（画像出典：wikimedia commonslienyuan Arabrity, 香川県の風景）
この記事では高松市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
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１、高松市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）2023年3月 更新
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）高松市番町３丁目１４番８ | 瓦町（1200） | 89.4 | 3.8% | 17.8% |
| 公）高松市丸亀町１４番６外 | 片原町（450） | 144.5 | 1.6% | |
| 公）高松市磨屋町２番６外 | 高松（830） | 146.9 | 1.6% | 9.1% |
| 公）高松市宮脇町１丁目２２６番１ | 昭和町（800） | 48.8 | 1.4% | |
| 公）高松市桜町１丁目４３８番１ | 栗林（150） | 49.2 | 1.4% | 11.2% |
| 公）高松市桜町１丁目４１９番７ | 栗林（230） | 53.8 | 1.2% | 6.5% |
| 公）高松市西の丸町１０番６ | 高松（250） | 82.5 | 1.2% | 3.7% |
| 公）高松市朝日町４丁目４９６番３５外 | 今橋（2000） | 5.9 | 1.1% | 2.3% |
| 公）高松市桜町１丁目４１６番６ | 栗林（210） | 60.4 | 1.1% | 6.4% |
| 公）高松市多肥上町字宮尻１４１５番１０ | 太田（1800） | 20 | 1.0% | 5.0% |
| 公）高松市瓦町２丁目１２番２ | 瓦町（180） | 68 | 1.0% | 3.0% |
| 公）高松市伏石町２０６１番７ | 伏石（900） | 34.7 | 1.0% | 2.9% |
| 公）高松市宮脇町２丁目９４８番１０ | 栗林公園北口（900） | 35.6 | 0.9% | 2.9% |
| 公）高松市松縄町１０３２番２０ | 林道（1700） | 30.5 | 0.9% | 4.8% |
| 公）高松市上之町１丁目７番８ | 三条（450） | 40.3 | 0.8% | 4.3% |
| 公）高松市築地町１６番１５ | 瓦町（580） | 40.3 | 0.8% | 1.7% |
| 公）高松市浜ノ町２６７番３６ | 高松（600） | 40.6 | 0.8% | 2.5% |
| 公）高松市藤塚町２丁目４番１４外 | 栗林（400） | 41.3 | 0.8% | 2.5% |
| 公）高松市浜ノ町２４４番６ | 高松（550） | 41.9 | 0.8% | 5.8% |
| 公）高松市伏石町字鹿腹１５４３番３ | 三条（550） | 26.8 | 0.7% | 2.4% |
| 公）高松市丸の内７番２０ | 片原町（400） | 52.8 | 0.6% | 3.9% |
| 公）高松市錦町１丁目２６９番１ | 高松（450） | 53.1 | 0.6% | 9.5% |
| 公）高松市昭和町１丁目２３１番２ | 昭和町（250） | 54.8 | 0.6% | 4.4% |
| 公）高松市朝日町５丁目５３２番２９ | 沖松島（1100） | 7.9 | 0.4% | 1.3% |
| 公）高松市松島町２丁目１５番４外 | 松島二丁目（360） | 27 | 0.4% | 1.6% |
| 公）高松市上福岡町２０４６番７ | 栗林（1000） | 27.9 | 0.2% | 1.8% |
| 公）高松市花園町３丁目５４５番６ | 栗林（250） | 28.5 | 0.0% | -0.7% |
| 公）高松市太田上町字今原３４３番６ | 太田（1100） | 17.4 | 0.0% | 1.2% |
| 公）高松市太田下町字藍谷２２２３番１ | 伏石（600） | 21.2 | 0.0% | 1.9% |
| 公）高松市太田上町字皿井１１３７番１０ | 太田（750） | 22.1 | 0.0% | 1.7% |
| 公）高松市木太町字夷村３３６６番１９ | 林道（570） | 15.7 | 0.0% | 0.8% |
| 公）高松市仏生山町字南新田甲７５番４ | 仏生山（530） | 12.2 | 0.0% | 1.6% |
| 公）高松市西町８４０番２００ | 昭和町（900） | 20.1 | 0.0% | 1.7% |
| 公）高松市新田町字若宮甲２６０８番７外 | 屋島（2000） | 12.3 | 0.0% | -1.1% |
| 公）高松市木太町字西浜２５２２番１ | 木太町（780） | 13.5 | 0.0% | 0.5% |
| 公）高松市春日町字片田１７３４番３９ | 潟元（1100） | 11.5 | 0.0% | 0.3% |
| 公）高松市木太町字東村１４６０番７ | 木太東口（750） | 17.7 | 0.0% | 1.1% |
| 公）高松市花ノ宮町３丁目１４０３番２４ | 三条（600） | 34.3 | 0.0% | 0.0% |
| 公）高松市亀岡町９番４ | 瓦町（1400） | 53.1 | 0.0% | 3.9% |
| 公）高松市錦町１丁目２１０番 | 高松（350） | 64 | 0.0% | 2.1% |
| 公）高松市中野町３番２１ | 栗林公園北口（220） | 49.8 | 0.0% | 1.3% |
| 公）高松市屋島西町字百石１９２０番１ | 琴電屋島（600） | 23.4 | 0.0% | -1.9% |
| 公）高松市今里町１丁目３５６番３外 | 栗林公園（900） | 43.6 | 0.0% | 3.1% |
| 公）高松市天神前７番４ | 瓦町（750） | 52.1 | 0.0% | 2.6% |
| 公）高松市木太町字中浜２６７６番１外 | 春日川（480） | 20.7 | 0.0% | 0.2% |
| 公）高松市郷東町字乾新開７９６番１３１ | 香西（1600） | 5.2 | 0.0% | -2.5% |
| 公）高松市福岡町３丁目３７９番３８ | 沖松島（960） | 16.6 | -0.2% | 0.2% |
| 公）高松市屋島西町字亥浜２４４４番８３ | 潟元（1300） | 16.2 | -0.2% | -1.0% |
| 公）高松市郷東町２６番１０ | 香西（550） | 15.8 | -0.2% | -1.8% |
| 公）高松市田村町字西内３２１番１外 | 伏石（2000） | 14.1 | -0.2% | -1.4% |
| 公）高松市鶴市町字明見９６１番１１ | 香西（900） | 12.1 | -0.3% | -1.3% |
| 公）高松市太田上町字下原７５４番４ | 太田（180） | 23.9 | -0.3% | -0.1% |
| 公）高松市円座町字永井１０２７番６ | 円座（1000） | 11.9 | -0.3% | -1.4% |
| 公）高松市屋島東町字三ツ池１６７４番２ | 古高松（240） | 11.4 | -0.3% | -1.4% |
| 公）高松市牟礼町牟礼字仲代２８６番２１ | 八栗口（350） | 10.9 | -0.3% | -0.3% |
| 公）高松市成合町字東下所７３４番２７ | 太田（3000） | 10.7 | -0.3% | -1.5% |
| 公）高松市屋島東町字檀ノ浦浜１０９５番１２７ | 八栗（1400） | 9.3 | -0.4% | -1.7% |
| 公）高松市川島東町字沖下７４８番１４ | 高田（3300） | 8.7 | -0.4% | -1.9% |
| 公）高松市多肥上町字小田２２８５番２５ | 仏生山（1900） | 8.4 | -0.4% | -1.9% |
| 公）高松市南新町４番３ | 瓦町（400） | 84.5 | -0.4% | -0.8% |
| 公）高松市牟礼町大町字上川西６６８番１２ | 大町（1000） | 8.3 | -0.4% | -1.6% |
| 公）高松市香西東町３３１番３ | 香西（450） | 16.2 | -0.4% | -2.6% |
| 公）高松市牟礼町牟礼字反熊６７８番５１ | 古高松南（650） | 7.8 | -0.4% | -2.9% |
| 公）高松市香川町浅野字大塚８５１番１６ | 空港通り（2900） | 7.2 | -0.5% | -2.7% |
| 公）高松市由良町字大灘３９９番９ | 水田（2400） | 7.1 | -0.5% | -1.4% |
| 公）高松市仏生山町字城墟甲６４８番８ | 仏生山（700） | 13.5 | -0.5% | -0.2% |
| 公）高松市一宮町字山ノ神４０４番３ | 一宮（450） | 11.6 | -0.6% | -2.2% |
| 公）高松市牟礼町原字上井手西１２６８番２ | 房前（1200） | 5.7 | -0.6% | -4.4% |
| 公）高松市高松町字津ノ村２０３９番１５ | 古高松南（200） | 11.1 | -0.6% | -1.8% |
| 公）高松市香西西町２９７番５ | 香西（2600） | 11 | -0.6% | -2.9% |
| 公）高松市国分寺町新居字下向田１５５８番 | 端岡（800） | 16.1 | -0.6% | -3.6% |
| 公）高松市田村町字西内２８３番２ | 伏石（1900） | 10.3 | -0.6% | -2.5% |
| 公）高松市国分寺町福家字中福家甲３１２９番８ | 端岡（2900） | 10.2 | -0.6% | -2.5% |
| 公）高松市飯田町字相作３４番９３ | 鬼無（1700） | 10 | -0.7% | -2.6% |
| 公）高松市香川町川東上字須賀１７３２番４ | 空港通り（5000） | 9.1 | -0.7% | -4.2% |
| 公）高松市鬼無町藤井６９１番１ | 鬼無（600） | 12.9 | -0.8% | -3.9% |
| 公）高松市御坊町１０番１６ | 瓦町（600） | 42.6 | -0.8% | -3.0% |
| 公）高松市香西本町３６番１外 | 香西（1400） | 8.3 | -0.8% | -4.2% |
| 公）高松市瀬戸内町５０９番１６５ | 昭和町（1200） | 11.5 | -0.9% | -4.1% |
| 公）高松市高松町字角屋２３５９番２ | 古高松（400） | 15.1 | -0.9% | -2.8% |
| 公）高松市庵治町字生ノ國３１４１番２１ | 塩屋（6000） | 3.5 | -0.9% | -4.5% |
| 公）高松市香南町由佐字楠６２０番５２ | 円座（4800） | 5.9 | -1.1% | -4.3% |
| 公）高松市鹿角町字上川原６１９番３ | 太田（1900） | 8.8 | -1.1% | -4.0% |
| 公）高松市生島町３８７番５外 | 香西（4800） | 7.9 | -1.2% | -5.9% |
| 公）高松市香川町川東上字山ノ上６３６番１４６ | 仏生山（6900） | 5 | -1.3% | -5.1% |
| 公）高松市国分寺町新居字上中筋３００９番２０ | 端岡（1000） | 6.2 | -1.6% | -4.5% |
| 公）高松市屋島西町字成久１７６１番１７ | 潟元（600） | 15.8 | ||
| 公）高松市太田下町字須川２４５９番１外 | 伏石（120） | 32.3 | ||
| 基）高松市番町３丁目１４番８ | 瓦町（1200） | 87.8 | 2.7% | 13.7% |
| 基）高松市楠上町１丁目５１３番２ | 栗林（270） | 34 | 1.0% | 5.1% |
| 基）高松市磨屋町２番６外 | 高松（830） | 145.9 | 0.9% | 6.3% |
| 基）高松市三条町字下所２２４番６ | 伏石（450） | 24.3 | 0.8% | 3.4% |
| 基）高松市多肥上町字南原２５２番３ | 太田（900） | 16.5 | 0.8% | 2.5% |
| 基）高松市今里町２丁目２０番１１外 | 栗林公園（1200） | 31.4 | 0.3% | 2.4% |
| 基）高松市上林町字佐道３５１番３ | 太田（3600） | 12.3 | 0.3% | 1.9% |
| 基）高松市三谷町字鎌野東６４番１４ | 仏生山（3600） | 11.4 | 0.0% | 1.5% |
| 基）高松市亀岡町３番１１ | 栗林公園北口（500） | 51.8 | 0.0% | 1.3% |
| 基）高松市木太町字東新開２９０１番８ | 木太町（350） | 18.3 | 0.0% | 0.5% |
| 基）高松市昭和町２丁目３２７番５ | 昭和町（320） | 35.6 | 0.0% | 1.9% |
| 基）高松市多肥上町字天満１７４４番６ | 仏生山（1900） | 16.1 | 0.0% | 2.1% |
| 基）高松市室町字室１８５１番４ | 栗林公園（1300） | 23.9 | 0.0% | 1.0% |
| 基）高松市木太町５１１０番１１外 | 元山（2000） | 23.8 | 0.0% | 1.0% |
| 基）高松市春日町字南免２０３番５ | 木太東口（1500） | 11.9 | 0.0% | -0.8% |
| 基）高松市上之町１丁目７番８ | 三条（450） | 39.9 | 0.0% | 2.5% |
| 基）高松市太田下町字藍谷２２２３番１ | 伏石（600） | 21.2 | 0.0% | 1.4% |
| 基）高松市林町字宮西１０９番 | 太田（2000） | 14.3 | 0.0% | 0.9% |
| 基）高松市福岡町２丁目２５番２９ | 松島二丁目（800） | 18.5 | 0.0% | 0.4% |
| 基）高松市伏石町２１０３番１４外 | 伏石（1200） | 42.6 | 0.0% | 0.8% |
| 基）高松市天神前６番６ | 瓦町（850） | 69.3 | 0.0% | 1.9% |
| 基）高松市藤塚町１丁目７番３９外 | 栗林（700） | 38.3 | 0.0% | 0.0% |
| 基）高松市仏生山町字鵜殿口甲８４２番２ | 仏生山（1） | 16.9 | 0.0% | 0.8% |
| 基）高松市上福岡町字一本松９１６番４ | 林道（850） | 20.5 | 0.0% | -0.8% |
| 基）高松市亀岡町９番４ | 瓦町（1400） | 53.1 | 0.0% | 2.5% |
| 基）高松市新田町字若宮甲２６０８番７外 | 屋島（2000） | 12.3 | -0.3% | -1.1% |
| 基）高松市上天神町字源太也１９８番２外 | 伏石（1400） | 24.2 | -0.3% | -1.7% |
| 基）高松市牟礼町牟礼字宮北２０８１番２ | 六万寺（450） | 10.9 | -0.3% | -1.2% |
| 基）高松市六条町字下川東１９２番８ | 水田（400） | 10.6 | -0.3% | -1.5% |
| 基）高松市由良町字備前町６６１番１４ | 水田（2100） | 10.2 | -0.3% | -1.6% |
| 基）高松市御厩町字津内８５２番９ | 円座（2900） | 9.6 | -0.3% | -1.4% |
| 基）高松市牟礼町原字井手東６２０番１５ | 房前（120） | 8.9 | -0.4% | -1.5% |
| 基）高松市太田上町字下原７５４番４ | 太田（180） | 23.9 | -0.4% | -0.4% |
| 基）高松市小村町字北下所２９８番３ | 高田（1400） | 8 | -0.4% | -1.2% |
| 基）高松市茜町８３６番３５４ | 昭和町（950） | 23.9 | -0.4% | -2.3% |
| 基）高松市春日町字片田１６３８番６外 | 春日川（1000） | 7.8 | -0.4% | -2.1% |
| 基）高松市牟礼町牟礼字久通３７２０番４３１ | 八栗（1400） | 7.6 | -0.4% | -1.3% |
| 基）高松市牟礼町大町字上川西７３３番１ | 八栗新道（400） | 7.1 | -0.5% | -1.4% |
| 基）高松市牟礼町原字山田５６番１２４ | 原（700） | 6.9 | -0.5% | -2.8% |
| 基）高松市香西本町１４１番８ | 香西（1500） | 12.1 | -0.5% | -3.2% |
| 基）高松市下田井町字神子５８３番１外 | 水田（1800） | 11.3 | -0.6% | -2.0% |
| 基）高松市国分寺町新居字本村５７０番４ | 端岡（160） | 11.1 | -0.6% | -1.7% |
| 基）高松市太田上町字小原６４５番６ | 太田（450） | 22.2 | -0.6% | -0.4% |
| 基）高松市高松町字津ノ村２０３９番１５ | 古高松南（200） | 11.1 | -0.6% | -1.5% |
| 基）高松市香南町西庄字中蓮田井５１３番２１外 | 岡本（3000） | 5.5 | -0.6% | -3.4% |
| 基）高松市浜ノ町２９５番１１３ | 高松（1100） | 16.6 | -0.6% | -2.5% |
| 基）高松市木太町字今村下所４３００番８ | 元山（1000） | 15.1 | -0.7% | -0.7% |
| 基）高松市香川町川内原字黒滝１５７０番１ | 仏生山（6200） | 5 | -0.7% | -3.8% |
| 基）高松市仏生山町字城墟甲６４８番８ | 仏生山（700） | 13.5 | -0.7% | -0.5% |
| 基）高松市香川町大野字小箱２５１６番１０ | 空港通り（1800） | 8.9 | -0.7% | -2.5% |
| 基）高松市昭和町１丁目１３８番１外 | 昭和町（350） | 44.6 | -0.7% | -0.7% |
| 基）高松市香川町川東上字末角１９６３番７ | 仏生山（5500） | 8.6 | -0.8% | -3.7% |
| 基）高松市香西東町５４７番３外 | 香西（950） | 12.2 | -0.8% | -2.6% |
| 基）高松市塩江町安原上東字北井２４７番６ | 仏生山（16000） | 3.9 | -0.8% | -3.3% |
| 基）高松市香南町西庄字大坪２１１０番１２ | 岡本（4300） | 7.6 | -0.9% | -4.2% |
| 基）高松市塩上町２丁目９番２１ | 瓦町（300） | 38 | -0.9% | -0.9% |
| 基）高松市塩江町安原下第１号字来栖４４５番１ | 空港通り（10000） | 3.8 | -0.9% | -3.4% |
| 基）高松市塩江町安原上東字塩之江３８３番７ | 仏生山（17000） | 7.2 | -0.9% | -3.9% |
| 基）高松市鬼無町藤井６０６番５ | 鬼無（980） | 12 | -1.1% | -2.4% |
| 基）高松市香川町大野字本村７２１番１ | 空港通り（2300） | 14.8 | -1.1% | -3.7% |
| 基）高松市牟礼町原字上井手西１２６８番２ | 房前（1200） | 5.7 | -1.1% | -3.9% |
| 基）高松市西植田町字中塚２９８０番１ | 水田（7800） | 5.3 | -1.2% | -4.7% |
| 基）高松市川部町字中田井１５１２番２ | 岡本（2100） | 7.7 | -1.3% | -3.7% |
| 基）高松市庵治町字浜７７４番３ | 八栗（5100） | 6.4 | -1.5% | -5.4% |
| 基）高松市庵治町字馬場東３６９２番１１ | 八栗（6500） | 4.1 | -1.6% | -5.3% |
| 基）高松市生島町６１０番９ | 香西（6000） | 8.2 | -1.6% | -5.0% |
| 基）高松市庵治町字新開６３９２番７７ | 八栗（4700） | 4.1 | -1.6% | -5.4% |
| 基）高松市田村町字馬場８０番１ | 三条（1700） | 7.9 | -1.7% | -6.3% |
| 基）高松市東山崎町字八反地３４７番６ | 水田（300） | 14.5 | -1.8% | -5.4% |
| 基）高松市鶴市町字中所３９９番１ | 鬼無（1800） | 11.7 |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、高松市の土地価格の動き
高松市の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で４.９％下落しました。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で０.２%のマイナス、商業地は０.４％のマイナスとなっていました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-21年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
ほぼ全域で下落している地点が見られますが、高松駅から南側のエリアで、上昇している地域が点在しています。
今回の不動産バブルの背景
全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。
ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。
日銀が国債を買い占めて、金利を下げた
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
なぜ、高松駅から南北のエリアしか上がらないのか？
その理由は、大きく３つあります。
①家を建てる年代の人口が減っている
１つ目は、家を購入する中心年代である３０〜４０代人口の減少です。
高松市では、2013〜20年の７年間で、約4,000人も減っているのです。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
買い手が減ってしまうと、土地に対する需要が減りますので、土地価格は下がりやすくなったわけですね。
②公共事業の減少
２つ目が公共事業の減少です。
香川県の土地価格は、２０００年ぐらいまでは横ばいが続いていましたが、この頃から公共事業がどんどん減り始め、香川県内の景気が全体的に悪くなってきたのです。
赤色の線：公共事業はこの２０年間で半分に減少
また、９０年代からの公共事業によって、バイパスが整備されたり、国道も広くなりました。
そのため、郊外にショッピングセンターが多く建つようになり、通勤などで駅近を求める人以外は、郊外の新しい住宅地を選ぶようになってしまったのです。
③外国人観光客と市外からの転入者が増加
しかし、２０１３年９月にオリンピック開催地に東京が選ばれたことで、外国人観光客が増えました。
香川県でも、この５年間で５０万人近くの外国人が宿泊をしており、全体の１割を外国人が占めるようになりました。
香川県内で泊まるとなれば、高松市の中心部が賑わいます。
そのため、商店街を含めた中心部で盛り上がり、土地価格が上昇し始めているのです。
また、高松市には、出て行く人を差し引いても、毎年５００人前後の人が市外から移住してきます。
県内の景気が悪化しているため、大都市の高松市に移住してくる人や、県外からの人も多くいます。
そのため、中心部の商店街に近いエリアや、郊外のゆめタウンの周辺など、買い物に便利なエリアに家を借りたり、建てたりするため、周辺の土地価格が上昇しているのです。
３、これからどうなるのか？
高松市の土地価格について、影響がありそうなリスクをまとめました。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）これから高松市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した高松市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約１.１万人減少するそうです。
高松市はこれから10年で約１.１万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる３０〜４０代人口は、2020→30年の10年間で約１.９万人も減る見通しです。
高松市の３０〜４０代人口は、2020→30年で約１.９万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
ということは、これから１０年で買い手が２割近くも減るのです。
今後は、買い手が減っていくことは避けられませんので、人気の低い郊外のエリアを中心に土地価格は下がりそうですね。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、高松市の土地価格は、
- 外国人観光客の増加や、継続的な移住者の増加によって、買い物に便利な中心部の商店街や、郊外のショッピングセンター周辺で人口が増え、一部のエリアでは土地価格が上昇してきている
- 今後は若い世代の人口がさらに減っていくため、郊外の人気のないエリアほど、買い手がつきにくくなりそう
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：低金利のうちに売却を検討すべき
特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が１％上がると、組める住宅ローンが１５〜２０％程度減るためです。
今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、高松市内に「松縄町（まつなわちょう）」という、林道駅の西側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：２９万円／坪
- 実際の取引価格：３９〜４０万円／坪
と、公示地価の約１.４倍で取引されていました。
【高松市松縄町の土地取引（過去２年間）】
- 林道駅から徒歩１５〜２８分のエリアで、３９〜４０万円／坪で取引されている
- 公示地価も実際の取引も「第２種低層住居専用地域」という用途区分
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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