高崎市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

この記事では高崎市の土地価格について、

今いくらなのか？
この６年間で、どこがどれだけ上昇・下落しているのか？
今後どうなるのか？

を解説していきます。

１、高崎市の公示地価、基準地価の一覧
- 途中ですが、この記事の説明を。
２、過去６年間の高崎市の土地価格の動き
３、これからどうなる？気になる２つのポイント
- （１）この低金利はいつまで続くのか？
- （２）これから高崎市の人口はどうなるの？
結論：買うなら？売るなら？
- 買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
- 売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

１、高崎市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公）：公示地価（2019.1.1現在）

*基）：基準地価（2019.7.1現在）

住居表示	最寄駅（m)	坪単価（万円）	前年比変化率	H25比変化率
基）高崎市岩押町１９－３	高崎（750）	57.8	6.7%	34.6%
公）高崎市八島町６３番１外	高崎（110）	146.9	11.3%	25.4%
公）高崎市岩押町１６－２	高崎（850）	35	5.0%	24.7%
基）高崎市東町２４１番７外	高崎（700）	32.2	5.2%	19.2%
基）高崎市上中居町字西屋敷１８２番３	高崎（1800）	29	2.9%	18.9%
公）高崎市上中居町字咲地蔵４８３番１２	高崎（2000）	26.2	3.0%	16.1%
公）高崎市江木町字若宮１４７１番１	高崎（2300）	28.5	2.5%	16.0%
基）高崎市矢中町４３番３	倉賀野（1600）	26.1	0.6%	12.1%
基）高崎市下和田町２－５－７	高崎（1200）	25.9	4.7%	10.6%
基）高崎市鶴見町３番１２	高崎（300）	58.7	5.3%	10.6%
公）高崎市高関町字岡久保５１３番２	高崎（2000）	26.3	2.1%	9.9%
公）高崎市竜見町３番２	高崎（750）	29	3.0%	8.8%
基）高崎市上並榎町字八反田２０５番４	北高崎（1800）	24	1.0%	8.4%
基）高崎市柳川町１４６番４外	高崎（1500）	34.3	3.0%	8.3%
公）高崎市上並榎町字八反田２０５番４	北高崎（1800）	23.8	1.0%	7.8%
公）高崎市中居町３丁目３１番１２	高崎（3000）	24.4	1.8%	7.1%
公）高崎市柳川町１４６番４外	高崎（1500）	34	2.0%	6.7%
基）高崎市連雀町８５番１外	高崎（820）	66.7	4.1%	6.3%
基）高崎市（菅谷高畑１６街区６７６－７外）	井野（2800）	16.8	1.6%	5.8%
基）高崎市東貝沢町二丁目４番３外	高崎問屋町（1700）	24.1	0.3%	5.8%
公）高崎市下小鳥町７６番９	北高崎（2000）	23.2	1.0%	5.5%
基）高崎市（城東９０街区のうち）	高崎（2500）	32.7	1.4%	5.5%
基）高崎市緑町三丁目１４番２	井野（1700）	20.8	1.9%	3.8%
公）高崎市倉賀野町６３３５番	倉賀野（1200）	20	1.0%	3.8%
基）高崎市飯塚町字十二前１３８８番１	高崎問屋町（750）	24.6	0.7%	3.5%
公）高崎市通町５２番１	高崎（400）	62.4	3.8%	2.7%
公）高崎市連雀町８５番１外	高崎（820）	65.7	3.6%	2.1%
基）高崎市倉賀野町字上町５５５８番１４	倉賀野（950）	20.8	0.0%	1.8%
公）高崎市下之城町字松村４７１番３外	高崎（2800）	20.4	0.5%	1.6%
公）高崎市中居町４丁目１２番３外	倉賀野（2300）	25	1.9%	1.5%
公）高崎市倉賀野町字上町５５５８番１４	倉賀野（950）	20.8	0.0%	1.3%
基）高崎市八千代町３－１７－１１	高崎（2700）	22.2	1.2%	1.2%
公）高崎市飯塚町字大道東１００３番１８	北高崎（300）	22.4	0.9%	0.6%
公）高崎市和田町１０－１１	高崎（720）	27.2	2.9%	0.4%
基）高崎市浜尻町字八坂西９９６番１７	高崎問屋町（1100）	19	1.1%	0.3%
基）高崎市中紺屋町２２番１外	高崎（1000）	26.8	4.0%	0.1%
公）高崎市新町字諏訪３０４２番２	新町（990）	14.4	1.2%	-0.2%
基）高崎市昭和町９６番１	北高崎（650）	21.9	0.3%	-0.3%
公）高崎市中泉町字横堀３００番４４	北高崎（4300）	16.9	0.6%	-0.4%
基）高崎市並榎町１２２番１１外	北高崎（650）	21.9	0.0%	-0.4%
基）高崎市新町字笛木境２２７０番２３	新町（260）	14.5	0.0%	-0.5%
公）高崎市片岡町３－２７－３	高崎（2300）	20.8	1.1%	-0.6%
基）高崎市（石原東２２街区のうち）	高崎（2500）	19.5	0.0%	-0.7%
基）高崎市新町字下河原７３１番８	新町（1700）	13.5	0.0%	-0.7%
公）高崎市小八木町２０２８番４	井野（700）	21.8	0.5%	-1.2%
公）高崎市井野町３６４番２	井野（600）	20.7	0.0%	-1.3%
公）高崎市新町字蛇場見１８７３番３	新町（720）	13.2	0.0%	-1.5%
基）高崎市八千代町１－１２－８	高崎（1900）	22.6	1.0%	-1.7%
基）高崎市下之城町字村北１７６番７外	高崎（2700）	24.3	0.0%	-2.0%
基）高崎市本町２８番２外	高崎（1600）	26.7	2.0%	-2.2%
公）高崎市北通町６３番２外	高崎（800）	27.7	2.8%	-2.3%
基）高崎市飯塚町字問屋町前１１２４番	高崎問屋町（1000）	26.4	0.4%	-2.4%
基）高崎市江木町字観音沖６２２番４	高崎（1800）	23.5	0.0%	-2.5%
公）高崎市天神町３７番	高崎問屋町（860）	21.6	0.0%	-2.7%
基）高崎市菅谷町字滝社１１５番１外	新前橋（3000）	17.3	0.0%	-3.3%
公）高崎市上佐野町字屋敷北２６２番３外	高崎（1900）	18	0.0%	-3.5%
基）高崎市飯塚町字島前１５５４番３	高崎問屋町（720）	24.6	0.0%	-3.6%
基）高崎市新町字笛木境２２７１番４	新町（300）	17.5	0.0%	-4.0%
公）高崎市中紺屋町２２番１外	高崎（1000）	26.3	3.2%	-4.1%
公）高崎市倉賀野町字西上正六３２番１外	倉賀野（2200）	18.2	0.0%	-4.3%
公）高崎市並榎町５１番１	北高崎（1100）	26.8	0.0%	-5.3%
公）高崎市下里見町字小五郎谷戸９２９番１外	群馬八幡（3500）	9.6	-1.0%	-5.5%
公）高崎市請地町１１番１３	北高崎（800）	25.2	0.5%	-5.7%
公）高崎市飯塚町字島前１５５４番３	高崎問屋町（720）	24.6	0.0%	-5.8%
基）高崎市箕郷町矢原字藤森５０６番８	北高崎（9100）	6.4	-1.0%	-7.2%
公）高崎市三ツ寺町字村前道下９６９番５	北高崎（4400）	14.3	-0.7%	-7.7%
基）高崎市石原町字中石原１５３９番３	高崎（2400）	16.6	-1.0%	-8.0%
公）高崎市倉賀野町字原東２８４１番	倉賀野（2500）	14.5	-0.5%	-8.1%
公）高崎市稲荷台町字村西３２番１１	新前橋（2900）	12.2	-1.1%	-8.4%
基）高崎市西横手町３５１番１	倉賀野（6000）	7.1	0.0%	-8.5%
公）高崎市中泉町６３５番２	井野（3500）	22.6	-0.7%	-9.2%
公）高崎市足門町字鶴巻１６１４番１	群馬総社（5000）	13.9	-0.9%	-9.3%
基）高崎市北久保町９番１１外	群馬八幡（2700）	15.9	-1.4%	-9.9%
基）高崎市倉賀野町２４５７番２	倉賀野（1800）	8.3	0.0%	-10.4%
基）高崎市八幡町字築山７１９番１３	群馬八幡（1200）	11.8	-1.4%	-10.9%
基）高崎市三ツ寺町字寺北４５番２	井野（4900）	11.6	-1.4%	-11.1%
公）高崎市阿久津町字新田田１１３６番１	倉賀野（1700）	9.7	-2.0%	-11.2%
公）高崎市上豊岡町５７１番７	群馬八幡（900）	8.1	0.0%	-11.3%
基）高崎市島野町字大岩９９４番１外	高崎（5200）	19	-1.0%	-11.8%
公）高崎市宮原町３番９	倉賀野（1100）	8.6	0.0%	-11.8%
基）高崎市倉渕町川浦字大萱３２９７番１	高崎（28400）	22.1	-1.5%	-11.8%
公）高崎市小八木町字薬研寺３０７番２	井野（1400）	7.6	0.0%	-11.9%
基）高崎市吉井町吉井字柊６８７番２	吉井（480）	9.9	-1.3%	-12.0%
公）高崎市上里見町字町西８７５番２	群馬八幡（8200）	7.5	-1.7%	-12.1%
公）高崎市石原町字鶴辺３５４８番５３	高崎（3300）	13.1	-1.2%	-12.1%
基）高崎市本郷町字塚中５５０番２	群馬八幡（5000）	7.2	-1.8%	-12.5%
基）高崎市城山町一丁目１３番３	根小屋（1400）	11.6	-1.9%	-12.9%
公）高崎市箕郷町生原字滝沢１０２１番１２	群馬総社（6800）	10	-1.9%	-12.9%
基）高崎市鼻高町４１番２７	群馬八幡（2000）	11.4	-1.7%	-13.1%
基）高崎市中里町字薬師２５９番３	群馬総社（6900）	7.2	-2.2%	-13.1%
基）高崎市吉井町吉井字通町７５番１	吉井（600）	10.8	-2.1%	-13.3%
公）高崎市矢島町字竹ノ内４３５番４	高崎（5000）	12.7	-2.0%	-13.5%
公）高崎市下豊岡町字原郷１７９番６	群馬八幡（2300）	14.1	-1.6%	-13.6%
公）高崎市菊地町字大明神２６１番３外	群馬八幡（4100）	11.5	-2.0%	-13.9%
基）高崎市下室田町字清水９７８番１	群馬八幡（9200）	8.5	-2.3%	-14.0%
公）高崎市吉井町吉井川字滝ノ宮５０１番２	吉井（1300）	8.4	-1.9%	-14.1%
公）高崎市箕郷町西明屋字明屋１１３番２	北高崎（8600）	10.2	-1.9%	-14.2%
基）高崎市吉井町長根字宿裏１５０６番２	西吉井（780）	8.1	-2.0%	-14.4%
基）高崎市倉渕町川浦字四目町３６７４番２外	群馬八幡（21200）	1.6	-2.4%	-14.5%
公）高崎市吉井町吉井字北町１５２番５	吉井（440）	10.5	-1.9%	-14.5%
公）高崎市剣崎町字森下２２４番３６	群馬八幡（490）	13.4	-1.7%	-15.1%
基）高崎市箕郷町上芝字社宮司４２３番２０	北高崎（6600）	9.6	-1.7%	-15.4%
基）高崎市寺尾町字館台１５６７番８	根小屋（2700）	10	-3.2%	-15.4%
基）高崎市金古町字王塚１５３５番４７	群馬総社（6000）	9.6	-2.4%	-15.7%
基）高崎市箕郷町善地字中善地８２５番２外	群馬八幡（10000）	1.8	-2.1%	-15.8%
基）高崎市倉渕町三ノ倉字中村４６０１番７	群馬八幡（18700）	2.9	-2.6%	-16.1%
基）高崎市根小屋町字上石堂２２２７番５	根小屋（900）	9.5	-3.0%	-16.1%
公）高崎市箕郷町西明屋字連雀町２８８番６外	北高崎（8000）	10.3	-1.9%	-16.2%
基）高崎市上室田町字両庭１６００番２	群馬八幡（13000）	2.2	-2.9%	-17.1%
公）高崎市中里見町字根岸１２１番２外	群馬八幡（5800）	11.6	-2.8%	-17.8%
基）高崎市吉井町多比良字宿畑２２６５番１	馬庭（3800）	3.8	-2.5%	-17.9%
基）高崎市吉井町上奥平字瘤坂１０４０番３	西吉井（6200）	55.4	-2.9%	-19.2%
基）高崎市栄町２－１０	高崎（430）	82.5	7.8%
基）高崎市檜物町１６２番	高崎（550）	81.5	6.0%
公）高崎市栄町１７－２６	高崎（240）	107.9	7.9%
公）高崎市下小塙町字下久保６１２番７外	北高崎（2200）	17.9	0.0%
公）高崎市江木町字西前沖１５４番４	高崎（1300）	24.9	1.8%
公）高崎市住吉町１５番６	北高崎（460）	23.6	0.0%
公）高崎市上豊岡町５７２番６	群馬八幡（1100）	16.8	0.0%
公）高崎市乗附町字五百山１５０７番１	高崎（4200）	10.3	-1.6%
公）高崎市新町字町南１５６９番１１	新町（420）	14.4	0.0%
公）高崎市新町字町並２６７９番５外	新町（530）	14.7	1.4%
公）高崎市真町８番外	高崎（680）	46.2	3.7%
公）高崎市倉賀野町字上町１１４７番１	倉賀野（720）	20.1	-0.3%
公）高崎市筑縄町字大塚前５５８番７２	北高崎（2400）	21.6	0.0%
公）高崎市並榎町１８４番７	北高崎（1300）	20.5	0.0%
公）高崎市問屋町２丁目１０番９	高崎問屋町（750）	20.3
公）高崎市柳川町４３番１	高崎（1600）	28.7	2.1%

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

買う・売るタイミングはいつがいいのか？
この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

４７都道府県・４５０以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

なので、この記事を読み終わる頃には、

買う、または売るタイミングがわかる
どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、過去６年間の高崎市の土地価格の動き

２０１３年に始まったアベノミクス、日銀の異次元緩和以降の６年間で、高崎市の土地価格は２.８％の下落をしていました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか？

上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。

地価マップ：2013-19年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

高崎市は、10%以上上昇している地点もあれば、10%以上下落している地点もあり、立地によってかなり上下の格差が激しくなっています。

全体として見ると、高崎駅に近いほど上昇しており、離れるほど下落している地点が多くなっています。

10％以上上昇している地点は、高崎駅の東口側に集中しています。

宇都宮市などでもそうなのですが、繁華街を中心に上昇するのではなく、「都心へ通勤する上で、駅近で価格も手頃なところ」が人気となる傾向にあります。

実際、高崎駅の１日あたりの乗降者数を調べてみると、この５年間で2.9万人→3.1万人と2,000人ほど在来線でも増えています。

（参考：ウィキペディア　高崎駅）

そのため、「繁華街の西側ではなく東側の住宅地を中心に土地価格が上昇する」という流れができているのです。

一方で、高崎駅から離れたエリアほど、土地価格は下落する傾向にあります。

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。

なぜ、高崎市の土地価格は中心部しか上昇しないのか？

その理由は、群馬県全体の土地に対する需要が減っているからです。

市区町村別にこの６年間の上昇率を色分けしてみたところ、全ての市町村が下落していました。

（参考：国土交通省　地価公示）

薄い青色のエリアは、下落率が小幅なところですが、ほとんどがJR高崎線、東武伊勢崎線などの都心へアクセスできる鉄道沿線です。

それ以外のエリアでは、下落が止まらない状況なのです。

では、なぜ群馬県内では、これほど土地の需要が減っているのでしょうか？

理由は２つあります。

①公共事業の減少で土地価格が下落した

１つは、公共事業の減少です。

群馬県の住宅地の公示地価は、公共事業が減るのに合わせて、下落を続けてきました。

特に1990年代の公共事業では、バイパスなどの大きな道路が作られました。

そして、公共事業が減ってきた2000年代に入ると、ショッピングセンターが郊外にたくさん作られ、郊外に家が建つようになり中心街の空洞化へとつながってしまったのです。

群馬県の公共事業は、この２０年で３分の１に減少

（参考：総務省統計局　行政投資実績）

車さえあれば、どこにでも家が建てられるようになったことで、わざわざ古い住宅地に家を買う必要がなくなりました。

しかも、この３０年で農家も約半分に減ったので、農地を手放す人も増えました。

そのため、土地価格が上がりにくくなってしまったのです。

②人口が減って、家を買う人が減った

２つ目が、人口の減少です。

家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、群馬県ではこの１０年間で７万人近く減少しています。

（参考：国土交通省　建築着工統計調査報告）

それに加えて、高崎市では空き家率もかなりの高水準です。

2013年現在で空き家率は１４.８％。26,000戸も空き家があるのです。

すでに家は十分に余っている状況なんですね。

（出典：国土交通省　住宅・土地統計調査）

このような状況が重なってしまい、群馬県内の土地価格は大きく下落してしまったのです。

「都心への通勤に便利」な高崎駅の周辺だけが上昇し、駅から離れた郊外のエリアほど下落が続いているのは、こういった理由からなんですね。

３、これからどうなる？気になる２つのポイント

では、ここからは、「今後の高崎市の土地価格に影響を与えるかも？」と気になる２つのポイントについて検証していきましょう。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２〜３年後ということは、オリンピック前後ということになります。

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

オリンピック後の不動産暴落を予想する人は多いですが、案外当たりそうな理由がここにあるんですね。

（２）これから高崎市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した高崎市の人口の見通しによると、2025年までに7,500人減るそうです。

高崎市の人口は、2025年までに7,500人減少する

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

しかも、家を買う中心年代である３０代はすでに減り始めており、2025年までに8,500人減る見通しです。

人口の減少数以上に、家の買い手の人口が減ってしまうのです。

高崎市の30代人口は、2025年までに約8,500人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

そのため、今後もこの傾向は続くでしょう。

高崎駅の周辺の人気も買い手の減少によって鈍ってくるはずです。

結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、高崎市の土地価格は、

人口と公共事業の減少から、都心への通勤需要に応えられる高崎駅周辺が上昇しているものの、それ以外のエリアでは土地価格の下落が続いている
今後は、30代人口がさらに減っていくので、全体的に下げる可能性が高い

と言えるでしょう。

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

こちらの「タウンライフ」に登録すると、６００社以上の注文住宅メーカーから、

「間取りプラン」「資金計画書」「土地情報」を教えてもらえます。

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

ここまで下落を続けてきた高崎市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、消費税が１０％に上がりましたので、一部のエリアを除いて、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、「上中居町（かみなかいまち）」という高崎駅から東へ500m〜1kmほど離れた住宅地があります。

こちらの公示地価と実際の取引を調べてみたところ、

公示地価：25万円／坪
実際の取引価格：18〜36万円／坪

と、公示地価の約0.7〜1.4倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約２倍です。

【高崎市上中居町の公示地価】

高崎駅から2,000mの距離、徒歩約25分（1分＝８０m）
77,200円／㎡　×　3.3（㎡／坪）　＝25万円／坪

（参考：国土交通省地価公示・都道府県地価調査）

【高崎市上中居町の土地取引（過去２年間）】

高崎駅から徒歩20〜29分のエリアで、18〜36万円／坪で取引されている

（参考：国土交通省　不動産取引価格情報検索）

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*４７都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較

都道府県	住所	公示地価／坪	取引価格／坪	公示地価の何倍？
東京都２３区	千代田区神保町	485万円	300〜990万円	0.62〜2.04倍
東京都２３区	中央区佃	644万円	530〜970万円	0.82〜1.51倍
東京都２３区	墨田区東向島	111万円	150〜290万円	1.35〜2.61倍
東京都	八王子市北野台	33万円	30〜43万円	0.91〜1.3倍
東京都	立川市柴崎町	121万円	97〜340万円	0.8〜2.81倍
東京都	武蔵野市吉祥寺本町	216万円	150〜300万円	0.69〜1.39倍
神奈川県	横浜市神奈川区松見町	85万円	74〜150万円	0.87〜1.76倍
神奈川県	川崎市中原区木月	136万円	160〜240万円	1.18〜1.76倍
神奈川県	相模原市緑区東橋本	70万円	17〜140万円	0.24〜2倍
千葉県	千葉市中央区松波	77万円	64〜110万円	0.83〜1.43倍
千葉県	船橋市松が丘	30万円	26〜41万円	0.87〜1.37倍
千葉県	柏市今谷上町	49万円	39〜85万円	0.8〜1.73倍
埼玉県	さいたま市浦和区北浦和	113万円	78〜160万円	0.69〜1.42倍
埼玉県	川口市差間	43万円	42〜61万円	0.98〜1.42倍
埼玉県	所沢市久米	49万円	22〜76万円	0.45〜1.55倍
北海道	札幌市北区25条西	38万円	32〜48万円	0.84〜1.26倍
北海道	旭川市８条通	10万円	7〜14万円	0.7〜1.4倍
北海道	苫小牧市桜木町	7万円	6.5〜13万円	0.93〜1.86倍
青森県	青森市三内	10万円	5.4〜14万円	0.54〜1.4倍
青森県	八戸市田向	14万円	10〜28万円	0.71〜2倍
青森県	弘前市大字田園	13万円	15〜18万円	1.15〜1.38倍
秋田県	秋田市手形	22万円	18〜25万円	0.82〜1.14倍
秋田県	大仙市大曲中通町	11万円	13〜15万円	1.18〜1.36倍
秋田県	由利本荘市石脇	7.8万円	5〜14万円	0.64〜1.79倍
岩手県	盛岡市加賀野	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
岩手県	一関市赤荻	8万円	5.5〜17万円	0.69〜2.13倍
岩手県	奥州市佐倉河	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
宮城県	仙台市泉区将監	26万円	34〜52万円	1.31〜2倍
宮城県	石巻市三ツ股	10万円	7.8〜14万円	0.78〜1.4倍
宮城県	名取市大手町	27万円	29〜40万円	1.07〜1.48倍
福島県	福島市野田町	22万円	16〜72万円	0.73〜3.27倍
福島県	いわき市小島町	22万円	35万円	1.59倍
福島県	郡山市芳賀	18万円	17〜35万円	0.94〜1.94倍
山形県	山形市東原町	26万円	18〜32万円	0.69〜1.23倍
山形県	鶴岡市本町	11万円	8〜17万円	0.73〜1.55倍
山形県	酒田市新橋	9.5万円	10〜15万円	1.05〜1.58倍
新潟県	新潟市中央区天神尾	38万円	35〜62万円	0.92〜1.63倍
新潟県	長岡市東栄	19万円	13〜19万円	0.68〜1倍
新潟県	上越市春日野	14万円	9.6〜16万円	0.69〜1.14倍
富山県	富山市牛島本町	26万円	23〜36万円	0.88〜1.38倍
富山県	高岡市城東	17万円	9.3〜19万円	0.55〜1.12倍
富山県	射水市太閤山	15万円	12〜18万円	0.8〜1.2倍
石川県	金沢市泉野町	35万円	24〜45万円	0.69〜1.29倍
石川県	加賀市小菅波町	14万円	2.3〜21万円	0.16〜1.5倍
石川県	野々市市押野	26万円	25〜31万円	0.96〜1.19倍
福井県	福井市灯明寺	19万円	15〜26万円	0.79〜1.37倍
福井県	坂井市丸岡町西瓜屋	10万円	12〜15万円	1.2〜1.5倍
群馬県	高崎市上中居町	25万円	18〜36万円	0.72〜1.44倍
群馬県	前橋市駒形町	15万円	8.7〜18万円	0.58〜1.2倍
群馬県	伊勢崎市昭和町	13万円	9.6〜41万円	0.74〜3.15倍
栃木県	宇都宮市泉が丘	28万円	28〜40万円	1〜1.43倍
栃木県	足利市八幡町	16.5万円	8.7〜19万円	0.53〜1.15倍
栃木県	小山市城東	24万円	3.8〜27万円	0.16〜1.13倍
茨城県	水戸市河和田	14万円	9.2〜20万円	0.66〜1.43倍
茨城県	古河市東	24万円	11〜36万円	0.46〜1.5倍
茨城県	つくば市春日	37万円	53万円	1.43倍
愛知県	名古屋市千種区東山元町	56万円	19〜67万円	0.34〜1.2倍
愛知県	岡崎市大和町	37万円	43〜51万円	1.16〜1.38倍
愛知県	豊橋市高師本郷町	24万円	11〜33万円	0.46〜1.38倍
岐阜県	岐阜市北一色	21万円	17〜28万円	0.81〜1.33倍
岐阜県	大垣市林町	23万円	10〜31万円	0.43〜1.35倍
岐阜県	多治見市明和町	11.5万円	8.9〜15万円	0.77〜1.3倍
三重県	津市大谷町	35万円	41〜55万円	1.17〜1.57倍
三重県	四日市市大字茂福	21万円	24〜32万円	1.14〜1.52倍
三重県	桑名市大字桑名	22万円	25〜29万円	1.14〜1.32倍
静岡県	静岡市葵区音羽町	71万円	51〜85万円	0.72〜1.2倍
静岡県	浜松市中区鴨江	31万円	0.85〜40万円	0.03〜1.29倍
静岡県	三島市加茂	33万円	33〜44万円	1〜1.33倍
長野県	長野市若里	29万円	30〜46万円	1.03〜1.59倍
長野県	松本市桐	21万円	29〜30万円	1.38〜1.43倍
長野県	上田市常磐城	14万円	14〜18万円	1〜1.29倍
山梨県	甲府市上石田	15万円	19〜23万円	1.27〜1.53倍
大阪府	大阪市浪速区恵美須東	149万円	39〜600万円	0.26〜4.03倍
大阪府	茨木市庄	61万円	40〜100万円	0.66〜1.64倍
大阪府	高槻市安岡時町	38万円	25〜55万円	0.66〜1.45倍
京都府	京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町	41万円	22〜64万円	0.54〜1.56倍
京都府	宇治市小倉町	43万円	22〜55万円	0.51〜1.28倍
京都府	城陽市久世	37万円	28〜49万円	0.76〜1.32倍
滋賀県	大津市朝日が丘	45万円	25〜55万円	0.56〜1.22倍
滋賀県	草津市追分	30万円	32〜37万円	1.07〜1.23倍
滋賀県	長浜市祇園町	17万円	8.9〜23万円	0.52〜1.35倍
兵庫県	神戸市鈴蘭台南町	24万円	14〜41万円	0.58〜1.71倍
兵庫県	姫路市飾磨区今在家	28万円	30〜35万円	1.07〜1.25倍
兵庫県	尼崎市稲葉荘	56万円	39〜83万円	0.7〜1.48倍
奈良県	奈良市中登美ケ丘	35万円	40〜61万円	1.14〜1.74倍
奈良県	橿原市土橋町	26万円	31〜44万円	1.19〜1.69倍
奈良県	生駒市俵口町	27万円	22〜35万円	0.81〜1.3倍
和歌山県	和歌山市黒田	21万円	19〜48万円	0.9〜2.29倍
和歌山県	田辺市東山	19万円	22〜24万円	1.16〜1.26倍
岡山県	岡山市田中	33万円	35〜47万円	1.06〜1.42倍
岡山県	倉敷市大島	31万円	13〜35万円	0.42〜1.13倍
岡山県	津山市東一宮	10万円	4.5〜12万円	0.45〜1.2倍
広島県	広島市牛田早稲田	40万円	19〜80万円	0.48〜2倍
広島県	福山市沖野上町	24万円	6.9〜34万円	0.29〜1.42倍
広島県	呉市広白岳	17万円	7.4〜21万円	0.44〜1.24倍
鳥取県	鳥取市吉方温泉	17万円	5〜19万円	0.29〜1.12倍
鳥取県	米子市観音寺新町	16万円	15〜20万円	0.94〜1.25倍
島根県	松江市内中原町	26万円	26〜32万円	1〜1.23倍
山口県	下関市綾羅木南町	13万円	20万円	1.54倍
山口県	山口市小郡下郷	16.5万円	8.9〜19万円	0.54〜1.15倍
山口県	宇部市笹山町	7.3万円	10〜13万円	1.37〜1.78倍
愛媛県	松山市岩崎町	44万円	30〜68万円	0.68〜1.55倍
愛媛県	今治市南大門町	17万円	24〜30万円	1.41〜1.76倍
愛媛県	新居浜市河内町	22万円	10〜24万円	0.45〜1.09倍
香川県	高松市松縄町	29万円	39〜40万円	1.34〜1.38倍
香川県	丸亀市中府町	25万円	35万円	1.4倍
徳島県	徳島市佐古一番町	31万円	13〜59万円	0.42〜1.9倍
高知県	高知市東久万	34万円	29〜38万円	0.85〜1.12倍
福岡県	福岡市南区大楠	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
福岡県	北九州市八幡西区永犬丸西町	17万円	10〜21万円	0.59〜1.24倍
福岡県	久留米市諏訪野町	22万円	15〜27万円	0.68〜1.23倍
佐賀県	佐賀市兵庫北	21万円	16〜31万円	0.76〜1.48倍
佐賀県	唐津市和多田本村	18万円	18〜24万円	1〜1.33倍
佐賀県	鳥栖市弥生が丘	19万円	18〜21万円	0.95〜1.11倍
大分県	大分市王子新町	30万円	28〜45万円	0.93〜1.5倍
大分県	別府市山の手町	21万円	16〜35万円	0.76〜1.67倍
大分県	中津市中央町	30万円	28〜45万円	0.93〜1.5倍
長崎県	長崎市滑石	20万円	14〜24万円	0.7〜1.2倍
長崎県	佐世保市広田	11万円	19〜29万円	1.73〜2.64倍
長崎県	諫早市小船越町	13万円	22万円	1.69倍
熊本県	熊本市武蔵ヶ丘	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
熊本県	八代市井上町	9万円	4.7〜10万円	0.52〜1.11倍
熊本県	天草市今釜新町	14万円	14〜15万円	1〜1.07倍
宮崎県	宮崎市神宮	28万円	32〜33万円	1.14〜1.18倍
宮崎県	都城市姫城町	10万円	8.5〜15万円	0.85〜1.5倍
宮崎県	延岡市西小路	19万円	20〜26万円	1.05〜1.37倍
鹿児島県	鹿児島市荒田	56万円	35〜91万円	0.63〜1.63倍
鹿児島県	霧島市国分中央	11万円	9.5〜15万円	0.86〜1.36倍
鹿児島県	薩摩川内市平佐町	9.5万円	7.9〜10.4万円	0.83〜1.09倍
沖縄県	那覇市首里石嶺町	42万円	31〜46万円	0.74〜1.1倍
沖縄県	うるま市江州	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
沖縄県	浦添市経塚	53万円	60〜69万円	1.13〜1.3倍