（画像出典：wikimedia commons Ray Swi-hymn ,20181107_SapporoHwy1_6139）
この記事では札幌市白石区の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、札幌市白石区の公示地価・基準地価
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）2023年3月 更新
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）札幌市白石区北郷６条９丁目２３９１番１６２ | 白石（1700） | 20 | 20.3% | 70.4% |
| 公）札幌市白石区菊水元町９条１丁目２０番 | 白石（3000） | 22.4 | 19.3% | 62.7% |
| 公）札幌市白石区北郷４条１２丁目３２番２ | 平和（800） | 24.8 | 19.0% | 66.7% |
| 公）札幌市白石区菊水元町８条２丁目１０６番 | 白石（2500） | 22.8 | 19.0% | 59.4% |
| 公）札幌市白石区川下１条７丁目３番６ | 平和（1100） | 23.1 | 18.6% | 65.5% |
| 公）札幌市白石区平和通１６丁目北８０１番４３１ | 南郷１３丁目（1500） | 24.3 | 18.5% | 69.0% |
| 公）札幌市白石区北郷９条９丁目２３８９番４６ | 白石（2300） | 15.8 | 18.5% | 56.4% |
| 公）札幌市白石区川北３条２丁目２２８１番１０７ | 平和（1800） | 18.5 | 17.9% | 65.2% |
| 公）札幌市白石区本通１０丁目北４３番 | 南郷１３丁目（980） | 36.3 | 17.0% | 64.2% |
| 公）札幌市白石区菊水元町２条５丁目５８番 | 白石（1600） | 25.6 | 15.7% | 55.0% |
| 公）札幌市白石区本通１７丁目南１５番 | 南郷１８丁目（380） | 50.5 | 15.0% | 65.4% |
| 公）札幌市白石区菊水７条１丁目２６番１２１ | 菊水（770） | 38 | 15.0% | 56.5% |
| 公）札幌市白石区栄通５丁目４４番２ | 南郷７丁目（770） | 43.2 | 14.9% | 54.1% |
| 公）札幌市白石区米里１条３丁目２番４ | 白石（3000） | 17.8 | 14.9% | 46.7% |
| 公）札幌市白石区北郷２条２丁目３番１４ | 白石（960） | 28.1 | 14.9% | 57.4% |
| 公）札幌市白石区本郷通１３丁目北１０番 | 南郷１３丁目（300） | 51.2 | 14.8% | 60.6% |
| 公）札幌市白石区平和通２丁目北７番１ | 白石（500） | 39.6 | 14.3% | 60.0% |
| 公）札幌市白石区中央３条３丁目１５番１ | 東札幌（1700） | 26.2 | 13.6% | 44.5% |
| 公）札幌市白石区北郷１条４丁目４６８番４５３ | 白石（300） | 36 | 13.4% | 50.3% |
| 公）札幌市白石区川下７４１番１１９ | 平和（2800） | 6.7 | 12.8% | 53.8% |
| 公）札幌市白石区本郷通４丁目北７４番 | 南郷７丁目（800） | 42.6 | 12.2% | 54.9% |
| 公）札幌市白石区北郷２条１２丁目５７番１ | 平和（300） | 26.4 | 11.9% | 45.5% |
| 公）札幌市白石区栄通１３丁目４１番 | 南郷１３丁目（500） | 44.2 | 11.7% | 52.3% |
| 公）札幌市白石区菊水元町６条２丁目７８番２ | 白石（2000） | 28.9 | 11.5% | 29.2% |
| 公）札幌市白石区菊水元町７条２丁目３番 | 白石（2400） | 26.2 | 11.2% | 32.5% |
| 公）札幌市白石区菊水元町２条３丁目１５番３ | 白石（1800） | 26.1 | 10.5% | 25.4% |
| 公）札幌市白石区栄通１７丁目７６８番１４９ | 南郷１８丁目（620） | 41.9 | 10.4% | 53.9% |
| 公）札幌市白石区東米里２１２４番５０ | 平和（4600） | 5.4 | 10.0% | 13.0% |
| 公）札幌市白石区川下５条３丁目１番２２ | 平和（1200） | 22.4 | 9.7% | 33.3% |
| 公）札幌市白石区本通１４丁目北２１番７外 | 南郷１３丁目（800） | 39.6 | 9.1% | 53.8% |
| 公）札幌市白石区本通２０丁目南３番２ | 南郷１８丁目（620） | 39.6 | 9.1% | |
| 公）札幌市白石区流通センター４丁目２２７番２８５ | 南郷１８丁目（1600） | 19.8 | 9.1% | 42.9% |
| 公）札幌市白石区北郷１条７丁目３００番１２外 | 白石（700） | 29.4 | 8.5% | 52.7% |
| 公）札幌市白石区菊水上町３条２丁目５２番１４３ | 菊水（1600） | 28.4 | 7.5% | 34.4% |
| 公）札幌市白石区東札幌２条５丁目３０番９ | 地下鉄白石（480） | 53.1 | 7.3% | 37.6% |
| 公）札幌市白石区菊水２条１丁目３番９５ | 菊水（230） | 53.1 | 7.3% | 43.8% |
| 公）札幌市白石区菊水８条３丁目１２番２ | 東札幌（990） | 44.9 | 7.1% | |
| 公）札幌市白石区本通３丁目南４４番３外 | 白石（820） | 47.2 | 6.7% | |
| 公）札幌市白石区栄通１８丁目５５５番２０３ | 南郷１８丁目（380） | 52.1 | 4.6% | 46.3% |
| 公）札幌市白石区菊水３条２丁目１番８外 | 菊水（0） | 89.1 | 4.2% | 46.7% |
| 公）札幌市白石区南郷通７丁目南５０番 | 南郷７丁目（240） | 56.1 | 3.7% | 34.9% |
| 公）札幌市白石区南郷通７丁目北２６番１外 | 南郷７丁目（70） | 83.5 | 3.3% | 48.8% |
| 公）札幌市白石区菊水５条１丁目１９番２５２ | 菊水（450） | 55.4 | 3.1% | 42.4% |
| 公）札幌市白石区東札幌３条６丁目１番５ | 地下鉄白石（0） | 115.2 | 2.9% | 44.8% |
| 公）札幌市白石区本郷通８丁目南１番３外 | 南郷７丁目（360） | 59.4 | 2.9% | 44.0% |
| 公）札幌市白石区東札幌４条２丁目２４番１外 | 東札幌（300） | 61.1 | 2.8% | 28.5% |
| 公）札幌市白石区南郷通１３丁目南１番２外 | 南郷１３丁目（0） | 82.5 | 2.5% | 43.7% |
| 公）札幌市白石区東札幌２条２丁目９番１ | 東札幌（0） | 87.8 | 2.3% | 41.5% |
| 基）札幌市白石区本通２丁目南４６番２ | 地下鉄白石（970） | 39.6 | 15.4% | |
| 基）札幌市白石区川下５条３丁目４番９ | 平和（1300） | 19 | 15.0% | 50.1% |
| 基）札幌市白石区北郷４条２丁目７９０番２６ | 白石（1400） | 24.1 | 15.0% | 51.1% |
| 基）札幌市白石区北郷５条５丁目８番２２ | 白石（1100） | 22.8 | 11.3% | 45.0% |
| 基）札幌市白石区米里５条２丁目２番１０ | 白石（4100） | 13.9 | 10.5% | 35.5% |
| 基）札幌市白石区北郷３条４丁目４６８番２６５外 | 白石（560） | 33.3 | 8.6% | 36.5% |
| 基）札幌市白石区本通８丁目南１０番 | 地下鉄南郷７丁目（900） | 43.9 | 8.1% | 35.7% |
| 基）札幌市白石区栄通１丁目６３番２ | 地下鉄白石（650） | 46.2 | 7.7% | 34.6% |
| 基）札幌市白石区菊水１条１丁目２番１０外 | 地下鉄菊水（300） | 77.9 | 4.9% | 32.6% |
| 基）札幌市白石区南郷通１７丁目南４７番 | 地下鉄南郷１８丁目（130） | 69.6 | 2.9% | 31.9% |
| 基）札幌市白石区南郷通７丁目南５０番 | 地下鉄南郷７丁目（240） | 54.8 | 2.5% | 27.7% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしているゴトウです。
この記事では、
- あなたの（気になっている）札幌市白石区の土地価格が、これからどうなるのか？
- 今が買いなのか？売りなのか？もう少し待った方がいいのか？
を判断ができるように、解説をしていきます。
まず、最初に結論を言ってしまうと、
- 札幌市白石区の土地価格は、札幌市の中心部の不動産価格が上がりすぎたため、割安な土地を求める人が増えた結果、土地価格が上昇している
- 札幌市に引っ越してくる人は、まだまだ増え続けるため、土地に対する需要は強く、価格も堅調に推移しそう
- もし下がるとするならば、上昇し始めている金利が、さらに上がってきた場合だろう
ということになります。
簡単に言ってしまえば、こういうことなのですが、もちろん、ここまで上昇してきた理由は、もっとありますし、エリアによって傾向が違う場合もあります。
なので、ここからは、エリアごとの傾向も含めて、詳しく解説していきます。
といっても、それほど難しくはないので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、札幌市白石区の土地価格の動き
札幌市白石区の土地価格は、この１年間で、住宅地で+13.6％、商業地で+6.6％と、かなり大きく上昇しました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+53.6％。商業地で+41.6％と、特に住宅地については、新型コロナ以降の方が、勢いが増している状況です。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
大通り方面に近い、東西線の菊水駅〜白石駅のあたりでは、ピンク色（+30〜49.9%）が多いですが、もう少し郊外の方が濃い赤色（+50%以上）が目立ちますね。
50%以上の上昇をしているエリアは、
- 駅から離れたところにある
- 坪単価が安い
という傾向がありました。
なぜ、これほど大きく上昇しているのか？
その理由は、大きく２つあります。
札幌市に人口が一極集中している
１つ目が、札幌市に引っ越してくる人が増えているためです。
道内の経済は、公共事業が減っているため、地方では建設や介護などの一部の仕事しかないため、札幌市に人口が集中してきているのです。
転入超過数（引っ越して来た人 ー 出て行った人）
１番濃い赤色のエリアが、2018〜22年の５年間で、市外から5,000人以上増えた市区町村です。
中央区、西区、豊平区、北区で特に増えていますね。
特に中央区では、５年で１万人以上も増えており、住宅需要もかなり増え、土地価格が大きく上昇してしまいました。
そのため、白石区内でも、駅から離れた土地が安いエリアを探す人が増えて来たわけですね。
②建築費が上昇
２つ目が、建築費の上昇によって、中古住宅の価格が大きく上昇したためです。
特に新型コロナ以降、インフレによって建築費が２〜３割上昇しているため、新築マンション・戸建てともに、価格が跳ね上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
そのため、新築が高くて手が出せない人が、中古マンション・戸建ての購入に流れた結果、北海道の中古マンション・中古戸建ての価格も上昇しています。
2018〜23年で見ると、中古戸建てで+24.3%、中古マンションも+25.6%と、かなり大きく上昇しているのです。
ただし、郊外に家を買う人が増えたと言っても、ハッキリわかるような人口変化はありませんでした。
この５年間の白石区の地区別の人口変化を調べてみたところ、増えているのは東西線やJR線の周辺で、今回大きく上昇した郊外ではなかったのです。
札幌市白石区の人口変化（2018.1〜2023.1）
濃い赤色（+1,000人）＞ピンク＞（+500〜999人）＞オレンジ色（+100〜499人）＞濃い青色（ −100〜 −499人）＞茶色（−500人以下）
ということで、まとめると、札幌市白石区の土地価格は、
- 中央区などの中心部の不動産価格が上がりすぎたため、割安な住居を求める動きが出ている
- そこに建築費の上昇が重なって、（駅から離れた）郊外にまで土地価格の上昇の波が広がった
- ただし、郊外での目立った人口増加はないため、中古住宅の価格上昇に伴う、土地評価の引き上げととらえた方が良い
と考えられます。
３、これからどうなるのか？
ここからは、札幌市白石区の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）これから札幌市白石区の人口はどうなるの？
ここ５年間の白石区の転入超過数は、+4,000人を超えており、まだまだ区外から引っ越してくる人は増えている状況です。
そのため、住宅に対する需要は、今後も強いと考えられます。
ですが、年代別に内訳を見ると、0〜14歳と３０〜４０代が転出超過（出て行く人の方が多い）になっており、子育て世帯が白石区から引っ越している状況です。
つまり、若い世代と、（おそらく）老人ホーム利用の地方の50代以上が増えているのです。
そのため、今後は買い手が減ってくる可能性がありそうです。
結論：買うなら？売るなら？
というわけで、まとめるとこうなります。
- 建築費の上昇によって、新築価格が上がったことから、中古住宅の価格が上昇したため、駅から離れた郊外の中古住宅と土地も、評価が上がり、大きく上昇している
- しかし、白石区では、若い世代や50代以上の転入は増えているものの、子育て世帯は、区外に引っ越しているため、持ち家に対する需要は減って来つつある
- そのため、駅周辺では人口増加による土地価格の上昇を見込めるが、郊外では、ある程度の水準まで上がると、上がりにくくなりそう
- また、金利が上昇し始めており、買い手の利息負担が大きくなるため、戸建てエリアの上昇は限定的になりそう
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。
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売るなら：金利の上昇に注意
札幌市白石区の不動産価格は、新型コロナ以降もかなりの勢いで上昇を続けており、人口流入も続きそうなので、土地価格は上がりやすい環境にあります。
しかし、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されます。
一般世帯の給料は、決して上がっているわけではありませんので、住宅ローンの負担が増えれば、さすがに現在の価格で購入できる人は減ってしまいます。
また、郊外の上がっているエリアに関しても、この１〜２年で50%以上の上昇をしているところが増えていますが、給料が上がらない中で、価格が高くなりすぎたこともあって、子育て世帯は引っ越しています。
そのため、そろそろ高値になっている場所もありそうです。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、白石区内に「南郷通（なんごうどおり）」という地域があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：53万円／坪
- 実際の取引価格：48〜68万円／坪
と、公示地価の約0.9〜1.3倍で取引されていました。
【札幌市白石区南郷通の土地取引（令和元年〜２年）】
- 南郷７丁目駅から徒歩３〜６分のエリアで、48〜68万円／坪で取引されている
- 公示地価・実際の取引ともに「第２種中高層住居専用地域」という、似たような街並みのエリア
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
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（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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