（画像出典：ウィキペディア 663ハイランド, 龍野町日山）
この記事では丹波市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、丹波市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*基）→基準地価（2023.7.1現在）
*公）→公示地価（2023.1.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 基）丹波市氷上町本郷字道ノ下３１８番８外 | ＪＲ石生（2400） | 13.3 | 0.5% | -3.1% |
| 基）丹波市山南町下滝字上ヤシキ４３６番１外 | ＪＲ下滝（160） | 3.4 | -1.0% | -5.6% |
| 基）丹波市柏原町大新屋字坪田１８番 | ＪＲ柏原（2800） | 3.7 | -0.9% | -5.9% |
| 基）丹波市春日町松森８１番３外 | ＪＲ黒井（8300） | 2.4 | -1.4% | -7.7% |
| 公）丹波市春日町多利１７４５番１外 | 黒井（4100） | 4.3 | -0.8% | -8.5% |
| 基）丹波市氷上町谷村字町西１５６８番 | ＪＲ石生（4900） | 4 | -1.6% | -9.0% |
| 基）丹波市氷上町石生字色綿１９８４番４ | ＪＲ石生（1100） | 7.4 | 0.0% | -9.3% |
| 基）丹波市青垣町佐治字愛宕町４８３番 | ＪＲ石生（14500） | 4.8 | -2.0% | -9.4% |
| 基）丹波市市島町上田字小井根１７５番５ | ＪＲ市島（690） | 6 | -1.1% | -9.5% |
| 公）丹波市市島町中竹田字安下９２６番 | 丹波竹田（950） | 3.8 | -0.9% | -9.5% |
| 基）丹波市春日町野村２４８５番３外 | ＪＲ黒井（1000） | 9.4 | -0.3% | -9.5% |
| 基）丹波市山南町谷川字平ノ下１３３４番３ | ＪＲ谷川（1700） | 4.1 | -0.8% | -10.2% |
| 基）丹波市柏原町柏原字古市場町西側４９番 | ＪＲ柏原（250） | 12 | -1.1% | -11.2% |
| 公）丹波市春日町新才字広田５０５番３外 | 黒井（2300） | 4.7 | -0.7% | -11.3% |
| 基）丹波市柏原町柏原字大手町南側５２６番２ | ＪＲ柏原（500） | 11.1 | -2.0% | -13.0% |
| 公）丹波市柏原町北山字中尻２７０番３外 | 柏原（3400） | 6.6 | -1.5% | -13.1% |
| 公）丹波市氷上町大崎２５２番１１ | 石生（1200） | 6.6 | -0.5% | -14.5% |
| 公）丹波市春日町黒井１５８１番５ | 黒井（570） | 8.9 | -1.5% | -14.8% |
| 公）丹波市氷上町市辺字五ノ坪４５２番２ | 石生（2900） | 6 | -1.6% | -15.0% |
| 基）丹波市柏原町下小倉字西中地坪７２５番 | ＪＲ柏原（1600） | 5 | -3.2% | -15.0% |
| 公）丹波市柏原町柏原字東海老ケ畑２６７５番１ | 柏原（2000） | 10 | 0.0% | -16.0% |
| 基）丹波市市島町下竹田字フドコロ９４番６ | ＪＲ丹波竹田（1200） | 6.4 | -1.0% | -16.5% |
| 基）丹波市氷上町成松字宮ノ下２７６番７ | ＪＲ石生（5100） | 8.1 | -2.0% | -16.9% |
| 基）丹波市山南町池谷字畦ノ内１１１番９外 | ＪＲ谷川（1） | 7.2 | -2.7% | -17.4% |
| 公）丹波市氷上町石生字柚ノ木１２９１番 | 石生（700） | 6.5 | -3.9% | -18.5% |
| 基）丹波市青垣町文室字大谷口１９０番外 | ＪＲ石生（18100） | 2.3 | -2.1% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、丹波市の土地価格の動き
丹波市の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で１５.５%下落しました。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で１.５%のマイナス、商業地は横ばいとなっていました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-21年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
ご覧の通り、ほぼ全域で下落をしていました。
今回の不動産バブルの背景
そもそも、全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。
ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。
日銀が国債を買い占めて、金利を下げた
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
なぜ、丹波市はこれほど下げているのか？
しかし、丹波市では金利低下の恩恵を受けていませんね。
その理由は、人口の減少です。丹波市では、この７年間で約4,800人もの人口が減少しているのです。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
さらに、家を購入する中心年代である３０〜４０代人口も、約1,200人も減っていました。１割近くの若い世代が減っているわけです。
そのため、買い手がつきにくくなってしまい、土地価格の下落が続いているんですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、丹波市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから丹波市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した丹波市の人口の見通しによると、2020→30年までの10年間で6,500人減少するそうです。
丹波市の人口は、2020→30年までに6,500人減少する
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
しかも、家を買う中心年代である20〜40代は、2020→30年の10年間で900人減る見通しです。
丹波市の20〜40代人口は、2020→30年までに約900人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
つまり、今後買い手が１割近く下がるんですね。そのため、土地価格の下落がさらに加速するでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、丹波市の土地価格は、
- 全域で下落しているが、特に駅から離れた郊外エリアほど大きく下げている
- 今後は、20〜40代人口がさらに減っていくので、さらに下落が加速する可能性が高い
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：低金利のうちに売却を検討すべき
特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が１％上がると、組める住宅ローンが１５〜２０％程度減るためです。
今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、「柏原町（かいばらちょう）」という住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：７.４万円／坪
- 実際の取引価格：９.１〜１２万円／坪
と、公示地価の約１.２〜１.６倍で取引されていました。
取引価格同士で見ても、約１.３倍の価格差がありました。
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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