渋谷区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

渋谷区 東京都

この記事では渋谷区の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)

 

 

1、渋谷区の公示地価・基準地価

(1)公示地価(2023.1.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
渋谷区恵比寿西2-20-7代官山(200)1003.25.2%46.9%
渋谷区上原1-18-2代々木上原(380)379.54.5%17.0%
渋谷区恵比寿南3-2-17恵比寿(450)11554.5%25.0%
渋谷区代々木4-36-7初台(500)386.14.5%
渋谷区恵比寿1-11-2恵比寿(110)1405.84.4%26.0%
渋谷区広尾2-12-13広尾(600)471.94.4%18.2%
渋谷区恵比寿西1-10-8恵比寿(200)1983.34.3%23.9%
渋谷区上原2-10-6代々木上原(680)405.94.2%
渋谷区神宮前5-34-3渋谷(750)488.44.2%17.5%
渋谷区松濤2-3-2神泉(640)488.44.2%14.7%
渋谷区神宮前4-18-7表参道(330)735.94.2%20.5%
渋谷区代々木5-30-1参宮橋(650)514.84.0%
渋谷区元代々木町50-19代々木八幡(640)346.54.0%12.9%
渋谷区広尾3-16-7広尾(1100)435.63.9%21.1%
渋谷区千駄ヶ谷1-26-11千駄ケ谷(290)442.23.9%14.5%
渋谷区千駄ヶ谷5-12-17代々木(430)359.73.8%12.4%
渋谷区代々木2-20-12新宿(560)541.23.8%21.5%
渋谷区恵比寿3-21-2恵比寿(900)452.13.8%21.2%
渋谷区渋谷4-2-23表参道(500)544.53.8%15.4%
渋谷区千駄ヶ谷3-26-5北参道(200)5613.7%18.9%
渋谷区千駄ヶ谷3-4-24北参道(400)478.53.6%21.8%
渋谷区東1-27-9渋谷(720)765.63.6%17.2%
渋谷区恵比寿4-22-2恵比寿(490)392.73.5%22.1%
渋谷区南平台町19-18渋谷(900)5943.4%17.6%
渋谷区大山町34-9代々木上原(510)399.33.4%12.0%
渋谷区恵比寿西2-12-6代官山(420)504.93.4%15.9%
渋谷区神泉町14-2神泉(120)319.13.3%12.4%
渋谷区松濤1-13-7渋谷(960)633.63.2%19.3%
渋谷区神宮前3-38-8外苑前(530)1069.23.2%21.8%
渋谷区宇田川町25-5渋谷(240)54123.1%26.2%
渋谷区桜丘町14-6渋谷(340)775.53.1%18.7%
渋谷区本町1-9-12初台(400)240.93.0%12.7%
渋谷区東3-7-11恵比寿(600)313.52.9%11.8%
渋谷区代々木1-57-4代々木(150)1531.22.9%16.0%
渋谷区笹塚1-12-17笹塚(400)240.92.8%12.5%
渋谷区渋谷2-6-12渋谷(650)735.92.8%12.6%
渋谷区神南1-15-8渋谷(640)1966.82.8%12.5%
渋谷区初台2-8-6初台(750)325.42.7%14.0%
渋谷区初台1-49-1初台(130)752.42.7%20.0%
渋谷区道玄坂1-6-3渋谷(230)18812.7%8.6%
渋谷区代々木1-55-4代々木(180)884.42.7%14.5%
渋谷区道玄坂2-29-19渋谷(300)53462.5%29.6%
渋谷区宇田川町23-3渋谷(150)94052.5%19.7%
渋谷区渋谷2-9-9渋谷(600)2174.72.5%29.2%
渋谷区渋谷3-9-9渋谷(350)28052.4%
渋谷区神宮前3-5-2表参道(400)854.72.4%20.5%
渋谷区渋谷1-14-16渋谷(200)42902.4%23.8%
渋谷区神南1-17-3渋谷(520)722.72.3%11.2%
渋谷区神山町16-4渋谷(840)438.92.3%12.7%
渋谷区道玄坂2-6-17渋谷(200)73922.3%23.8%
渋谷区上原2-4-8代々木上原(400)485.12.1%10.5%
渋谷区円山町1-12神泉(320)488.42.1%8.0%
渋谷区笹塚2-44-5笹塚(310)356.41.9%8.2%
渋谷区代々木2-11-15新宿(400)32341.8%17.5%
渋谷区代々木4-10-10参宮橋(130)412.51.6%9.6%
渋谷区神宮前1-13-11原宿(190)66001.5%20.5%
渋谷区神宮前4-26-18明治神宮前(150)89101.5%26.2%
渋谷区上原2-29-7駒場東大前(700)448.81.5%10.6%
渋谷区神宮前1丁目6番15原宿(240)3148.21.5%20.8%

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
渋谷区渋谷3-29-20渋谷( 1)18816.5%28.1%
渋谷区恵比寿1-11-2恵比寿( 110)14526.3%22.9%
渋谷区道玄坂2-29-19渋谷( 300)55115.0%28.5%
渋谷区富ヶ谷1-23-2代々木公園( 550)356.44.9%16.1%
渋谷区千駄ヶ谷5-32-10新宿( 430)26404.8%17.6%
渋谷区渋谷2-9-9渋谷( 600)2247.34.8%23.1%
渋谷区道玄坂1-19-12渋谷( 570)1887.64.8%16.7%
渋谷区神宮前3-13-13表参道( 590)580.84.8%
渋谷区千駄ヶ谷1-26-11千駄ケ谷( 290)448.84.6%13.3%
渋谷区西原3-2-5代々木上原( 220)455.44.5%14.0%
渋谷区神宮前6-18-13明治神宮前( 400)2828.14.5%
渋谷区代々木3-6-4南新宿( 500)382.84.5%16.0%
渋谷区恵比寿南二丁目7番10恵比寿( 400)4624.5%18.6%
渋谷区東1-5-10渋谷( 810)3964.3%15.4%
渋谷区代々木1-44-12代々木( 320)5614.3%15.6%
渋谷区広尾5-16-1広尾( 180)653.44.2%15.1%
渋谷区円山町22-16神泉( 80)491.74.2%10.4%
渋谷区初台1-38-11初台( 1)498.34.1%16.2%
渋谷区猿楽町15-3代官山( 480)504.94.1%16.8%
渋谷区幡ヶ谷2-19-4幡ヶ谷( 250)504.94.1%13.3%
渋谷区渋谷3-6-2渋谷( 340)2148.34.0%23.1%
渋谷区神南1-22-8渋谷( 250)52473.9%23.3%
渋谷区宇田川町31-1渋谷( 450)35313.9%
渋谷区富ヶ谷1-51-4代々木公園( 80)531.33.9%10.3%
渋谷区神宮前6-7-3明治神宮前( 300)1996.53.6%
渋谷区西原3-41-7代々木上原( 250)382.83.6%13.7%
渋谷区本町1-9-12初台( 400)246.83.5%13.3%
渋谷区大山町34-9代々木上原( 510)405.92.5%12.8%

 

ご自分の不動産の正確な価格を知りたい方へ

渋谷区の不動産は、価格が高いこともあって、国が出している公示地価や基準地価と、実際の取引価格では、価格に大きな開きがあるので注意が必要です。

 

例えば、「本町(うえはら)」という、初台駅の北側に広がるエリアがあります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:241万円/坪
  • 実際の取引価格:350〜460万円/坪

と、公示地価の約1.5〜1.9倍で取引されていました。

 

【渋谷区本町の公示地価】

渋谷区の公示地価 2023年

  • 初台駅から400mの距離、徒歩約5分(1分=80m)
  • 730,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =241万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【渋谷区本町の土地取引】

渋谷区の土地取引 2023年

  • 初台駅から徒歩6〜11分のエリアで、130〜460万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、渋谷区内の公示地価と実際の土地取引を調べてみたのですが、やはりかなりの価格差があることがわかりました。

 

渋谷区の土地価格と公示地価の比較

*期間:2022年7月~2023年6月までの1年間、公示地価は2023年1月1日現在

*比較内容:最寄駅から徒歩10分以内の、同じ地区名の公示地価と実際に取引された土地価格を比較

*倍率:「実際の取引価格が、公示地価の何倍か?」を表す

*単位:万円/坪

 

地区名最寄駅用途区分取引坪単価(最大)取引坪単価(最小)公示地価倍率
神南渋谷商業290007234倍
渋谷表参道2中専170005453.1倍
恵比寿恵比寿商業2800014062倍
神宮前表参道近商84008551倍
桜丘町渋谷商業140007761.8倍
神泉町神泉1住居7505503191.7〜2.4倍
松濤神泉1低専72004881.5倍
本町初台1住居4603502411.5〜1.9倍
初台初台1住居41003251.3倍
笹塚笹塚2中専28002411.2倍
神宮前表参道1中専90007361.2倍
上原代々木上原2中専32003800.8倍

 

実際の価格を知りたいのなら、一括査定

このように、同じ地域でも、かなり価格に開きが出るので、もし、なるべく正確な価格を知りたいのであれば、「一括査定」をオススメします。

 

一括査定は、過去の取引情報に基づいて、各社が評価額を出してくるため、査定内容から、そのエリア・物件に強みのある会社を探すこともできます。

査定サービスはいくつもありますが、参加企業がどこかで、大きく2つに分かれます。ここでは、代表的な2つのサービスをご紹介します。

 

【PR】すまいValue(大手に依頼したいなら)

こちらの「すまいValue(バリュー)」は、国内の取引実績の多い大手6社に、無料で査定を依頼することができます。

 

すまいバリュー 202312

 

三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブル、野村の仲介の4社は、こちらのサービスにだけ参加しています。

そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。

 

すまいValueで査定するならこちら

 

 

【PR】イエウール(地元企業も参加)

不動産の取引は、地域性が強いため、地元企業の方が取引情報を多く持っているケースもあります。

その中でも、こちらのイエウールは、地元企業だけでなく、そこそこの大手企業も参加しているサービスなので、大手と地元のどちらの査定内容も比べてみたい人におすすめです。

 

一括査定の比較_大手の参加状況

 

無料で使えますので、1度調べてみてはいかがでしょうか?

 

あなたの不動産の評価額を調べるならこちら

 

 

2、渋谷区の土地価格の動き

渋谷区の土地価格は、この1年間で、住宅地で+3.8%、商業地で+2.6%と、大きく上昇しました。

また、アベノミクスで不動産・株価が上昇し始めた2013年から2023年までの10年間で見ると、住宅地で+38.3%、商業地で+63.4%でした。

この10年でかなり上昇していることが分かりますね。

 

渋谷区の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

10年間の変化率(2013→2023年)

変化率:赤紫(+100%以上)>ピンク色(+50〜99.9%)>オレンジ色(+10〜49.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

赤紫のエリアは10年で2倍以上、ピンク色のエリアは、1.5〜2倍の上昇率となっています。

特に大きく上昇したのは、渋谷駅の周辺ですね。外国人観光客が増えたことで、商業地が大きく上昇しました。

 

また、新宿駅や渋谷駅、原宿駅などの山手線沿いの駅近エリアほど、大きく上昇してきました。

また、代々木八幡駅や笹塚駅などの住宅地が多いエリアでも、3割前後の上昇率となっています。

 

なぜ、住宅地での上昇が目立つのか?

これほど大きく上昇してきた最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年以降、住宅ローン金利が下がったことで、同じ返済額でも、多くの借り入れができるようになったのです。

 

住宅ローン金利の推移 2023年11月

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

具体的にどれぐらいかというと、月10万円、期間35年で計算した場合に、フラット35は、約3,478万円借りることができました。

2012年末から比較すると、約500万円多く借りられるようになった計算です。

 

月10万円の返済で、いくらの物件が買えるのか?

月10万円の返済での、借入可能額

*変動金利①:住信SBIネット新生銀行、変動金利②:SBI新生銀行

(参考:ARUHISBI新生銀行

 

ですが、固定金利は2020年ごろをピークに、少しずつ金利が上がり始めています。

反対に、変動金利は下がっており、ネット銀行で借りた場合には、月々10万円の返済で、約4,000万円借りられるようになっているのです。

フラット35と比べると、その差は約1,000万円にもなります。

 

このような結果、変動金利を利用する人が増えています。2013年ごろは4割前後だったのが、現在は7割以上に増加しているのです。

 

変動金利の利用率 2012年〜23年

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

そのため、値上げがあっても、十分に応じられる人が多く、土地価格が上がりやすくなっていたのです。

 

株高で、投資家が駅近のマンションを購入

また、駅周辺ほど上昇率が高いのは、投資家や富裕層が、駅近のマンションを購入していたからです。

アベノミクスが始まって以降の10年間、ずっと株高が続いているため、国内外の富裕層・投資家の資産が増えて、その一部が不動産市場に流れているのです。

 

実際、城西地区(渋谷、新宿、杉並、中野)のマンション価格と株価は、かなり似たような動きをしています。

 

城西地区の中古マンション価格と日経平均

(参考:東日本不動産流通機構yahoo finance

 

特に、渋谷区というエリアの人気の高さから、

  • 換金がしやすいため、REIT(不動産投資信託)などの金融商品にも組み入れられやすい
  • 上層階ほど価格が高く、相続税の節税効果が高い
  • 海外の富裕層の居住拠点としても使われやすい

といった理由で、投資対象になります。そのため、マンション価格の上昇につながりやすいわけです。

 

ただし、経済状況は、決してコロナ前まで回復していないため、商業施設やオフィスの売り上げはあまり良くありません。

そのため、高層マンションが建っているエリアや、住宅地では上昇率が高いものの、オフィス街や商業エリアが集中する渋谷駅の周辺では、あまり上がっていないわけですね。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、渋谷区の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう

低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。

すでにフラット35などの長期固定の住宅ローンは金利が上がってきていますが、変動金利もそろそろ上昇に転じてきそうなのです。

 

住宅ローン金利の推移 2023年11月

(参考:ARUHI、住信SBIネット銀行、SBI新生銀行)

 

なぜ金利が上がってきているのか?、というと、物価が上がってきているからです。

戦争によって、海外から安い商品が入りにくくなり、円安が進んだことで、さらに物価が上昇しているのです。

 

日本の消費者物価指数と政策金利

(参考:財務省総務省統計局

 

この物価上昇をおさえるためには、消費を減らさないといけません。

そのため、日銀は、まず10年国債などの金利を引き上げました。これによって、フラット35などの固定金利のローンが影響を受けています。

ですが、物価上昇は止まらず、前年比で3%前後の上昇を続けています。

 

そのため、現在マイナス0.1%のままである政策金利も引き上げると見られています。

昨年12月に日銀で行われた会議では、マイナス金利の解除について話し合われています。

 

複数の委員は、マイナス金利の解除やイールドカーブコントロール(長短金利操作、YCC)政策の枠組みを解除後も「当面は大幅な金融緩和を継続していく可能性が高い」と言及。

(参考:ブルームバーグ「正常化見据え議論開始、マイナス金利後も緩和継続-12月日銀会合」)

 

上の記事の中で、「マイナス金利政策の解除」という言葉が出ていますが、これによって、変動金利の住宅ローンも上がることになります。

 

高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい

変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している大都市圏の駅近マンションです。

というのも、新築・中古マンションの購入者の7〜8割が、変動金利を利用しているからです。

 

新築・中古マンションの変動金利利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

今までは、ネット銀行で申し込めば、0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。

異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も1%前後でした。そのため、今後数年かけて、1%前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

 

(2)これから渋谷区の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した渋谷区の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約1.3万人増加するそうです。

 

渋谷区の人口は、これから10年間で約1.3万人増える

渋谷区の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかし、新型コロナがあった2020年以降は、15〜29歳の若い年代と外国人以外は、渋谷区外へと引っ越しが増えています。

 

若い世代と外国人以外は、渋谷区外へと引っ越している

*転入超過数=引っ越して来た人 ー 出て行った人

渋谷区の年代別の転入超過数

(参考:総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告)

 

そのため、現在の不動産価格は、若い世代の賃貸需要と、一部の高年収世帯や投資家、富裕層頼みになりつつあります。

特に、高層マンションについては、株価の下落が起こると、大きく影響を受けてしまうでしょう。

 

結論:売るなら?買うなら?

以上のことから、渋谷区の土地価格は、

  • 渋谷区の不動産は、①人口増加による家賃上昇と、②株高による富裕層や海外投資家の購入、によって上昇している
  • そのため、若い世代を除いて、区外への引っ越しが増えている
  • 今後も若い世代の人口流入は増えそうなので、住宅地は安定しそうだが、高層マンションは株価次第なので注意が必要

と言えるでしょう。

 

買うなら:価格がかなり上がっているので、物件選びは慎重に

渋谷区の不動産価格は、株価も高く、人口も増加傾向にあるため、上昇していく可能性が高いでしょう。

 

さらに、今後は金利上昇リスクもあり、建築費も上昇傾向にあります。

そのため、不動産の購入コストは上がっていくため、物件選びは慎重に行う必要がありそうです。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

【PR】タウンライフ

こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国250社以上の不動産会社が、非公開物件や、値下げ情報を教えてくれます。

 

タウンライフ不動産売買

 

無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか?

 

タウンライフの詳細はこちら

 

 

売るなら:戸建てとマンションとで、注意すべきポイントが違う

渋谷区の不動産価格は、駅近のマンションや高級住宅地は、株価の影響が大きく、それ以外の戸建てエリアでは、賃貸需要の増加による影響が大きいです。

 

注意すべきは、子育て世帯の脱出が増えている点でしょう。

一般世帯の持ち家を持つハードルが、かなり上がっていると考えられますから、高値の売却に苦戦するエリアが出てくるかもしれません。

また、駅近のマンションや高級住宅地は、金融市場の動きに注意が必要です。

 

まずは価格を知りたいのなら、一括査定

売るかどうか迷われていて、「評価額が高ければ売りたい」という人もいるでしょう。

 

そんな人にとって、便利なサービスが「一括査定」です。

一度の登録で、複数社から無料で査定額を教えてもらえるサービスです。

 

査定は、過去の取引情報に基づいて、各社が評価額を出してくるため、査定内容から、そのエリア・物件に強みのある会社を探すこともできます。

査定サービスはいくつもありますが、参加企業がどこかで、大きく2つに分かれます。ここでは、代表的な2つのサービスをご紹介します。

 

【PR】すまいValue(大手に依頼したいなら)

こちらの「すまいValue(バリュー)」は、国内の取引実績の多い大手6社に、無料で査定を依頼することができます。

 

すまいバリュー 202312

 

三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブル、野村の仲介の4社は、こちらのサービスにだけ参加しています。

そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。

 

すまいValueで査定するならこちら

 

 

【PR】イエウール(地元企業も参加)

不動産の取引は、地域性が強いため、地元企業の方が取引情報を多く持っているケースもあります。

その中でも、こちらのイエウールは、地元企業だけでなく、そこそこの大手企業も参加しているサービスなので、大手と地元のどちらの査定内容も比べてみたい人におすすめです。

 

一括査定の比較_大手の参加状況

 

無料で使えますので、1度調べてみてはいかがでしょうか?

 

あなたの不動産の評価額を調べるならこちら

 

 

コメント