（画像出典：wikimedia commonslienyuan Arabrity, 香川県の風景）
この記事では高松市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
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１、高松市の公示地価、基準地価の一覧
（１）公示地価（2024.1.1現在）
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | ５年前比 |
|---|---|---|---|---|
| 高松市番町３－１４－３０ | 瓦町（1200） | 93.1 | 4.1% | 17.5% |
| 高松市桜町１－３－８ | 栗林（150） | 50.5 | 2.7% | 10.9% |
| 高松市丸亀町１４番６外 | 片原町（450） | 147.5 | 2.1% | |
| 高松市宮脇町１－１２－２５ | 昭和町（800） | 49.8 | 2.0% | 6.3% |
| 高松市磨屋町２番６外 | 高松（830） | 149.8 | 2.0% | 7.3% |
| 高松市桜町１－１１－８ | 栗林（230） | 54.8 | 1.8% | 6.4% |
| 高松市朝日町４－１１－６７ | 今橋（2000） | 6 | 1.7% | 4.0% |
| 高松市松縄町１０３２番２０ | 林道（1700） | 31 | 1.6% | 5.4% |
| 高松市西の丸町１０－１５ | 高松（250） | 83.8 | 1.6% | 4.1% |
| 高松市多肥上町字宮尻１４１５番１０ | 太田（1800） | 20.3 | 1.3% | 4.4% |
| 高松市朝日町５－３－１１０ | 沖松島（1100） | 8 | 1.3% | 2.5% |
| 高松市亀岡町９－１７ | 瓦町（1400） | 53.8 | 1.2% | 3.2% |
| 高松市伏石町字鹿腹１５４３番３ | 三条（550） | 27.1 | 1.1% | 2.8% |
| 高松市錦町１－７－７ | 高松（350） | 64.7 | 1.0% | 2.1% |
| 高松市太田下町字須川２４５９番１外 | 伏石（120） | 32.7 | 1.0% | |
| 高松市瓦町２丁目１２番２ | 瓦町（180） | 68.6 | 1.0% | 3.0% |
| 高松市花ノ宮町３－４－２２ | 三条（600） | 34.7 | 1.0% | 0.0% |
| 高松市伏石町２０６１番７ | 伏石（900） | 35 | 1.0% | 2.9% |
| 高松市太田上町字今原３４３番６ | 太田（1100） | 17.6 | 0.9% | 1.3% |
| 高松市宮脇町２－１６－８ | 栗林公園北口（900） | 36 | 0.9% | 2.8% |
| 高松市上之町１－７－１８ | 三条（450） | 40.6 | 0.8% | 3.4% |
| 高松市築地町１６番１５ | 瓦町（580） | 40.6 | 0.8% | 1.7% |
| 高松市浜ノ町６１－６ | 高松（600） | 40.9 | 0.8% | 2.5% |
| 高松市藤塚町２－４－８ | 栗林（400） | 41.6 | 0.8% | 2.4% |
| 高松市浜ノ町４－１８ | 高松（550） | 42.2 | 0.8% | 5.8% |
| 高松市今里町１丁目３５６番３外 | 栗林公園（900） | 43.9 | 0.8% | 2.3% |
| 高松市松島町２－１５－４ | 松島二丁目（360） | 27.2 | 0.7% | 1.7% |
| 高松市花園町３－１－６ | 栗林（250） | 28.7 | 0.7% | -0.1% |
| 高松市中野町３－１６ | 栗林公園北口（220） | 50.2 | 0.7% | 1.3% |
| 高松市西町１１－８ | 昭和町（900） | 20.3 | 0.7% | 1.7% |
| 高松市木太町字中浜２６７６番１外 | 春日川（480） | 20.8 | 0.6% | 0.8% |
| 高松市天神前７－２４ | 瓦町（750） | 52.5 | 0.6% | 1.9% |
| 高松市丸の内７－２０ | 片原町（400） | 53.1 | 0.6% | 3.2% |
| 高松市太田下町字藍谷２２２３番１ | 伏石（600） | 21.3 | 0.6% | 1.7% |
| 高松市錦町１－４－１４ | 高松（450） | 53.5 | 0.6% | 6.6% |
| 高松市昭和町１－１１－２１ | 昭和町（250） | 55.1 | 0.6% | 3.7% |
| 高松市上福岡町２０４６番７ | 栗林（1000） | 28.1 | 0.6% | 1.7% |
| 高松市屋島西町字百石１９２０番１ | 琴電屋島（600） | 23.5 | 0.6% | -1.1% |
| 高松市新田町字若宮甲２６０８番７外 | 屋島（2000） | 12.4 | 0.5% | -0.5% |
| 高松市春日町字片田１７３４番３９ | 潟元（1100） | 11.5 | 0.3% | 0.0% |
| 高松市仏生山町字南新田甲７５番４ | 仏生山（530） | 12.2 | 0.3% | 1.1% |
| 高松市木太町字東村１４６０番７ | 木太東口（750） | 17.7 | 0.2% | 0.9% |
| 高松市太田上町字皿井１１３７番１０ | 太田（750） | 22.1 | 0.0% | 0.9% |
| 高松市木太町字夷村３３６６番１９ | 林道（570） | 15.7 | 0.0% | 0.4% |
| 高松市木太町字西浜２５２２番１ | 木太町（780） | 13.5 | 0.0% | 0.0% |
| 高松市牟礼町牟礼字仲代２８６番２１ | 八栗口（350） | 10.9 | 0.0% | -0.3% |
| 高松市太田上町字下原７５４番４ | 太田（180） | 23.9 | 0.0% | -0.7% |
| 高松市屋島西町字亥浜２４４４番８３ | 潟元（1300） | 16.2 | 0.0% | -1.0% |
| 高松市仏生山町字城墟甲６４８番８ | 仏生山（700） | 13.5 | 0.0% | -1.2% |
| 高松市鶴市町字明見９６１番１１ | 香西（900） | 12.1 | 0.0% | -1.3% |
| 高松市屋島東町字三ツ池１６７４番２ | 古高松（240） | 11.4 | 0.0% | -1.4% |
| 高松市牟礼町大町字上川西６６８番１２ | 大町（1000） | 8.3 | 0.0% | -1.6% |
| 高松市屋島東町字檀ノ浦浜１０９５番１２７ | 八栗（1400） | 9.3 | 0.0% | -1.7% |
| 高松市高松町字津ノ村２０３９番１５ | 古高松南（200） | 11.1 | 0.0% | -1.8% |
| 高松市郷東町２６番１０ | 香西（550） | 15.8 | 0.0% | -1.8% |
| 高松市川島東町字沖下７４８番１４ | 高田（3300） | 8.7 | 0.0% | -1.9% |
| 高松市郷東町字乾新開７９６番１３１ | 香西（1600） | 5.2 | 0.0% | -1.9% |
| 高松市南新町４番３ | 瓦町（400） | 84.5 | 0.0% | -1.9% |
| 高松市香川町浅野字大塚８５１番１６ | 空港通り（2900） | 7.2 | 0.0% | -2.2% |
| 高松市香西東町３３１番３ | 香西（450） | 16.2 | 0.0% | -2.4% |
| 高松市牟礼町牟礼字反熊６７８番５１ | 古高松南（650） | 7.8 | 0.0% | -2.5% |
| 高松市御坊町１０番１６ | 瓦町（600） | 42.6 | 0.0% | -3.7% |
| 高松市福岡町３丁目３７９番３８ | 沖松島（960） | 16.5 | -0.2% | 0.0% |
| 高松市田村町字西内３２１番１外 | 伏石（2000） | 14.1 | -0.2% | -1.6% |
| 高松市鬼無町藤井６９１番１ | 鬼無（600） | 12.9 | -0.3% | -3.5% |
| 高松市円座町字永井１０２７番６ | 円座（1000） | 11.8 | -0.3% | -1.6% |
| 高松市一宮町字山ノ神４０４番３ | 一宮（450） | 11.6 | -0.3% | -2.5% |
| 高松市香西西町２９７番５ | 香西（2600） | 11 | -0.3% | -2.9% |
| 高松市成合町字東下所７３４番２７ | 太田（3000） | 10.6 | -0.3% | -1.8% |
| 高松市国分寺町福家字中福家甲３１２９番８ | 端岡（2900） | 10.2 | -0.3% | -2.2% |
| 高松市香川町川東上字須賀１７３２番４ | 空港通り（5000） | 9.1 | -0.4% | -3.8% |
| 高松市香西本町３６番１外 | 香西（1400） | 8.3 | -0.4% | -3.8% |
| 高松市由良町字大灘３９９番９ | 水田（2400） | 7 | -0.5% | -1.8% |
| 高松市瀬戸内町４３－１２ | 昭和町（1200） | 11.5 | -0.6% | -4.1% |
| 高松市牟礼町原字上井手西１２６８番２ | 房前（1200） | 5.7 | -0.6% | -3.9% |
| 高松市国分寺町新居字下向田１５５８番 | 端岡（800） | 16 | -0.6% | -3.6% |
| 高松市田村町字西内２８３番２ | 伏石（1900） | 10.3 | -0.6% | -2.8% |
| 高松市高松町字角屋２３５９番２ | 古高松（400） | 15 | -0.7% | -3.2% |
| 高松市飯田町字相作３４番９３ | 鬼無（1700） | 10 | -0.7% | -3.2% |
| 高松市庵治町字生ノ國３１４１番２１ | 塩屋（6000） | 3.4 | -1.0% | -4.6% |
| 高松市香南町由佐字楠６２０番５２ | 円座（4800） | 5.8 | -1.1% | -4.8% |
| 高松市鹿角町字上川原６１９番３ | 太田（1900） | 8.7 | -1.1% | -4.7% |
| 高松市生島町３８７番５外 | 香西（4800） | 7.8 | -1.3% | -6.0% |
| 高松市香川町川東上字山ノ上６３６番１４６ | 仏生山（6900） | 4.9 | -1.3% | -5.7% |
| 高松市国分寺町新居字上中筋３００９番２０ | 端岡（1000） | 6.1 | -1.6% | -5.6% |
| 高松市西山崎町字川向下１４２番１０ | 円座（1100） | 11.3 | ||
| 高松市高松町字永ノ谷１６６７番１４ | 屋島（1000） | 11.4 | ||
| 高松市桜町２－１３－１８ | 栗林公園（400） | 49.5 |
（２）基準地価（2024.7.1現在）更新
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | 2019年比 |
|---|---|---|---|---|
| 高松市番町３－１４－３０ | 瓦町(1200) | 95.4 | 4.3% | 17.5% |
| 高松市磨屋町２番６外 | 高松(830) | 153.5 | 3.3% | 7.4% |
| 高松市亀岡町９－１７ | 瓦町(1400) | 54.5 | 1.9% | 3.1% |
| 高松市上之町１－７－１８ | 三条(450) | 40.9 | 1.6% | 3.3% |
| 高松市上林町字佐道３５１番３ | 太田(3600) | 12.6 | 1.6% | 3.0% |
| 高松市三条町字下所２２４番６ | 伏石(450) | 24.9 | 1.5% | 5.2% |
| 高松市天神前６－６ | 瓦町(850) | 71.3 | 1.4% | 3.3% |
| 高松市多肥上町字南原２５２番３ | 太田(900) | 16.8 | 1.4% | 3.7% |
| 高松市林町字宮西１０９番 | 太田(2000) | 14.6 | 1.1% | 1.6% |
| 高松市昭和町２－１１－１９ | 昭和町(320) | 36.3 | 0.9% | 1.9% |
| 高松市藤塚町１－７－２６ | 栗林(700) | 38.6 | 0.9% | 0.0% |
| 高松市太田上町字下原７５４番４ | 太田(180) | 24.1 | 0.8% | -0.3% |
| 高松市木太町５１１０番１１外 | 元山(2000) | 24.2 | 0.8% | 1.7% |
| 高松市室町字室１８５１番４ | 栗林公園(1300) | 24.2 | 0.8% | 1.4% |
| 高松市太田下町字藍谷２２２３番１ | 伏石(600) | 21.4 | 0.8% | 1.7% |
| 高松市伏石町２１０３番１４外 | 伏石(1200) | 42.9 | 0.8% | 0.0% |
| 高松市昭和町１－１－２０ | 昭和町(350) | 45.2 | 0.7% | 0.0% |
| 高松市多肥上町字天満１７４４番６ | 仏生山(1900) | 16.2 | 0.6% | 1.0% |
| 高松市茜町１９－６ | 昭和町(950) | 23.9 | 0.6% | -2.2% |
| 高松市春日町字南免２０３番５ | 木太東口(1500) | 12.0 | 0.6% | 0.0% |
| 高松市新田町字若宮甲２６０８番７外 | 屋島(2000) | 12.4 | 0.5% | -0.3% |
| 高松市上福岡町字一本松９１６番４ | 林道(850) | 20.5 | 0.3% | -0.5% |
| 高松市由良町字備前町６６１番１４ | 水田(2100) | 10.3 | 0.3% | -1.3% |
| 高松市太田上町字小原６４５番６ | 太田(450) | 22.3 | 0.3% | -0.7% |
| 高松市木太町字今村下所４３００番８ | 元山(1000) | 15.1 | 0.2% | -0.9% |
| 高松市仏生山町字鵜殿口甲８４２番２ | 仏生山(1) | 17.0 | 0.2% | -0.4% |
| 高松市木太町字東新開２９０１番８ | 木太町(350) | 18.3 | 0.0% | 0.0% |
| 高松市福岡町２－２５－１８ | 松島二丁目(800) | 18.5 | 0.0% | -0.4% |
| 高松市牟礼町牟礼字宮北２０８１番２ | 六万寺(450) | 10.9 | 0.0% | -1.5% |
| 高松市仏生山町字城墟甲６４８番８ | 仏生山(700) | 13.5 | 0.0% | -1.7% |
| 高松市御厩町字津内８５２番９ | 円座(2900) | 9.6 | 0.0% | -1.7% |
| 高松市牟礼町牟礼字久通３７２０番４３１ | 八栗(1400) | 7.6 | 0.0% | -1.7% |
| 高松市上天神町字源太也１９８番２外 | 伏石(1400) | 24.2 | 0.0% | -1.7% |
| 高松市国分寺町新居字本村５７０番４ | 端岡(160) | 11.1 | 0.0% | -1.7% |
| 高松市高松町字津ノ村２０３９番１５ | 古高松南(200) | 11.1 | 0.0% | -1.8% |
| 高松市牟礼町原字井手東６２０番１５ | 房前(120) | 8.9 | 0.0% | -1.8% |
| 高松市牟礼町大町字上川西７３３番１ | 八栗新道(400) | 7.1 | 0.0% | -1.8% |
| 高松市春日町字片田１６３８番６外 | 春日川(1000) | 7.8 | 0.0% | -2.1% |
| 高松市香川町大野字小箱２５１６番１０ | 空港通り(1800) | 8.9 | 0.0% | -2.5% |
| 高松市香川町川内原字黒滝１５７０番１ | 仏生山(6200) | 5.0 | 0.0% | -3.2% |
| 高松市香川町川東上字末角１９６３番７ | 仏生山(5500) | 8.6 | 0.0% | -3.3% |
| 高松市鶴市町字中所３９９番１ | 鬼無(1800) | 11.7 | 0.0% | |
| 高松市下田井町字神子５８３番１外 | 水田(1800) | 11.2 | -0.3% | -2.6% |
| 高松市六条町字下川東１９２番８ | 水田(400) | 10.5 | -0.3% | -2.2% |
| 高松市香南町西庄字大坪２１１０番１２ | 岡本(4300) | 7.5 | -0.4% | -4.2% |
| 高松市香川町大野字本村７２１番１ | 空港通り(2300) | 14.7 | -0.4% | -4.1% |
| 高松市塩江町安原上東字塩之江３８３番７ | 仏生山(17000) | 7.2 | -0.5% | -4.4% |
| 高松市香西東町５４７番３外 | 香西(950) | 12.0 | -0.5% | -3.7% |
| 高松市牟礼町原字上井手西１２６８番２ | 房前(1200) | 5.7 | -0.6% | -3.9% |
| 高松市香南町西庄字中蓮田井５１３番２１外 | 岡本(3000) | 5.5 | -0.6% | -4.0% |
| 高松市塩江町安原上東字北井２４７番６ | 仏生山(16000) | 3.9 | -0.8% | -4.1% |
| 高松市川部町字中田井１５１２番２ | 岡本(2100) | 7.5 | -0.9% | -5.4% |
| 高松市塩上町２－８－１９ | 瓦町(300) | 37.3 | -0.9% | -3.4% |
| 高松市塩江町安原下第１号字来栖４４５番１ | 空港通り(10000) | 3.7 | -0.9% | -4.3% |
| 高松市東山崎町字八反地３４７番６ | 水田(300) | 14.2 | -0.9% | -6.9% |
| 高松市生島町６１０番９ | 香西(6000) | 8.0 | -1.2% | -6.9% |
| 高松市田村町字馬場８０番１ | 三条(1700) | 7.7 | -1.3% | -7.6% |
| 高松市庵治町字浜７７４番３ | 八栗(5100) | 6.2 | -1.6% | -7.4% |
| 高松市庵治町字馬場東３６９２番１１ | 八栗(6500) | 4.0 | -1.6% | -7.6% |
| 高松市庵治町字新開６３９２番７７ | 八栗(4700) | 3.9 | -1.7% | -7.8% |
この記事の活用方法
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしています、ゴトウです。
この記事は、
「なぜ、土地価格が上がっているのか？（下がっているのか？）」
「これからどうなるのか」
をご紹介していくことで、あなたが検討している不動産取引の参考になれることを目指しています。
とは言っても、「売り手か買い手か」「戸建てかマンションか」「駅から近いか、遠いか」などによって、知りたい情報もちょっとずつ違ってくるでしょう。
特に「これからどうなるのか」については、なるべく多くのポイントを取り上げています。
なので、記事自体はけっこう長めになっています。
そのため、関係なさそうなところは、スルーしてもらって、自分に必要そうな部分をチェックしてみてください。
それでは参りましょう。
２、高松市の土地価格の動き
高松市の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で４.９％下落しました。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で０.２%のマイナス、商業地は０.４％のマイナスとなっていました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-21年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
ほぼ全域で下落している地点が見られますが、高松駅から南側のエリアで、上昇している地域が点在しています。
今回の不動産バブルの背景
全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。
ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。
日銀が国債を買い占めて、金利を下げた
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
なぜ、高松駅から南北のエリアしか上がらないのか？
その理由は、大きく３つあります。
①家を建てる年代の人口が減っている
１つ目は、家を購入する中心年代である３０〜４０代人口の減少です。
高松市では、2013〜20年の７年間で、約4,000人も減っているのです。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
買い手が減ってしまうと、土地に対する需要が減りますので、土地価格は下がりやすくなったわけですね。
②公共事業の減少
２つ目が公共事業の減少です。
香川県の土地価格は、２０００年ぐらいまでは横ばいが続いていましたが、この頃から公共事業がどんどん減り始め、香川県内の景気が全体的に悪くなってきたのです。
赤色の線：公共事業はこの２０年間で半分に減少
また、９０年代からの公共事業によって、バイパスが整備されたり、国道も広くなりました。
そのため、郊外にショッピングセンターが多く建つようになり、通勤などで駅近を求める人以外は、郊外の新しい住宅地を選ぶようになってしまったのです。
③外国人観光客と市外からの転入者が増加
しかし、２０１３年９月にオリンピック開催地に東京が選ばれたことで、外国人観光客が増えました。
香川県でも、この５年間で５０万人近くの外国人が宿泊をしており、全体の１割を外国人が占めるようになりました。
香川県内で泊まるとなれば、高松市の中心部が賑わいます。
そのため、商店街を含めた中心部で盛り上がり、土地価格が上昇し始めているのです。
また、高松市には、出て行く人を差し引いても、毎年５００人前後の人が市外から移住してきます。
県内の景気が悪化しているため、大都市の高松市に移住してくる人や、県外からの人も多くいます。
そのため、中心部の商店街に近いエリアや、郊外のゆめタウンの周辺など、買い物に便利なエリアに家を借りたり、建てたりするため、周辺の土地価格が上昇しているのです。
３、これからどうなるのか？
高松市の土地価格について、影響がありそうなリスクをまとめました。
（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう
ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。
ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。
そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。
また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。
ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。
（２）これから高松市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した高松市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約１.１万人減少するそうです。
高松市はこれから10年で約１.１万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる３０〜４０代人口は、2020→30年の10年間で約１.９万人も減る見通しです。
高松市の３０〜４０代人口は、2020→30年で約１.９万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
ということは、これから１０年で買い手が２割近くも減るのです。
今後は、買い手が減っていくことは避けられませんので、人気の低い郊外のエリアを中心に土地価格は下がりそうですね。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、高松市の土地価格は、
- 外国人観光客の増加や、継続的な移住者の増加によって、買い物に便利な中心部の商店街や、郊外のショッピングセンター周辺で人口が増え、一部のエリアでは土地価格が上昇してきている
- 今後は若い世代の人口がさらに減っていくため、郊外の人気のないエリアほど、買い手がつきにくくなりそう
と言えるでしょう。
買うなら
ここでは、掘り出し物件を探すコツをご紹介します。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら
ここからは、高く売るコツをご紹介します。
公示地価よりも高く売れるカラクリ
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、高松市内に「松縄町（まつなわちょう）」という、林道駅の西側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：２９万円／坪
- 実際の取引価格：３９〜４０万円／坪
と、公示地価の約１.４倍で取引されていました。
【高松市松縄町の土地取引（過去２年間）】
- 林道駅から徒歩１５〜２８分のエリアで、３９〜４０万円／坪で取引されている
- 公示地価も実際の取引も「第２種低層住居専用地域」という用途区分
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」
「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 東京都２３区 | 千代田区神保町 | 485万円 | 300〜990万円 | 0.62〜2.04倍 |
| 東京都２３区 | 中央区佃 | 644万円 | 530〜970万円 | 0.82〜1.51倍 |
| 東京都２３区 | 墨田区東向島 | 111万円 | 150〜290万円 | 1.35〜2.61倍 |
| 東京都 | 八王子市北野台 | 33万円 | 30〜43万円 | 0.91〜1.3倍 |
| 東京都 | 立川市柴崎町 | 121万円 | 97〜340万円 | 0.8〜2.81倍 |
| 東京都 | 武蔵野市吉祥寺本町 | 216万円 | 150〜300万円 | 0.69〜1.39倍 |
| 神奈川県 | 横浜市神奈川区松見町 | 85万円 | 74〜150万円 | 0.87〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 川崎市中原区木月 | 136万円 | 160〜240万円 | 1.18〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 相模原市緑区東橋本 | 70万円 | 17〜140万円 | 0.24〜2倍 |
| 千葉県 | 千葉市中央区松波 | 77万円 | 64〜110万円 | 0.83〜1.43倍 |
| 千葉県 | 船橋市松が丘 | 30万円 | 26〜41万円 | 0.87〜1.37倍 |
| 千葉県 | 柏市今谷上町 | 49万円 | 39〜85万円 | 0.8〜1.73倍 |
| 埼玉県 | さいたま市浦和区北浦和 | 113万円 | 78〜160万円 | 0.69〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 川口市差間 | 43万円 | 42〜61万円 | 0.98〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 所沢市久米 | 49万円 | 22〜76万円 | 0.45〜1.55倍 |
| 北海道 | 札幌市北区25条西 | 38万円 | 32〜48万円 | 0.84〜1.26倍 |
| 北海道 | 旭川市８条通 | 10万円 | 7〜14万円 | 0.7〜1.4倍 |
| 北海道 | 苫小牧市桜木町 | 7万円 | 6.5〜13万円 | 0.93〜1.86倍 |
| 青森県 | 青森市三内 | 10万円 | 5.4〜14万円 | 0.54〜1.4倍 |
| 青森県 | 八戸市田向 | 14万円 | 10〜28万円 | 0.71〜2倍 |
| 青森県 | 弘前市大字田園 | 13万円 | 15〜18万円 | 1.15〜1.38倍 |
| 秋田県 | 秋田市手形 | 22万円 | 18〜25万円 | 0.82〜1.14倍 |
| 秋田県 | 大仙市大曲中通町 | 11万円 | 13〜15万円 | 1.18〜1.36倍 |
| 秋田県 | 由利本荘市石脇 | 7.8万円 | 5〜14万円 | 0.64〜1.79倍 |
| 岩手県 | 盛岡市加賀野 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 岩手県 | 一関市赤荻 | 8万円 | 5.5〜17万円 | 0.69〜2.13倍 |
| 岩手県 | 奥州市佐倉河 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 宮城県 | 仙台市泉区将監 | 26万円 | 34〜52万円 | 1.31〜2倍 |
| 宮城県 | 石巻市三ツ股 | 10万円 | 7.8〜14万円 | 0.78〜1.4倍 |
| 宮城県 | 名取市大手町 | 27万円 | 29〜40万円 | 1.07〜1.48倍 |
| 福島県 | 福島市野田町 | 22万円 | 16〜72万円 | 0.73〜3.27倍 |
| 福島県 | いわき市小島町 | 22万円 | 35万円 | 1.59倍 |
| 福島県 | 郡山市芳賀 | 18万円 | 17〜35万円 | 0.94〜1.94倍 |
| 山形県 | 山形市東原町 | 26万円 | 18〜32万円 | 0.69〜1.23倍 |
| 山形県 | 鶴岡市本町 | 11万円 | 8〜17万円 | 0.73〜1.55倍 |
| 山形県 | 酒田市新橋 | 9.5万円 | 10〜15万円 | 1.05〜1.58倍 |
| 新潟県 | 新潟市中央区天神尾 | 38万円 | 35〜62万円 | 0.92〜1.63倍 |
| 新潟県 | 長岡市東栄 | 19万円 | 13〜19万円 | 0.68〜1倍 |
| 新潟県 | 上越市春日野 | 14万円 | 9.6〜16万円 | 0.69〜1.14倍 |
| 富山県 | 富山市牛島本町 | 26万円 | 23〜36万円 | 0.88〜1.38倍 |
| 富山県 | 高岡市城東 | 17万円 | 9.3〜19万円 | 0.55〜1.12倍 |
| 富山県 | 射水市太閤山 | 15万円 | 12〜18万円 | 0.8〜1.2倍 |
| 石川県 | 金沢市泉野町 | 35万円 | 24〜45万円 | 0.69〜1.29倍 |
| 石川県 | 加賀市小菅波町 | 14万円 | 2.3〜21万円 | 0.16〜1.5倍 |
| 石川県 | 野々市市押野 | 26万円 | 25〜31万円 | 0.96〜1.19倍 |
| 福井県 | 福井市灯明寺 | 19万円 | 15〜26万円 | 0.79〜1.37倍 |
| 福井県 | 坂井市丸岡町西瓜屋 | 10万円 | 12〜15万円 | 1.2〜1.5倍 |
| 群馬県 | 高崎市上中居町 | 25万円 | 18〜36万円 | 0.72〜1.44倍 |
| 群馬県 | 前橋市駒形町 | 15万円 | 8.7〜18万円 | 0.58〜1.2倍 |
| 群馬県 | 伊勢崎市昭和町 | 13万円 | 9.6〜41万円 | 0.74〜3.15倍 |
| 栃木県 | 宇都宮市泉が丘 | 28万円 | 28〜40万円 | 1〜1.43倍 |
| 栃木県 | 足利市八幡町 | 16.5万円 | 8.7〜19万円 | 0.53〜1.15倍 |
| 栃木県 | 小山市城東 | 24万円 | 3.8〜27万円 | 0.16〜1.13倍 |
| 茨城県 | 水戸市河和田 | 14万円 | 9.2〜20万円 | 0.66〜1.43倍 |
| 茨城県 | 古河市東 | 24万円 | 11〜36万円 | 0.46〜1.5倍 |
| 茨城県 | つくば市春日 | 37万円 | 53万円 | 1.43倍 |
| 愛知県 | 名古屋市千種区東山元町 | 56万円 | 19〜67万円 | 0.34〜1.2倍 |
| 愛知県 | 岡崎市大和町 | 37万円 | 43〜51万円 | 1.16〜1.38倍 |
| 愛知県 | 豊橋市高師本郷町 | 24万円 | 11〜33万円 | 0.46〜1.38倍 |
| 岐阜県 | 岐阜市北一色 | 21万円 | 17〜28万円 | 0.81〜1.33倍 |
| 岐阜県 | 大垣市林町 | 23万円 | 10〜31万円 | 0.43〜1.35倍 |
| 岐阜県 | 多治見市明和町 | 11.5万円 | 8.9〜15万円 | 0.77〜1.3倍 |
| 三重県 | 津市大谷町 | 35万円 | 41〜55万円 | 1.17〜1.57倍 |
| 三重県 | 四日市市大字茂福 | 21万円 | 24〜32万円 | 1.14〜1.52倍 |
| 三重県 | 桑名市大字桑名 | 22万円 | 25〜29万円 | 1.14〜1.32倍 |
| 静岡県 | 静岡市葵区音羽町 | 71万円 | 51〜85万円 | 0.72〜1.2倍 |
| 静岡県 | 浜松市中区鴨江 | 31万円 | 0.85〜40万円 | 0.03〜1.29倍 |
| 静岡県 | 三島市加茂 | 33万円 | 33〜44万円 | 1〜1.33倍 |
| 長野県 | 長野市若里 | 29万円 | 30〜46万円 | 1.03〜1.59倍 |
| 長野県 | 松本市桐 | 21万円 | 29〜30万円 | 1.38〜1.43倍 |
| 長野県 | 上田市常磐城 | 14万円 | 14〜18万円 | 1〜1.29倍 |
| 山梨県 | 甲府市上石田 | 15万円 | 19〜23万円 | 1.27〜1.53倍 |
| 大阪府 | 大阪市浪速区恵美須東 | 149万円 | 39〜600万円 | 0.26〜4.03倍 |
| 大阪府 | 茨木市庄 | 61万円 | 40〜100万円 | 0.66〜1.64倍 |
| 大阪府 | 高槻市安岡時町 | 38万円 | 25〜55万円 | 0.66〜1.45倍 |
| 京都府 | 京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町 | 41万円 | 22〜64万円 | 0.54〜1.56倍 |
| 京都府 | 宇治市小倉町 | 43万円 | 22〜55万円 | 0.51〜1.28倍 |
| 京都府 | 城陽市久世 | 37万円 | 28〜49万円 | 0.76〜1.32倍 |
| 滋賀県 | 大津市朝日が丘 | 45万円 | 25〜55万円 | 0.56〜1.22倍 |
| 滋賀県 | 草津市追分 | 30万円 | 32〜37万円 | 1.07〜1.23倍 |
| 滋賀県 | 長浜市祇園町 | 17万円 | 8.9〜23万円 | 0.52〜1.35倍 |
| 兵庫県 | 神戸市鈴蘭台南町 | 24万円 | 14〜41万円 | 0.58〜1.71倍 |
| 兵庫県 | 姫路市飾磨区今在家 | 28万円 | 30〜35万円 | 1.07〜1.25倍 |
| 兵庫県 | 尼崎市稲葉荘 | 56万円 | 39〜83万円 | 0.7〜1.48倍 |
| 奈良県 | 奈良市中登美ケ丘 | 35万円 | 40〜61万円 | 1.14〜1.74倍 |
| 奈良県 | 橿原市土橋町 | 26万円 | 31〜44万円 | 1.19〜1.69倍 |
| 奈良県 | 生駒市俵口町 | 27万円 | 22〜35万円 | 0.81〜1.3倍 |
| 和歌山県 | 和歌山市黒田 | 21万円 | 19〜48万円 | 0.9〜2.29倍 |
| 和歌山県 | 田辺市東山 | 19万円 | 22〜24万円 | 1.16〜1.26倍 |
| 岡山県 | 岡山市田中 | 33万円 | 35〜47万円 | 1.06〜1.42倍 |
| 岡山県 | 倉敷市大島 | 31万円 | 13〜35万円 | 0.42〜1.13倍 |
| 岡山県 | 津山市東一宮 | 10万円 | 4.5〜12万円 | 0.45〜1.2倍 |
| 広島県 | 広島市牛田早稲田 | 40万円 | 19〜80万円 | 0.48〜2倍 |
| 広島県 | 福山市沖野上町 | 24万円 | 6.9〜34万円 | 0.29〜1.42倍 |
| 広島県 | 呉市広白岳 | 17万円 | 7.4〜21万円 | 0.44〜1.24倍 |
| 鳥取県 | 鳥取市吉方温泉 | 17万円 | 5〜19万円 | 0.29〜1.12倍 |
| 鳥取県 | 米子市観音寺新町 | 16万円 | 15〜20万円 | 0.94〜1.25倍 |
| 島根県 | 松江市内中原町 | 26万円 | 26〜32万円 | 1〜1.23倍 |
| 山口県 | 下関市綾羅木南町 | 13万円 | 20万円 | 1.54倍 |
| 山口県 | 山口市小郡下郷 | 16.5万円 | 8.9〜19万円 | 0.54〜1.15倍 |
| 山口県 | 宇部市笹山町 | 7.3万円 | 10〜13万円 | 1.37〜1.78倍 |
| 愛媛県 | 松山市岩崎町 | 44万円 | 30〜68万円 | 0.68〜1.55倍 |
| 愛媛県 | 今治市南大門町 | 17万円 | 24〜30万円 | 1.41〜1.76倍 |
| 愛媛県 | 新居浜市河内町 | 22万円 | 10〜24万円 | 0.45〜1.09倍 |
| 香川県 | 高松市松縄町 | 29万円 | 39〜40万円 | 1.34〜1.38倍 |
| 香川県 | 丸亀市中府町 | 25万円 | 35万円 | 1.4倍 |
| 徳島県 | 徳島市佐古一番町 | 31万円 | 13〜59万円 | 0.42〜1.9倍 |
| 高知県 | 高知市東久万 | 34万円 | 29〜38万円 | 0.85〜1.12倍 |
| 福岡県 | 福岡市南区大楠 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 福岡県 | 北九州市八幡西区永犬丸西町 | 17万円 | 10〜21万円 | 0.59〜1.24倍 |
| 福岡県 | 久留米市諏訪野町 | 22万円 | 15〜27万円 | 0.68〜1.23倍 |
| 佐賀県 | 佐賀市兵庫北 | 21万円 | 16〜31万円 | 0.76〜1.48倍 |
| 佐賀県 | 唐津市和多田本村 | 18万円 | 18〜24万円 | 1〜1.33倍 |
| 佐賀県 | 鳥栖市弥生が丘 | 19万円 | 18〜21万円 | 0.95〜1.11倍 |
| 大分県 | 大分市王子新町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 大分県 | 別府市山の手町 | 21万円 | 16〜35万円 | 0.76〜1.67倍 |
| 大分県 | 中津市中央町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 長崎県 | 長崎市滑石 | 20万円 | 14〜24万円 | 0.7〜1.2倍 |
| 長崎県 | 佐世保市広田 | 11万円 | 19〜29万円 | 1.73〜2.64倍 |
| 長崎県 | 諫早市小船越町 | 13万円 | 22万円 | 1.69倍 |
| 熊本県 | 熊本市武蔵ヶ丘 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 熊本県 | 八代市井上町 | 9万円 | 4.7〜10万円 | 0.52〜1.11倍 |
| 熊本県 | 天草市今釜新町 | 14万円 | 14〜15万円 | 1〜1.07倍 |
| 宮崎県 | 宮崎市神宮 | 28万円 | 32〜33万円 | 1.14〜1.18倍 |
| 宮崎県 | 都城市姫城町 | 10万円 | 8.5〜15万円 | 0.85〜1.5倍 |
| 宮崎県 | 延岡市西小路 | 19万円 | 20〜26万円 | 1.05〜1.37倍 |
| 鹿児島県 | 鹿児島市荒田 | 56万円 | 35〜91万円 | 0.63〜1.63倍 |
| 鹿児島県 | 霧島市国分中央 | 11万円 | 9.5〜15万円 | 0.86〜1.36倍 |
| 鹿児島県 | 薩摩川内市平佐町 | 9.5万円 | 7.9〜10.4万円 | 0.83〜1.09倍 |
| 沖縄県 | 那覇市首里石嶺町 | 42万円 | 31〜46万円 | 0.74〜1.1倍 |
| 沖縄県 | うるま市江州 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 沖縄県 | 浦添市経塚 | 53万円 | 60〜69万円 | 1.13〜1.3倍 |
つまり、あなたの不動産が、思っていた以上に、数百万円〜数千万円高い可能性があるのです。
では、どうすれば、それがわかるのか？
答えは、不動産の一括査定です。
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