相模原市の土地価格と不動産相場の見通し|戸建ては?マンションは? | イエ&ライフ

相模原市の土地価格と相場の見通し|なぜ今回の相場は二極化しているのか?

相模原市 神奈川県

この記事の内容は以下の3点です。

  1. 相模原市の公示地価、基準地価を簡単に調べられるようにまとめました
  2. 相模原市のこの6年間の土地価格の動きについて分析しました
  3. 相模原市の土地価格の見通しについて、重要なポイントをまとめました

 

1、相模原市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2019.1.1現在)

*基):基準地価(2018.7.1現在)

 

 

住所最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)相模原市緑区橋本2-10-24橋本(350)111.211.0%61.9%
公)相模原市緑区橋本1-15-15橋本(900)81.28.4%35.9%
公)相模原市緑区橋本6-42-12橋本(700)91.18.2%39.4%
公)相模原市緑区橋本3-30-1橋本(200)135.68.0%41.9%
公)相模原市緑区橋本4-12-2橋本(720)90.87.8%34.8%
公)相模原市緑区東橋本3-14-8橋本(1100)74.67.1%25.6%
公)相模原市南区上鶴間本町3-10-7町田(200)117.56.7%14.5%
公)相模原市緑区橋本8-10-1橋本(1200)69.36.6%21.4%
公)相模原市緑区東橋本2-10-14橋本(1300)71.36.4%29.3%
公)相模原市南区相模大野2-14-2相模大野(650)91.75.7%24.1%
公)相模原市南区麻溝台1-6-1小田急相模原(3700)25.55.6%26.9%
公)相模原市緑区橋本1-14-15橋本(1000)82.85.2%
公)相模原市南区上鶴間本町4-18-10相模大野(600)88.45.1%22.4%
公)相模原市南区上鶴間本町2-36-31相模大野(800)83.85.0%
公)相模原市南区相模大野5-27-4相模大野(490)94.44.9%16.3%
公)相模原市緑区西橋本5-9-1橋本(1900)36.34.5%
公)相模原市南区相模大野5-21-26相模大野(1000)81.54.2%17.1%
公)相模原市緑区相原1-7-14相原(700)53.13.9%13.4%
公)相模原市南区相模大野9-21-6相模大野(500)91.13.8%16.0%
公)相模原市緑区二本松2-13-12橋本(2800)47.23.6%
公)相模原市中央区田名字明八平3371番21上溝(3300)20.23.4%12.4%
公)相模原市緑区二本松4-18-7橋本(2200)51.53.3%12.2%
公)相模原市緑区橋本台1-24-24橋本(1700)30.93.2%15.0%
公)相模原市南区東林間8-13-2中央林間(830)75.93.1%15.0%
公)相模原市中央区南橋本4-7-11南橋本(1000)28.13.1%14.7%
公)相模原市中央区相模原2-20-4相模原(560)702.9%7.6%
公)相模原市緑区二本松3-35-1橋本(2800)48.82.8%12.1%
公)相模原市緑区相原4-4-13橋本(2300)48.22.8%10.6%
公)相模原市中央区相模原8-1-6相模原(650)84.22.7%4.4%
公)相模原市緑区二本松4-26-15橋本(2300)52.82.5%
公)相模原市緑区原宿南2丁目20番3橋本(3100)41.32.5%7.8%
公)相模原市緑区相原6-8-5橋本(3000)42.22.4%
公)相模原市中央区淵野辺3-19-9淵野辺(130)86.12.3%2.3%
公)相模原市南区鵜野森2-3-8相模大野(1600)64.42.1%5.4%
公)相模原市中央区共和4-15-7淵野辺(700)66.72.0%7.4%
公)相模原市中央区清新1-1-14相模原(500)71.31.9%3.8%
公)相模原市南区上鶴間6-8-4東林間(500)76.21.8%
公)相模原市中央区南橋本1-22-1南橋本(240)56.41.8%4.9%
公)相模原市中央区すすきの町26-3相模原(1400)55.11.8%7.7%
公)相模原市中央区富士見5-2-6矢部(1600)59.71.7%5.2%
公)相模原市南区古淵1-24-7古淵(650)641.6%5.4%
公)相模原市南区上鶴間7-5-1東林間(120)87.51.5%2.3%
公)相模原市南区松が枝町23-6小田急相模原(110)112.51.5%2.1%
公)相模原市緑区原宿2-10-6橋本(3600)45.91.4%
公)相模原市南区相模台2-4-2小田急相模原(280)92.11.4%3.3%
公)相模原市中央区宮下本町3-13-14多摩境(700)47.51.4%5.9%
公)相模原市緑区下九沢字榎場1735番5橋本(3100)33.31.3%1.3%
公)相模原市南区東林間4-16-3東林間(350)79.51.3%3.0%
公)相模原市南区東林間1-18-6東林間(750)78.51.3%4.4%
公)相模原市中央区千代田7-7-16淵野辺(1700)53.51.3%3.8%
公)相模原市中央区千代田2-7-7矢部(1900)55.81.2%4.3%
公)相模原市中央区小山3-29-16相模原(1600)54.51.2%5.1%
公)相模原市南区相武台1-10-17相武台前(470)63.41.1%3.8%
公)相模原市南区西大沼1-13-13古淵(800)62.41.1%3.8%
公)相模原市南区若松5-9-14相模大野(1800)58.71.1%4.1%
公)相模原市中央区東淵野辺4-32-16古淵(600)621.1%4.4%
公)相模原市中央区中央5-6-5-2相模原(1300)59.71.1%4.0%
公)相模原市緑区向原1-8-17橋本(4000)34.71.0%4.0%
公)相模原市緑区下九沢字中宮1868番13橋本(2600)31.91.0%0.7%
公)相模原市南区南台2-2-6小田急相模原(1200)64.41.0%2.6%
公)相模原市南区相模台2-17-8小田急相模原(500)67.71.0%5.7%
公)相模原市中央区鹿沼台2-14-7淵野辺(300)65.71.0%1.5%
公)相模原市緑区久保沢1-8-46橋本(4100)35.60.9%1.9%
公)相模原市南区上鶴間7-17-29東林間(560)72.30.9%6.3%
公)相模原市中央区上溝3-17-2上溝(1000)38.60.9%0.9%
公)相模原市中央区陽光台2-12-11上溝(800)46.20.7%0.7%
公)相模原市中央区弥栄2-19-2淵野辺(1700)49.20.7%1.4%
公)相模原市中央区相模原5-5-7相模原(550)89.80.7%1.5%
公)相模原市南区大野台5-22-4古淵(1500)51.20.6%4.7%
公)相模原市南区西大沼2-12-3古淵(1100)58.40.6%2.3%
公)相模原市南区若松1-12-10相模大野(1800)56.40.6%
公)相模原市南区御園4-6-12小田急相模原(2000)52.80.6%1.3%
公)相模原市中央区東淵野辺5-10-34古淵(1300)52.80.6%
公)相模原市中央区高根2-17-16淵野辺(1100)56.10.6%1.2%
公)相模原市中央区横山3丁目4938番14相模原(2000)56.10.6%0.6%
公)相模原市南区相武台1-24-16相武台前(190)71.90.5%1.4%
公)相模原市南区相南1-4-10東林間(780)67.30.5%2.0%
公)相模原市南区上鶴間本町9-1-12相模大野(1300)61.70.5%
公)相模原市南区古淵5-1-12古淵(500)64.40.5%3.2%
公)相模原市中央区矢部4-8-7矢部(700)65.30.5%3.7%
公)相模原市中央区中央2-1-1相模原(900)73.30.5%
公)相模原市緑区町屋2丁目3319番1橋本(3700)350.0%1.0%
公)相模原市緑区大島字合埜原1229番97橋本(3600)17.80.0%-2.4%
公)相模原市南区麻溝台6-7-10小田急相模原(2600)42.60.0%
公)相模原市南区当麻字薊ヶ谷1111番20原当麻(550)41.30.0%0.0%
公)相模原市南区相模大野3-14-11相模大野(110)311.90.0%2.7%
公)相模原市南区相模台7-42-2小田急相模原(2300)48.50.0%-0.7%
公)相模原市南区相模台3-10-10小田急相模原(960)61.10.0%0.5%
公)相模原市南区相模台1-5-11小田急相模原(1200)56.40.0%
公)相模原市南区西大沼3-11-26古淵(1900)46.20.0%0.0%
公)相模原市南区新磯野2-38-3相武台前(1800)51.50.0%0.0%
公)相模原市南区新磯野1-53-6相武台前(1000)57.10.0%0.0%
公)相模原市南区上鶴間本町8-23-2町田(1700)51.80.0%
公)相模原市南区上鶴間1-14-2相模大野(1200)48.80.0%0.0%
公)相模原市南区古淵2-16-1古淵(80)124.40.0%0.0%
公)相模原市中央区陽光台4-18-6淵野辺(3200)41.90.0%0.0%
公)相模原市中央区淵野辺本町5-29-8古淵(1900)41.90.0%-1.6%
公)相模原市中央区淵野辺本町3-25-5淵野辺(1400)44.60.0%0.0%
公)相模原市中央区東淵野辺1-17-32古淵(1300)53.10.0%0.6%
公)相模原市中央区田名字石神平4312番3上溝(2400)320.0%-0.4%
公)相模原市中央区田名字四ッ谷3255番4上溝(3000)29.90.0%
公)相模原市中央区中央3-14-7相模原(1700)71.60.0%-0.9%
公)相模原市中央区青葉1-11-27淵野辺(2500)44.90.0%0.0%
公)相模原市中央区星が丘4-8-1上溝(650)50.80.0%
公)相模原市中央区上矢部5-9-1淵野辺(1800)38.90.0%0.0%
公)相模原市中央区上溝字乙四号3905番7外上溝(1600)340.0%-1.0%
公)相模原市中央区上溝字乙一号2411番2上溝(1400)35.30.0%-2.7%
公)相模原市中央区光が丘2-14-2淵野辺(2200)46.20.0%
公)相模原市中央区横山台2-26-6相模原(2400)48.20.0%0.7%
公)相模原市中央区横山台1-13-12相模原(2100)37.60.0%0.0%
公)相模原市中央区横山3-13-7相模原(2400)49.20.0%0.0%
公)相模原市緑区長竹字金原362番4橋本(8400)11.8-0.3%
公)相模原市緑区大島字中ノ原2642番3橋本(4500)25-0.3%-4.1%
公)相模原市南区磯部字上耕地1283番4下溝(1600)31.5-0.3%-3.6%
公)相模原市緑区与瀬本町8番1相模湖(100)27.2-0.7%-6.1%
公)相模原市緑区中野字東川坂1383番5外橋本(10000)18.6-0.7%-5.5%
公)相模原市緑区太井字丁407番9外橋本(7900)17.6-0.7%-4.5%
公)相模原市緑区与瀬字西原746番5相模湖(600)19.6-0.8%-9.0%
公)相模原市南区新戸字釣瓶下1895番9相武台下(230)39.3-0.8%-3.3%
公)相模原市南区下溝字東沢1489番3下溝(520)34.7-0.9%-4.5%
公)相模原市中央区田名字八丁8565番6外番田(2800)24.3-0.9%-3.0%
公)相模原市緑区中野字中村312番6橋本(9100)21.5-1.5%-10.5%
公)相模原市中央区水郷田名3-13-22上溝(4100)25.6-2.5%-8.9%
公)相模原市緑区小渕字坂野上1087番1外藤野(1700)11.5-3.3%-16.3%
公)相模原市緑区千木良字柳馬場431番1相模湖(4000)11.7-3.5%-14.9%
公)相模原市緑区日連字西ノ原1543番14藤野(2400)9.2-4.8%-19.1%
公)相模原市南区南台4-7-12小田急相模原(700)68.3
公)相模原市南区上鶴間3-5-10東林間(1100)63.4
公)相模原市中央区淵野辺4-30-1淵野辺(600)69.3
公)相模原市中央区相模原2-2-17相模原(170)0
公)相模原市中央区清新5-5-14相模原(1400)56.1
基)相模原市緑区橋本2-3-6橋本(200)179.213.1%57.8%
基)相模原市緑区橋本1-15-15橋本(900)77.97.8%28.3%
基)相模原市緑区橋本5-2-10橋本(550)89.17.6%
基)相模原市緑区西橋本2-19-17橋本(700)80.27.5%27.2%
基)相模原市南区旭町2-14相模大野(950)72.93.8%
基)相模原市南区相模大野8-2-6相模大野(0)175.93.3%8.3%
基)相模原市南区鵜野森3-41-11町田(790)89.13.1%11.1%
基)相模原市緑区元橋本町19-12相原(700)56.83.0%10.3%
基)相模原市緑区橋本台3-4-28橋本(1700)29.13.0%13.9%
基)相模原市南区当麻字上河原2649番1外原当麻(2500)32.73.0%
基)相模原市緑区二本松3-35-1橋本(2800)48.22.8%9.8%
基)相模原市南区上鶴間1-29-2相模大野(900)73.32.3%7.8%
基)相模原市中央区宮下2-16-22相模原(1600)29.12.1%10.1%
基)相模原市緑区原宿5-10-4橋本(3500)381.8%6.5%
基)相模原市中央区すすきの町26-3相模原(1400)54.81.8%6.4%
基)相模原市南区大野台1-4-4古淵(1400)32.51.6%7.4%
基)相模原市南区古淵4-13-10古淵(500)651.5%5.9%
基)相模原市中央区上溝字乙五号4081番4上溝(2300)29.11.5%6.8%
基)相模原市中央区南橋本2-9-22南橋本(330)53.11.3%3.2%
基)相模原市中央区矢部2-3-20矢部(500)67.71.0%3.0%
基)相模原市緑区下九沢字合ノ山487番68南橋本(1500)35.30.9%1.9%
基)相模原市南区相模台2-2-4小田急相模原(550)73.30.9%2.3%
基)相模原市南区上鶴間7-5-1東林間(120)87.80.8%
基)相模原市南区大野台4-23-10古淵(1900)48.80.7%1.4%
基)相模原市中央区相模原5-5-7相模原(550)90.10.7%1.5%
基)相模原市中央区中央5-6-5-2相模原(1300)59.40.6%2.9%
基)相模原市中央区相生1-3-23淵野辺(1100)59.10.6%2.9%
基)相模原市中央区共和2-8-6淵野辺(1000)59.40.6%2.3%
基)相模原市南区東林間2-4-3小田急相模原(1100)71.60.5%1.9%
基)相模原市南区相南2-8-27小田急相模原(1100)620.5%
基)相模原市南区上鶴間4-15-5東林間(900)68.60.5%3.0%
基)相模原市中央区淵野辺1-4-13矢部(330)67.70.5%3.5%
基)相模原市中央区南橋本2-4-13南橋本(60)63.70.5%1.0%
基)相模原市南区東林間4-16-3東林間(350)78.90.4%1.3%
基)相模原市中央区鹿沼台2-11-6淵野辺(280)74.60.4%0.9%
基)相模原市緑区鳥屋字宮ノ前1097番3橋本(14000)7.80.0%0.0%
基)相模原市緑区谷ヶ原2-9-8-2橋本(5500)27.40.0%0.0%
基)相模原市緑区久保沢1-1-41橋本(4000)39.30.0%0.0%
基)相模原市南区当麻字薊ヶ谷1111番20原当麻(550)41.30.0%0.0%
基)相模原市南区東大沼2-15-4古淵(2000)52.10.0%0.0%
基)相模原市南区大野台3-18-18淵野辺(2100)46.50.0%0.7%
基)相模原市南区相模台5-6-11小田急相模原(1800)53.10.0%0.6%
基)相模原市南区西大沼2-12-3古淵(1100)58.10.0%1.1%
基)相模原市南区上鶴間本町7-22-16東林間(1600)52.10.0%2.6%
基)相模原市南区若松1-3-9古淵(1800)41.60.0%0.0%
基)相模原市南区御園4-6-12小田急相模原(2000)52.50.0%0.0%
基)相模原市南区下溝字稲荷林1994番12原当麻(800)32.90.0%-2.2%
基)相模原市中央区緑が丘1-10-4淵野辺(3100)42.90.0%0.0%
基)相模原市中央区弥栄2-19-2淵野辺(1700)48.80.0%
基)相模原市中央区中央4-5-6相模原(1100)74.90.0%0.0%
基)相模原市中央区相模原6-24-5相模原(1000)67.70.0%0.0%
基)相模原市中央区上溝字甲七号2039番4番田(280)40.60.0%-1.6%
基)相模原市中央区上溝5-1-25上溝(690)51.50.0%-1.9%
基)相模原市中央区田名塩田2-7-9番田(1700)30.6-0.1%-0.5%
基)相模原市中央区田名字椿森6055番4番田(2500)25.3-0.3%-1.2%
基)相模原市緑区牧野字日向宮原9923番1外藤野(10000)90.8-0.4%-2.5%
基)相模原市緑区小渕字永井1801番2外藤野(300)15.4-0.4%-2.9%
基)相模原市緑区日連字溝端736番8藤野(1000)12.8-0.5%-3.0%
基)相模原市緑区中沢字智408番橋本(8200)229.4-0.7%-3.5%
基)相模原市緑区太井字丁407番9外橋本(7900)17.7-0.7%-3.8%
基)相模原市緑区川尻字小松4223番1橋本(4900)14-0.7%
基)相模原市緑区千木良字東長尾11番2外相模湖(5600)268.6-0.7%-3.3%
基)相模原市南区麻溝台3-3-4小田急相模原(3500)28.4-0.8%-5.0%
基)相模原市緑区青山字鍛治屋久保595番1橋本(13000)227.7-0.9%-3.0%
基)相模原市緑区三ケ木字新宿104番2橋本(12000)14.2-0.9%-6.1%
基)相模原市南区新戸字下坂上3023番9相武台下(800)35-0.9%-3.6%
基)相模原市緑区小原字平野835番4相模湖(1200)13.5-1.0%-7.9%
基)相模原市緑区中野字上森戸225番1外橋本(8600)22.1-1.2%-6.0%
基)相模原市緑区与瀬字稲原411番2外相模湖(500)24.4-1.3%-10.0%
基)相模原市中央区水郷田名2-15-6上溝(4200)22.8-1.6%-6.5%
基)相模原市緑区若葉台7丁目8番4橋本(5500)23.8-1.9%-4.1%
基)相模原市緑区三ケ木字桜木312番1橋本(11000)18-2.5%-9.0%
基)相模原市緑区牧野字大久和4187番藤野(4600)6.4-3.0%-13.3%
基)相模原市緑区寸沢嵐字関口3136番14相模湖(4700)11.2-4.0%-14.4%
基)相模原市中央区田名字石神平4312番3上溝(2400)32

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・400以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、なぜ、今回の不動産バブルでは、相模原市の土地価格が二極化しているのか?

この6年間の相模原市の公示地価を見ると、2013年から始まったアベノミクス・日銀の異次元緩和以降は、プラス3.9%と神奈川県平均と比べても上回ってきました。

 

相模原市の住宅地は、この5年間で3.9%の上昇

相模原市の公示地価 H25-H31

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上昇しているのでしょうか?

上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。

 

地価マップ:H25~H30の上昇率

*上昇率:赤色(+30〜60%以上)>オレンジ色(+10〜30%)>緑色(+0〜10%)>青色(-10〜0%)>紫色(-10%以下)

 

こちらの地価マップは、商業地も含まれていますが、パッと見た感じでは、

  • 橋本駅、相模大野駅などの繁華街の上昇率が高い
  • JR相模線沿いで下落エリアが目立つ
  • 駅から遠い郊外のエリアでは、下落している

といったことがわかりますよね。

 

特に橋本駅の周辺は、リニア新幹線の神奈川県駅ができるため、再開発期待から上昇しているようです。

 

駅からの距離別の住宅地の上昇率(H25-H30)

*徒歩1分=80mで計算

駅名徒歩5分以内5-10分10-15分15分以上
南橋本3.1%
東林間1.7%3.3%0.5%
淵野辺0.5%5.3%0.6%0.5%
相武台下-2.4%
橋本26.9%18.8%3.0%
相模大野15.2%12.3%3.1%
相原9.2%
相模原4.6%2.3%
多摩境4.4%
矢部3.1%3.3%
古淵3.1%1.7%0.8%
相武台前2.7%0.0%0.0%
小田急相模原2.6%1.1%0.0%
上溝0.0%0.0%-2.7%
原当麻0.0%
下溝-3.6%-3.3%
相模湖-8.3%-11.8%
中央林間11.5%
番田-2.1%
藤野-14.3%
相模原市0.7%6.0%6.6%0.4%

 

駅から15分以上離れたエリアでは、マイナスの地点が増える傾向にありますね。

 

なぜ中心部だけが大きく上昇しているのか?

その最も大きな理由は、金利の低下です。

2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。

 

国債とフラット35の金利推移

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この5年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。

 

 

郊外では、農地の宅地化で、古い住宅地が売れない

その一方で、郊外のエリアでは、減少しているところも多いですよね。

その理由は、働く人が減っているため、そもそも家を持とうとしている人が、かなり減っているからです。

 

過去30年間の神奈川県の新築の着工戸数(持ち家、分譲マンションのみ)を調べてみると、2007年ごろから一気に減っています。

 

(ピンクの線)家を買う人は、この10年で7万戸→4万戸へ

神奈川県の新設着工住宅戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

そのため、駅から離れた郊外のエリアでは、買い手が見つからないため、価格が下落してしまったんですね。

 

相模原市の人口も、郊外ではすでに減り始めている

この点を、人口の増減からも確認してみましょう。

相模原市のホームページで、町丁別の人口を調べることができます。この5年間で100人以上の増加、または減少しているエリアを抽出してみました。

その結果がこちらです↓

 

人口変化マップ:5年間の人口の増減数

*増減数:赤色(1,000以上増加)>オレンジ色(500-999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色(100〜499人減少)>紫色(500-999人減少)>黒色(1,000人以上減少)

(参考:相模原市 町丁目別世帯数・人口)

 

やはり、小田急線やJR横浜線など、新宿や横浜へアクセスできる沿線では人口が増加傾向にあるのに対して、それ以外の郊外のエリアでは減少している地区がけっこう多く見られますね。

 

また、郊外に家を建てようとする世帯も、同世代が少なく、高齢化した戸建てエリアで住み始めるのは、近所づき合いなどの人間関係に不安に感じるものです。

そのため、新しい分譲地が好まれる傾向があるため、郊外のエリアでも二極化が進んでしまっているのです。

 

3、これからの土地価格に影響アリ?気になる3つのポイントを検証

今回の不動産バブルでは、このような反応を示してきた相模原市の不動産ですが、今後はどうなるのでしょうか?

影響を与えそうな3つのポイントについて、検証していきましょう。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2〜3年後ということは、オリンピック前後ということになります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

オリンピック後の不動産暴落を予想する人は多いですが、案外当たりそうな理由がここにあるんですね。

 

 

(2)2022年問題で、相模原市の生産緑地が解禁

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、相模原市にも131ヘクタールの生産緑地があります。30坪の土地で約1.3万戸分にもなります。

しかも、相模原市だけでなく、周辺のエリアでもかなりの生産緑地が残っているのです。

 

神奈川県の生産緑地の分布図:相模原市に287ヘクタール

神奈川県の生産緑地

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

特に、お隣の町田市に232haもあるため、相模原市一帯でかなりの土地が供給される可能性があります。

 

この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアでしょう。

駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。

現在人口が減少したり、土地価格が下落しているエリアで、さらに追い討ちを掛けられる可能性があるのです。

 

(3)これから相模原市の人口はどうなるの?

日本の人口が減少し始めたのが2008年なので、もうすでに10年経ちました。

この間、地方の過疎化したエリアでは、土地価格もどんどん下がっていく一方でした。この5年間で上昇している都道府県は、数が少ないのです。

 

では、相模原市はこれからどうなるのでしょうか?

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した相模原市の人口の見通しによると、2025年までに10,000人減少するようです。

 

相模原市は2025年までに人口が10,000人減る見通し

相模原市の人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を買う中心年代である30代の人口は、それ以上に減少してしまうのです。2025年までに21,000人減る見通しです。

 

相模原市の30代人口は、2025年までに21,000人減少

相模原市の30代人口の見通し

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

この5年間の土地価格の動きも、駅周辺が上昇して、郊外で下落している傾向にありましたが、買う世帯が減れば、この傾向は一層強まることでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、相模原市の土地価格は、

  • 都心への通勤需要が強い一方で、買い手は減っているため郊外の土地価格は下落するという二極化が起こっている
  • 今後は、生産緑地の解禁で土地がさらに余ることと、今回のバブルのきっかけとなる異次元緩和がいずれ終わるので、その頃には不動産市場も下げる

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?

坪70〜100万円するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。

 

例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。

仮に数年で1割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか?」で考えるべきでしょうね。

 

異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

タウンライフ

 

こちらの「タウンライフ」に登録すると、300社以上の非公開物件情報をもらうことができます。

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

非公開物件の情報を手に入れるならこちら

 

 

売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

幅広いエリアで上昇してきた岡崎市ですが、住宅地の土地価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、今年の10月には消費税が上がりますから、一部のエリアを除いて、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、緑区に東橋本という地区があります。

 

この東橋本の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:70万円/坪
  • 実際の取引:17〜140万円/坪

なんと、公示地価の約0.2〜2.0倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約8倍です。

 

【緑区東橋本の公示地価】

緑区東橋本の公示地価

  • 橋下駅から1,100mの距離、徒歩約14分(1分=80m)
  • 211,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =70万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【緑区東橋本の土地取引(過去2年間)】

緑区東橋本の土地取引

  • 徒歩13〜16分のエリアで、17〜140万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など17都道府県を調査

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区文京区千石241万円85〜350万円0.35〜1.45倍
東京都23区台東区池之端227万円170〜300万円0.75〜1.32倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都23区江東区永代179万円300〜390万円1.68〜2.18倍
東京都23区品川区東五反田330万円350〜520万円1.06〜1.58倍
東京都23区目黒区下目黒229万円200〜370万円0.87〜1.62倍
東京都23区大田区久ヶ原173万円110〜220万円0.64〜1.27倍
東京都23区世田谷区代沢228万円200〜310万円0.88〜1.36倍
東京都23区中野区東中野187万円220〜310万円1.18〜1.66倍
東京都23区杉並区松庵170万円200〜270万円1.18〜1.59倍
東京都23区豊島区千川195万円210〜290万円1.08〜1.49倍
東京都23区北区西ヶ原151万円48〜300万円0.32〜1.99倍
東京都23区荒川区西日暮里190万円220〜360万円1.16〜1.89倍
東京都23区板橋区高島平108万円96〜140万円0.89〜1.3倍
東京都23区練馬区石神井町132万円94〜160万円0.71〜1.21倍
東京都23区足立区谷中99万円140〜170万円1.41〜1.72倍
東京都23区葛飾区西亀有125万円74〜280万円0.59〜2.24倍
東京都23区江戸川区北葛西111万円95〜170万円0.86〜1.53倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
東京都三鷹市牟礼111万円90〜150万円0.81〜1.35倍
東京都調布市上石原92万円70〜120万円0.76〜1.3倍
東京都府中市多磨町80万円85〜120万円1.06〜1.5倍
東京都小金井市中町116万円76〜160万円0.66〜1.38倍
東京都青梅市東青梅58万円34〜71万円0.59〜1.22倍
東京都西東京市芝久保町82万円50〜130万円0.61〜1.59倍
東京都町田市相原町37万円36〜61万円0.97〜1.65倍
東京都小平市仲町77万円53〜92万円0.69〜1.19倍
東京都日野市東豊田71万円47〜88万円0.66〜1.24倍
東京都東村山市秋津町62万円35〜120万円0.56〜1.94倍
東京都国分寺市東恋ヶ窪90万円170万円1.89倍
東京都東久留米市中央町73万円110万円1.51倍
東京都多摩市永山69万円110万円1.59倍
神奈川県横浜市鶴見区豊岡町115万円200〜210万円1.74〜1.83倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
神奈川県藤沢市本鵠沼70万円58〜96万円0.83〜1.37倍
神奈川県茅ヶ崎市小和田68万円38〜120万円0.56〜1.76倍
神奈川県平塚市北金目29万円18〜35万円0.62〜1.21倍
神奈川県大和市中央林間85万円12〜130万円0.14〜1.53倍
神奈川県厚木市恩名58万円30〜100万円0.52〜1.72倍
神奈川県小田原市飯泉30万円24〜37万円0.8〜1.23倍
神奈川県鎌倉市材木座71万円4.6〜92万円0.06〜1.3倍
神奈川県秦野市南矢名27万円5.3〜31万円0.2〜1.15倍
千葉県千葉市花見川区検見川町54万円26〜68万円0.48〜1.26倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県松戸市秋山33万円30〜46万円0.91〜1.39倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
千葉県市川市新田96万円93〜120万円0.97〜1.25倍
千葉県習志野市鷺沼48万円52〜78万円1.08〜1.63倍
千葉県流山市西初石6丁目56万円49〜81万円0.88〜1.45倍
千葉県市原市古市場17万円3.6〜28万円0.21〜1.65倍
千葉県八千代市大和田新田40万円17〜54万円0.43〜1.35倍
千葉県浦安市堀江96万円36〜130万円0.38〜1.35倍
千葉県佐倉市王子台21万円17〜38万円0.81〜1.81倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県川越市石原町37万円33〜47万円0.89〜1.27倍
埼玉県上尾市上町52万円71〜75万円1.37〜1.44倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
埼玉県鴻巣市氷川町27万円21〜33万円0.78〜1.22倍
埼玉県草加市高砂64万円79〜110万円1.23〜1.72倍
埼玉県朝霞市岡55万円32〜89万円0.58〜1.62倍
埼玉県新座市新堀66万円39〜78万円0.59〜1.18倍
埼玉県富士見市鶴馬73万円52〜89万円0.71〜1.22倍
埼玉県戸田市上戸田83万円77〜110万円0.93〜1.33倍
埼玉県和光市白子69万円62〜100万円0.9〜1.45倍
埼玉県越谷市東越谷40万円39〜60万円0.98〜1.5倍
埼玉県春日部市備後東33万円16〜47万円0.48〜1.42倍
埼玉県熊谷市中央26万円24〜34万円0.92〜1.31倍
埼玉県入間市扇台37万円18〜47万円0.49〜1.27倍
埼玉県久喜市吉羽28万円24〜85万円0.86〜3.04倍
埼玉県三郷市中央49万円36〜70万円0.73〜1.43倍
埼玉県狭山市富士見44万円22〜57万円0.5〜1.3倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道函館市柏木町20万円15〜21万円0.75〜1.05倍
北海道帯広市白樺16条9万円7〜12万円0.78〜1.33倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
北海道千歳市北陽9万円7.8〜11万円0.87〜1.22倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
福島県会津若松市山鹿町20万円20〜28万円1〜1.4倍
福島県須賀川市森宿10万円10〜14万円1〜1.4倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県太田市八幡町17万円8.1〜20万円0.48〜1.18倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県栃木市平柳町11万円7.4〜14万円0.67〜1.27倍
栃木県佐野市堀米町11万円8〜13万円0.73〜1.18倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
栃木県那須塩原市東原1.0〜39万円
栃木県鹿沼市貝島町11.5万円7.6〜13万円0.66〜1.13倍
栃木県日光市板橋0.1〜38万円
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県日立市鮎川町13万円20万円1.54倍
茨城県土浦市乙戸南10万円7.9〜13万円0.79〜1.3倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県取手市井野18万円20〜25万円1.11〜1.39倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
茨城県ひたちなか市勝田本町16万円18〜19万円1.13〜1.19倍
茨城県筑西市二木成10万円13〜16万円1.3〜1.6倍
茨城県牛久市上柏田11万円5.9〜18万円0.54〜1.64倍
茨城県神栖市土合本町5〜18万円
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県一宮市花池36万円23〜43万円0.64〜1.19倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
愛知県豊田市井上町34万円11〜43万円0.32〜1.26倍
愛知県春日井市小野町38万円29〜56万円0.76〜1.47倍
愛知県安城市安城町37万円22〜44万円0.59〜1.19倍
愛知県刈谷市板倉町51万円58〜60万円1.14〜1.18倍
愛知県西尾市今川町29万円20〜34万円0.69〜1.17倍
愛知県豊川市新青馬町28万円18〜33万円0.64〜1.18倍
愛知県小牧市小松寺26万円20〜39万円0.77〜1.5倍
愛知県瀬戸市石田町20万円7,3〜32万円0.37〜1.6倍
愛知県江南市高屋町24万円20〜29万円0.83〜1.21倍
愛知県日進市浅田町33万円29〜46万円0.88〜1.39倍
愛知県尾張旭市旭ヶ丘町27万円13〜35万円0.48〜1.3倍
愛知県半田市有楽町21万円9.3〜27万円0.44〜1.29倍
愛知県稲沢市祖父江町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県大府市柊山町44万円45〜59万円1.02〜1.34倍
愛知県北名古屋市沖村36万円30〜42万円0.83〜1.17倍
愛知県東海市荒尾町30万円16〜36万円0.53〜1.2倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県各務原市蘇原沢上町22万円20〜29万円0.91〜1.32倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
岐阜県可児市下恵土12.5万円3.2〜30万円0.26〜2.4倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
三重県伊勢市御薗町高向9万円11〜13万円1.22〜1.44倍
三重県松阪市嬉野中川町10万円8〜16万円0.8〜1.6倍
三重県鈴鹿市江島台17万円24〜28万円1.41〜1.65倍
三重県名張市桔梗が丘7.5〜14万円
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県富士市松岡24万円17〜32万円0.71〜1.33倍
静岡県富士宮市黒田15万円5〜18万円0.33〜1.2倍
静岡県沼津市東椎路27万円18〜31万円0.67〜1.15倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
静岡県磐田市国府台27万円27〜32万円1〜1.19倍
静岡県焼津市塩津20万円2.8〜22万円0.14〜1.1倍
静岡県掛川市中宿13〜21万円
静岡県藤枝市高岡25万円9.5〜29万円0.38〜1.16倍
静岡県袋井市高尾5〜18万円
大阪府大阪市東住吉区西今川80万円67〜110万円0.84〜1.38倍
大阪府堺市北区新金岡町66万円50〜84万円0.76〜1.27倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
大阪府豊中市緑丘78万円54〜98万円0.69〜1.26倍
大阪府東大阪市衣摺47万円27〜58万円0.57〜1.23倍
大阪府枚方市楠葉並木79万円64〜120万円0.81〜1.52倍
大阪府八尾市東山本新町47万円35〜56万円0.74〜1.19倍
大阪府吹田市佐井寺62万円46〜120万円0.74〜1.94倍
大阪府寝屋川市豊野町58万円50〜85万円0.86〜1.47倍
大阪府岸和田市池尻町23万円16〜37万円0.7〜1.61倍
大阪府和泉市はつが野22万円16〜52万円0.73〜2.36倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
兵庫県西宮市仁川町83万円74〜99万円0.89〜1.19倍
兵庫県明石市朝霧町39万円30〜50万円0.77〜1.28倍
兵庫県加古川市尾上町21万円13〜31万円0.62〜1.48倍
兵庫県宝塚市伊孑志60万円51〜94万円0.85〜1.57倍
兵庫県伊丹市安堂寺町68万円45〜87万円0.66〜1.28倍
兵庫県川西市大和東18万円16〜24万円0.89〜1.33倍
兵庫県三田市天神20万円25〜38万円1.25〜1.9倍
兵庫県芦屋市岩園町101万円75〜130万円0.74〜1.29倍
兵庫県高砂市阿弥陀町20万円2.7〜65万円0.14〜3.25倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
広島県尾道市高須町18万円18〜25万円1〜1.39倍
広島県東広島市西条町西条18万円5.3〜25万円0.29〜1.39倍
広島県廿日市市串戸42万円22〜53万円0.52〜1.26倍
広島県三原市皆実20万円16〜29万円0.8〜1.45倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
福岡県飯塚市伊岐須7.6万円11万円1.45倍
福岡県大牟田市大字草木8万円5.6〜12万円0.7〜1.5倍
福岡県筑紫野市二日市西25万円12〜33万円0.48〜1.32倍
福岡県大野城市瓦田43万円22〜79万円0.51〜1.84倍
福岡県春日市春日原南町56万円58〜76万円1.04〜1.36倍
福岡県宗像市田久11万円8.7〜12万円0.79〜1.09倍
福岡県糸島市志摩師吉8.5万円4.7〜12万円0.55〜1.41倍
福岡県行橋市西宮市17万円19〜22万円1.12〜1.29倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

 

特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が1番多く参加しているのでオススメです。

 

一括査定の比較_大手の参加状況

 

「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」

という人も大丈夫。

机上査定を選べば、メールで査定内容を送ってくれるので、訪問される心配もありません。

 

イエウールの机上査定

 

今年は消費税が増税になるので、その前の駆け込み需要が起こっている可能性がありますから、思っている以上に高い評価がつく可能性が高いです。

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