この記事では相模原市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
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１、相模原市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）相模原市緑区橋本２丁目３４４番１外 | 橋本（350） | 165.7 | 10.3% | 49.0% |
| 公）相模原市南区麻溝台１丁目９６２番４外 | 相模大野（4200） | 33.3 | 6.9% | 30.5% |
| 公）相模原市中央区田名塩田１丁目１０２０３番４ | 番田（1000） | 42.2 | 6.7% | |
| 公）相模原市緑区西橋本５丁目１１２７番６ | 橋本（1900） | 46.5 | 6.0% | 28.2% |
| 公）相模原市緑区橋本３丁目１０９番７ | 橋本（200） | 179.9 | 5.8% | 32.6% |
| 公）相模原市中央区清新１丁目１４５番７ | 相模原（500） | 82.5 | 5.5% | 15.7% |
| 公）相模原市中央区相模原５丁目２８７番１ | 相模原（550） | 94.7 | 5.1% | 5.5% |
| 公）相模原市南区相模大野２丁目３３８８番１０外 | 相模大野（650） | 108.9 | 4.8% | 25.5% |
| 公）相模原市緑区東橋本３丁目１５４番１９ | 橋本（1100） | 89.1 | 4.7% | 28.0% |
| 公）相模原市緑区橋本１丁目３８１番２５ | 橋本（900） | 98.3 | 4.6% | 31.3% |
| 公）相模原市緑区橋本８丁目８６４番２８ | 橋本（1200） | 83.8 | 4.5% | 28.9% |
| 公）相模原市緑区橋本６丁目２４９番１８ | 橋本（700） | 108.2 | 4.5% | 28.6% |
| 公）相模原市中央区相模原２丁目１４８番６外 | 相模原（170） | 117.2 | 4.4% | |
| 公）相模原市中央区相模原２丁目１６３番３５ | 相模原（560） | 79.9 | 4.3% | 17.5% |
| 公）相模原市南区松が枝町２３番８外 | 小田急相模原（110） | 120.5 | 4.3% | 7.0% |
| 公）相模原市緑区橋本４丁目１００番６ | 橋本（720） | 106.9 | 4.2% | 27.1% |
| 公）相模原市中央区すすきの町２４２７番５４ | 相模原（1400） | 59.1 | 4.1% | 9.1% |
| 公）相模原市南区相模大野５丁目４０３７番７外 | 相模大野（490） | 109.9 | 4.1% | 16.4% |
| 公）相模原市緑区東橋本２丁目２０３番６ | 橋本（1300） | 85.1 | 4.0% | 27.1% |
| 公）相模原市緑区二本松２丁目１５７０番１９ | 橋本（2800） | 52.1 | 3.9% | 14.5% |
| 公）相模原市中央区南橋本１丁目４番１７ | 南橋本（320） | 61.7 | 3.9% | |
| 公）相模原市緑区二本松３丁目１３５０番１３ | 橋本（2800） | 53.5 | 3.8% | 12.5% |
| 公）相模原市緑区向原１丁目１７９８番１６ | 橋本（4000） | 37 | 3.7% | 7.7% |
| 公）相模原市中央区淵野辺３丁目９５１番１４ | 淵野辺（130） | 92.4 | 3.7% | 7.3% |
| 公）相模原市緑区二本松４丁目１２１０番９４３ | 橋本（2200） | 56.8 | 3.6% | 13.9% |
| 公）相模原市緑区相原１丁目９４０番１４ | 相原（700） | 58.1 | 3.5% | 13.5% |
| 公）相模原市南区上鶴間７丁目５５８５番７６外 | 東林間（560） | 78.5 | 3.5% | 9.7% |
| 公）相模原市緑区相原４丁目６３７番９ | 橋本（2300） | 52.8 | 3.2% | 12.7% |
| 公）相模原市南区南台４丁目４８５２番１６２ | 小田急相模原（700） | 73.9 | 3.2% | |
| 公）相模原市中央区田名字明八平３３７１番２１ | 上溝（3300） | 24.4 | 3.2% | 20.6% |
| 公）相模原市南区大野台５丁目２５２３番２４ | 古淵（1500） | 53.8 | 3.2% | 5.8% |
| 公）相模原市南区御園４丁目４３４１番１３８ | 相模大野（2500） | 54.8 | 3.1% | 4.4% |
| 公）相模原市南区相武台１丁目４０９６番６３ | 相武台前（470） | 66.7 | 3.1% | 6.3% |
| 公）相模原市緑区原宿南２丁目２０番３ | 橋本（3100） | 44.6 | 3.1% | 10.7% |
| 公）相模原市中央区相模原８丁目１５２番１２ | 相模原（650） | 91.4 | 3.0% | 8.6% |
| 公）相模原市緑区相原６丁目２１６番６ | 橋本（3000） | 46.2 | 2.9% | 12.0% |
| 公）相模原市南区上鶴間７丁目５８４５番４３外 | 東林間（120） | 93.1 | 2.9% | 6.4% |
| 公）相模原市緑区二本松４丁目１２１０番５５５ | 橋本（2300） | 58.4 | 2.9% | 10.6% |
| 公）相模原市南区東林間８丁目５５２０番６３ | 中央林間（830） | 82.2 | 2.9% | 11.7% |
| 公）相模原市南区西大沼３丁目３６０１番４ | 古淵（1900） | 47.2 | 2.9% | 2.1% |
| 公）相模原市南区上鶴間本町２丁目３０００番８ | 相模大野（800） | 95.4 | 2.8% | 19.4% |
| 公）相模原市南区相模台２丁目４６９９番１９５ | 小田急相模原（500） | 71.9 | 2.8% | 7.4% |
| 公）相模原市緑区町屋２丁目３３１９番１ | 橋本（3700） | 36.3 | 2.8% | 3.8% |
| 公）相模原市南区東林間４丁目１６番６外 | 東林間（350） | 85.8 | 2.8% | 9.2% |
| 公）相模原市南区相模台３丁目１３４１番１ | 小田急相模原（960） | 62.4 | 2.7% | 2.2% |
| 公）相模原市中央区弥栄２丁目６３１１番１０ | 淵野辺（1700） | 51.5 | 2.6% | 5.4% |
| 公）相模原市中央区南橋本４丁目７２番３ | 南橋本（1000） | 32.8 | 2.5% | 17.1% |
| 公）相模原市中央区東淵野辺５丁目１０７０番２９ | 古淵（1300） | 54.8 | 2.5% | 4.4% |
| 公）相模原市南区東林間１丁目１８番２５ | 東林間（750） | 82.8 | 2.4% | 6.8% |
| 公）相模原市中央区共和４丁目１８９０番１５ | 淵野辺（700） | 70.6 | 2.4% | 8.1% |
| 公）相模原市南区上鶴間本町４丁目２２７４番７ | 相模大野（600） | 99 | 2.4% | 17.6% |
| 公）相模原市中央区小山３丁目７８５番３６ | 相模原（1600） | 58.1 | 2.3% | 8.0% |
| 公）相模原市中央区清新５丁目１０４番１０ | 相模原（1400） | 59.1 | 2.3% | |
| 公）相模原市中央区淵野辺４丁目９３２番２８ | 淵野辺（600） | 74.6 | 2.3% | |
| 公）相模原市南区相模大野５丁目４１０７番９ | 相模大野（1000） | 90.1 | 2.2% | 15.2% |
| 公）相模原市中央区中央５丁目４９５１番２５ | 相模原（1300） | 62.4 | 2.2% | 5.6% |
| 公）相模原市南区古淵２丁目１１６番５ | 古淵（80） | 125.4 | 2.2% | 0.8% |
| 公）相模原市南区上鶴間本町９丁目８１８番１ | 相模大野（1300） | 63.4 | 2.1% | 2.7% |
| 公）相模原市南区相模台２丁目４７０９番１９６ | 小田急相模原（280） | 96.4 | 2.1% | 4.7% |
| 公）相模原市南区西大沼１丁目３４８７番５０ | 古淵（800） | 64.4 | 2.1% | 4.3% |
| 公）相模原市緑区原宿２丁目２８０４番２ | 橋本（3600） | 48.8 | 2.1% | 6.5% |
| 公）相模原市中央区宮下本町３丁目１８１５番２ | 多摩境（700） | 48.8 | 2.1% | 4.2% |
| 公）相模原市中央区東淵野辺４丁目２２０８番１７０ | 古淵（600） | 65.3 | 2.1% | 6.5% |
| 公）相模原市中央区横山台２丁目４８３６番３ | 相模原（2400） | 49.2 | 2.1% | 2.1% |
| 公）相模原市南区相模大野９丁目３８４９番２２ | 相模大野（500） | 99 | 2.0% | 12.8% |
| 公）相模原市南区古淵５丁目３１７７番７２ | 古淵（500） | 66.7 | 2.0% | 4.1% |
| 公）相模原市中央区矢部４丁目１０１番１外 | 矢部（700） | 67.7 | 2.0% | 4.1% |
| 公）相模原市南区相南１丁目５１３０番３６ | 東林間（780） | 69.3 | 1.9% | 3.4% |
| 公）相模原市南区鵜野森２丁目４１８番４１ | 相模大野（1600） | 69.3 | 1.9% | 9.9% |
| 公）相模原市中央区上溝字乙一号２４１１番２ | 上溝（1400） | 35.6 | 1.9% | 0.9% |
| 公）相模原市緑区久保沢１丁目２５３１番８ | 橋本（4100） | 37 | 1.8% | 4.7% |
| 公）相模原市中央区千代田７丁目５０６６番９ | 淵野辺（1700） | 55.4 | 1.8% | 5.0% |
| 公）相模原市中央区中央２丁目２３０番１ | 相模原（900） | 75.2 | 1.8% | 2.7% |
| 公）相模原市中央区千代田２丁目５０１７番１３ | 矢部（1900） | 57.8 | 1.7% | 4.8% |
| 公）相模原市中央区高根２丁目１９３０番１４ | 淵野辺（1100） | 57.8 | 1.7% | 3.6% |
| 公）相模原市中央区横山３丁目４９３８番１２ | 相模原（2000） | 57.8 | 1.7% | |
| 公）相模原市中央区横山台１丁目１２３番１５ | 相模原（2100） | 38.6 | 1.7% | 2.6% |
| 公）相模原市中央区上溝３丁目３６６５番６ | 上溝（1000） | 39.6 | 1.7% | 3.4% |
| 公）相模原市南区西大沼２丁目３５１１番１４１ | 古淵（1100） | 60.1 | 1.7% | 3.4% |
| 公）相模原市中央区上矢部５丁目９７番３１ | 淵野辺（1800） | 40.3 | 1.7% | 3.4% |
| 公）相模原市南区当麻字薊ヶ谷１１１１番２０ | 原当麻（550） | 41.9 | 1.6% | 1.6% |
| 公）相模原市中央区陽光台４丁目５７６４番１１外 | 淵野辺（3200） | 42.2 | 1.6% | 0.8% |
| 公）相模原市南区麻溝台６丁目２５５４番５ | 小田急相模原（2600） | 42.9 | 1.6% | 0.8% |
| 公）相模原市南区南台２丁目４５４２番１２ | 小田急相模原（1200） | 65.7 | 1.5% | 3.1% |
| 公）相模原市南区古淵１丁目１５０４番１４外 | 古淵（650） | 66.7 | 1.5% | 5.8% |
| 公）相模原市南区上鶴間本町３丁目２８２１番２１ | 町田（200） | 135.3 | 1.5% | 15.2% |
| 公）相模原市中央区青葉１丁目６２０２番４５ | 淵野辺（2500） | 45.2 | 1.5% | 0.7% |
| 公）相模原市中央区淵野辺本町３丁目５０９番９外 | 淵野辺（1400） | 45.5 | 1.5% | 2.2% |
| 公）相模原市中央区鹿沼台２丁目１９７８番１ | 淵野辺（300） | 68.3 | 1.5% | 5.1% |
| 公）相模原市中央区光が丘２丁目５２２２番９９ | 淵野辺（2200） | 47.2 | 1.4% | 2.1% |
| 公）相模原市中央区陽光台２丁目５１８８番２ | 上溝（800） | 47.5 | 1.4% | 3.6% |
| 公）相模原市南区相武台１丁目３２４６番９外 | 相武台前（190） | 72.9 | 1.4% | 1.4% |
| 公）相模原市南区相模台７丁目２３８７番７ | 小田急相模原（2300） | 48.8 | 1.4% | 0.7% |
| 公）相模原市中央区横山３丁目４９１２番４ | 相模原（2400） | 49.8 | 1.3% | 1.3% |
| 公）相模原市中央区星が丘４丁目５１２７番４９ | 上溝（650） | 51.8 | 1.3% | 1.9% |
| 公）相模原市南区上鶴間本町８丁目４０８番３４ | 町田（1700） | 52.1 | 1.3% | 0.6% |
| 公）相模原市南区上鶴間６丁目１５６２番１０８ | 東林間（500） | 79.9 | 1.3% | 6.6% |
| 公）相模原市中央区東淵野辺１丁目１０５０番３８ | 古淵（1300） | 54.1 | 1.2% | 1.9% |
| 公）相模原市南区相模台１丁目４０１０番１２ | 小田急相模原（1200） | 56.8 | 1.2% | 0.6% |
| 公）相模原市南区若松５丁目３９４９番４ | 相模大野（1800） | 59.7 | 1.1% | 2.8% |
| 公）相模原市中央区富士見５丁目５３１８番１７ | 矢部（1600） | 61.7 | 1.1% | 5.1% |
| 公）相模原市南区上鶴間３丁目１０７３番５ | 東林間（1100） | 64 | 1.0% | |
| 公）相模原市緑区下九沢字中宮１８６８番１３ | 橋本（2600） | 32.6 | 1.0% | 3.2% |
| 公）相模原市中央区上溝字乙四号３９０５番７外 | 上溝（1600） | 34 | 1.0% | 0.0% |
| 公）相模原市緑区下九沢字榎場１７３５番５ | 橋本（3100） | 35 | 1.0% | 6.3% |
| 公）相模原市中央区中央３丁目５３４７番３外 | 相模原（1700） | 71.6 | 0.9% | 0.0% |
| 公）相模原市中央区田名字四ッ谷３２５５番４ | 上溝（3000） | 30 | 0.9% | 0.3% |
| 公）相模原市中央区田名字石神平４３１２番３ | 上溝（2400） | 32.3 | 0.8% | 1.0% |
| 公）相模原市中央区淵野辺本町５丁目６８９番２８ | 古淵（1900） | 41.9 | 0.8% | 0.0% |
| 公）相模原市南区新磯野２丁目６７３番１６ | 相武台前（1800） | 51.5 | 0.6% | 0.0% |
| 公）相模原市南区若松１丁目５２６番２６ | 相模大野（1800） | 56.8 | 0.6% | 1.2% |
| 公）相模原市南区新磯野１丁目１０４１番９ | 相武台前（1000） | 57.1 | 0.6% | 0.0% |
| 公）相模原市緑区長竹字金原３６２番４ | 橋本（8400） | 11.7 | 0.0% | -0.8% |
| 公）相模原市緑区大島字中ノ原２６４２番３ | 橋本（4500） | 24.8 | 0.0% | -1.2% |
| 公）相模原市緑区大島字曽根原２０３２番４ | 橋本（4000） | 17.5 | 0.0% | |
| 公）相模原市緑区太井字丁４０７番９外 | 橋本（7900） | 17.2 | 0.0% | -3.0% |
| 公）相模原市南区新戸字釣瓶下１８９５番９ | 相武台下（230） | 38 | 0.0% | -4.2% |
| 公）相模原市南区下溝字東沢１４８９番３ | 下溝（520） | 33.7 | 0.0% | -3.8% |
| 公）相模原市南区磯部字上耕地１２８３番４ | 下溝（1600） | 30.8 | 0.0% | -2.6% |
| 公）相模原市緑区吉野字新町４３５番７ | 藤野（1800） | 12.1 | -0.5% | |
| 公）相模原市緑区中野字東川坂１３８３番５外 | 橋本（10000） | 18.1 | -0.5% | -3.9% |
| 公）相模原市中央区田名字八丁８５６５番６外 | 番田（2800） | 23.5 | -0.6% | -4.0% |
| 公）相模原市緑区小渕字坂野上１０８７番１外 | 藤野（1700） | 10.2 | -1.3% | -14.4% |
| 公）相模原市緑区中野字中村３０２番１ | 橋本（8900） | 20.2 | -1.3% | |
| 公）相模原市緑区与瀬本町８番１ | 相模湖（100） | 25.1 | -1.3% | -7.9% |
| 公）相模原市中央区水郷田名３丁目２３６番３ | 上溝（4100） | 22.6 | -1.4% | -13.9% |
| 公）相模原市緑区与瀬字西原７４６番５ | 相模湖（600） | 17.8 | -2.5% | -10.3% |
| 公）相模原市緑区千木良字柳馬場４３１番１ | 相模湖（4000） | 10 | -2.6% | -17.7% |
| 公）相模原市緑区西橋本２丁目５９０番３ | 橋本（700） | 125.4 | ||
| 公）相模原市緑区橋本台１丁目５５５番２外 | 橋本（1600） | 37.3 | ||
| 公）相模原市南区相模大野３丁目３１２番５ | 相模大野（210） | 330 |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、相模原市の土地価格の動き
相模原市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+1.9％、商業地で+3.0％と、特に商業地で大きく上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+8.2％。商業地で+5.3％と、こちらも商業地での上昇が目立ちました。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
特徴をまとめると、
- 上昇エリア：橋本駅、相模大野駅などの駅周辺で大きく上昇
- 下落エリア：駅から離れたエリア（特に相模川の周辺）
という傾向が見られました。
なぜ、これほど上昇しているのか？
理由は大きく３つあります。
①金利が低下して、高い物件が買えるようになった
そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。
さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。
新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに７割以上が変動金利を選ぶようになっています。
これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。
アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（ふらっと３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。
ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。
月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。
東京２３区では、新築マンションが8,000万円を超えていますが、このような事情があるからなんですね。
②建築費が上昇したため、中古住宅の価格も上がった
２つ目が、建築費の上昇です。
新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、マンション、戸建てそれぞれ建築費が２〜３割も上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
その結果、新築を買えない人が、中古住宅のに乗り換えています。
神奈川県の中古マンションでは約23%、中古戸建てでも約23%上昇しているのです。
仮に中古住宅が、4,000万円から4,800万円（＋20%）になったとしても、建物部分の価値が800万円上がったと考える人はまずいません。
周りに土地を持っている人ならば、「以前よりも、もっと高く土地も売れるはずだ」と考えますし、実際に値上がりした価格での取引も行われています。
その結果、土地価格の上昇が起こっているわけですね。
③相模原市では、世帯数が増加している
建築費が上がったといっても、買い手がつかなければ、土地価格も上がりません、
しかし、相模原市では、この５年間で人口は約1,000人の増加ですが、世帯数は約2.1万世帯も増えているのです。
世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要が増えているということになります。
では、どんな人が増えているのか？
相模原市の転入超過数（区外から引っ越して来た人 ー 出て行った人）を見てみると、新型コロナ以降は、全ての年代で増えていました。
つまり、駅周辺のアパートやマンションだけでなく、郊外の戸建てに対しても、需要が増えていると考えられます。
というわけで、相模原市の不動産価格は、
- 建築費が上がって、新築・中古価格が上がった
- そのため、金利の低い変動金利を選んで買う人が増えた
- さらに、市外からの人口流入が増えており、特に通勤しやすい駅近エリアに人気が集中している
- 一方で、駅から離れた郊外では買い手がつきにくく、土地価格の下落が進んでいる買い手がつきにくく、土地価格の下落が進んでいる
という、土地価格の二極化が進んでいるわけですね。
３、これからどうなるのか？
相模原市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）2022年問題で、相模原市の生産緑地が解禁
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、相模原市にも131ヘクタールの生産緑地があります。３０坪の土地で約1.3万戸分にもなります。
しかも、相模原市だけでなく、周辺のエリアでもかなりの生産緑地が残っているのです。
神奈川県の生産緑地の分布図：相模原市に287ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
特に、お隣の町田市に232haもあるため、相模原市一帯でかなりの土地が供給される可能性があります。
この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアでしょう。
駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。
現在人口が減少したり、土地価格が下落しているエリアで、さらに追い討ちを掛けられる可能性があるのです。
（３）これから相模原市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した相模原市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約3.2万人減少するそうです。
相模原市はこれから10年で約3.2万人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約2.2万人減る見通しです。
相模原市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約2.2万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、都心に近い駅近エリアでは、極端な下落はないでしょうが、郊外の戸建てエリアでは、さらに買い手が見つかりにくくなるでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
というわけで、相模原市の土地価格は、
- ①変動金利の利用者の増加、②建築費の上昇→中古物件の価格上昇、③人口の増加、といった条件を満たしたエリアでは、土地価格の上昇が続いている
- 今後は、農地の宅地化がさらに進むため、郊外の駅から離れたエリアでは、さらに買い手がつきにくくなりそう
- 金利が上昇し始めているため、高額の物件をギリギリでローンを組むのは危ないので、注意が必要
と言えそうです。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利の今がチャンス
相模原市の土地価格は、低金利や建築費の上昇の追い風に、市外からの人口流入が重なって、駅周辺を中心に大きく上昇しています。
ただし、今後も物価上昇が続くのであれば、金利の引き上げが予想されますので、そうなると、高値の物件を購入できる人は減っていきます。
特に、物価上昇はまだまだ続きそうですし、海外の不動産市場は崩れてきていますので、注意が必要です。
こんなに違うの？公示地価と実勢価格
この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。
例えば、中央区に矢部（やべ）という地区があります。
矢部駅の南側に広がる住宅地です。
こちらの公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：66万円／坪
- 実際の取引：66〜100万円／坪
なんと、公示地価の約1.0〜1.5倍で取引されていました。
どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、戸建てや５階建ぐらいのマンションが立ち並ぶ街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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