豊田市の不動産価格の調べ方。土地・戸建て・マンションを高く売るコツ | イエ&ライフ

豊田市の不動産を高く売るコツ。同じ地域なのに坪単価が3.9倍?

豊田市 愛知県

 

どうも、ゴトウです。

この記事では、数百万円単位で不動産を高く売る方法について解説します。

 

ただその前に、「なぜこの記事を書いたのか?」について簡単に説明させてください。

 

このサイトでは、市区町村ごとに不動産の相場を調べて「なぜ上がっているのか?下がっているのか?」「これからどうなるのか?」といったことを解説しています。

そして、これまで47都道府県・400以上の市区町村・5万地点以上の公示地価、そして実際の取引を調べてきました。

 

そうやってきて分かったことは、「不動産の相場は本当にわかりにくい」ということです。

 

「なぜ上がった(下がった)のか?」「これからどうなるのか?」はある程度わかるんです。

特に住宅地については、「人の動き(人口の増減)」と「金利」さえ分かれば、ある程度予想がつきますからね。

 

ですが、「その不動産はいくらが適正なのか?」はとても難しい。

というのも、公示地価と実際の取引価格を比べてみると、同じ地域でも2倍以上の価格や、逆に半値で取引されている例がたくさんあるからです。

 

じゃあ、なぜそんなことが起こるのか?

その理由をこの記事で詳しく解説しました。

 

ちょっと長いですが、難しいことは書いていませんので、最後まで読んでもらえれば、不動産を高く売る方法に納得いただけると思います。

 

それでは参りましょう。

 

公示地価は本当に信用できるのか?

おそらく、不動産を売ろうと思ったら、まず気になるのが「いくらで売れるか?」だと思います。

そして、その時に参考にする価格が、国が出している「公示地価」でしょう。

 

ですが、公示地価は基準地価と合わせても5万地点しかありません。

全国の宅地の数は約8,300万筆(地点)なので、1,600分の1しかないんですよ。

 

豊田市の公示地価・基準地価も130地点しかない

住所用途区分坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)豊田市若宮町1丁目8番1外豊田市(70)92.46.1%12.0%
基)豊田市平芝町6丁目41番21梅坪(900)53.15.9%16.7%
基)豊田市月見町3丁目5番3新豊田(520)54.55.8%19.6%
公)豊田市平芝町6丁目41番21梅坪(900)54.85.7%18.6%
公)豊田市東梅坪町9丁目8番7梅坪(250)50.55.5%24.4%
基)豊田市下林町2丁目55番1外上挙母(700)58.45.4%18.0%
公)豊田市広路町3丁目3番1外上挙母(1100)83.85.4%27.6%
公)豊田市平芝町4丁目39番25梅坪(1200)46.25.3%
公)豊田市明和町4丁目5番39三河豊田(1400)39.65.3%24.5%
公)豊田市竹元町二ツ池6番42竹村(1100)40.65.1%
公)豊田市梅坪町1丁目8番10外愛環梅坪(370)48.25.0%22.7%
公)豊田市西町4丁目25番15外豊田市(550)714.9%
公)豊田市青木町5丁目136番3猿投(500)364.8%
基)豊田市大林町17丁目11番11末野原(1000)43.24.8%
公)豊田市竹生町3丁目34番豊田市(500)50.54.8%10.1%
公)豊田市平戸橋町平戸9番3平戸橋(200)364.8%19.1%
公)豊田市丸山町10丁目71番1三河豊田(500)43.94.7%
公)豊田市竹生町1丁目1番8豊田市(860)51.24.7%
公)豊田市五ケ丘7丁目18番11豊田市(5500)38.64.5%23.2%
公)豊田市山之手8丁目17番2三河豊田(600)46.24.5%
公)豊田市大林町14丁目13番5三河豊田(900)45.54.5%24.3%
基)豊田市神池町2丁目1236番115豊田市(3800)38.64.5%25.4%
公)豊田市高上1丁目16番3豊田市(3000)39.34.4%20.2%
公)豊田市山之手1丁目57番13三河豊田(900)47.24.4%25.4%
公)豊田市大林町12丁目5番10三河豊田(1300)47.24.4%12.6%
公)豊田市高美町2丁目20番若林(1100)40.34.3%18.4%
公)豊田市今町3丁目4番26三河豊田(2500)39.64.3%21.8%
公)豊田市山之手8丁目128番三河豊田(500)56.14.3%11.1%
基)豊田市住吉町2丁目7番15竹村(660)39.94.3%18.6%
公)豊田市田中町1丁目135番3土橋(2600)39.64.3%20.0%
公)豊田市平和町5丁目20番6外三河豊田(2800)40.34.3%
公)豊田市神池町2丁目1236番115豊田市(3800)39.64.3%25.0%
公)豊田市挙母町1丁目43番1豊田市(850)74.34.2%5.6%
公)豊田市挙母町4丁目16番豊田市(950)49.54.2%19.0%
基)豊田市上郷町4丁目10番13外三河上郷(740)41.34.2%15.7%
公)豊田市渋谷町1丁目8番5豊田市(2800)42.24.1%
公)豊田市小坂町4丁目18番8新豊田(1500)41.94.1%19.8%
公)豊田市小坂本町6丁目113番2新豊田(1100)41.94.1%18.7%
公)豊田市前山町2丁目9番43三河豊田(1900)41.94.1%
公)豊田市水源町2丁目22番97外三河豊田(2700)42.94.0%18.2%
公)豊田市東梅坪町2丁目1番23外愛環梅坪(360)52.53.9%16.9%
公)豊田市美里4丁目10番46豊田市(3000)43.63.9%22.2%
公)豊田市平和町2丁目18番三河豊田(3300)11.53.9%
公)豊田市本地町4丁目28番2土橋(2500)353.9%16.5%
公)豊田市井上町2丁目23番12猿投(680)35.63.8%19.2%
公)豊田市市木町4丁目8番11豊田市(4600)36.33.8%22.2%
基)豊田市小川町2丁目28番3外新豊田(2000)36.33.8%13.4%
基)豊田市日之出町2丁目9番13豊田市(900)45.23.8%17.1%
公)豊田市花園町塩倉11番19三河八橋(1200)36.63.7%
公)豊田市花園町桜71番若林(1700)373.7%
公)豊田市平戸橋町太戸53番10平戸橋(370)32.23.7%17.5%
基)豊田市御幸本町1丁目244番三河豊田(140)47.93.6%10.7%
公)豊田市荒井町下原418番越戸(650)32.13.6%15.3%
公)豊田市四郷町天道46番38猿投(1000)37.63.6%
基)豊田市聖心町1丁目7番10外土橋(1600)37.63.6%17.9%
基)豊田市大島町片平86番3知立(4700)33.33.6%15.2%
公)豊田市鴛鴨町上高根49番3末野原(1000)39.33.5%20.2%
公)豊田市寿町6丁目35番4土橋(600)39.33.5%23.2%
公)豊田市横山町4丁目26番39新豊田(2000)39.93.4%16.3%
公)豊田市若林東町高根下58番4若林(300)39.63.4%17.6%
基)豊田市神田町1丁目7番1新豊田(760)51.23.3%8.4%
公)豊田市上郷町3丁目8番7三河上郷(600)42.23.2%
基)豊田市西町1丁目114番3外豊田市(300)64.43.2%8.3%
基)豊田市越戸町安貝戸208番5外越戸(480)343.0%17.0%
公)豊田市渋谷町2丁目1番7外豊田市(2900)46.22.9%10.2%
基)豊田市西中山町十七屋117番39外四郷(6800)17.72.9%5.1%
基)豊田市平戸橋町永和62番13平戸橋(700)34.72.9%13.5%
公)豊田市宮町6丁目50番2新豊田(2800)372.8%14.9%
基)豊田市挙母町1丁目43番1豊田市(850)72.62.8%3.3%
基)豊田市常盤町2丁目20番上挙母(530)372.8%15.1%
公)豊田市美里5丁目1番10豊田市(3200)48.52.8%10.5%
基)豊田市上郷町2丁目1番18三河上郷(670)382.7%18.6%
基)豊田市大林町10丁目14番16末野原(800)38.92.6%8.3%
公)豊田市神池町2丁目1236番28外豊田市(4000)17.92.5%
基)豊田市月見町1丁目10番14新豊田(200)58.72.3%6.0%
基)豊田市堤本町広地17番外若林(3800)18.62.2%9.5%
公)豊田市九久平町社宮神7番4外豊田市(8200)20.72.1%10.2%
公)豊田市篠原町敷田37番7篠原(1600)11.92.0%5.9%
公)豊田市西中山町後田97番9外四郷(5300)23.62.0%8.7%
基)豊田市配津町南屋敷3番三河上郷(2500)21.52.0%8.5%
公)豊田市桝塚西町南山78番3外北野桝塚(600)24.92.0%4.9%
公)豊田市柿本町4丁目50番1土橋(2700)361.9%
公)豊田市緑ケ丘4丁目2番三河豊田(1200)22.61.9%3.9%
基)豊田市岩滝町滝坂416番81平戸橋(3800)24.21.8%11.1%
公)豊田市古瀬間町坂能瀬114番145豊田市(5200)31.61.8%18.1%
公)豊田市御船町山屋敷78番35猿投(1800)20.11.7%5.2%
公)豊田市堤町平松176番2外竹村(3000)21.51.6%5.5%
公)豊田市西中山町才ケ洞2番19四郷(4200)18.31.5%4.7%
基)豊田市広田町稲荷山20番24竹村(710)28.81.4%
公)豊田市宮口町1丁目119番新豊田(3200)20.61.3%4.2%
公)豊田市竹元町外田64番1外若林(1700)20.41.3%4.0%
基)豊田市巴町カキタ4番8豊田市(6800)28.81.3%4.4%
公)豊田市駒場町東89番3外三河八橋(2100)20.11.2%
基)豊田市広久手町6丁目1番2外新豊田(2500)201.2%4.9%
公)豊田市寿町1丁目49番土橋(820)191.2%4.5%
公)豊田市西岡町裏畑91番2外若林(4400)30.71.2%8.8%
基)豊田市平井町6丁目80番越戸(2700)19.41.2%3.9%
公)豊田市新生町6丁目1番外土橋(1600)14.51.1%6.0%
基)豊田市深見町木戸369番67四郷(8000)19.71.0%6.4%
基)豊田市西田町南屋敷30番6外永覚(1000)23.21.0%4.3%
公)豊田市前山町4丁目5番1外三河豊田(2100)29.41.0%4.7%
公)豊田市堤町寺池1番1外竹村(1200)171.0%3.0%
基)豊田市大島町豊35番知立(4500)21.50.8%3.2%
公)豊田市和会町東郷5番三河上郷(2500)19.60.8%6.6%
公)豊田市伊保町宮本23番4外貝津(750)16.70.6%1.2%
公)豊田市篠原町前田9番1外篠原(650)15.50.6%1.5%
公)豊田市宮前町3丁目81番上挙母(4100)10.0%
基)豊田市足助町本町30番平戸橋(16000)13.70.0%0.0%
基)豊田市中垣内町西ノ平29番三河豊田(6000)10.70.0%
公)豊田市藤岡飯野町向屋下123番外四郷(11000)13.90.0%1.9%
公)豊田市八草町中切256番2外八草(620)21.40.0%0.0%
公)豊田市保見ケ丘1丁目67番保見(1000)26.80.0%0.0%
基)豊田市北曽木町森腰186番・338番合併四郷(13000)7.10.0%-0.5%
公)豊田市林添町戸井田9番1外豊田市(11000)6.60.0%0.0%
基)豊田市押山町上峰山658番4外平戸橋(46000)81.8-0.4%
基)豊田市坪崎町ヒカゲ27番1平戸橋(34000)76.6-0.4%-2.1%
基)豊田市下切町杤本2542番1外平戸橋(26000)2.8-0.7%-2.0%
基)豊田市神殿町西本郷56番1豊田市(24000)3-0.7%
基)豊田市加納町椴ノ木9番貝津(5800)838.2-0.8%-3.8%
基)豊田市花沢町小御堂58番3豊田市(18000)8.6-0.8%-2.6%
基)豊田市小田木町西ノ洞5番3平戸橋(32000)2.4-0.8%-2.6%
基)豊田市力石町北郷戸336番1外平戸橋(5100)8.7-0.8%-0.8%
基)豊田市和合町番丈木15番2豊田市(25000)122.4-0.8%-2.4%
基)豊田市小原北町揚見669番1平戸橋(23000)106.9-0.9%-3.3%
基)豊田市則定町郷戸35番2平戸橋(8800)7.6-0.9%-2.5%
基)豊田市東中山町ナメラ15番1外平戸橋(17000)114.5-0.9%-2.5%
基)豊田市市場町伊豆ケ平1437番外四郷(20000)3-1.1%-3.8%
基)豊田市武節町ソト田83番2外平戸橋(38000)5.6-1.2%-3.9%
基)豊田市永太郎町宮前322番1四郷(21000)5.7-1.7%-3.9%
基)豊田市足助白山町羽根22番1平戸橋(16000)3.3-2.0%

 

そのため、近くに参考となる価格がないことも多く、その周辺の土地価格をそのまま参考にしようとする人も多いです。

 

そもそも、公示地価はどうやって作られるのか?

しかし、問題はそれだけではありません。

そもそも、公示地価がどうやって作られているか知ってますか?

 

公示地価とは、その地域の「不動産取引の目安」にしてもらうために作られていますから、過去の取引情報を参考に作られています。

 

ところが、不動産の取引情報には、個人の財産情報が含まれています。

例えば、「○町1丁目2−1」の土地が5,000万円で売れたとしたら、そこに住んでいたAさんが5,000万円のお金を持っているという情報がわかってしまいます。

 

このような財産情報は、国税庁しか取り扱ってはいけないため、公示地価を作っている国土交通省は知ることができません。

では、どうやって集めているのかというと、なんとアンケートで集めているのです。

 

公示地価は、購入者へのアンケートをもとに作られる

 

公示地価のできる流れ

(参考:国土交通省 不動産の取引価格情報提供制度 アンケートの流れ)

 

アンケートは強制ではありませんから、集まる数はとても少ない。

なんとわずか6分の1しか回収できていないのです。

 

新宿区の土地取引のアンケート回収件数(過去2年分)

新宿区の過去2年間の土地取引件数

(参考:国土交通省 土地総合情報システム)

 

ご覧のように、土地取引の多い新宿区でも、同じエリアで回収できている取引件数は多くて15件。取引ゼロのところもかなりあります。

しかも、このデータは2年分なので、実際にはこの半分しか参考にすることができません。

 

仮にある地域で土地の取引が5件あったとしても、アンケート回収できた取引情報はゼロという場合も普通に起こってしまいます。

回収率が6分の1なわけですから、当然ですよね。

 

そうすると鑑定士さんは、どうするのでしょうか?

「これぐらいじゃないか?」と推測で決める場合も当然あるわけです。

 

そのため、公示地価をそのまま信じてしまうと、

「本当はもっと高く売れたはずなのに、安く売ってしまった。」

と後悔してしまうことになるんですね。

 

こんなに違うの!?豊田市の実際の土地取引が…

「本当にそんなことがあるの?」

実際に見てみないと信じられませんよね。

 

例えば、豊田市に「井上町(いのうえちょう)」という、猿投駅の周辺の住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:34万円/坪
  • 実際の取引価格:11〜43万円/坪

と、公示地価の約0.3〜1.3倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、3.9倍の価格差があります。

 

【豊田市井上町の公示地価】

豊田市井上町の公示地価

  • 猿投駅から680mの距離、徒歩約8分(1分=80m)
  • 104,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =34万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【豊田市井上町の土地取引(過去2年間)】

豊田市井上町の土地取引

  • 徒歩6〜9分のエリアで、11〜43万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

最高額の坪43万円で取引された土地は約50坪ですから、仮に公示地価の坪34万円が相場だとすると、600万円以上高く売れたことになります。

 

他の市でも、公示地価からかけ離れた取引が見られる

 

「ただの偶然じゃないのか?」

実例が1つだけでは、そう思いますよね。

 

ですが、これは豊田市だけで起こっていることではありません。

愛知県の他の市町村を調べてみても、同じようにかけ離れた取引が多数見つかりました。

 

愛知県内の公示地価と取引価格

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

 

そのため、不動産の取引で失敗しないためには、実際の取引価格に基づいた「実勢価格」を調べる必要があるのです。

 

実勢価格は、どうやって調べるのか?

国土交通省のサイトは、詳しい地名がわからない

実際の取引を調べるのならば、先ほどご紹介した国土交通省のサイトをチェックするのも1つの方法です。

ですが、ご覧いただいた通り、この取引情報には1丁目、2丁目というような詳しい地名の情報がありません。

 

また、アンケートで回収できた6分の1の取引情報しかないため、まったく取引情報がない地域もたくさんあります。

そのため、実勢価格を調べるのは、かなり難しいのが現状です。

 

もし、あなたがもっと早く、そして確実に、しかも数百万円単位で高く売りたいのならば、不動産会社による査定を受けなければいけません。

 

不動産会社が言わない査定の真実

なぜ査定が重要かというと、どんなに詳しい不動産会社でも、その地域の取引の1〜2割しか知らないからです。

 

1〜2割しか取引を知らないということは、査定の根拠となる価格も変わるということ。

つまり、頼む不動産会社によって、売却額が大きく変わってしまうのです。

 

持っている情報が違うので、査定額も大きく変わる

査定額が違うイメージ

 

ちょっとこの話、違和感がありますよね?

その理由を詳しく解説します。

 

なぜ詳しい会社でも1〜2割しか知らないのか?

 

その理由は、不動産会社同士で共有している取引情報が少ないためです。

 

不動産取引の資格である宅建業に登録している会社は約12万社あり、コンビニの店舗の2倍以上あります。

そのため、どんなにその地域で有名な会社でも、取引を独占できるわけではありません。せいぜい1割がいいところでしょう。

 

つまり、

「共有する取引情報 + 自社の取引情報でも最大10% = 

が、その会社の持っている取引情報になります。

 

ところが、他の会社と情報を共有している会員サイト「レインズ」に登録されている取引情報が1割程度しかないのです。

 

【レインズへの登録状況:約18万件】
レインズの成約報告件数
(参考:レインズの活用状況について 平成29年度)

 

【全国の土地取引件数:132万件】
昨年の土地取引件数

(参考:国土交通省 平成30年版 土地白書)

 

土地だけでは132万件ですが、これにマンションを加えると162万件になります。

 

ということは、

「18万件 ÷ 162万件 = 11%

 

つまり、

「レインズで共有する11% + 自社の取引情報でも最大10% = 21%

となり、どんなに詳しい不動産会社でも、2割程度しか知らないことになるわけですね。

 

そのため、不動産会社によって査定額が大きく変わる可能性があるので、複数の査定結果を比べることで、高く売れる会社を探すことができるのです。

 

ですが、比べるということは、何社も回るということ。

不動産会社の店舗って入りづらいし、変な業者に当たったら、しつこい勧誘もありそうで嫌ですよね。

 

そんな時に便利なのが、不動産の一括査定サービスです。

 

 

不動産の一括査定とは?

不動産の一括査定とは、1回の登録で複数の不動産会社から査定をもらえるサービスです。

 

不動産の一括査定の仕組み

 

不動産会社によって持っている取引情報が違うわけですから、複数の不動産会社の査定結果を比べることによって、高い査定の会社がわかります。

 

もちろん、その根拠を確認しなければいけませんが、査定書の中で過去の詳しい取引状況を教えてくれる会社もありますので問題ありません。

 

また、「机上査定」を選べば、メールで査定書を送ってくれるので、わざわざ訪問されるわずらわしさもありません。

何社にも査定をもらうわけですから、最初は机上査定で比較をして絞り込んだうえで、売却を依頼する不動産会社を決めていけばいいでしょう。

 

このような形で選択できます

 

机上査定

 

また、査定をしたからといって必ずどこかの会社と契約をしなければいけないわけではないので安心してください。

 

ただ、一括査定サービスも国内で30社以上が提供していますので、どれを選ぶか迷うでしょう。

そこで、この記事では、

  • 参加企業数が多い
  • 利用者数が多い

の2つの条件を満たしたサービスをご紹介します。

 

HOME’S(ホームズ)

ホームズ

 

参加社数:1,704社

利用者数:470万人

机上査定:可能

 

大手不動産サイトの「ホームズ」が運営しているサービスです。

 

こちらのサービスは、大企業なだけあって、参加している会社の数も1番多く地方や郊外の物件でも査定ができるのが強みです。

 

 

HOME'Sはこちら

 

 

イエウール

イエウール_ライン

 

参加社数:1,600社

利用者数:450万人

机上査定:可能

 

イエウールの特徴は、大手企業の参加数が1番多い点です。複数の査定の中に大手も入れたい場合には、このサービスを使うといいでしょう。

 

大手15社中9社が参加しているのは、イエウールだけ

一括査定の比較_大手の参加状況

 

 

イエウールはこちら

 

 

イエイ

イエイ

 

参加社数:1,000社

利用者数:400万人

机上査定:可能

 

イエイの特徴は、「お断り代行」「メール相談」といったフォロー体制が充実している点です。

 

代わりに断ってくれる安心感が欲しい人は、このサービスがオススメですね。

 

 

イエイはこちら

 

 

3社の比較表はこちら

↓↓↓

サービス名参加社数利用者数リンク
HOME'S
homes_テーブル用
1,704470万人HOME'Sはこちら
イエウール
イエウール_テーブル用
1,600450万人イエウールはこちら
イエイ
イエイ_テーブル用
1,000400万人イエイはこちら

 

 

 

コメント