札幌市清田区の公示地価|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

札幌市清田区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

札幌市清田区北海道

(画像出典:wikimedia commons Him56 ,イオンモール札幌平岡)

 

この記事では札幌市清田区の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、札幌市清田区の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)New!

*基:基準地価(2020.7.1現在)

*R2比変化率:令和2年比の変化率。並び順の基準にしています

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

区分住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)R2比変化率H25比変化率
公/住宅札幌市清田区北野3条3-16-6福住(3400)20.65.9%18.0%
公/住宅札幌市清田区北野5条4-16-15大谷地(2000)20.65.9%16.8%
公/住宅札幌市清田区清田2条1-13-22福住(2900)19.85.8%16.9%
公/住宅札幌市清田区平岡4条2-13-3大谷地(2900)205.8%20.6%
公/住宅札幌市清田区平岡8条1-8-25大谷地(1800)23.15.6%23.9%
公/住宅札幌市清田区北野7条2-17-7南郷18丁目(800)24.45.4%18.6%
公/住宅札幌市清田区北野3条2-2-14南郷18丁目(1800)21.45.4%17.1%
公/住宅札幌市清田区平岡8条4-12-6大谷地(2600)21.55.2%20.0%
公/住宅札幌市清田区清田6条2-16-19福住(4500)13.75.1%18.6%
公/住宅札幌市清田区平岡2条3-4-18大谷地(3800)20.44.9%22.5%
公/住宅札幌市清田区平岡5条6-13-3大谷地(3800)20.74.7%23.7%
公/住宅札幌市清田区真栄1条2-5-8福住(4600)17.34.6%19.5%
公/商業札幌市清田区平岡3条1-1-1大谷地(2900)27.84.1%
公/商業札幌市清田区清田2条1-3-16福住(2700)27.43.9%11.9%
公/住宅札幌市清田区清田4条2-7-8福住(3700)16.43.8%23.7%
公/住宅札幌市清田区清田6条1-8-17福住(4300)13.73.8%12.7%
公/住宅札幌市清田区真栄4条3-8-16福住(5900)14.42.8%11.8%
公/商業札幌市清田区美しが丘4条5-3-8福住(6500)21.62.5%5.6%
公/住宅札幌市清田区里塚2条1-2-20福住(5600)13.62.5%6.1%
公/商業札幌市清田区清田2条2-18-19福住(3400)20.71.3%9.9%
公/住宅札幌市清田区美しが丘2条4-2-12福住(5700)15.80.0%9.1%
公/住宅札幌市清田区美しが丘4条6-9-5福住(6800)13.40.0%8.3%
公/住宅札幌市清田区里塚2条6-21-25福住(7500)10.10.0%0.7%
公/商業札幌市清田区里塚1条2-18-1福住(6000)15.60.0%-3.3%
基/住宅札幌市清田区北野2条2-16-15地下鉄福住(3000)21.126.7%
基/住宅札幌市清田区平岡公園東4-13-3地下鉄新さっぽろ(4100)24.425.1%
基/住宅札幌市清田区北野4条4-27-20地下鉄福住(4000)19.825.0%
基/住宅札幌市清田区清田4条2-7-8地下鉄福住(3700)15.923.8%
基/商業札幌市清田区真栄1条1-1-17地下鉄福住(3900)31.122.5%
基/住宅札幌市清田区平岡10条1-7-18地下鉄大谷地(1100)23.822.0%
基/住宅札幌市清田区平岡3条3-23-5地下鉄大谷地(3900)1821.3%
基/商業札幌市清田区平岡9条1-8-1地下鉄大谷地(1400)27.912.7%
基/商業札幌市清田区里塚1条4-15-1地下鉄福住(6400)21.210.9%
基/住宅札幌市清田区里塚緑ケ丘11-3-18地下鉄新さっぽろ(5800)12.38.1%
基/住宅札幌市清田区里塚1条2-5-15地下鉄福住(5800)12.92.9%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を自分で予測できるように、詳しく解説していきたいと思います。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動く、人生の中でも大きなことなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

と参考になる情報が少ないと思いませんか?

 

特に、新型コロナの感染拡大によって、飲食店や商業施設がかなり影響が出ていると言われています。

ところが、株式市場は30年ぶりの高値を更新したり、それほど倒産件数も増えていなかったりと、住宅地ではどれぐらい影響が出ているのかが分かりにくいですよね。

 

なので、そんな人の参考になればと、このようなサイトを運営しています。

約3年間、公示地価や基準地価が発表されるたびに、47都道府県・500以上の市区町村の土地価格がどのように動いているのかをチェックしつつ、記事を更新してきたので、日本中の土地価格の動きについて、大体のことがわかっているつもりです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

とは言っても、かなり分かりやすく解説していると思いますので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の札幌市清田区の土地価格の動き

この7年間で札幌市清田区の土地価格を見ると、札幌市の平均が20.7%上昇したのに対して、プラス16.3%と少し見劣りする結果となりました。

2018年の北海道地震で、清田区里塚地区の土地が陥没するなど、かなり大きな被害に遭いましたが、その時期からさらに上昇が加速しているように見えます。

影響はごく一部と見られ、土地に対する需要は旺盛なようです。

 

札幌市清田区の公示地価の推移(令和2年)

(出典:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

(参考データ:国土数値情報ダウンロードサービス)

 

全体的に上昇していますが、福住駅や南郷18丁目駅に近い、中心部へに近いエリアほど高く上昇しているように見えますね。

 

なぜ、札幌市清田区はこれほど上昇しているのか?

その理由は2つあります。

 

①外国人観光客数が大幅に増加

札幌市清田区のこのような土地価格の上昇は、平成27年ごろから本格化してきました。

ちょうど、北海道へ外国人観光客が大きく増加してきた頃ですね。

 

北海道への外国人観光客数

(参考:北海道経済部観光局)

 

そのため、中央区の商業地を中心に、ホテルやマンションがたくさん建てられました。

 

今働いている人の多くは共働きですから、保育園や学校、職場が近い中心部に家を持ちたい人が増えています。

それに加えて、札幌市内の経済状況が好転してきたこともあって、地下鉄駅の周辺の土地価格がかなり大きく上昇してきたのです。

 

清田区には地下鉄の駅がない分だけ、土地価格が割安に放置されがちでした。

そのため、自動車通勤の世帯を中心に、戸建てを求める人が清田区にまで広がってきたんですね。

 

②金利が下がって、住宅ローンが組みやすくなった

 

そしてもう1つが、金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

公示地価の鑑定評価書でも、金利低下が理由と書かれている

実際、公示地価の鑑定書を見てみると、清田区を担当している不動産鑑定士の方が、今回の不動産価格の上昇を金利上昇したため(=金融緩和政策)と評価していました。

 

清田区では宅地分譲の継続から慢性的に供給過剰傾向だったが分譲はおおむね完了した。

他区での地価上昇に伴う相対的割安感、さらに金融緩和政策の後押しもあり戸建住宅の需要は高まり地価は上昇傾向が続いている。

(参考:清田区4条2丁目  鑑定評価書(令和2年地価公示))

 

このように、専門家から見ても、今回の土地価格の上昇は、金利低下が追い風という認識であるようです。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

今回の新型コロナによる経済的な混乱によって、飲食店や宿泊・観光業などに大きな影響が出ていますが、2021年2月現在の失業率は、2.9%とかなり安定しています。

2008年に起こったリーマンショック後の失業率が、最大で5.5%まで上昇したことから考えると、かなり低いと言えるでしょう。

 

失業率の推移

(参考:総務省統計局 労働力調査)

 

ですが、この低い失業率は、政府による支援による下支えがあるからです。

リーマンの時に支払われた雇用調整助成金が、2009年の1年間で6,536億円だったのに対して、今回はすでに2兆7,658億円と、4倍以上も使われているのです。

(参考:東洋経済「日本に「隠れ失業者」が山ほどいるという大問題」)

 

助成金の予算は、昨年6月までだったものが、何度も延長され、その都度予算がつけられてきましたが、今年の6月まで延長が決まっているものの、徐々にその範囲が狭くなっています。

助成金の打ち切りが、そろそろ現実化しそうなのです。

 

 従業員に休業手当を払って雇用を維持した企業に支給される雇用調整助成金は現在、一日あたりの上限額を1万5000円に引き上げる特例措置が取られています。

 厚労省はこの措置について現行のままで4月末まで延長したうえで、5月以降は企業の経営状況や感染状況に応じて上限額を下げながら6月末まで続けるということです。

(参考:テレ朝ニュース 2021.2.12「雇用調整助成金の特例措置を6月まで延長」)

 

この助成金が打ち切られれば、一気に失業率が跳ね上がるため、特に賃貸物件の空室が増えることが予想されます。

また、失業者が増えれば景気はさらに悪化するため、影響を受ける業種が増えますので、人気の低い郊外の戸建てエリアでも、買い手がつきにくくなっていくでしょう。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)そろそろ、金利が上昇する?

日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

 

しかし、2021年に入ってからは、金利が徐々に上昇し始めています。

2月には、日米ともに10年国債の金利が大幅に上昇し、3月からの住宅ローン金利が2年3ヶ月ぶりの水準まで上がっています。

(参考:NHK「住宅ローンの金利が上がる?」)

 

日米の10年国債の金利

(参考:FRB St.Louis、財務省)

 

また、2018年にブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が、日銀の低金利政策が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

専門家の半数以上が、2〜3年以内に低金利政策が限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

日本は財政的な厳しさから2019年に消費税を引き上げましたが、新型コロナで政府の出費がかさんでいることもあって、さらに財政的に厳しい状況となっています。

 

そのような状況もあって、金利が上がり始めている可能性があります。

金利が上昇するということは、住宅ローンの返済額が増えるので、不動産価格は下がりやすくなります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

金利の上昇は、銀行の取り分が増えるだけで、買い手、売り手ともに良いことは1つもありません。

そのため、本格的に金利が上がる前に、準備を始めた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから札幌市清田区の人口はどうなるの?

北海道の人口は、1995年から減っていますが、道内の各地から札幌市に転入する人が多いため、札幌市の人口はどんどん増えてきました。

 

しかし、国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した札幌市清田区の人口の見通しによると、2025年ごろまでに3,500人減少するようです。

 

札幌市清田区は2025年までに3,500人減る

札幌市清田区の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を買う中心年代である20〜40代の人口は、2025年までに9,000人減る見通しです。

 

札幌市清田区の20〜40代人口は、2025年までに9,000人減少

札幌市清田区の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

ということは、買い手が減っていくことは避けられませんので、郊外のエリアを中心に土地価格は弱くなりそうです。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

というわけで、まとめるとこうなります。

  • 外国人観光客が増えたことで、中心部での土地開発が進み、価格が上昇した
  • 中心部の土地価格が上昇したものの、金利がその分下がったので、共働き世帯やシニア世帯を中心に値上がりしても買い手がついてきた。
  • 新型コロナが長期化することで、商業地の下落は避けられない
  • 今後はもっと買い手が減るので、郊外の戸建ての土地価格は下がりそう

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が50〜70万円ぐらいの地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪50万円ぐらいの土地であれば、30坪でも1,500万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして150万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

震災の影響はあるものの、外国人観光客の増加もあって、景気は安定している札幌市清田区ですが、住宅地の価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、清田区内に「北野5条(きたの5じょう)」という地域があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:18万円/坪
  • 実際の取引価格:15〜23万円/坪

と、公示地価の約0.8〜1.3で取引されていました。

 

【札幌市清田区北野5条の公示地価】

札幌市清田区の公示地価

  • 大谷地駅から2,000mの距離、徒歩約25分(1分=80m)
  • 53,800円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =18万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【札幌市清田区北野5条の土地取引(過去2年間)】

札幌市清田区の土地取引

  • 大谷地駅から徒歩24〜29分のエリアで、15〜23万円/坪で取引されている
  • 公示地価・実際の取引ともに「第2種中高層住居専用地域」という、似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道函館市柏木町20万円15〜21万円0.75〜1.05倍
北海道帯広市白樺16条9万円7〜12万円0.78〜1.33倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
北海道千歳市北陽9万円7.8〜11万円0.87〜1.22倍
北海道釧路市芦野9万円9.5〜13万円1.06〜1.44倍
北海道小樽市富岡11万円11〜21万円1〜1.91倍
北海道北見市東三輪6.6万円7.5〜8.7万円1.14〜1.32倍
北海道江別市東野幌町11万円14〜15万円1.27〜1.36倍
北海道室蘭市知利別町12万円12〜16万円1〜1.33倍
北海道岩見沢市大和1条4.4万円5〜7.6万円1.14〜1.73倍
北海道恵庭市恵み野西12万円12〜15万円1〜1.25倍
北海道北広島市虹ヶ丘13万円14〜17万円1.08〜1.31倍

 

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参考データ

こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。

なお、回収率はどこの街でも1〜2割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。

 

札幌市北区の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
真栄1条172800540福住30分-60分1中住専
真栄1条15590130福住30分-60分1中住専
真栄2条18900165福住30分-60分準住居
真栄2条221200185福住30分-60分1中住専
真栄4条201400230福住60-90分1低住専
真栄4条18650120福住60-90分1低住専
真栄4条181400250福住60-90分1低住専
真栄5条181400250福住60-90分1低住専
清田1条182000370大谷地30分-60分1種住居
清田2条241000140福住30分-60分1種住居
清田5条1.9200350福住30分-60分1中住専
清田5条1865001200福住30分-60分1種住居
清田5条201200200福住30分-60分1種住居
清田6条202000340福住30分-60分1低住専
清田6条193500620福住30分-60分1低住専
清田6条161100230福住30分-60分1低住専
清田7条15730165福住30分-60分1種住居
清田7条121200330福住30分-60分1低住専
清田8条12720195福住60-90分1低住専
美しが丘2条221000150福住90-120分1中住専
美しが丘2条161000210福住90-120分1低住専
美しが丘2条171100210福住90-120分1中住専
美しが丘3条231400210福住60-90分1低住専
美しが丘4条273400420福住90-120分近隣商業
美しが丘5条15750165福住90-120分1低住専
平岡10条321800185大谷地181低住専
平岡1条191800310福住30分-60分1種住居
平岡2条2.15080大谷地30分-60分準工業
平岡2条271700210大谷地30分-60分1種住居
平岡3条251700230大谷地30分-60分準住居
平岡3条242400330福住60-90分2中住専
平岡4条8.4720002000以上福住30分-60分1中住専
平岡6条261500190大谷地30分-60分1低住専
平岡7条191000175大谷地281低住専
平岡8条281400165大谷地231低住専
平岡8条201400230大谷地281低住専
平岡9条131300330大谷地261低住専
平岡9条241400200大谷地261低住専
平岡9条261800230大谷地281低住専
平岡9条181300230大谷地281低住専
平岡公園東282000240新さっぽろ30分-60分1低住専
平岡公園東282000240新さっぽろ30分-60分1低住専
北野1条16780160福住261中住専
北野2条181300230福住30分-60分1中住専
北野3条211000160南郷18丁目231低住専
北野3条241200165南郷18丁目251低住専
北野3条251100145南郷18丁目291低住専
北野3条264500580南郷18丁目30分-60分1低住専
北野3条231200180福住30分-60分1低住専
北野4条271600195大谷地30分-60分1低住専
北野4条261500190南郷18丁目191低住専
北野4条231700240南郷18丁目201低住専
北野4条22880130南郷18丁目251低住専
北野4条241600210南郷18丁目251低住専
北野4条171300250南郷18丁目251低住専
北野4条231400200福住30分-60分1低住専
北野5条241200170大谷地251低住専
北野7条22880130南郷18丁目8準住居
北野7条241800250南郷18丁目181低住専
里塚1条8600250福住60-90分準工業
里塚3条17960190福住60-90分1低住専
里塚3条181100190福住60-90分1低住専
里塚3条143200750福住60-90分1低住専
里塚3条262000250福住60-90分1低住専
里塚4条171000210大谷地60-90分1低住専
里塚緑ケ丘14800185新さっぽろ60-90分2低住専

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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