（画像出典：ウィキペディア 江戸村のとくぞう 草加せんべい 志免屋本店）
この記事では草加市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、草加市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）草加市稲荷２丁目８１番１７外 | 草加（1900） | 33.7 | 4.6% | 18.6% |
| 公）草加市青柳２丁目１２３３番 | 獨協大学前（2500） | 38 | 3.6% | 19.4% |
| 公）草加市草加２丁目１６９７番３ | 草加（800） | 54.8 | 3.1% | 9.2% |
| 公）草加市青柳２丁目１０７５番 | 獨協大学前（2400） | 33 | 3.1% | 17.6% |
| 公）草加市谷塚町字谷際１４４６番３８ | 谷塚（700） | 56.1 | 3.0% | 9.7% |
| 公）草加市住吉２丁目３４３番６ | 草加（850） | 58.1 | 2.9% | 8.6% |
| 公）草加市高砂１丁目３２６番１０ | 草加（450） | 71 | 2.9% | 10.8% |
| 公）草加市氷川町１９２番３ | 草加（650） | 60.4 | 2.8% | |
| 公）草加市谷塚町字西地総田耕地９７４番６外 | 谷塚（600） | 51.2 | 2.6% | 9.2% |
| 公）草加市栄町３丁目９８７番１６ | 獨協大学前（550） | 64.7 | 2.6% | 8.9% |
| 公）草加市氷川町２１５８番７ | 草加（500） | 79.2 | 2.6% | 12.1% |
| 公）草加市両新田西町字塚田４１１番３外 | 谷塚（1700） | 40.6 | 2.5% | 10.8% |
| 公）草加市草加３丁目４５９番９ | 獨協大学前（800） | 54.8 | 2.5% | |
| 公）草加市旭町３丁目２９６番３６ | 新田（350） | 55.1 | 2.5% | 7.1% |
| 公）草加市吉町３丁目９５番１３ | 草加（1000） | 55.1 | 2.5% | 9.2% |
| 公）草加市清門１丁目３０９番６ | 新田（1100） | 42.9 | 2.4% | 4.0% |
| 公）草加市瀬崎２丁目２７９番３９ | 谷塚（900） | 43.6 | 2.3% | 8.2% |
| 公）草加市遊馬町字新田北通６２０番５ | 見沼代親水公園（1200） | 44.6 | 2.3% | 10.7% |
| 公）草加市原町１丁目１１７０番１３ | 獨協大学前（2800） | 33.7 | 2.2% | 3.0% |
| 公）草加市手代３丁目２９７番４ | 草加（1900） | 33 | 2.1% | 8.8% |
| 公）草加市谷塚２丁目２６４番５ | 谷塚（1000） | 47.5 | 2.1% | 8.3% |
| 公）草加市谷塚町字東地総田耕地５９８番１ | 谷塚（300） | 66 | 2.0% | |
| 公）草加市柳島町字谷置２７１番１０ | 草加（1800） | 35.3 | 1.9% | 2.9% |
| 公）草加市両新田西町字塚田１６５番５ | 谷塚（2200） | 36.6 | 1.8% | 3.7% |
| 公）草加市北谷３丁目１４５番５ | 獨協大学前（1900） | 37.3 | 1.8% | 2.7% |
| 公）草加市新里町字通６６２番１１ | 見沼代親水公園（1200） | 39.6 | 1.7% | 7.1% |
| 公）草加市氷川町２１１６番２０ | 草加（250） | 119.1 | 1.7% | 6.8% |
| 公）草加市新栄２丁目３１番４ | 戸塚安行（1600） | 40.3 | 1.7% | 5.2% |
| 公）草加市瀬崎６丁目１３８０番２３ | 谷塚（1700） | 42.6 | 1.6% | 5.7% |
| 公）草加市弁天１丁目１０８６番６ | 獨協大学前（1100） | 42.6 | 1.6% | 4.9% |
| 公）草加市中根２丁目１９３番６ | 獨協大学前（1200） | 42.6 | 1.6% | 4.9% |
| 公）草加市手代１丁目５０番９２ | 草加（1500） | 44.2 | 1.5% | 3.1% |
| 公）草加市中央１丁目１０４番３外 | 草加（550） | 68.3 | 1.5% | 6.2% |
| 公）草加市金明町字道下１２２番９ | 新田（450） | 46.2 | 1.4% | 4.5% |
| 公）草加市青柳４丁目６２５番２７ | 新田（2400） | 32.9 | 1.0% | 1.0% |
| 公）草加市八幡町字笹塚１１５３番５外 | 新田（1700） | 33.7 | 1.0% | 3.0% |
| 公）草加市苗塚町字塚前４０１番５ | 草加（2400） | 33.7 | 1.0% | 0.0% |
| 公）草加市稲荷５丁目３５番５ | 草加（2900） | 36 | 0.9% | 0.9% |
| 公）草加市西町１１７６番３外 | 草加（1200） | 41.9 | 0.8% | 1.6% |
| 公）草加市青柳６丁目３３４６番１０ | 獨協大学前（3000） | 31.1 | 0.7% | 2.1% |
| 公）草加市高砂２丁目２８番１外 | 草加（170） | 181.5 | ||
| 基）草加市青柳１丁目４６５４番７外 | 獨協大学前（3000） | 35.3 | 3.9% | 15.2% |
| 基）草加市氷川町５８１番３外 | 草加（1300） | 53.8 | 2.5% | 5.8% |
| 基）草加市西町４４７番２ | 草加（950） | 54.1 | 2.5% | 6.5% |
| 基）草加市谷塚町字谷際１４４６番３８ | 谷塚（700） | 55.4 | 2.4% | 6.3% |
| 基）草加市松原５丁目１５６０番４外 | 獨協大学前（850） | 56.1 | 2.4% | 6.9% |
| 基）草加市中央１丁目１４１番１０ | 草加（950） | 58.4 | 2.3% | 5.4% |
| 基）草加市谷塚１丁目７９番１３ | 谷塚（400） | 60.7 | 2.2% | 5.7% |
| 基）草加市瀬崎４丁目１３３８番７ | 谷塚（1300） | 46.2 | 2.2% | 3.7% |
| 基）草加市栄町３丁目９８７番１６ | 獨協大学前（550） | 64 | 2.1% | 6.0% |
| 基）草加市長栄３丁目２６番２０ | 新田（2200） | 37.6 | 1.8% | 2.7% |
| 基）草加市氷川町２１４３番１７外 | 草加（340） | 80.5 | 1.7% | 6.6% |
| 基）草加市稲荷３丁目９番１７ | 草加（2000） | 41.3 | 1.6% | 2.5% |
| 基）草加市金明町字沼田８３９番６ | 新田（900） | 42.9 | 1.6% | 2.4% |
| 基）草加市栄町１丁目６９１番３外 | 獨協大学前（950） | 49.5 | 1.4% | 2.7% |
| 基）草加市栄町２丁目１０２８番１外 | 獨協大学前（90） | 101.3 | 1.3% | 4.1% |
| 基）草加市弁天５丁目３２０番７６ | 獨協大学前（1900） | 38 | 0.9% | 1.8% |
| 基）草加市花栗３丁目８０８番１２ | 獨協大学前（1500） | 38.6 | 0.9% | 0.9% |
| 基）草加市西町３７１番４ | 草加（1600） | 38.6 | 0.9% | 1.7% |
| 基）草加市谷塚仲町字沼田８２番２ | 谷塚（1200） | 38.6 | 0.9% | 1.7% |
| 基）草加市八幡町字曽根５２７番４ | 新田（1000） | 43.6 | 0.8% | 1.5% |
| 基）草加市金明町字道上５１０番１外 | 新田（370） | 47.2 | 0.7% | 0.0% |
| 基）草加市新里町字鬼子沼１５６０番４９ | 見沼代親水公園（620） | 49.5 | 0.7% | 3.4% |
| 基）草加市青柳８丁目２５０９番４ | 新田（2800） | 31.1 | 0.0% | -0.7% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、草加市の土地価格の動き
草加市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋2.0％、商業地で+1.5％と、おおきく
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+5.9％。商業地で+6.1％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
全域で上昇していますが、草加駅を中心に、鉄道沿線に近いエリアほど上昇していました。
また、駅から離れたエリアで大きく上昇している（赤紫色のマーク）のは、工業地です。
通販需要が増えて来たため、物流施設への投資が活発化しており、工業地の価格が上昇しているようです。
なぜ草加市では、これほど上昇しているのか？
その最も大きな理由は、物価の上昇（インフレ）です。
新型コロナ以降、戸建て・マンションどちらの建築費も、２０〜３０％の上昇をしているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
特に、昨年22年は、戸建て・マンションともに大きく上昇していますね。
ロシアによるウクライナ侵攻が起こったことで、原油や天然ガスなどのエネルギー価格が上昇し、小麦などの食糧や肥料、北欧からの木材など、ありとあらゆるモノの価格が上昇を続けているのです。
このように、新築マンション・戸建てが高くなっているため、中古市場でも価格が上昇しています。
（参考：東日本不動産流通機構）
特に中古の戸建て価格は、新型コロナ以降に上昇していることから、建築費の高騰が大きく影響を与えていることが分かりますね。
また、中古マンション・戸建ての価格が上昇した時に、「建物部分の価値だけが上がった」と考える人はいないでしょう。
「土地と建物全体の価格が上がった」と考える人が大半なため、土地価格も合わせて上昇しているわけですね。
また、草加市では、家を購入する中心年代である３０〜４０代が、市外から引っ越してきていることも追い風となっています。
【赤色の線】家を購入する３０〜４０代が、引っ越して来ている
都心の不動産価格が上昇しすぎたことで、近隣県へ引っ越す人が増えています。
草加市は、都心への通勤圏内であり、土地価格も比較的安いため、引っ越してくる人が増えているのでしょう。
３、これからどうなるのか？
ここからは、草加市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利はこれからも上がるのか？
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年4月分は1.76%となっています。
この水準は、６年ぶりの高水準になります。
2022年から金利が本格的に上昇中
もっとも大きな理由は、日本でも物価が上昇しているためでしょう。
新型コロナ以降、ロシアのウクライナ侵攻などの影響もあって、原油や穀物など、あらゆるものの値段が上がっているため、欧米各国を中心に、金利を引き上げています。
例えば、アメリカでは、政策金利（FF金利）をこの１年間で、なんと５％近くも引き上げているのです。
そのため、日本でも、同様のことが起こると考える投資家が増えており、金利の上昇が起こっているわけです。
金利が１％上がると、支払いは１５〜２０％増える
なお、１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。
多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。
そのため、「低金利で不動産価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。
逆に、これから購入を検討している人は、物件選びも重要ですが、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。
（２）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、草加市の生産緑地面積は、８７ヘクタールあります。
３０坪の土地で約9,000戸分にもなります。
埼玉の生産緑地の分布図：草加市は８７ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアです。
航空地図で確認してみたところ、市の南西、国道4号線よりも西側の地区に多くの農地が点在していました。
それに加えて、川口市でも100ha以上の農地があるため、周辺の市も含めると、かなりの宅地が生まれる可能性がありますので、郊外の住宅地のライバルとなってくるでしょう。
（３）これから草加市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した草加市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約1.2万人減少するそうです。
草加市はこれから10年で約1.2万人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口はすでに減り始めており、2025→35年の10年間で約6,000人も減る見通しです。
草加市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約6,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
今のところは、市外からの引っ越して来ている人が多いため、駅近エリアは、都心への通勤需要から、買い手はつきやすいですが、郊外では、この傾向がさらに進むと考えられます。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、草加市の土地価格は、
- 都心部のマンショ価格の上昇で、都心から引っ越して来ている人が草加駅周辺のマンション・戸建てを購入し、上昇が続いている
- 今後は、生産緑地の解禁で土地がさらに余ることと、買い手となる若い世代が減るので、郊外エリアほど厳しくなっていきそう
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：円安、株高、低金利のうちが売りごろ
新型コロナ以降、株高や円安など、景気に関係ない部分で、草加駅の周辺では上昇しています。
一方で、農地の多い郊外では、生産緑地の宅地化の解禁によって、宅地がさらに増えるため、売却を検討しているのであれば、株高、低金利が続いている今のうちに、準備をして行った方がいいでしょう。
こんなに違うの？公示地価と実勢価格
この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。
例えば、「氷川町（ひかわちょう）」という、草加駅の西側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：57万円／坪
- 実際の取引価格：61〜110万円／坪
と、公示地価の約1.1〜1.9倍で取引されていました。
どちらも「第一種中高層住居専用地域」と呼ばれる、戸建てが立ち並び、５〜１０階建ぐらいのマンション点在するエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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