桜井市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

桜井市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

桜井市の土地取引奈良県

(画像出典:wikimedia commons ゴハチヤス1214, 伊勢辻橋伊勢本街道奈良県桜井市大字初瀬)

 

この記事では桜井市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、桜井市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)桜井市大字粟殿617番12桜井(1200)22.20.0%0.0%
公)桜井市大字外山94番6桜井(1100)21.30.0%0.0%
基)桜井市大字粟殿617番12桜井(1200)22.20.0%0.0%
公)桜井市大字川合231番9桜井(960)19.3-0.3%-1.8%
公)桜井市大字東新堂323番8桜井(1700)17-0.2%-2.1%
公)桜井市大字芝1430番7三輪(800)17.4-0.8%-2.6%
公)桜井市大字芝435番43三輪(2200)15.6-0.4%-3.1%
公)桜井市大字河西360番20外桜井(1200)18.3-0.4%-3.3%
公)桜井市大字谷1145番桜井(1600)20.8-0.5%-3.4%
公)桜井市大字大福380番15大福(900)19.1-0.3%-3.5%
公)桜井市大字外山1691番大和朝倉(1100)20.8-0.6%-5.4%
公)桜井市大字桜井267番2外桜井(200)39.3-0.8%-5.6%
基)桜井市大字外山1526番桜井(1300)20.9-1.1%-5.7%
公)桜井市大字忍阪1627番大和朝倉(900)18.1-0.9%-6.0%
公)桜井市大字桜井869番2外桜井(430)20.8-0.9%-6.3%
公)桜井市大字初瀬1428番1長谷寺(700)9.2-0.7%-6.4%
基)桜井市大字忍阪1206番大和朝倉(1300)7.4-1.8%-6.7%
公)桜井市大字橋本306番3外桜井(2800)11.8-1.1%-7.3%
公)桜井市安倍木材団地2丁目7番3桜井(2000)10.2-0.6%-8.1%
基)桜井市大字橋本445番桜井(2300)9.4-1.0%-8.1%
基)桜井市大字粟殿641番2外桜井(1100)28.5-1.7%-8.3%
基)桜井市大字大福338番2大福(200)17.2-1.9%-11.0%
基)桜井市朝倉台東1丁目538番43大和朝倉(530)16.8-2.3%-11.5%
基)桜井市大字戒重451番2外桜井(1100)22-2.1%-12.2%
公)桜井市大字戒重285番2桜井(1200)17-0.4%
公)桜井市大字外山1320番1桜井(1400)5.8-0.6%
公)桜井市大字三輪元馬場方392番1外三輪(180)18.3-0.7%
公)桜井市大字初瀬869番外長谷寺(650)15-1.3%
公)桜井市大字東新堂357番1外大福(1300)24.22.8%
基)桜井市大字川合257番5桜井(80)40.6-1.6%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を整理してご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という、あなたにとって大事なことが書かれている記事が少ないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

普通の人が住んでいる、または買おうと思っている住宅地の話は、ほとんど見当たらないじゃないですか。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の

  • 満足できる取引ができた、という「自信」
  • 金銭的な「余裕」

にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・450以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか?についても考察しております。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の桜井市の土地価格の動き

この7年間で桜井市の土地価格を見ると、奈良県の平均が3.1%下落したのに対して、マイナス3.8%とほぼ同じようになっていました。

 

桜井市の公示地価の推移

 

2019年

2020年

2013比

桜井市

-0.5%

-0.5%

-3.8%

奈良県

-0.5%

-0.6%

-3.1%

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

ほぼ全域で下落していますが、特に大きく下落しているのは、駅近の商業地と市街地から離れた郊外のエリアのように見えますね。

また、比較的安定している2つの地点(緑色のマーク)は、中心部の桜井駅から少し離れた住宅地にありました。

 

なぜ桜井市では、これほど下がっているのか?

最初に結論をまとめておきます。

  1. 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
  2. ところが、桜井市では、農地の宅地化が進んでいるため、郊外に家を持つ人が増え、中心部の人口が減少している
  3. そのため、中心部の住宅地に対する人気が下がり、全体的に土地価格が下落してしまっている

と考えられます。

 

では、これから1つずつ詳しく解説していきます。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

なので、そもそも桜井市もこの数年間は、土地価格が上がりやすい条件にあったのです。では、なぜこれほど下げているのでしょうか?

 

②農地の宅地化で、住宅地の買い手が分散した

最も大きな理由は、農地の宅地化です。

実は、この10年で、奈良県内の農地は、約2,400ヘクタール(ha)も減っているのです。

 

奈良県の農地面積

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約24万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

 

農地の宅地化によって、今ある住宅地の人気が低下

農地の宅地化

 

農地が宅地化してしまうと、周辺の住宅地を買う人が減ってしまうため、土地価格が下がってしまうのです。

 

この点を確認するために、この7年間の100人以上の人口増加、または減少している地区について調べてみました。

 

桜井市の地区別の人口変化(2013.3〜2020.3)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500以上の減少)

(参考:桜井市 「桜井市の人口」)

 

ご覧の通り、桜井駅から少し離れたエリアで人口が増えている以外は、ほとんどの地区で減少していました。

土地価格が安定していたエリアと、人口の増加しているエリアは、共通しているようですね。

 

桜井市では、駅から少し離れると農地がたくさん残っていますから、このようなエリアで住宅地が分譲されると、利便性もそこそこ良いため、人気が集中してしまうようです。

その一方で、今ある住宅地の人気は下がりますから、ほぼ全域で土地価格の下落が止まらないわけですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

桜井市の住宅地は、あまり影響がない

公示地価は、1月1日現在の土地価格であるのに対して、基準価格は7月1日現在の価格です。

そして、一部の土地については、1月と7月のどちらの価格も算出されているので、それらを比較することでコロナの影響を確認できます。

 

基準地価(7月の価格)公示地価(1月の価格)コロナの影響

 

奈良市内の1月→7月の土地価格の変化

変化率:赤色(+0.1〜1%)>緑色(変化なし)>青色の↙️(-0.1〜0.9%)>紫色の↙️(-1.0〜1.9%)>黒色の↙️(-2%以上)

 

ご覧の通り、桜井市では、比較可能な地点が1地点だけでしたが、コロナによる影響はありませんでした。

 

外国人観光客がいなくなったことで、観光業や飲食店を中心に厳しい状況が続いていますが、それ以外の業態ではあまり影響がないのが現状です。

 

奈良県内の住宅地でも、これから影響が広がっていく

奈良県では出ていませんが、京都府や大阪府では、3月7日まで緊急事態宣言によって、行動の自粛が要請されています。

具体的には、

  • 飲食店に対する営業時間の短縮
  • 外出、イベントなどの制限
  • テレワークの推奨、20時以降の勤務抑制

などの要請が出されています。

(参考:京都府)

 

昨年の緊急事態宣言によって、主に商業地や、それまで人気のなかった郊外の住宅地において、土地価格に影響が広がっていました。

ですが、今後はさらにその影響が広がっていくものと予想されます。

 

ワクチン接種に時間がかかる

というのも、感染の収束までに、まだまだ時間がかかりそうだからです。

 

今年の6月ごろには調達の目処がつきつつあるワクチンですが、本当であれば数年かかる承認を1年程度まで早めているため、副作用を心配する人が多いと思われます。

実際、「コロナワクチンを接種したいか?」という質問に対して、すぐに接種したいと回答した人は1割程度で、多くの方が副作用などの影響を見極めた上で、接種を検討しているようです。

 

ワクチン接種のアンケート

(参考:「【新型コロナワクチン】6割以上の方が「すぐにではなく、いずれ接種したい」)

 

ということは、ワクチン接種による感染収束は、おそらく、来年以降になる可能性が高いのではないでしょうか。

 

イギリスでは、新種ウイルスも出てきた

現在イギリスで異なる種類のコロナウイルスが出てきており、3度目のロックダウンに入っています。

今回のロックダウンは、当初は4月までという見通しだったようですが、その予想を取り下げ、いつまで続くかわからない状況となっています。

(参考:ブルームバーグ「ジョンソン首相、3度目の英ロックダウンは夏まで継続も-罰則を強化」)

 

しかも、この新種のウイルスは、日本にもすでに入ってきているようですので、今準備されているワクチンで収束可能なのか不明です。

 

すでに赤字の企業はリストラモードへ

このような不透明な状況のため、赤字企業では、希望退職の募集が増えています。コロナ前の2019年は約1.1万人だったのが、1.8万人にまで増えています。

(参考:「上場企業「早期・希望退職」募集、20年は2.6倍に急増 コロナ禍で赤字リストラ目立つ」)

 

このことからも、今後は住宅の買い手が少しずつ減っていくことが予想されますので、よほど人気のエリアでなければ、土地価格は下落傾向に進みそうです。

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいます。

倒産した銀行に預けている預金は、1千万円までしか保護されないため(ペイオフと呼ばれる制度で、2005年に法律が作られました)、大混乱となります。

そのため、この低金利をいつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

 

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

(中略)

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

(参考:毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示 超低金利受け地銀7割が赤字・減益」)

 

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

 

また、銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇します(高い金利でないと、投資家が買いたがらなくなる)ので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、特に売却を考えている人は、金利上昇による不動産価格の下落に備えて、早めに準備をした方がいいでしょう。

 

 

(2)これから桜井市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した桜井市の人口の見通しによると、2020→30年までに6,700人減少するだそうです。

 

桜井市の人口は、2020→30年までに6,700人減る

桜井市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかも、家を買う中心年代であ30〜40代は、2020→30年までに3,000人減る見通しです。

 

桜井市の30〜40代人口は、2020→30年までに約3,000人減少

桜井市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、家の買い手が今よりも2割以上減るので、今後は土地価格が下げやすくなっていくでしょう。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、桜井市の土地価格は、

  • 農地の宅地化が進んでいるため、郊外エリアや駅近の商業地が特に大きく下落している
  • 今後は家を建てる世代が減っていくので、全体的に買い手がつきにくくなっていく

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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タウンライフ家造り

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

この7年間は、土地価格が下落してきた桜井市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、桜井市内に「初瀬(はせ)」と呼ばれる住宅地があります。

 

この地区の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:9万円/坪
  • 実際の取引価格:1.5〜10万円/坪

と、公示地価の約0.2〜1.1倍で取引されていました。

 

【桜井市大字初瀬の公示地価】

桜井市の公示地価

  • 長谷寺駅から700mの距離、徒歩約9分(1分=80m)
  • 27,800円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =9万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【桜井市大字初瀬の土地取引(過去2年間)】

桜井市の土地取引

  • 長谷寺駅から徒歩11〜13分のエリアで、1.5〜10万円/坪で取引されている
  • 公示地価も実際の取引も「第1種住居地域」という、似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
奈良県大和郡山市北郡山町25万円17〜47万円0.68〜1.88倍
京都府京都市深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府亀岡市大井町並河29万円9.9〜33万円0.34〜1.14倍
京都府舞鶴市伊佐津21万円19〜23万円0.9〜1.1倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
京都府長岡京市今里60万円47〜73万円0.78〜1.22倍
京都府福知山市篠尾新町22万円20〜23万円0.91〜1.05倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

 

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参考データ

こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。

なお、回収率はどこの街でも1〜2割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。

 

桜井市の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
大字粟殿232900400桜井(奈良)81種住居
大字粟殿221200170桜井(奈良)101種住居
大字粟殿71300590桜井(奈良)101種住居
大字粟殿261700220桜井(奈良)16準工業
大字河西181700300桜井(奈良)181中住専
大字巻野内4.9700470巻向7その他
大字橋本241100160大福18工業
大字橋本21110001700大福20工業
大字橋本10600195大福221種住居
大字金屋351500145三輪81種住居
大字江包0.213220巻向27その他
大字江包0.1213360巻向28その他
大字桜井292400280桜井(奈良)3商業
大字桜井211000160桜井(奈良)4商業
大字桜井627001500桜井(奈良)91種住居
大字三輪301200130桜井(奈良)161種住居
大字三輪16230002000以上三輪41中住専
大字三輪9.91200400三輪111種住居
大字初瀬101000330長谷寺111種住居
大字上之庄351600145桜井(奈良)151中住専
大字西之宮24950135香久山21種住居
大字多武峰5.9450250桜井(奈良)90-120分その他
大字太田201400230巻向6その他
大字大福527001800大福91種住居
大字谷272700330桜井(奈良)4商業
大字谷261300165桜井(奈良)101種住居
大字百市6.532001600桜井(奈良)60-90分その他
大字脇本221100165大和朝倉81種住居
朝倉台西161500300大和朝倉71低住専
朝倉台東13870230大和朝倉61低住専

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

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