狭山市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：ウィキペディア　t.suzuki,　埼玉県さやま市のシムクトミミ）

 

この記事では狭山市の

の３点について解説しています。

（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）

 

 

１、狭山市の公示地価、基準地価の一覧

（１）公示地価（2024.1.1現在）

*変化率が空白：2019年のデータがない場合

住所または地番	最寄駅（m）	坪単価（万円）	前年比	５年前比
狭山市広瀬台２－１－１４	狭山日高ＩＣ（1100）	27.8	3.3%	16.1%
狭山市祇園３７－９	狭山市（500）	60.4	2.8%	7.0%
狭山市入間川１－２３－９	狭山市（540）	50.5	2.7%	4.8%
狭山市新狭山２丁目１８番２３	新狭山（500）	44.6	2.3%	3.1%
狭山市富士見１－２６－１５	狭山市（1100）	44.6	2.3%	2.3%
狭山市中央１－１６－３	狭山市（1100）	45.2	2.2%	3.0%
狭山市大字上奥富字新堀８０番８	新狭山（810）	32.9	2.0%	0.1%
狭山市入間川１－１４－１９	狭山市（830）	37.6	1.8%	2.7%
狭山市祇園４－６２	狭山市（0）	98.3	1.4%	1.7%
狭山市大字北入曽字中原３７７番９	入曽（1200）	33.7	1.0%	-2.9%
狭山市入間川４－１０－２５	狭山市（1300）	34	1.0%	-1.9%
狭山市入間川４－４－６	狭山市（1300）	37.3	0.9%	0.0%
狭山市富士見２－２２－１９	狭山市（1800）	37.6	0.9%	-1.7%
狭山市大字北入曽字堀難井１３２３番２外	入曽（700）	40.6	0.8%	-0.8%
狭山市大字南入曽字屋敷裏４６８番６外	入曽（550）	41.6	0.8%	0.0%
狭山市狭山台３丁目１番１	狭山市（1700）	44.9	0.7%	-0.7%
狭山市大字東三ツ木字山田２番１１	新狭山（240）	44.9	0.7%	-0.7%
狭山市新狭山２丁目８番６	新狭山（110）	52.1	0.6%	-1.3%
狭山市大字南入曽字堂ノ前原５８５番１	入曽（100）	58.7	0.6%	0.6%
狭山市狭山１４－１８	狭山市（1600）	31.1	0.0%	-2.5%
狭山市中央２－４５－１５	狭山市（2000）	37.3	0.0%	-2.6%
狭山市狭山台４丁目１７番２外	狭山市（2500）	37.6	0.0%	-3.4%
狭山市大字水野字逃水３３５番３６	入曽（1300）	37	0.0%	-3.4%
狭山市広瀬２－２４－２７	狭山市（2700）	27.7	0.0%	-3.6%
狭山市大字水野字月見野５４５番３３外	入曽（1200）	35.6	0.0%	-3.6%
狭山市広瀬台１－４－１９	狭山市（2700）	28.9	0.0%	-3.8%
狭山市大字上赤坂字鶴ノ台１８６番	新狭山（3600）	12.1	0.0%	-4.2%
狭山市鵜ノ木１６－５６	稲荷山公園（1200）	31.6	0.0%	-4.3%
狭山市柏原字上宿１６３３番５	狭山市（3400）	11.8	0.0%	-4.5%
狭山市笹井２－３６－１０	入間市（2600）	25	0.0%	-4.7%
狭山市柏原字砂間３１６１番６０	新狭山（3100）	26.9	0.0%	-4.7%
狭山市大字堀兼字尾花台１４６３番	新狭山（2600）	1.5	-0.6%	-3.9%

 

（２）基準地価（2024.7.1現在）更新

*変化率が空白：2019年のデータがない場合

住所または地番	最寄駅（m）	坪単価（万円）	前年比	2019年比
狭山市大字東三ツ木字下ノ沢７４番２４	新狭山(680)	38.0	2.7%	2.7%
狭山市入間川１－２３－９	狭山市(540)	51.2	2.6%	5.4%
狭山市入間川１－４－４９	狭山市(480)	64.7	2.6%	5.9%
狭山市富士見２－２－３７	狭山市(1100)	42.9	1.6%	0.8%
狭山市入間川１－１８－１	狭山市(90)	81.2	1.2%	2.5%
狭山市入間川字イ３１４４番３７	狭山市(2000)	35.0	1.0%	-1.9%
狭山市入間川２－１５－１６	狭山市(940)	36.0	0.9%	0.0%
狭山市入間川字上窪１４９６番１	狭山市(1500)	38.6	0.9%	0.0%
狭山市大字南入曽字北ノ前６８６番４７	入曽(560)	38.9	0.9%	0.0%
狭山市広瀬東４－３８－１２	狭山市(2500)	28.8	0.0%	-2.2%
狭山市狭山台２丁目１６番１７外	狭山市(2600)	36.6	0.0%	-4.3%
狭山市大字下奥富字西方８８１番８	新狭山(850)	14.6

 

２、狭山市の土地価格の動き

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。

ここからは、「狭山市の土地価格が二極化している理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。

 

狭山市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+0.4％、商業地で+0.2％と、回復傾向にありました。

また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-0.6％。商業地で-2.4％でした。

 

（参考：国土交通省　地価公示）

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか？

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

５年間の変化率（2018→2023年）

変化率：赤色（+10%以上）＞オレンジ色（+5〜9.9%）＞緑色（0〜 +4.9%）＞青色（-0.1〜 -4.9%）＞紺色（-5〜 -9.9%）＞紫色（-10%以下）

 

大きく上昇している（赤紫色のマーク）のは、狭山日高インターチェンジ横の工業地です。

ネット通販大手のアマゾンの物流倉庫が近くにあり、物流施設の需要増加によって、工業地の上昇が起こっているようです。

 

それ以外の住宅地、商業地でいうと、狭山市駅の周辺を中心に、駅周辺では安定しているものの、それ以外では下落、という二極化が進んでいました。

 

なぜ、駅周辺だけで上昇しているのか？

その最も大きな理由は、物価の上昇（インフレ）です。

新型コロナ以降、戸建て・マンションどちらの建築費も、２０〜３０％の上昇をしているのです。

 

マンションの建築費

（参考：一般財団法人　建築物価調査会）

 

木造戸建ての建築費

（参考：一般財団法人　建築物価調査会）

 

特に、昨年22年は、戸建て・マンションともに大きく上昇していますね。

ロシアによるウクライナ侵攻が起こったことで、原油や天然ガスなどのエネルギー価格が上昇し、小麦などの食糧や肥料、北欧からの木材など、ありとあらゆるモノの価格が上昇を続けているのです。

 

このように、新築マンション・戸建てが高くなっているため、中古市場でも価格が上昇しています。

 

（参考：東日本不動産流通機構）

 

特に中古の戸建て価格は、新型コロナ以降に上昇していることから、建築費の高騰が大きく影響を与えていることが分かりますね。

 

また、中古マンション・戸建ての価格が上昇した時に、「建物部分の価値だけが上がった」と考える人はいないでしょう。

「土地と建物全体の価格が上がった」と考える人が大半なため、土地価格も合わせて上昇しているわけですね。

 

 

一方で、駅から離れたエリアでは、農地が多く残っており、宅地化も進んでいますので、土地が余っています。しかも、買い手は減っていますので、価格が下落しやすいわけですね。

 

３、これからどうなるのか？

ここからは、狭山市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう

ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。

 

ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。

 

そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。

また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。

 

１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

（２）これから狭山市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した狭山市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約1.4万人減少するそうです。

 

狭山市はこれから10年で約1.4万人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

 

また、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約6,000人減る見通しです。

 

狭山市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約6,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

 

これから買い手がさらに減ってきますので、通勤に便利な駅近の人気エリアを除いて、買い手がつきにくいエリアが増えていくでしょう。

 

結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、狭山市の土地価格は、

と言えるでしょう。

 

買うなら：建築コストがさらに上がるので、物件選びは慎重に

狭山市の不動産価格は、中心部では安定しているものの、下落しているところも多く、安く購入することが可能になっています。

 

ただし、今後は金利上昇リスクもあり、建築費も上昇傾向にあります。

そのため、不動産の購入コストは上がっていくため、物件選びは慎重に行う必要がありそうです。

 

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら：低金利のうちなら、高く売れる

狭山市の不動産は、下落しているところも多いですが、それでも、これまでの金利低下は、買い手にとって追い風でした。

 

ですが、今後は金利の上昇が予想されますので、今の水準で買える人は確実に減ります。

さらに、建築費の上昇も続くため、高く売りたい場合は、早めに動いた方がいいでしょう。

 

戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる

土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。

ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。

 

例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。

その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。

 

ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、

の２点が義務付けられました。

 

（参考：国土交通省　建物状況調査をしませんか？）

 

これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。

雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。

 

ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。

では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか？

 

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