高崎市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

高崎市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

高崎市群馬県

 

この記事では高崎市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、高崎市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)New!

*基:基準地価(2020.7.1現在)

*R2比変化率:令和2年比の変化率。並び順の基準にしています

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

区分住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)R2比変化率H25比変化率
公/住宅高崎市岩押町16-2高崎(850)38.94.4%32.9%
公/住宅高崎市(高崎駅周辺(西口)21街区8外)高崎(680)49.53.4%
公/住宅高崎市竜見町3番2高崎(750)30.62.0%12.4%
公/住宅高崎市(城東74街区1471-1)高崎(2300)29.81.7%19.2%
公/住宅高崎市高関町字岡久保513番2高崎(2000)27.21.5%12.3%
公/住宅高崎市上中居町字咲地蔵483番12高崎(2000)27.31.0%19.7%
公/住宅高崎市柳川町146番4外高崎(1500)35.30.9%9.8%
公/住宅高崎市中居町3丁目31番12高崎(3000)250.7%9.1%
公/住宅高崎市片岡町3-27-3高崎(2300)21.20.6%0.6%
公/住宅高崎市倉賀野町6335番倉賀野(1200)20.30.5%4.8%
公/住宅高崎市飯塚町字大道東1003番18北高崎(300)22.80.4%1.8%
公/住宅高崎市下小鳥町76番9北高崎(2000)23.60.4%6.7%
公/住宅高崎市上並榎町字八反田205番4北高崎(1800)24.20.4%9.0%
公/住宅高崎市中泉町字横堀300番44北高崎(4300)17.10.4%0.4%
公/住宅高崎市下之城町字松村471番3外高崎(2800)20.50.0%2.1%
公/住宅高崎市倉賀野町字上町5558番14倉賀野(950)20.80.0%1.3%
公/住宅高崎市小八木町2028番4井野(700)220.0%-0.3%
公/住宅高崎市井野町364番2井野(600)20.70.0%-1.3%
公/住宅高崎市上佐野町字屋敷北262番3外高崎(1900)180.0%-3.5%
公/住宅高崎市筑縄町字大塚前558番72北高崎(2400)21.60.0%
公/住宅高崎市並榎町184番7北高崎(1300)20.50.0%
公/住宅高崎市天神町37番高崎問屋町(860)21.5-0.3%-2.7%
公/住宅高崎市下小塙町字下久保612番7外北高崎(2200)17.9-0.4%
公/住宅高崎市倉賀野町字原東2841番倉賀野(2500)14.4-0.5%-8.6%
公/住宅高崎市足門町字鶴巻1614番1群馬総社(5000)13.7-0.7%-9.9%
公/住宅高崎市三ツ寺町字村前道下969番5北高崎(4400)14.1-0.9%-8.5%
公/住宅高崎市新町字蛇場見1873番3新町(720)13-1.0%-1.5%
公/住宅高崎市稲荷台町字村西32番11新前橋(2900)11.9-1.1%-9.4%
公/住宅高崎市新町字諏訪3042番2新町(990)14.3-1.1%0.5%
公/住宅高崎市新町字町南1569番11新町(420)14.2-1.1%
公/住宅高崎市石原町字鶴辺3548番53高崎(3300)12.8-1.3%-13.0%
公/住宅高崎市下里見町字小五郎谷戸929番1外群馬八幡(3500)9.3-1.4%-6.5%
公/住宅高崎市下豊岡町字原郷179番6群馬八幡(2300)13.6-1.7%-15.0%
公/住宅高崎市剣崎町字森下224番36群馬八幡(490)12.9-1.8%-16.4%
公/住宅高崎市菊地町字大明神261番3外群馬八幡(4100)11.1-1.8%-15.4%
公/住宅高崎市吉井町吉井字北町152番5吉井(440)10.1-1.9%-15.9%
公/住宅高崎市阿久津町字新田田1136番1倉賀野(1700)9.3-2.1%-13.0%
公/住宅高崎市矢島町字竹ノ内435番4高崎(5000)12.2-2.1%-15.1%
公/住宅高崎市上里見町字町西875番2群馬八幡(8200)7.2-2.3%-13.6%
公/住宅高崎市箕郷町西明屋字明屋113番2北高崎(8600)9.8-2.3%-15.8%
公/住宅高崎市箕郷町生原字滝沢1021番12群馬総社(6800)9.6-2.4%-14.7%
公/住宅高崎市吉井町吉井川字滝ノ宮501番2吉井(1300)8.1-2.4%-15.8%
公/住宅高崎市乗附町字五百山1507番1高崎(4200)9.8-2.6%
基/商業高崎市岩押町19-3高崎(750)59.438.5%
公/商業高崎市(高崎駅周辺(西口)4街区63-1外)高崎(110)160.136.6%
基/住宅高崎市東町241番7外高崎(700)33.323.5%
基/住宅高崎市上中居町字西屋敷182番3高崎(1800)29.520.8%
基/商業高崎市鶴見町3番12高崎(300)60.413.7%
基/住宅高崎市下和田町2-5-7高崎(1200)26.613.7%
基/住宅高崎市矢中町43番3倉賀野(1600)26.112.1%
基/住宅高崎市上並榎町字八反田205番4北高崎(1800)24.19.0%
基/商業高崎市連雀町85番1外高崎(820)688.4%
公/商業高崎市通町52番1高崎(400)65.78.2%
基/住宅高崎市(菅谷高畑16街区676-7外)井野(2800)16.96.7%
公/商業高崎市連雀町85番1外高崎(820)68.66.7%
基/商業高崎市(城東90街区のうち)高崎(2500)336.4%
基/住宅高崎市東貝沢町二丁目4番3外高崎問屋町(1700)24.15.8%
公/商業高崎市和田町10-11高崎(720)28.55.2%
基/住宅高崎市緑町三丁目14番2井野(1700)214.6%
公/商業高崎市中居町4丁目12番3外倉賀野(2300)25.63.9%
基/住宅高崎市飯塚町字十二前1388番1高崎問屋町(750)24.73.8%
基/商業高崎市中紺屋町22番1外高崎(1000)27.52.6%
公/商業高崎市北通町63番2外高崎(800)28.91.9%
基/住宅高崎市八千代町3-17-11高崎(2700)22.31.8%
基/住宅高崎市浜尻町字八坂西996番17高崎問屋町(1100)19.10.9%
公/商業高崎市中紺屋町22番1外高崎(1000)27.50.1%
基/住宅高崎市昭和町96番1北高崎(650)21.9-0.2%
基/住宅高崎市並榎町122番11外北高崎(650)21.9-0.6%
基/住宅高崎市(石原東22街区4143-1)高崎(2500)19.4-0.8%
基/商業高崎市八千代町1-12-8高崎(1900)22.7-1.3%
基/住宅高崎市新町字笛木境2270番23新町(260)14.3-1.8%
基/商業高崎市本町28番2外高崎(1600)26.7-2.2%
基/住宅高崎市新町字下河原731番8新町(1700)13.3-2.2%
基/商業高崎市飯塚町字問屋町前1124番高崎問屋町(1000)26.4-2.4%
基/商業高崎市下之城町字村北176番7外高崎(2700)24.1-2.8%
基/商業高崎市江木町字観音沖622番4高崎(1800)23.3-3.0%
基/商業高崎市菅谷町字滝社115番1外新前橋(3000)17.2-3.9%
公/商業高崎市(高崎操車場跡地周辺75街区10)倉賀野(2200)18.3-4.0%
基/商業高崎市飯塚町字島前1554番3高崎問屋町(720)24.4-4.4%
公/商業高崎市請地町11番13北高崎(800)25.5-4.7%
公/商業高崎市並榎町51番1北高崎(1100)26.9-4.8%
基/商業高崎市新町字笛木境2271番4新町(300)17.2-5.4%
公/商業高崎市飯塚町字島前1554番3高崎問屋町(720)24.6-5.8%
基/住宅高崎市箕郷町矢原字藤森506番8北高崎(9100)6.3-8.6%
基/工業高崎市西横手町351番1倉賀野(6000)7.1-8.9%
基/住宅高崎市石原町字中石原1539番3高崎(2400)16.4-9.1%
公/商業高崎市中泉町635番2井野(3500)22.4-9.7%
公/工業高崎市上豊岡町571番7群馬八幡(900)8.2-10.2%
公/工業高崎市宮原町3番9倉賀野(1100)8.7-10.5%
基/工業高崎市倉賀野町2457番2倉賀野(1800)8.3-10.7%
公/工業高崎市小八木町字薬研寺307番2井野(1400)7.7-10.8%
基/住宅高崎市北久保町9番11外群馬八幡(2700)15.6-11.6%
基/住宅高崎市八幡町字築山719番13群馬八幡(1200)11.6-12.7%
基/住宅高崎市三ツ寺町字寺北45番2井野(4900)11.4-12.7%
基/商業高崎市島野町字大岩994番1外高崎(5200)18.8-12.9%
基/住宅高崎市吉井町吉井字柊687番2吉井(480)9.8-13.5%
基/住宅高崎市本郷町字塚中550番2群馬八幡(5000)7-14.5%
基/住宅高崎市鼻高町41番27群馬八幡(2000)11.2-14.8%
基/住宅高崎市中里町字薬師259番3群馬総社(6900)7.1-15.1%
基/商業高崎市吉井町吉井字通町75番1吉井(600)10.5-15.4%
基/住宅高崎市吉井町長根字宿裏1506番2西吉井(780)7.9-16.5%
基/住宅高崎市箕郷町上芝字社宮司423番20北高崎(6600)9.5-16.8%
基/住宅高崎市箕郷町善地字中善地825番2外群馬八幡(10000)1.8-17.6%
基/住宅高崎市金古町字王塚1535番47群馬総社(6000)9.3-17.7%
公/商業高崎市箕郷町西明屋字連雀町288番6外北高崎(8000)10.1-17.8%
基/住宅高崎市倉渕町三ノ倉字中村4601番7群馬八幡(19000)2.8-18.3%
基/住宅高崎市根小屋町字上石堂2227番5根小屋(900)9.2-18.7%
基/住宅高崎市上室田町字両庭1600番2群馬八幡(13000)2.2-19.5%
基/住宅高崎市吉井町多比良字宿畑2265番1馬庭(3800)3.7-20.0%
公/商業高崎市中里見町字根岸121番2外群馬八幡(5800)11.2-20.2%
公/住宅高崎市棟高町730番93井野(4700)15
基/住宅高崎市北双葉町4-2高崎(810)37.6
基/住宅高崎市(高崎操車場跡地周辺105街区12)倉賀野(2200)23.7
基/住宅高崎市和田町1-12高崎(800)33
基/住宅高崎市双葉町12-2高崎(950)28
基/住宅高崎市(中央第二51街区1137-3外)群馬総社(5900)15.6
基/住宅高崎市下室田町字中村286番2群馬八幡(9400)6.9
公/商業高崎市住吉町15番6北高崎(460)23.7
公/商業高崎市問屋町2丁目10番9高崎問屋町(750)20.3
公/商業高崎市柳川町43番1高崎(1600)29.7
公/商業高崎市江木町字西前沖154番4高崎(1300)25.6
公/商業高崎市栄町17-26高崎(240)119.1
公/商業高崎市倉賀野町字上町1147番1倉賀野(720)20.1
公/商業高崎市(駅前第二20街区2679-5外)新町(530)14.9
公/商業高崎市上豊岡町572番6群馬八幡(1100)16.8
公/商業高崎市栄町3-11高崎(300)0
基/商業高崎市檜物町162番高崎(550)84.2
基/商業高崎市栄町2-10高崎(430)85.5
基/商業高崎市(高崎駅周辺(西口)11街区37-5外)高崎(380)133.7
基/商業高崎市栄町14-4高崎(200)128.4
基/商業高崎市北双葉町9-16高崎(850)37
基/商業高崎市上中居町1767番高崎(1700)37.6
基/商業高崎市(新保・日高52街区149-1)高崎問屋町(2500)24.5
基/商業高崎市(中央第二56街区1078-1外)群馬総社(5200)16.3
基/商業高崎市吉井町池字宮田8番2外吉井(1600)15.1

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を自分で予測できるように、詳しく解説していきたいと思います。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動く、人生の中でも大きなことなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

と参考になる情報が少ないと思いませんか?

 

特に、新型コロナの感染拡大によって、飲食店や商業施設がかなり影響が出ていると言われています。

ところが、株式市場は30年ぶりの高値を更新したり、それほど倒産件数も増えていなかったりと、住宅地ではどれぐらい影響が出ているのかが分かりにくいですよね。

 

なので、そんな人の参考になればと、このようなサイトを運営しています。

約3年間、公示地価や基準地価が発表されるたびに、47都道府県・500以上の市区町村の土地価格がどのように動いているのかをチェックしつつ、記事を更新してきたので、日本中の土地価格の動きについて、大体のことがわかっているつもりです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

とは言っても、かなり分かりやすく解説していると思いますので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の高崎市の土地価格の動き

この7年間で高崎市の土地価格を見ると、群馬県の平均が7.8%下落したのに対して、マイナス2.6%とあまり下がりませんでした。

 

高崎市の公示地価の推移(令和2年)

 

2019年

2020年

2013比

高崎市

0.1%

0.2%

-2.6%

群馬県

-0.6%

-0.6%

-7.8%

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか?

上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

高崎市は、10%以上の上昇をしている地点もあれば、10%以上の下落をしている地点もあり、立地によってかなり上下の格差が激しくなっています。

全体として見ると、高崎駅に近いほど上昇しており、離れるほど下落している地点が多くなっています。

 

なぜ高崎市では、一部のエリアだけが上昇しているのか?

最初に結論をまとめておきます。

  1. 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
  2. ところが、高崎市では、農地の宅地化が進んでいるため、土地が余っている
  3. そのため、通勤目的で人気が集中している駅周辺以外では、土地価格が下落傾向にある

と言えます。

 

では、これから1つずつ詳しく解説していきます。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

なので、本当は高崎市の土地価格も上昇しやすいはずなのです。

では、なぜこれほど下落しているのでしょうか?

 

②通勤需要が増えて、駅の利用者が増えている

まず、そもそも駅周辺が大きく上昇しているのは、駅の利用者が増えているからです。

実際、高崎駅の1日あたりの乗降者数を調べてみると、この5年間で2.9万人→3.1万人と2,000人ほど在来線でも増えていました。

 

高崎駅の利用者数

(参考:ウィキペディア 高崎駅)

 

ですが、10%以上の上昇をしている地点は、高崎駅の東口側に集中しています。

宇都宮市などでもそうなのですが、繁華街を中心に上昇するのではなく、「都心へ通勤する上で、駅近で価格も手頃なところ」が人気となる傾向にあります。

 

そのため、「繁華街の西側ではなく東側の住宅地を中心に土地価格が上昇する」という流れができているわけですね。

 

③高崎市では、農地の宅地化が進んでいる

その一方で、それ以外のエリアでは、けっこう下がっていますよね。

最も大きな理由は、農地の宅地化です。この10年で、栃木県内の農地は、約0.6万ヘクタール(ha)も減っているのです。

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約60万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

 

群馬県の農地面積

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

そのため、高崎市では、農地が宅地化されているエリアで人口が増えていました。

この点を確認するために、この7年間で人口が100人以上の減少、または増加している地区を調べてみました。

 

高崎市の地区別の人口変化(2013.12〜2020.12)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500人以上の減少)

(参考:高崎市 「人口および世帯数」)

 

ご覧の通り、高崎駅より東側、北側のエリアでは人口が増えているところが多いものの、西側、山側では減少しているところが多いですね。

基本的には、人口の増加エリアと、土地価格の上昇エリアが重複しているわけですが、そうでないところもけっこうあります。

 

なぜかというと、そういうエリアでは、農地が宅地化され、新しい住宅地ができたことで、人口が増えているからです。

これらの地区をGoogle マップの航空地図で確認してみると、かなり農地が残っていることが分かりますし、新しい住宅地ができていることも確認できました。

 

農地の一部が宅地化されても、新しい住宅地が供給されるだけなので、古い住宅地は逆に買い手がつきにくくなりますから、土地価格が下がっているわけですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

高崎市では、コロナの影響は少なそう

公示地価は、1月1日現在の土地価格であるのに対して、基準価格は7月1日現在の価格です。

そして、一部の土地については、1月と7月のどちらの価格も算出されているので、それらを比較することでコロナの影響を確認できます。

 

基準地価(7月の価格)公示地価(1月の価格)コロナの影響

 

高崎市の新型コロナの影響(単位:万円/坪)

*住所の番地は省略

住所区分①公示地価②基準地価変化率(②÷①)
中紺屋町商業地27.4927.490%
連雀町商業地67.9868.64+1.0%
飯塚町字島前商業地24.5524.35-0.8%

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

高崎市内で影響を確認できるのは、この3地点だけですが、全て商業地で、上下まちまちの状況でした。

この違いは、おそらくマンションが建ちそうかどうか、というところで、評価が分かれているのでしょう。

 

連雀町と中紺屋町は、それほど距離が離れていないにも関わらず、ここ7年で土地価格が大きく開いていますが、その理由は建築制限が違うためです。

店舗を出して商売を行う、という意味での立地的な価値は、ショッピングモールや、駅前の百貨店などに負けているため、それほど違いがなく、むしろマンションが建てられるかどうかが評価の分かれ目になっていると考えられます。

 

また、群馬県内の他の市の状況を見ても、1月→7月の間に下落しているのは、もともと人気のない商業地や住宅地で、需要が堅調な住宅地ではあまり影響がありませんでした。

そのため、コロナの影響はあまり広がっていないと考えられます。

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)そろそろ、金利が上昇する?

日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

 

しかし、2021年に入ってからは、金利が徐々に上昇し始めています。

2月には、日米ともに10年国債の金利が大幅に上昇し、3月からの住宅ローン金利が2年3ヶ月ぶりの水準まで上がっています。

(参考:NHK「住宅ローンの金利が上がる?」)

 

日米の10年国債の金利

(参考:FRB St.Louis、財務省)

 

また、2018年にブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が、日銀の低金利政策が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

専門家の半数以上が、2〜3年以内に低金利政策が限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

日本は財政的な厳しさから2019年に消費税を引き上げましたが、新型コロナで政府の出費がかさんでいることもあって、さらに財政的に厳しい状況となっています。

 

そのような状況もあって、金利が上がり始めている可能性があります。

金利が上昇するということは、住宅ローンの返済額が増えるので、不動産価格は下がりやすくなります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

金利の上昇は、銀行の取り分が増えるだけで、買い手、売り手ともに良いことは1つもありません。

そのため、本格的に金利が上がる前に、準備を始めた方がいいでしょう。

 

 

(2)高崎市の農地は、さらに宅地化されるのか?

群馬県内では、農家の方の高齢化や後継者不足もあって、農地がどんどん宅地化されてきました。

おそらくですが、この流れはさらに加速すると考えられます。

というのも、農家の方の年齢を見ると、70代以上の方が半分以上を占めているからです。

 

群馬県の年齢別農家の構成比

(参考:農林業センサス「1−2−13 年齢別基幹的農業従事者数」)

 

すでに農地の宅地化によって人口が増えている地区があるわけですし、それらの地区ではまだ農地が残っています。

 

農地は固定資産税が安いですから、宅地化すれば税収も増えますし、市内の建設業者の仕事も増えますので景気対策にもなります。

そのため、今後も農地の宅地化は進みますから、古い住宅地の需要はさらに減っていくでしょう。

 

(3)これから高崎市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した高崎市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約1.3万人減少するそうです。

 

高崎市では、これから10年間で約1.3万人減る

高崎市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、30〜40代人口でも、2020→30年の10年間で約1.7万人減る見通しです。これから10年で、買い手が1割以上も減る計算になります。

 

高崎市の30〜40代人口は、2020→30年で約1.7万人減る

高崎市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、今後はさらに買い手がつきにくい土地が増えそうです。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、高崎市の土地価格は、

  • 都心への通勤需要に応えられる高崎駅周辺が上昇しているものの、それ以外のエリアでは土地価格の下落が続いている
  • 今後は、若い世代の人口減少と、農地の宅地化が進みそうなため、駅から遠い人気のないエリアほど下げる可能性が高い

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここ数年は横ばいを続けてきた高崎市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上、下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、「上中居町(かみなかいまち)」という高崎駅から東へ500m〜1kmほど離れた住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を調べてみたところ、

  • 公示地価:25万円/坪
  • 実際の取引価格:18〜36万円/坪

と、公示地価の約0.7〜1.4倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約2倍です。

 

【高崎市上中居町の公示地価】高崎市上中居町の公示地価

  • 高崎駅から2,000mの距離、徒歩約25分(1分=80m)
  • 77,200円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =25万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【高崎市上中居町の土地取引(過去2年間)】

高崎市上中居町の土地取引

  • 高崎駅から徒歩20〜29分のエリアで、18〜36万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県太田市八幡町17万円8.1〜20万円0.48〜1.18倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
群馬県桐生市宮本町11.6万円4.7〜15万円0.41〜1.29倍
群馬県渋川市金井15.7万円0.82〜30万円0.05〜1.91倍
群馬県館林市富士見町12万円14〜22万円1.17〜1.83倍
群馬県藤岡市藤岡11万円9.9〜14万円0.9〜1.27倍
群馬県安中市中宿9万円3.1〜15万円0.34〜1.67倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県栃木市平柳町11万円7.4〜14万円0.67〜1.27倍
栃木県佐野市堀米町11万円8〜13万円0.73〜1.18倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
栃木県那須塩原市埼玉5.3万円0.62〜10万円0.12〜1.89倍
栃木県鹿沼市貝島町11.5万円7.6〜13万円0.66〜1.13倍
栃木県日光市平ケ崎9万円5.9〜16万円0.66〜1.78倍
栃木県真岡市並木町12.5万円7.1〜32万円0.57〜2.56倍
栃木県大田原市本町8.3万円2.1〜11万円0.25〜1.33倍
栃木県下野市緑26万円24〜38万円0.92〜1.46倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県日立市鮎川町13万円20万円1.54倍
茨城県土浦市乙戸南10万円7.9〜13万円0.79〜1.3倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県取手市井野18万円20〜25万円1.11〜1.39倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
茨城県ひたちなか市勝田本町16万円18〜19万円1.13〜1.19倍
茨城県筑西市二木成10万円13〜16万円1.3〜1.6倍
茨城県牛久市上柏田11万円5.9〜18万円0.54〜1.64倍
茨城県神栖市大野原7.5万円7.9〜15万円1.05〜2倍
茨城県龍ケ崎市佐貫町10万円11〜18万円1.1〜1.8倍
茨城県石岡市旭台10万円7.1〜12万円0.71〜1.2倍
茨城県笠間市平町9.3万円6.5〜13万円0.7〜1.4倍
茨城県鹿嶋市宮中9.3万円3.1〜13万円0.33〜1.4倍
茨城県常総市内守谷町きぬの里10.5万円11〜16万円1.05〜1.52倍
茨城県守谷市松ケ丘30万円27〜37万円0.9〜1.23倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

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参考データ

高崎市の土地取引

こちらの取引価格は、国土交通省によるアンケートで回収できた情報です。

日本では1年間に約130万件の土地取引がありますが、このアンケートで回収できているのは、30万件弱となっています。

また、大都市では回収率が低いので1割前後、地方では2割前後の取引価格が回収できています。

 

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
井野町9.5900310井野(群馬)71種住居
井野町141400330井野(群馬)71種住居
下室田町2.17901200群馬八幡90-120分1種住居
下小鳥町12800220北高崎30-60分1種住居
下小塙町232000280北高崎30-60分1種住居
下之城町242200300高崎(JR)30-60分1種住居
下之城町232600370高崎(JR)30-60分1種住居
下之城町191600270倉賀野281種住居
下之城町192300400倉賀野281種住居
下之城町162000400倉賀野281種住居
下之城町291700200倉賀野30-60分1種住居
下豊岡町121300370北高崎281種住居
下和田町392800230高崎(JR)131種住居
下和田町412500200高崎(JR)141種住居
下和田町402300190高崎(JR)141種住居
貝沢町181300240高崎問屋町31種住居
貝沢町201800310高崎問屋町31種住居
貝沢町282000230高崎問屋町51種住居
岩鼻町6.4490250倉賀野30-60分1種住居
吉井町吉井286140吉井(群馬)151種住居
吉井町吉井川1.965110吉井(群馬)131種住居
江木町221200180高崎(JR)201種住居
江木町221100165高崎(JR)211種住居
高関町311400155高崎(JR)191種住居
高松町1223060高崎(JR)201種住居
小八木町301600175井野(群馬)81種住居
小八木町6.7600300井野(群馬)81種住居
小八木町251700220井野(群馬)121種住居
昭和町251000130北高崎81種住居
上佐野町10700230高崎(JR)30-60分1種住居
上佐野町171100220高崎(JR)30-60分1種住居
上中居町432000155高崎(JR)201種住居
上中居町282700320高崎(JR)201種住居
上中居町261700220高崎(JR)281種住居
上並榎町277900980北高崎181種住居
上並榎町226500980北高崎181種住居
上並榎町19950160北高崎191種住居
上豊岡町131300340群馬八幡131種住居
新町15670145新町(群馬)41種住居
新町112600740新町(群馬)101種住居
新町131100270新町(群馬)141種住居
双葉町442200165高崎(JR)151種住居
倉賀野町5.8350200倉賀野91種住居
中尾町271700200井野(群馬)121種住居
中尾町1620040井野(群馬)30-60分1種住居
天神町20920150高崎問屋町101種住居
棟高町2.7200250井野(群馬)30-60分1種住居
藤塚町5.8390220群馬八幡111種住居
八幡町8.92500910群馬八幡31種住居
浜尻町8.552002000以上高崎問屋町121種住居
並榎町181500270北高崎91種住居
並榎町271700220北高崎191種住居
片岡町191900330高崎(JR)251種住居
片岡町241800250高崎(JR)281種住居
箕郷町上芝10860280北高崎60-90分1種住居
箕郷町上芝8.6600230北高崎90-120分1種住居
竜見町471900135高崎(JR)121種住居
緑町345300510高崎問屋町191種住居
飯玉町231600220高崎問屋町101種住居
飯玉町202300380高崎問屋町181種住居
飯塚町30200002000以上高崎問屋町91種住居
飯塚町251400185高崎問屋町101種住居
飯塚町141100260高崎問屋町111種住居
飯塚町264000510北高崎71種住居
飯塚町13700180北高崎101種住居
井野町20920150井野(群馬)81中住専
下里見町6.526001200群馬八幡60-90分1中住専
吉井町下長根418001500吉井(群馬)91中住専
剣崎町13880230群馬八幡91中住専
三ツ寺町7.9900380井野(群馬)60-90分1中住専
三ツ寺町6.5700350井野(群馬)60-90分1中住専
新町181100200新町(群馬)231中住専
双葉町432200170高崎(JR)161中住専
倉賀野町2048080倉賀野111中住専
倉賀野町201000170倉賀野111中住専
倉賀野町51100750倉賀野201中住専
倉賀野町1.5200440倉賀野211中住専
足門町1.4320770群馬総社60-90分1中住専
足門町4.517001200群馬総社60-90分1中住専
台新田町2.3100145倉賀野30-60分1中住専
中居町15900200高崎(JR)30-60分1中住専
中泉町191300230井野(群馬)30-60分1中住専
中泉町141200270井野(群馬)30-60分1中住専
中尾町181600290井野(群馬)101中住専
中豊岡町7.61500650群馬八幡251中住専
中豊岡町2.2300440群馬八幡261中住専
棟高町111000300群馬総社60-90分1中住専
棟高町123600990新前橋60-90分1中住専
萩原町141100260井野(群馬)60-90分1中住専
鼻高町6.3650340群馬八幡291中住専
本郷町4.1500410群馬八幡60-90分1中住専
箕郷町生原7.8790330北高崎90-120分1中住専
福島町211300200井野(群馬)30-60分1中住専
下小鳥町231700250北高崎251低住専
貝沢町225000760井野(群馬)141低住専
吉井町長根6500270西吉井41低住専
吉井町長根13930250西吉井61低住専
吉井町南陽台4.4260190馬庭30-60分1低住専
吉井町南陽台6320175馬庭30-60分1低住専
吉井町南陽台4.4280210馬庭30-60分1低住専
吉井町本郷5300200西吉井21低住専
金古町8.3880350群馬総社60-90分1低住専
剣崎町9.4400140群馬八幡131低住専
山名町0.2515200根小屋71低住専
寺尾町5.9300170高崎(JR)30-60分1低住専
乗附町6.9650310群馬八幡30-60分1低住専
菅谷町10600200井野(群馬)30-60分1低住専
菅谷町2065001100井野(群馬)30-60分1低住専
石原町1225065高崎(JR)30-60分1低住専
石原町121300340高崎(JR)30-60分1低住専
中居町202600430高崎(JR)30-60分1低住専
中居町232300320高崎(JR)30-60分1低住専
中居町223000430高崎(JR)30-60分1低住専
中泉町161300260北高崎30-60分1低住専
片岡町211500220高崎(JR)30-60分1低住専
箕郷町上芝3.4200190北高崎90-120分1低住専
貝沢町322000210高崎問屋町132中住専
貝沢町13750195高崎問屋町132中住専
江木町2535045高崎(JR)182中住専
江木町382200185高崎(JR)192中住専
高浜町0.965001700群馬八幡90-120分2中住専
石原町1.2140400高崎(JR)282中住専
筑縄町261600200北高崎252中住専
東貝沢町282000240高崎問屋町252中住専
東貝沢町241400200高崎問屋町262中住専
日高町211700260井野(群馬)192中住専
八千代町20770130高崎(JR)30-60分2中住専
北久保町11900270北高崎30-60分2中住専
金古町5550370群馬総社60-90分2低住専
下之城町6.6250125倉賀野21近隣商業
江木町442100165高崎(JR)14近隣商業
江木町432100160高崎(JR)15近隣商業
江木町301800200高崎(JR)19近隣商業
芝塚町5.615085高崎(JR)18近隣商業
聖石町181300240高崎(JR)18近隣商業
倉賀野町11400120倉賀野6近隣商業
倉賀野町20960160倉賀野10近隣商業
倉賀野町1353001400倉賀野10近隣商業
倉賀野町7.71600690倉賀野12近隣商業
本町21630100高崎(JR)19近隣商業
箕郷町生原71500710群馬総社90-120分近隣商業
飯塚町24130001800北高崎4近隣商業
大八木町1564001400井野(群馬)21工業
小八木町15120002000以上井野(群馬)18工業専用
綿貫町1170002000以上倉賀野30-60分工業専用
綿貫町11770240倉賀野30-60分工業専用
下小鳥町141900440北高崎24準工業
下滝町11190002000以上倉賀野60-90分準工業
下之城町295400620高崎(JR)30-60分準工業
貝沢町20760125高崎問屋町7準工業
貝沢町281200140高崎問屋町7準工業
上中居町26800100高崎(JR)28準工業
上中居町241300180高崎(JR)28準工業
新町131200290新町(群馬)7準工業
新保町1458001300高崎問屋町30-60分準工業
菅谷町113300990井野(群馬)30-60分準工業
東中里町161100230倉賀野18準工業
飯塚町303100340北高崎11準工業
中居町26120001600高崎(JR)30-60分準住居
綿貫町15570125倉賀野30-60分準住居
宮元町9711000360高崎(JR)14商業
請地町7350165北高崎7商業
東町363500320高崎(JR)8商業
八島町100260085高崎(JR)3商業
末広町1627055北高崎12商業
緑町32120001200高崎問屋町14商業
連雀町1207300195高崎(JR)7商業
連雀町100210070高崎(JR)7商業
檜物町76150065高崎(JR)8商業
岩押町421300100高崎(JR)11第2種住居
岩押町4291070高崎(JR)11第2種住居
江木町171100210高崎(JR)24第2種住居
江木町191500250高崎(JR)24第2種住居
江木町261600210高崎(JR)30-60分第2種住居
新後閑町202000330高崎(JR)19第2種住居
倉賀野町51300880倉賀野16第2種住居
浜尻町22900135高崎問屋町10第2種住居
飯塚町281800210高崎問屋町15第2種住居
飯塚町8.32300920北高崎15第2種住居

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

ご覧いただいたように、ここに集められている取引価格の情報は、国土交通省によるアンケートの回収率が1〜2割でしかないため、同じぐらいの取引価格のところもあれば、場合によっては1.5〜2倍以上に開いている地区もあります。

 

そのため、「もっと安く買えるのか?」「もっと高い評価額なのか?」を確かめるには、不動産会社に確認をした方が確実です。

というのも、不動産会社は、独自の取引情報を持っているからです。

 

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