この記事では高崎市の
- 公示地価、基準地価
- この８年間の土地価格の動きと、その理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
１、高崎市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2021.1.1現在）New!
*基：基準地価（2020.7.1現在）
＊R2比変化率：令和２年比の変化率。並び順の基準にしています
| 区分 | 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | R2比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 公／住宅 | 高崎市岩押町１６－２ | 高崎（850） | 38.9 | 4.4% | 32.9% |
| 公／住宅 | 高崎市（高崎駅周辺（西口）２１街区８外） | 高崎（680） | 49.5 | 3.4% | |
| 公／住宅 | 高崎市竜見町３番２ | 高崎（750） | 30.6 | 2.0% | 12.4% |
| 公／住宅 | 高崎市（城東７４街区１４７１－１） | 高崎（2300） | 29.8 | 1.7% | 19.2% |
| 公／住宅 | 高崎市高関町字岡久保５１３番２ | 高崎（2000） | 27.2 | 1.5% | 12.3% |
| 公／住宅 | 高崎市上中居町字咲地蔵４８３番１２ | 高崎（2000） | 27.3 | 1.0% | 19.7% |
| 公／住宅 | 高崎市柳川町１４６番４外 | 高崎（1500） | 35.3 | 0.9% | 9.8% |
| 公／住宅 | 高崎市中居町３丁目３１番１２ | 高崎（3000） | 25 | 0.7% | 9.1% |
| 公／住宅 | 高崎市片岡町３－２７－３ | 高崎（2300） | 21.2 | 0.6% | 0.6% |
| 公／住宅 | 高崎市倉賀野町６３３５番 | 倉賀野（1200） | 20.3 | 0.5% | 4.8% |
| 公／住宅 | 高崎市飯塚町字大道東１００３番１８ | 北高崎（300） | 22.8 | 0.4% | 1.8% |
| 公／住宅 | 高崎市下小鳥町７６番９ | 北高崎（2000） | 23.6 | 0.4% | 6.7% |
| 公／住宅 | 高崎市上並榎町字八反田２０５番４ | 北高崎（1800） | 24.2 | 0.4% | 9.0% |
| 公／住宅 | 高崎市中泉町字横堀３００番４４ | 北高崎（4300） | 17.1 | 0.4% | 0.4% |
| 公／住宅 | 高崎市下之城町字松村４７１番３外 | 高崎（2800） | 20.5 | 0.0% | 2.1% |
| 公／住宅 | 高崎市倉賀野町字上町５５５８番１４ | 倉賀野（950） | 20.8 | 0.0% | 1.3% |
| 公／住宅 | 高崎市小八木町２０２８番４ | 井野（700） | 22 | 0.0% | -0.3% |
| 公／住宅 | 高崎市井野町３６４番２ | 井野（600） | 20.7 | 0.0% | -1.3% |
| 公／住宅 | 高崎市上佐野町字屋敷北２６２番３外 | 高崎（1900） | 18 | 0.0% | -3.5% |
| 公／住宅 | 高崎市筑縄町字大塚前５５８番７２ | 北高崎（2400） | 21.6 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 高崎市並榎町１８４番７ | 北高崎（1300） | 20.5 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 高崎市天神町３７番 | 高崎問屋町（860） | 21.5 | -0.3% | -2.7% |
| 公／住宅 | 高崎市下小塙町字下久保６１２番７外 | 北高崎（2200） | 17.9 | -0.4% | |
| 公／住宅 | 高崎市倉賀野町字原東２８４１番 | 倉賀野（2500） | 14.4 | -0.5% | -8.6% |
| 公／住宅 | 高崎市足門町字鶴巻１６１４番１ | 群馬総社（5000） | 13.7 | -0.7% | -9.9% |
| 公／住宅 | 高崎市三ツ寺町字村前道下９６９番５ | 北高崎（4400） | 14.1 | -0.9% | -8.5% |
| 公／住宅 | 高崎市新町字蛇場見１８７３番３ | 新町（720） | 13 | -1.0% | -1.5% |
| 公／住宅 | 高崎市稲荷台町字村西３２番１１ | 新前橋（2900） | 11.9 | -1.1% | -9.4% |
| 公／住宅 | 高崎市新町字諏訪３０４２番２ | 新町（990） | 14.3 | -1.1% | 0.5% |
| 公／住宅 | 高崎市新町字町南１５６９番１１ | 新町（420） | 14.2 | -1.1% | |
| 公／住宅 | 高崎市石原町字鶴辺３５４８番５３ | 高崎（3300） | 12.8 | -1.3% | -13.0% |
| 公／住宅 | 高崎市下里見町字小五郎谷戸９２９番１外 | 群馬八幡（3500） | 9.3 | -1.4% | -6.5% |
| 公／住宅 | 高崎市下豊岡町字原郷１７９番６ | 群馬八幡（2300） | 13.6 | -1.7% | -15.0% |
| 公／住宅 | 高崎市剣崎町字森下２２４番３６ | 群馬八幡（490） | 12.9 | -1.8% | -16.4% |
| 公／住宅 | 高崎市菊地町字大明神２６１番３外 | 群馬八幡（4100） | 11.1 | -1.8% | -15.4% |
| 公／住宅 | 高崎市吉井町吉井字北町１５２番５ | 吉井（440） | 10.1 | -1.9% | -15.9% |
| 公／住宅 | 高崎市阿久津町字新田田１１３６番１ | 倉賀野（1700） | 9.3 | -2.1% | -13.0% |
| 公／住宅 | 高崎市矢島町字竹ノ内４３５番４ | 高崎（5000） | 12.2 | -2.1% | -15.1% |
| 公／住宅 | 高崎市上里見町字町西８７５番２ | 群馬八幡（8200） | 7.2 | -2.3% | -13.6% |
| 公／住宅 | 高崎市箕郷町西明屋字明屋１１３番２ | 北高崎（8600） | 9.8 | -2.3% | -15.8% |
| 公／住宅 | 高崎市箕郷町生原字滝沢１０２１番１２ | 群馬総社（6800） | 9.6 | -2.4% | -14.7% |
| 公／住宅 | 高崎市吉井町吉井川字滝ノ宮５０１番２ | 吉井（1300） | 8.1 | -2.4% | -15.8% |
| 公／住宅 | 高崎市乗附町字五百山１５０７番１ | 高崎（4200） | 9.8 | -2.6% | |
| 基／商業 | 高崎市岩押町１９－３ | 高崎（750） | 59.4 | 38.5% | |
| 公／商業 | 高崎市（高崎駅周辺（西口）４街区６３－１外） | 高崎（110） | 160.1 | 36.6% | |
| 基／住宅 | 高崎市東町２４１番７外 | 高崎（700） | 33.3 | 23.5% | |
| 基／住宅 | 高崎市上中居町字西屋敷１８２番３ | 高崎（1800） | 29.5 | 20.8% | |
| 基／商業 | 高崎市鶴見町３番１２ | 高崎（300） | 60.4 | 13.7% | |
| 基／住宅 | 高崎市下和田町２－５－７ | 高崎（1200） | 26.6 | 13.7% | |
| 基／住宅 | 高崎市矢中町４３番３ | 倉賀野（1600） | 26.1 | 12.1% | |
| 基／住宅 | 高崎市上並榎町字八反田２０５番４ | 北高崎（1800） | 24.1 | 9.0% | |
| 基／商業 | 高崎市連雀町８５番１外 | 高崎（820） | 68 | 8.4% | |
| 公／商業 | 高崎市通町５２番１ | 高崎（400） | 65.7 | 8.2% | |
| 基／住宅 | 高崎市（菅谷高畑１６街区６７６－７外） | 井野（2800） | 16.9 | 6.7% | |
| 公／商業 | 高崎市連雀町８５番１外 | 高崎（820） | 68.6 | 6.7% | |
| 基／商業 | 高崎市（城東９０街区のうち） | 高崎（2500） | 33 | 6.4% | |
| 基／住宅 | 高崎市東貝沢町二丁目４番３外 | 高崎問屋町（1700） | 24.1 | 5.8% | |
| 公／商業 | 高崎市和田町１０－１１ | 高崎（720） | 28.5 | 5.2% | |
| 基／住宅 | 高崎市緑町三丁目１４番２ | 井野（1700） | 21 | 4.6% | |
| 公／商業 | 高崎市中居町４丁目１２番３外 | 倉賀野（2300） | 25.6 | 3.9% | |
| 基／住宅 | 高崎市飯塚町字十二前１３８８番１ | 高崎問屋町（750） | 24.7 | 3.8% | |
| 基／商業 | 高崎市中紺屋町２２番１外 | 高崎（1000） | 27.5 | 2.6% | |
| 公／商業 | 高崎市北通町６３番２外 | 高崎（800） | 28.9 | 1.9% | |
| 基／住宅 | 高崎市八千代町３－１７－１１ | 高崎（2700） | 22.3 | 1.8% | |
| 基／住宅 | 高崎市浜尻町字八坂西９９６番１７ | 高崎問屋町（1100） | 19.1 | 0.9% | |
| 公／商業 | 高崎市中紺屋町２２番１外 | 高崎（1000） | 27.5 | 0.1% | |
| 基／住宅 | 高崎市昭和町９６番１ | 北高崎（650） | 21.9 | -0.2% | |
| 基／住宅 | 高崎市並榎町１２２番１１外 | 北高崎（650） | 21.9 | -0.6% | |
| 基／住宅 | 高崎市（石原東２２街区４１４３－１） | 高崎（2500） | 19.4 | -0.8% | |
| 基／商業 | 高崎市八千代町１－１２－８ | 高崎（1900） | 22.7 | -1.3% | |
| 基／住宅 | 高崎市新町字笛木境２２７０番２３ | 新町（260） | 14.3 | -1.8% | |
| 基／商業 | 高崎市本町２８番２外 | 高崎（1600） | 26.7 | -2.2% | |
| 基／住宅 | 高崎市新町字下河原７３１番８ | 新町（1700） | 13.3 | -2.2% | |
| 基／商業 | 高崎市飯塚町字問屋町前１１２４番 | 高崎問屋町（1000） | 26.4 | -2.4% | |
| 基／商業 | 高崎市下之城町字村北１７６番７外 | 高崎（2700） | 24.1 | -2.8% | |
| 基／商業 | 高崎市江木町字観音沖６２２番４ | 高崎（1800） | 23.3 | -3.0% | |
| 基／商業 | 高崎市菅谷町字滝社１１５番１外 | 新前橋（3000） | 17.2 | -3.9% | |
| 公／商業 | 高崎市（高崎操車場跡地周辺７５街区１０） | 倉賀野（2200） | 18.3 | -4.0% | |
| 基／商業 | 高崎市飯塚町字島前１５５４番３ | 高崎問屋町（720） | 24.4 | -4.4% | |
| 公／商業 | 高崎市請地町１１番１３ | 北高崎（800） | 25.5 | -4.7% | |
| 公／商業 | 高崎市並榎町５１番１ | 北高崎（1100） | 26.9 | -4.8% | |
| 基／商業 | 高崎市新町字笛木境２２７１番４ | 新町（300） | 17.2 | -5.4% | |
| 公／商業 | 高崎市飯塚町字島前１５５４番３ | 高崎問屋町（720） | 24.6 | -5.8% | |
| 基／住宅 | 高崎市箕郷町矢原字藤森５０６番８ | 北高崎（9100） | 6.3 | -8.6% | |
| 基／工業 | 高崎市西横手町３５１番１ | 倉賀野（6000） | 7.1 | -8.9% | |
| 基／住宅 | 高崎市石原町字中石原１５３９番３ | 高崎（2400） | 16.4 | -9.1% | |
| 公／商業 | 高崎市中泉町６３５番２ | 井野（3500） | 22.4 | -9.7% | |
| 公／工業 | 高崎市上豊岡町５７１番７ | 群馬八幡（900） | 8.2 | -10.2% | |
| 公／工業 | 高崎市宮原町３番９ | 倉賀野（1100） | 8.7 | -10.5% | |
| 基／工業 | 高崎市倉賀野町２４５７番２ | 倉賀野（1800） | 8.3 | -10.7% | |
| 公／工業 | 高崎市小八木町字薬研寺３０７番２ | 井野（1400） | 7.7 | -10.8% | |
| 基／住宅 | 高崎市北久保町９番１１外 | 群馬八幡（2700） | 15.6 | -11.6% | |
| 基／住宅 | 高崎市八幡町字築山７１９番１３ | 群馬八幡（1200） | 11.6 | -12.7% | |
| 基／住宅 | 高崎市三ツ寺町字寺北４５番２ | 井野（4900） | 11.4 | -12.7% | |
| 基／商業 | 高崎市島野町字大岩９９４番１外 | 高崎（5200） | 18.8 | -12.9% | |
| 基／住宅 | 高崎市吉井町吉井字柊６８７番２ | 吉井（480） | 9.8 | -13.5% | |
| 基／住宅 | 高崎市本郷町字塚中５５０番２ | 群馬八幡（5000） | 7 | -14.5% | |
| 基／住宅 | 高崎市鼻高町４１番２７ | 群馬八幡（2000） | 11.2 | -14.8% | |
| 基／住宅 | 高崎市中里町字薬師２５９番３ | 群馬総社（6900） | 7.1 | -15.1% | |
| 基／商業 | 高崎市吉井町吉井字通町７５番１ | 吉井（600） | 10.5 | -15.4% | |
| 基／住宅 | 高崎市吉井町長根字宿裏１５０６番２ | 西吉井（780） | 7.9 | -16.5% | |
| 基／住宅 | 高崎市箕郷町上芝字社宮司４２３番２０ | 北高崎（6600） | 9.5 | -16.8% | |
| 基／住宅 | 高崎市箕郷町善地字中善地８２５番２外 | 群馬八幡（10000） | 1.8 | -17.6% | |
| 基／住宅 | 高崎市金古町字王塚１５３５番４７ | 群馬総社（6000） | 9.3 | -17.7% | |
| 公／商業 | 高崎市箕郷町西明屋字連雀町２８８番６外 | 北高崎（8000） | 10.1 | -17.8% | |
| 基／住宅 | 高崎市倉渕町三ノ倉字中村４６０１番７ | 群馬八幡（19000） | 2.8 | -18.3% | |
| 基／住宅 | 高崎市根小屋町字上石堂２２２７番５ | 根小屋（900） | 9.2 | -18.7% | |
| 基／住宅 | 高崎市上室田町字両庭１６００番２ | 群馬八幡（13000） | 2.2 | -19.5% | |
| 基／住宅 | 高崎市吉井町多比良字宿畑２２６５番１ | 馬庭（3800） | 3.7 | -20.0% | |
| 公／商業 | 高崎市中里見町字根岸１２１番２外 | 群馬八幡（5800） | 11.2 | -20.2% | |
| 公／住宅 | 高崎市棟高町７３０番９３ | 井野（4700） | 15 | ||
| 基／住宅 | 高崎市北双葉町４－２ | 高崎（810） | 37.6 | ||
| 基／住宅 | 高崎市（高崎操車場跡地周辺１０５街区１２） | 倉賀野（2200） | 23.7 | ||
| 基／住宅 | 高崎市和田町１－１２ | 高崎（800） | 33 | ||
| 基／住宅 | 高崎市双葉町１２－２ | 高崎（950） | 28 | ||
| 基／住宅 | 高崎市（中央第二５１街区１１３７－３外） | 群馬総社（5900） | 15.6 | ||
| 基／住宅 | 高崎市下室田町字中村２８６番２ | 群馬八幡（9400） | 6.9 | ||
| 公／商業 | 高崎市住吉町１５番６ | 北高崎（460） | 23.7 | ||
| 公／商業 | 高崎市問屋町２丁目１０番９ | 高崎問屋町（750） | 20.3 | ||
| 公／商業 | 高崎市柳川町４３番１ | 高崎（1600） | 29.7 | ||
| 公／商業 | 高崎市江木町字西前沖１５４番４ | 高崎（1300） | 25.6 | ||
| 公／商業 | 高崎市栄町１７－２６ | 高崎（240） | 119.1 | ||
| 公／商業 | 高崎市倉賀野町字上町１１４７番１ | 倉賀野（720） | 20.1 | ||
| 公／商業 | 高崎市（駅前第二２０街区２６７９－５外） | 新町（530） | 14.9 | ||
| 公／商業 | 高崎市上豊岡町５７２番６ | 群馬八幡（1100） | 16.8 | ||
| 公／商業 | 高崎市栄町３－１１ | 高崎（300） | 0 | ||
| 基／商業 | 高崎市檜物町１６２番 | 高崎（550） | 84.2 | ||
| 基／商業 | 高崎市栄町２－１０ | 高崎（430） | 85.5 | ||
| 基／商業 | 高崎市（高崎駅周辺（西口）１１街区３７－５外） | 高崎（380） | 133.7 | ||
| 基／商業 | 高崎市栄町１４－４ | 高崎（200） | 128.4 | ||
| 基／商業 | 高崎市北双葉町９－１６ | 高崎（850） | 37 | ||
| 基／商業 | 高崎市上中居町１７６７番 | 高崎（1700） | 37.6 | ||
| 基／商業 | 高崎市（新保・日高５２街区１４９－１） | 高崎問屋町（2500） | 24.5 | ||
| 基／商業 | 高崎市（中央第二５６街区１０７８－１外） | 群馬総社（5200） | 16.3 | ||
| 基／商業 | 高崎市吉井町池字宮田８番２外 | 吉井（1600） | 15.1 |
２、過去８年間の高崎市の土地価格の動き
高崎市の住宅地は、アベノミクス以降の８年間で２.９％下落しました。
また、今年は新型コロナの影響が心配されましたが、住宅地は前年比０.３%のマイナス、商業地では横ばいでした。
あまり影響がなかったようですね。
では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか？
上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。
地価マップ：2013-20年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
高崎市は、10%以上の上昇をしている地点もあれば、10%以上の下落をしている地点もあり、立地によってかなり上下の格差が激しくなっています。
全体として見ると、高崎駅に近いほど上昇しており、離れるほど下落している地点が多くなっています。
なぜ高崎市では、一部のエリアだけが上昇しているのか？
理由は大きく３つあります。
①金利低下によって、買い手の購買力が上がった
そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。
ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。
日銀が国債を買い占めて、金利を下げた
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
なので、本当は高崎市の土地価格も上昇しやすいはずなのです。
では、なぜこれほど下落しているのでしょうか？
②通勤需要が増えて、駅の利用者が増えている
まず、そもそも駅周辺が大きく上昇しているのは、駅の利用者が増えているからです。
実際、高崎駅の１日あたりの乗降者数を調べてみると、この５年間で2.9万人→3.1万人と2,000人ほど在来線でも増えていました。
ですが、10％以上の上昇をしている地点は、高崎駅の東口側に集中しています。
宇都宮市などでもそうなのですが、繁華街を中心に上昇するのではなく、「都心へ通勤する上で、駅近で価格も手頃なところ」が人気となる傾向にあります。
そのため、「繁華街の西側ではなく東側の住宅地を中心に土地価格が上昇する」という流れができているわけですね。
③高崎市では、農地の宅地化が進んでいる
その一方で、それ以外のエリアでは、けっこう下がっていますよね。
最も大きな理由は、農地の宅地化です。この10年で、栃木県内の農地は、約0.6万ヘクタール（ha）も減っているのです。
1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約60万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。
そのため、高崎市では、農地が宅地化されているエリアで人口が増えていました。
この点を確認するために、この７年間で人口が100人以上の減少、または増加している地区を調べてみました。
高崎市の地区別の人口変化（2013.12〜2020.12）
増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500人以上の減少）
ご覧の通り、高崎駅より東側、北側のエリアでは人口が増えているところが多いものの、西側、山側では減少しているところが多いですね。
基本的には、人口の増加エリアと、土地価格の上昇エリアが重複しているわけですが、そうでないところもけっこうあります。
なぜかというと、そういうエリアでは、農地が宅地化され、新しい住宅地ができたことで、人口が増えているからです。
これらの地区をGoogle マップの航空地図で確認してみると、かなり農地が残っていることが分かりますし、新しい住宅地ができていることも確認できました。
農地の一部が宅地化されても、新しい住宅地が供給されるだけなので、古い住宅地は逆に買い手がつきにくくなりますから、土地価格が下がっているわけですね。
３、これからどうなるのか？
高崎市の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。
（１）この低金利はいつまで続くのか？
そもそも、異次元緩和政策とは、国債の金利を下げるために、日銀が国債を買い占めることで実現させてきた政策でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減り、半数以上が赤字になっています。
金利低下で、赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。
また、黒田総裁の任期である2023年までに、当初の目標である「年率２％で物価を上げること」は、達成できないこともわかってきました。
（参考：NHK「日銀 黒田総裁 今の任期中に2％の物価目標 達成困難に」）
つまり、2013〜2023年の１０年間で、
- 株や不動産価格は上昇した
- 当初の物価目標は達成できず
- 副作用として、金融機関の赤字行が続出
という状況になっているわけです。
そのため、黒田総裁の次の方が、この政策を続ける可能性は低いのではないかと予想されます。
目的を達成できずに、銀行が潰れて混乱してしまっては、意味がありませんからね。
実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている
とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、日銀でも慎重に進めているように見えます。
なぜかと言うと、日銀の国債を買い占めるペースが、２０１８年頃からすでに減らしてきているからです。
日銀が国債を買い占める比率を減らしている
（参考：財務省 2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会（参考資料２）」）
2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間１〜１０年の国債（赤色の線）で約６０％程度、期間１０年超の国債（灰色の線）で８.７％にまで下がっています。
このまま、買い占める量を減らしていけば、いずれ金利も徐々に上がっていくことになります。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。
そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。
（２）高崎市の農地は、さらに宅地化されるのか？
群馬県内では、農家の方の高齢化や後継者不足もあって、農地がどんどん宅地化されてきました。
おそらくですが、この流れはさらに加速すると考えられます。
というのも、農家の方の年齢を見ると、７０代以上の方が半分以上を占めているからです。
（参考：農林業センサス「１−２−１３ 年齢別基幹的農業従事者数」）
すでに農地の宅地化によって人口が増えている地区があるわけですし、それらの地区ではまだ農地が残っています。
農地は固定資産税が安いですから、宅地化すれば税収も増えますし、市内の建設業者の仕事も増えますので景気対策にもなります。
そのため、今後も農地の宅地化は進みますから、古い住宅地の需要はさらに減っていくでしょう。
（３）これから高崎市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した高崎市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約１.３万人減少するそうです。
高崎市では、これから10年間で約１.３万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、30〜40代人口でも、2020→30年の10年間で約１.７万人減る見通しです。これから10年で、買い手が１割以上も減る計算になります。
高崎市の30〜４0代人口は、2020→30年で約１.７万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、今後はさらに買い手がつきにくい土地が増えそうです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、高崎市の土地価格は、
- 都心への通勤需要に応えられる高崎駅周辺が上昇しているものの、それ以外のエリアでは土地価格の下落が続いている
- 今後は、若い世代の人口減少と、農地の宅地化が進みそうなため、駅から遠い人気のないエリアほど下げる可能性が高い
と言えるでしょう。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。
また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。
こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。
価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：異次元緩和が終了する前がチャンス
土地価格にとって、金利の低下や株価の上昇、好業績の企業の増加が追い風となってきました。
ですが、異次元緩和が終われば、これまで日銀が買い支えてきた金利も上昇、株価も調整する可能性が高いため、土地価格には逆回転になる可能性が高いです。
そのため、よほど人気のエリアでない限りは、異次元緩和が終わる前が高値になってくるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、「岩押町（いわおしまち）」という高崎駅から東へ200mほど離れた住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を調べてみたところ、
- 公示地価：39万円／坪
- 実際の取引価格：42〜75万円／坪
と、公示地価の約1.1〜1.9倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の約２倍です。
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 東京都２３区 | 千代田区神保町 | 485万円 | 300〜990万円 | 0.62〜2.04倍 |
| 東京都２３区 | 中央区佃 | 644万円 | 530〜970万円 | 0.82〜1.51倍 |
| 東京都２３区 | 墨田区東向島 | 111万円 | 150〜290万円 | 1.35〜2.61倍 |
| 東京都 | 八王子市北野台 | 33万円 | 30〜43万円 | 0.91〜1.3倍 |
| 東京都 | 立川市柴崎町 | 121万円 | 97〜340万円 | 0.8〜2.81倍 |
| 東京都 | 武蔵野市吉祥寺本町 | 216万円 | 150〜300万円 | 0.69〜1.39倍 |
| 神奈川県 | 横浜市神奈川区松見町 | 85万円 | 74〜150万円 | 0.87〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 川崎市中原区木月 | 136万円 | 160〜240万円 | 1.18〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 相模原市緑区東橋本 | 70万円 | 17〜140万円 | 0.24〜2倍 |
| 千葉県 | 千葉市中央区松波 | 77万円 | 64〜110万円 | 0.83〜1.43倍 |
| 千葉県 | 船橋市松が丘 | 30万円 | 26〜41万円 | 0.87〜1.37倍 |
| 千葉県 | 柏市今谷上町 | 49万円 | 39〜85万円 | 0.8〜1.73倍 |
| 埼玉県 | さいたま市浦和区北浦和 | 113万円 | 78〜160万円 | 0.69〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 川口市差間 | 43万円 | 42〜61万円 | 0.98〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 所沢市久米 | 49万円 | 22〜76万円 | 0.45〜1.55倍 |
| 北海道 | 札幌市北区25条西 | 38万円 | 32〜48万円 | 0.84〜1.26倍 |
| 北海道 | 旭川市８条通 | 10万円 | 7〜14万円 | 0.7〜1.4倍 |
| 北海道 | 苫小牧市桜木町 | 7万円 | 6.5〜13万円 | 0.93〜1.86倍 |
| 青森県 | 青森市三内 | 10万円 | 5.4〜14万円 | 0.54〜1.4倍 |
| 青森県 | 八戸市田向 | 14万円 | 10〜28万円 | 0.71〜2倍 |
| 青森県 | 弘前市大字田園 | 13万円 | 15〜18万円 | 1.15〜1.38倍 |
| 秋田県 | 秋田市手形 | 22万円 | 18〜25万円 | 0.82〜1.14倍 |
| 秋田県 | 大仙市大曲中通町 | 11万円 | 13〜15万円 | 1.18〜1.36倍 |
| 秋田県 | 由利本荘市石脇 | 7.8万円 | 5〜14万円 | 0.64〜1.79倍 |
| 岩手県 | 盛岡市加賀野 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 岩手県 | 一関市赤荻 | 8万円 | 5.5〜17万円 | 0.69〜2.13倍 |
| 岩手県 | 奥州市佐倉河 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 宮城県 | 仙台市泉区将監 | 26万円 | 34〜52万円 | 1.31〜2倍 |
| 宮城県 | 石巻市三ツ股 | 10万円 | 7.8〜14万円 | 0.78〜1.4倍 |
| 宮城県 | 名取市大手町 | 27万円 | 29〜40万円 | 1.07〜1.48倍 |
| 福島県 | 福島市野田町 | 22万円 | 16〜72万円 | 0.73〜3.27倍 |
| 福島県 | いわき市小島町 | 22万円 | 35万円 | 1.59倍 |
| 福島県 | 郡山市芳賀 | 18万円 | 17〜35万円 | 0.94〜1.94倍 |
| 山形県 | 山形市東原町 | 26万円 | 18〜32万円 | 0.69〜1.23倍 |
| 山形県 | 鶴岡市本町 | 11万円 | 8〜17万円 | 0.73〜1.55倍 |
| 山形県 | 酒田市新橋 | 9.5万円 | 10〜15万円 | 1.05〜1.58倍 |
| 新潟県 | 新潟市中央区天神尾 | 38万円 | 35〜62万円 | 0.92〜1.63倍 |
| 新潟県 | 長岡市東栄 | 19万円 | 13〜19万円 | 0.68〜1倍 |
| 新潟県 | 上越市春日野 | 14万円 | 9.6〜16万円 | 0.69〜1.14倍 |
| 富山県 | 富山市牛島本町 | 26万円 | 23〜36万円 | 0.88〜1.38倍 |
| 富山県 | 高岡市城東 | 17万円 | 9.3〜19万円 | 0.55〜1.12倍 |
| 富山県 | 射水市太閤山 | 15万円 | 12〜18万円 | 0.8〜1.2倍 |
| 石川県 | 金沢市泉野町 | 35万円 | 24〜45万円 | 0.69〜1.29倍 |
| 石川県 | 加賀市小菅波町 | 14万円 | 2.3〜21万円 | 0.16〜1.5倍 |
| 石川県 | 野々市市押野 | 26万円 | 25〜31万円 | 0.96〜1.19倍 |
| 福井県 | 福井市灯明寺 | 19万円 | 15〜26万円 | 0.79〜1.37倍 |
| 福井県 | 坂井市丸岡町西瓜屋 | 10万円 | 12〜15万円 | 1.2〜1.5倍 |
| 群馬県 | 高崎市上中居町 | 25万円 | 18〜36万円 | 0.72〜1.44倍 |
| 群馬県 | 前橋市駒形町 | 15万円 | 8.7〜18万円 | 0.58〜1.2倍 |
| 群馬県 | 伊勢崎市昭和町 | 13万円 | 9.6〜41万円 | 0.74〜3.15倍 |
| 栃木県 | 宇都宮市泉が丘 | 28万円 | 28〜40万円 | 1〜1.43倍 |
| 栃木県 | 足利市八幡町 | 16.5万円 | 8.7〜19万円 | 0.53〜1.15倍 |
| 栃木県 | 小山市城東 | 24万円 | 3.8〜27万円 | 0.16〜1.13倍 |
| 茨城県 | 水戸市河和田 | 14万円 | 9.2〜20万円 | 0.66〜1.43倍 |
| 茨城県 | 古河市東 | 24万円 | 11〜36万円 | 0.46〜1.5倍 |
| 茨城県 | つくば市春日 | 37万円 | 53万円 | 1.43倍 |
| 愛知県 | 名古屋市千種区東山元町 | 56万円 | 19〜67万円 | 0.34〜1.2倍 |
| 愛知県 | 岡崎市大和町 | 37万円 | 43〜51万円 | 1.16〜1.38倍 |
| 愛知県 | 豊橋市高師本郷町 | 24万円 | 11〜33万円 | 0.46〜1.38倍 |
| 岐阜県 | 岐阜市北一色 | 21万円 | 17〜28万円 | 0.81〜1.33倍 |
| 岐阜県 | 大垣市林町 | 23万円 | 10〜31万円 | 0.43〜1.35倍 |
| 岐阜県 | 多治見市明和町 | 11.5万円 | 8.9〜15万円 | 0.77〜1.3倍 |
| 三重県 | 津市大谷町 | 35万円 | 41〜55万円 | 1.17〜1.57倍 |
| 三重県 | 四日市市大字茂福 | 21万円 | 24〜32万円 | 1.14〜1.52倍 |
| 三重県 | 桑名市大字桑名 | 22万円 | 25〜29万円 | 1.14〜1.32倍 |
| 静岡県 | 静岡市葵区音羽町 | 71万円 | 51〜85万円 | 0.72〜1.2倍 |
| 静岡県 | 浜松市中区鴨江 | 31万円 | 0.85〜40万円 | 0.03〜1.29倍 |
| 静岡県 | 三島市加茂 | 33万円 | 33〜44万円 | 1〜1.33倍 |
| 長野県 | 長野市若里 | 29万円 | 30〜46万円 | 1.03〜1.59倍 |
| 長野県 | 松本市桐 | 21万円 | 29〜30万円 | 1.38〜1.43倍 |
| 長野県 | 上田市常磐城 | 14万円 | 14〜18万円 | 1〜1.29倍 |
| 山梨県 | 甲府市上石田 | 15万円 | 19〜23万円 | 1.27〜1.53倍 |
| 大阪府 | 大阪市浪速区恵美須東 | 149万円 | 39〜600万円 | 0.26〜4.03倍 |
| 大阪府 | 茨木市庄 | 61万円 | 40〜100万円 | 0.66〜1.64倍 |
| 大阪府 | 高槻市安岡時町 | 38万円 | 25〜55万円 | 0.66〜1.45倍 |
| 京都府 | 京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町 | 41万円 | 22〜64万円 | 0.54〜1.56倍 |
| 京都府 | 宇治市小倉町 | 43万円 | 22〜55万円 | 0.51〜1.28倍 |
| 京都府 | 城陽市久世 | 37万円 | 28〜49万円 | 0.76〜1.32倍 |
| 滋賀県 | 大津市朝日が丘 | 45万円 | 25〜55万円 | 0.56〜1.22倍 |
| 滋賀県 | 草津市追分 | 30万円 | 32〜37万円 | 1.07〜1.23倍 |
| 滋賀県 | 長浜市祇園町 | 17万円 | 8.9〜23万円 | 0.52〜1.35倍 |
| 兵庫県 | 神戸市鈴蘭台南町 | 24万円 | 14〜41万円 | 0.58〜1.71倍 |
| 兵庫県 | 姫路市飾磨区今在家 | 28万円 | 30〜35万円 | 1.07〜1.25倍 |
| 兵庫県 | 尼崎市稲葉荘 | 56万円 | 39〜83万円 | 0.7〜1.48倍 |
| 奈良県 | 奈良市中登美ケ丘 | 35万円 | 40〜61万円 | 1.14〜1.74倍 |
| 奈良県 | 橿原市土橋町 | 26万円 | 31〜44万円 | 1.19〜1.69倍 |
| 奈良県 | 生駒市俵口町 | 27万円 | 22〜35万円 | 0.81〜1.3倍 |
| 和歌山県 | 和歌山市黒田 | 21万円 | 19〜48万円 | 0.9〜2.29倍 |
| 和歌山県 | 田辺市東山 | 19万円 | 22〜24万円 | 1.16〜1.26倍 |
| 岡山県 | 岡山市田中 | 33万円 | 35〜47万円 | 1.06〜1.42倍 |
| 岡山県 | 倉敷市大島 | 31万円 | 13〜35万円 | 0.42〜1.13倍 |
| 岡山県 | 津山市東一宮 | 10万円 | 4.5〜12万円 | 0.45〜1.2倍 |
| 広島県 | 広島市牛田早稲田 | 40万円 | 19〜80万円 | 0.48〜2倍 |
| 広島県 | 福山市沖野上町 | 24万円 | 6.9〜34万円 | 0.29〜1.42倍 |
| 広島県 | 呉市広白岳 | 17万円 | 7.4〜21万円 | 0.44〜1.24倍 |
| 鳥取県 | 鳥取市吉方温泉 | 17万円 | 5〜19万円 | 0.29〜1.12倍 |
| 鳥取県 | 米子市観音寺新町 | 16万円 | 15〜20万円 | 0.94〜1.25倍 |
| 島根県 | 松江市内中原町 | 26万円 | 26〜32万円 | 1〜1.23倍 |
| 山口県 | 下関市綾羅木南町 | 13万円 | 20万円 | 1.54倍 |
| 山口県 | 山口市小郡下郷 | 16.5万円 | 8.9〜19万円 | 0.54〜1.15倍 |
| 山口県 | 宇部市笹山町 | 7.3万円 | 10〜13万円 | 1.37〜1.78倍 |
| 愛媛県 | 松山市岩崎町 | 44万円 | 30〜68万円 | 0.68〜1.55倍 |
| 愛媛県 | 今治市南大門町 | 17万円 | 24〜30万円 | 1.41〜1.76倍 |
| 愛媛県 | 新居浜市河内町 | 22万円 | 10〜24万円 | 0.45〜1.09倍 |
| 香川県 | 高松市松縄町 | 29万円 | 39〜40万円 | 1.34〜1.38倍 |
| 香川県 | 丸亀市中府町 | 25万円 | 35万円 | 1.4倍 |
| 徳島県 | 徳島市佐古一番町 | 31万円 | 13〜59万円 | 0.42〜1.9倍 |
| 高知県 | 高知市東久万 | 34万円 | 29〜38万円 | 0.85〜1.12倍 |
| 福岡県 | 福岡市南区大楠 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 福岡県 | 北九州市八幡西区永犬丸西町 | 17万円 | 10〜21万円 | 0.59〜1.24倍 |
| 福岡県 | 久留米市諏訪野町 | 22万円 | 15〜27万円 | 0.68〜1.23倍 |
| 佐賀県 | 佐賀市兵庫北 | 21万円 | 16〜31万円 | 0.76〜1.48倍 |
| 佐賀県 | 唐津市和多田本村 | 18万円 | 18〜24万円 | 1〜1.33倍 |
| 佐賀県 | 鳥栖市弥生が丘 | 19万円 | 18〜21万円 | 0.95〜1.11倍 |
| 大分県 | 大分市王子新町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 大分県 | 別府市山の手町 | 21万円 | 16〜35万円 | 0.76〜1.67倍 |
| 大分県 | 中津市中央町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 長崎県 | 長崎市滑石 | 20万円 | 14〜24万円 | 0.7〜1.2倍 |
| 長崎県 | 佐世保市広田 | 11万円 | 19〜29万円 | 1.73〜2.64倍 |
| 長崎県 | 諫早市小船越町 | 13万円 | 22万円 | 1.69倍 |
| 熊本県 | 熊本市武蔵ヶ丘 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 熊本県 | 八代市井上町 | 9万円 | 4.7〜10万円 | 0.52〜1.11倍 |
| 熊本県 | 天草市今釜新町 | 14万円 | 14〜15万円 | 1〜1.07倍 |
| 宮崎県 | 宮崎市神宮 | 28万円 | 32〜33万円 | 1.14〜1.18倍 |
| 宮崎県 | 都城市姫城町 | 10万円 | 8.5〜15万円 | 0.85〜1.5倍 |
| 宮崎県 | 延岡市西小路 | 19万円 | 20〜26万円 | 1.05〜1.37倍 |
| 鹿児島県 | 鹿児島市荒田 | 56万円 | 35〜91万円 | 0.63〜1.63倍 |
| 鹿児島県 | 霧島市国分中央 | 11万円 | 9.5〜15万円 | 0.86〜1.36倍 |
| 鹿児島県 | 薩摩川内市平佐町 | 9.5万円 | 7.9〜10.4万円 | 0.83〜1.09倍 |
| 沖縄県 | 那覇市首里石嶺町 | 42万円 | 31〜46万円 | 0.74〜1.1倍 |
| 沖縄県 | うるま市江州 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 沖縄県 | 浦添市経塚 | 53万円 | 60〜69万円 | 1.13〜1.3倍 |
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