狭山市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

狭山市埼玉県

(画像出典:ウィキペディア t.suzuki, 埼玉県さやま市のシムクトミミ

 

この記事では狭山市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)(※1)

 

 

1、狭山市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2023.1.1現在)NEW!

*基:基準地価(2022.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

 

所在地及び地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比2018年比
公)狭山市広瀬台2丁目591番8狭山日高IC(1100)26.93.2%16.9%
公)狭山市祇園427番狭山市(500)58.72.3%6.6%
公)狭山市入間川1丁目3338番4狭山市(540)49.22.1%4.2%
公)狭山市入間川1丁目4094番5狭山市(830)371.8%0.9%
公)狭山市新狭山2丁目18番23新狭山(500)43.61.5%1.5%
公)狭山市富士見1丁目6062番4狭山市(1100)43.61.5%0.0%
公)狭山市中央1丁目1611番31狭山市(1100)44.21.5%1.5%
公)狭山市祇園2804番1狭山市(0)971.4%1.0%
公)狭山市大字北入曽字堀難井1323番2外入曽(700)40.30.8%-1.6%
公)狭山市大字上奥富字新堀80番8新狭山(810)32.20.8%-2.4%
公)狭山市大字南入曽字屋敷裏468番6外入曽(550)41.30.8%-0.8%
公)狭山市広瀬2丁目1615番5狭山市(2700)27.70.0%-4.3%
公)狭山市狭山475番14狭山市(1600)31.10.0%-2.5%
公)狭山市大字水野字逃水335番36入曽(1300)370.0%-4.3%
公)狭山市中央2丁目1171番7狭山市(2000)37.30.0%-3.4%
公)狭山市狭山台4丁目17番2外狭山市(2500)37.60.0%-4.2%
公)狭山市大字水野字月見野545番33外入曽(1200)35.60.0%-4.4%
公)狭山市入間川4丁目4536番27狭山市(1300)33.70.0%-2.9%
公)狭山市大字北入曽字中原377番9入曽(1200)33.30.0%-4.7%
公)狭山市富士見2丁目6264番10狭山市(1800)37.30.0%-2.6%
公)狭山市入間川4丁目3759番1狭山市(1300)370.0%-0.9%
公)狭山市大字南入曽字堂ノ前原585番1入曽(100)58.40.0%0.0%
公)狭山市新狭山2丁目8番6新狭山(110)51.80.0%-1.3%
公)狭山市狭山台3丁目1番1狭山市(1700)44.60.0%-1.5%
公)狭山市大字東三ツ木字山田2番11新狭山(240)44.60.0%-0.7%
公)狭山市広瀬台1丁目555番54狭山市(2700)28.9-0.2%-4.5%
公)狭山市鵜ノ木4730番3稲荷山公園(1200)31.6-0.4%-5.2%
公)狭山市柏原字砂間3161番60新狭山(3100)26.9-0.6%-5.1%
公)狭山市笹井2丁目1393番8入間市(2600)25-0.8%-5.8%
公)狭山市大字上赤坂字鶴ノ台186番新狭山(3600)12.1-0.8%-5.4%
公)狭山市柏原字上宿1633番5狭山市(3400)11.8-0.8%-5.3%
公)狭山市大字堀兼字尾花台1463番新狭山(2600)1.6-0.8%-4.5%
基)狭山市入間川1丁目3338番4狭山市(540)48.81.4%2.8%
基)狭山市入間川1丁目3442番51狭山市(480)61.71.1%3.3%
基)狭山市入間川1丁目3414番1外狭山市(90)79.20.4%0.8%
基)狭山市富士見2丁目6469番5狭山市(1100)41.90.0%-1.6%
基)狭山市入間川字上窪1496番1狭山市(1500)380.0%-1.7%
基)狭山市入間川2丁目2168番38狭山市(940)35.30.0%-1.8%
基)狭山市大字南入曽字北ノ前686番47入曽(560)38.30.0%-1.7%
基)狭山市大字東三ツ木字下ノ沢74番24新狭山(680)36.30.0%-1.8%
基)狭山市広瀬東4丁目1733番6外狭山市(2500)28.8-0.3%-3.0%
基)狭山市狭山台2丁目16番17外狭山市(2600)37-0.9%-4.3%
基)狭山市入間川字イ3144番37狭山市(2000)34.7-0.9%-3.7%
基)狭山市大字下奥富字前田1965番1新狭山(1400)14-1.6%-6.0%

 

途中ですが、この記事の説明を

どうも、このサイトの運営者のゴトウです。

この記事では、「あなたの(気になっている)不動産が、これからどうなるのか?」が分かるように、解説をしていきます。

 

とても不思議に思うのですが、

不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、

参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか?

 

例えば、年に3回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。

ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、1番大きく上昇した場所ぐらいです。

 

もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。

これでは、あなたの(気になっている)不動産が、これから上がるのか?下がるのか?の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。

最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた(もっといい物件を探せた)のに、、、なんてことも。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。

そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。

 

それでは参りましょう。

 

2、狭山市の土地価格の動き

狭山市の土地価格は、この1年間で、住宅地で+0.4%、商業地で+0.2%と、回復傾向にありました。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で-0.6%。商業地で-2.4%でした。

 

狭山市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤紫(+10%以上)>ピンク色(+5〜9.9%)>オレンジ色(0〜 +4.9%)>緑色(-0.1〜 -4.9%)>青色(-5〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

大きく上昇している(赤紫色のマーク)のは、狭山日高インターチェンジ横の工業地です。

ネット通販大手のアマゾンの物流倉庫が近くにあり、物流施設の需要増加によって、工業地の上昇が起こっているようです。

 

それ以外の住宅地、商業地でいうと、狭山市駅の周辺を中心に、駅周辺では安定しているものの、それ以外では下落、という二極化が進んでいました。

 

なぜ、駅周辺だけで上昇しているのか?

その最も大きな理由は、物価の上昇(インフレ)です。

新型コロナ以降、戸建て・マンションどちらの建築費も、20〜30%の上昇をしているのです。

 

マンションの建築費

マンションの建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

木造戸建ての建築費

木造の建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

特に、昨年22年は、戸建て・マンションともに大きく上昇していますね。

ロシアによるウクライナ侵攻が起こったことで、原油や天然ガスなどのエネルギー価格が上昇し、小麦などの食糧や肥料、北欧からの木材など、ありとあらゆるモノの価格が上昇を続けているのです。

 

このように、新築マンション・戸建てが高くなっているため、中古市場でも価格が上昇しています。

 

埼玉県の中古マンション、中古戸建ての価格

(参考:東日本不動産流通機構

 

特に中古の戸建て価格は、新型コロナ以降に上昇していることから、建築費の高騰が大きく影響を与えていることが分かりますね。

 

また、中古マンション・戸建ての価格が上昇した時に、「建物部分の価値だけが上がった」と考える人はいないでしょう。

「土地と建物全体の価格が上がった」と考える人が大半なため、土地価格も合わせて上昇しているわけですね。

 

 

一方で、駅から離れたエリアでは、農地が多く残っており、宅地化も進んでいますので、土地が余っています。しかも、買い手は減っていますので、価格が下落しやすいわけですね。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、狭山市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)金利の上昇リスク

2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。

新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。

例えば、アメリカでは、この1年間で、0.25→5.25%へと、なんと5%もの金利の引き上げを行っています。

 

日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか?」と見られており、期間10〜30年の国債の金利が上がり始めています。

 

国際金利推移 202306

(参考:財務省

 

住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。

固定金利の住宅ローンである、フラット35(期間21〜35年)の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。

 

ふらっと35は上昇しているが、変動金利はむしろ下落

住宅ローン金利の推移 202306

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。

銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。

 

そのため、変動金利の利用者が、2019年には約6割ぐらいだったのが、2022年には約7割にまで増えていました。

 

不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加

利用した金利タイプ

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。

 

変動金利の方が、月々の返済が約2万円安い
  金利月の返済額総返済額
①ふらっと35固定金利1.76%95,723円約4,020万円
②SBI新生銀行変動金利0.32%75,512円約3,172万円
①ー②  20,211円約848万円

*期間35年、ローン諸費用は除く

(参考:住宅保証機構 「住宅ローンシミュレーション」)

 

大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの?」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。

では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか?というと、約2割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。

 

アンケート 金利上昇時の対応

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。

 

つまり、

  • 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
  • 変動金利で借りている人の2割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある

と言う状況なのです。

 

今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。

 

ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。

そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。

(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)

 

また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。

 

(2)これから狭山市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した狭山市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約1.4万人減少するそうです。

 

狭山市はこれから10年で約1.4万人減少

狭山市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を建てる中心年代の30〜40代人口は、2025→35年の10年間で約6,000人減る見通しです。

 

狭山市の30〜40代人口は、これから10年で約6,000人減る

狭山市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

これから買い手がさらに減ってきますので、通勤に便利な駅近の人気エリアを除いて、買い手がつきにくいエリアが増えていくでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、狭山市の土地価格は、

  • インフレによって、マンション価格が上昇しており、駅周辺のマンションエリアを中心に上昇しているが、郊外では下落、という二極化が進んでいる
  • 今後も、人口減少の傾向は変わらず、買い手がつきにくい土地が増えていきそう

と言えるでしょう。

 

買うなら:低金利なのでチャンスだけれど、、、

本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。

なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

【PR】タウンライフ

こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国190社以上の不動産会社が、非公開物件の情報を教えてくれます。

 

タウンライフ

 

無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか?

 

タウンライフの詳細はこちら

 

 

売るなら:低金利の今がチャンス

狭山市の土地価格は、人口減少の影響が大きく、駅周辺をのぞいて、土地価格の下落が続いています。

今後、金利が上昇してくれば、さらに大きく下落する可能性が高いため、売却を検討しているのであれば、今のうちに準備をしておいた方がいいかもしれません。

 

こんなに違うの?公示地価と実勢価格

この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。

 

例えば、「広瀬東(ひろせひがし)」という、狭山市駅から西へ1〜2km離れた住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:29万円/坪
  • 実際の取引価格:11〜44万円/坪

と、公示地価の約0.3〜1.5倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、4倍の価格差があります。

 

どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、ほとんどが戸建てで、5階建ぐらいのマンションが点在するようなエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【狭山市広瀬東の公示地価】

狭山市の公示地価

  • 狭山市駅から2,500mの距離、徒歩約31分(1分=80m)
  • 88,300円/㎡ × 3.3(㎡/坪) = 29万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【狭山市広瀬東の土地取引(令和元年〜2年)】

狭山市の土地取引

  • 狭山市駅から徒歩23〜26分のエリアで、11〜44万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、

  1. どれだけの評価額になるのか?
  2. どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?

を知ることができます。

 

そんな時に便利なのが、1度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある2つをご紹介します。

 

【PR】すまいバリュー(大手に依頼したいなら)

こちらの「すまいVALUE(バリュー)」は、取引実績の多い大手6社に、無料で査定を依頼することができます。

 

すまいバリュー2023年9月

 

そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。

 

すまいバリューで査定するならこちら

 

【PR】イエウール(地域密着企業に依頼したいなら)

すまいバリューは大手6社しか参加していないため、地域密着の不動産会社に査定を依頼したい場合には、「イエウール」が、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が1番多く参加しているのでオススメです。

 

一括査定の比較_大手の参加状況

 

無料で使えますので、1度調べてみてはいかがでしょうか?

 

 

あなたの不動産の評価額を調べるならこちら

 

 

 

※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。

それぞれ、「すまいバリュー(運営元 三井不動産リアルティ株式会社)」「イエウール(運営元 株式会社Speee)」「タウンライフ(運営元 タウンライフ株式会社)」の委託を受けて作成しております

 

 

 

 

コメント