多摩市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

この記事では多摩市の

の３点について解説しています。

（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）

 

 

１、多摩市の土地価格

（１）公示地価（2024.1.1現在）

*変化率が空白：2019年のデータがない場合

住所または地番	最寄駅（m）	坪単価（万円）	前年比	５年前比
多摩市関戸１丁目１１番９	聖蹟桜ヶ丘（100）	251.8	6.0%
多摩市関戸２丁目９番５	聖蹟桜ヶ丘（450）	84.2	5.4%	9.0%
多摩市一ノ宮２丁目１３番３外	聖蹟桜ヶ丘（300）	158.4	5.0%	7.4%
多摩市落合１丁目２２番７	京王多摩センター（800）	79.2	4.8%	7.6%
多摩市桜ケ丘１丁目５７番６	聖蹟桜ヶ丘（500）	81.2	4.7%	8.4%
多摩市関戸４丁目２７番３	聖蹟桜ヶ丘（400）	96	4.7%	9.0%
多摩市鶴牧２丁目２１番１７外	唐木田（500）	74.3	4.7%	7.1%
多摩市永山１丁目２番１３	京王永山（260）	105.3	4.6%	6.3%
多摩市一ノ宮２丁目２５番６	聖蹟桜ヶ丘（600）	80.2	4.3%	6.6%
多摩市落合１丁目９番６外	京王多摩センター（0）	145.9	4.2%	5.7%
多摩市関戸５丁目２５番２２	聖蹟桜ヶ丘（850）	66.7	4.1%	6.3%
多摩市乞田７４４番１	京王多摩センター（1200）	71.3	3.8%	5.4%
多摩市一ノ宮４丁目１３番１３	聖蹟桜ヶ丘（680）	93.1	3.7%	6.4%
多摩市乞田８３８番１	京王多摩センター（1100）	65.3	3.7%	4.8%
多摩市唐木田１丁目４６番１４	唐木田（400）	69	3.5%	6.6%
多摩市諏訪１丁目２７番２５	京王永山（800）	62	3.3%	4.4%
多摩市一ノ宮１丁目１１番１９	聖蹟桜ヶ丘（750）	77.6	3.1%
多摩市落合３丁目１１番１１	京王多摩センター（1300）	63.7	2.7%	3.2%
多摩市馬引沢１丁目１４番１８	京王永山（800）	65	2.6%	3.1%
多摩市馬引沢２丁目１３番１５	京王永山（950）	63.7	2.1%	2.7%
多摩市大字和田１３９番１	聖蹟桜ヶ丘（2000）	53.5	1.9%	1.3%
多摩市大字落川字十九号１３５４番１０	聖蹟桜ヶ丘（2000）	49.5	1.4%	-1.3%
多摩市大字和田字二十一号１８６９番５	聖蹟桜ヶ丘（1600）	50.8	1.3%	-1.3%
多摩市桜ケ丘３丁目３３番８	聖蹟桜ヶ丘（2000）	50.8	1.3%	-1.9%
多摩市連光寺１丁目７番２４	聖蹟桜ヶ丘（1100）	52.1	1.3%	0.0%
多摩市桜ケ丘４丁目１６番１	聖蹟桜ヶ丘（1300）	52.1	1.3%	-1.9%
多摩市鶴牧５丁目３３番１０	唐木田（1200）	63.4	1.1%	-0.5%
多摩市連光寺６丁目２９番６	京王永山（2400）	40.6	0.8%	-1.6%
多摩市大字和田字十三号１２００番３	聖蹟桜ヶ丘（2700）	46.2	0.7%	-1.4%
多摩市愛宕１丁目６３０番２６	京王多摩センター（1600）	51.5	0.6%	-1.3%
多摩市貝取１丁目５６番４	京王永山（1400）	58.4	0.6%	0.6%
多摩市連光寺１丁目２１番６	聖蹟桜ヶ丘（1200）	55.1	0.0%	-2.3%
多摩市永山６丁目５番１２	京王永山（2100）	47.5	0.0%	-2.7%
多摩市南野２丁目７番３	京王多摩センター（2400）	51.8	0.0%	-3.1%
多摩市聖ケ丘３丁目２６番１６	京王永山（1800）	42.2	0.0%	-3.8%
多摩市連光寺４丁目６番９	聖蹟桜ヶ丘（2300）	42.6	0.0%	-4.4%
多摩市永山１丁目１５番４４	京王永山（500）	71.6

 

（２）基準地価（2024.7.1現在）更新

*変化率が空白：2019年のデータがない場合

住所または地番	最寄駅（m）	坪単価（万円）	前年比	2019年比
多摩市関戸二丁目４０番２７	聖蹟桜ヶ丘(100)	292.4	8.0%	14.6%
多摩市関戸一丁目１１番９	聖蹟桜ヶ丘(100)	261.4	7.8%
多摩市唐木田一丁目１番２	唐木田(160)	79.9	4.8%	8.0%
多摩市山王下一丁目１３番１９	京王多摩センター(550)	83.2	4.6%	6.3%
多摩市乞田１２９５番２	京王永山(780)	73.9	4.2%	6.2%
多摩市乞田８３８番１	京王多摩センター(1100)	66.3	4.1%	6.3%
多摩市関戸五丁目２５番２２	聖蹟桜ヶ丘(850)	67.3	4.1%	6.8%
多摩市一ノ宮四丁目１３番１３	聖蹟桜ヶ丘(680)	94.7	4.0%	7.9%
多摩市乞田１１７４番２	京王永山(900)	62.0	3.9%	6.2%
多摩市鶴牧一丁目１２番１１	京王多摩センター(900)	71.6	3.8%	5.9%
多摩市関戸三丁目１３番２	聖蹟桜ヶ丘(800)	68.3	3.0%
多摩市大字和田字二十号１７９０番２５	聖蹟桜ヶ丘(1300)	47.5	2.1%	2.1%
多摩市永山二丁目２６番１４	京王永山(1000)	57.8	1.7%	1.7%
多摩市大字和田字五号４７２番３外	聖蹟桜ヶ丘(2400)	51.8	1.3%	0.0%
多摩市桜ケ丘二丁目１４番３	聖蹟桜ヶ丘(1900)	52.1	1.3%	-2.5%
多摩市桜ケ丘一丁目４０番１２	聖蹟桜ヶ丘(1100)	53.5	1.3%	-2.4%
多摩市大字東寺方字六号７５９番１	聖蹟桜ヶ丘(1700)	55.4	1.2%	0.6%
多摩市永山五丁目２５番１０	京王永山(1900)	46.9	0.7%	-2.1%
多摩市聖ケ丘三丁目５５番８	京王永山(1300)	55.8	0.0%	-2.3%
多摩市連光寺三丁目３５番１２	聖蹟桜ヶ丘(1700)	46.2	0.0%	-3.4%

 

２、多摩市の土地価格の動き

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。

ここからは、「多摩市の土地価格が大きく上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。

 

多摩市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋0.7％、商業地で＋2.2％と、大きく上昇しました。

また、アベノミクスで不動産・株価が上昇し始めた2013年から2023年までの１０年間で見ると、住宅地で＋1.0％、商業地で＋4.2％でした。

 

（出典：国土交通省　地価公示）

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか？

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

10年間の変化率（2013→2023年）

変化率：赤紫（+100%以上）＞ピンク色（+50〜99.9%）＞オレンジ色（+10〜49.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）

 

聖蹟桜ヶ丘駅、京王永山駅、多摩センター駅などの駅周辺ほど、大きく上昇していました。

駅周辺は商業地なため、商業地で大きく上昇しているのは、駅周辺の土地に対する需要が増えたためなのでしょう。

 

その一方で、丘の上にある桜ヶ丘地区や、団地が集まっているエリアでは、下落していました。

 

なぜ、広範囲で上昇しているのか？

最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年以降、住宅ローン金利が下がったことで、同じ返済額でも、多くの借り入れができるようになったのです。

 

（参考：財務省、ARUHI、SBI新生銀行）

 

具体的にどれぐらいかというと、月10万円、期間35年で計算した場合に、フラット３５は、約3,478万円借りることができました。

2012年末から比較すると、約500万円多く借りられるようになった計算です。

 

月10万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？

*変動金利①：住信SBIネット新生銀行、変動金利②：SBI新生銀行

（参考：ARUHI、SBI新生銀行）

 

ですが、固定金利は2020年ごろをピークに、少しずつ金利が上がり始めています。

反対に、変動金利は下がっており、ネット銀行で借りた場合には、月々10万円の返済で、約4,000万円借りられるようになっているのです。

フラット３５と比べると、その差は約1,000万円にもなります。

 

このような結果、変動金利を利用する人が増えています。2013年ごろは４割前後だったのが、現在は７割以上に増加しているのです。

 

（参考：住宅金融支援機構　「住宅ローン利用者の実態調査」）

 

共働き世帯の場合、変動金利でそれぞれペアローンを組んで、月10万円をそれぞれ返済すると決めれば、なんと約8,000万円の物件が買える状況なのです。

このように、低い金利を利用することで、家を買うためにお金を出せる人が増えているため、広範囲で不動産価格が上昇しているわけですね。

 

３、これからどうなるのか？

ここからは、多摩市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう

ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。

 

ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。

 

そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。

また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。

 

１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

（２）これから多摩市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した多摩市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約5,000人減るそうです。

 

多摩市はこれから10年で約5,000人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　令和５年度人口推計）

 

ただし、足元の転入超過数（引っ越してきた人　ー　出て行った人）を見てみると、増加している都市が多いです。

 

（参考：総務省　住民基本台帳人口移動報告）

 

特に、2022年は約1,500人も増加していました。

これは、2022年に完成した、総戸数520戸の大規模マンション「ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘」の影響でしょう。

 

多摩地区（東京都の市町村部）は、一つの街に毎年マンションが作られるわけではないため、大きなマンションができると、周辺の市からの移住者が増える傾向にあります。

 

多摩市でも、大規模マンションができると、このように移住者が増えますが、それは郊外の戸建てを求めてのものではありません。

駅周辺に人気が集中する傾向は変わらないでしょう。

 

結論：買うなら？売るなら？

というわけで、多摩市の土地価格は、

と言えるでしょう。

 

買うなら：購入コストが上がっていくので、物件選びは慎重に

多摩市の不動産購入で注意すべき点は、金利と建築費の上昇が始まるため、購入コストはさらに上がっていく点です。

そのため、ギリギリで住宅ローンを組むのはリスクが高いですし、物件選びを慎重にすべきでしょう。

 

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら：低金利の今が、高く売れるチャンス

多摩市の不動産価格は、変動金利の利用者増加によって、価格が上がりやすい環境にはありました。

ですが、変動金利の利用率が８割に近づいている中で、給料も上がりにくい状況では、これ以上の値上げについてこれる人は少ないでしょう。

 

そのため、今が１番高い地区が多いと思われます。

 

戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる

土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。

ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。

 

例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。

その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。

 

ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、

の２点が義務付けられました。

 

（参考：国土交通省　建物状況調査をしませんか？）

 

これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。

雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。

 

ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。

では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか？

 

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