横須賀市の不動産価格の調べ方。土地・戸建て・マンションを高く売るコツ | イエ&ライフ

横須賀市の不動産を高く売るコツ。同じ地域なのに坪単価が34倍?

横須賀市 神奈川県

どうも、ゴトウです。

この記事では、数百万円単位で不動産を高く売る方法について解説します。

 

ただその前に、「なぜこの記事を書いたのか?」について簡単に説明させてください。

 

このサイトでは、市区町村ごとに不動産の相場を調べて「なぜ上がっているのか?下がっているのか?」「これからどうなるのか?」といったことを解説しています。

そして、これまで47都道府県・400以上の市区町村・5万地点以上の公示地価、そして実際の取引を調べてきました。

 

そうやってきて分かったことは、「不動産の相場は本当にわかりにくい」ということです。

 

「なぜ上がった(下がった)のか?」「これからどうなるのか?」はある程度わかるんです。

特に住宅地については、「人の動き(人口の増減)」と「金利」さえ分かれば、ある程度予想がつきますからね。

 

ですが、「その不動産はいくらが適正なのか?」はとても難しい。

というのも、公示地価と実際の取引価格を比べてみると、同じ地域でも2倍以上の価格や、逆に半値で取引されている例がたくさんあるからです。

 

じゃあ、なぜそんなことが起こるのか?

その理由をこの記事で詳しく解説しました。

 

ちょっと長いですが、難しいことは書いていませんので、最後まで読んでもらえれば、不動産を高く売る方法に納得いただけると思います。

 

それでは参りましょう。

 

公示地価は本当に信用できるのか?

おそらく、不動産を売ろうと思ったら、まず気になるのが「いくらで売れるか?」だと思います。

そして、その時に参考にする価格が、国が出している「公示地価」でしょう。

 

ですが、公示地価は基準地価と合わせても5万地点しかありません。

全国の宅地の数は約8,300万筆(地点)なので、1,600分の1しかないんですよ。

 

横須賀市の公示地価・基準地価も140地点しかない

住所最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)横須賀市馬堀町1-11-10京急大津(510)47.90.7%
公)横須賀市久里浜3-16-3京急久里浜(850)44.60.7%0.0%
公)横須賀市追浜本町2丁目1番151追浜(700)51.50.6%0.0%
公)横須賀市米が浜通2丁目5番41横須賀中央(600)87.80.0%-3.6%
公)横須賀市日の出町1丁目7番12横須賀中央(350)102.30.0%-3.4%
公)横須賀市追浜南町2丁目18番8追浜(800)41.90.0%0.0%
公)横須賀市追浜東町3丁目53番12追浜(570)59.70.0%-3.2%
公)横須賀市長沢2-4-22京急長沢(800)380.0%-4.2%
公)横須賀市大津町3-23-3京急大津(300)53.50.0%0.0%
公)横須賀市大滝町2丁目12番1外横須賀中央(380)113.20.0%-0.6%
公)横須賀市船越町2丁目15番6京急田浦(350)43.60.0%-1.5%
公)横須賀市深田台92番2県立大学(700)58.10.0%0.0%
公)横須賀市上町4丁目34番3横須賀中央(1000)48.80.0%0.0%
公)横須賀市若松町2丁目1番3横須賀中央(220)272.30.0%-3.2%
公)横須賀市若宮台31-15京急久里浜(800)40.60.0%
公)横須賀市三春町3丁目46番10堀ノ内(90)73.60.0%
公)横須賀市三春町1丁目5番2県立大学(650)52.50.0%-3.0%
公)横須賀市根岸町4-29-9北久里浜(750)49.50.0%-2.0%
公)横須賀市根岸町3-10-10北久里浜(240)69.60.0%
公)横須賀市久里浜4-8-14京急久里浜(100)131.70.0%-4.5%
公)横須賀市夏島町2873番7追浜(1400)20.80.0%-6.7%
公)横須賀市浦郷町4丁目12番13追浜(770)40.60.0%-3.1%
公)横須賀市内川2-5-4京急久里浜(1100)23-0.4%-4.8%
公)横須賀市本町3丁目31番汐入(0)118.8-0.6%-4.8%
公)横須賀市野比1-22-5YRP野比(300)48.5-0.7%-3.9%
公)横須賀市平成町2丁目7番2県立大学(850)44.2-0.7%
公)横須賀市三春町5丁目9番61堀ノ内(650)49.5-0.7%-3.8%
公)横須賀市坂本町1丁目33番4汐入(1100)50.2-0.7%-5.6%
公)横須賀市根岸町2-21-16北久里浜(80)92.4-0.7%-3.1%
公)横須賀市衣笠栄町1丁目11番衣笠(250)100.7-0.7%-6.2%
公)横須賀市野比3-5-4YRP野比(650)39.3-0.8%-3.3%
公)横須賀市不入斗町3丁目57番2横須賀中央(1500)40.9-0.8%-4.6%
公)横須賀市池上5-6-16汐入(2500)38.6-0.8%-5.6%
公)横須賀市浦賀3-21-12浦賀(750)40.3-0.8%
公)横須賀市平作7-9-16衣笠(1100)34.7-0.9%-5.4%
公)横須賀市津久井1-20-26津久井浜(450)35-0.9%-10.2%
公)横須賀市長沢1-49-3京急長沢(450)37.3-0.9%-8.1%
公)横須賀市長瀬1-13-13京急久里浜(1700)36.3-0.9%-6.0%
公)横須賀市大矢部2-8-10北久里浜(1600)35-0.9%-6.2%
公)横須賀市秋谷字仲里4452番4逗子(7000)36-0.9%-8.4%
公)横須賀市吉倉町1丁目23番7安針塚(650)35.6-0.9%-5.3%
公)横須賀市野比1-18-8YRP野比(200)63.4-1.0%-5.9%
公)横須賀市森崎1-18-19北久里浜(800)31.7-1.0%
公)横須賀市坂本町5丁目7番32外汐入(1800)34-1.0%-6.4%
公)横須賀市浦郷町3丁目28番18追浜(1100)32.3-1.0%
公)横須賀市馬堀海岸3-15-2馬堀海岸(500)56.1-1.2%-6.1%
公)横須賀市池上4-1-4衣笠(1700)50.5-1.3%-9.0%
公)横須賀市船越町1丁目284番2京急田浦(550)25.7-1.3%-9.9%
公)横須賀市佐原5-5-15京急久里浜(1500)42.2-1.5%-5.2%
公)横須賀市池田町6-10-10北久里浜(700)40.3-1.6%-6.9%
公)横須賀市池田町1-17-2新大津(750)41.3-1.6%
公)横須賀市船越町6丁目17番17京急田浦(600)38-1.7%
公)横須賀市公郷町2丁目2番25外衣笠(850)58.1-1.7%-7.5%
公)横須賀市田浦町3丁目47番4田浦(800)36.6-1.8%
公)横須賀市浦上台3-32-2浦賀(720)36-1.8%-8.4%
公)横須賀市富士見町3丁目24番46県立大学(1300)33.3-1.9%-9.8%
公)横須賀市馬堀町3-22-4馬堀海岸(500)50.5-1.9%-7.3%
公)横須賀市東逸見町4丁目20番9逸見(1400)34.3-1.9%
公)横須賀市長浦町5丁目77番5田浦(700)35-1.9%-9.4%
公)横須賀市衣笠栄町4丁目4番30衣笠(1200)34.7-1.9%-7.9%
公)横須賀市衣笠町9-11衣笠(2300)31.4-2.1%-11.2%
公)横須賀市吉井4-3-15馬堀海岸(1500)41.6-2.3%-7.4%
公)横須賀市望洋台5-15衣笠(760)38.6-2.5%-10.7%
公)横須賀市小矢部4-16-3衣笠(1500)39.3-2.5%-7.8%
公)横須賀市森崎4-2-8北久里浜(1500)35.6-2.7%-12.9%
公)横須賀市阿部倉9-16衣笠(2400)27.8-2.8%-12.8%
公)横須賀市粟田2-10-4YRP野比(1600)30.9-3.6%
公)横須賀市小矢部1-37-4衣笠(1300)42.9-3.7%-12.2%
公)横須賀市久里浜台2-6-4京急久里浜(2000)34-3.7%-14.2%
公)横須賀市ハイランド1-41-6京急久里浜(2100)34-3.7%-18.9%
公)横須賀市長瀬3-9-1京急久里浜(2500)21.5-3.8%-15.5%
公)横須賀市佐島1-18-15逗子(11000)24.1-3.9%
公)横須賀市小原台47-12浦賀(1800)26.2-4.2%
公)横須賀市浦賀丘2-18-6浦賀(1300)35.6-4.4%-16.3%
公)横須賀市光風台23-6京急久里浜(1600)34.7-4.5%-18.0%
公)横須賀市武1-25-7衣笠(4200)26.7-4.7%-24.3%
公)横須賀市長浦町4丁目43番4外田浦(1300)16.8-4.7%-18.7%
公)横須賀市秋谷1-5-21逗子(8800)27.1-4.7%
公)横須賀市芦名2-27-14逗子(9300)27.1-4.7%-19.6%
公)横須賀市岩戸3-4-3北久里浜(2700)30-5.2%-18.8%
公)横須賀市東浦賀2-33-4浦賀(1500)29-5.4%
公)横須賀市鴨居2-50-3浦賀(1700)28.4-5.5%-23.2%
公)横須賀市林5-2-26衣笠(6200)22.4-5.6%-29.9%
公)横須賀市湘南鷹取4-21-4追浜(1700)39.3-5.6%-20.1%
公)横須賀市長井3-41-3三崎口(4700)21.8-5.7%
公)横須賀市林1-16-9衣笠(5400)26.7-5.8%-27.0%
公)横須賀市長井3-8-13三崎口(3700)21.5-5.8%-30.9%
公)横須賀市走水2-9-4馬堀海岸(2700)26.4-5.9%-22.3%
公)横須賀市長坂3-35-3衣笠(6400)17.3-6.3%-25.5%
公)横須賀市大矢部4-22-7北久里浜(2700)28.4-6.5%
公)横須賀市太田和1-39-13衣笠(5900)25.9-6.5%
公)横須賀市荻野2-1衣笠(6700)23.9-6.5%-28.2%
公)横須賀市久里浜4-20-6京急久里浜(450)0
基)横須賀市馬堀町3-7-2馬堀海岸(650)40.30.0%0.0%
基)横須賀市田戸台14番4外県立大学(550)52.80.0%0.0%
基)横須賀市大津町4-18-2京急大津(420)48.80.0%0.0%
基)横須賀市深田台92番2県立大学(700)58.10.0%0.0%
基)横須賀市秋谷字仲里4572番3逗子(7000)38.60.0%0.0%
基)横須賀市安針台6-13安針塚(340)48.20.0%0.0%
基)横須賀市東逸見町3丁目14番26逸見(780)40.3-0.8%-0.8%
基)横須賀市久里浜7-12-10京急久里浜(1200)42.20.0%-0.8%
基)横須賀市平作1-12-6衣笠(800)45.20.0%-1.4%
基)横須賀市安浦町1丁目21番4県立大学(390)61.10.0%-1.6%
基)横須賀市三春町3丁目2番4堀ノ内(360)58.70.0%-2.2%
基)横須賀市公郷町6丁目20番51堀ノ内(1400)39.6-1.6%-2.4%
基)横須賀市内川1-8-43京急久里浜(1700)23.4-0.6%-2.7%
基)横須賀市上町2丁目17番3横須賀中央(580)80.5-0.8%-3.2%
基)横須賀市平作5-23-9衣笠(1700)360.0%-3.5%
基)横須賀市追浜町3丁目1番9追浜(100)99.30.0%-3.5%
基)横須賀市田浦町1丁目63番2田浦(300)350.0%-3.6%
基)横須賀市野比2-32-11YRP野比(450)41.9-0.8%-3.8%
基)横須賀市舟倉1-23-12京急久里浜(900)37.3-0.9%-4.2%
基)横須賀市根岸町5-9-5新大津(800)44.9-0.7%-4.2%
基)横須賀市佐野町2丁目23番3衣笠(1400)35-0.9%-4.5%
基)横須賀市池田町2-10-1北久里浜(1300)37.6-1.7%-5.0%
基)横須賀市衣笠栄町1丁目11番衣笠(250)100.3-0.7%-5.0%
基)横須賀市津久井2-17-21津久井浜(90)43.2-0.8%-5.1%
基)横須賀市船越町1丁目52番4京急田浦(270)48.5-1.3%-5.2%
基)横須賀市佐原1-10-4北久里浜(1400)54.1-1.2%-5.2%
基)横須賀市馬堀町3-22-4馬堀海岸(500)51.2-1.9%-6.1%
基)横須賀市桜が丘1-30-3馬堀海岸(1000)45.5-2.8%-6.1%
基)横須賀市船越町8-14-3京急田浦(1200)41.6-1.6%-6.7%
基)横須賀市大滝町1丁目9番18横須賀中央(490)126.7-1.8%-7.5%
基)横須賀市浦上台2-17-11浦賀(700)38.9-3.3%-8.5%
基)横須賀市浦賀4丁目6番5浦賀(500)47.5-2.0%-9.4%
基)横須賀市林1-23-13衣笠(5500)42.6-3.0%-11.0%
基)横須賀市浦賀5-63-4浦賀(1300)35.6-4.4%-12.9%
基)横須賀市二葉2-26-12浦賀(900)34.3-5.5%-13.3%
基)横須賀市森崎5-7-5衣笠(1900)34.3-4.6%-13.3%
基)横須賀市ハイランド1-41-6京急久里浜(2100)34.7-4.5%-16.7%
基)横須賀市湘南鷹取4-21-4追浜(1700)40.6-5.4%-16.9%
基)横須賀市粟田1-33-14YRP野比(2400)31.5-5.4%-17.7%
基)横須賀市須軽谷字天王谷937番1三浦海岸(3500)16.7-2.9%-19.3%
基)横須賀市武3-4-23衣笠(5000)23.8-5.3%-23.0%
基)横須賀市長坂3-17-6衣笠(7500)24.4-6.3%-23.7%
基)横須賀市武5-16-14衣笠(4700)26.2-6.5%-24.3%
基)横須賀市長井5-8-9三崎口(5500)21.1-6.6%-26.4%
基)横須賀市林1-16-9衣笠(5400)27.6-6.2%
基)横須賀市追浜本町1丁目104番8追浜(770)50.80.0%
基)横須賀市阿部倉27-8衣笠(3100)20.3-3.1%

 

そのため、近くに参考となる価格がないことも多く、その周辺の土地価格をそのまま参考にしようとする人も多いです。

 

そもそも、公示地価はどうやって作られるのか?

しかし、問題はそれだけではありません。

そもそも、公示地価がどうやって作られているか知ってますか?

 

公示地価とは、その地域の「不動産取引の目安」にしてもらうために作られていますから、過去の取引情報を参考に作られています。

 

ところが、不動産の取引情報には、個人の財産情報が含まれています。

例えば、「○町1丁目2−1」の土地が5,000万円で売れたとしたら、そこに住んでいたAさんが5,000万円のお金を持っているという情報がわかってしまいます。

 

このような財産情報は、国税庁しか取り扱ってはいけないため、公示地価を作っている国土交通省は知ることができません。

では、どうやって集めているのかというと、なんとアンケートで集めているのです。

 

公示地価は、購入者へのアンケートをもとに作られる

 

公示地価のできる流れ

(参考:国土交通省 不動産の取引価格情報提供制度 アンケートの流れ)

 

アンケートは強制ではありませんから、集まる数はとても少ない。

なんとわずか6分の1しか回収できていないのです。

 

新宿区の土地取引のアンケート回収件数(過去2年分)

新宿区の過去2年間の土地取引件数

(参考:国土交通省 土地総合情報システム)

 

ご覧のように、土地取引の多い新宿区でも、同じエリアで回収できている取引件数は多くて15件。取引ゼロのところもかなりあります。

しかも、このデータは2年分なので、実際にはこの半分しか参考にすることができません。

 

仮にある地域で土地の取引が5件あったとしても、アンケート回収できた取引情報はゼロという場合も普通に起こってしまいます。

回収率が6分の1なわけですから、当然ですよね。

 

そうすると鑑定士さんは、どうするのでしょうか?

「これぐらいじゃないか?」と推測で決める場合も当然あるわけです。

 

そのため、公示地価をそのまま信じてしまうと、

「本当はもっと高く売れたはずなのに、安く売ってしまった。」

と後悔してしまうことになるんですね。

 

こんなに違うの!?横須賀市の実際の土地取引が…

「本当にそんなことがあるの?」

実際に見てみないと信じられませんよね。

 

そこで、横須賀市の公示地価と、実際の取引価格を比べてみましょう。

 

今回取り上げるのは、「秋谷(あきや)」という地区。

逗子駅から南へ海岸線に沿って7〜8kmほどいったところにある住宅地です。

 

 

このは秋谷の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:28万円/坪
  • 実際の取引:2.2〜76万円/坪

なんと、公示地価の約0.1〜2.7倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約34倍です。

 

【横須賀市秋谷の公示地価】

横須賀市秋谷の公示地価

  • 逗子駅から8,800mの距離、徒歩約110分(1分=80m)
  • 86,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =28万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【横須賀市秋谷の土地取引(過去2年間)】

横須賀市秋谷の土地取引

  • 徒歩1時間半〜2時間のエリアで、2.2〜70万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

ご覧の通り、実際の取引では、秋谷より詳しい地名がわかりません。

 

ですが、公示地価と実際の取引は、

  • 「第二種中高層住居専用地域」に指定されている

という共通した条件で絞り込んでいるので、秋谷漁港の周辺に限られています。

 

最高額の坪70万円で取引された土地は約30坪ですから、仮に公示地価の坪28万円が相場だとすると、1,500万円以上高く売れたことになります。

 

他の市でも、公示地価からかけ離れた取引が見られる

 

「ただの偶然じゃないのか?」

実例が1つだけでは、そう思いますよね。

 

ですが、これは横須賀市だけで起こっていることではありません。

神奈川県の他の市町村を調べてみても、同じようにかけ離れた取引が多数見つかりました。

 

神奈川県の公示地価と土地取引の比較

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

 

そのため、不動産の取引で失敗しないためには、実際の取引価格に基づいた「実勢価格」を調べる必要があるのです。

 

実勢価格は、どうやって調べるのか?

国土交通省のサイトは、詳しい地名がわからない

実際の取引を調べるのならば、先ほどご紹介した国土交通省のサイトをチェックするのも1つの方法です。

ですが、ご覧いただいた通り、この取引情報には1丁目、2丁目というような詳しい地名の情報がありません。

 

また、アンケートで回収できた6分の1の取引情報しかないため、まったく取引情報がない地域もたくさんあります。

そのため、実勢価格を調べるのは、かなり難しいのが現状です。

 

もし、あなたがもっと早く、そして確実に、しかも数百万円単位で高く売りたいのならば、不動産会社による査定を受けなければいけません。

 

不動産会社が言わない査定の真実

なぜ査定が重要かというと、どんなに詳しい不動産会社でも、その地域の取引の1〜2割しか知らないからです。

 

1〜2割しか取引を知らないということは、査定の根拠となる価格も変わるということ。

つまり、頼む不動産会社によって、売却額が大きく変わってしまうのです。

 

持っている情報が違うので、査定額も大きく変わる

査定額が違うイメージ

 

ちょっとこの話、違和感がありますよね?

その理由を詳しく解説します。

 

なぜ詳しい会社でも1〜2割しか知らないのか?

 

その理由は、不動産会社同士で共有している取引情報が少ないためです。

 

不動産取引の資格である宅建業に登録している会社は約12万社あり、コンビニの店舗の2倍以上あります。

そのため、どんなにその地域で有名な会社でも、取引を独占できるわけではありません。せいぜい1割がいいところでしょう。

 

つまり、

「共有する取引情報 + 自社の取引情報でも最大10% = 

が、その会社の持っている取引情報になります。

 

ところが、他の会社と情報を共有している会員サイト「レインズ」に登録されている取引情報が1割程度しかないのです。

 

【レインズへの登録状況:約18万件】
レインズの成約報告件数
(参考:レインズの活用状況について 平成29年度)

 

【全国の土地取引件数:132万件】
昨年の土地取引件数

(参考:国土交通省 平成30年版 土地白書)

 

土地だけでは132万件ですが、これにマンションを加えると162万件になります。

 

ということは、

「18万件 ÷ 162万件 = 11%

 

つまり、

「レインズで共有する11% + 自社の取引情報でも最大10% = 21%

となり、どんなに詳しい不動産会社でも、2割程度しか知らないことになるわけですね。

 

そのため、不動産会社によって査定額が大きく変わる可能性があるので、複数の査定結果を比べることで、高く売れる会社を探すことができるのです。

 

ですが、比べるということは、何社も回るということ。

不動産会社の店舗って入りづらいし、変な業者に当たったら、しつこい勧誘もありそうで嫌ですよね。

 

そんな時に便利なのが、不動産の一括査定サービスです。

 

 

不動産の一括査定とは?

不動産の一括査定とは、1回の登録で複数の不動産会社から査定をもらえるサービスです。

 

不動産の一括査定の仕組み

 

不動産会社によって持っている取引情報が違うわけですから、複数の不動産会社の査定結果を比べることによって、高い査定の会社がわかります。

 

もちろん、その根拠を確認しなければいけませんが、査定書の中で過去の詳しい取引状況を教えてくれる会社もありますので問題ありません。

 

また、「机上査定」を選べば、メールで査定書を送ってくれるので、わざわざ訪問されるわずらわしさもありません。

何社にも査定をもらうわけですから、最初は机上査定で比較をして絞り込んだうえで、売却を依頼する不動産会社を決めていけばいいでしょう。

 

このような形で選択できます

 

机上査定

 

また、査定をしたからといって必ずどこかの会社と契約をしなければいけないわけではないので安心してください。

 

ただ、一括査定サービスも国内で30社以上が提供していますので、どれを選ぶか迷うでしょう。

そこで、この記事では、

  • 参加企業数が多い
  • 利用者数が多い

の2つの条件を満たしたサービスをご紹介します。

 

HOME’S(ホームズ)

ホームズ

 

参加社数:1,704社

利用者数:470万人

机上査定:可能

 

大手不動産サイトの「ホームズ」が運営しているサービスです。

 

こちらのサービスは、大企業なだけあって、参加している会社の数も1番多く地方や郊外の物件でも査定ができるのが強みです。

 

 

HOME'Sはこちら

 

 

イエウール

イエウール_ライン

 

参加社数:1,600社

利用者数:450万人

机上査定:可能

 

イエウールの特徴は、大手企業の参加数が1番多い点です。複数の査定の中に大手も入れたい場合には、このサービスを使うといいでしょう。

 

大手15社中9社が参加しているのは、イエウールだけ

一括査定の比較_大手の参加状況

 

 

イエウールはこちら

 

 

イエイ

イエイ

 

参加社数:1,000社

利用者数:400万人

机上査定:可能

 

イエイの特徴は、「お断り代行」「メール相談」といったフォロー体制が充実している点です。

 

代わりに断ってくれる安心感が欲しい人は、このサービスがオススメですね。

 

 

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