この記事では高崎市の
- 公示地価、基準地価
- この７年間の土地価格の動き
- 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
１、高崎市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公）：公示地価（2020.1.1現在）
*基）：基準地価（2019.7.1現在）
| 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 公）高崎市（高崎駅周辺（西口）４街区６３－１外） | 高崎（110） | 160.1 | 9.0% | 36.6% |
| 基）高崎市岩押町１９－３ | 高崎（750） | 57.8 | 6.7% | 34.6% |
| 公）高崎市岩押町１６－２ | 高崎（850） | 37.3 | 6.6% | 32.9% |
| 公）高崎市上中居町字咲地蔵４８３番１２ | 高崎（2000） | 27.1 | 3.1% | 19.7% |
| 公）高崎市（城東７４街区１４７１－１） | 高崎（2300） | 29.3 | 2.8% | 19.2% |
| 基）高崎市東町２４１番７外 | 高崎（700） | 32.2 | 5.2% | 19.2% |
| 基）高崎市上中居町字西屋敷１８２番３ | 高崎（1800） | 29 | 2.9% | 18.9% |
| 公）高崎市竜見町３番２ | 高崎（750） | 30 | 3.3% | 12.4% |
| 公）高崎市高関町字岡久保５１３番２ | 高崎（2000） | 26.8 | 2.1% | 12.3% |
| 基）高崎市矢中町４３番３ | 倉賀野（1600） | 26.1 | 0.6% | 12.1% |
| 基）高崎市下和田町２－５－７ | 高崎（1200） | 25.9 | 4.7% | 10.6% |
| 基）高崎市鶴見町３番１２ | 高崎（300） | 58.7 | 5.3% | 10.6% |
| 公）高崎市柳川町１４６番４外 | 高崎（1500） | 35 | 2.9% | 9.8% |
| 公）高崎市中居町３丁目３１番１２ | 高崎（3000） | 24.8 | 1.9% | 9.1% |
| 公）高崎市上並榎町字八反田２０５番４ | 北高崎（1800） | 24.1 | 1.1% | 9.0% |
| 基）高崎市上並榎町字八反田２０５番４ | 北高崎（1800） | 24 | 1.0% | 8.4% |
| 基）高崎市柳川町１４６番４外 | 高崎（1500） | 34.3 | 3.0% | 8.3% |
| 公）高崎市通町５２番１ | 高崎（400） | 65.7 | 5.3% | 8.2% |
| 公）高崎市下小鳥町７６番９ | 北高崎（2000） | 23.5 | 1.1% | 6.7% |
| 公）高崎市連雀町８５番１外 | 高崎（820） | 68.6 | 4.5% | 6.7% |
| 基）高崎市連雀町８５番１外 | 高崎（820） | 66.7 | 4.1% | 6.3% |
| 基）高崎市（菅谷高畑１６街区６７６－７外） | 井野（2800） | 16.8 | 1.6% | 5.8% |
| 基）高崎市東貝沢町二丁目４番３外 | 高崎問屋町（1700） | 24.1 | 0.3% | 5.8% |
| 基）高崎市（城東９０街区のうち） | 高崎（2500） | 32.7 | 1.4% | 5.5% |
| 公）高崎市和田町１０－１１ | 高崎（720） | 28.5 | 4.8% | 5.2% |
| 公）高崎市倉賀野町６３３５番 | 倉賀野（1200） | 20.2 | 1.0% | 4.8% |
| 公）高崎市中居町４丁目１２番３外 | 倉賀野（2300） | 25.6 | 2.4% | 3.9% |
| 基）高崎市緑町三丁目１４番２ | 井野（1700） | 20.8 | 1.9% | 3.8% |
| 基）高崎市飯塚町字十二前１３８８番１ | 高崎問屋町（750） | 24.6 | 0.7% | 3.5% |
| 公）高崎市下之城町字松村４７１番３外 | 高崎（2800） | 20.5 | 0.5% | 2.1% |
| 公）高崎市北通町６３番２外 | 高崎（800） | 28.9 | 4.3% | 1.9% |
| 公）高崎市飯塚町字大道東１００３番１８ | 北高崎（300） | 22.7 | 1.2% | 1.8% |
| 基）高崎市倉賀野町字上町５５５８番１４ | 倉賀野（950） | 20.8 | 0.0% | 1.8% |
| 公）高崎市倉賀野町字上町５５５８番１４ | 倉賀野（950） | 20.8 | 0.0% | 1.3% |
| 基）高崎市八千代町３－１７－１１ | 高崎（2700） | 22.2 | 1.2% | 1.2% |
| 公）高崎市片岡町３－２７－３ | 高崎（2300） | 21.1 | 1.3% | 0.6% |
| 公）高崎市新町字諏訪３０４２番２ | 新町（990） | 14.5 | 0.7% | 0.5% |
| 公）高崎市中泉町字横堀３００番４４ | 北高崎（4300） | 17 | 0.8% | 0.4% |
| 基）高崎市浜尻町字八坂西９９６番１７ | 高崎問屋町（1100） | 19 | 1.1% | 0.3% |
| 基）高崎市中紺屋町２２番１外 | 高崎（1000） | 26.8 | 4.0% | 0.1% |
| 公）高崎市中紺屋町２２番１外 | 高崎（1000） | 27.5 | 4.4% | 0.1% |
| 公）高崎市小八木町２０２８番４ | 井野（700） | 22 | 0.9% | -0.3% |
| 基）高崎市昭和町９６番１ | 北高崎（650） | 21.9 | 0.3% | -0.3% |
| 基）高崎市並榎町１２２番１１外 | 北高崎（650） | 21.9 | 0.0% | -0.4% |
| 基）高崎市新町字笛木境２２７０番２３ | 新町（260） | 14.5 | 0.0% | -0.5% |
| 基）高崎市（石原東２２街区のうち） | 高崎（2500） | 19.5 | 0.0% | -0.7% |
| 基）高崎市新町字下河原７３１番８ | 新町（1700） | 13.5 | 0.0% | -0.7% |
| 公）高崎市井野町３６４番２ | 井野（600） | 20.7 | 0.0% | -1.3% |
| 公）高崎市新町字蛇場見１８７３番３ | 新町（720） | 13.2 | 0.0% | -1.5% |
| 基）高崎市八千代町１－１２－８ | 高崎（1900） | 22.6 | 1.0% | -1.7% |
| 基）高崎市下之城町字村北１７６番７外 | 高崎（2700） | 24.3 | 0.0% | -2.0% |
| 基）高崎市本町２８番２外 | 高崎（1600） | 26.7 | 2.0% | -2.2% |
| 基）高崎市飯塚町字問屋町前１１２４番 | 高崎問屋町（1000） | 26.4 | 0.4% | -2.4% |
| 基）高崎市江木町字観音沖６２２番４ | 高崎（1800） | 23.5 | 0.0% | -2.5% |
| 公）高崎市天神町３７番 | 高崎問屋町（860） | 21.6 | 0.0% | -2.7% |
| 基）高崎市菅谷町字滝社１１５番１外 | 新前橋（3000） | 17.3 | 0.0% | -3.3% |
| 公）高崎市上佐野町字屋敷北２６２番３外 | 高崎（1900） | 18 | 0.0% | -3.5% |
| 基）高崎市飯塚町字島前１５５４番３ | 高崎問屋町（720） | 24.6 | 0.0% | -3.6% |
| 基）高崎市新町字笛木境２２７１番４ | 新町（300） | 17.5 | 0.0% | -4.0% |
| 公）高崎市（高崎操車場跡地周辺７５街区１０） | 倉賀野（2200） | 18.3 | 0.4% | -4.0% |
| 公）高崎市請地町１１番１３ | 北高崎（800） | 25.5 | 1.0% | -4.7% |
| 公）高崎市並榎町５１番１ | 北高崎（1100） | 26.9 | 0.5% | -4.8% |
| 公）高崎市飯塚町字島前１５５４番３ | 高崎問屋町（720） | 24.6 | 0.0% | -5.8% |
| 公）高崎市下里見町字小五郎谷戸９２９番１外 | 群馬八幡（3500） | 9.5 | -1.0% | -6.5% |
| 基）高崎市箕郷町矢原字藤森５０６番８ | 北高崎（9100） | 6.4 | -1.0% | -7.2% |
| 基）高崎市石原町字中石原１５３９番３ | 高崎（2400） | 16.6 | -1.0% | -8.0% |
| 基）高崎市西横手町３５１番１ | 倉賀野（6000） | 7.1 | 0.0% | -8.5% |
| 公）高崎市三ツ寺町字村前道下９６９番５ | 北高崎（4400） | 14.2 | -0.9% | -8.5% |
| 公）高崎市倉賀野町字原東２８４１番 | 倉賀野（2500） | 14.5 | -0.5% | -8.6% |
| 公）高崎市稲荷台町字村西３２番１１ | 新前橋（2900） | 12.1 | -1.1% | -9.4% |
| 公）高崎市中泉町６３５番２ | 井野（3500） | 22.4 | -0.6% | -9.7% |
| 基）高崎市北久保町９番１１外 | 群馬八幡（2700） | 15.9 | -1.4% | -9.9% |
| 公）高崎市足門町字鶴巻１６１４番１ | 群馬総社（5000） | 13.8 | -0.7% | -9.9% |
| 公）高崎市上豊岡町５７１番７ | 群馬八幡（900） | 8.2 | 1.2% | -10.2% |
| 基）高崎市倉賀野町２４５７番２ | 倉賀野（1800） | 8.3 | 0.0% | -10.4% |
| 公）高崎市宮原町３番９ | 倉賀野（1100） | 8.7 | 1.5% | -10.5% |
| 公）高崎市小八木町字薬研寺３０７番２ | 井野（1400） | 7.7 | 1.3% | -10.8% |
| 基）高崎市八幡町字築山７１９番１３ | 群馬八幡（1200） | 11.8 | -1.4% | -10.9% |
| 基）高崎市三ツ寺町字寺北４５番２ | 井野（4900） | 11.6 | -1.4% | -11.1% |
| 基）高崎市島野町字大岩９９４番１外 | 高崎（5200） | 19 | -1.0% | -11.8% |
| 基）高崎市吉井町吉井字柊６８７番２ | 吉井（480） | 9.9 | -1.3% | -12.0% |
| 基）高崎市本郷町字塚中５５０番２ | 群馬八幡（5000） | 7.2 | -1.8% | -12.5% |
| 基）高崎市城山町一丁目１３番３ | 根小屋（1400） | 11.6 | -1.9% | -12.9% |
| 公）高崎市石原町字鶴辺３５４８番５３ | 高崎（3300） | 13 | -1.0% | -13.0% |
| 公）高崎市阿久津町字新田田１１３６番１ | 倉賀野（1700） | 9.5 | -2.0% | -13.0% |
| 基）高崎市鼻高町４１番２７ | 群馬八幡（2000） | 11.4 | -1.7% | -13.1% |
| 基）高崎市中里町字薬師２５９番３ | 群馬総社（6900） | 7.2 | -2.2% | -13.1% |
| 基）高崎市吉井町吉井字通町７５番１ | 吉井（600） | 10.8 | -2.1% | -13.3% |
| 公）高崎市上里見町字町西８７５番２ | 群馬八幡（8200） | 7.3 | -1.8% | -13.6% |
| 基）高崎市下室田町字清水９７８番１ | 群馬八幡（9200） | 8.5 | -2.3% | -14.0% |
| 基）高崎市吉井町長根字宿裏１５０６番２ | 西吉井（780） | 8.1 | -2.0% | -14.4% |
| 基）高崎市倉渕町川浦字四目町３６７４番２外 | 群馬八幡（21200） | 1.6 | -2.4% | -14.5% |
| 公）高崎市箕郷町生原字滝沢１０２１番１２ | 群馬総社（6800） | 9.8 | -2.0% | -14.7% |
| 公）高崎市下豊岡町字原郷１７９番６ | 群馬八幡（2300） | 13.8 | -1.6% | -15.0% |
| 公）高崎市矢島町字竹ノ内４３５番４ | 高崎（5000） | 12.5 | -1.8% | -15.1% |
| 基）高崎市箕郷町上芝字社宮司４２３番２０ | 北高崎（6600） | 9.6 | -1.7% | -15.4% |
| 公）高崎市菊地町字大明神２６１番３外 | 群馬八幡（4100） | 11.3 | -1.7% | -15.4% |
| 基）高崎市寺尾町字館台１５６７番８ | 根小屋（2700） | 10 | -3.2% | -15.4% |
| 基）高崎市金古町字王塚１５３５番４７ | 群馬総社（6000） | 9.6 | -2.4% | -15.7% |
| 基）高崎市箕郷町善地字中善地８２５番２外 | 群馬八幡（10000） | 1.8 | -2.1% | -15.8% |
| 公）高崎市吉井町吉井川字滝ノ宮５０１番２ | 吉井（1300） | 8.3 | -2.0% | -15.8% |
| 公）高崎市箕郷町西明屋字明屋１１３番２ | 北高崎（8600） | 10 | -1.9% | -15.8% |
| 公）高崎市吉井町吉井字北町１５２番５ | 吉井（440） | 10.3 | -1.6% | -15.9% |
| 基）高崎市倉渕町三ノ倉字中村４６０１番７ | 群馬八幡（18700） | 2.9 | -2.6% | -16.1% |
| 基）高崎市根小屋町字上石堂２２２７番５ | 根小屋（900） | 9.5 | -3.0% | -16.1% |
| 公）高崎市剣崎町字森下２２４番３６ | 群馬八幡（490） | 13.2 | -1.5% | -16.4% |
| 基）高崎市上室田町字両庭１６００番２ | 群馬八幡（13000） | 2.2 | -2.9% | -17.1% |
| 公）高崎市箕郷町西明屋字連雀町２８８番６外 | 北高崎（8000） | 10.1 | -1.9% | -17.8% |
| 基）高崎市吉井町多比良字宿畑２２６５番１ | 馬庭（3800） | 3.8 | -2.5% | -17.9% |
| 公）高崎市中里見町字根岸１２１番２外 | 群馬八幡（5800） | 11.2 | -2.9% | -20.2% |
| 基）高崎市檜物町１６２番 | 高崎（550） | 81.5 | 6.0% | |
| 基）高崎市栄町２－１０ | 高崎（430） | 82.5 | 7.8% | |
| 公）高崎市下小塙町字下久保６１２番７外 | 北高崎（2200） | 17.9 | 0.0% | |
| 公）高崎市筑縄町字大塚前５５８番７２ | 北高崎（2400） | 21.6 | 0.0% | |
| 公）高崎市新町字町南１５６９番１１ | 新町（420） | 14.4 | 0.0% | |
| 公）高崎市乗附町字五百山１５０７番１ | 高崎（4200） | 10.1 | -1.6% | |
| 公）高崎市並榎町１８４番７ | 北高崎（1300） | 20.5 | 0.0% | |
| 公）高崎市（高崎駅周辺（西口）２１街区８外） | 高崎（680） | 47.9 | 3.6% | |
| 公）高崎市住吉町１５番６ | 北高崎（460） | 23.7 | 0.6% | |
| 公）高崎市問屋町２丁目１０番９ | 高崎問屋町（750） | 20.3 | 0.0% | |
| 公）高崎市柳川町４３番１ | 高崎（1600） | 29.7 | 3.4% | |
| 公）高崎市江木町字西前沖１５４番４ | 高崎（1300） | 25.6 | 2.6% | |
| 公）高崎市栄町１７－２６ | 高崎（240） | 119.1 | 10.4% | |
| 公）高崎市倉賀野町字上町１１４７番１ | 倉賀野（720） | 20.1 | -0.3% | |
| 公）高崎市（駅前第二２０街区２６７９－５外） | 新町（530） | 14.9 | 1.8% | |
| 公）高崎市上豊岡町５７２番６ | 群馬八幡（1100） | 16.8 | 0.0% |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。
すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、
「どうして上がっているのか？下がっているのか？」
「これからどうなるのか？」
という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？
例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。
だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、
- 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
- この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？
といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。
なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。
４７都道府県・４５０以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。
特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。
ただし、最新の公示地価のデータは今年の１月１日現在の価格なので、新型コロナの影響が反映されていません。
そのため、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか？についても考察しております。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、過去７年間の高崎市の土地価格の動き
この７年間で高崎市の土地価格を見ると、群馬県の平均が７.８％下落したのに対して、マイナス２.６％とあまり下がりませんでした。
では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか？
上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。
地価マップ：2013-19年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
高崎市は、10%以上上昇している地点もあれば、10%以上下落している地点もあり、立地によってかなり上下の格差が激しくなっています。
全体として見ると、高崎駅に近いほど上昇しており、離れるほど下落している地点が多くなっています。
10％以上上昇している地点は、高崎駅の東口側に集中しています。
宇都宮市などでもそうなのですが、繁華街を中心に上昇するのではなく、「都心へ通勤する上で、駅近で価格も手頃なところ」が人気となる傾向にあります。
実際、高崎駅の１日あたりの乗降者数を調べてみると、この５年間で2.9万人→3.1万人と2,000人ほど在来線でも増えています。
そのため、「繁華街の西側ではなく東側の住宅地を中心に土地価格が上昇する」という流れができているのです。
一方で、高崎駅から離れたエリアほど、土地価格は下落する傾向にあります。
今回の不動産バブルの背景
全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。
2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。
例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。
なぜ、高崎市の土地価格は中心部しか上昇しないのか？
その理由は、群馬県全体の土地に対する需要が減っているからです。
市区町村別にこの７年間の上昇率を色分けしてみたところ、全ての市町村が下落していました。
薄い青色のエリアは、下落率が小幅なところですが、ほとんどがJR高崎線、東武伊勢崎線などの都心へアクセスできる鉄道沿線です。
それ以外のエリアでは、下落が止まらない状況なのです。
では、なぜ群馬県内では、これほど土地の需要が減っているのでしょうか？
理由は２つあります。
①公共事業の減少で土地価格が下落した
１つは、公共事業の減少です。
群馬県の住宅地の公示地価は、公共事業が減るのに合わせて、下落を続けてきました。
特に1990年代の公共事業では、バイパスなどの大きな道路が作られました。
そして、公共事業が減ってきた2000年代に入ると、ショッピングセンターが郊外にたくさん作られ、郊外に家が建つようになり中心街の空洞化へとつながってしまったのです。
群馬県の公共事業は、この２０年で３分の１に減少
車さえあれば、どこにでも家が建てられるようになったことで、わざわざ古い住宅地に家を買う必要がなくなりました。
しかも、この３０年で農家も約半分に減ったので、農地を手放す人も増えました。
そのため、土地価格が上がりにくくなってしまったのです。
②人口が減って、家を買う人が減った
２つ目が、人口の減少です。
家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、群馬県ではこの１０年間で７万人近く減少しています。
それに加えて、高崎市では空き家率もかなりの高水準です。
2013年現在で空き家率は１４.８％。26,000戸も空き家があるのです。
すでに家は十分に余っている状況なんですね。
このような状況が重なってしまい、群馬県内の土地価格は大きく下落してしまったのです。
「都心への通勤に便利」な高崎駅の周辺だけが上昇し、駅から離れた郊外のエリアほど下落が続いているのは、こういった理由からなんですね。
３、新型コロナの影響はどうなのか？
今回の新型コロナウイルスは、経済的にも大きな影響が出てきています。
日本で現在行っている政策は、
- 飲食店、百貨店などの営業自粛
- 在宅勤務の要請（企業の出社７〜８割減）
- 幼稚園、小中高生の謹慎待機
などで、すでに飲食店やホテル、イベント会社などで売り上げの大きな減少が起こっています。
そして、この影響は長期化することが予想されています。
というのも、ワクチンの開発には１年〜１年半かかると予想されているからです。
「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。」
そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。
群馬では、自動車産業への影響に注意
群馬県内で特に気になるのが、自動車産業の今後の動向です。
外国人観光客の渡航制限によって、２月ごろから商業施設の売り上げに影響が出ていましたが、３月末に行われた緊急事態宣言によって、自動車の販売台数にも本格的に影響が出てきました。
メーカー別の販売実績（前年同月比）
| ３月 | ４月 | |
| トヨタ | -2.6% | -19.8% |
| ホンダ | -17.2% | -14.2% |
| 日産 | -32.7% | -44.7% |
| マツダ | +1.9% | -24.4% |
| スバル | -18.1% | -56.0% |
| 三菱 | -49.6% | -65.4% |
| スズキ | -8.2% | -47.0% |
（参考：日本自動車販売協会連合会「ブランド別新車販売台数概況」）
５月に中旬ぐらいから、緊急事態宣言の解除が地方を中心に行われますが、販売台数の回復はあまり期待できないため、スバルでも５月11日以降の工場再開後も生産調整が続きます。
（参考：Response「スバル、国内生産拠点の稼働再開後も生産調整へ」）
北関東では自動車関連の企業が多いため、長期化すれば所得の減少や最悪の場合には失業者の増加の可能性もあります。
４、その他のリスク
新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。
（１）この低金利はいつまで続くのか？
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか？
ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が２〜３年以内に限界と回答
（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）
このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。
聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。
この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。
ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。
銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がるため、海外の投資家が国債の売却をする可能性もあります。
そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。
（２）これから高崎市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した高崎市の人口の見通しによると、2025年までに7,500人減るそうです。
高崎市の人口は、2025年までに7,500人減少する
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
しかも、家を買う中心年代である３０代はすでに減り始めており、2025年までに8,500人減る見通しです。
人口の減少数以上に、家の買い手の人口が減ってしまうのです。
高崎市の30代人口は、2025年までに約8,500人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、今後もこの傾向は続くでしょう。
高崎駅の周辺の人気も買い手の減少によって鈍ってくるはずです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、高崎市の土地価格は、
- 人口と公共事業の減少から、都心への通勤需要に応えられる高崎駅周辺が上昇しているものの、それ以外のエリアでは土地価格の下落が続いている
- 新型コロナが長期化したら、閉店が増えて商業地が下がる可能性あり
- 今後は、30代人口がさらに減っていくので、全体的に下げる可能性が高い
と言えるでしょう。
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。
また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
こちらの「タウンライフ」に登録すると、６００社以上の注文住宅メーカーから、
「間取りプラン」「資金計画書」「土地情報」を教えてもらえます。
価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
ここまで下落を続けてきた高崎市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。
金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、「上中居町（かみなかいまち）」という高崎駅から東へ500m〜1kmほど離れた住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を調べてみたところ、
- 公示地価：25万円／坪
- 実際の取引価格：18〜36万円／坪
と、公示地価の約0.7〜1.4倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の約２倍です。
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」
「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
*４７都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 東京都２３区 | 千代田区神保町 | 485万円 | 300〜990万円 | 0.62〜2.04倍 |
| 東京都２３区 | 中央区佃 | 644万円 | 530〜970万円 | 0.82〜1.51倍 |
| 東京都２３区 | 墨田区東向島 | 111万円 | 150〜290万円 | 1.35〜2.61倍 |
| 東京都 | 八王子市北野台 | 33万円 | 30〜43万円 | 0.91〜1.3倍 |
| 東京都 | 立川市柴崎町 | 121万円 | 97〜340万円 | 0.8〜2.81倍 |
| 東京都 | 武蔵野市吉祥寺本町 | 216万円 | 150〜300万円 | 0.69〜1.39倍 |
| 神奈川県 | 横浜市神奈川区松見町 | 85万円 | 74〜150万円 | 0.87〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 川崎市中原区木月 | 136万円 | 160〜240万円 | 1.18〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 相模原市緑区東橋本 | 70万円 | 17〜140万円 | 0.24〜2倍 |
| 千葉県 | 千葉市中央区松波 | 77万円 | 64〜110万円 | 0.83〜1.43倍 |
| 千葉県 | 船橋市松が丘 | 30万円 | 26〜41万円 | 0.87〜1.37倍 |
| 千葉県 | 柏市今谷上町 | 49万円 | 39〜85万円 | 0.8〜1.73倍 |
| 埼玉県 | さいたま市浦和区北浦和 | 113万円 | 78〜160万円 | 0.69〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 川口市差間 | 43万円 | 42〜61万円 | 0.98〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 所沢市久米 | 49万円 | 22〜76万円 | 0.45〜1.55倍 |
| 北海道 | 札幌市北区25条西 | 38万円 | 32〜48万円 | 0.84〜1.26倍 |
| 北海道 | 旭川市８条通 | 10万円 | 7〜14万円 | 0.7〜1.4倍 |
| 北海道 | 苫小牧市桜木町 | 7万円 | 6.5〜13万円 | 0.93〜1.86倍 |
| 青森県 | 青森市三内 | 10万円 | 5.4〜14万円 | 0.54〜1.4倍 |
| 青森県 | 八戸市田向 | 14万円 | 10〜28万円 | 0.71〜2倍 |
| 青森県 | 弘前市大字田園 | 13万円 | 15〜18万円 | 1.15〜1.38倍 |
| 秋田県 | 秋田市手形 | 22万円 | 18〜25万円 | 0.82〜1.14倍 |
| 秋田県 | 大仙市大曲中通町 | 11万円 | 13〜15万円 | 1.18〜1.36倍 |
| 秋田県 | 由利本荘市石脇 | 7.8万円 | 5〜14万円 | 0.64〜1.79倍 |
| 岩手県 | 盛岡市加賀野 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 岩手県 | 一関市赤荻 | 8万円 | 5.5〜17万円 | 0.69〜2.13倍 |
| 岩手県 | 奥州市佐倉河 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 宮城県 | 仙台市泉区将監 | 26万円 | 34〜52万円 | 1.31〜2倍 |
| 宮城県 | 石巻市三ツ股 | 10万円 | 7.8〜14万円 | 0.78〜1.4倍 |
| 宮城県 | 名取市大手町 | 27万円 | 29〜40万円 | 1.07〜1.48倍 |
| 福島県 | 福島市野田町 | 22万円 | 16〜72万円 | 0.73〜3.27倍 |
| 福島県 | いわき市小島町 | 22万円 | 35万円 | 1.59倍 |
| 福島県 | 郡山市芳賀 | 18万円 | 17〜35万円 | 0.94〜1.94倍 |
| 山形県 | 山形市東原町 | 26万円 | 18〜32万円 | 0.69〜1.23倍 |
| 山形県 | 鶴岡市本町 | 11万円 | 8〜17万円 | 0.73〜1.55倍 |
| 山形県 | 酒田市新橋 | 9.5万円 | 10〜15万円 | 1.05〜1.58倍 |
| 新潟県 | 新潟市中央区天神尾 | 38万円 | 35〜62万円 | 0.92〜1.63倍 |
| 新潟県 | 長岡市東栄 | 19万円 | 13〜19万円 | 0.68〜1倍 |
| 新潟県 | 上越市春日野 | 14万円 | 9.6〜16万円 | 0.69〜1.14倍 |
| 富山県 | 富山市牛島本町 | 26万円 | 23〜36万円 | 0.88〜1.38倍 |
| 富山県 | 高岡市城東 | 17万円 | 9.3〜19万円 | 0.55〜1.12倍 |
| 富山県 | 射水市太閤山 | 15万円 | 12〜18万円 | 0.8〜1.2倍 |
| 石川県 | 金沢市泉野町 | 35万円 | 24〜45万円 | 0.69〜1.29倍 |
| 石川県 | 加賀市小菅波町 | 14万円 | 2.3〜21万円 | 0.16〜1.5倍 |
| 石川県 | 野々市市押野 | 26万円 | 25〜31万円 | 0.96〜1.19倍 |
| 福井県 | 福井市灯明寺 | 19万円 | 15〜26万円 | 0.79〜1.37倍 |
| 福井県 | 坂井市丸岡町西瓜屋 | 10万円 | 12〜15万円 | 1.2〜1.5倍 |
| 群馬県 | 高崎市上中居町 | 25万円 | 18〜36万円 | 0.72〜1.44倍 |
| 群馬県 | 前橋市駒形町 | 15万円 | 8.7〜18万円 | 0.58〜1.2倍 |
| 群馬県 | 伊勢崎市昭和町 | 13万円 | 9.6〜41万円 | 0.74〜3.15倍 |
| 栃木県 | 宇都宮市泉が丘 | 28万円 | 28〜40万円 | 1〜1.43倍 |
| 栃木県 | 足利市八幡町 | 16.5万円 | 8.7〜19万円 | 0.53〜1.15倍 |
| 栃木県 | 小山市城東 | 24万円 | 3.8〜27万円 | 0.16〜1.13倍 |
| 茨城県 | 水戸市河和田 | 14万円 | 9.2〜20万円 | 0.66〜1.43倍 |
| 茨城県 | 古河市東 | 24万円 | 11〜36万円 | 0.46〜1.5倍 |
| 茨城県 | つくば市春日 | 37万円 | 53万円 | 1.43倍 |
| 愛知県 | 名古屋市千種区東山元町 | 56万円 | 19〜67万円 | 0.34〜1.2倍 |
| 愛知県 | 岡崎市大和町 | 37万円 | 43〜51万円 | 1.16〜1.38倍 |
| 愛知県 | 豊橋市高師本郷町 | 24万円 | 11〜33万円 | 0.46〜1.38倍 |
| 岐阜県 | 岐阜市北一色 | 21万円 | 17〜28万円 | 0.81〜1.33倍 |
| 岐阜県 | 大垣市林町 | 23万円 | 10〜31万円 | 0.43〜1.35倍 |
| 岐阜県 | 多治見市明和町 | 11.5万円 | 8.9〜15万円 | 0.77〜1.3倍 |
| 三重県 | 津市大谷町 | 35万円 | 41〜55万円 | 1.17〜1.57倍 |
| 三重県 | 四日市市大字茂福 | 21万円 | 24〜32万円 | 1.14〜1.52倍 |
| 三重県 | 桑名市大字桑名 | 22万円 | 25〜29万円 | 1.14〜1.32倍 |
| 静岡県 | 静岡市葵区音羽町 | 71万円 | 51〜85万円 | 0.72〜1.2倍 |
| 静岡県 | 浜松市中区鴨江 | 31万円 | 0.85〜40万円 | 0.03〜1.29倍 |
| 静岡県 | 三島市加茂 | 33万円 | 33〜44万円 | 1〜1.33倍 |
| 長野県 | 長野市若里 | 29万円 | 30〜46万円 | 1.03〜1.59倍 |
| 長野県 | 松本市桐 | 21万円 | 29〜30万円 | 1.38〜1.43倍 |
| 長野県 | 上田市常磐城 | 14万円 | 14〜18万円 | 1〜1.29倍 |
| 山梨県 | 甲府市上石田 | 15万円 | 19〜23万円 | 1.27〜1.53倍 |
| 大阪府 | 大阪市浪速区恵美須東 | 149万円 | 39〜600万円 | 0.26〜4.03倍 |
| 大阪府 | 茨木市庄 | 61万円 | 40〜100万円 | 0.66〜1.64倍 |
| 大阪府 | 高槻市安岡時町 | 38万円 | 25〜55万円 | 0.66〜1.45倍 |
| 京都府 | 京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町 | 41万円 | 22〜64万円 | 0.54〜1.56倍 |
| 京都府 | 宇治市小倉町 | 43万円 | 22〜55万円 | 0.51〜1.28倍 |
| 京都府 | 城陽市久世 | 37万円 | 28〜49万円 | 0.76〜1.32倍 |
| 滋賀県 | 大津市朝日が丘 | 45万円 | 25〜55万円 | 0.56〜1.22倍 |
| 滋賀県 | 草津市追分 | 30万円 | 32〜37万円 | 1.07〜1.23倍 |
| 滋賀県 | 長浜市祇園町 | 17万円 | 8.9〜23万円 | 0.52〜1.35倍 |
| 兵庫県 | 神戸市鈴蘭台南町 | 24万円 | 14〜41万円 | 0.58〜1.71倍 |
| 兵庫県 | 姫路市飾磨区今在家 | 28万円 | 30〜35万円 | 1.07〜1.25倍 |
| 兵庫県 | 尼崎市稲葉荘 | 56万円 | 39〜83万円 | 0.7〜1.48倍 |
| 奈良県 | 奈良市中登美ケ丘 | 35万円 | 40〜61万円 | 1.14〜1.74倍 |
| 奈良県 | 橿原市土橋町 | 26万円 | 31〜44万円 | 1.19〜1.69倍 |
| 奈良県 | 生駒市俵口町 | 27万円 | 22〜35万円 | 0.81〜1.3倍 |
| 和歌山県 | 和歌山市黒田 | 21万円 | 19〜48万円 | 0.9〜2.29倍 |
| 和歌山県 | 田辺市東山 | 19万円 | 22〜24万円 | 1.16〜1.26倍 |
| 岡山県 | 岡山市田中 | 33万円 | 35〜47万円 | 1.06〜1.42倍 |
| 岡山県 | 倉敷市大島 | 31万円 | 13〜35万円 | 0.42〜1.13倍 |
| 岡山県 | 津山市東一宮 | 10万円 | 4.5〜12万円 | 0.45〜1.2倍 |
| 広島県 | 広島市牛田早稲田 | 40万円 | 19〜80万円 | 0.48〜2倍 |
| 広島県 | 福山市沖野上町 | 24万円 | 6.9〜34万円 | 0.29〜1.42倍 |
| 広島県 | 呉市広白岳 | 17万円 | 7.4〜21万円 | 0.44〜1.24倍 |
| 鳥取県 | 鳥取市吉方温泉 | 17万円 | 5〜19万円 | 0.29〜1.12倍 |
| 鳥取県 | 米子市観音寺新町 | 16万円 | 15〜20万円 | 0.94〜1.25倍 |
| 島根県 | 松江市内中原町 | 26万円 | 26〜32万円 | 1〜1.23倍 |
| 山口県 | 下関市綾羅木南町 | 13万円 | 20万円 | 1.54倍 |
| 山口県 | 山口市小郡下郷 | 16.5万円 | 8.9〜19万円 | 0.54〜1.15倍 |
| 山口県 | 宇部市笹山町 | 7.3万円 | 10〜13万円 | 1.37〜1.78倍 |
| 愛媛県 | 松山市岩崎町 | 44万円 | 30〜68万円 | 0.68〜1.55倍 |
| 愛媛県 | 今治市南大門町 | 17万円 | 24〜30万円 | 1.41〜1.76倍 |
| 愛媛県 | 新居浜市河内町 | 22万円 | 10〜24万円 | 0.45〜1.09倍 |
| 香川県 | 高松市松縄町 | 29万円 | 39〜40万円 | 1.34〜1.38倍 |
| 香川県 | 丸亀市中府町 | 25万円 | 35万円 | 1.4倍 |
| 徳島県 | 徳島市佐古一番町 | 31万円 | 13〜59万円 | 0.42〜1.9倍 |
| 高知県 | 高知市東久万 | 34万円 | 29〜38万円 | 0.85〜1.12倍 |
| 福岡県 | 福岡市南区大楠 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 福岡県 | 北九州市八幡西区永犬丸西町 | 17万円 | 10〜21万円 | 0.59〜1.24倍 |
| 福岡県 | 久留米市諏訪野町 | 22万円 | 15〜27万円 | 0.68〜1.23倍 |
| 佐賀県 | 佐賀市兵庫北 | 21万円 | 16〜31万円 | 0.76〜1.48倍 |
| 佐賀県 | 唐津市和多田本村 | 18万円 | 18〜24万円 | 1〜1.33倍 |
| 佐賀県 | 鳥栖市弥生が丘 | 19万円 | 18〜21万円 | 0.95〜1.11倍 |
| 大分県 | 大分市王子新町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 大分県 | 別府市山の手町 | 21万円 | 16〜35万円 | 0.76〜1.67倍 |
| 大分県 | 中津市中央町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 長崎県 | 長崎市滑石 | 20万円 | 14〜24万円 | 0.7〜1.2倍 |
| 長崎県 | 佐世保市広田 | 11万円 | 19〜29万円 | 1.73〜2.64倍 |
| 長崎県 | 諫早市小船越町 | 13万円 | 22万円 | 1.69倍 |
| 熊本県 | 熊本市武蔵ヶ丘 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 熊本県 | 八代市井上町 | 9万円 | 4.7〜10万円 | 0.52〜1.11倍 |
| 熊本県 | 天草市今釜新町 | 14万円 | 14〜15万円 | 1〜1.07倍 |
| 宮崎県 | 宮崎市神宮 | 28万円 | 32〜33万円 | 1.14〜1.18倍 |
| 宮崎県 | 都城市姫城町 | 10万円 | 8.5〜15万円 | 0.85〜1.5倍 |
| 宮崎県 | 延岡市西小路 | 19万円 | 20〜26万円 | 1.05〜1.37倍 |
| 鹿児島県 | 鹿児島市荒田 | 56万円 | 35〜91万円 | 0.63〜1.63倍 |
| 鹿児島県 | 霧島市国分中央 | 11万円 | 9.5〜15万円 | 0.86〜1.36倍 |
| 鹿児島県 | 薩摩川内市平佐町 | 9.5万円 | 7.9〜10.4万円 | 0.83〜1.09倍 |
| 沖縄県 | 那覇市首里石嶺町 | 42万円 | 31〜46万円 | 0.74〜1.1倍 |
| 沖縄県 | うるま市江州 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 沖縄県 | 浦添市経塚 | 53万円 | 60〜69万円 | 1.13〜1.3倍 |
つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。
では、どうやってそれを調べられるのか？
答えは不動産の一括査定です。
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訪問査定の案内を２回「いいえ」で回答する
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