札幌市白石区の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons Ray Swi-hymn ,20181107_SapporoHwy1_6139）

この記事では札幌市白石区の

の３点について解説しています。

１、札幌市白石区の公示地価、基準地価：上昇率ランキング

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公）：公示地価（2020.1.1現在）

*基）：基準地価（2020.7.1現在）

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

という情報について、すごくあいまいな記事しかないと思いませんか？

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

• 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
• この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

４７都道府県・５００以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

なので、この記事を読み終わる頃には、

• 買う、または売るタイミングがわかる
• どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、過去７年間の札幌市白石区の土地価格の動き

この７年間で札幌市白石区の土地価格を見ると、札幌市の平均が２０.７％上昇したのに対して、プラス２５.３％と大きく上昇していました。

（出典：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

（参考データ：国土数値情報ダウンロードサービス）

ほぼ全域で上昇率がかなり高いですが、特に東西線沿線ほど高い傾向にありますね。

一方で、住宅の少ない北東エリアでは、あまり反応がないか、むしろ下落しているエリアもありました。

この辺りは工場が多く、住環境として未整備なこともあって、買い手があまりつかない状況のようです。

なぜ、札幌市白石区はこれほど上昇しているのか？

その理由は２つあります。

①外国人観光客数が大幅に増加

札幌市白石区のこのような土地価格の上昇は、平成２７年ごろから本格化してきました。

ちょうど、北海道へ外国人観光客が大きく増加してきた頃ですね。

（参考：北海道経済部観光局）

そのため、中央区の商業地を中心に、ホテルやマンションがたくさん建てられました。

白石区でも、白石駅に複合庁舎が移転したり、白石ガーデンプレイスが開業したりなど、地下鉄駅を中心に再開発が進んできました。

このような動きもあって、通勤にも生活にも便利な駅周辺に家を持ちたい人が増え、土地価格の上昇へとつながってきたわけですね。

②金利が下がって、住宅ローンが組みやすくなった

そしてもう１つが、金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

公示地価の鑑定評価書でも、金利低下が理由と書かれている

実際、公示地価の鑑定書を見てみると、白石区を担当している不動産鑑定士の方が、今回の不動産価格の上昇を金利上昇したためと評価していました。

金融緩和による低金利から、利便性の高い地域での需要は引き続き堅調で、利便性がやや劣る地域についても、割安感等から需要は回復傾向である

（参考：札幌白石-1  鑑定評価書（令和２年地価公示））

専門家の方も、今回の土地価格の上昇は、金利低下が理由と認識しているようです。

３、新型コロナの影響はどうなのか？

新型コロナウイルスの感染拡大によって、３月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

ですが、9月の中間決算を見てみると、航空、鉄道、飲食、百貨店などの一部の業界では大きく売り上げを落としていますが、それ以外の業界では黒字を確保しており、あまり影響が出ていないようです。

（参考：各社の決算発表資料より）

実際、今年の冬のボーナスは、大企業でみると、平均９％の減少とあまり影響はありませんでした。

（参考：サンケイビズ「冬のボーナス９％減少　経団連調査　大企業で８年ぶり減少　中小以下でも厳しさ増す」）

中小企業では、もっと影響は大きい可能性はありますが、これほどの減少で済んでいるということは、今のところ、コロナの影響が深刻なところがごく一部だということでしょう。

そのため、飲食店や百貨店などの賑わう商業施設では、売り上げ減少や店舗の閉店によって影響を受けそうですが、住宅地に対する需要はあまり影響はないようです。

北海道では、札幌市やリゾート地が特に危ない

９月２９日に発表された基準地価を見ると、札幌市とその近郊エリアや、倶知安町などの、外国人観光客の増加で潤っていたエリアが特に影響を受けていました。

ですが、今のところ、影響があるのは商業地周辺だけで、住宅地ではそれほど影響はないようです。

実際、持ち家の着工件数を見てみても、ほぼ前年並みとなっており、家を建てる人が減っているわけではありません。

（参考：e-STAT 住宅着工統計）

超低金利なので、アパートの家賃程度の月々の返済額で、住宅ローンが組めるため、子育て世帯にとっては、買わない理由がないからでしょう。

ですが、商業地については、感染が拡大すると自粛要請がされますし、ワクチンもまだまだ当分接種できないので、閉店するお店はまだまだ増えそうです。

そのため、商業地や観光地の土地価格はまだまだ厳しそうです。

４、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、「２０２０〜２１年前後に限界が来る」と考えている専門家が多いことになります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

（２）これから札幌市白石区の人口はどうなるの？

北海道の人口は、1995年から減っていますが、道内の各地から札幌市に転入する人が多いため、札幌市の人口はどんどん増えてきました。

しかし、国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した札幌市白石区の人口の見通しによると、2025年ごろにピークに達するようです。

札幌市白石区は2025年ごろがピーク

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

その一方で、家を買う中心年代である２０〜４０代の人口は、2025年までに11,000人減る見通しです。

札幌市白石区の２０〜４０代人口は、2025年までに11,000人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

ということは、今よりも買い手がもっと減るということです。

外国人観光客数の心配はないかもしれませんが、買い手が減っていくことは避けられませんので、郊外のエリアを中心に土地価格は下がりそうですね。

（３）立地適正化計画で、便利なエリアと不便なエリアの線引きが進む

札幌市全体で見ると、２０２５年に人口はピークをつけ、それからは徐々に減少していくことになります。

これまで、北海道内からの移住者によって増加してきましたが、少子高齢化の波には逆らえなくなってきます。

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

実際問題として、札幌市でも高齢化が進み、医療や介護などにかかるお金が増えているため、すでに道路や橋などの交通インフラにかけられるお金が減ってきています。

すでに、都道府県や市町村が管理している全国にある橋のうち、通行止めになっている橋の数がこの１０年で３倍にまで膨れ上がっています。

（参考：国土交通省　道路の老朽化対策）

特に危ないのが、県道や市道にある橋やトンネルです。

国道は国が管理しているため、危なくなった道路や橋の修繕をきちんとしていますが、県道や市道は自治体の管轄下にあり、しかも予算が足りないため、直したくても直せない状況なのです。

「6割で修繕が始まってすらいない」

国土交通省が今年9月に発表した結果です。

全国で修繕が必要とされた橋とトンネルは約7万3000か所。

このうち6割に上る約4万5000か所がそのままの状態になっているというのです。

（参考：NHK　WEB特集「壊れたら もう直せない…」）

このような状況を受けて、各自治体では、市街地の中心部に便利な施設を集中させて、人の住む場所を街の中心部へと誘導しようと計画しています。

それが立地適正化計画と呼ばれる政策です。

水色のエリアが、札幌市の優先エリア（居住誘導区域）

（参考：札幌市　立地適正化計画）

札幌市もこの計画を作っています。そして、今後は、この水色のエリアに住む人に便利なまちづくりをしていくことになります。

ちなみに、黒色の線は鉄道で、点が駅になります。鉄道沿線のエリアが優先順位の高いエリアに設定されているのが分かりますね。

白石区を見ると、地下鉄東西線とJR千歳線のちょうど真ん中より南側だけが、対象エリアとなっているように見えます。

これまでは、郊外に向かって戸建て住宅地の開発が行われてきましたが、道路や上下水道、除雪費用の維持が苦しくなってくるため、今後は鉄道沿線周辺にマンションを増やすことで居住エリアを中心部に持っていく方向となります。

ということは、家を建てるならば、鉄道沿線から近いエリアの方が、公共サービスが削減されたり、学校がなくなったりするリスクが少ないということになります。

結論：買うなら？売るなら？

というわけで、まとめるとこうなります。

と言えるでしょう。

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が50〜70万円ぐらいの地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪50万円ぐらいの土地であれば、30坪でも1,500万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして150万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

震災の影響はあるものの、外国人観光客の増加もあって、景気は安定している札幌市白石区ですが、住宅地の価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、白石区内に「南郷通（なんごうどおり）」という地域があります。

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

と、公示地価の約１.２〜１.５倍で取引されていました。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。

「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」

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新型コロナの影響は、長く続けば続くほど、土地価格にも影響を与えることになりますので、早めの準備が成功につながります。

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参考データ

こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。

なお、回収率はどこの街でも1〜２割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。

札幌市白石区の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画：建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

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ここまでお読みいただき、ありがとうございました。納得のいく取引ができるといいですね。