【2024年版】世田谷区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

【2024年版】世田谷区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

世田谷区 東京都

この記事では世田谷区の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)

 

 

1、世田谷区の公示地価・基準地価

(1)公示地価(2024.1.1現在)NEW!

*変化率が空白:2019年のデータがない場合

住所または地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比5年前比
世田谷区太子堂2-16-6三軒茶屋(60)970.27.3%25.6%
世田谷区三軒茶屋2-28-4三軒茶屋(700)4296.6%18.2%
世田谷区駒沢2-16-2駒沢大学(400)442.26.3%26.4%
世田谷区池尻3-30-6池尻大橋(630)498.36.3%25.8%
世田谷区北沢2-31-13下北沢(200)557.76.3%18.2%
世田谷区奥沢5-41-7自由が丘(380)448.86.3%25.9%
世田谷区三軒茶屋1-36-2三軒茶屋(200)448.86.3%21.4%
世田谷区太子堂2-10-14三軒茶屋(330)290.76.1%21.9%
世田谷区下馬2-10-16三軒茶屋(850)252.16.1%17.2%
世田谷区若林5-3-13若林(170)261.76.0%20.0%
世田谷区玉川3-10-7二子玉川(200)524.76.0%22.3%
世田谷区大原1-3-6下北沢(680)262.46.0%20.5%
世田谷区代田5-17-21新代田(300)269.66.0%18.4%
世田谷区代沢5-16-14下北沢(520)281.86.0%21.5%
世田谷区池尻2-24-2池尻大橋(300)283.15.9%22.9%
世田谷区等々力2-19-15尾山台(0)356.45.9%20.0%
世田谷区上馬1-7-7駒沢大学(750)226.45.9%
世田谷区等々力6-13-12尾山台(730)336.65.8%14.0%
世田谷区松原1-36-8明大前(90)3265.8%13.2%
世田谷区経堂1-12-8経堂(140)3635.8%15.8%
世田谷区南烏山5-16-20千歳烏山(120)485.15.8%17.6%
世田谷区桜新町2-10-7桜新町(130)366.35.7%17.7%
世田谷区北沢4-26-4東北沢(550)257.45.7%20.4%
世田谷区等々力1-30-13尾山台(500)269.35.6%
世田谷区南烏山3-25-12芦花公園(300)244.95.5%16.9%
世田谷区桜丘5-32-6千歳船橋(750)242.95.4%18.7%
世田谷区代沢1-16-10池ノ上(560)267.35.3%13.4%
世田谷区下馬6-33-2学芸大学(780)2955.3%13.3%
世田谷区経堂2-17-7経堂(370)239.65.2%15.8%
世田谷区桜新町2-14-8桜新町(430)313.55.1%14.5%
世田谷区三軒茶屋1-16-18三軒茶屋(480)281.55.0%15.4%
世田谷区玉川4-11-9二子玉川(620)282.25.0%18.8%
世田谷区松原3-39-30下高井戸(420)310.25.0%18.4%
世田谷区用賀3-26-17用賀(650)2985.0%13.0%
世田谷区下馬3-16-13三軒茶屋(1200)251.15.0%13.1%
世田谷区奥沢7-11-12九品仏(300)300.65.0%14.6%
世田谷区世田谷4-2-11松陰神社前(0)272.94.9%16.0%
世田谷区用賀4-13-2用賀(200)323.44.9%17.4%
世田谷区深沢1-37-1都立大学(1300)253.14.9%9.9%
世田谷区松原5-3-13東松原(90)260.74.9%12.4%
世田谷区松原1-29-16明大前(500)232.74.9%13.3%
世田谷区代田1-33-14世田谷代田(700)250.84.8%17.8%
世田谷区桜上水4-17-4桜上水(70)287.14.8%12.8%
世田谷区赤堤2-16-3豪徳寺(450)248.54.7%14.1%
世田谷区祖師谷1-4-8祖師ヶ谷大蔵(270)212.24.7%15.4%
世田谷区羽根木1-29-18東松原(350)219.84.7%12.5%
世田谷区玉川1-17-20二子玉川(580)286.84.7%16.2%
世田谷区弦巻1-6-5松陰神社前(650)237.64.7%15.2%
世田谷区用賀4-28-4用賀(270)275.24.6%14.2%
世田谷区等々力5丁目33番15外尾山台(300)262.44.6%10.4%
世田谷区奥沢4-16-12奥沢(230)293.44.6%18.2%
世田谷区用賀2-1-2桜新町(750)257.74.6%20.3%
世田谷区用賀1-4-7用賀(940)251.14.5%14.4%
世田谷区瀬田2-23-15用賀(850)275.94.5%16.1%
世田谷区奥沢5-14-26奥沢(200)315.24.5%14.4%
世田谷区赤堤3-9-11松原(320)2314.5%7.0%
世田谷区桜丘2-2-5千歳船橋(750)2634.5%11.3%
世田谷区若林5-11-8若林(340)232.74.4%
世田谷区野沢4-19-2駒沢大学(600)226.14.4%10.8%
世田谷区喜多見8-18-11喜多見(50)250.84.4%9.5%
世田谷区三宿2-17-6池尻大橋(1100)260.74.4%15.2%
世田谷区宮坂3-28-9経堂(540)230.74.3%13.5%
世田谷区松原5-23-13東松原(380)218.54.3%11.4%
世田谷区経堂5-5-3経堂(720)218.54.3%10.5%
世田谷区若林3-27-5松陰神社前(230)2294.2%13.8%
世田谷区代田2-23-16世田谷代田(300)270.64.2%11.7%
世田谷区宮坂1-36-19宮の坂(320)229.74.2%10.1%
世田谷区大原2-18-3代田橋(60)2634.2%12.3%
世田谷区松原4-34-3松原(480)214.84.2%10.3%
世田谷区北烏山9-23-10千歳烏山(1000)141.24.1%10.3%
世田谷区岡本1-14-11用賀(1200)167.34.1%6.7%
世田谷区粕谷2-5-13芦花公園(880)167.64.1%10.4%
世田谷区南烏山2-12-6千歳烏山(460)210.24.1%13.5%
世田谷区赤堤5-20-6下高井戸(560)210.54.1%9.8%
世田谷区桜丘4-10-15千歳船橋(650)202.34.1%11.9%
世田谷区深沢5-31-2等々力(1000)219.84.1%10.3%
世田谷区上用賀1-14-6用賀(850)236.94.1%11.8%
世田谷区弦巻3-21-1桜新町(820)288.84.0%10.9%
世田谷区砧4-26-3祖師ヶ谷大蔵(670)203.94.0%
世田谷区代田1-27-20世田谷代田(780)247.84.0%
世田谷区若林2-5-8西太子堂(350)240.64.0%15.7%
世田谷区梅丘2-15-4梅ヶ丘(710)214.84.0%11.3%
世田谷区桜2-12-2上町(830)206.34.0%13.6%
世田谷区世田谷4-10-10世田谷(190)232.34.0%14.5%
世田谷区上馬4-19-9駒沢大学(430)241.64.0%10.1%
世田谷区野沢3-32-16学芸大学(1400)259.14.0%10.9%
世田谷区奥沢8-10-7九品仏(400)2684.0%11.7%
世田谷区桜上水1-8-4経堂(1000)184.53.9%10.3%
世田谷区砧8-23-7祖師ヶ谷大蔵(560)229.43.9%8.6%
世田谷区桜丘3-18-1千歳船橋(1000)1963.8%10.4%
世田谷区中町2-5-5等々力(330)231.73.8%8.5%
世田谷区祖師谷5-32-9祖師ヶ谷大蔵(1200)143.23.8%5.9%
世田谷区新町3-28-11桜新町(390)269.63.8%12.4%
世田谷区新町1-16-13桜新町(1100)226.13.8%14.9%
世田谷区経堂4-24-2千歳船橋(450)2273.8%10.1%
世田谷区粕谷3-3-1千歳烏山(1200)154.43.8%8.8%
世田谷区上用賀6-8-9用賀(1500)2003.8%10.6%
世田谷区深沢6-2-17駒沢大学(1400)237.63.7%12.7%
世田谷区瀬田1-8-14二子玉川(600)256.43.7%8.1%
世田谷区南烏山4-22-15千歳烏山(520)192.43.7%13.2%
世田谷区北沢1-24-15東北沢(220)284.53.7%11.2%
世田谷区奥沢3-16-15奥沢(380)266.33.7%8.0%
世田谷区玉川4-27-10二子玉川(950)241.63.7%10.9%
世田谷区鎌田4-7-5二子玉川(2200)114.53.6%7.1%
世田谷区上祖師谷5-25-2仙川(1100)153.13.6%7.4%
世田谷区上北沢3-20-7上北沢(320)205.33.5%
世田谷区瀬田4-35-9用賀(1100)229.43.4%7.8%
世田谷区世田谷2-25-12上町(700)210.53.4%9.1%
世田谷区上祖師谷2-26-4千歳烏山(970)151.83.4%8.5%
世田谷区喜多見9-19-6喜多見(550)131.73.4%5.3%
世田谷区祖師谷6-4-24祖師ヶ谷大蔵(1500)134.33.3%4.4%
世田谷区上祖師谷1-5-13千歳烏山(860)176.23.3%7.9%
世田谷区船橋1-45-10千歳船橋(800)188.13.3%7.5%
世田谷区喜多見4-3-13喜多見(1700)104.63.3%5.7%
世田谷区大蔵5-18-12成城学園前(1600)118.53.2%3.2%
世田谷区弦巻5-19-8上町(900)215.83.2%8.5%
世田谷区北沢2-19-12下北沢(70)973.53.1%13.5%
世田谷区上野毛1-16-19上野毛(240)2603.1%10.1%
世田谷区野毛1-9-22等々力(1000)186.53.1%5.6%
世田谷区砧1-28-7祖師ヶ谷大蔵(1200)1653.1%7.5%
世田谷区深沢8-13-32桜新町(800)265.73.1%7.5%
世田谷区桜上水5-40-10桜上水(420)199.33.1%2.4%
世田谷区上野毛4-13-17上野毛(890)232.73.1%8.6%
世田谷区代沢2-2-15池ノ上(430)291.13.0%8.9%
世田谷区粕谷1-12-9千歳烏山(1100)206.63.0%7.2%
世田谷区上馬5-30-8松陰神社前(570)229.73.0%13.5%
世田谷区上野毛2-11-4上野毛(600)234.32.9%9.4%
世田谷区豪徳寺1-22-5豪徳寺(90)269.92.9%3.2%
世田谷区北烏山7-15-16久我山(1400)129.72.9%5.6%
世田谷区給田2-6-17千歳烏山(660)144.22.8%8.7%
世田谷区千歳台5-8-3祖師ヶ谷大蔵(1700)145.22.8%2.8%
世田谷区上北沢4-13-14上北沢(130)2292.7%9.5%
世田谷区鎌田2-8-21二子玉川(1900)116.52.6%7.0%
世田谷区成城2-17-14成城学園前(480)233.62.6%3.7%
世田谷区等々力8-13-1等々力(840)244.22.5%4.4%
世田谷区成城6-32-18成城学園前(550)299.62.5%7.5%
世田谷区成城8-4-19成城学園前(850)222.42.4%5.6%
世田谷区玉川田園調布2-8-15田園調布(680)240.62.4%3.8%
世田谷区東玉川1-20-2雪が谷大塚(600)213.52.4%4.9%
世田谷区宇奈根2-22-6二子玉川(2800)99.72.4%4.5%
世田谷区船橋6-17-5千歳船橋(1400)172.32.4%6.5%
世田谷区喜多見1-26-3喜多見(2200)94.12.2%5.9%
世田谷区等々力1-29-4尾山台(550)229.71.2%-1.8%

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
世田谷区三軒茶屋二丁目176番12三軒茶屋( 390)699.66.0%32.5%
世田谷区北沢2-4-10下北沢( 210)653.45.9%28.6%
世田谷区玉川2-24-6二子玉川( 180)907.55.0%23.9%
世田谷区野沢4-17-7駒沢大学( 550)282.84.6%19.0%
世田谷区梅丘1-21-4梅ヶ丘( 70)291.14.6%12.6%
世田谷区赤堤4-48-5下高井戸( 100)3024.6%15.1%
世田谷区南烏山6-7-15千歳烏山( 180)276.24.5%16.9%
世田谷区下馬1-24-6祐天寺( 950)247.54.5%12.8%
世田谷区代田5-29-7新代田( 1)271.64.4%20.1%
世田谷区祖師谷1-11-11祖師ヶ谷大蔵( 280)280.54.4%12.4%
世田谷区太子堂3-2-16三軒茶屋( 730)258.44.4%19.9%
世田谷区瀬田3-3-11用賀( 930)223.74.3%13.0%
世田谷区経堂1-5-16経堂( 410)230.74.2%14.4%
世田谷区上北沢4-29-25八幡山( 470)232.34.1%12.8%
世田谷区梅丘1-60-17梅ヶ丘( 350)236.34.1%10.5%
世田谷区松原2-14-17明大前( 550)221.44.0%9.6%
世田谷区豪徳寺1-53-8豪徳寺( 300)222.84.0%16.8%
世田谷区池尻3-17-13池尻大橋( 490)266.34.0%
世田谷区奥沢8-32-12九品仏( 90)292.44.0%15.8%
世田谷区代田3-50-19梅ヶ丘( 460)232.33.8%10.2%
世田谷区上用賀4-2-7用賀( 1000)223.43.8%11.0%
世田谷区等々力2-19-15尾山台( 1)339.93.8%17.0%
世田谷区成城2-35-12成城学園前( 100)3633.8%20.0%
世田谷区深沢2-14-12駒沢大学( 1900)220.13.7%7.8%
世田谷区北沢5-14-14笹塚( 460)231.73.7%19.0%
世田谷区赤堤3-9-11松原( 320)225.13.6%6.1%
世田谷区代田2-23-16世田谷代田( 300)263.33.6%11.6%
世田谷区下馬3-7-8学芸大学( 1200)237.33.6%7.8%
世田谷区桜新町1-9-23桜新町( 210)250.83.5%10.9%
世田谷区豪徳寺1-22-5豪徳寺( 90)265.73.5%4.1%
世田谷区祖師谷1-4-8祖師ヶ谷大蔵( 270)206.93.5%16.5%
世田谷区世田谷3-1-6世田谷( 220)269.93.4%
世田谷区砧3-33-36祖師ヶ谷大蔵( 780)186.83.3%14.6%
世田谷区深沢7-15-9桜新町( 1400)228.43.3%7.3%
世田谷区玉川台2-8-9用賀( 500)243.23.2%13.4%
世田谷区等々力五丁目33番15尾山台( 300)254.83.2%9.5%
世田谷区駒沢4-27-15桜新町( 1000)234.63.2%9.4%
世田谷区赤堤1-30-13経堂( 450)239.33.1%7.4%
世田谷区東玉川2-28-13田園調布( 730)217.83.1%5.8%
世田谷区成城2-22-11成城学園前( 240)267.33.1%6.6%
世田谷区世田谷1-36-19世田谷( 500)211.93.0%14.6%
世田谷区桜3-7-13上町( 950)236.63.0%11.5%
世田谷区桜新町2-14-8桜新町( 430)305.63.0%14.0%
世田谷区北烏山1-37-3芦花公園( 700)159.13.0%6.9%
世田谷区岡本2-3-19二子玉川( 1300)183.53.0%15.6%
世田谷区駒沢2-25-12駒沢大学( 600)230.72.9%11.8%
世田谷区上祖師谷4-17-5仙川( 1400)143.92.8%4.8%
世田谷区八幡山2-14-10八幡山( 1200)156.82.6%7.5%
世田谷区弦巻5-19-8上町( 900)211.92.6%7.7%
世田谷区尾山台1-17-4九品仏( 760)213.52.5%2.5%
世田谷区給田5-10-10仙川( 1400)121.12.5%4.9%
世田谷区成城9-9-8成城学園前( 1400)1622.5%4.5%
世田谷区喜多見4-3-13喜多見( 1700)102.32.3%4.0%
世田谷区瀬田4-35-9用賀( 1100)223.42.3%6.6%
世田谷区千歳台2-42-5祖師ヶ谷大蔵( 1300)143.92.1%0.2%
世田谷区船橋4-5-9千歳船橋( 1000)177.92.1%8.0%
世田谷区上北沢1-31-11上北沢( 700)178.52.1%
世田谷区中町1-20-17等々力( 500)2292.1%6.9%
世田谷区岡本3-7-2用賀( 1800)163.71.6%1.6%
世田谷区八幡山3-29-8八幡山( 300)175.91.5%7.5%
世田谷区給田4-3-8千歳烏山( 1000)137.91.0%0.2%

 

(3)世田谷区の土地価格と公示地価の比較

*期間:2022年7月~2023年6月までの1年間、公示地価は2023年1月1日現在

*比較内容:最寄駅から徒歩10分以内の、同じ地区名の公示地価と実際に取引された土地価格を比較

*倍率:「実際の取引価格が、公示地価の何倍か?」を表す

*単位:万円/坪

地区名最寄駅最高価格最低価格公示地価倍率
羽根木東松原38002101.8倍
三軒茶屋三軒茶屋47002681.8倍
瀬田二子玉川4202902471.2〜1.7倍
若林若林3703002231.3〜1.7倍
松原松原3302202061.1〜1.6倍
代沢池ノ上4503502821.2〜1.6倍
等々力尾山台4002502511〜1.6倍
赤堤松原3402002210.9〜1.5倍
松原明大前34002221.5倍
松原東松原3202702101.3〜1.5倍
三軒茶屋三軒茶屋64004221.5倍
桜丘千歳船橋2902801941.4〜1.5倍
成城成城学園前3301902280.8〜1.4倍
赤堤下高井戸2901702020.8〜1.4倍
給田千歳烏山20001401.4倍
経堂経堂300672100.3〜1.4倍
玉川二子玉川39002741.4倍
池尻池尻大橋3602602671〜1.3倍
新町桜新町3302702601〜1.3倍
奥沢奥沢3602903021〜1.2倍
弦巻松陰神社前27002271.2倍
代田新代田30002541.2倍
下馬学芸大学3203002801.1〜1.1倍
宮坂経堂25002211.1倍
若林若林26002471.1倍
東玉川雪が谷大塚2201402090.7〜1.1倍
桜丘千歳船橋2602402521〜1倍
喜多見喜多見13001271倍
奥沢九品仏29002861倍
世田谷世田谷21002230.9倍
桜上水桜上水17001930.9倍
三軒茶屋三軒茶屋29004030.7倍
中町等々力16002230.7倍
若林松陰神社前13002200.6倍
北沢下北沢4502709440.3〜0.5倍
用賀用賀7502630.3倍

 

この記事の活用方法

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしています、ゴトウです。

 

この記事は、

「なぜ、東京23区の不動産は、これほど上昇しているのか?」

「これから不動産市場に影響を与えそうなポイント」

をご紹介していくことで、あなたが検討している不動産取引の参考になれることを目指しています。

 

とは言っても、「売り手か買い手か」「戸建てかマンションか」「駅から近いか、遠いか」などによって、知りたい情報もちょっとずつ違ってくるでしょう。

特に「これから不動産市場に影響が与えそうなポイント」については、なるべく多くのポイントを取り上げています。

なので、記事自体はけっこう長めになっています。

 

そのため、関係なさそうなところは、スルーしてもらって、自分に必要そうな部分をチェックしてみてください。

それでは参りましょう。

 

2、世田谷区の土地価格の動き

世田谷区の土地価格は、この1年間で、住宅地で+4.0%(前年は+2.3%)、商業地で+5.2%(同+3.4%)と、大きく上昇しました。

また、2019→2024年の5年間で見ると、住宅地で+10.7%。商業地で+17.1%でした。

 

世田谷区の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2019→2024年)

変化率:赤紫(+50%以上)>ピンク色(+30〜49.9%)>オレンジ色(+10〜29.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>紫色(-10%以下)

 

渋谷、新宿に近い東側では、オレンジ色のマーク(+10〜29.9%)が多く、西側では緑色のマーク(0〜 +9.9%)が多いですね。

 

また、駅から遠いエリアや、多摩川沿いのエリアでは、あまり上がっていないようです。特に等々力地区の1地点では、2019年比で下落していました。

水害リスクの高いエリアでは、人気が低いようです。

 

なぜ、昨年から今年にかけて、これほど上昇しているのか?

1年間で6〜7%の上昇をしているところが多く見られる世田谷区ですが、その理由は、マンション価格の上昇です。

アベノミクスが始まって以降の11年間、ずっと株高が続いているため、国内外の富裕層・投資家の資産が増えて、その一部が不動産市場に流れているのです。

 

実際、城南地区(品川、大田、目黒、世田谷)のマンション価格と株価は、かなり似たような動きをしています。

 

城南地区の中古マンション価格

(参考:東日本不動産流通機構yahoo finance

 

国内外の投資家の投資対象となるのは、都心3区が中心でしたが、価格上昇の波が、世田谷区にまで広がってきているわけです。

 

また、築年数別に見ても、築浅、築古物件にかかわらず、上昇傾向にあります。

このことからも、かなり幅広いマンション物件において、価格の上昇が起こっていることがわかりますよね。

 

世田谷区の中古マンション価格

(参考:土地総合情報システム)

 

このように、幅広いエリアでマンション価格が上昇していることもあって、マンションが立ち並ぶエリアが多い東側ほど、土地価格の上昇率も高まっているわけです。

 

3、これからどうなるのか?

ここまで見てみると、世田谷区の土地価格は、まだまだ上がりそうな気がしますよね。特に株高が続いている状況を考えると、マンション価格はさらに上がりそうな感じです。

では、本当にこのまま上がり続けるのでしょうか?

今後、価格に影響を与えるであろう、4つのポイントを確認していきましょう。

 

(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう

低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。

すでにフラット35などの長期固定の住宅ローンは金利が上がってきていますが、変動金利もそろそろ上昇に転じてきそうなのです。

 

2024年2月現在、経済関係のメディアを見てみると、だいたい今年の4月前後ではないか?という予想が多いですね。

 

経済メディアの予想では、2024年3〜4月ごろが多い

メディア名 時期・利上げ幅などの内容 リンク先
ブルームバーグ 3月にマイナス金利解除。年内に+0.25%へ 参考記事
野村総合研究所 4月か10月か 参考記事
東京財団政策研究所 4月 参考記事
日経新聞 3〜4月 参考記事
ロイター 4月は早すぎる 参考記事

 

今後、新聞やメディアで「マイナス金利が解除」というニュースが出てきたら、ネット銀行を中心に、変動金利の条件も引き上がってくるでしょう。

 

高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい

変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している駅近マンションです。

というのも、新築・中古マンションの購入者の75〜80%の人が、変動金利を利用しているからです。

 

新築・中古マンションの変動金利利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

今までは、ネット銀行で申し込めば、0.2〜0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。

異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も1%前後でした。そのため、1%前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

(2)これから世田谷区の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した世田谷区の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約3.3万人増加するそうです。

 

世田谷区の人口は、これから10年間で約3.3万人増える

世田谷区の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかし、新型コロナがあった2020年以降は、15〜29歳の若い年代と外国人以外は、世田谷区外へと引っ越しが増えています。

 

若い世代と外国人以外は、世田谷区外へと引っ越している

*転入超過数=引っ越して来た人 ー 出て行った人

世田谷区の年代別の転入超過数

(参考:総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告)

 

そのため、世田谷区の不動産価格は、①高収入世帯によるマンション需要、②学生や会社員などの単身世帯の賃貸需要によるものであり、一般世帯による買い支えは、今後さらに難しくなっていくでしょう。

 

(3)2024年問題で、さらに値上げが起こる

新型コロナ、ウッドショック、ウクライナ戦争、円安など、様々な理由から、建築費の上昇が続いています。

特にマンションの建築費は、2020年から比べて、約3割値上がりしています。

 

マンションの建設費用は、約3割値上がり

マンションの建築費

(参考:建築物価調査会)

 

このような状況に対して、さらに追い討ちをかけるのが、「2024年問題」です。

2024年4月から、運送業や建設業、そして医療関係の労働者に対する残業時間の規制が始まりました。

特に運送業や建設業への規制強化によって、例えば、大阪から東京までの輸送が、これまでは1人だったのが、2人必要となります。

 

長距離輸送の人手が2倍必要になる

2024年問題の運輸業への影響

(参考:国土交通省 「物流の2024年問題について」*PDFファイル)

 

そもそも運送業は、他の産業に比べて、労働時間が2割長く、賃金は5%〜1割安い業種です。

そのため、人手不足がひどく、求人倍率も他に比べて2倍の高さになっています。

 

運送業の労働環境

(参考:国土交通省 「2024年問題」解決に向けて *PDFファイル)

 

同じように、建設業も、いわゆる3K(きつい、きたない、きけん)業種と見られており、人手不足が深刻です。

 

今回の規制によって、運輸業・建設業では、値上げの動きが活発化しています。

値上げしなければ、労働者の収入が減りますから、人手不足がさらに深刻になりますからね。

 

そのため、建設コストはさらに上がりますので、特に新築マンションについては、今後も値上げが続くでしょう。

 

(4)農地の宅地化はこれからも進む

以前、2022年問題が話題になりました。

生産緑地(税金が優遇される代わりに、期間中は農業を続けることが条件だった農地)の期間が2022年に切れるため、その後に宅地化が一気に進み、周辺の土地相場を下げる、と心配されていた問題です。

 

生産緑地

 

しかし、その後に「特定生産緑地制度」という10年更新の似たような制度が新設され、多くの農家がそちらを利用するようになったため、この問題は解消されたように思われています。

 

世田谷区の特定生産緑地は、約61ヘクタール

実際、世田谷区の生産緑地は、2022年に期限が切れた農地が65ヘクタール(ha)ありましたが、特定生産緑地に61ha移行しました。

1ヘクタール=約3,000坪ですので、30坪の戸建てで約6,100戸分になります。

(参考:国土交通省 特定生産緑地と指定状況)

 

全国的に見ても、9割以上が、そのまま営農を続けているという状況です。

 

特定生産緑地制度の利用状況

(参考:国土交通省 特定生産緑地と指定状況)

 

では、影響はないのか?というと、まったくそうではありません。

特定生産緑地は、相続発生時に解除ができますから、高齢者が多く、後継者がいない農家では、相続が発生するたびに、宅地化される農地が増えていくことになります。

 

また、そもそも、東京都内には、生産緑地ではない農地もたくさんあります。そして、これらの農地がこの10年間で、約3割減っているのです。

 

東京23区の農地面積

(参考:総務省統計局 作物統計調査)

 

これまでも、農地の宅地化によって、西側ではあまり土地価格が上がってきませんでしたが、この動きはさらに進むと予想されます。

そうすると、農地の多く残っているエリアでは、古い住宅地の人気が下がるでしょう。

 

結論:売るなら?買うなら?

以上のことから、世田谷区の土地価格は、

  • 世田谷区の不動産は、①都心部のマンション価格上昇、②変動金利を選ぶ人が増加、③区外からの人口流入、によって上がっている
  • 一方で、2020年以降は、リモートワークが広がってきたことで、区外に引っ越す子育て世帯が増えてきた
  • 今後も若い世代の人口流入は増えそうなので、賃貸需要は安定しそうだが、変動金利が上がってくると、今の価格水準で買える一般世帯はさらに減る

と言えるでしょう。

 

買うなら:価格がかなり上がっているので、物件選びは慎重に

世田谷区の不動産価格は、物件や立地にもよりますが、マンションについては、投資家や富裕層も参戦しているため、株価が上がり続ける限り、マンション価格も、その周辺の土地価格も、上がっていきそうです。

 

では、戸建てエリアはどうかというと、建築費がさらに上がりますし、変動金利も上がってくるのであれば、支払い負担はさらに上がってきます。

そのため、不動産の購入コストは今後も上がっていくため、物件選びは慎重に行う必要がありそうです。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:特に戸建ては、買い手の減少に注意

世田谷区の不動産価格は、価格がかなり上がってしまい、子育て世帯の脱出が始まっています。

また、住宅ローン金利も建築費も上がってくるとなれば、さらに高値で売ることは難しくなるでしょう。

 

それと、あまり知られていませんが、戸建てについては、2013年には約3,000戸建てられていましたが、2023年には、2,000戸を割っており、3割以上も減っています。

世田谷区は地価が高いので、最近の上昇によって、戸建ての需要が減っているのです。

 

世田谷区の新設着工住宅戸数

(参考:国土交通省 建設着工統計 第15表)

 

さらに、農地の宅地化も進んでいる状況を考えると、場所によっては、戸建ての売却には時間がかかるので、注意が必要でしょう。

 

不動産会社によって、得意とする物件・エリアが違うので注意

問題となるのは、「どこの不動産会社に頼めば良いのか?」でしょう。

SUUMOで世田谷区の不動産会社の取引実績を調べてみると、土地や戸建てが得意な会社と、マンションが得意な会社とで、かなりハッキリと分かれていました。

 

お店単位の仲介件数ランキング

*仲介件数:スーモ 2023年12月17日調べ

*口コミ評価・件数:Google マップのクチコミ評価を参照 2023年12月23日調べ

 

社名住所販売実績(件)戸建て・土地マンション口コミ評価口コミ件数
(株)大京穴吹不動産 桜新町店世田谷区桜新町1-13-6 la colina borracha1階114ほぼ10割2.36
リストインターナショナルリアルティ(株)武蔵小杉支店川崎市中原区小杉町1-403 武蔵小杉STMビル2階506割4割4.430
オークラヤ住宅(株)渋谷営業所渋谷区渋谷1-23-16 cocoti SHIBUYA2階4510割3.65
三井住友トラスト不動産(株)経堂センター世田谷区宮坂3-4-3 マガザン経堂3階386割4割31
(株)長谷工リアルエステート三軒茶屋店世田谷区三軒茶屋1-39-7 ショッピングプラザベルアージュ1階3210割11
オークラヤ住宅(株)新宿支社新宿区西新宿1-6-1新宿エルタワー12階3010割2.912
三井住友トラスト不動産(株)自由が丘センター目黒区自由が丘2-10-20 トリニタ自由が丘4階267割3割41
三井住友トラスト不動産(株)渋谷センター渋谷区渋谷1-16-9 渋谷K・Iビル8階246割4割4.34
(株)リードホーム目黒区中目黒5-27-11 リードビル1310割4.654
三井住友トラスト不動産(株)新宿センター新宿区西新宿1-17-1 日本生命新宿西口ビル9階125割5割22

(参考記事:「世田谷区の不動産会社ランキング」)

 

このように、不動産会社で得意とする物件が違うため、依頼する不動産会社を間違えると、数百〜数千万円単位で損をする可能性があります。

 

例えば、「下馬(しもうま)」という、日大の三軒茶屋キャンパスが近くにある住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:251〜252万円/坪
  • 実際の取引価格:270〜410万円/坪

と、公示地価の約1.1〜1.6倍で取引されていました。

いずれも「第1種中高層住居専用地域」という、戸建てやマンションが建てられるエリアです。

 

【世田谷区下馬の公示地価】

世田谷区の公示地価

  • 三軒茶屋駅から850〜1,200mの距離、徒歩約10〜15分(1分=80m)
  • 761,000〜764,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =251〜252万円/坪

(参考:国土交通省 不動産情報ライブラリ)

 

【世田谷区下馬の土地取引】

世田谷区の土地取引

  • 三軒茶屋駅から徒歩12〜18分のエリアで、270〜410万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産情報ライブラリ)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など17都道府県を調査

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

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この記事を書いた人
ゴトウ

証券会社で12年間勤務。営業と店舗マーケティングに従事後、2018年から当サイト「イエ&ライフ」を運営しています。

不動産価格の動きの理解や今後の予想は、金融マーケットの知識があると理解しやすいため、読者のお役に立てるのではないかと、サイトを運営しています。

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