この記事では立川市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、立川市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）立川市柴崎町２丁目１６７番１１ | 立川（600） | 155.8 | 5.6% | 22.6% |
| 公）立川市一番町４丁目４２番２ | 武蔵砂川（1200） | 56.1 | 5.6% | 9.7% |
| 公）立川市錦町３丁目７８番１ | 立川（1100） | 118.8 | 5.6% | 12.5% |
| 公）立川市錦町１丁目９３番８ | 西国立（400） | 126.4 | 5.2% | 15.0% |
| 公）立川市錦町２丁目３番７ | 立川（850） | 137 | 4.8% | 15.3% |
| 公）立川市栄町２丁目１９番４６ | 立川（2200） | 81.5 | 4.7% | 9.3% |
| 公）立川市富士見町２丁目１６２番 | 立川（1000） | 105.3 | 4.6% | 14.3% |
| 公）立川市曙町１丁目３５番２外 | 立川（500） | 242.6 | 4.3% | 24.6% |
| 公）立川市曙町３丁目２１６番４８５ | 立川（1400） | 97.4 | 3.9% | |
| 公）立川市富士見町２丁目１２６番２ | 立川（890） | 121.4 | 3.7% | 11.5% |
| 公）立川市若葉町２丁目２７番７ | 国立（2500） | 66 | 3.6% | 3.6% |
| 公）立川市羽衣町３丁目３４番６外 | 西国立（500） | 95.4 | 3.6% | 8.2% |
| 公）立川市高松町２丁目１４番１６ | 立川（1200） | 116.2 | 3.5% | 10.0% |
| 公）立川市栄町４丁目３６番１１ | 立川（2000） | 87.5 | 3.5% | 9.1% |
| 公）立川市羽衣町２丁目２８番３５ | 西国立（600） | 97.4 | 3.5% | 6.9% |
| 公）立川市幸町２丁目４１番１８ | 砂川七番（450） | 79.2 | 3.4% | 10.6% |
| 公）立川市柏町３丁目３２番１８ | 砂川七番（500） | 80.9 | 3.4% | 6.1% |
| 公）立川市栄町４丁目２１番１６ | 立川（2000） | 93.7 | 3.3% | 9.2% |
| 公）立川市錦町５丁目１６７番２８外 | 立川（1400） | 105.6 | 3.2% | 8.5% |
| 公）立川市柴崎町１丁目１４９番３ | 立川（1400） | 97.7 | 3.1% | 10.0% |
| 公）立川市錦町６丁目５８番 | 立川（1500） | 89.1 | 3.1% | 7.1% |
| 公）立川市幸町６丁目１５番２３ | 玉川上水（550） | 79.2 | 3.0% | 3.0% |
| 公）立川市栄町５丁目４７番５ | 泉体育館（850） | 81.8 | 2.5% | 5.5% |
| 公）立川市柴崎町４丁目１５６番１外 | 立川（1300） | 101 | 2.3% | 9.3% |
| 公）立川市幸町４丁目２６番７ | 砂川七番（1300） | 72.6 | 2.3% | 3.3% |
| 公）立川市砂川町７丁目５６番６９外 | 玉川上水（1600） | 58.7 | 2.3% | 4.7% |
| 公）立川市曙町２丁目９１番６外 | 立川（160） | 1782 | 2.3% | 6.9% |
| 公）立川市西砂町５丁目５３番１３ | 西武立川（1500） | 46.9 | 2.2% | 5.2% |
| 公）立川市柏町４丁目１２番２５ | 砂川七番（700） | 82.2 | 2.0% | 4.6% |
| 公）立川市曙町２丁目２４５番６ | 立川（400） | 283.8 | 1.9% | 16.2% |
| 公）立川市砂川町１丁目４２番２ | 武蔵砂川（1600） | 60.4 | 1.7% | 4.6% |
| 公）立川市砂川町４丁目２７番３２外 | 武蔵砂川（1100） | 60.4 | 1.7% | 4.6% |
| 公）立川市富士見町４丁目１９番４ | 西立川（1200） | 85.8 | 1.6% | 4.8% |
| 公）立川市砂川町３丁目５番１外 | 武蔵砂川（1000） | 65.7 | 1.5% | 4.7% |
| 公）立川市幸町５丁目２番１６外 | 砂川七番（70） | 100 | 1.3% | 5.2% |
| 公）立川市柴崎町３丁目１０６番５ | 立川（450） | 251.8 | 1.2% | 15.6% |
| 公）立川市富士見町６丁目３３３番２外 | 柴崎体育館（1700） | 62.4 | 1.1% | 2.7% |
| 公）立川市錦町２丁目１０１番 | 立川（250） | 643.5 | 1.0% | 2.6% |
| 公）立川市上砂町４丁目４６番２７ | 武蔵砂川（400） | 62.4 | 0.5% | 4.4% |
| 公）立川市西砂町１丁目３９番４１ | 西武立川（500） | 61.1 | ||
| 基）立川市曙町三丁目５番７ | 立川（600） | 128.7 | 5.1% | 14.0% |
| 基）立川市錦町一丁目１２１番２１外 | 立川（850） | 176.6 | 4.9% | 18.9% |
| 基）立川市高松町二丁目１２０番１０ | 立川（1100） | 178.2 | 4.9% | 14.9% |
| 基）立川市富士見町一丁目４１番７外 | 西立川（550） | 97.4 | 2.4% | 5.7% |
| 基）立川市高松町一丁目１４５番１１ | 立川（900） | 121.8 | 2.2% | 7.3% |
| 基）立川市幸町五丁目６７番２６ | 砂川七番（450） | 79.2 | 2.1% | 2.6% |
| 基）立川市錦町四丁目２２番２ | 西国立（350） | 120.1 | 2.0% | 7.4% |
| 基）立川市曙町二丁目２２１番７ | 立川（450） | 379.5 | 1.8% | 9.5% |
| 基）立川市錦町五丁目１６７番２８外 | 立川（1400） | 103 | 1.6% | 5.1% |
| 基）立川市幸町三丁目９番２４ | 泉体育館（1200） | 76.6 | 1.3% | 2.7% |
| 基）立川市西砂町二丁目２８番６６ | 西武立川（1100） | 51.2 | 1.3% | 1.3% |
| 基）立川市一番町三丁目１６番１０ | 西武立川（1100） | 52.8 | 1.3% | 1.3% |
| 基）立川市栄町五丁目４７番５ | 泉体育館（850） | 80.5 | 1.2% | 3.0% |
| 基）立川市柏町一丁目１５番１２ | 泉体育館（540） | 81.5 | 1.2% | 2.9% |
| 基）立川市上砂町三丁目４５番１４ | 武蔵砂川（850） | 54.8 | 1.2% | 1.2% |
| 基）立川市柴崎町二丁目３２２番 | 立川（250） | 276.2 | 1.2% | 6.5% |
| 基）立川市曙町二丁目９１番６外 | 立川（160） | 1762.2 | 1.1% | 3.7% |
| 基）立川市砂川町六丁目３１番９ | 玉川上水（1300） | 59.7 | 1.1% | 2.8% |
| 基）立川市柴崎町五丁目１２３番１１ | 柴崎体育館（800） | 63.7 | 1.0% | 1.6% |
| 基）立川市錦町二丁目１０１番 | 立川（250） | 640.2 | 1.0% | 0.0% |
| 基）立川市羽衣町一丁目２２番５２ | 西国立（550） | 91.4 |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、立川市の土地価格の動き
立川市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋3.1％、商業地で＋2.6％と、大きく上昇しました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で＋7.7％。商業地で＋12％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
立川駅の周辺で大きく上昇している地点（黄色のマーク）が集中していますね。全体的な傾向として、駅から離れたところほど、上がりにくくなっていました。
なぜ中心部だけ上昇しているのか？
2020年3月に新型コロナの感染拡大が起こり、2020〜21年の２年間は、住宅地・商業地ともに下落が進んでいましたが、昨年2022年は回復し始めています。
その最も大きな理由は、全国的なマンション価格の上昇です。
都心部を中心に、マンション価格が高騰したため、家を購入する中心年代である３０〜４０代が、立川市へ引っ越して来たことで、不動産価格が上昇しているのです。
【赤色の線】30〜40代が立川市に引っ越して来ている
さらに、テレワークが普及し始めた2021年以降は、15〜29歳（青色の線）でも増加しています。
特に昨年は、ドル円相場が115→150円にまで円安になったことで、海外投資家によるマンション投資が増加し、多摩地区（東京の市部）のマンション価格にも波及しました。
（参考：東日本不動産流通機構、yahoo finance）
人気化しやすい駅近のマンションは、建築制限の関係から、商業地に建てられるケースが多いです。
そのため、マンション価格が大きく上昇した昨年は、商業地の土地価格にも大きく影響を与えたわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、立川市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利はこれからも上がるのか？
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年4月分は1.76%となっています。
この水準は、６年ぶりの高水準になります。
2022年から金利が本格的に上昇中
もっとも大きな理由は、日本でも物価が上昇しているためでしょう。
新型コロナ以降、ロシアのウクライナ侵攻などの影響もあって、原油や穀物など、あらゆるものの値段が上がっているため、欧米各国を中心に、金利を引き上げています。
例えば、アメリカでは、政策金利（FF金利）をこの１年間で、なんと５％近くも引き上げているのです。
そのため、日本でも、同様のことが起こると考える投資家が増えており、金利の上昇が起こっているわけです。
金利が１％上がると、支払いは１５〜２０％増える
なお、１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。
多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。
そのため、「低金利で不動産価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。
逆に、これから購入を検討している人は、物件選びも重要ですが、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。
（２）2022年問題で、生産緑地が宅地に変わる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、この生産緑地は、東京が１番多いのです。その面積は、約3,200ヘクタール、３０坪の土地で約32万戸分にもなります。
そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。
東京の生産緑地の分布図：立川市は206ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
ご覧のように、東京の市部に生産緑地が集中しています。
そして、立川市の生産緑地は、206haと東京都の中でも３番目の面積なのです。
中央線沿いにはあまりありませんが、西武線沿いには、西武立川駅や玉川上水駅の周辺などに、多くの農地が残っています。
この辺りの農地で、宅地化が本格化する可能性が高いでしょう。そうすると、周辺の住宅地では、買い手がつきにくくなるため、土地価格にも影響が出てきそうです。
（３）これから立川市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した立川市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約2,300人減少するそうです。
立川市はこれから10年で約2,300人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
ところが、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口はすでに減り始めており、これから10年間で約2,600人も減る見通しです。
立川市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約2,600人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
新型コロナ以降、人口流入が増えているものの、長期的には買い手が減っていきそうです。
結論：買うなら？売るなら？
というわけで、立川市の今後の土地価格は、
- 新型コロナ以降、①円安が進んだことで海外投資家によるマンション購入が増えたこと、②リモートワークの普及で、若い世代を中心に引っ越してくる人が増えて来たこと、などから、駅近エリアを中心に土地価格の上昇が続いている
- 駅近のマンションエリアは、株価や為替の動向に影響を受けやすいため、マーケットの動きに注意が必要
- 生産緑地の宅地化が進むことから、駅から離れた郊外では、買い手がさらにつきにくくなりそう
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国１９０社以上の不動産会社が、非公開物件の情報を教えてくれます。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：円安、株高、低金利のうちが売りごろ
新型コロナ以降、株高や円安など、景気に関係ない部分で不動産価格の上昇が続いています。
逆を言えば、これらの条件が反転してくると、不動産価格にも影響が出てくるでしょうし、買い手となる若い世代が出て行っていることから、買い手が付かなくなる前に売却の準備をした方がいいでしょう。
また、昨年から生産緑地が宅地へと解禁されたため、駅から遠く、農地が多く残っているエリアによっては、土地の供給が増えて余ってくる可能性があるので注意が必要です。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、「柴崎町（しばさきちょう）」という地区があります。
柴崎町は、立川駅の南側に広がる住宅地です。
このエリアの土地取引を調べてみたところ、
- 公示地価：97万円／坪
- 実際の取引価格：59〜130万円／坪
と、公示地価の約0.6〜1.3倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の2.2倍です。
どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる同じような街並みのエリアです。駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【立川市柴崎町の土地取引】
- 立川駅から徒歩１１〜１５分のエリアで、59〜130万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
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