津市の不動産価格の調べ方。土地・戸建て・マンションを高く売るコツ | イエ&ライフ

津市の不動産を高く売るコツ。なぜ同じ地域で坪単価が1.3倍も違うのか?

津市三重県

(画像:あばさー, 一身田寺内町)

 

どうも、ゴトウです。

この記事では、数百万円単位で不動産を高く売る方法について解説します。

 

ただその前に、「なぜこの記事を書いたのか?」について簡単に説明させてください。

 

このサイトでは、市区町村ごとに不動産の相場を調べて「なぜ上がっているのか?下がっているのか?」「これからどうなるのか?」といったことを解説しています。

そして、これまで47都道府県・400以上の市区町村・5万地点以上の公示地価、そして実際の取引を調べてきました。

 

そうやってきて分かったことは、「不動産の相場は本当にわかりにくい」ということです。

 

「なぜ上がった(下がった)のか?」「これからどうなるのか?」はある程度わかるんです。

特に住宅地については、「人の動き(人口の増減)」と「金利」さえ分かれば、ある程度予想がつきますからね。

 

ですが、「その不動産はいくらが適正なのか?」はとても難しい。

というのも、公示地価と実際の取引価格を比べてみると、同じ地域でも2倍以上の価格や、逆に半値で取引されている例がたくさんあるからです。

 

じゃあ、なぜそんなことが起こるのか?

その理由をこの記事で詳しく解説しました。

 

ちょっと長いですが、難しいことは書いていませんので、最後まで読んでもらえれば、不動産を高く売る方法に納得いただけると思います。

 

それでは参りましょう。

 

公示地価は本当に信用できるのか?

おそらく、不動産を売ろうと思ったら、まず気になるのが「いくらで売れるか?」だと思います。

そして、その時に参考にする価格が、国が出している「公示地価」でしょう。

 

ですが、公示地価は基準地価と合わせても5万地点しかありません。

全国の宅地の数は約8,300万筆(地点)なので、1,600分の1しかないんですよ。

 

津市の公示地価・基準地価も116地点しかない

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)津市大谷町97番49津(1000)32.32.0%11.9%
公)津市観音寺町字大谷766番33津(1200)28.40.7%5.5%
基)津市観音寺町字大谷766番33津(1200)28.30.9%5.1%
公)津市上浜町6丁目224番16津(1300)20.20.8%2.0%
公)津市長岡町字小黒800番399津(2400)20.91.0%1.9%
基)津市渋見町字北浦770番44津(2200)25.60.6%1.3%
公)津市(津駅前北部17街区5号)津(650)24.60.3%1.1%
公)津市羽所町375番外津(100)84.80.4%0.8%
公)津市夢が丘1丁目7番13一身田(2200)150.4%0.7%
基)津市羽所町543番外津(350)33.71.0%-1.0%
基)津市一身田上津部田字口ノ坪113番1津(2000)28.40.0%-1.1%
基)津市久居元町字東出1968番17近鉄桃園(1400)12.8-0.3%-1.5%
公)津市押加部町10-30津新町(1200)19.10.2%-1.5%
基)津市丸之内18-15近鉄津新町(800)28.60.0%-1.6%
基)津市東古河町6-12近鉄津新町(700)19.50.2%-1.7%
公)津市久居野村町字屋敷先563番2久居(1300)12.90.5%-1.8%
公)津市丸之内18-15津新町(800)28.60.0%-1.8%
公)津市大園町16-38津新町(750)19.50.2%-1.8%
基)津市南丸之内16-18近鉄津新町(560)240.0%-1.9%
基)津市芸濃町萩野字上田野3374番4外亀山(5700)11.60.3%-2.0%
公)津市上浜町1丁目117番2江戸橋(620)16.40.0%-2.0%
基)津市安濃町田端上野字小谷910番42津(9000)9.5-0.3%-2.0%
基)津市垂水字下境887番28近鉄南が丘(1800)13.20.0%-2.2%
公)津市久居野村町字野村372番39久居(530)19.10.0%-2.4%
公)津市西丸之内36-23津新町(800)27.80.0%-2.4%
基)津市久居桜が丘町1900番67近鉄久居(1600)15.20.0%-2.7%
公)津市久居幸町1081番外久居(1000)15.30.0%-2.9%
公)津市城山2-29-1高茶屋(1900)13.7-0.2%-3.0%
公)津市新町1-12-17津新町(0)42.20.0%-3.0%
基)津市久居持川町字持川2347番5近鉄久居(1500)14.60.0%-3.5%
公)津市半田字奥中面3251番26南が丘(400)10.90.3%-3.5%
公)津市中央3-23津新町(1100)28.90.0%-3.6%
基)津市栄町2丁目380番津(350)42.90.0%-3.7%
基)津市北丸之内114番近鉄津新町(1600)20.20.0%-3.8%
公)津市久居持川町字持川2347番5久居(1500)14.60.0%-3.9%
公)津市桜橋2丁目180番1外津(600)380.0%-4.2%
基)津市高茶屋7-8-27高茶屋(2200)130.0%-4.4%
公)津市桜橋2丁目84番1外津(700)20.40.0%-4.5%
基)津市南中央10-39阿漕(550)17.2-0.6%-4.6%
公)津市河芸町浜田字黒田553番28河芸(250)11.70.3%-4.6%
基)津市久居二ノ町1726番1近鉄久居(800)13-0.3%-4.6%
基)津市大門4-5近鉄津新町(1600)28.5-0.5%-4.7%
公)津市川方町字里ノ内498番5桃園(700)12.6-0.3%-5.0%
基)津市河芸町千里ヶ丘48番10近鉄千里(1500)11.3-0.3%-5.0%
公)津市高茶屋4-40-16高茶屋(600)13.10.0%-5.0%
基)津市豊が丘4-8-10一身田(6800)10.20.0%-5.2%
公)津市安濃町川西字下川原592番17津新町(6700)7.2-0.9%-5.2%
基)津市安濃町川西字西出1416番近鉄津新町(7500)4.1-0.8%-6.1%
公)津市神納町6-8津新町(1700)10.2-0.3%-6.1%
公)津市南丸之内9-50津新町(450)19.20.0%-6.1%
公)津市新町2-10-42津新町(400)22.7-0.4%-6.1%
公)津市河芸町南黒田字河戸444番5豊津上野(3700)3.9-0.8%-6.3%
公)津市上弁財町8-15阿漕(450)19.80.0%-6.4%
基)津市榊原町字並松8198番3近鉄大三(5700)3.3-1.0%-6.5%
基)津市久居新町796番6外近鉄久居(480)16.8-0.4%-6.6%
公)津市一身田中野字講田389番8江戸橋(790)14.6-0.2%-7.0%
基)津市一身田町字五ノ坪313番24伊勢鉄東一身田(500)14-0.7%-7.0%
公)津市大門32-12津(1600)18.2-0.4%-7.1%
公)津市岩田19-8津新町(1100)18.90.0%-7.1%
公)津市高野尾町字新町1812番2下庄(4500)4.6-0.7%-7.3%
基)津市一志町高野字上野160番749近鉄川合高岡(1500)10.9-0.3%-7.5%
基)津市安濃町安濃字日暮2222番1外一身田(4900)3.60.0%-7.6%
基)津市芸濃町椋本字南山ノ花2701番亀山(6000)5.40.0%-7.9%
基)津市美里町家所字城山2153番近鉄津新町(9500)2.3-1.4%-7.9%
公)津市本町26-13津新町(1200)23.7-0.1%-8.3%
公)津市新家町字西林281番6外伊勢中川(2500)3.20.0%-8.6%
基)津市栗真町屋町字東之内1661番3近鉄江戸橋(700)22.6-1.2%-8.8%
公)津市津字万町141番外津(1400)22.9-0.3%-8.9%
公)津市久居藤ヶ丘町字藤ケ丘2656番90久居(1700)10.8-0.3%-9.4%
基)津市一志町田尻字ノラタ143番近鉄川合高岡(700)7.9-1.2%-9.5%
公)津市半田字上寺1944番3津新町(1700)7.1-0.9%-9.6%
基)津市白山町二本木字赤坂1001番108近鉄大三(800)6.6-1.5%-10.0%
基)津市一志町八太字松原584番伊勢八太(650)5-1.9%-10.7%
公)津市久居明神町字風早2612番2外久居(1400)18.8-1.0%-10.8%
公)津市安濃町曽根字前538番1外津新町(6000)10-0.7%-11.4%
基)津市高茶屋小森町字水合433番1外高茶屋(1300)17.90.0%-11.7%
公)津市雲出本郷町字北ノ端1504番16高茶屋(1200)11.6-1.7%-11.8%
公)津市桜橋3丁目446番14外津(1400)25.5-0.9%-12.3%
公)津市寿町15-36津新町(1700)13-1.3%-12.4%
公)津市久居明神町字風早2487番1外久居(2400)22.2-1.9%-12.6%
基)津市芸濃町林字中畑222番亀山(6000)3.2-1.0%-12.6%
公)津市戸木町字西羽野5583番19久居(4200)6.7-1.5%-13.6%
公)津市河芸町東千里字大橋204番1外千里(550)13.5-1.0%-13.7%
基)津市白塚町字白池1番135近鉄白塚(650)13.3-2.7%-14.1%
基)津市美里町家所字南土深154番63近鉄津新町(8500)4.7-2.7%-14.9%
公)津市高茶屋小森町字水合412番1高茶屋(1000)15.5-0.4%-15.6%
公)津市白塚町字白池1番135白塚(650)13.1-2.5%-16.1%
基)津市白塚町字奥起2466番近鉄白塚(440)9.8-2.9%-16.1%
公)津市安濃町今徳字西前野795番津新町(7000)3.4-1.9%-16.1%
公)津市雲出本郷町字梶1641番3外高茶屋(750)17.5-0.6%-16.2%
公)津市河芸町上野字藤ノ木804番外豊津上野(1000)7.9-1.6%-16.4%
公)津市大里睦合町字西垣内810番一身田(2500)7.5-1.7%-16.8%
公)津市江戸橋2丁目59番16江戸橋(1100)12.5-2.3%-17.4%
公)津市雲出長常町字四ノ割1118番3外高茶屋(1900)6.1-1.1%-17.9%
基)津市白山町佐田字門田202番外近鉄榊原温泉口(1400)2.6-2.5%-17.9%
基)津市河芸町東千里字南垣内784番外近鉄千里(400)6.2-3.1%-18.3%
公)津市片田新町65番3津新町(7800)9.9-2.9%-18.6%
公)津市香良洲町字野中676番1外高茶屋(3900)4.4-2.9%-19.9%
公)津市雲出伊倉津町字二十一割1430番1外高茶屋(3400)3.7-1.7%-20.4%
公)津市香良洲町字西ノ宮25番12高茶屋(3500)5.9-3.3%-21.6%
公)津市津興字出高109番50阿漕(1700)9.3-3.1%-21.7%
公)津市津興字港中道南365番29阿漕(1800)9.2-2.8%-22.5%
基)津市南が丘3丁目10番12近鉄南が丘(500)23.72.0%
基)津市美杉町竹原字中ノ垣内2101番1外伊勢鎌倉(1900)2-3.2%
基)津市大谷町237番津(70)47.51.4%
基)津市丸之内32-18近鉄津新町(1300)38.90.0%
基)津市一志町日置字木野坪128番1外近鉄川合高岡(700)10.6
基)津市片田町字壱町田731番2近鉄久居(5200)4.5
公)津市南が丘3丁目10番12南が丘(500)242.0%
公)津市海岸町20-4津(2600)8-2.4%
公)津市大谷町118番7津(800)37.32.7%
公)津市久居野村町字駒屋606番47久居(1500)15.40.9%
公)津市白塚町字石神4174番外白塚(1100)2.7-2.4%
公)津市丸之内32-18津新町(1300)38.90.0%
公)津市幸町10-7阿漕(400)15.3-0.4%

 

そのため、近くに参考となる価格がないことも多く、その周辺の土地価格をそのまま参考にしようとする人も多いです。

 

そもそも、公示地価はどうやって作られるのか?

しかし、問題はそれだけではありません。

そもそも、公示地価がどうやって作られているか知ってますか?

 

公示地価とは、その地域の「不動産取引の目安」にしてもらうために作られていますから、過去の取引情報を参考に作られています。

 

ところが、不動産の取引情報には、個人の財産情報が含まれています。

例えば、「○町1丁目2−1」の土地が5,000万円で売れたとしたら、そこに住んでいたAさんが5,000万円のお金を持っているという情報がわかってしまいます。

 

このような財産情報は、国税庁しか取り扱ってはいけないため、公示地価を作っている国土交通省は知ることができません。

では、どうやって集めているのかというと、なんとアンケートで集めているのです。

 

公示地価は、購入者へのアンケートをもとに作られる

 

公示地価のできる流れ

(参考:国土交通省 不動産の取引価格情報提供制度 アンケートの流れ)

 

アンケートは強制ではありませんから、集まる数はとても少ない。

なんとわずか6分の1しか回収できていないのです。

 

新宿区の土地取引のアンケート回収件数(過去2年分)

新宿区の過去2年間の土地取引件数

(参考:国土交通省 土地総合情報システム)

 

ご覧のように、土地取引の多い新宿区でも、同じエリアで回収できている取引件数は多くて15件。取引ゼロのところもかなりあります。

しかも、このデータは2年分なので、実際にはこの半分しか参考にすることができません。

 

仮にある地域で土地の取引が5件あったとしても、アンケート回収できた取引情報はゼロという場合も普通に起こってしまいます。

回収率が6分の1なわけですから、当然ですよね。

 

そうすると鑑定士さんは、どうするのでしょうか?

「これぐらいじゃないか?」と推測で決める場合も当然あるわけです。

 

そのため、公示地価をそのまま信じてしまうと、

「本当はもっと高く売れたはずなのに、安く売ってしまった。」

と後悔してしまうことになるんですね。

 

こんなに違うの!?津市の実際の土地取引が…

「本当にそんなことがあるの?」

実際に見てみないと信じられませんよね。

 

そこで、津市の公示地価と、実際の取引価格を比べてみましょう。

 

例えば、津市内に「大谷町」という地区があります。

津駅に西側に広がる住宅地です。

 

 

この津地区の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:35万円/坪
  • 実際の取引価格:41〜55万円/坪

と、公示地価の約1.2〜1.6倍で取引されていました。

取引価格同士で見ても、1.3倍以上の価格差があります。

 

【津市大谷町の公示地価】

津市大谷町の公示地価

  • 津駅から800mの距離、徒歩約10分(1分=80m)
  • 107,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =35万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【津市大谷町の土地取引(過去2年間)】

津市大谷町の土地取引

  • 津駅から徒歩11〜13分のエリアで、41〜55万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

かなり広範囲に見えますが、

  • 津駅から10〜13分の距離
  • 第一種低層住居専用地域に指定されている
  • 大きな通りは対象外

という条件なので、エリアのほぼ中央部での取引になります。

 

最高額の坪55万円で取引された土地は約80坪ですから、最低価格の坪41万円で売った場合と比べると、1,100万円以上高く売れたことになります。

 

 

他の市でも、公示地価からかけ離れた取引が見られる

 

「ただの偶然じゃないのか?」

 

実例が1つだけでは、そう思いますよね。

 

ですが、これは伊勢市だけで起こっていることではありません。

三重県の他の市町村を調べてみても、同じようにかけ離れた取引が多数見つかりました。

 

三重県の公示地価と取引価格の比較

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

 

そのため、不動産の取引で失敗しないためには、実際の取引価格に基づいた「実勢価格」を調べる必要があるのです。

 

実勢価格は、どうやって調べるのか?

国土交通省のサイトは、詳しい地名がわからない

実際の取引を調べるのならば、先ほどご紹介した国土交通省のサイトをチェックするのも1つの方法です。

ですが、ご覧いただいた通り、この取引情報には1丁目、2丁目というような詳しい地名の情報がありません。

 

また、アンケートで回収できた6分の1の取引情報しかないため、まったく取引情報がない地域もたくさんあります。

そのため、実勢価格を調べるのは、かなり難しいのが現状です。

 

もし、あなたがもっと早く、そして確実に、しかも数百万円単位で高く売りたいのならば、不動産会社による査定を受けなければいけません。

 

不動産会社が言わない査定の真実

なぜ査定が重要かというと、どんなに詳しい不動産会社でも、その地域の取引の1〜2割しか知らないからです。

 

1〜2割しか取引を知らないということは、査定の根拠となる価格も変わるということ。

つまり、頼む不動産会社によって、売却額が大きく変わってしまうのです。

 

持っている情報が違うので、査定額も大きく変わる

査定額が違うイメージ

 

ちょっとこの話、違和感がありますよね?

その理由を詳しく解説します。

 

なぜ詳しい会社でも1〜2割しか知らないのか?

 

その理由は、不動産会社同士で共有している取引情報が少ないためです。

 

不動産取引の資格である宅建業に登録している会社は約12万社あり、コンビニの店舗の2倍以上あります。

そのため、どんなにその地域で有名な会社でも、取引を独占できるわけではありません。せいぜい1割がいいところでしょう。

 

つまり、

「共有する取引情報 + 自社の取引情報でも最大10% = 

が、その会社の持っている取引情報になります。

 

ところが、他の会社と情報を共有している会員サイト「レインズ」に登録されている取引情報が1割程度しかないのです。

 

【レインズへの登録状況:約18万件】
レインズの成約報告件数
(参考:レインズの活用状況について 平成29年度)

 

【全国の土地取引件数:132万件】
昨年の土地取引件数

(参考:国土交通省 平成30年版 土地白書)

 

土地だけでは132万件ですが、これにマンションを加えると162万件になります。

 

ということは、

「18万件 ÷ 162万件 = 11%

 

つまり、

「レインズで共有する11% + 自社の取引情報でも最大10% = 21%

となり、どんなに詳しい不動産会社でも、2割程度しか知らないことになるわけですね。

 

そのため、不動産会社によって査定額が大きく変わる可能性があるので、複数の査定結果を比べることで、高く売れる会社を探すことができるのです。

 

ですが、比べるということは、何社も回るということ。

不動産会社の店舗って入りづらいし、変な業者に当たったら、しつこい勧誘もありそうで嫌ですよね。

 

そんな時に便利なのが、不動産の一括査定サービスです。

 

 

不動産の一括査定とは?

不動産の一括査定とは、1回の登録で複数の不動産会社から査定をもらえるサービスです。

 

不動産の一括査定の仕組み

 

不動産会社によって持っている取引情報が違うわけですから、複数の不動産会社の査定結果を比べることによって、高い査定の会社がわかります。

 

もちろん、その根拠を確認しなければいけませんが、査定書の中で過去の詳しい取引状況を教えてくれる会社もありますので問題ありません。

 

また、「机上査定」を選べば、メールで査定書を送ってくれるので、わざわざ訪問されるわずらわしさもありません。

何社にも査定をもらうわけですから、最初は机上査定で比較をして絞り込んだうえで、売却を依頼する不動産会社を決めていけばいいでしょう。

 

このような形で選択できます

 

机上査定

 

また、査定をしたからといって必ずどこかの会社と契約をしなければいけないわけではないので安心してください。

 

ただ、一括査定サービスも国内で30社以上が提供していますので、どれを選ぶか迷うでしょう。

そこで、この記事では、

  • 参加企業数が多い
  • 利用者数が多い

の2つの条件を満たしたサービスをご紹介します。

 

HOME’S(ホームズ)

ホームズ

 

参加社数:1,704社

利用者数:470万人

机上査定:可能

 

大手不動産サイトの「ホームズ」が運営しているサービスです。

 

こちらのサービスは、大企業なだけあって、参加している会社の数も1番多く地方や郊外の物件でも査定ができるのが強みです。

 

 

HOME'Sはこちら

 

 

イエウール

イエウール_ライン

 

参加社数:1,600社

利用者数:450万人

机上査定:可能

 

イエウールの特徴は、大手企業の参加数が1番多い点です。複数の査定の中に大手も入れたい場合には、このサービスを使うといいでしょう。

 

大手15社中9社が参加しているのは、イエウールだけ

一括査定の比較_大手の参加状況

 

 

イエウールはこちら

 

 

イエイ

イエイ

 

参加社数:1,000社

利用者数:400万人

机上査定:可能

 

イエイの特徴は、「お断り代行」「メール相談」といったフォロー体制が充実している点です。

 

代わりに断ってくれる安心感が欲しい人は、このサービスがオススメですね。

 

 

イエイはこちら

 

 

3社の比較表はこちら

↓↓↓

サービス名参加社数利用者数リンク
HOME'S
homes_テーブル用
1,704470万人HOME'Sはこちら
イエウール
イエウール_テーブル用
1,600450万人イエウールはこちら
イエイ
イエイ_テーブル用
1,000400万人イエイはこちら

 

 

 

コメント