渋谷区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

渋谷区東京都

この記事では渋谷区の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)(※1)

 

 

1、渋谷区の公示地価・基準地価

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2023.1.1現在)NEW!

*基:基準地価(2022.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

 

所在地及び地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比2018年比
公)渋谷区恵比寿西2丁目20番1代官山(200)1003.25.2%46.9%
公)渋谷区上原1丁目1341番7代々木上原(380)379.54.5%17.0%
公)渋谷区恵比寿南3丁目123番6恵比寿(450)11554.5%25.0%
公)渋谷区代々木4丁目36番18初台(500)386.14.5%
公)渋谷区恵比寿1丁目12番13恵比寿(110)1405.84.4%26.0%
公)渋谷区広尾2丁目11番6広尾(600)471.94.4%18.2%
公)渋谷区恵比寿西1丁目10番16恵比寿(200)1983.34.3%23.9%
公)渋谷区上原2丁目1177番90外代々木上原(680)405.94.2%
公)渋谷区神宮前5丁目34番5渋谷(750)488.44.2%17.5%
公)渋谷区松濤2丁目14番30神泉(640)488.44.2%14.7%
公)渋谷区神宮前4丁目18番7表参道(330)735.94.2%20.5%
公)渋谷区代々木5丁目30番1参宮橋(650)514.84.0%
公)渋谷区元代々木町50番14代々木八幡(640)346.54.0%12.9%
公)渋谷区広尾3丁目67番9広尾(1100)435.63.9%21.1%
公)渋谷区千駄ケ谷1丁目26番6千駄ケ谷(290)442.23.9%14.5%
公)渋谷区千駄ケ谷5丁目12番6代々木(430)359.73.8%12.4%
公)渋谷区代々木2丁目20番5外新宿(560)541.23.8%21.5%
公)渋谷区恵比寿3丁目28番26恵比寿(900)452.13.8%21.2%
公)渋谷区渋谷4丁目3番5外表参道(500)544.53.8%15.4%
公)渋谷区千駄ケ谷3丁目26番12外北参道(200)5613.7%18.9%
公)渋谷区千駄ケ谷3丁目4番25北参道(400)478.53.6%21.8%
公)渋谷区東1丁目128番4渋谷(720)765.63.6%17.2%
公)渋谷区恵比寿4丁目15番1恵比寿(490)392.73.5%22.1%
公)渋谷区南平台町52番8渋谷(900)5943.4%17.6%
公)渋谷区大山町1067番41外代々木上原(510)399.33.4%12.0%
公)渋谷区恵比寿西2丁目12番18外代官山(420)504.93.4%15.9%
公)渋谷区神泉町5番11神泉(120)319.13.3%12.4%
公)渋谷区松濤1丁目26番37外渋谷(960)633.63.2%19.3%
公)渋谷区神宮前3丁目38番8外苑前(530)1069.23.2%21.8%
公)渋谷区宇田川町86番7渋谷(240)54123.1%26.2%
公)渋谷区桜丘町15番6外渋谷(340)775.53.1%18.7%
公)渋谷区本町1丁目9番13初台(400)240.93.0%12.7%
公)渋谷区東3丁目67番2恵比寿(600)313.52.9%11.8%
公)渋谷区代々木1丁目57番6代々木(150)1531.22.9%16.0%
公)渋谷区笹塚1丁目12番4笹塚(400)240.92.8%12.5%
公)渋谷区渋谷2丁目6番9外渋谷(650)735.92.8%12.6%
公)渋谷区神南1丁目39番3渋谷(640)1966.82.8%12.5%
公)渋谷区初台2丁目8番14初台(750)325.42.7%14.0%
公)渋谷区道玄坂1丁目16番18渋谷(230)18812.7%8.6%
公)渋谷区初台1丁目49番12初台(130)752.42.7%20.0%
公)渋谷区代々木1丁目55番23代々木(180)884.42.7%14.5%
公)渋谷区道玄坂2丁目213番渋谷(300)53462.5%29.6%
公)渋谷区宇田川町77番14外渋谷(150)94052.5%19.7%
公)渋谷区渋谷2丁目9番3渋谷(600)2174.72.5%29.2%
公)渋谷区渋谷3丁目9番1渋谷(350)28052.4%
公)渋谷区神宮前3丁目5番44表参道(400)854.72.4%20.5%
公)渋谷区渋谷1丁目14番10渋谷(200)42902.4%23.8%
公)渋谷区神南1丁目37番5渋谷(520)722.72.3%11.2%
公)渋谷区神山町7番9渋谷(840)438.92.3%12.7%
公)渋谷区道玄坂2丁目36番10渋谷(200)73922.3%23.8%
公)渋谷区上原2丁目1140番86外代々木上原(400)485.12.1%10.5%
公)渋谷区円山町31番1外神泉(320)488.42.1%8.0%
公)渋谷区笹塚2丁目44番3笹塚(310)356.41.9%8.2%
公)渋谷区代々木2丁目11番13外新宿(400)32341.8%17.5%
公)渋谷区代々木4丁目10番13参宮橋(130)412.51.6%9.6%
公)渋谷区神宮前1丁目13番5原宿(190)66001.5%20.5%
公)渋谷区神宮前4丁目26番43外明治神宮前(150)89101.5%26.2%
公)渋谷区上原2丁目1186番22駒場東大前(700)448.81.5%10.6%
公)渋谷区神宮前1丁目6番15原宿(240)3148.21.5%20.8%
基)渋谷区千駄ケ谷一丁目26番6千駄ケ谷(290)4293.2%8.3%
基)渋谷区恵比寿南二丁目7番10恵比寿(400)442.23.1%13.6%
基)渋谷区神宮前三丁目13番13表参道(590)554.43.1%
基)渋谷区富ケ谷一丁目1475番4代々木公園(550)339.93.0%10.8%
基)渋谷区猿楽町18番29代官山(480)485.12.8%12.2%
基)渋谷区代々木三丁目6番5南新宿(500)366.32.8%11.0%
基)渋谷区西原三丁目41番11代々木上原(250)369.62.8%9.8%
基)渋谷区渋谷三丁目20番19渋谷(1)1765.52.7%20.2%
基)渋谷区東一丁目26番1渋谷(810)379.52.7%10.6%
基)渋谷区大山町1067番41外代々木上原(510)3962.6%10.1%
基)渋谷区本町一丁目9番13初台(400)238.62.6%9.5%
基)渋谷区恵比寿一丁目12番13恵比寿(110)1366.22.0%15.6%
基)渋谷区広尾五丁目21番2広尾(180)6271.6%10.5%
基)渋谷区西原三丁目2番9外代々木上原(220)435.61.5%9.1%
基)渋谷区千駄ケ谷五丁目32番5外新宿(430)2517.91.5%12.2%
基)渋谷区円山町86番2外神泉(80)471.91.4%5.9%
基)渋谷区初台一丁目38番10外初台(1)478.51.4%11.5%
基)渋谷区幡ケ谷二丁目19番28幡ヶ谷(250)485.11.4%8.9%
基)渋谷区富ケ谷一丁目1553番9外代々木公園(80)511.51.3%6.2%
基)渋谷区渋谷二丁目9番3渋谷(600)21451.1%17.5%
基)渋谷区神宮前六丁目7番10明治神宮前(300)1927.21.0%
基)渋谷区神宮前六丁目18番10外明治神宮前(400)27061.0%
基)渋谷区宇田川町83番4外渋谷(450)33991.0%
基)渋谷区道玄坂一丁目29番14渋谷(570)1801.80.9%11.4%
基)渋谷区神南一丁目10番2外渋谷(250)50490.7%18.6%
基)渋谷区道玄坂二丁目213番渋谷(300)52470.6%22.3%
基)渋谷区代々木一丁目44番1代々木(320)537.90.6%10.9%
基)渋谷区渋谷三丁目6番14渋谷(340)2065.80.5%18.3%

 

途中ですが、この記事の説明を

どうも、このサイトの運営者のゴトウです。

この記事では、「あなたの(気になっている)不動産が、これからどうなるのか?」が分かるように、解説をしていきます。

 

とても不思議に思うのですが、

不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、

参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか?

 

例えば、年に3回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。

ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、1番大きく上昇した場所ぐらいです。

 

もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。

これでは、あなたの(気になっている)不動産が、これから上がるのか?下がるのか?の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。

最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた(もっといい物件を探せた)のに、、、なんてことも。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。

そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。

 

それでは参りましょう。

 

2、渋谷区の土地価格の動き

渋谷区の土地価格は、この1年間で、住宅地で+3.8%、商業地で+2.6%と、大きく上昇しました。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で+17.6%。商業地で+18.4%でした。

 

渋谷区の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤紫(+50%以上)>ピンク色(+30〜49.9%)>オレンジ色(+10〜29.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

渋谷駅、参宮橋駅、笹塚駅などの駅周辺の商業地では、あまり上昇していません(緑色のマーク)が、それ以外の主に住宅地のエリアは5年で10%以上の上昇をしていました。

新型コロナで店舗の売上減少・閉店などがあったため、このような状況となったのでしょう。

ですが、駅近の商業地でも、昨年あたりから回復してきているようです。

 

なぜ、これほど上昇し続けているのか?

理由は大きく2つあります。

①金利が低下して、高い物件が買えるようになった

そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、1%以上も下落したのです。

 

住宅ローンの金利推移

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。

新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに7割以上が変動金利を選ぶようになっています。

 

変動金利の利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。

 

アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済(ふらっと35)で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。

ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。

 

月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか?

月10万円の返済で、いくらの物件が買えるか?

 

今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、2人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。

東京23区では、新築マンションが8,000万円を超えていますが、このような事情があるからなんですね。

 

②富裕層や海外投資家がマンション購入を増やしている

2つ目が、富裕層や海外投資家によるマンション購入が続いているためです。

アベノミクスが始まって以降の10年間、ずっと株高が続いているため、国内外の富裕層・投資家の資産が増えたため、その一部が不動産市場に流れているのです。

 

実際、渋谷区を含めた城西地区のマンション価格と株価は、似たような動きをしています。

 

城西地区のマンション価格と日経平均株価

(参考:東日本不動産流通機構yahoo finance

 

日本の金融資産の多くは、お金の使い道が少ない70代以上が保有していますから、株価が上昇して儲かってくると、相続税の節税対策に中古マンションへとお金が流れます。

渋谷区のマンションは、換金もしやすく、上層階ほど価格が高く節税効果が高いため、人気が集中し、マンション価格の上昇につながりやすいわけです。

 

ただし、経済状況は、決してコロナ前まで回復していないため、商業施設やオフィスの売り上げはあまり良くありません。

そのため、高層マンションが建っているエリアや、住宅地では上昇率が高いものの、オフィス街や商業エリアが集中する新宿駅の周辺では、あまり上がっていないわけですね。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、渋谷区の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)そろそろ金利が上がりそう

日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、7割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。

 

ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか?

実は、10年〜30年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。

 

国際金利推移 202306

(参考:財務省

 

これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと35などの固定金利は上昇を始めています。

 

なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。

例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、1年間で5%も引き上げました。

ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約1年間で3.5%も引き上げています。

 

その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。

アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅(-1.7%)がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。

(参考:NHK 2023.5.19「アメリカ 4月の中古住宅価格 下落幅 約11年ぶりの大きさに」)

 

欧州連合(EU)域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇(=金利の上昇)が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。

EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。

(参考:日経新聞 2023.4.14「[FT]欧州住宅価格、四半期で15年以来の下落 ブームに幕」)

 

金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。

ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。

(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)

 

そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。

これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。

(参考:野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定(日銀金融政策決定会合)」)

 

これによって、期間10年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと35などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。

 

変動金利が上がる可能性は?

今回の事実上の利上げは、期間10年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。

ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。

 

というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。

長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。

 

なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。

(参考:野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定(日銀金融政策決定会合)」)

 

もし、今回の利上げでも、現在の年率3%の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

なお、すでに変動金利で組んでいる人については、5年ルールという、当初5年間は、返済額が固定(ただし、増えた利息はあとで支払う)というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。

 

しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。

 

(2)これから渋谷区の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した渋谷区の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約6,900人増加するそうです。

 

渋谷区の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかし、足元の状況を見ると、不動産価格が上がりすぎたため、子育て世帯は渋谷区外に引っ越していました。

 

(青い線)15~29歳の若い世代以外は、渋谷区から出て行っている

*転入超過数=引っ越して来た人 ー 出て行った人

渋谷区の年代別の転入超過数

(参考:総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告)

 

そのため、現在の不動産価格は、一部の高年収世帯や投資家、富裕層頼みであり、株価の下落や、金利の上昇などが起こると、大きく影響を受けてしまうでしょう。

 

結論:売るなら?買うなら?

以上のことから、渋谷区の土地価格は、

  • 渋谷区の不動産は、金利の低下や、株高を追い風に、主に富裕層や海外投資家による購入によって上昇している
  • そのため、学生や単身世帯は渋谷区内に来ているものの、子育て世帯では、区外への引っ越しが増えている
  • 今後の不動産価格は、富裕層や海外投資家の依存度が高くなっており、株安や金利上昇による影響を受けやすくなっている

と言えるでしょう。

 

買うなら:低金利なのでチャンスだけれど、、、

本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。

なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか?

 

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売るなら:金融市場が安定しているうちに

渋谷区の土地価格は、低金利や株高などを追い風に上昇を続けてきましたが、あまりに上がりすぎたことから、子育て世代の脱出が始まっています。

 

そのため、海外投資家や富裕層、共働きの高年収世帯が買わなくなると、買い手がつきにくくなりますし、売却には時間もかかるため、金融市場が崩れないうちに売却を考えた方がいいでしょう。

特に、物価上昇はまだまだ続きそうですし、海外の不動産市場は崩れてきていますので、注意が必要です。

 

こんなに違うの?公示地価と実勢価格

この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。

 

例えば、「上原(うえはら)」という、代々木上原駅の南側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:353万円/坪
  • 実際の取引価格:450〜500万円/坪

と、公示地価の約1.3〜1.4倍で取引されていました。

 

どちらも「第二種中高層住居専用地域」と呼ばれる、高いマンションが立ち並ぶような、同じような街並みのエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【渋谷区上原の公示地価】

渋谷区の公示地価

  • 代々木上原駅から380mの距離、徒歩約5分(1分=80m)
  • 1,070,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =353万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【渋谷区上原の土地取引】

渋谷区の土地取引

  • 上原駅から徒歩4〜6分のエリアで、450〜500万円/坪で取引されている
  • この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、

  1. どれだけの評価額になるのか?
  2. どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?

を知ることができます。

 

そんな時に便利なのが、1度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある2つをご紹介します。

 

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