桜井市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons　ゴハチヤス1214,　伊勢辻橋伊勢本街道奈良県桜井市大字初瀬）

この記事では桜井市の

公示地価、基準地価
土地価格がこれまで上昇・下落した理由
今後どうなるのか？

の３点について解説しています。

（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）

１、桜井市の公示地価、基準地価
２、桜井市の土地価格の動き
- ５年間の変化率（2018→2023年）
- なぜ桜井市では、これほど下がっているのか？
３、これからどうなるのか？
- （１）いよいよ金利上昇が本格化しそう
- （２）これから桜井市の人口はどうなるの？
４、結論：買うなら？売るなら？
- 買うなら：待つよりも購入した方がお得
- 売るなら：戸建てエリアは、待つほどに安くなっていきそう

１、桜井市の公示地価、基準地価

（１）公示地価（2024.1.1現在）

*変化率が空白：2019年のデータがない場合

住所または地番	最寄駅（m）	坪単価（万円）	前年比	５年前比
桜井市大字外山９４番６	桜井（1100）	21.6	0.9%	1.7%
桜井市大字東新堂３５７番１外	大福（1300）	24.2	0.0%	2.9%
桜井市大字粟殿６１７番１２	桜井（1200）	22.2	0.0%	0.0%
桜井市大字谷１１４５番	桜井（1600）	20.7	0.0%	-0.9%
桜井市安倍木材団地２丁目７番３	桜井（2000）	10.1	0.0%	-1.0%
桜井市大字河西３６０番２０外	桜井（1200）	18.2	-0.2%	-1.3%
桜井市大字東新堂３２３番８	桜井（1700）	16.9	-0.2%	-1.0%
桜井市大字川合２３１番９	桜井（960）	19	-0.3%	-1.7%
桜井市大字戒重２８５番２	桜井（1200）	16.6	-0.4%	-2.5%
桜井市大字外山１６９１番	大和朝倉（1100）	20.3	-0.5%	-2.8%
桜井市大字大福３８０番１５	大福（900）	18.8	-0.5%	-1.9%
桜井市大字三輪元馬場方３９２番１外	三輪（180）	17.8	-0.6%	-3.2%
桜井市大字外山１３２０番１	桜井（1400）	5.7	-0.6%	-2.8%
桜井市大字芝１４３０番７	三輪（800）	16.9	-0.6%	-3.6%
桜井市大字芝４３５番４３	三輪（2200）	15.2	-0.6%	-2.5%
桜井市大字桜井８６９番２外	桜井（430）	20.1	-0.7%	-4.2%
桜井市大字初瀬８６９番外	長谷寺（650）	14.5	-0.7%	-5.2%
桜井市大字初瀬１４２８番１	長谷寺（700）	8.9	-0.7%	-3.6%
桜井市大字桜井２６７番２外	桜井（200）	38	-0.9%	-4.2%
桜井市大字忍阪１６２７番	大和朝倉（900）	17.4	-0.9%	-4.5%
桜井市大字橋本３０６番３外	桜井（2800）	11.3	-1.2%	-5.5%

（２）基準地価（2024.7.1現在）更新

*変化率が空白：2019年のデータがない場合

住所または地番	最寄駅（m）	坪単価（万円）	前年比	2019年比
桜井市大字粟殿６１７番１２	桜井(1200)	22.2	0.0%	0.0%
桜井市大字外山１５２６番	桜井(1300)	20.9	0.0%	-1.1%
桜井市大字粟殿６４１番２外	桜井(1100)	27.7	0.0%	-4.3%
桜井市大字橋本４４５番	桜井(2300)	9.1	-0.7%	-3.8%
桜井市大字戒重４５１番２外	桜井(1100)	20.6	-0.8%	-8.2%
桜井市朝倉台東１丁目５３８番４３	大和朝倉(530)	16.0	-0.8%	-6.9%
桜井市大字川合２５７番５	桜井(80)	39.3	-0.8%	-4.8%
桜井市大字忍阪１２０６番	大和朝倉(1300)	7.1	-0.9%	-6.1%
桜井市大字大福３３８番２	大福(200)	15.8	-2.0%	-9.4%

この記事の活用方法

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしています、ゴトウです。

この記事は、

「なぜ、土地価格が上がっているのか？（下がっているのか？）」

「これからどうなるのか」

をご紹介していくことで、あなたが検討している不動産取引の参考になれることを目指しています。

とは言っても、「売り手か買い手か」「戸建てかマンションか」「駅から近いか、遠いか」などによって、知りたい情報もちょっとずつ違ってくるでしょう。

特に「これからどうなるのか」については、なるべく多くのポイントを取り上げています。

なので、記事自体はけっこう長めになっています。

そのため、関係なさそうなところは、スルーしてもらって、自分に必要そうな部分をチェックしてみてください。

それでは参りましょう。

２、桜井市の土地価格の動き

桜井市の土地価格は、この１年間で、住宅地は-0.5%、商業地も-0.4％でした。

また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-2.5％。商業地は-2%と、どちらもほぼ横ばいが続いていますね。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、具体的にどのあたりが下がっているのか？上がっているのか？

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

５年間の変化率（2018→2023年）

変化率：赤色（+10%以上）＞オレンジ色（+5〜9.9%）＞緑色（0〜 +4.9%）＞青色（-0.1〜 -4.9%）＞紺色（-5〜 -9.9%）＞紫色（-10%以下）

ほぼ全域で下落していますが、ロピア、イオン、オークワなどの大型スーパーの周辺のみ上昇していました。

なぜ桜井市では、これほど下がっているのか？

最も大きな理由は、住宅を購入する若い世代の人口減少です。

この５年間で、桜井市の人口は約5.8→5.6万人に、約2,000人減っているのですが、そのうち、家を購入する中心年代である３０〜４０代は、約1,500人も減っているのです。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」）

そのため、住宅に対する需要そのものが減っているわけです。

この点を確認するために、この７年間の100人以上の人口増加、または減少している地区について調べてみました。

桜井市の地区別の人口変化（2013.3〜2020.3）

増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500以上の減少）

（参考：桜井市　「桜井市の人口」）

ご覧の通り、イオンやロピア、オークワなどの大型スーパーのある周辺で人口が増えている以外は、ほとんどの地区で減少していました。

土地価格が安定していたエリアと、人口の増加しているエリアは、共通しているようですね。

農地の宅地化で、古い住宅地の人気が下落

さらに、農地の宅地化によって、古い住宅地を購入する人が減っています。

奈良県の農地は、高齢化が進んでいることもあって、2010〜20年までの１０年間で、約2,400ヘクタールも減少しています。

（参考：農水省　農林業センサス）

１ヘクタール＝約3,000坪ですから、30坪の戸建てにして、24万戸分の土地が、住宅地や工場、店舗に変わっているわけです。

桜井市は、中心部の市街地は住宅地で密集していますが、少し外れると農地が広がっていますから、これらの農地が宅地化されていくだけで、近隣の住宅地の買い手がつきにくくなって、土地価格が下がりやすくなるんですね。

３、これからどうなるのか？

桜井市の不動産価格に影響がありそうなリスクをまとめました。

（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう

ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。

ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。

そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。

また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。

１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

（２）これから桜井市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した桜井市の人口の見通しによると、2025→35年の１０年間で約6,000人減少するそうです。

桜井市の人口は、これから１０年間で約6,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　令和５年度人口推計）

さらに、家を購入する中心年代である３０〜４０代人口は、これから10年で約3,000人減る見通しです。

桜井市の30〜40代は、これから１０年間で約3,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　令和５年度人口推計）

つまり、家の買い手が今よりも２割以上減るので、今後は土地価格が下げやすくなっていくでしょう。

４、結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、桜井市の土地価格は、

大型スーパーの周辺に住宅需要が集中しており、今後もこの傾向は続きそう
その一方で、若い世代の人口減少は進むため、買い手がつきにくい、農地の多いエリアでは、さらに下落が進みそう

と言えるでしょう。

買うなら：待つよりも購入した方がお得

桜井市の土地価格は、大型スーパーの周辺では上昇傾向にあるものの、下落している地域も結構あるので、戸建てを持ちたい人にとっては、待てば安く買える状況にあります。

ですが、待つ間の家賃も考えると、土地価格の下落を待つよりも、今のうちに購入した方がトータルの費用は少なくなるでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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売るなら：戸建てエリアは、待つほどに安くなっていきそう

桜井市の土地価格は、大型スーパーの周辺と、それ以外の二極化が今後も進むと予想されます。

そのため、なるべく高く売りたいのであれば、早めに準備をした方がいいでしょう。

こんなに違うの？公示地価と実際の取引価格が違いすぎる

そうは言っても、いくらで売れそうなのか？がわからなければ、判断することもできませんよね。

しかも、公示地価と実際の取引価格は、かなり違う場合もあるので、注意が必要です。

例えば、桜井市内に「初瀬（はせ）」と呼ばれる住宅地があります。

この地区の公示地価と実際の取引価格は、

公示地価：９万円／坪
実際の取引価格：１.５〜１０万円／坪

と、公示地価の約０.２〜１.１倍で取引されていました。

【桜井市大字初瀬の公示地価】

長谷寺駅から700mの距離、徒歩約９分（1分＝８０m）
27,800円／㎡　×　3.3（㎡／坪）　＝９万円／坪

（参考：国土交通省地価公示・都道府県地価調査）

【桜井市大字初瀬の土地取引（過去２年間）】

長谷寺駅から徒歩１１〜１３分のエリアで、１.５〜１０万円／坪で取引されている
公示地価も実際の取引も「第１種住居地域」という、似たような街並みのエリア

（参考：国土交通省　不動産取引価格情報検索）

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

都道府県	住所	公示地価／坪	取引価格／坪	公示地価の何倍？
東京都２３区	千代田区神保町	485万円	300〜990万円	0.62〜2.04倍
東京都２３区	中央区佃	644万円	530〜970万円	0.82〜1.51倍
東京都２３区	墨田区東向島	111万円	150〜290万円	1.35〜2.61倍
東京都	八王子市北野台	33万円	30〜43万円	0.91〜1.3倍
東京都	立川市柴崎町	121万円	97〜340万円	0.8〜2.81倍
東京都	武蔵野市吉祥寺本町	216万円	150〜300万円	0.69〜1.39倍
神奈川県	横浜市神奈川区松見町	85万円	74〜150万円	0.87〜1.76倍
神奈川県	川崎市中原区木月	136万円	160〜240万円	1.18〜1.76倍
神奈川県	相模原市緑区東橋本	70万円	17〜140万円	0.24〜2倍
千葉県	千葉市中央区松波	77万円	64〜110万円	0.83〜1.43倍
千葉県	船橋市松が丘	30万円	26〜41万円	0.87〜1.37倍
千葉県	柏市今谷上町	49万円	39〜85万円	0.8〜1.73倍
埼玉県	さいたま市浦和区北浦和	113万円	78〜160万円	0.69〜1.42倍
埼玉県	川口市差間	43万円	42〜61万円	0.98〜1.42倍
埼玉県	所沢市久米	49万円	22〜76万円	0.45〜1.55倍
北海道	札幌市北区25条西	38万円	32〜48万円	0.84〜1.26倍
北海道	旭川市８条通	10万円	7〜14万円	0.7〜1.4倍
北海道	苫小牧市桜木町	7万円	6.5〜13万円	0.93〜1.86倍
青森県	青森市三内	10万円	5.4〜14万円	0.54〜1.4倍
青森県	八戸市田向	14万円	10〜28万円	0.71〜2倍
青森県	弘前市大字田園	13万円	15〜18万円	1.15〜1.38倍
秋田県	秋田市手形	22万円	18〜25万円	0.82〜1.14倍
秋田県	大仙市大曲中通町	11万円	13〜15万円	1.18〜1.36倍
秋田県	由利本荘市石脇	7.8万円	5〜14万円	0.64〜1.79倍
岩手県	盛岡市加賀野	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
岩手県	一関市赤荻	8万円	5.5〜17万円	0.69〜2.13倍
岩手県	奥州市佐倉河	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
宮城県	仙台市泉区将監	26万円	34〜52万円	1.31〜2倍
宮城県	石巻市三ツ股	10万円	7.8〜14万円	0.78〜1.4倍
宮城県	名取市大手町	27万円	29〜40万円	1.07〜1.48倍
福島県	福島市野田町	22万円	16〜72万円	0.73〜3.27倍
福島県	いわき市小島町	22万円	35万円	1.59倍
福島県	郡山市芳賀	18万円	17〜35万円	0.94〜1.94倍
山形県	山形市東原町	26万円	18〜32万円	0.69〜1.23倍
山形県	鶴岡市本町	11万円	8〜17万円	0.73〜1.55倍
山形県	酒田市新橋	9.5万円	10〜15万円	1.05〜1.58倍
新潟県	新潟市中央区天神尾	38万円	35〜62万円	0.92〜1.63倍
新潟県	長岡市東栄	19万円	13〜19万円	0.68〜1倍
新潟県	上越市春日野	14万円	9.6〜16万円	0.69〜1.14倍
富山県	富山市牛島本町	26万円	23〜36万円	0.88〜1.38倍
富山県	高岡市城東	17万円	9.3〜19万円	0.55〜1.12倍
富山県	射水市太閤山	15万円	12〜18万円	0.8〜1.2倍
石川県	金沢市泉野町	35万円	24〜45万円	0.69〜1.29倍
石川県	加賀市小菅波町	14万円	2.3〜21万円	0.16〜1.5倍
石川県	野々市市押野	26万円	25〜31万円	0.96〜1.19倍
福井県	福井市灯明寺	19万円	15〜26万円	0.79〜1.37倍
福井県	坂井市丸岡町西瓜屋	10万円	12〜15万円	1.2〜1.5倍
群馬県	高崎市上中居町	25万円	18〜36万円	0.72〜1.44倍
群馬県	前橋市駒形町	15万円	8.7〜18万円	0.58〜1.2倍
群馬県	伊勢崎市昭和町	13万円	9.6〜41万円	0.74〜3.15倍
栃木県	宇都宮市泉が丘	28万円	28〜40万円	1〜1.43倍
栃木県	足利市八幡町	16.5万円	8.7〜19万円	0.53〜1.15倍
栃木県	小山市城東	24万円	3.8〜27万円	0.16〜1.13倍
茨城県	水戸市河和田	14万円	9.2〜20万円	0.66〜1.43倍
茨城県	古河市東	24万円	11〜36万円	0.46〜1.5倍
茨城県	つくば市春日	37万円	53万円	1.43倍
愛知県	名古屋市千種区東山元町	56万円	19〜67万円	0.34〜1.2倍
愛知県	岡崎市大和町	37万円	43〜51万円	1.16〜1.38倍
愛知県	豊橋市高師本郷町	24万円	11〜33万円	0.46〜1.38倍
岐阜県	岐阜市北一色	21万円	17〜28万円	0.81〜1.33倍
岐阜県	大垣市林町	23万円	10〜31万円	0.43〜1.35倍
岐阜県	多治見市明和町	11.5万円	8.9〜15万円	0.77〜1.3倍
三重県	津市大谷町	35万円	41〜55万円	1.17〜1.57倍
三重県	四日市市大字茂福	21万円	24〜32万円	1.14〜1.52倍
三重県	桑名市大字桑名	22万円	25〜29万円	1.14〜1.32倍
静岡県	静岡市葵区音羽町	71万円	51〜85万円	0.72〜1.2倍
静岡県	浜松市中区鴨江	31万円	0.85〜40万円	0.03〜1.29倍
静岡県	三島市加茂	33万円	33〜44万円	1〜1.33倍
長野県	長野市若里	29万円	30〜46万円	1.03〜1.59倍
長野県	松本市桐	21万円	29〜30万円	1.38〜1.43倍
長野県	上田市常磐城	14万円	14〜18万円	1〜1.29倍
山梨県	甲府市上石田	15万円	19〜23万円	1.27〜1.53倍
大阪府	大阪市浪速区恵美須東	149万円	39〜600万円	0.26〜4.03倍
大阪府	茨木市庄	61万円	40〜100万円	0.66〜1.64倍
大阪府	高槻市安岡時町	38万円	25〜55万円	0.66〜1.45倍
京都府	京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町	41万円	22〜64万円	0.54〜1.56倍
京都府	宇治市小倉町	43万円	22〜55万円	0.51〜1.28倍
京都府	城陽市久世	37万円	28〜49万円	0.76〜1.32倍
滋賀県	大津市朝日が丘	45万円	25〜55万円	0.56〜1.22倍
滋賀県	草津市追分	30万円	32〜37万円	1.07〜1.23倍
滋賀県	長浜市祇園町	17万円	8.9〜23万円	0.52〜1.35倍
兵庫県	神戸市鈴蘭台南町	24万円	14〜41万円	0.58〜1.71倍
兵庫県	姫路市飾磨区今在家	28万円	30〜35万円	1.07〜1.25倍
兵庫県	尼崎市稲葉荘	56万円	39〜83万円	0.7〜1.48倍
奈良県	奈良市中登美ケ丘	35万円	40〜61万円	1.14〜1.74倍
奈良県	橿原市土橋町	26万円	31〜44万円	1.19〜1.69倍
奈良県	生駒市俵口町	27万円	22〜35万円	0.81〜1.3倍
和歌山県	和歌山市黒田	21万円	19〜48万円	0.9〜2.29倍
和歌山県	田辺市東山	19万円	22〜24万円	1.16〜1.26倍
岡山県	岡山市田中	33万円	35〜47万円	1.06〜1.42倍
岡山県	倉敷市大島	31万円	13〜35万円	0.42〜1.13倍
岡山県	津山市東一宮	10万円	4.5〜12万円	0.45〜1.2倍
広島県	広島市牛田早稲田	40万円	19〜80万円	0.48〜2倍
広島県	福山市沖野上町	24万円	6.9〜34万円	0.29〜1.42倍
広島県	呉市広白岳	17万円	7.4〜21万円	0.44〜1.24倍
鳥取県	鳥取市吉方温泉	17万円	5〜19万円	0.29〜1.12倍
鳥取県	米子市観音寺新町	16万円	15〜20万円	0.94〜1.25倍
島根県	松江市内中原町	26万円	26〜32万円	1〜1.23倍
山口県	下関市綾羅木南町	13万円	20万円	1.54倍
山口県	山口市小郡下郷	16.5万円	8.9〜19万円	0.54〜1.15倍
山口県	宇部市笹山町	7.3万円	10〜13万円	1.37〜1.78倍
愛媛県	松山市岩崎町	44万円	30〜68万円	0.68〜1.55倍
愛媛県	今治市南大門町	17万円	24〜30万円	1.41〜1.76倍
愛媛県	新居浜市河内町	22万円	10〜24万円	0.45〜1.09倍
香川県	高松市松縄町	29万円	39〜40万円	1.34〜1.38倍
香川県	丸亀市中府町	25万円	35万円	1.4倍
徳島県	徳島市佐古一番町	31万円	13〜59万円	0.42〜1.9倍
高知県	高知市東久万	34万円	29〜38万円	0.85〜1.12倍
福岡県	福岡市南区大楠	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
福岡県	北九州市八幡西区永犬丸西町	17万円	10〜21万円	0.59〜1.24倍
福岡県	久留米市諏訪野町	22万円	15〜27万円	0.68〜1.23倍
佐賀県	佐賀市兵庫北	21万円	16〜31万円	0.76〜1.48倍
佐賀県	唐津市和多田本村	18万円	18〜24万円	1〜1.33倍
佐賀県	鳥栖市弥生が丘	19万円	18〜21万円	0.95〜1.11倍
大分県	大分市王子新町	30万円	28〜45万円	0.93〜1.5倍
大分県	別府市山の手町	21万円	16〜35万円	0.76〜1.67倍
大分県	中津市中央町	30万円	28〜45万円	0.93〜1.5倍
長崎県	長崎市滑石	20万円	14〜24万円	0.7〜1.2倍
長崎県	佐世保市広田	11万円	19〜29万円	1.73〜2.64倍
長崎県	諫早市小船越町	13万円	22万円	1.69倍
熊本県	熊本市武蔵ヶ丘	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
熊本県	八代市井上町	9万円	4.7〜10万円	0.52〜1.11倍
熊本県	天草市今釜新町	14万円	14〜15万円	1〜1.07倍
宮崎県	宮崎市神宮	28万円	32〜33万円	1.14〜1.18倍
宮崎県	都城市姫城町	10万円	8.5〜15万円	0.85〜1.5倍
宮崎県	延岡市西小路	19万円	20〜26万円	1.05〜1.37倍
鹿児島県	鹿児島市荒田	56万円	35〜91万円	0.63〜1.63倍
鹿児島県	霧島市国分中央	11万円	9.5〜15万円	0.86〜1.36倍
鹿児島県	薩摩川内市平佐町	9.5万円	7.9〜10.4万円	0.83〜1.09倍
沖縄県	那覇市首里石嶺町	42万円	31〜46万円	0.74〜1.1倍
沖縄県	うるま市江州	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
沖縄県	浦添市経塚	53万円	60〜69万円	1.13〜1.3倍