徳島市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons タコノマクラ,　徳島市城山遠景）

この記事では徳島市の

公示地価、基準地価
この８年間の土地価格の動きと、その理由
今後どうなるのか？

の３点について解説しています。

１、徳島市の公示地価、基準地価の一覧
- 途中ですが、この記事の説明を。
２、過去７年間の徳島市の土地価格の動き
３、新型コロナの影響はどうなのか？
４、その他のリスク
４、結論：買うなら？売るなら？
- 買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
- 売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

１、徳島市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公：公示地価（2021.1.1現在）

*基：基準地価（2021.7.1現在）更新

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

住居表示	最寄駅（m)	坪単価（万円）	前年比	平成25年比
基）徳島市中前川町５丁目１番２８９	徳島（1100）	36.3	1.9%	12.2%
基）徳島市山城西２丁目７２番３	二軒屋（2100）	42.6	0.0%	3.2%
基）徳島市北佐古一番町１－１７	佐古（250）	31	-0.4%	2.0%
基）徳島市新蔵町２丁目４０番	徳島（1200）	45.5	0.0%	1.5%
基）徳島市東沖洲２丁目２１番	徳島（5100）	11.9	1.1%	0.0%
基）徳島市春日２－１－１９	佐古（1800）	21.4	0.0%	-0.2%
基）徳島市幟町１丁目９番	徳島（1100）	43.2	0.0%	-0.8%
基）徳島市安宅１－９－６	徳島（2400）	28.4	-0.5%	-0.9%
基）徳島市中吉野町２丁目４５番６外	徳島（2500）	30.5	0.0%	-1.4%
基）徳島市中昭和町２丁目２５番１	阿波富田（810）	37	0.0%	-1.8%
基）徳島市国府町中字市道３０１番６	府中（1200）	13.1	-0.3%	-2.9%
基）徳島市沖浜２丁目５番	二軒屋（900）	64	-0.5%	-4.0%
基）徳島市北沖洲４－１２－６２	徳島（4800）	14.7	-0.7%	-4.3%
基）徳島市名東町３丁目５６３番４外	鮎喰（2900）	15.1	-1.7%	-4.8%
基）徳島市八万町法花谷２９３番１外	文化の森（1000）	17.8	-0.2%	-5.1%
基）徳島市名東町２丁目１８６番	鮎喰（2300）	6	-1.6%	-5.2%
基）徳島市南田宮３－３－４５	佐古（690）	51.2	-0.6%	-5.5%
基）徳島市一番町３丁目２４番	徳島（0）	121.4	-0.5%	-5.6%
基）徳島市川内町中島５２２番２外	吉成（3200）	5.1	-0.6%	-6.1%
基）徳島市八万町新貝５６番２２	文化の森（2400）	17	-0.2%	-6.2%
基）徳島市仲之町３丁目３８番２	徳島（1100）	42.9	-0.8%	-6.5%
基）徳島市南沖洲５－４－６５	徳島（4300）	17.7	-0.6%	-6.6%
基）徳島市住吉４－５－８５	徳島（2700）	43.2	-0.8%	-7.1%
基）徳島市沖浜町北畑４６８番３	二軒屋（580）	20.9	-0.8%	-7.2%
基）徳島市南二軒屋町１－１－１８	二軒屋（120）	38	-0.9%	-8.7%
基）徳島市新浜町２－３－７７－５	阿波富田（2800）	16.7	-0.6%	-9.0%
基）徳島市川内町松岡１３番２６	徳島（5500）	14.5	-1.3%	-9.1%
基）徳島市東新町１丁目１１番	徳島（790）	36	-0.9%	-9.2%
基）徳島市方上町馬越１０８番	地蔵橋（1900）	11.7	-0.8%	-9.9%
基）徳島市国府町府中字森ノ木５９２番６	府中（500）	20.2	-1.0%	-10.1%
基）徳島市秋田町１丁目３５番外	徳島（1200）	49.8	-1.3%	-10.7%
基）徳島市大原町長尾３８番４８	中田（2700）	13.1	-0.5%	-11.2%
基）徳島市南佐古六番町２－３０－２	蔵本（1300）	28.1	-0.1%
基）徳島市吉野本町４丁目４７番４外	徳島（1200）	42.9	0.0%
公）徳島市下助任町１丁目７番	徳島（1700）	40.6	0.8%	18.3%
公）徳島市南前川町３丁目２５番１外	徳島（800）	48.5	1.4%	10.5%
公）徳島市北常三島町３丁目４番４	徳島（2200）	36.3	0.9%	2.8%
公）徳島市南田宮１－４－３８	佐古（1100）	27.5	-0.4%	1.2%
公）徳島市新蔵町２丁目４０番	徳島（1200）	45.5	-0.7%	0.7%
公）徳島市北佐古一番町１－１７	佐古（250）	31	-0.9%	0.0%
公）徳島市北田宮２－２－４５	佐古（1100）	27.1	-0.2%	0.0%
公）徳島市出来島本町２丁目２７番２	徳島（1000）	36.3	0.0%	0.0%
公）徳島市南矢三町２－６－５７	蔵本（950）	22.9	0.0%	-1.6%
公）徳島市山城町東浜傍示２８番５８外	徳島（4000）	39.3	-0.8%	-1.7%
公）徳島市上助任町天神４２８番１３	徳島（2100）	27.4	0.0%	-1.8%
公）徳島市佐古八番町２－３	蔵本（620）	29.5	-0.6%	-2.0%
公）徳島市南昭和町３丁目１８番８	阿波富田（1000）	30.9	-0.2%	-2.1%
公）徳島市北矢三町４－９－１１－１１	蔵本（1500）	20.5	-0.3%	-2.5%
公）徳島市応神町西貞方字仁徳６９番２外	吉成（2200）	20.2	-1.0%	-2.9%
公）徳島市津田海岸町３－４１	徳島（6500）	5.6	0.6%	-2.9%
公）徳島市住吉１－８－４	徳島（1700）	29	-0.9%	-3.4%
公）徳島市上八万町上中筋５５７番１８	文化の森（3900）	8.9	-0.4%	-4.2%
公）徳島市西新浜町１－３－７９	文化の森（2400）	22.6	-0.6%	-4.3%
公）徳島市佐古二番町１６－１０	佐古（80）	34.7	-0.9%	-4.5%
公）徳島市国府町西高輪字野神ノ本１４９番２	府中（2500）	10	-1.0%	-4.7%
公）徳島市南庄町２丁目４８番３	蔵本（1200）	22.6	-0.6%	-4.7%
公）徳島市西須賀町中開４６番１６	地蔵橋（270）	16.7	-0.4%	-4.9%
公）徳島市国府町和田字表３３番２外	府中（1100）	14.9	-1.5%	-5.1%
公）徳島市南昭和町７丁目４９番１０外	阿波富田（1700）	27.6	-0.4%	-5.1%
公）徳島市名東町３丁目５６３番４外	鮎喰（2900）	15.2	-1.9%	-5.3%
公）徳島市川内町大松５１１番１０	吉成（4300）	16.1	-1.0%	-5.6%
公）徳島市中島田町３丁目３９番３	蔵本（1100）	17.7	-1.7%	-5.8%
公）徳島市論田町本浦下５０番３９	中田（2900）	14.6	-0.5%	-6.8%
公）徳島市城南町３－３－３２	二軒屋（1000）	23.5	-0.3%	-6.9%
公）徳島市八百屋町２丁目７番２外	徳島（500）	83.8	-1.6%	-7.0%
公）徳島市昭和町６丁目２９番１外	阿波富田（1300）	35	-0.9%	-7.0%
公）徳島市北沖洲１丁目２５番３１	徳島（3600）	20.1	-0.8%	-7.0%
公）徳島市中洲町１丁目４４番外	徳島（1000）	69	-0.9%	-7.1%
公）徳島市応神町吉成字西吉成６３番３外	吉成（1000）	9.3	-1.4%	-7.5%
公）徳島市一番町３丁目２４番	徳島（0）	121.8	-3.7%	-7.8%
公）徳島市末広３－５－３６	徳島（2800）	25.9	-0.8%	-7.8%
公）徳島市東大工町３丁目２４番	徳島（950）	49.8	-1.3%	-7.9%
公）徳島市八万町大坪２４８番２７	文化の森（1600）	20.3	0.0%	-7.9%
公）徳島市両国本町１丁目１７番	徳島（600）	60.7	-1.6%	-8.0%
公）徳島市多家良町中筋１３２番１	地蔵橋（5100）	7.2	-0.9%	-8.0%
公）徳島市福島１－６－５４	徳島（1500）	40.9	-0.8%	-8.1%
公）徳島市大道３丁目１９番	阿波富田（1100）	37	-0.9%	-8.2%
公）徳島市川内町榎瀬５０６番４８	徳島（4900）	16.7	-1.6%	-8.3%
公）徳島市川内町加賀須野４６３番２３外	徳島（7500）	8	0.0%	-8.3%
公）徳島市南島田町２丁目１１６番１	蔵本（990）	34	-1.0%	-8.8%
公）徳島市住吉５－８－２５	徳島（3400）	35.3	-0.9%	-9.3%
公）徳島市論田町新開６６番６１外	阿波富田（5500）	10.8	-1.5%	-9.4%
公）徳島市南二軒屋町１－１－１８	二軒屋（120）	38.3	-0.9%	-10.8%
公）徳島市津田町１－１０－５０	阿波富田（3600）	13.2	-1.5%	-13.6%
公）徳島市入田町笠木９３番１	府中（6700）	4.7	-1.4%	-16.1%
公）徳島市幟町４丁目３３番	徳島（1800）	36.6	-0.9%
公）徳島市富田橋１丁目７０番１外	阿波富田（230）	36.3	-0.9%
公）徳島市南末広町４－６－３	徳島（3300）	26.8	-1.1%
公）徳島市大松町大久保９１番１	地蔵橋（1300）	10.6	-1.2%
公）徳島市川内町平石古田２６３番４	徳島（6000）	15.1	-1.7%
公）徳島市住吉６－１－２３	徳島（3200）	26.6	-1.1%
公）徳島市中常三島町２丁目１７番１	徳島（2000）	47.2	0.7%
公）徳島市八万町夷山２８２番２	文化の森（980）	22.4
公）徳島市西船場町２丁目１２番	徳島（610）	46.2	-0.7%
公）徳島市助任橋３丁目１番２	徳島（1700）	49.5	1.4%
公）徳島市佐古四番町６－１８	佐古（900）	37.3	-0.9%
公）徳島市北沖洲１－２－３０	徳島（3400）	32.2	-0.9%

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「わたしの（気になっている）不動産の価格は、今後はこうなっていきそうだ」とザックリ予測できるように解説をしていきます。

すごく不思議に思うんですが、新聞や雑誌、ニュースなどの不動産の特集を見ると、

「高層マンションが人気で盛り上がってます！」

「郊外の限界ニュータウンがヤバイです！！」

というような、とても極端な話題が多いと思いませんか？

ほとんどの人は、そんなところに住んでもいないし、もっと身近なエリアの現実的な情報が欲しいはずなのに、そういった情報はほとんど見当たりませんよね。

そのため、

買う・売るタイミングはいつがいいのか？
この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、きちんと納得した上で取引したいですよね。

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

４７都道府県・５００以上の市区の公示地価と基準地価について、これまで調べてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか？についても考察しております。

なので、この記事を読み終わる頃には、

買う、または売るタイミングがわかる
どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、過去７年間の徳島市の土地価格の動き

この７年間で徳島市の土地価格を見ると、徳島県の平均が７.２％下落したのに対して、マイナス３.４％とあまり下がりませんでした。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

全体的に下落していますが、徳島駅の周辺で上昇している地点がいくつか見られますね。

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

不動産事業者向けの貸し出しも増えて、駅近エリアの商業地も上がりやすくなった

また、金利がさらに下がったことによって、ホテルやマンションなどの不動産業者の投資も増えました。

銀行も国債の利息で稼げなくなったため、不動産を担保にお金を貸せる不動産業者への貸し出しを増やしたのです。

（参考：国土交通省　土地白書）

その結果、駅近エリアの商業地を中心に、マンションや商業施設、ホテルなどの建設が進み、駅近エリアほど土地価格が上がりやすくなったわけですね。

なぜ、徳島市はこれほど下げているのか？

その理由は、大きく２つあります。

①家を建てる年代の人口が減っている

１つ目は、人口の減少です。

家を建てる中心年代である２０〜４０代人口は、ずっと減り続けており、徳島県でもこの１０年ぐらいで３.５万人も減少しているのです。

（参考：国土交通省　建築着工統計調査報告）

そのため、この６年間は金利も下がって購入しやすくなっているのに、家の着工件数は増えていません。

晩婚化や、未婚の人も増えていますから、金利が下がっても家を建てる人が増えなくなってしまったのですね。

②公共事業の減少

２つ目が公共事業の減少です。

徳島県では２０００年ごろから公共事業が減り始め、土地価格もそれに続いて２００３年ごろから一気に下げてきたのです。

赤色の線：公共事業はこの２０年間で半分に減少

（参考：総務省統計局　行政投資実績）

このように家を建てる人が少ないので、土地価格が上がりにくくなっているんですね。

なぜ徳島駅の外側では上昇しているのか？

その一方で、高徳線の外側の住宅地では上昇しているエリアがいくつかあります。

中心街はシャッター商店街になっていますし、商業地としてゴミゴミしていますから人気がないですが、共働き世帯が増えているため、保育園や学校、職場に近い駅周辺のエリアでは底堅い人気があるんですね。

ただし、買い手そのものは減っているため、上昇地点は一部に限られていくわけです。

３、新型コロナの影響はどうなのか？

新型コロナ・ウイルスの感染拡大によって、昨年のGDPは4.8%のマイナスと、リーマンショック以来、史上２番目の落ち込みとなりました。

リーマンショック時には不動産価格もかなり下落しましたので、今回もかなりの影響が出ると予想されていました。

（参考：東京新聞「2020年GDP、コロナ禍で史上２番目の落ち込みに　前年比4.8%減でリーマン・ショック以来のマイナス成長」）

ところが、徳島県の土地価格は、住宅地では前年比で0.9%のマイナス、商業地でも1.4%のマイナスと、特に住宅地においては、あまり影響がありませんでした。

その理由は、影響を受けた業種が、一部の企業に限定されていたためです。

コロナ以降、日本の企業業績は、業種によって好調な企業と、経営が悪化している企業の二極化が進みました。

そのため、「K字回復」と言われる現象が起きているのです。

K字回復：業種によって業績が二極化

令和３年１～３月期の国内総生産（ＧＤＰ）速報値は３四半期ぶりにマイナス成長へ転じた。
企業は業種によって回復が二極化する「Ｋ字型」が鮮明で、製造業が過去最高益をたたき出す一方、百貨店や外食、ホテルは２度目の緊急事態宣言で「人流」が止まり打撃を受けた。
（参考：企業「K字回復」鮮明に　1～3月期GDPマイナス、求められる景気回復の裾野拡大）

上場企業のうち、５社に１社が過去最高益を更新していたのです。

業種的には、ゲームや電子部品（巣ごもり需要）、陸運や倉庫業（通販の利用増）、海運（運賃上昇）など、かなり業種の幅が広がっていました。

徳島県で見ても、公共事業を中心とした建設業や病院、通販事業、製造業、運輸関係などでの影響が小さかったと見られます。

絶好調企業の半数以上が、減益を予想

しかし、今年以降については、最高益を達成した会社の半分以上が、減益の予想をしています。

巣ごもり需要が一巡したり、コロナの影響で工場や物流がうまく進まず、製品が作れなかったりなど、長期的な影響が出てきそうなのです。

今後の焦点は好業績の持続性だ。前期に最高益を更新して22年3月期の最終損益予想を開示している364社のうち、55%の199社は今期損益が悪化すると予想する。
（中略）
半導体不足の長期化なども懸念材料だ。任天堂の古川社長は「手は尽くしているが生産計画への不透明感は増している」と話す。
（参考：日経新聞「5社に1社最高益、ソニーは6000億円改善　21年3月期集計」）

特に半導体不足は深刻です。

今は家電やスマホ、ゲームだけでなく、自動車にも多く使われていますので、作りたくても作れない状況が続きそうなのです。

元に戻るのは来年以降になりそうなので、企業の業績にもかなり影響が出てくると予想されます。

（参考：日経新聞「半導体不足の解消、22年以降に　実需超す発注影響も」）

そのため、業績が好調な企業の数は、今後減っていくことが予想されます。

徳島県内では今のところ影響は少ないですが、今後は、自動車工場や、電子部品などの工場で影響が出てくる可能性があり、これらの企業の社員のボーナスにも響いてくるでしょう。

４、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

異次元緩和とは、日銀が国債を買い占めることで、金利を引き下げてきた政策でした。

しかし、このような方法は、戦後にひどいインフレになってしまったこともあって「禁じ手」として採用されてこなかった政策です。

１９３０年代に高橋是清蔵相が昭和恐慌からの脱却を目指して直接引き受けを断行したが、戦費拡大に伴い引受額は増大し、戦後の急激なインフレにつながった。
当時の反省から財政法では原則禁止されている。
（参考：「白川総裁、昭和恐慌引き合いに「歯止め失う」　日銀議事録詳報」）

このような危なっかしい政策を１０年続けた結果、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ました。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えています。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減ってしまい、本業で赤字の銀行が一気に増えています。

2013年以降、赤字銀行が一気に増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

銀行が潰れれば、経済が大混乱になりますので、いつまでも続けるわけにはいきません。

実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている

とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、あまり目立たないように止めようとしているようです。

というのも、日銀の国債を買い占めるペースが、２０１８年頃から徐々に減ってきているからです。

日銀が国債を買い占める比率を減らしている

（参考：財務省　2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会（参考資料２）」）

2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間１〜１０年の国債（赤色の線）で約６０％程度、期間１０年超の国債（灰色の線）で８.７％にまで下がっています。

また、今年の３月に、日銀は長期金利の変動幅を±0.25%まで緩和すると発表しました。

この発表を受けて、日経新聞が専門家にアンケートしたところ、９割の人が「上昇する」と回答しています。

（参考：2021.3.22 日経新聞「長期金利「上昇」9割　日銀政策修正で市場参加者」）

このように、地銀の倒産リスクが高まっており、徐々に緩和する流れにもあることから、任期が満了する2023年4月までに、異次元緩和が終了する可能性は高いと考えられます。

ちなみに、異次元緩和が始まる前は、今よりも１％程度金利が高い水準でしたので、そのぐらいまで戻るでしょう。

2021年8月現在から数えると、あと約１年半ぐらいの間がチャンスと言えます。

金利が１％上昇すると、不動産価格は約１５％下落する

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

（２）これから徳島市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した徳島市の人口の見通しによると、2025年までに14,000人減少するだそうです。

徳島市の人口は、2025年までに14,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

しかも、家を買う中心年代であ２０〜４０代は、2025年までに14,000人減る見通しです。

家の買い手が今よりも１割以上減るので、かなり影響が大きくなるでしょう。

徳島市の２０〜４０代人口は、2025年までに約14,000人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

（３）徳島市の再開発はどうなる？

現市長が市中心部の再開発事業を白紙撤回してから、裁判や阿波踊りでゴタゴタしていますが、今後の再開発はどうなるのでしょうか？

おそらく、これほどの大きな計画を白紙撤回したわけですから、新しい計画が立ち上がった場合にも、かなりの効果が期待できる案件でなければ進められないでしょう。

その一方で、２０１７年にイオンモール徳島ができて、買い物は一層郊外の大型店舗に流れていきますから、当分の間は中心部での下落は続くでしょう。

４、結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、徳島市の土地価格は、

人口の減少と郊外のショッピングセンターの影響で、中心部ほど土地価格の下落が進んでいる
中心部の再開発が白紙撤回になり、イオンモールの出店もあるため、今後も中心街の下落は続くが、高徳線の外側の住宅地は安定しそう
ただし、新型コロナが長期化したら、閉店が増えて中心部の商業地がさらに下がる可能性あり

と言えるでしょう。

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

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ここまで下落を続けてきた徳島市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、徳島市内に「佐古一番町（さこいちばんちょう）」という、佐古駅の南東に広がる住宅地があります。

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

公示地価：３１万円／坪
実際の取引価格：１３〜５９万円／坪

と、公示地価の約０.４〜１.９倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、４.５倍の価格差があります。

【徳島市佐古一番町の公示地価】

佐古駅から250mの距離、徒歩約３分（1分＝８０m）
93,800円／㎡　×　3.3（㎡／坪）　＝３１万円／坪

（参考：国土交通省地価公示・都道府県地価調査）

【徳島市佐古一番町の土地取引（過去２年間）】

佐古駅から徒歩４〜７分のエリアで、１３〜５９万円／坪で取引されている
基準地価も実際の取引も「第２種住居地域」という用途区分

（参考：国土交通省　不動産取引価格情報検索）

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

都道府県	住所	公示地価／坪	取引価格／坪	公示地価の何倍？
東京都２３区	千代田区神保町	485万円	300〜990万円	0.62〜2.04倍
東京都２３区	中央区佃	644万円	530〜970万円	0.82〜1.51倍
東京都２３区	墨田区東向島	111万円	150〜290万円	1.35〜2.61倍
東京都	八王子市北野台	33万円	30〜43万円	0.91〜1.3倍
東京都	立川市柴崎町	121万円	97〜340万円	0.8〜2.81倍
東京都	武蔵野市吉祥寺本町	216万円	150〜300万円	0.69〜1.39倍
神奈川県	横浜市神奈川区松見町	85万円	74〜150万円	0.87〜1.76倍
神奈川県	川崎市中原区木月	136万円	160〜240万円	1.18〜1.76倍
神奈川県	相模原市緑区東橋本	70万円	17〜140万円	0.24〜2倍
千葉県	千葉市中央区松波	77万円	64〜110万円	0.83〜1.43倍
千葉県	船橋市松が丘	30万円	26〜41万円	0.87〜1.37倍
千葉県	柏市今谷上町	49万円	39〜85万円	0.8〜1.73倍
埼玉県	さいたま市浦和区北浦和	113万円	78〜160万円	0.69〜1.42倍
埼玉県	川口市差間	43万円	42〜61万円	0.98〜1.42倍
埼玉県	所沢市久米	49万円	22〜76万円	0.45〜1.55倍
北海道	札幌市北区25条西	38万円	32〜48万円	0.84〜1.26倍
北海道	旭川市８条通	10万円	7〜14万円	0.7〜1.4倍
北海道	苫小牧市桜木町	7万円	6.5〜13万円	0.93〜1.86倍
青森県	青森市三内	10万円	5.4〜14万円	0.54〜1.4倍
青森県	八戸市田向	14万円	10〜28万円	0.71〜2倍
青森県	弘前市大字田園	13万円	15〜18万円	1.15〜1.38倍
秋田県	秋田市手形	22万円	18〜25万円	0.82〜1.14倍
秋田県	大仙市大曲中通町	11万円	13〜15万円	1.18〜1.36倍
秋田県	由利本荘市石脇	7.8万円	5〜14万円	0.64〜1.79倍
岩手県	盛岡市加賀野	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
岩手県	一関市赤荻	8万円	5.5〜17万円	0.69〜2.13倍
岩手県	奥州市佐倉河	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
宮城県	仙台市泉区将監	26万円	34〜52万円	1.31〜2倍
宮城県	石巻市三ツ股	10万円	7.8〜14万円	0.78〜1.4倍
宮城県	名取市大手町	27万円	29〜40万円	1.07〜1.48倍
福島県	福島市野田町	22万円	16〜72万円	0.73〜3.27倍
福島県	いわき市小島町	22万円	35万円	1.59倍
福島県	郡山市芳賀	18万円	17〜35万円	0.94〜1.94倍
山形県	山形市東原町	26万円	18〜32万円	0.69〜1.23倍
山形県	鶴岡市本町	11万円	8〜17万円	0.73〜1.55倍
山形県	酒田市新橋	9.5万円	10〜15万円	1.05〜1.58倍
新潟県	新潟市中央区天神尾	38万円	35〜62万円	0.92〜1.63倍
新潟県	長岡市東栄	19万円	13〜19万円	0.68〜1倍
新潟県	上越市春日野	14万円	9.6〜16万円	0.69〜1.14倍
富山県	富山市牛島本町	26万円	23〜36万円	0.88〜1.38倍
富山県	高岡市城東	17万円	9.3〜19万円	0.55〜1.12倍
富山県	射水市太閤山	15万円	12〜18万円	0.8〜1.2倍
石川県	金沢市泉野町	35万円	24〜45万円	0.69〜1.29倍
石川県	加賀市小菅波町	14万円	2.3〜21万円	0.16〜1.5倍
石川県	野々市市押野	26万円	25〜31万円	0.96〜1.19倍
福井県	福井市灯明寺	19万円	15〜26万円	0.79〜1.37倍
福井県	坂井市丸岡町西瓜屋	10万円	12〜15万円	1.2〜1.5倍
群馬県	高崎市上中居町	25万円	18〜36万円	0.72〜1.44倍
群馬県	前橋市駒形町	15万円	8.7〜18万円	0.58〜1.2倍
群馬県	伊勢崎市昭和町	13万円	9.6〜41万円	0.74〜3.15倍
栃木県	宇都宮市泉が丘	28万円	28〜40万円	1〜1.43倍
栃木県	足利市八幡町	16.5万円	8.7〜19万円	0.53〜1.15倍
栃木県	小山市城東	24万円	3.8〜27万円	0.16〜1.13倍
茨城県	水戸市河和田	14万円	9.2〜20万円	0.66〜1.43倍
茨城県	古河市東	24万円	11〜36万円	0.46〜1.5倍
茨城県	つくば市春日	37万円	53万円	1.43倍
愛知県	名古屋市千種区東山元町	56万円	19〜67万円	0.34〜1.2倍
愛知県	岡崎市大和町	37万円	43〜51万円	1.16〜1.38倍
愛知県	豊橋市高師本郷町	24万円	11〜33万円	0.46〜1.38倍
岐阜県	岐阜市北一色	21万円	17〜28万円	0.81〜1.33倍
岐阜県	大垣市林町	23万円	10〜31万円	0.43〜1.35倍
岐阜県	多治見市明和町	11.5万円	8.9〜15万円	0.77〜1.3倍
三重県	津市大谷町	35万円	41〜55万円	1.17〜1.57倍
三重県	四日市市大字茂福	21万円	24〜32万円	1.14〜1.52倍
三重県	桑名市大字桑名	22万円	25〜29万円	1.14〜1.32倍
静岡県	静岡市葵区音羽町	71万円	51〜85万円	0.72〜1.2倍
静岡県	浜松市中区鴨江	31万円	0.85〜40万円	0.03〜1.29倍
静岡県	三島市加茂	33万円	33〜44万円	1〜1.33倍
長野県	長野市若里	29万円	30〜46万円	1.03〜1.59倍
長野県	松本市桐	21万円	29〜30万円	1.38〜1.43倍
長野県	上田市常磐城	14万円	14〜18万円	1〜1.29倍
山梨県	甲府市上石田	15万円	19〜23万円	1.27〜1.53倍
大阪府	大阪市浪速区恵美須東	149万円	39〜600万円	0.26〜4.03倍
大阪府	茨木市庄	61万円	40〜100万円	0.66〜1.64倍
大阪府	高槻市安岡時町	38万円	25〜55万円	0.66〜1.45倍
京都府	京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町	41万円	22〜64万円	0.54〜1.56倍
京都府	宇治市小倉町	43万円	22〜55万円	0.51〜1.28倍
京都府	城陽市久世	37万円	28〜49万円	0.76〜1.32倍
滋賀県	大津市朝日が丘	45万円	25〜55万円	0.56〜1.22倍
滋賀県	草津市追分	30万円	32〜37万円	1.07〜1.23倍
滋賀県	長浜市祇園町	17万円	8.9〜23万円	0.52〜1.35倍
兵庫県	神戸市鈴蘭台南町	24万円	14〜41万円	0.58〜1.71倍
兵庫県	姫路市飾磨区今在家	28万円	30〜35万円	1.07〜1.25倍
兵庫県	尼崎市稲葉荘	56万円	39〜83万円	0.7〜1.48倍
奈良県	奈良市中登美ケ丘	35万円	40〜61万円	1.14〜1.74倍
奈良県	橿原市土橋町	26万円	31〜44万円	1.19〜1.69倍
奈良県	生駒市俵口町	27万円	22〜35万円	0.81〜1.3倍
和歌山県	和歌山市黒田	21万円	19〜48万円	0.9〜2.29倍
和歌山県	田辺市東山	19万円	22〜24万円	1.16〜1.26倍
岡山県	岡山市田中	33万円	35〜47万円	1.06〜1.42倍
岡山県	倉敷市大島	31万円	13〜35万円	0.42〜1.13倍
岡山県	津山市東一宮	10万円	4.5〜12万円	0.45〜1.2倍
広島県	広島市牛田早稲田	40万円	19〜80万円	0.48〜2倍
広島県	福山市沖野上町	24万円	6.9〜34万円	0.29〜1.42倍
広島県	呉市広白岳	17万円	7.4〜21万円	0.44〜1.24倍
鳥取県	鳥取市吉方温泉	17万円	5〜19万円	0.29〜1.12倍
鳥取県	米子市観音寺新町	16万円	15〜20万円	0.94〜1.25倍
島根県	松江市内中原町	26万円	26〜32万円	1〜1.23倍
山口県	下関市綾羅木南町	13万円	20万円	1.54倍
山口県	山口市小郡下郷	16.5万円	8.9〜19万円	0.54〜1.15倍
山口県	宇部市笹山町	7.3万円	10〜13万円	1.37〜1.78倍
愛媛県	松山市岩崎町	44万円	30〜68万円	0.68〜1.55倍
愛媛県	今治市南大門町	17万円	24〜30万円	1.41〜1.76倍
愛媛県	新居浜市河内町	22万円	10〜24万円	0.45〜1.09倍
香川県	高松市松縄町	29万円	39〜40万円	1.34〜1.38倍
香川県	丸亀市中府町	25万円	35万円	1.4倍
徳島県	徳島市佐古一番町	31万円	13〜59万円	0.42〜1.9倍
高知県	高知市東久万	34万円	29〜38万円	0.85〜1.12倍
福岡県	福岡市南区大楠	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
福岡県	北九州市八幡西区永犬丸西町	17万円	10〜21万円	0.59〜1.24倍
福岡県	久留米市諏訪野町	22万円	15〜27万円	0.68〜1.23倍
佐賀県	佐賀市兵庫北	21万円	16〜31万円	0.76〜1.48倍
佐賀県	唐津市和多田本村	18万円	18〜24万円	1〜1.33倍
佐賀県	鳥栖市弥生が丘	19万円	18〜21万円	0.95〜1.11倍
大分県	大分市王子新町	30万円	28〜45万円	0.93〜1.5倍
大分県	別府市山の手町	21万円	16〜35万円	0.76〜1.67倍
大分県	中津市中央町	30万円	28〜45万円	0.93〜1.5倍
長崎県	長崎市滑石	20万円	14〜24万円	0.7〜1.2倍
長崎県	佐世保市広田	11万円	19〜29万円	1.73〜2.64倍
長崎県	諫早市小船越町	13万円	22万円	1.69倍
熊本県	熊本市武蔵ヶ丘	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
熊本県	八代市井上町	9万円	4.7〜10万円	0.52〜1.11倍
熊本県	天草市今釜新町	14万円	14〜15万円	1〜1.07倍
宮崎県	宮崎市神宮	28万円	32〜33万円	1.14〜1.18倍
宮崎県	都城市姫城町	10万円	8.5〜15万円	0.85〜1.5倍
宮崎県	延岡市西小路	19万円	20〜26万円	1.05〜1.37倍
鹿児島県	鹿児島市荒田	56万円	35〜91万円	0.63〜1.63倍
鹿児島県	霧島市国分中央	11万円	9.5〜15万円	0.86〜1.36倍
鹿児島県	薩摩川内市平佐町	9.5万円	7.9〜10.4万円	0.83〜1.09倍
沖縄県	那覇市首里石嶺町	42万円	31〜46万円	0.74〜1.1倍
沖縄県	うるま市江州	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
沖縄県	浦添市経塚	53万円	60〜69万円	1.13〜1.3倍