（画像出典：wikimedia commons Ray Swi-hymn ,20181107_ShikotsuHwy_6206）
この記事では札幌市西区の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、札幌市西区の公示地価・基準地価
（１）公示地価（2023.1.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 札幌市西区平和１条４－２－１０ | 発寒南（3800） | 13.6 | 25.2% | 42.4% |
| 札幌市西区西野５条６－６－１２ | 発寒南（2500） | 31.4 | 25.0% | 67.3% |
| 札幌市西区平和３条７－５－２５ | 発寒南（5000） | 9.1 | 25.0% | 34.1% |
| 札幌市西区福井４－９－２０ | 発寒南（3700） | 17.5 | 24.7% | 54.5% |
| 札幌市西区西野９条４－３－１２ | 発寒南（2900） | 24.3 | 24.6% | 67.8% |
| 札幌市西区西野８条９－１７－２１ | 発寒南（3600） | 18.6 | 24.2% | 42.0% |
| 札幌市西区西野１０条７－６－２ | 発寒南（3800） | 16.3 | 23.8% | 49.1% |
| 札幌市西区西野５条２－９－２ | 発寒南（1800） | 35 | 20.5% | |
| 札幌市西区発寒１２条５－５－１１ | 宮の沢（1500） | 31.5 | 20.1% | 45.8% |
| 札幌市西区発寒６条１４－１３－２３ | 宮の沢（1200） | 41.3 | 17.9% | 52.4% |
| 札幌市西区発寒７条７－３－３ | 宮の沢（1000） | 41.3 | 16.8% | 43.2% |
| 札幌市西区琴似３条５－３－２２ | 地下鉄琴似（350） | 52.8 | 16.8% | 52.4% |
| 札幌市西区山の手２条１０－２－３ | 西２８丁目（2000） | 51.2 | 16.5% | 43.5% |
| 札幌市西区発寒１２条３－９－１２ | 発寒中央（600） | 35 | 16.5% | 39.5% |
| 札幌市西区西野３条６－９－１５ | 発寒南（1600） | 35 | 16.5% | 37.3% |
| 札幌市西区発寒７条１１－３－３４ | 宮の沢（450） | 47.9 | 16.0% | 45.0% |
| 札幌市西区八軒６条西２－４－１８ | 八軒（900） | 36.3 | 15.8% | |
| 札幌市西区八軒７条東４－５－１６ | 八軒（450） | 38 | 15.0% | 46.5% |
| 札幌市西区発寒１３条１３－４－４０ | 発寒（1100） | 11 | 14.8% | 33.7% |
| 札幌市西区発寒１６条１４－４－５ | 発寒（2400） | 9.5 | 14.8% | 29.9% |
| 札幌市西区西野１条４－３－８ | 発寒南（1100） | 38.6 | 14.7% | 36.0% |
| 札幌市西区西町南２－４－１９ | 発寒南（800） | 44.2 | 14.5% | 49.2% |
| 札幌市西区山の手７条７－７－２８ | 発寒南（1500） | 39.3 | 14.4% | 35.2% |
| 札幌市西区八軒９条西６－６－２０ | 発寒南（2600） | 33 | 14.3% | 47.1% |
| 札幌市西区発寒４条６－６－２２ | 発寒南（500） | 51.2 | 14.0% | 52.0% |
| 札幌市西区宮の沢４条３－４－２３ | 宮の沢（2000） | 17 | 13.4% | 33.8% |
| 札幌市西区琴似１条５－１－１０ | 地下鉄琴似（220） | 89.1 | 12.5% | 50.0% |
| 札幌市西区二十四軒４条５－７－２９ | 地下鉄琴似（470） | 61.1 | 12.1% | 38.1% |
| 札幌市西区西町南１９－３－１２ | 宮の沢（800） | 42.9 | 12.1% | 34.0% |
| 札幌市西区二十四軒３条３－４－２ | 地下鉄琴似（850） | 58.7 | 11.9% | 39.1% |
| 札幌市西区琴似３条３－４－３７ | 琴似（700） | 49.5 | 11.9% | 44.2% |
| 札幌市西区八軒１条西１－６－１ | 琴似（250） | 86.8 | 11.9% | 50.3% |
| 札幌市西区二十四軒３条７－２－２１ | 二十四軒（840） | 62.7 | 11.8% | 31.0% |
| 札幌市西区発寒３条６－１－３ | 発寒南（90） | 69.3 | 11.7% | 34.6% |
| 札幌市西区二十四軒３条２－６－２１ | 琴似（850） | 53.8 | 11.6% | 33.6% |
| 札幌市西区八軒３条西２－７－４ | 琴似（600） | 45.5 | 11.3% | 50.0% |
| 札幌市西区琴似３条２－８－１８ | 琴似（450） | 65.3 | 11.2% | 37.5% |
| 札幌市西区琴似２条３－１－３ | 地下鉄琴似（200） | 132 | 11.1% | 46.5% |
| 札幌市西区二十四軒１条１－３－５ | 二十四軒（550） | 39.6 | 11.1% | 29.0% |
| 札幌市西区宮の沢１条４－１－１１ | 宮の沢（600） | 36.3 | 11.1% | 25.9% |
| 札幌市西区八軒６条西１０－１－７ | 発寒南（1900） | 30.4 | 10.8% | 26.4% |
| 札幌市西区宮の沢３条５－１５－２６ | 宮の沢（1600） | 23.8 | 10.8% | 30.2% |
| 札幌市西区山の手１条３－４－１２ | 地下鉄琴似（1300） | 57.8 | 10.8% | 35.7% |
| 札幌市西区八軒１条東５－３－６ | 琴似（900） | 34 | 10.8% | 25.6% |
| 札幌市西区山の手１条７－４－２６ | 西２８丁目（1500） | 59.4 | 10.4% | 28.6% |
| 札幌市西区八軒１０条西１１－１－４１ | 発寒南（2700） | 25.1 | 10.1% | 31.0% |
| 札幌市西区八軒７条東４－４－２０ | 八軒（520） | 39.6 | 10.1% | 33.6% |
| 札幌市西区西町北２０－５－１０ | 宮の沢（0） | 72.6 | 10.0% | 27.2% |
| 札幌市西区西野２条３－２－５ | 発寒南（900） | 40.6 | 9.8% | 19.4% |
| 札幌市西区二十四軒１条４－６－７ | 二十四軒（0） | 85.8 | 7.4% | 39.8% |
| 札幌市西区八軒５条西４－１－４１ | 琴似（1200） | 41.3 | 6.8% | 26.9% |
（２）基準地価（2023.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 札幌市西区西野７条６－８－８ | 地下鉄発寒南（ 3400） | 26.1 | 19.7% | 70.6% |
| 札幌市西区西町南１６－１－３２ | 地下鉄宮の沢（ 750） | 50.5 | 19.5% | 50.0% |
| 札幌市西区発寒１５条４－３－１２ | 地下鉄宮の沢（ 2200） | 22.9 | 19.2% | 54.4% |
| 札幌市西区福井８－１７－２３ | 地下鉄発寒南（ 4100） | 15.3 | 18.7% | 63.0% |
| 札幌市西区山の手６条４－１－８ | 地下鉄琴似（ 1300） | 52.8 | 15.9% | 49.5% |
| 札幌市西区発寒１１条１２－２－５２ | 発寒（ 610） | 10.6 | 14.6% | 30.0% |
| 札幌市西区発寒２条３－３－２８ | 地下鉄発寒南（ 470） | 51.8 | 13.8% | 55.4% |
| 札幌市西区西町北１５－２－１７ | 地下鉄宮の沢（ 650） | 54.5 | 13.0% | 61.8% |
| 札幌市西区琴似１条１－６－１２ | 琴似（ 250） | 115.5 | 12.9% | 42.9% |
| 札幌市西区発寒１１条３－４－３９ | 発寒中央（ 500） | 36.3 | 11.1% | 45.7% |
| 札幌市西区二十四軒１条２－２－１１ | 地下鉄二十四軒（ 280） | 58.4 | 10.6% | 39.4% |
| 札幌市西区山の手３条１－３－２５ | 地下鉄琴似（ 500） | 79.5 | 10.0% | 52.5% |
| 札幌市西区八軒３条西１－６－２５ | 琴似（ 600） | 64.4 | 5.4% | 41.3% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、札幌市西区の土地価格の動き
札幌市西区の土地価格は、この１年間で、住宅地で+17.0％、商業地で+11.2％と、かなり大きく上昇しました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+45.2％。商業地でも+34.3％と、新型コロナ以降の方が、勢いが増している状況です。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
琴似や発寒などの、JRや地下鉄の沿線だけでなく、西野地区や平和地区などの、郊外の住宅地でも、３０％以上の上昇（濃い赤色、ピンク色のマーク）をしているところが多く見られますね。
なぜ、これほど大きく上昇しているのか？
その理由は、大きく３つあります。
①株高で、富裕層や海外投資家が、マンション投資へ参入
１つ目は、株高によって富裕層や海外投資家がマンション投資を活発化させていることです。
新型コロナ以降で、株式市場はさらに上昇し、日経平均は30年ぶりの高値を更新しました。
新型コロナで業績が悪化して、給料が下がっているサラリーマンは増えていますが、株式を保有している富裕層は、むしろ逆に儲かっている状況なのです。
（参考：yahoo finance、東日本不動産流通機構）
ご覧の通り、中古マンション価格と日経平均株価は、かなり似たような動きをしています。
株式を保有している人の多くは、６０代以上のシニア世代です。
あまりに金融資産が増えてしまうと、相続税でゴッソリ取られてしまうため、節税対策にマンション投資へと分散する人が増えているのでしょう。
さらに、外国人投資家によるマンション購入が価格上昇を加速させています。
外資系の不動産会社であるCBリチャードエリスのレポートによると、新型コロナ以降、日本の不動産への投資は年間１兆円ペースを超えていました。
海外投資家による投資額は1兆3,300億円と、前年に比べて30％増加。
投資額は2年連続で1兆円を超えた。世界的な低金利政策が続くなか、運用難に直面した海外の機関投資家の資金が、相対的に利回りが高い不動産投資に流入している。
その一部が札幌や福岡、仙台などの地方の政令指定都市に流れているため、特にマンション価格の上昇につながっているわけです。
②世帯数が増えている
２つ目が、世帯数の増加です。
道内の経済は、公共事業が減っているため、地方都市での仕事がなくなっており、札幌市への一極集中が進んでいるのです。
特に、世帯数は５年で、約7,000世帯も増えています。世帯数の増加は、住宅に対する需要につながるため、土地価格の上昇につながったわけですね。
③建築費が上昇
そして、新型コロナ以降に、駅から遠い郊外で上昇している理由が、建築費の上昇です。
特に新型コロナ以降、インフレによって建築費が２〜３割上昇しているため、新築マンション・戸建てともに、価格が跳ね上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
そのため、新築が高くて手が出せない人が、中古マンション・戸建ての購入に流れた結果、北海道の中古マンション・中古戸建ての価格も上昇しています。
2018〜23年で見ると、中古戸建てで+24.3%、中古マンションも+25.6%と、かなり大きく上昇しているのです。
中古の戸建て価格が３割近く上昇すれば、そこに含まれる土地も上がります。
特に、西野などの郊外では、現在坪10万円ぐらいなため、仮に５割上がったとしても、50坪で500万円なのが、750万円ぐらいになった水準です。
大手メーカーが建築条件付きで、50坪で1,500〜2,000万円で住宅用地を販売している現状と比較すると、まだまだ安いと考えられ、価格上昇の波が広がったのでしょう。
ということで、まとめると、札幌市西区の土地価格は、
- 株高で国内外の富裕層が日本のマンション購入を増やしている
- さらに西区では、世帯数が増えており、住宅需要が強い
- そこに建築費の上昇が重なって、郊外にまで土地価格の上昇の波が広がった
と考えられます。
３、これからどうなるのか？
西区の土地価格に影響がありそうなポイントをまとめました。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから札幌市西区の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した札幌市西区の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約6,000人減少するそうです。
札幌市西区はこれから10年で約6,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
2023年現在でも、世帯数が増えています。
実際、札幌市西区の転入超過数（市外から引っ越して来た人 ー 出て行った人）を見てみると、年間1,000〜2,000人のペースで増えており、その勢いはまだまだ止まっていません。
そのため、住宅に対する需要は、まだまだ強いと考えられます。
結論：買うなら？売るなら？
というわけで、まとめるとこうなります。
- 新型コロナ以降は、毎年1,000〜2,000人規模で、西区に引っ越して来ているため、住宅に対する需要は強い
- また、株高によって、国内外の富裕層・投資家による購入もあるため、高額マンションにも買い手がついている状況
- 住宅需要は強いものの、金利が上昇すれば、住宅ローンが組みにくくなるため、金融市場の動きには注意が必要
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。
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売るなら：低金利の今がチャンス
札幌市西区の不動産価格は、新型コロナ以降もかなりの勢いで上昇を続けており、人口流入も続きそうなので、土地価格は上がりやすい環境にあります。
しかし、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されます。
一般世帯の給料は、決して上がっているわけではありませんので、住宅ローンの負担が増えれば、さすがに現在の価格で購入できる人は減ってしまいます。
また、郊外の上がっているエリアに関しても、この１〜２年で50%以上の上昇をしているところが増えていますが、給料が上がらない中で、価格が高くなりすぎれば、買い手が減ってくる可能性もあるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、西区内に「二十四軒４条（にじゅうよんけん ４じょう）」という地域があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：51万円／坪
- 実際の取引価格：56〜78万円／坪
と、公示地価の約1.1〜1.5倍で取引されていました。
【札幌市西区二十四軒４条の土地取引（令和元年〜２年）】
- 琴似駅から徒歩4〜9分のエリアで、56〜78万円／坪で取引されている
- 公示地価・実際の取引ともに「第１種住居地域」という、似たような街並みのエリア
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
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