この記事では品川区の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、品川区の公示地価・基準地価
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）品川区東品川４丁目１３番 | 青物横丁（350） | 299.6 | 5.5% | 22.7% |
| 公）品川区東五反田１丁目９２番４ | 五反田（530） | 782.1 | 5.3% | 22.8% |
| 公）品川区東品川１丁目２９９番３ | 天王洲アイル（850） | 336.6 | 5.2% | 21.1% |
| 公）品川区平塚２丁目６６０番２ | 戸越銀座（0） | 346.5 | 5.0% | 20.4% |
| 公）品川区大崎３丁目２９６番１８ | 大崎（0） | 785.4 | 4.8% | 17.2% |
| 公）品川区大井５丁目４５４５番４ | 西大井（870） | 246.2 | 4.8% | 16.9% |
| 公）品川区小山５丁目３７番１５ | 西小山（400） | 255.4 | 4.7% | 20.7% |
| 公）品川区東五反田２丁目４０１番８ | 五反田（400） | 735.9 | 4.7% | 23.2% |
| 公）品川区南大井３丁目６番２０ | 大森海岸（130） | 445.5 | 4.7% | 14.4% |
| 公）品川区上大崎１丁目４４４番６８ | 目黒（500） | 521.4 | 4.6% | 18.8% |
| 公）品川区大崎５丁目１６番１ | 五反田（510） | 382.8 | 4.5% | 21.2% |
| 公）品川区東大井５丁目５００番２３外 | 大井町（330） | 481.8 | 4.3% | 21.7% |
| 公）品川区上大崎３丁目３００番１５ | 目黒（500） | 402.6 | 4.3% | 16.2% |
| 公）品川区上大崎２丁目２７０番７０ | 目黒（680） | 402.6 | 4.3% | 14.0% |
| 公）品川区西五反田２丁目９番１ | 五反田（270） | 726 | 4.3% | 20.2% |
| 公）品川区北品川１丁目９３番４外 | 北品川（130） | 301.6 | 4.2% | 18.7% |
| 公）品川区中延６丁目７４８番７ | 中延（150） | 328 | 4.2% | 18.1% |
| 公）品川区二葉４丁目４０１番４ | 西大井（500） | 238.3 | 4.2% | 19.7% |
| 公）品川区八潮２丁目７番 | 大井競馬場前（1800） | 149.2 | 4.1% | 24.5% |
| 公）品川区西五反田４丁目５５２番１０ | 不動前（400） | 315.2 | 4.1% | 23.7% |
| 公）品川区南品川１丁目２１８番３ | 新馬場（350） | 207.9 | 4.1% | 20.2% |
| 公）品川区上大崎２丁目５６１番１ | 目黒（200） | 1247.4 | 4.1% | 23.9% |
| 公）品川区東大井１丁目１２７２番１５ | 鮫洲（220） | 324.7 | 4.1% | 17.7% |
| 公）品川区大崎４丁目２１３番１６ | 大崎広小路（500） | 250.1 | 4.1% | 18.3% |
| 公）品川区戸越３丁目８７８番１７外 | 戸越（120） | 242.9 | 4.1% | 18.7% |
| 公）品川区東大井２丁目１０６４番１ | 立会川（220） | 228.4 | 4.1% | 21.2% |
| 公）品川区東品川２丁目３番１４外 | 天王洲アイル（240） | 508.2 | 4.1% | 20.3% |
| 公）品川区東中延２丁目４４５番３外 | 中延（170） | 288.4 | 4.0% | 14.2% |
| 公）品川区西五反田２丁目２９番９外 | 五反田（370） | 933.9 | 4.0% | 17.9% |
| 公）品川区西五反田５丁目１６０番１０ | 不動前（500） | 246.5 | 4.0% | 18.2% |
| 公）品川区荏原１丁目５０６番４０ | 戸越銀座（470） | 263.7 | 4.0% | 18.5% |
| 公）品川区南品川６丁目１４３６番２ | 大井町（500） | 240.2 | 4.0% | 18.2% |
| 公）品川区南品川４丁目５３４番２０ | 新馬場（350） | 240.2 | 4.0% | 16.5% |
| 公）品川区東五反田５丁目６０番２８８ | 五反田（570） | 435.6 | 3.9% | 14.8% |
| 公）品川区豊町１丁目１１３９番１６ | 戸越（700） | 278.9 | 3.9% | 14.3% |
| 公）品川区二葉２丁目５５８番４ | 西大井（300） | 219.1 | 3.9% | 17.3% |
| 公）品川区西品川１丁目１２２５番４ | 下神明（600） | 219.5 | 3.9% | 20.7% |
| 公）品川区東五反田４丁目８番７８ | 高輪台（450） | 327.7 | 3.9% | 14.4% |
| 公）品川区南大井３丁目１０５番２ | 大森（600） | 321.8 | 3.8% | 15.4% |
| 公）品川区南品川４丁目４８８番４ | 新馬場（430） | 224.1 | 3.8% | 16.9% |
| 公）品川区南大井６丁目１１０番１０外 | 大森（550） | 251.8 | 3.8% | 16.1% |
| 公）品川区小山３丁目１３７番６外 | 武蔵小山（220） | 541.2 | 3.8% | 14.7% |
| 公）品川区西中延２丁目２５５番５ | 荏原中延（310） | 235.3 | 3.8% | 17.1% |
| 公）品川区西大井５丁目５８０５番４ | 西大井（530） | 208.6 | 3.8% | 17.5% |
| 公）品川区大井１丁目１０番４ | 大井町（180） | 726 | 3.8% | 21.5% |
| 公）品川区旗の台１丁目１６１番２３ | 旗の台（640） | 305.3 | 3.6% | 17.2% |
| 公）品川区大井７丁目４７６９番２４ | 西大井（900） | 211.5 | 3.6% | 16.5% |
| 公）品川区旗の台５丁目１２４５番６ | 旗の台（380） | 212.9 | 3.5% | 15.2% |
| 公）品川区大井３丁目４１３８番２外 | 大井町（500） | 339.9 | 3.5% | |
| 公）品川区南大井６丁目１番７ | 大森（0） | 785.4 | 3.5% | 18.4% |
| 公）品川区荏原４丁目１５７番２外 | 武蔵小山（400） | 396 | 3.4% | 16.5% |
| 公）品川区東五反田１丁目１８番３外 | 五反田（370） | 607.2 | 3.4% | 21.1% |
| 公）品川区大崎１丁目３４２番１ | 大崎（250） | 1095.6 | 3.1% | 22.1% |
| 公）品川区北品川１丁目１２３番４外 | 北品川（380） | 452.1 | 3.0% | 18.1% |
| 公）品川区小山台１丁目１６６番９ | 武蔵小山（240） | 310.9 | 3.0% | 19.2% |
| 公）品川区小山７丁目５０９番１７ | 洗足（310） | 278.9 | 2.5% | 12.1% |
| 公）品川区西五反田１丁目２番３外 | 五反田（100） | 1864.5 | 2.5% | 21.2% |
| 公）品川区上大崎２丁目５７０番１ | 目黒（200） | 455.4 | 2.2% | 13.1% |
| 公）品川区北品川５丁目７１８番４８ | 北品川（630） | 310.2 | ||
| 基）品川区東五反田三丁目１９１番４３９ | 高輪台（500） | 392.7 | 3.5% | |
| 基）品川区上大崎二丁目２７０番７０ | 目黒（680） | 396 | 3.4% | 10.1% |
| 基）品川区北品川五丁目６２８番２外 | 大崎（530） | 396 | 3.4% | 16.5% |
| 基）品川区小山六丁目３７４番１ | 西小山（130） | 297 | 3.3% | 10.4% |
| 基）品川区戸越三丁目８６４番１０ | 戸越（1） | 415.8 | 3.3% | 13.5% |
| 基）品川区上大崎二丁目５６１番１ | 目黒（200） | 1227.6 | 3.0% | 16.3% |
| 基）品川区戸越五丁目１０番４ | 戸越公園（230） | 312.8 | 3.0% | 11.8% |
| 基）品川区平塚二丁目６６０番２ | 戸越銀座（1） | 336.6 | 3.0% | |
| 基）品川区南品川三丁目４３４番１外 | 青物横丁（130） | 343.2 | 3.0% | 8.9% |
| 基）品川区旗の台六丁目１０８３番１８ | 洗足（540） | 259.1 | 2.9% | 11.0% |
| 基）品川区南大井四丁目１６３９番１５ | 立会川（460） | 213.8 | 2.9% | 10.8% |
| 基）品川区大崎二丁目２３５番２ | 大崎（500） | 313.5 | 2.8% | 9.8% |
| 基）品川区西中延二丁目２５５番５ | 荏原中延（310） | 231 | 2.8% | 12.0% |
| 基）品川区東品川三丁目４２番２ | 品川シーサイド（530） | 306.9 | 2.8% | 10.1% |
| 基）品川区中延五丁目９４５番５ | 荏原町（120） | 310.2 | 2.7% | 9.2% |
| 基）品川区豊町三丁目２８３番３ | 戸越公園（270） | 224.4 | 2.7% | 12.0% |
| 基）品川区東大井三丁目６７１番４１ | 大井町（490） | 226.1 | 2.7% | 11.7% |
| 基）品川区西五反田五丁目４８４番４ | 不動前（70） | 321.8 | 2.6% | 10.9% |
| 基）品川区西五反田四丁目８１８番１０ | 不動前（680） | 244.9 | 2.6% | 12.1% |
| 基）品川区荏原二丁目２３４番１４ | 戸越銀座（550） | 229.7 | 2.5% | 10.8% |
| 基）品川区旗の台三丁目９６４番５ | 旗の台（60） | 304.9 | 2.4% | 9.1% |
| 基）品川区平塚三丁目７７３番４３ | 戸越銀座（430） | 228.4 | 2.1% | 10.9% |
| 基）品川区中延二丁目２９４番５ | 荏原中延（80） | 300.3 |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、品川区の土地価格の動き
東京都中央区の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋4.1％、商業地で＋3.9％と、大きく上昇しました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で＋18％。商業地で＋18.5％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
全エリアが同じマーク（＋10〜29.9%）になっていますが、特に目黒駅、大井町駅の周辺で大きく上昇していました。いずれも駅近の商業地ですね。
その一方で、住宅地では、新型コロナで下落することもなく、少しずつ上昇してきていました。
なぜ、これほど上昇し続けているのか？
理由は大きく２つあります。
①金利が低下して、高い物件が買えるようになった
そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。
さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。
新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに７割以上が変動金利を選ぶようになっています。
これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。
アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（ふらっと３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。
ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。
月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。
東京２３区では、新築マンションが8,000万円を超えていますが、このような事情があるからなんですね。
②品川区では、人口が増加している
２つ目が、人口の増加です。
品川区の人口は、この５年間で、人口は約1.7万人、世帯数は約1.3万世帯も増えていました。
特に世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要も増えているわけですから、土地価格も上がりやすくなったのです。
３、これからどうなるのか？
ここからは、品川区の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから品川区の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した品川区の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約1.7万人増加するそうです。
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
今後も人口は増え続けそうですので、住宅需要も増加、土地価格も上昇しやすいと言えるでしょう。
結論：売るなら？買うなら？
以上のことから、品川区の土地価格は、
- 品川区の不動産は、金利の低下や、人口増加を追い風に、新型コロナ以降も順調に上昇している
- 今後も人口は増加傾向にあるため、住宅需要は強い
- ただし、今後は金利上昇が予想されるため、高値の人気物件には注意が必要
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：金融市場が安定しているうちに
品川区の土地価格は、低金利や人口増加などを追い風に上昇を続けてきました。
ですが、今後も物価上昇が続くのであれば、金利の引き上げが予想されますので、そうなると、高値の物件を購入できる人は減っていきます。
特に、物価上昇はまだまだ続きそうですし、海外の不動産市場は崩れてきていますので、注意が必要です。
こんなに違うの？公示地価と実勢価格
この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。
例えば、「荏原（えばら）」という、武蔵小山駅と荏原中延駅のちょうど中間に位置する住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：223万円／坪
- 実際の取引価格：210〜350万円／坪
と、公示地価の約0.9〜1.6倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の１.７倍です。
どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、同じような街並みのエリアです。
駅からの距離も多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【品川区荏原の土地取引】
- 武蔵小山駅から徒歩7〜11分のエリアで、210〜350万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
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