志摩市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

志摩市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

志摩市三重県

(画像出典:wikimedia commons Alpsdake, 的矢湾大橋)

 

この記事では志摩市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、志摩市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)志摩市阿児町神明字中田992番70鵜方(1400)8.2-2.0%-20.8%
公)志摩市阿児町鵜方字屋敷垣内4064番鵜方(100)14.9-2.2%-21.1%
公)志摩市浜島町浜島字汐見成3354番鵜方(9000)5.3-1.8%-21.4%
公)志摩市阿児町鵜方字川向井3146番29鵜方(500)8.8-1.8%-21.4%
公)志摩市磯部町上之郷字上ノ里376番上之郷(150)4.3-2.2%-21.6%
基)志摩市阿児町鵜方字屋敷垣内1732番1近鉄鵜方(450)7.9-2.8%-22.3%
基)志摩市阿児町鵜方字瀬戸ノ田2009番4近鉄鵜方(300)8.9-2.5%-22.6%
公)志摩市浜島町迫子字宝地2520番29鵜方(5500)2.2-0.7%-23.3%
基)志摩市磯部町迫間字穂落前1802番近鉄志摩磯部(250)10.3-4.0%-24.2%
基)志摩市阿児町立神字南配1731番1外近鉄鵜方(6100)3.2-3.0%-24.2%
基)志摩市阿児町神明字寺川原764番154近鉄賢島(1400)3-3.2%-25.6%
基)志摩市大王町波切字山寺1939番8近鉄鵜方(9400)7.4-3.4%-25.7%
基)志摩市磯部町恵利原字東世古1555番近鉄上之郷(1000)3.2-4.0%-27.1%
公)志摩市浜島町浜島字目戸2846番鵜方(10000)7.7-3.3%-28.6%
公)志摩市志摩町布施田字根中377番鵜方(16000)3.8-2.5%-29.0%
基)志摩市志摩町和具字矢村281番外近鉄鵜方(18000)4.9-3.9%-29.0%
基)志摩市磯部町穴川字中街道1654番近鉄志摩磯部(450)6.2-4.1%-29.1%
基)志摩市大王町船越字浦口884番43近鉄鵜方(11000)3.7-3.4%-29.1%
基)志摩市浜島町浜島字出湯3119番近鉄鵜方(10000)5.8-3.8%-29.1%
基)志摩市大王町波切字今崎1272番3外近鉄鵜方(9000)5.5-4.0%-30.8%
公)志摩市志摩町和具字川辺900番1外鵜方(18000)8.4-3.1%-33.2%
公)志摩市大王町畔名字柿ノ木984番鵜方(7900)3.5-1.9%
公)志摩市志摩町片田字乙部2678番2鵜方(14000)2.8-3.4%
公)志摩市阿児町鵜方字小向井5106番鵜方(1000)9.5-2.0%
基)志摩市阿児町国府字上ノ東2974番近鉄鵜方(5300)3.7-3.4%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を整理してご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という、あなたにとって大事なことが書かれている記事が少ないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

普通の人が住んでいる、または買おうと思っている住宅地の話は、ほとんど見当たらないじゃないですか。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の

  • 満足できる取引ができた、という「自信」
  • 金銭的な「余裕」

にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・450以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか?についても考察しております。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の志摩市の土地価格の動き

この7年間で志摩市の土地価格を見ると、三重県の平均が9.2%下落したのに対して、マイナス23.4%とさらに大きく下げていました。

 

志摩市の公示地価の推移

 

2019年

2020年

2013比

志摩市

-2.6%

-2%

-23.4%

三重県

-1%

-0.7%

-9.2%

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

ほぼ全てのエリアで20%以上の下落をしており、全体的に厳しい状況となっていました。

 

なぜ志摩市では、これほど下げているのか?

理由は、2つあります。

 

①志摩市では、人口が減少している

最も大きな理由は、人口の減少です。

志摩市では、この7年間で約6,000人も減っていたのです。

 

志摩市の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

さらに、家を購入する中心年代である30〜40代の人口は、この7年間で約2,500人も減っていました。

 

志摩市の30〜40代人口の推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

若い世代が減れば、土地に対する需要も下がりますから、人気のない郊外のエリアほど、下げやすくなっているわけですね。

 

②農地の宅地化で、郊外の宅地の人気が低下

その理由は、農地の宅地化です。

実は、この10年で、三重県内の農地は、約5,100ヘクタール(ha)も減っているのです。

 

三重県の農地面積

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約51万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

 

例えば、志摩市役所の東側に「阿児町鵜方」地区がありますが、ここに数十戸単位の新興住宅地が作られています。

 

農地の宅地化によって、今ある住宅地の人気が低下

農地の宅地化

 

つまり、新しくできた住宅地を買う人はいても、古くからある住宅地を購入する人は少ないのです。

そのため、古くからある住宅地では、土地価格の下落が止まらないんですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

三重県内の住宅地でも、これから影響が広がっていく

三重県でも、3月7日まで緊急事態宣言によって、行動の自粛が要請されています。

具体的には、

  • 多人数での会食の自粛
  • 県境を越える移動の自粛
  • テレワークの推奨、出勤者を5割削減

などの要請が出されています。

(参考:三重県)

 

昨年の緊急事態宣言によって、主に商業地や、それまで人気のなかった郊外の住宅地において、土地価格に影響が広がっていました。

ですが、今後はさらにその影響が広がっていくものと予想されます。

 

ワクチン接種に時間がかかる

というのも、感染の収束までに、まだまだ時間がかかりそうだからです。

 

今年の6月ごろには調達の目処がつきつつあるワクチンですが、本当であれば数年かかる承認を1年程度まで早めているため、副作用を心配する人が多いと思われます。

実際、「コロナワクチンを接種したいか?」という質問に対して、すぐに接種したいと回答した人は1割程度で、多くの方が副作用などの影響を見極めた上で、接種を検討しているようです。

 

ワクチン接種のアンケート

(参考:「【新型コロナワクチン】6割以上の方が「すぐにではなく、いずれ接種したい」)

 

ということは、ワクチン接種による感染収束は、おそらく、来年以降になる可能性が高いのではないでしょうか。

 

イギリスでは、新種ウイルスも出てきた

現在イギリスで異なる種類のコロナウイルスが出てきており、3度目のロックダウンに入っています。

今回のロックダウンは、当初は4月までという見通しだったようですが、その予想を取り下げ、いつまで続くかわからない状況となっています。

(参考:ブルームバーグ「ジョンソン首相、3度目の英ロックダウンは夏まで継続も-罰則を強化」)

 

しかも、この新種のウイルスは、日本にもすでに入ってきているようですので、今準備されているワクチンで収束可能なのか不明です。

 

すでに赤字の企業はリストラモードへ

このような不透明な状況のため、赤字企業では、希望退職の募集が増えています。コロナ前の2019年は約1.1万人だったのが、1.8万人にまで増えています。

(参考:「上場企業「早期・希望退職」募集、20年は2.6倍に急増 コロナ禍で赤字リストラ目立つ」)

 

このことからも、今後は住宅の買い手が少しずつ減っていくことが予想されますので、よほど人気のエリアでなければ、土地価格は下落傾向に進みそうです。

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいます。

倒産した銀行に預けている預金は、1千万円までしか保護されないため(ペイオフと呼ばれる制度で、2005年に法律が作られました)、大混乱となります。

そのため、この低金利をいつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

 

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

(中略)

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

(参考:毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示 超低金利受け地銀7割が赤字・減益」)

 

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

 

また、銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇します(高い金利でないと、投資家が買いたがらなくなる)ので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、特に売却を考えている人は、金利上昇による不動産価格の下落に備えて、早めに準備をした方がいいでしょう。

 

 

(2)これから志摩市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した志摩市の人口の見通しによると、2020→30年までに約9,000人減少するそうです。

 

志摩市の人口は、2020→30年までに約9,000人減る

志摩市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかも、家を買う中心年代である30〜40代は、2020→30年までに約3,000人減る見通しです。

 

志摩市の30〜40代人口は、2020→30年までに約3,000人減少

志摩市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、家の買い手が今よりも3割近くも減るのです。

市内の多くの地域で、土地の買い手が減っていくことが予想されますので、土地価格の下落がさらに進みそうですね。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、志摩市の土地価格は、

  • 人口の減少と農地の宅地化によって、全域で下落している
  • 今後は、若い世代の人口がさらに減っていき、家を建てる人も減るので、買い手がつかないエリアも出てくる可能性が高い

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた志摩市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、「阿児町鵜方(あごちょううがた)」という住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:8.8万円/坪
  • 実際の取引価格:1.6〜12万円/坪

と、公示地価の0.2〜1.3倍で取引されていました。

 

【志摩市阿児町鵜方の公示地価】

志摩市の公示地価

  • 鵜方駅から500mの距離、徒歩約6分(1分=80m)
  • 26,800円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =8.8万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【志摩市阿児町鵜方の土地取引(過去2年間)】

志摩市の土地取引

  • 鵜方駅から徒歩5〜6分のエリアで、1.6〜12万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
三重県伊勢市御薗町高向9万円11〜13万円1.22〜1.44倍
三重県松阪市嬉野中川町10万円8〜16万円0.8〜1.6倍
三重県鈴鹿市江島台17万円24〜28万円1.41〜1.65倍
三重県名張市東町10.5万円16〜18万円1.52〜1.71倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県各務原市蘇原沢上町22万円20〜29万円0.91〜1.32倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
岐阜県可児市下恵土12.5万円3.2〜30万円0.26〜2.4倍
岐阜県高山市石浦町14万円4.4〜17万円0.31〜1.21倍
岐阜県関市鋳物師屋13.2万円5.2〜15万円0.39〜1.14倍
岐阜県中津川市昭和町12.5万円3.6〜17万円0.29〜1.36倍
岐阜県羽島市小熊町14.5万円16〜34万円1.1〜2.34倍
岐阜県土岐市泉町15.2万円16〜19万円1.05〜1.25倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

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参考データ

こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。

なお、回収率はどこの街でも1〜2割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。

 

志摩市の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
阿児町鵜方6200110鵜方5その他
阿児町鵜方7.8550230鵜方6その他
阿児町鵜方12870240鵜方6その他
阿児町鵜方11870250鵜方7その他
阿児町鵜方2500830鵜方10その他
阿児町鵜方12730210鵜方11その他
阿児町鵜方4.3430330鵜方14その他
阿児町鵜方1.814002000以上鵜方16その他
阿児町鵜方7.834001400鵜方19その他
阿児町鵜方0.53150940鵜方21その他
阿児町鵜方2.1150240鵜方23その他
阿児町鵜方0.1910170志摩横山6その他
阿児町甲賀3.1150160鵜方60-90分その他
阿児町甲賀0.3662570鵜方60-90分その他
阿児町甲賀1.255150志摩神明30-60分その他
阿児町国府0.93001100鵜方60-90分その他
阿児町国府0.3430290鵜方60-90分その他
阿児町国府0.31001100鵜方90-120分その他
阿児町国府0.351901700鵜方30-60分その他
阿児町神明5.91000560賢島2その他
阿児町神明3.412001200賢島19その他
阿児町神明0.033101000志摩神明16その他
磯部町恵利原0.88170660上之郷23その他
磯部町穴川19202000以上穴川5その他
志摩町越賀0.63100530鵜方120分以上その他
志摩町越賀1.2300810鵜方120分以上その他
志摩町越賀0.1610210鵜方120分以上その他
志摩町布施田5.5500300鵜方120分以上その他
志摩町片田1.9160270鵜方120分以上その他
志摩町片田0.231001400鵜方120分以上その他
志摩町和具1.5250550鵜方120分以上その他
志摩町和具2.993105鵜方120分以上その他
大王町波切2320530鵜方90-120分その他
大王町波切511070鵜方90-120分その他
浜島町迫子1.4320750鵜方60-90分その他
浜島町迫子320002000以上鵜方90-120分その他

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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