（画像出典：wikimedia commons イココ, 滋賀県道558号高島大津線）
この記事では高島市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、高島市の公示地価、基準地価
（１）公示地価（2023.1.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 高島市今津町弘川字下野１３０８番９ | 近江今津（2600） | 5.8 | 0.0% | -5.9% |
| 高島市今津町今津字下信辻１５８８番１外 | 近江今津（900） | 8.8 | -1.1% | -10.7% |
| 高島市勝野字郭内１７４８番１７外 | 近江高島（0） | 11 | -1.8% | -13.0% |
| 高島市勝野字市内１２９３番 | 近江高島（700） | 6.8 | -1.9% | -16.0% |
| 高島市宮野字榎元３２１番 | 近江高島（2500） | 4.2 | -2.3% | -10.6% |
| 高島市安曇川町田中字北五反田３４４番外 | 安曇川（900） | 7.5 | -2.6% | -12.7% |
| 高島市新旭町新庄字庄村６１８番３ | 新旭（1500） | 5 | -2.6% | -11.8% |
| 高島市マキノ町知内字大川９１３番外 | マキノ（1300） | 4.6 | -2.8% | -11.0% |
| 高島市新旭町深溝字丸沢１４３２番 | 新旭（2000） | 4.4 | -2.9% | |
| 高島市今津町住吉１丁目５番１７ | 近江今津（400） | 12 | -3.2% | -14.8% |
| 高島市マキノ町大沼字北里１６２番 | 近江中庄（550） | 4 | -3.2% | -11.8% |
| 高島市安曇川町田中字森海道２６５７番１外 | 安曇川（1900） | 4.7 | -3.4% | -14.0% |
| 高島市安曇川町西万木字淨願坊２６３番１ | 安曇川（750） | 9.9 |
（２）基準地価（2023.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 高島市マキノ町高木浜１丁目１３番６ | マキノ（ 400） | 7.1 | -0.5% | -10.1% |
| 高島市新旭町熊野本一丁目１４番３ | 新旭（ 530） | 8.1 | -1.2% | |
| 高島市今津町南新保字森池５４９番１４ | 近江今津（ 1400） | 9 | -1.8% | -5.9% |
| 高島市新旭町旭１丁目７番７ | 新旭（ 200） | 10.5 | -1.9% | -10.2% |
| 高島市安曇川町末広１丁目２番 | 安曇川（ 0） | 12.8 | -2.0% | -8.9% |
| 高島市安曇川町西万木字大町８８６番 | 安曇川（ 800） | 3 | -2.2% | -12.6% |
| 高島市新旭町安井川字東横見通１２４番外 | 新旭（ 1200） | 5.9 | -2.2% | -9.1% |
| 高島市安曇川町田中字竹口７８８番１９ | 安曇川（ 830） | 8.2 | -2.4% | -12.3% |
| 高島市今津町松陽台１丁目６番１１ | 近江今津（ 700） | 6.6 | -2.4% | -15.2% |
| 高島市今津町今津字条ノ口４５２番５ | 近江今津（ 400） | 9.1 | -2.5% | -12.1% |
| 高島市今津町中沼１丁目１番１ | 近江今津（ 0） | 12.9 | -2.5% | -12.0% |
| 高島市新旭町旭字宮ノ前３７２番５ | 新旭（ 1300） | 6.2 | -2.6% | -11.3% |
| 高島市今津町日置前字西出３６８７番１外 | 近江今津（ 6500） | 3.6 | -2.7% | -12.8% |
| 高島市マキノ町蛭口字宮１４８３番１ | マキノ（ 2000） | 5.1 | -3.1% | -13.9% |
| 高島市安曇川町上小川字愛神３１７番 | 安曇川（ 1500） | 5.7 | -3.3% | -18.3% |
| 高島市武曽横山字浦道２２１８番１外 | 近江高島（ 4400） | 3.7 | -3.5% | -14.6% |
| 高島市マキノ町高木浜１丁目２番８ | マキノ（ 1） | 8.9 | -3.6% | -14.5% |
| 高島市安曇川町北船木字輪ノ内２０８６番外 | 安曇川（ 5200） | 4.4 | -3.6% | -16.5% |
| 高島市鴨字北石松３０６０番３９ | 安曇川（ 1500） | 6.5 | -3.9% | -16.1% |
| 高島市新旭町藁園字静里１６１９番 | 新旭（ 2000） | 4.7 | -4.0% | |
| 高島市朽木荒川字中海道５２６番１外 | 安曇川（ 10000） | 2 | -4.1% | -16.8% |
| 高島市朽木市場字新町８００番 | 安曇川（ 15000） | 3.1 | -4.1% | -16.7% |
| 高島市今津町名小路１丁目１番１４ | 近江今津（ 150） | 11.1 | -4.3% | -16.8% |
| 高島市勝野字了道１番１７ | 近江高島（ 1600） | 6.1 | -4.6% | -19.1% |
| 高島市マキノ町寺久保字東川７０番２外 | マキノ（ 1700） | 2.3 |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、高島市の土地価格の動き
高島市の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で１８.１％下落しました。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で２.５%のマイナス、商業地は２.５%のマイナスとなっていました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-21年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
全域において、１０％以上の下落をしている地点がほとんどでした。
その中でも駅周辺の商業地のような、もともと土地価格の高いエリアほど大きく下落していました。
なぜ高島市では、これほど下落しているのか？
その最も大きな理由は、農地の宅地化です。
実は、この10年で、滋賀県内の農地は、約０.２万ヘクタール（ha）も減っているのです。
1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約20万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。
農地の宅地化によって、今ある住宅地の人気が低下
新しい住宅地が作られれば、周りにある住宅地を買う人は減りますから、土地価格が下がりやすくなっているわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、高島市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから高島市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した高島市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約6,000人減少するそうです。
高島市では、これから10年で約6,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、30〜40代人口では、2020→30年の10年間で約2,000人減る見通しです。買い手となる世代の人口が、これから10年で２割近くも減ることになります。
高島市の30〜４0代人口は、2020→30年で約2,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
農地の宅地化は今後も進みそうですので、郊外のエリアほど、土地価格が弱くなっていきそうですね。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、高島市の土地価格は、
- ほぼ全域で下落しており、特に坪単価の高い商業地ほど大きく下落している
- 買い手となる人口がさらに減っていくため、今後はさらに下落が加速する
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：低金利のうちに売却を検討すべき
特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が１％上がると、組める住宅ローンが１５〜２０％程度減るためです。
今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、高島市内に「安曇川町田中（あどがわちょうたなか）」という地区があります。
この地区の公示地価（基準地価）と実際の取引価格は、
- 公示地価：８.２万円／坪
- 実際の取引価格：１４〜１５万円／坪
と、公示地価の約１.７〜１.８倍で取引されていました。
【高島市安曇川町田中の土地取引（過去２年間）】
- 安曇川駅から徒歩６〜８分のエリアで、１４〜１５万円／坪で取引されている
- 公示地価・実際の取引ともに「第１種住居地域」で、似たような街並みのエリア
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
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※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。それぞれ、「イエウール（運営元 株式会社Speee）」「タウンライフ（運営元 タウンライフ株式会社）」の委託を受けて作成しております
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