四国中央市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

四国中央市 愛媛県

(画像出典:wikimedia commons studio IRONY, 大王製紙 2010)

 

この記事では四国中央市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)

 

 

1、四国中央市の公示地価、基準地価

(1)公示地価(2023.1.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
四国中央市三島中央1丁目字陣屋2328番伊予三島(1200)10.3-0.3%-1.0%
四国中央市下柏町字彦助屋敷233番5伊予三島(2300)17.7-0.4%-2.2%
四国中央市妻鳥町字金津子1743番4川之江(3500)18.8-0.5%0.0%
四国中央市金生町下分字馬木1209番3川之江(2200)18.2-0.5%
四国中央市川之江町字松之本2451番2川之江(550)18.6-0.7%-2.2%
四国中央市三島中央5-9-12伊予三島(240)18.6-0.7%-2.6%
四国中央市金生町下分字田中993番1川之江(1900)22.8-0.7%-5.9%
四国中央市豊岡町長田字小川原1024番5伊予寒川(2900)7.2-0.9%-6.4%
四国中央市土居町土居301番4伊予土居(1200)6.4-1.0%-6.7%
四国中央市下柏町字九郎左エ門渕西713番1伊予三島(2600)27.4-1.1%-6.4%
四国中央市土居町小林1218番伊予土居(920)5.6-1.2%-7.6%
四国中央市土居町小林1184番1伊予土居(920)11.1-1.2%
四国中央市川之江町字下川原1815番3外川之江(240)17.1-1.3%

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
四国中央市川之江町4087番19川之江( 1900)7.30.0%-1.3%
四国中央市中之庄町字浜之前1699番伊予三島( 1400)6.80.0%-1.4%
四国中央市寒川町字大門4765番31伊予寒川( 1200)60.0%-1.6%
四国中央市土居町津根3587番1赤星( 1100)6.40.0%-3.5%
四国中央市下柏町字彦助屋敷233番5伊予三島( 2300)17.7-0.2%-2.0%
四国中央市寒川町字江ノ元960番6外1筆伊予寒川( 1700)11.1-0.3%
四国中央市妻鳥町字竹屋敷939番6川之江( 2800)16.7-0.4%-2.7%
四国中央市三島宮川4-1-24伊予三島( 620)21-0.5%
四国中央市土居町津根2445番5赤星( 510)6.6-0.5%-3.8%
四国中央市中曽根町字溝又1453番14伊予三島( 890)16.9-0.6%-3.2%
四国中央市中之庄町字宮ノ上618番5伊予三島( 950)16-0.6%-3.6%
四国中央市上柏町字柳ノ内147番8伊予三島( 2200)15.5-0.6%-3.3%
四国中央市金生町山田井乙10番35川之江( 2200)14.9-0.7%-4.0%
四国中央市中曽根町字井垣340番5伊予三島( 1500)24.8-0.7%-5.4%
四国中央市新宮町馬立4571番川之江( 18000)1.9-0.8%-4.7%
四国中央市川之江町字農人町北側1558番1川之江( 400)15.3-0.9%-4.5%
四国中央市上分町字町西646番川之江( 3900)14.4-0.9%-4.6%
四国中央市土居町北野甲1619番1関川( 280)3.5-0.9%-7.0%
四国中央市妻鳥町字下井添1157番1外1筆川之江( 3000)24.3-1.1%-6.1%
四国中央市中之庄町字光明1266番8伊予三島( 1900)11.9-1.1%-6.2%
四国中央市金田町半田字下川地乙55番5川之江( 5500)10-1.3%-6.2%
四国中央市新宮町新宮17番5川之江( 15000)2.3-1.4%-10.4%
四国中央市土居町蕪崎961番伊予土居( 2500)4-1.6%

 

 

 

 

2、四国中央市の土地価格の動き

四国中央市の土地価格は、この1年間で、住宅地は-0.7%、商業地も-1.1%でした。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で-3.9%。商業地で-6.3%と、毎年のように下落が続いています。

 

四国中央市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが下がっているのか?上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤色(+10%以上)>オレンジ色(+5〜9.9%)>緑色(0〜 +4.9%)>青色(-0.1〜 -4.9%)>紺色(-5〜 -9.9%)>紫色(-10%以下)

 

特に大きな通り沿いの商業地や、西側のエリアで大きく下落しています。

車での移動が基本になっているため、「商業地>住宅地」という関係が崩れ、坪単価の高い商業地ほど下げているようです。

 

なぜ、四国中央市ではこれほど下げているのか?

最も大きな理由は、人口の減少です。

四国中央市では、2018〜23年の5年間で、約5,000人も減っているのです。

 

四国中央市の人口

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

少子高齢化によって減少しているということもありますが、進学する人が増えたことと、市内にいい就職先が少ないことが理由でしょう。

 

松山市への一極集中が進んでいる理由

2000年ごろから、愛媛県では公共事業がどんどん削られて行った結果、地方都市の仕事が激減し、土地価格も下落を始めました。

 

愛媛県の公共事業と公示地価

(参考:総務省統計局 「行政投資実績」)

 

その結果、愛媛県内では、松山市への経済の一極集中が進みました。

松山市であれば、県庁もありますし、テレビ局、新聞社、銀行や大企業の本社・支店など、地方都市にない機能が残っています。

また、外国人観光客が増えたこともあって、観光業や商業も盛り上がっています。

 

実際、市町村別の総所得金額(市民税の計算基準)を2012→22年の10年間で見てみると、松山市が、伸び率・増加額ともに突出していました。

(なお、四国中央市でも増えていますが、年金も含まれるので、年金受給者が増えるだけで、多少は増えます。ですが、松山市のような伸び率にはなりません)

 

愛媛県の総所得額 市町村別

(参考:総務省 「市町村税課税状況等の調」)

 

このような状況にあるため、四国中央市からは、人が出て行っています。

四国中央市の転入超過数(市外から引っ越してきた人 ー 出て行った人)を年代別に見てみると、増えているのは外国人労働者だけで、特に15〜29歳が出て行っていました。

 

四国中央市の年代別の転入超過数

(参考:総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告)

 

そのため、住宅の需要が全体的に減っており、土地価格の下落が止まらないわけですね。

 

3、これからどうなるのか?

四国中央市の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。

 

(1)これから四国中央市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した四国中央市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約1万人減少するそうです。

 

四国中央市の人口は、これから10年間で約1万人減る

四国中央市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 令和5年度人口推計)

 

さらに、家を購入する中心年代である30〜40代人口は、これから10年で約4,000人減る見通しです。

 

四国中央市の30〜40代は、これから10年間で約4,000人減る

四国中央市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 令和5年度人口推計)

 

つまり、これから10年で、今よりも2割以上も減るのです。

そのため、住宅需要はさらに減るでしょう。

 

(2)空き家がさらに増えていく

人口が減少傾向にある四国中央市では、空き家も問題になりつつあります。

四国中央市内に「未利用」の空き家は、2018年時点で約4,300戸、全体の9.9%が空き家となっています。10戸に1戸は空き家なのです。

 

四国中央市の空き家の内訳

(参考:国土交通省 平成30年 住宅・土地統計調査)

 

手入れがされていない空き家は、湿気がこもって家が傷みやすくなり、老朽化で周辺住民にも迷惑がかかるケースが増えています。

 

そのため、自治体でも、きちんと管理されていない空き家は、「特定空き家」として認定を行い、指導やペナルティが行われるようになりました。

 

特定空き家に対する自治体の対応

 

2023年12月から、空き家の規制がさらに強化

そして、2023年12月からは、さらに対策を強化しています。

「特定空き家(周囲に迷惑をかけている空き家)」になる前の、「管理不全空き家」に対しても、指導や勧告(固定資産税の特例を廃止→6倍になる)を行えるように法律が変わったのです。

 

空き家特措法の改正内容の一部

(参考:国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律(令和5年法律第50号)について」)

 

今までは、よほどひどい空き家でなければ、行政からの連絡が来ることもありませんでしたが、これからはその対象が広がり、ペナルティ(固定資産税の減免措置の撤回)も増えてくるでしょう。

そのため、今後はさらに空き家の売却が増えるものと予想されます。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、四国中央市の土地価格は、

  • 松山市への一極集中により、若い世代の人口流出が続いているため、買い手がつかず、土地価格の下落が続いている
  • 今後も若い世代がさらに減り、空き家は増える一方のため、さらに下落が進みそう

と言えるでしょう。

 

買うなら:待つよりも購入した方がお得

四国中央市の土地価格は、年々下落傾向にあるため、待てばまだ下がる可能性は十分にあります。

ですが、待つ間の家賃も考えると、土地価格の下落を待つよりも、今のうちに購入した方がトータルの費用は少なくなるでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:早めの準備を

四国中央市の土地価格は、さらなる人口減少と空き家の増加によって、今後は売却するのも難しくなる地域が増えていくでしょう。

そのため、売却を検討している方は、早めに準備を始めた方がいいと思います。

 

こんなに違うの?公示地価と実際の取引価格が違いすぎる

そうは言っても、いくらで売れそうなのか?がわからなければ、判断することもできませんよね。

しかも、公示地価と実際の取引価格は、かなり違う場合もあるので、注意が必要です。

 

例えば、四国中央市内に「妻鳥町(めんどりちょう)」という、道後公園駅の南側に広がる住宅地があります。

 

この妻鳥町の公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:19万円/坪
  • 実際の取引価格:6.7〜21万円/坪

と、公示地価の約0.3〜1.1倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、3倍の価格差があります。

 

【四国中央市妻鳥町の公示地価】

四国中央市の公示地価

  • 川之江駅から3,500mの距離、徒歩約44分(1分=80m)
  • 57,700円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =19万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【四国中央市妻鳥町の土地取引(過去2年間)】

四国中央市の土地取引

  • 川之江駅から徒歩30〜60分のエリアで、6.7〜21万円/坪で取引されている
  • 公示地価・実際の取引ともに「第1種中高層住居専用地域」という似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など17都道府県を調査

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

つまり、あなたの不動産が、思っていた以上に、数百万円〜数千万円高い可能性があるのです。

では、どうすれば、それがわかるのか?

 

答えは、不動産の一括査定です。

不動産は、その地域、または物件を多く手がける会社かどうかで、評価額が変わります。なので、多くの不動産会社が参加している一括査定を使うことで、評価額が高いかどうかがわかるんですね。

 

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特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が1番多く参加しているのでオススメです。

 

一括査定の比較_大手の参加状況

 

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※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。それぞれ、「イエウール(運営元 株式会社Speee)」「タウンライフ(運営元 タウンライフ株式会社)」の委託を受けて作成しております

 

 

 

 

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