四日市市の不動産価格の調べ方。土地・戸建て・マンションを高く売るコツ | イエ&ライフ

四日市市の不動産を高く売るコツ。なぜ同じ地域で坪単価が1.3倍も違うのか?

四日市市 三重県

(画像:Razgrad, 四日市市諏訪栄町にある四日市諏訪西商店街)

 

どうも、ゴトウです。

この記事では、数百万円単位で不動産を高く売る方法について解説します。

 

ただその前に、「なぜこの記事を書いたのか?」について簡単に説明させてください。

 

このサイトでは、市区町村ごとに不動産の相場を調べて「なぜ上がっているのか?下がっているのか?」「これからどうなるのか?」といったことを解説しています。

そして、これまで47都道府県・400以上の市区町村・5万地点以上の公示地価、そして実際の取引を調べてきました。

 

そうやってきて分かったことは、「不動産の相場は本当にわかりにくい」ということです。

 

「なぜ上がった(下がった)のか?」「これからどうなるのか?」はある程度わかるんです。

特に住宅地については、「人の動き(人口の増減)」と「金利」さえ分かれば、ある程度予想がつきますからね。

 

ですが、「その不動産はいくらが適正なのか?」はとても難しい。

というのも、公示地価と実際の取引価格を比べてみると、同じ地域でも2倍以上の価格や、逆に半値で取引されている例がたくさんあるからです。

 

じゃあ、なぜそんなことが起こるのか?

その理由をこの記事で詳しく解説しました。

 

ちょっと長いですが、難しいことは書いていませんので、最後まで読んでもらえれば、不動産を高く売る方法に納得いただけると思います。

 

それでは参りましょう。

 

公示地価は本当に信用できるのか?

おそらく、不動産を売ろうと思ったら、まず気になるのが「いくらで売れるか?」だと思います。

そして、その時に参考にする価格が、国が出している「公示地価」でしょう。

 

ですが、公示地価は基準地価と合わせても5万地点しかありません。

全国の宅地の数は約8,300万筆(地点)なので、1,600分の1しかないんですよ。

 

四日市市の公示地価・基準地価も138地点しかない

住所最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率5年間変化率
公)四日市市諏訪栄町6-3近鉄四日市(100)127.72.9%10.6%
基)四日市市安島1-2-24近鉄四日市(100)91.42.2%8.2%
公)四日市市鵜の森1-12-8近鉄四日市(650)34.32.0%
公)四日市市諏訪栄町13-2近鉄四日市(300)35.61.9%5.9%
公)四日市市安島2丁目32番2近鉄四日市(700)30.91.8%5.2%
公)四日市市鵜の森1-8-13近鉄四日市(580)26.11.8%6.5%
公)四日市市諏訪町6-7近鉄四日市(500)29.91.8%4.9%
基)四日市市鵜の森2-1-19近鉄四日市(500)42.21.6%4.9%
基)四日市市諏訪町6-7近鉄四日市(500)29.61.5%4.3%
公)四日市市西浦1-8-21近鉄四日市(380)33.31.5%4.7%
基)四日市市西新地13-2近鉄四日市(450)33.31.5%5.2%
公)四日市市赤堀新町3-9近鉄四日市(920)23.81.3%3.9%
公)四日市市中川原1-6-21中川原(270)20.91.3%3.1%
公)四日市市浜田町10-12近鉄四日市(500)25.71.3%4.3%
基)四日市市堀木1-4-16近鉄四日市(1000)29.91.3%4.1%
公)四日市市堀木2-14-2近鉄四日市(1400)23.41.3%4.0%
公)四日市市芝田1-1-38中川原(650)221.2%
公)四日市市沖の島町3-16四日市(510)27.21.1%2.7%
公)四日市市中部6-15近鉄四日市(750)23.91.1%
基)四日市市幸町5-16近鉄四日市(800)29.11.0%3.2%
基)四日市市三栄町3-15近鉄四日市(400)33.71.0%4.0%
公)四日市市城東町4-12近鉄四日市(1300)32.31.0%3.8%
公)四日市市城東町6-10赤堀(700)22.31.0%3.2%
基)四日市市堀木2-14-2近鉄四日市(1400)23.21.0%3.5%
公)四日市市富田1-25-13近鉄富田(100)24.80.9%1.8%
公)四日市市松本4-12-5伊勢松本(480)20.70.8%2.1%
公)四日市市新正1-10-9赤堀(400)19.80.8%1.9%
公)四日市市大字茂福字坪ノ内126番1近鉄富田(700)20.80.8%2.1%
公)四日市市滝川町20-4川原町(200)19.60.8%1.9%
公)四日市市ときわ3-13-15伊勢松本(1100)200.7%2.0%
基)四日市市元町1-16近鉄四日市(1000)25.30.7%1.9%
公)四日市市石塚町15-16赤堀(1000)18.50.7%2.0%
公)四日市市大井手1-2-14伊勢松本(510)20.20.7%2.0%
基)四日市市富田1-25-13近鉄富田(100)24.60.7%1.2%
公)四日市市羽津中1-6-26霞ヶ浦(300)18.50.7%1.4%
公)四日市市西町12-4近鉄四日市(700)22.50.6%0.7%
公)四日市市中川原2-5-33中川原(300)220.6%
公)四日市市新正1-12-12新正(400)20.80.5%0.2%
公)四日市市新正3-1-8新正(630)21.80.5%
基)四日市市大字茂福字坪ノ内126番1近鉄富田(700)20.70.5%1.8%
公)四日市市浮橋2丁目15番6伊勢川島(1400)20.40.5%1.6%
公)四日市市坂部台1丁目7番14阿倉川(4000)16.20.4%0.4%
基)四日市市松本2-6-25近鉄伊勢松本(350)26.90.4%0.4%
公)四日市市生桑町字大谷2212番108中川原(3200)18.30.4%0.0%
基)四日市市大宮西町5-2近鉄阿倉川(950)17.90.4%0.7%
公)四日市市大字西阿倉川字西山1308番24阿倉川(1500)17.40.4%
公)四日市市大字西阿倉川字西山1486番12阿倉川(1700)17.60.4%1.3%
公)四日市市日永2-5-32日永(310)17.50.4%0.0%
基)四日市市日永4-2-7あすなろう南日永(900)26.50.4%0.4%
公)四日市市日永西2-19-11南日永(550)22.60.4%
基)四日市市三滝台3丁目6番4近鉄伊勢川島(400)19.10.3%1.4%
基)四日市市松原町20-10近鉄富田(900)19.80.3%1.0%
公)四日市市泊町4-4泊(330)23.90.3%-0.7%
公)四日市市羽津山町3-31阿倉川(500)19.90.3%-0.5%
公)四日市市下さざらい町9-35大矢知(1000)16.80.2%-0.8%
公)四日市市下之宮町字神宮地104番1大矢知(1200)17.40.2%
公)四日市市蒔田2-4-17川越富洲原(800)180.2%-0.7%
公)四日市市新正4-17-20新正(140)16.90.2%-0.8%
公)四日市市生桑町字桑花139番1外川原町(2700)20.80.2%-1.1%
公)四日市市川島町字西広6200番27高角(1200)17.20.2%-0.4%
公)四日市市大字日永字登城山5216番34西日野(1500)15.80.2%0.0%
公)四日市市南いかるが町13-17霞ヶ浦(1400)16.50.2%0.2%
基)四日市市別名4-1-10近鉄霞ヶ浦(700)18.90.2%0.2%
公)四日市市伊坂台1丁目174番大矢知(2600)13.60.0%-0.7%
公)四日市市黄金町35番大矢知(1000)8.30.0%-2.7%
公)四日市市霞1丁目23番2外富田浜(3000)7.50.0%-3.8%
公)四日市市桜花台1丁目24番4桜(2100)15.20.0%-1.7%
公)四日市市桜新町2丁目214番桜(2900)130.0%-1.8%
公)四日市市三重8丁目92番伊勢松本(3300)15.90.0%
公)四日市市小古曽6-7-8内部(400)14.20.0%-2.5%
公)四日市市小山町字開都869番西日野(6800)6.6
公)四日市市上海老町字東大沢1633番2外保々(1800)7.30.0%-3.9%
基)四日市市生桑町字庚申塚1642番143近鉄中川原(3200)16.40.0%-0.6%
公)四日市市川原町21-13川原町(500)20.40.0%0.0%
公)四日市市川島町字東谷1689番9外伊勢川島(500)14.10.0%0.0%
基)四日市市前田町24-19あすなろう追分(320)15.80.0%-1.2%
公)四日市市相生町1-5四日市(400)18.20.0%-1.3%
基)四日市市大谷台2丁目1622番72近鉄阿倉川(2800)16.40.0%-1.0%
公)四日市市大矢知町字十四1367番4近鉄富田(1700)14.70.0%-0.9%
公)四日市市中町4-10四日市(700)19.4
公)四日市市天カ須賀新町1番27川越富洲原(1500)8.40.0%-4.5%
公)四日市市東日野町字城山1288番51西日野(1000)16.90.0%-1.3%
基)四日市市日永西4-7-4あすなろう南日永(800)17.90.0%-0.7%
公)四日市市泊山崎町11-6泊(480)17.20.0%-1.3%
公)四日市市白須賀1-12-2霞ヶ浦(850)16.20.0%-1.0%
基)四日市市白須賀3丁目916番1近鉄霞ヶ浦(1000)23.20.0%-0.6%
公)四日市市尾平町字上名岩名3330番19伊勢松本(2000)15.30.0%-1.1%
公)四日市市富士町1-147阿倉川(1100)10.90.0%-2.1%
公)四日市市富州原町13-12川越富洲原(800)18.20.0%-0.7%
公)四日市市高浜町4-16川原町(1700)14.7-0.2%-2.8%
公)四日市市坂部が丘1丁目1667番49外川原町(4000)14.4-0.2%-2.0%
基)四日市市桜花台1丁目24番4近鉄桜(2100)15.2-0.2%-1.9%
公)四日市市山分町字山分225番19大矢知(550)14.9-0.2%-2.2%
公)四日市市室山町字八反田601番3西日野(1800)14-0.2%-3.0%
基)四日市市大字塩浜字浜田349番1外近鉄塩浜(700)13.7-0.2%-2.1%
公)四日市市大治田1-3-18追分(630)15.2-0.2%
公)四日市市智積町字武佐444番22桜(70)16.4-0.2%-2.9%
基)四日市市天カ須賀5-2-8近鉄川越富洲原(800)17.9-0.2%-2.3%
公)四日市市波木が丘町23番2西日野(3400)14.6-0.2%-2.0%
公)四日市市午起2-5-26四日市(1700)12.4-0.3%-5.8%
公)四日市市高見台2丁目13番4北勢中央公園口(870)10-0.3%-3.8%
公)四日市市あかつき台4丁目1番40暁学園前(950)15-0.4%-5.0%
公)四日市市河原田町字松本1315番1外河原田(700)9.4-0.4%-4.7%
基)四日市市小古曽東2-3-30あすなろう小古曽(900)8.5-0.4%-4.4%
公)四日市市大治田3-3-71小古曽(1000)7.6-0.4%-4.9%
公)四日市市日永東3-2-65南日永(1000)16.3-0.4%-4.1%
公)四日市市宝町1番2海山道(500)8.5-0.4%-3.7%
公)四日市市末広町2-9四日市(900)8.5-0.4%-5.2%
公)四日市市あさけが丘1丁目1番117山城(1000)13.3-0.5%-3.4%
基)四日市市笹川7丁目95番4あすなろう西日野(1600)14.3-0.5%-3.8%
公)四日市市小浜町4番7塩浜(600)14.1-0.5%-4.7%
公)四日市市大字塩浜字里前4334番1塩浜(800)13.2-0.5%-5.2%
公)四日市市釆女が丘4丁目116番内部(2100)14.2-0.5%
公)四日市市釆女町字松ノ木1607番10内部(1200)12.9-0.5%-4.4%
公)四日市市塩浜本町1丁目4番外塩浜(300)17.4-0.6%-4.0%
公)四日市市広永町字内ノ坪1081番9朝日(1800)10.9-0.6%-3.8%
公)四日市市高花平4丁目1番106西日野(4400)11-0.6%-5.1%
公)四日市市河原田町字福角416番河原田(1200)4.4-0.7%
基)四日市市八千代台3丁目1番49三岐山城(1100)13.1-0.7%-6.8%
基)四日市市河原田町字里岸359番2河原田(930)11.8-0.8%-5.1%
基)四日市市高角町字道光垣内254番2外近鉄高角(1200)8.2-0.8%-5.4%
基)四日市市曙町7-16四日市(1300)12-0.8%-5.2%
公)四日市市西坂部町字護摩田3714番2川原町(4200)8.3-0.8%-4.5%
公)四日市市東富田町17-30近鉄富田(920)16.5-0.8%-3.8%
基)四日市市釆女町字松ノ木1607番10あすなろう内部(1200)12.9-0.8%-4.6%
公)四日市市高角町字東川原1044番4伊勢川島(850)11-0.9%-5.4%
公)四日市市山田町字吉田ケ原2057番1内部(6100)7.3-0.9%-6.0%
基)四日市市山之一色町字北山2339番近鉄阿倉川(5200)7-0.9%-4.5%
公)四日市市上海老町字野畑399番2桜(3500)6.9-0.9%-4.6%
公)四日市市河原田町字相名1404番49河原田(600)14.8-1.1%-6.7%
公)四日市市小林町字小林新田3015番64西日野(4400)11.6-1.1%
基)四日市市楠町北五味塚字塩役1510番4外近鉄北楠(1400)6.8-1.4%-6.8%
公)四日市市智積町字初瀬4676番2外高角(1700)1.3-1.5%
基)四日市市楠町小倉字新割464番4近鉄北楠(550)10.6-2.1%-10.9%
基)四日市市楠町南川字旭84番3近鉄楠(300)13.9-2.3%-11.6%
公)四日市市楠町南五味塚字新貝174番2楠(500)12.7-2.5%-11.5%
公)四日市市楠町北五味塚字乾2025番3北楠(350)12.9-2.7%-12.4%
公)四日市市大字塩浜字酉改2629番1外塩浜(2000)8.1-3.1%-13.7%

 

そのため、近くに参考となる価格がないことも多く、その周辺の土地価格をそのまま参考にしようとする人も多いです。

 

そもそも、公示地価はどうやって作られるのか?

しかし、問題はそれだけではありません。

そもそも、公示地価がどうやって作られているか知ってますか?

 

公示地価とは、その地域の「不動産取引の目安」にしてもらうために作られていますから、過去の取引情報を参考に作られています。

 

ところが、不動産の取引情報には、個人の財産情報が含まれています。

例えば、「○町1丁目2−1」の土地が5,000万円で売れたとしたら、そこに住んでいたAさんが5,000万円のお金を持っているという情報がわかってしまいます。

 

このような財産情報は、国税庁しか取り扱ってはいけないため、公示地価を作っている国土交通省は知ることができません。

では、どうやって集めているのかというと、なんとアンケートで集めているのです。

 

公示地価は、購入者へのアンケートをもとに作られる

 

公示地価のできる流れ

(参考:国土交通省 不動産の取引価格情報提供制度 アンケートの流れ)

 

アンケートは強制ではありませんから、集まる数はとても少ない。

なんとわずか6分の1しか回収できていないのです。

 

新宿区の土地取引のアンケート回収件数(過去2年分)

新宿区の過去2年間の土地取引件数

(参考:国土交通省 土地総合情報システム)

 

ご覧のように、土地取引の多い新宿区でも、同じエリアで回収できている取引件数は多くて15件。取引ゼロのところもかなりあります。

しかも、このデータは2年分なので、実際にはこの半分しか参考にすることができません。

 

仮にある地域で土地の取引が5件あったとしても、アンケート回収できた取引情報はゼロという場合も普通に起こってしまいます。

回収率が6分の1なわけですから、当然ですよね。

 

そうすると鑑定士さんは、どうするのでしょうか?

「これぐらいじゃないか?」と推測で決める場合も当然あるわけです。

 

そのため、公示地価をそのまま信じてしまうと、

「本当はもっと高く売れたはずなのに、安く売ってしまった。」

と後悔してしまうことになるんですね。

 

こんなに違うの!?四日市市の実際の土地取引が…

「本当にそんなことがあるの?」

実際に見てみないと信じられませんよね。

 

そこで、四日市市の公示地価と、実際の取引価格を比べてみましょう。

 

例えば、四日市市内に「茂福(もちぶく)」という地区があります。

近鉄富田駅に西側に広がる住宅地です。

 

 

この茂福地区の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:21万円/坪
  • 実際の取引価格:24〜32万円/坪

と、公示地価の約1.1〜1.5倍で取引されていました。

取引価格同士で見ても、約1.3倍の価格差があります。
 
 

【四日市市大字茂福の公示地価】

四日市市大字茂福の公示地価

  • 近鉄富田駅から700mの距離、徒歩約9分(1分=80m)
  • 62,400円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =21万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【四日市市大字茂福の土地取引(過去2年間)】

四日市市大字茂福の土地取引

  • 近鉄富田駅から徒歩8〜10分のエリアで、24〜32万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

かなり広範囲に見えますが、

  • 近鉄富田駅から8〜10分以内の距離
  • 第二種中高層住居専用地域に指定されている
  • 南側と西側のほとんどが農地

という条件なので、県道8号線沿いの住宅地に限定されます。

 

最高額の坪32万円で取引された土地は約70坪ですから、最低価格の坪24万円で売った場合と比べると、560万円高く売れたことになります。

 

他の市でも、公示地価からかけ離れた取引が見られる

 

これは桑名市だけで起こっていることではありません。

三重県の他の市町村を調べてみても、同じようにかけ離れた取引が多数見つかりました。

 

三重県の公示地価と取引価格の比較

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

 

そのため、不動産の取引で失敗しないためには、実際の取引価格に基づいた「実勢価格」を調べる必要があるのです。

 

実勢価格は、どうやって調べるのか?

国土交通省のサイトは、詳しい地名がわからない

実際の取引を調べるのならば、先ほどご紹介した国土交通省のサイトをチェックするのも1つの方法です。

ですが、ご覧いただいた通り、この取引情報には1丁目、2丁目というような詳しい地名の情報がありません。

 

また、アンケートで回収できた6分の1の取引情報しかないため、まったく取引情報がない地域もたくさんあります。

そのため、実勢価格を調べるのは、かなり難しいのが現状です。

 

もし、あなたがもっと早く、そして確実に、しかも数百万円単位で高く売りたいのならば、不動産会社による査定を受けなければいけません。

 

不動産会社が言わない査定の真実

なぜ査定が重要かというと、どんなに詳しい不動産会社でも、その地域の取引の1〜2割しか知らないからです。

 

1〜2割しか取引を知らないということは、査定の根拠となる価格も変わるということ。

つまり、頼む不動産会社によって、売却額が大きく変わってしまうのです。

 

持っている情報が違うので、査定額も大きく変わる

査定額が違うイメージ

 

ちょっとこの話、違和感がありますよね?

その理由を詳しく解説します。

 

なぜ詳しい会社でも1〜2割しか知らないのか?

 

その理由は、不動産会社同士で共有している取引情報が少ないためです。

 

不動産取引の資格である宅建業に登録している会社は約12万社あり、コンビニの店舗の2倍以上あります。

そのため、どんなにその地域で有名な会社でも、取引を独占できるわけではありません。せいぜい1割がいいところでしょう。

 

つまり、

「共有する取引情報 + 自社の取引情報でも最大10% = 

が、その会社の持っている取引情報になります。

 

ところが、他の会社と情報を共有している会員サイト「レインズ」に登録されている取引情報が1割程度しかないのです。

 

【レインズへの登録状況:約18万件】
レインズの成約報告件数
(参考:レインズの活用状況について 平成29年度)

 

【全国の土地取引件数:132万件】
昨年の土地取引件数

(参考:国土交通省 平成30年版 土地白書)

 

土地だけでは132万件ですが、これにマンションを加えると162万件になります。

 

ということは、

「18万件 ÷ 162万件 = 11%

 

つまり、

「レインズで共有する11% + 自社の取引情報でも最大10% = 21%

となり、どんなに詳しい不動産会社でも、2割程度しか知らないことになるわけですね。

 

そのため、不動産会社によって査定額が大きく変わる可能性があるので、複数の査定結果を比べることで、高く売れる会社を探すことができるのです。

 

ですが、比べるということは、何社も回るということ。

不動産会社の店舗って入りづらいし、変な業者に当たったら、しつこい勧誘もありそうで嫌ですよね。

 

そんな時に便利なのが、不動産の一括査定サービスです。

 

 

不動産の一括査定とは?

不動産の一括査定とは、1回の登録で複数の不動産会社から査定をもらえるサービスです。

 

不動産の一括査定の仕組み

 

不動産会社によって持っている取引情報が違うわけですから、複数の不動産会社の査定結果を比べることによって、高い査定の会社がわかります。

 

もちろん、その根拠を確認しなければいけませんが、査定書の中で過去の詳しい取引状況を教えてくれる会社もありますので問題ありません。

 

また、「机上査定」を選べば、メールで査定書を送ってくれるので、わざわざ訪問されるわずらわしさもありません。

何社にも査定をもらうわけですから、最初は机上査定で比較をして絞り込んだうえで、売却を依頼する不動産会社を決めていけばいいでしょう。

 

このような形で選択できます

 

机上査定

 

また、査定をしたからといって必ずどこかの会社と契約をしなければいけないわけではないので安心してください。

 

ただ、一括査定サービスも国内で30社以上が提供していますので、どれを選ぶか迷うでしょう。

そこで、この記事では、

  • 参加企業数が多い
  • 利用者数が多い

の2つの条件を満たしたサービスをご紹介します。

 

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参加社数:1,704社

利用者数:470万人

机上査定:可能

 

大手不動産サイトの「ホームズ」が運営しているサービスです。

 

こちらのサービスは、大企業なだけあって、参加している会社の数も1番多く地方や郊外の物件でも査定ができるのが強みです。

 

 

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イエウール

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参加社数:1,600社

利用者数:450万人

机上査定:可能

 

イエウールの特徴は、大手企業の参加数が1番多い点です。複数の査定の中に大手も入れたい場合には、このサービスを使うといいでしょう。

 

大手15社中9社が参加しているのは、イエウールだけ

一括査定の比較_大手の参加状況

 

 

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イエイ

イエイ

 

参加社数:1,000社

利用者数:400万人

机上査定:可能

 

イエイの特徴は、「お断り代行」「メール相談」といったフォロー体制が充実している点です。

 

代わりに断ってくれる安心感が欲しい人は、このサービスがオススメですね。

 

 

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サービス名参加社数利用者数リンク
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