仙台市泉区の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：Mai Kana Chan,ペデストリアンデッキ側）

この記事では仙台市泉区の土地価格について、

を解説していきます。

１、仙台市泉区の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公）：公示地価（2019.1.1現在）

*基）：基準地価（2019.7.1現在）

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

• 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
• この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

４７都道府県・４５０以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

なので、この記事を読み終わる頃には、

• 買う、または売るタイミングがわかる
• どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、過去６年間の仙台市泉区の土地価格の動き

２０１３年に始まったアベノミクス、日銀の異次元緩和以降の６年間で、泉区の土地価格は２７.５％の上昇をしていました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか？

上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。

地価マップ：2013-19年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

ほぼ全域で１０％以上の上昇をしており、電車通勤だけでなく、車で通勤する人の多くが、泉区に家を買い求めていることがわかります。

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。

復興需要が追い風に。

それに加えて、復興需要も追い風となりました。

宮城県では、2000年ごろから公共事業が減り始め、それとともに土地価格も大きく下落していきましたが、今回の復興予算がついたことで仕事が増え、家を無くした人が他の場所に家を建てることで土地価格が上昇したのです。

赤色の線：公共事業が急激に増加

（参考：総務省統計局　行政投資実績）

また、仙台市は震災後に人口が大きく増えました。

被災した地域から移り住んできた人や、復興事業で仕事を求める人が増えたため、震災前は102万人だった人口も、2017年末には106万人を超えました。

泉区でも急激に人口が増えましたが、泉区は1960年代ぐらいから仙台市のベッドタウンだったので、郊外での高齢化が他よりも早く進んでいるため、この数年はジワジワと減少しています。

泉区には震災後、１万人近くの人が移住した

（参考：宮城県　住民基本台帳）

一方で、震災から７年経ち、復興予算も年々減少してきていますから、地方では余計に仕事が減ってきます。

宮城県全体で見ると、人口はすでに減少しています。

家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、宮城県ではこの１０年間で４万人以上減少しています。

（参考：国土交通省　建築着工統計調査報告）

そのため、人口も増えて仕事も増えている仙台市にますます人が集まるようになり、仙台市への一極集中が進んでいるのです。

つまり、

という状況なんですね。

３、これからどうなる？気になる４つのポイント

では、ここからは、「今後の仙台市泉区の土地価格に影響を与えるかも？」と気になる４つのポイントについて検証していきましょう。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２〜３年後ということは、オリンピック前後ということになります。

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

オリンピック後の不動産暴落を予想する人は多いですが、案外当たりそうな理由がここにあるんですね。

（２）復興事業はいつまで続くのか？

復興特別所得税は2037年まで続きますが、当初は企業からも特別税を徴収していたものの、廃止となり、現在復興関係の特別税収は3,000億円前後になっています。

（参考：復興庁　予算・決算等）

平成３１年度の予算は１兆4,781億円まで減っていますので、復興需要の恩恵は今後もどんどん減っていくでしょう。

（３）これから仙台市泉区の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した仙台市泉区の人口の見通しによると、2025年までに1,000人減少するそうです。

この５年間でもジワジワ減っていましたが、2025年ごろまでは極端に減少することはなさそうです。

仙台市泉区の人口は、2025年までに1,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

ただし、家を買う中心年代である３０代は、2025年までに5,000人減る見通しです。

土地価格が上がりすぎて、富谷市や名取市に家を建てる人も増えていますから、今後は買い手が少なくなる分だけ、土地価格も落ち着いてきそうですね。

仙台市泉区の30代人口は、2025年までに約5,000人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

（４）再開発事業で盛り上がる地域は？

復興予算も減って、人口も減少へと向かう泉区ですが、そのままでは終わりません。

新しい商業施設ができたり、駅前が再開発することで、盛り上がってくる地域が出てくるからです。

仙台市泉区の主な再開発・出店計画

（参考：仙台・話題の現場）

全国的に見ても、大きな商業施設ができると周辺に住みたい人が増えて、土地価格が上昇する傾向にあります。

また、それほど大きな商業施設でなくても、工夫次第で多くの人が近くに住み始めているケースもあります。

人口を1,000人増やした函館蔦屋書店のすごい仕組み

本屋ができたら人口が増えた？嘘のような本当の話が、函館市の石川町で起こっていました。なんと５年で1,000人以上が、この本屋の周りに家を建て、移り住んできたのです。その理由とは？

ie-and-life.com

2018.10.25

そのため、今後は仙台市全域で上昇するのではなく、集客力のあるお店や通勤のしやすさなどの利便性によって、上昇する地域とそうでない地域が分かれるでしょう。

４、結論

以上のことから、仙台市泉区の土地価格は、

と言えるでしょう。

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

ここまで上昇を続けてきた仙台市泉区ですが、この低金利がなければ、ここまで上がることはありませんでした。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、今年の１０月には消費税が上がりますから、一部のエリアを除いて、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、仙台市泉区内に「将監（しょうげん）」という地区があります。

泉中央駅の北側に広がる住宅地です。

この将監の公示地価と実際の取引価格は、

と、公示地価の約1.3〜2.0倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約1.５倍です。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*４７都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。

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