立川市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

この記事では立川市の

の３点について解説しています。

（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）

 

 

１、立川市の土地価格

（１）公示地価（2024.1.1現在）NEW!

*変化率が空白：2019年のデータがない場合

住所または地番	最寄駅（m）	坪単価（万円）	前年比	５年前比
立川市錦町３－１２－２３	立川（1100）	131	10.3%	21.0%
立川市曙町１－１２－２３	立川（500）	264	8.8%	24.6%
立川市柴崎町２－２２－４	立川（600）	165.7	6.4%	25.5%
立川市富士見町２－１２－７	立川（890）	128.7	6.0%	13.7%
立川市一番町４丁目４２番２	武蔵砂川（1200）	59.4	5.9%	14.6%
立川市錦町１－２０－１０	西国立（400）	133.7	5.7%	18.1%
立川市栄町２丁目１９番４６	立川（2200）	85.8	5.3%	12.1%
立川市曙町３－２８－１５	立川（1400）	102.3	5.1%	12.7%
立川市若葉町２丁目２７番７	国立（2500）	69.3	5.0%	8.8%
立川市柴崎町３－１３－２２	立川（450）	264	4.8%	12.7%
立川市錦町２－１２－１３	立川（850）	143.6	4.8%	15.7%
立川市富士見町２－１３－８	立川（1000）	110.2	4.7%	16.8%
立川市錦町５－１６－７	立川（1400）	110.6	4.7%	11.3%
立川市曙町２－１４－１９	立川（400）	297	4.7%	12.1%
立川市羽衣町２－２４－５	西国立（600）	101.6	4.4%	10.0%
立川市幸町２丁目４１番１８	砂川七番（450）	82.5	4.2%	12.1%
立川市錦町２－１－２	立川（250）	669.9	4.1%	3.6%
立川市柏町３丁目３２番１８	砂川七番（500）	84.2	4.1%	8.5%
立川市砂川町１丁目４２番２	武蔵砂川（1600）	62.7	3.8%	6.7%
立川市砂川町４丁目２７番３２外	武蔵砂川（1100）	62.7	3.8%	6.1%
立川市羽衣町３－６－５	西国立（500）	99	3.8%	10.3%
立川市栄町４丁目３６番１１	立川（2000）	90.8	3.8%	10.4%
立川市柴崎町１－１１－８	立川（1400）	101.3	3.7%	10.8%
立川市錦町６－９－２３	立川（1500）	92.4	3.7%	8.5%
立川市高松町２－１１－１６	立川（1200）	120.5	3.7%	11.3%
立川市栄町４丁目２１番１６	立川（2000）	97	3.5%	10.5%
立川市砂川町７丁目５６番６９外	玉川上水（1600）	60.7	3.4%	6.4%
立川市幸町６丁目１５番２３	玉川上水（550）	81.8	3.3%	5.1%
立川市西砂町１丁目３９番４１	西武立川（500）	63	3.2%
立川市栄町５丁目４７番５	泉体育館（850）	84.5	3.2%	6.7%
立川市柏町４丁目１２番２５	砂川七番（700）	84.8	3.2%	6.2%
立川市幸町４丁目２６番７	砂川七番（1300）	74.9	3.2%	5.6%
立川市曙町２－７－２０	立川（160）	1838.1	3.1%	7.1%
立川市砂川町３丁目５番１外	武蔵砂川（1000）	67.7	3.0%	5.7%
立川市柴崎町４－１５－１０	立川（1300）	104	2.9%	9.8%
立川市幸町５丁目２番１６外	砂川七番（70）	102.3	2.3%	4.4%
立川市上砂町４丁目４６番２７	武蔵砂川（400）	63.7	2.1%	4.3%
立川市西砂町５丁目５３番１３	西武立川（1500）	47.9	2.1%	5.1%
立川市富士見町４－１０－１０	西立川（1200）	87.5	1.9%	5.2%
立川市富士見町６－６３－２７	柴崎体育館（1700）	63.4	1.6%	2.7%

 

（２）基準地価（2023.7.1現在）

*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の（　）内は、駅からの距離（m）

住所または地番	最寄駅	坪単価（万円）	前年比	2018年比
立川市錦町１－１７－１５	立川（ 850）	188.1	6.5%	26.7%
立川市高松町２－２２－１	立川（ 1100）	189.8	6.5%	22.3%
立川市曙町２－３２－３	立川（ 450）	399.3	5.2%	15.2%
立川市曙町３－２－１０	立川（ 600）	135.3	5.1%	19.9%
立川市錦町４－５－８	西国立（ 350）	126.1	4.9%	12.7%
立川市幸町三丁目９番２４	泉体育館（ 1200）	79.2	3.4%	6.2%
立川市幸町五丁目６７番２６	砂川七番（ 450）	81.8	3.3%	6.0%
立川市栄町五丁目４７番５	泉体育館（ 850）	83.2	3.3%	6.3%
立川市西砂町二丁目２８番６６	西武立川（ 1100）	52.8	3.2%	4.6%
立川市錦町５－１６－７	立川（ 1400）	106.3	3.2%	8.4%
立川市一番町三丁目１６番１０	西武立川（ 1100）	54.5	3.1%	4.4%
立川市富士見町１－２０－１３	西立川（ 550）	100.3	3.1%	9.0%
立川市上砂町三丁目４５番１４	武蔵砂川（ 850）	56.4	3.0%	4.3%
立川市高松町１－１－２	立川（ 900）	125.4	3.0%	10.5%
立川市柏町一丁目１５番１２	泉体育館（ 540）	83.8	2.8%	5.8%
立川市柴崎町２－２－９	立川（ 250）	283.8	2.7%	9.4%
立川市曙町２－７－２０	立川（ 160）	1805.1	2.4%	6.2%
立川市砂川町六丁目３１番９	玉川上水（ 1300）	61.1	2.2%	5.1%
立川市羽衣町１－１３－１３	西国立（ 550）	93.4	2.2%
立川市柴崎町５－１４－１６	柴崎体育館（ 800）	64.7	1.6%	3.2%
立川市錦町２－１－２	立川（ 250）	650.1	1.5%	1.5%

 

２、立川市の土地価格の動き

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。

ここからは、「立川市の土地価格が大きく上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。

 

立川市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋3.1％、商業地で＋2.6％と、大きく上昇しました。

また、アベノミクスで不動産・株価が上昇し始めた2013年から2023年までの１０年間で見ると、住宅地で＋15.9％、商業地で＋39.8％でした。

 

（出典：国土交通省　地価公示）

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか？

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

10年間の変化率（2013→2023年）

変化率：赤紫（+100%以上）＞ピンク色（+50〜99.9%）＞オレンジ色（+10〜49.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）

 

立川駅の周辺で大きく上昇している地点（ピンク色のマーク）が集中していますね。全体的な傾向として、駅から離れたところほど、上がりにくくなっていました。

武蔵砂川駅〜玉川上水駅にかけての辺りや、多摩川に近い住宅地では、１０％未満のところがチラホラ見られます。

 

なぜ、これほど大きく上昇しているのか？

最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年以降、住宅ローン金利が下がったことで、同じ返済額でも、多くの借り入れができるようになったのです。

 

（参考：財務省、ARUHI、SBI新生銀行）

 

具体的にどれぐらいかというと、月10万円、期間35年で計算した場合に、フラット３５は、約3,478万円借りることができました。

2012年末から比較すると、約500万円多く借りられるようになった計算です。

 

月10万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？

*変動金利①：住信SBIネット新生銀行、変動金利②：SBI新生銀行

（参考：ARUHI、SBI新生銀行）

 

ですが、固定金利は2020年ごろをピークに、少しずつ金利が上がり始めています。

反対に、変動金利は下がっており、ネット銀行で借りた場合には、月々10万円の返済で、約4,000万円借りられるようになっているのです。

フラット３５と比べると、その差は約1,000万円にもなります。

 

このような結果、変動金利を利用する人が増えています。2013年ごろは４割前後だったのが、現在は７割以上に増加しているのです。

 

（参考：住宅金融支援機構　「住宅ローン利用者の実態調査」）

 

共働き世帯の場合、変動金利でそれぞれペアローンを組んで、月10万円をそれぞれ返済すると決めれば、なんと約8,000万円の物件が買えるわけです。

 

例えば、2016年築の立川駅前のプラウドタワーは、現在でも１億円前後で売り出されています。

資産家でなくても、共働きの高収入世帯であれば、十分に手が届くため、このような価格がついているのでしょう。

 

リモートワークが普及して、立川市への移住が増加

さらに、新型コロナ以降は、リモートワーク（テレワーク）が広がってきました。

緊急事態宣言期間には、約65%の企業がリモートワークを実施しており、2023年10月現在でも、44.1%の企業が継続しています。

 

（参考：東京都）

 

企業にとっても、オフィスの家賃が節約できますので、テレワークができる企業はそのまま続けています。

その結果、都心に比べて不動産価格が安く、週２〜３回の通勤であれば、負担にならない立川市への移住が増えてきました。

 

立川市の転入超過数（引っ越してきた人　ー　出て行った人）を調べてみると、市外から引っ越してくる人が、毎年のように増えています。

この５年でなんと約6,400人も増えているのです。

 

（参考：総務省　「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

 

これだけ市外から移住する人が増えれば、不動産の買い手もつきやすくなります。

立川駅の周辺で大きく上昇しているのは、マンション価格の上昇によるものですが、広範囲の戸建てエリアでも上昇しているのは、移住者の増加によるものでしょう。

 

３、これからどうなるのか？

ここからは、立川市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう

ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。

 

ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。

 

そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。

また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。

 

１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

（２）2022年問題で、生産緑地が宅地に変わる

「2022年問題」という言葉をご存知でしょうか？

「生産緑地」と呼ばれる、「農業を続けさえすれば、固定資産税や相続税が安くなる」という農地の優遇制度のことです。

 

これが2022年に期限が来たことで、「生産緑地が宅地に変わることで、不動産価格が下がるのではないか？」と心配されていたのです。

実際には、その後の法改正によって、最長で３０年の延長が可能になり、９割近くの農家が、延長を申し出ています。

 

（参考：国土交通省「特定生産緑地の指定状況」）

 

そのため、農地が一気に宅地化される心配はなくなったと考えられています。

それは確かにそうなのですが、一部の農家は、この制度を利用していないのも事実です。

 

立川市の場合は、約11ヘクタールの農地が、この制度の利用をしていません。

１ヘクタール＝約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約1,100戸分の農地が、いつ宅地化されてもおかしくない状況となっているわけです。

 

そのため、今後も農地の宅地化は進みます。特に農地が隣接する、古い戸建ての住宅地のあるエリアでは、買い手がつきにくくなるでしょう。

 

（３）これから立川市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した立川市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約1,000人減少するそうです。

 

立川市はこれから10年で約1,000人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　令和５年度人口推計）

 

今のところ、立川市では、市外から引っ越してくる人の方が多いため、世帯数は当分の間、増え続けることになります。

そのため、駅周辺の住宅地では、住宅需要は安定するでしょう。

 

結論：買うなら？売るなら？

というわけで、立川市の今後の土地価格は、

と言えるでしょう。

 

買うなら：購入コストが上がっていくので、物件選びは慎重に

立川市の土地価格は、移住者が増えているため、住宅の需要も増え続けるものの、金利と建築費の上昇が始まるため、購入コストは上がっていきます。

そのため、ギリギリで住宅ローンを組むのはリスクが高いですし、物件選びを慎重にすべきでしょう。

 

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら：低金利の今が、高く売れるチャンス

立川市の不動産価格は、変動金利の利用者増加と、移住者の増加を追い風に、上昇を続けてきました。

ですが、変動金利の利用率が８割に近づいている中で、給料も上がりにくい状況では、これ以上の値上げについてこれる人は少ないでしょう。

 

そのため、低金利の今が、高く売れる最後のチャンスかもしれません。

 

戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる

土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。

ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。

 

例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。

その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。

 

ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、

の２点が義務付けられました。

 

（参考：国土交通省　建物状況調査をしませんか？）

 

これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。

雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。

 

ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。

では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか？

 

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