（画像出典：wikimedia commons タコノマクラ, 徳島市城山遠景）
この記事では徳島市の
- 公示地価、基準地価
- この７年間の土地価格の動きと、その理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
１、徳島市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公）：公示地価（2020.1.1現在）
*基）：基準地価（2020.7.1現在）
| 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 公）徳島市下助任町１丁目７番 | 徳島（1700） | 40.3 | 2.5% | 17.3% |
| 基）徳島市中前川町５丁目１番２８９ | 徳島（1100） | 35.6 | 1.9% | 10.2% |
| 公）徳島市南前川町３丁目２５番１外 | 徳島（800） | 47.9 | 2.8% | 9.0% |
| 基）徳島市山城西２丁目７２番３ | 二軒屋（2100） | 42.6 | 0.0% | 3.2% |
| 基）徳島市北佐古一番町１－１７ | 佐古（250） | 31.2 | 0.0% | 2.4% |
| 公）徳島市北常三島町３丁目４番４ | 徳島（2200） | 36 | 0.9% | 1.9% |
| 公）徳島市南田宮１－４－３８ | 佐古（1100） | 27.6 | 0.7% | 1.6% |
| 基）徳島市新蔵町２丁目４０番 | 徳島（1200） | 45.5 | 0.0% | 1.5% |
| 公）徳島市新蔵町２丁目４０番 | 徳島（1200） | 45.9 | 1.5% | 1.5% |
| 公）徳島市北佐古一番町１－１７ | 佐古（250） | 31.3 | 0.9% | 1.0% |
| 公）徳島市北田宮２－２－４５ | 佐古（1100） | 27.1 | 0.7% | 0.2% |
| 公）徳島市出来島本町２丁目２７番２ | 徳島（1000） | 36.3 | 0.9% | 0.0% |
| 基）徳島市春日２－１－１９ | 佐古（1800） | 21.4 | -0.3% | -0.2% |
| 基）徳島市安宅１－９－６ | 徳島（2400） | 28.6 | -0.5% | -0.5% |
| 基）徳島市幟町１丁目９番 | 徳島（1100） | 43.2 | 0.0% | -0.8% |
| 公）徳島市山城町東浜傍示２８番５８外 | 徳島（4000） | 39.6 | 0.0% | -0.8% |
| 基）徳島市東沖洲２丁目２１番 | 徳島（5100） | 11.8 | 0.3% | -1.1% |
| 基）徳島市中吉野町２丁目４５番６外 | 徳島（2500） | 30.5 | 0.0% | -1.4% |
| 公）徳島市佐古八番町２－３ | 蔵本（620） | 29.7 | 0.4% | -1.4% |
| 公）徳島市南矢三町２－６－５７ | 蔵本（950） | 22.9 | 0.1% | -1.6% |
| 基）徳島市中昭和町２丁目２５番１ | 阿波富田（400） | 37 | 0.0% | -1.8% |
| 公）徳島市上助任町天神４２８番１３ | 徳島（2100） | 27.4 | 0.7% | -1.8% |
| 公）徳島市南昭和町３丁目１８番８ | 阿波富田（1000） | 30.9 | 0.2% | -1.9% |
| 公）徳島市応神町西貞方字仁徳６９番２外 | 吉成（2200） | 20.4 | 0.0% | -1.9% |
| 公）徳島市北矢三町４－９－１１－１１ | 蔵本（1500） | 20.6 | 0.0% | -2.2% |
| 公）徳島市住吉１－８－４ | 徳島（1700） | 29.3 | 0.0% | -2.5% |
| 基）徳島市国府町中字市道３０１番６ | 府中（1200） | 13.1 | -0.7% | -2.7% |
| 基）徳島市名東町３丁目５６３番４外 | 鮎喰（2900） | 15.3 | -1.1% | -3.1% |
| 公）徳島市津田海岸町３－４１ | 徳島（6500） | 5.5 | 0.6% | -3.4% |
| 基）徳島市沖浜２丁目５番 | 二軒屋（900） | 64.4 | -0.5% | -3.5% |
| 公）徳島市名東町３丁目５６３番４外 | 鮎喰（2900） | 15.5 | 0.0% | -3.5% |
| 公）徳島市国府町和田字表３３番２外 | 府中（1100） | 15.1 | 0.0% | -3.6% |
| 公）徳島市佐古二番町１６－１０ | 佐古（80） | 35 | 0.0% | -3.6% |
| 基）徳島市北沖洲４－１２－６２ | 徳島（4800） | 14.8 | -0.2% | -3.7% |
| 基）徳島市名東町２丁目１８６番 | 鮎喰（2300） | 6.1 | -1.6% | -3.7% |
| 公）徳島市国府町西高輪字野神ノ本１４９番２ | 府中（2500） | 10.1 | 0.0% | -3.8% |
| 公）徳島市西新浜町１－３－７９ | 文化の森（2400） | 22.7 | 0.0% | -3.8% |
| 公）徳島市上八万町上中筋５５７番１８ | 文化の森（3900） | 9 | 0.0% | -3.9% |
| 公）徳島市南庄町２丁目４８番３ | 蔵本（1200） | 22.8 | 0.0% | -4.2% |
| 公）徳島市中島田町３丁目３９番３ | 蔵本（1100） | 18 | 0.0% | -4.2% |
| 公）徳島市一番町３丁目２４番 | 徳島（0） | 126.4 | 1.6% | -4.3% |
| 公）徳島市西須賀町中開４６番１６ | 地蔵橋（270） | 16.8 | 0.0% | -4.5% |
| 公）徳島市川内町大松５１１番１０ | 吉成（4300） | 16.3 | 0.0% | -4.6% |
| 公）徳島市南昭和町７丁目４９番１０外 | 阿波富田（1700） | 27.7 | 0.0% | -4.8% |
| 基）徳島市南田宮３－３－４５ | 佐古（690） | 51.5 | -0.6% | -4.9% |
| 基）徳島市八万町法花谷２９３番１外 | 文化の森（1000） | 17.9 | -0.2% | -4.9% |
| 基）徳島市一番町３丁目２４番 | 徳島（0） | 122.1 | -2.6% | -5.1% |
| 基）徳島市川内町中島５２２番２外 | 吉成（2900） | 5.1 | -1.3% | -5.5% |
| 公）徳島市八百屋町２丁目７番２外 | 徳島（500） | 85.1 | 0.8% | -5.5% |
| 基）徳島市仲之町３丁目３８番２ | 徳島（1100） | 43.2 | -0.8% | -5.8% |
| 基）徳島市八万町新貝５６番２２ | 文化の森（2400） | 17 | -0.2% | -6.0% |
| 基）徳島市南沖洲５－４－６５ | 阿波富田（3700） | 17.8 | -0.6% | -6.1% |
| 公）徳島市昭和町６丁目２９番１外 | 阿波富田（1300） | 35.3 | 0.0% | -6.1% |
| 公）徳島市中洲町１丁目４４番外 | 徳島（1000） | 69.6 | 0.5% | -6.2% |
| 公）徳島市応神町吉成字西吉成６３番３外 | 吉成（1000） | 9.4 | -0.3% | -6.2% |
| 公）徳島市北沖洲１丁目２５番３１ | 徳島（3600） | 20.2 | 0.0% | -6.3% |
| 公）徳島市論田町本浦下５０番３９ | 中田（2900） | 14.7 | -0.2% | -6.3% |
| 基）徳島市住吉４－５－８５ | 徳島（2700） | 43.6 | -0.8% | -6.4% |
| 基）徳島市沖浜町北畑４６８番３ | 二軒屋（580） | 21.1 | -0.8% | -6.5% |
| 公）徳島市両国本町１丁目１７番 | 徳島（600） | 61.7 | 0.5% | -6.5% |
| 公）徳島市城南町３－３－３２ | 二軒屋（1000） | 23.6 | 0.0% | -6.7% |
| 公）徳島市東大工町３丁目２４番 | 徳島（950） | 50.5 | 0.7% | -6.7% |
| 公）徳島市川内町榎瀬５０６番４８ | 徳島（4900） | 17 | -0.2% | -6.9% |
| 公）徳島市末広３－５－３６ | 徳島（2800） | 26.1 | 0.0% | -7.1% |
| 公）徳島市多家良町中筋１３２番１ | 地蔵橋（5100） | 7.3 | -0.5% | -7.2% |
| 公）徳島市大道３丁目１９番 | 阿波富田（1100） | 37.3 | 0.0% | -7.4% |
| 公）徳島市福島１－６－５４ | 徳島（1500） | 41.3 | 0.0% | -7.4% |
| 基）徳島市川内町松岡１３番２６ | 徳島（5500） | 14.7 | -1.5% | -7.9% |
| 基）徳島市南二軒屋町１－１－１８ | 二軒屋（120） | 38.3 | -0.9% | -7.9% |
| 公）徳島市八万町大坪２４８番２７ | 文化の森（1600） | 20.3 | 0.2% | -7.9% |
| 公）徳島市南島田町２丁目１１６番１ | 蔵本（990） | 34.3 | 0.0% | -8.0% |
| 公）徳島市論田町新開６６番６１外 | 阿波富田（5500） | 11 | -0.3% | -8.0% |
| 公）徳島市川内町加賀須野４６３番２３外 | 徳島（7500） | 8 | 0.0% | -8.3% |
| 基）徳島市東新町１丁目１１番 | 徳島（790） | 36.3 | -1.8% | -8.3% |
| 基）徳島市新浜町２－３－７７－５ | 阿波富田（2800） | 16.8 | -0.6% | -8.4% |
| 公）徳島市住吉５－８－２５ | 徳島（3400） | 35.6 | 0.0% | -8.5% |
| 基）徳島市方上町馬越１０８番 | 地蔵橋（1900） | 11.8 | -0.8% | -9.1% |
| 基）徳島市国府町府中字森ノ木５９２番６ | 府中（500） | 20.4 | -1.1% | -9.3% |
| 基）徳島市秋田町１丁目３５番外 | 徳島（1200） | 50.5 | -3.8% | -9.5% |
| 公）徳島市南二軒屋町１－１－１８ | 二軒屋（120） | 38.6 | 0.0% | -10.0% |
| 基）徳島市大原町長尾３８番４８ | 中田（2700） | 13.1 | -0.7% | -10.8% |
| 公）徳島市津田町１－１０－５０ | 阿波富田（3600） | 13.4 | -1.2% | -12.3% |
| 公）徳島市入田町笠木９３番１ | 府中（6700） | 4.7 | -0.7% | -14.9% |
| 公）徳島市幟町４丁目３３番 | 徳島（1800） | 37 | 0.9% | |
| 公）徳島市富田橋１丁目７０番１外 | 阿波富田（230） | 36.6 | 0.9% | |
| 公）徳島市南末広町４－６－３ | 徳島（3300） | 27.1 | 0.0% | |
| 公）徳島市大松町大久保９１番１ | 地蔵橋（1300） | 10.8 | -1.2% | |
| 公）徳島市川内町平石古田２６３番４ | 徳島（6000） | 15.3 | -0.2% | |
| 公）徳島市新南福島１－６－２９ | 徳島（1800） | 27 | 0.0% | |
| 公）徳島市住吉６－１－２３ | 徳島（3200） | 26.9 | 0.0% | |
| 公）徳島市中常三島町２丁目１７番１ | 徳島（2000） | 46.9 | 1.4% | |
| 公）徳島市西船場町２丁目１２番 | 徳島（610） | 46.5 | ||
| 公）徳島市助任橋３丁目１番２ | 徳島（1700） | 48.8 | 1.4% | |
| 公）徳島市佐古四番町６－１８ | 佐古（900） | 37.6 | 0.0% | |
| 公）徳島市北沖洲１－２－３０ | 徳島（3400） | 32.5 | 0.0% | |
| 基）徳島市南佐古六番町２－３０－２ | 蔵本（1300） | 28.1 | 0.0% | |
| 基）徳島市吉野本町４丁目４７番４外 | 徳島（1200） | 42.9 | 0.0% |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。
すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、
「どうして上がっているのか？下がっているのか？」
「これからどうなるのか？」
という情報がすごく少ないと思いませんか？
例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。
だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、
- 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
- この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？
といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。
なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。
このサイトでは、４７都道府県・５００以上の市区町村について、５万地点の公示地価と基準地価のここ数年の動きと、人口やいろいろな経済データを見ながら記事を作ってきました。
そのため、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、過去７年間の徳島市の土地価格の動き
この７年間で徳島市の土地価格を見ると、徳島県の平均が７.２％下落したのに対して、マイナス３.４％とあまり下がりませんでした。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-20年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
全体的に下落していますが、徳島駅の周辺で上昇している地点がいくつか見られますね。
今回の不動産バブルの背景
全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。
2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。
なぜ、徳島市はこれほど下げているのか？
その理由は、大きく２つあります。
①家を建てる年代の人口が減っている
１つ目は、人口の減少です。
家を建てる中心年代である２０〜４０代人口は、ずっと減り続けており、徳島県でもこの１０年ぐらいで３.５万人も減少しているのです。
そのため、この６年間は金利も下がって購入しやすくなっているのに、家の着工件数は増えていません。
晩婚化や、未婚の人も増えていますから、金利が下がっても家を建てる人が増えなくなってしまったのですね。
②公共事業の減少
２つ目が公共事業の減少です。
徳島県では２０００年ごろから公共事業が減り始め、土地価格もそれに続いて２００３年ごろから一気に下げてきたのです。
赤色の線：公共事業はこの２０年間で半分に減少
このように家を建てる人が少ないので、土地価格が上がりにくくなっているんですね。
なぜ徳島駅の外側では上昇しているのか？
その一方で、高徳線の外側の住宅地では上昇しているエリアがいくつかあります。
中心街はシャッター商店街になっていますし、商業地としてゴミゴミしていますから人気がないですが、共働き世帯が増えているため、保育園や学校、職場に近い駅周辺のエリアでは底堅い人気があるんですね。
ただし、買い手そのものは減っているため、上昇地点は一部に限られていくわけです。
３、新型コロナの影響はどうなのか？
新型コロナウイルスの感染拡大によって、３月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。
ですが、9月の中間決算を見てみると、航空、鉄道、飲食、百貨店などの一部の業界では大きく売り上げを落としていますが、それ以外の業界では黒字を確保しており、あまり影響が出ていないようです。
| 産業 | 企業名 | ４〜９月売上（前年同期比） | 損益（億円） |
| 航空 | 全日空 | -72.4% | -1,885 |
| 鉄道 | JR東 | -48.2% | -2,644 |
| 百貨店 | 三越伊勢丹HD | -41.8% | -368 |
| 飲食 | ワタミ | -36.8% | -72 |
| 自動車 | トヨタ | -26.0% | 6,293 |
| 電機 | 日立 | -10.9% | 2,508 |
（参考：各社の決算発表資料より）
実際、今年の冬のボーナスは、大企業でみると、平均９％の減少とあまり影響はありませんでした。
（参考：サンケイビズ「冬のボーナス９％減少 経団連調査 大企業で８年ぶり減少 中小以下でも厳しさ増す」）
中小企業では、もっと影響は大きい可能性はありますが、これほどの減少で済んでいるということは、今のところ、コロナの影響が深刻なところがごく一部だということでしょう。
そのため、飲食店や百貨店などの賑わう商業施設では、売り上げ減少や店舗の閉店によって影響を受けそうですが、住宅地に対する需要はあまり影響はないようです。
徳島県では、徳島市が特に危ない
９月２９日に発表された基準地価を見ると、特に徳島市の商業地で影響が出ているようです。
阿波踊りが中止になったことで、中心部の商業地の売り上げが途絶え、宿泊施設の廃業を検討しているところが増えていることが大きいのでしょう。
ですが、今のところ、影響があるのは商業地周辺だけで、ほとんどの住宅地ではそれほど影響はないようです。
実際、持ち家の着工件数を見てみても、ほぼ前年並みとなっており、家を建てる人が減っているわけではありません。
超低金利なので、月々の返済額の負担が低いまま借りられますし、子育てで広い部屋が欲しくなりますから、高い家賃で広い部屋を借りるよりも、資産として家が残る持ち家を選ぶ人が多いのでしょう。
一方で、商業地については、感染が拡大すると自粛要請がされますし、ワクチンもまだまだ当分接種できないので、閉店するお店はまだまだ増えそうです。
そのため、商業地や観光地の土地価格はまだまだ厳しそうです。
４、その他のリスク
新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。
（１）この低金利はいつまで続くのか？
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいます。
倒産した銀行に預けている預金は、１千万円までしか保護されないため（ペイオフと呼ばれる制度で、2005年に法律が作られました）、大混乱となります。
そのため、この低金利をいつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか？
ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が２〜３年以内に限界と回答
（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）
このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。
聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。
この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。
菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由
ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。
９月１６日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。
16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。
（中略）
地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。
「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。
また、銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。
そうすると、金利が上昇します（高い金利でないと、投資家が買いたがらなくなる）ので、不動産価格は下落していきます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
そのため、特に売却を考えている人は、金利上昇による不動産価格の下落に備えて、早めに準備をした方がいいでしょう。
（２）これから徳島市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した徳島市の人口の見通しによると、2025年までに14,000人減少するだそうです。
徳島市の人口は、2025年までに14,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
しかも、家を買う中心年代であ２０〜４０代は、2025年までに14,000人減る見通しです。
家の買い手が今よりも１割以上減るので、かなり影響が大きくなるでしょう。
徳島市の２０〜４０代人口は、2025年までに約14,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
（３）徳島市の再開発はどうなる？
現市長が市中心部の再開発事業を白紙撤回してから、裁判や阿波踊りでゴタゴタしていますが、今後の再開発はどうなるのでしょうか？
おそらく、これほどの大きな計画を白紙撤回したわけですから、新しい計画が立ち上がった場合にも、かなりの効果が期待できる案件でなければ進められないでしょう。
その一方で、２０１７年にイオンモール徳島ができて、買い物は一層郊外の大型店舗に流れていきますから、当分の間は中心部での下落は続くでしょう。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、徳島市の土地価格は、
- 人口の減少と郊外のショッピングセンターの影響で、中心部ほど土地価格の下落が進んでいる
- 中心部の再開発が白紙撤回になり、イオンモールの出店もあるため、今後も中心街の下落は続くが、高徳線の外側の住宅地は安定しそう
- ただし、新型コロナが長期化したら、閉店が増えて中心部の商業地がさらに下がる可能性あり
と言えるでしょう。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。
また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。
こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。
価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
ここまで下落を続けてきた徳島市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。
金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、徳島市内に「佐古一番町（さこいちばんちょう）」という、佐古駅の南東に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：３１万円／坪
- 実際の取引価格：１３〜５９万円／坪
と、公示地価の約０.４〜１.９倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、４.５倍の価格差があります。
【徳島市佐古一番町の土地取引（過去２年間）】
- 佐古駅から徒歩４〜７分のエリアで、１３〜５９万円／坪で取引されている
- 基準地価も実際の取引も「第２種住居地域」という用途区分
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 徳島県 | 徳島市佐古一番町 | 31万円 | 13〜59万円 | 0.42〜1.9倍 |
| 愛媛県 | 松山市岩崎町 | 44万円 | 30〜68万円 | 0.68〜1.55倍 |
| 愛媛県 | 今治市南大門町 | 17万円 | 24〜30万円 | 1.41〜1.76倍 |
| 愛媛県 | 新居浜市河内町 | 22万円 | 10〜24万円 | 0.45〜1.09倍 |
| 愛媛県 | 西条市大町 | 16万円 | 10〜18万円 | 0.63〜1.13倍 |
| 愛媛県 | 四国中央市妻鳥町 | 19万円 | 6.7〜21万円 | 0.35〜1.11倍 |
| 愛媛県 | 宇和島市愛宕町 | 22万円 | 28万円 | 1.27倍 |
| 香川県 | 高松市松縄町 | 29万円 | 39〜40万円 | 1.34〜1.38倍 |
| 香川県 | 丸亀市中府町 | 25万円 | 35万円 | 1.4倍 |
| 高知県 | 高知市東久万 | 34万円 | 29〜38万円 | 0.85〜1.12倍 |
つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。
では、どうやってそれを調べられるのか？
答えは不動産の一括査定です。
というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。
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参考データ
こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。
なお、回収率はどこの街でも1〜２割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。
徳島市の土地取引
*2019年7月〜2020年6月の土地取引
*都市計画：建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと
| 地区名 | 坪単価（万円） | 取引総額（万円） | 面積（平米） | 最寄駅 | 駅距離（分） | 都市計画 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 沖浜町 | 25 | 6600 | 860 | 二軒屋 | 11 | １種住居 |
| 下助任町 | 17 | 2400 | 470 | 徳島 | 20 | １種住居 |
| 弓町 | 33 | 660 | 65 | 徳島 | 17 | １種住居 |
| 金沢 | 21 | 2100 | 330 | 徳島 | 30-60分 | その他 |
| 国府町 | 11 | 730 | 220 | 府中 | 11 | １種住居 |
| 国府町 | 23 | 1200 | 175 | 府中 | 9 | １中住専 |
| 国府町 | 7.4 | 2800 | 1300 | 府中 | 12 | １中住専 |
| 国府町 | 19 | 1100 | 190 | 府中 | 12 | １中住専 |
| 国府町 | 13 | 1400 | 350 | 府中 | 18 | １中住専 |
| 国府町 | 2.4 | 700 | 960 | 鮎喰 | 16 | その他 |
| 国府町 | 15 | 930 | 210 | 府中 | 16 | その他 |
| 国府町 | 6 | 510 | 280 | 府中 | 16 | その他 |
| 国府町 | 7 | 2900 | 1400 | 府中 | 17 | その他 |
| 国府町 | 8.8 | 690 | 260 | 府中 | 18 | その他 |
| 国府町 | 13 | 1100 | 290 | 府中 | 23 | その他 |
| 国府町 | 16 | 970 | 200 | 府中 | 26 | その他 |
| 国府町 | 4.7 | 2200 | 1500 | 府中 | 30-60分 | その他 |
| 国府町 | 19 | 690 | 120 | 府中 | 9 | 近隣商業 |
| 国府町井戸 | 13 | 820 | 210 | 府中 | 14 | その他 |
| 国府町井戸 | 13 | 840 | 210 | 府中 | 14 | その他 |
| 国府町芝原 | 1 | 71 | 240 | 府中 | 30-60分 | その他 |
| 国府町芝原 | 1.3 | 390 | 1000 | 府中 | 30-60分 | その他 |
| 国府町東黒田 | 2.1 | 1600 | 2000以上 | 府中 | 30-60分 | その他 |
| 国府町和田 | 19 | 1000 | 170 | 府中 | 16 | １種住居 |
| 国府町和田 | 13 | 380 | 100 | 府中 | 17 | １種住居 |
| 佐古一番町 | 32 | 3600 | 370 | 佐古 | 4 | 第２種住居 |
| 佐古一番町 | 41 | 5000 | 410 | 佐古 | 5 | 第２種住居 |
| 佐古四番町 | 27 | 2000 | 240 | 佐古 | 10 | 近隣商業 |
| 佐古八番町 | 40 | 4700 | 380 | 蔵本 | 6 | 商業 |
| 佐古六番町 | 27 | 3300 | 410 | 蔵本 | 13 | 商業 |
| 三軒屋町 | 21 | 1900 | 300 | 文化の森 | 23 | その他 |
| 三軒屋町 | 20 | 2200 | 370 | 文化の森 | 25 | その他 |
| 山城町 | 33 | 850 | 85 | 阿波富田 | 30-60分 | １低住専 |
| 住吉 | 18 | 840 | 155 | 徳島 | 21 | １種住居 |
| 住吉 | 29 | 1800 | 195 | 徳島 | 24 | １種住居 |
| 住吉 | 22 | 1000 | 155 | 徳島 | 24 | １種住居 |
| 住吉 | 22 | 1400 | 210 | 徳島 | 24 | １種住居 |
| 住吉 | 27 | 1200 | 150 | 徳島 | 28 | １種住居 |
| 住吉 | 33 | 1600 | 165 | 徳島 | 30-60分 | １種住居 |
| 住吉 | 23 | 1300 | 190 | 徳島 | 30-60分 | １種住居 |
| 住吉 | 14 | 450 | 105 | 徳島 | 30-60分 | １種住居 |
| 住吉 | 23 | 3300 | 480 | 徳島 | 30-60分 | １種住居 |
| 出来島本町 | 48 | 2100 | 145 | 徳島 | 13 | 準工業 |
| 春日 | 18 | 1100 | 210 | 佐古 | 20 | １種住居 |
| 助任橋 | 71 | 7700 | 360 | 徳島 | 19 | 商業 |
| 助任橋 | 53 | 1700 | 110 | 徳島 | 24 | 商業 |
| 勝占町 | 14 | 230 | 55 | 地蔵橋 | 15 | その他 |
| 庄町 | 19 | 970 | 165 | 鮎喰 | 2 | １種住居 |
| 庄町 | 15 | 400 | 90 | 鮎喰 | 6 | １種住居 |
| 昭和町 | 35 | 4400 | 420 | 阿波富田 | 8 | １種住居 |
| 昭和町 | 22 | 660 | 100 | 阿波富田 | 14 | １種住居 |
| 昭和町 | 22 | 660 | 100 | 阿波富田 | 14 | １種住居 |
| 昭和町 | 23 | 2200 | 310 | 阿波富田 | 16 | １種住居 |
| 昭和町 | 22 | 410 | 60 | 阿波富田 | 21 | １種住居 |
| 上吉野町 | 16 | 3000 | 610 | 徳島 | 30-60分 | １種住居 |
| 上八万町 | 11 | 760 | 230 | 文化の森 | 60-90分 | その他 |
| 上八万町 | 12 | 800 | 210 | 文化の森 | 60-90分 | その他 |
| 上八万町 | 4.7 | 1100 | 740 | 文化の森 | 60-90分 | その他 |
| 上八万町 | 2.5 | 820 | 1100 | 文化の森 | 60-90分 | その他 |
| 上八万町 | 10 | 700 | 220 | 文化の森 | 60-90分 | その他 |
| 上八万町 | 1.4 | 100 | 240 | 文化の森 | 120分以上 | その他 |
| 上八万町 | 18 | 960 | 180 | 文化の森 | 30-60分 | その他 |
| 上八万町 | 17 | 920 | 180 | 文化の森 | 30-60分 | その他 |
| 上八万町 | 17 | 890 | 170 | 文化の森 | 30-60分 | その他 |
| 上八万町 | 16 | 940 | 190 | 文化の森 | 30-60分 | その他 |
| 丈六町 | 16 | 880 | 180 | 地蔵橋 | 30-60分 | その他 |
| 城南町 | 10 | 400 | 130 | 二軒屋 | 12 | １種住居 |
| 城南町 | 25 | 1500 | 200 | 二軒屋 | 13 | １種住居 |
| 新浜本町 | 10 | 350 | 115 | 文化の森 | 30-60分 | １種住居 |
| 西新町 | 86 | 5000 | 190 | 徳島 | 9 | 商業 |
| 西新町 | 45 | 2400 | 175 | 徳島 | 10 | 商業 |
| 西新浜町 | 16 | 730 | 150 | 文化の森 | 20 | 準工業 |
| 西新浜町 | 20 | 930 | 155 | 文化の森 | 20 | 準工業 |
| 西新浜町 | 19 | 950 | 165 | 文化の森 | 21 | 準工業 |
| 西須賀町 | 11 | 630 | 195 | 地蔵橋 | 15 | １種住居 |
| 西大工町 | 48 | 2400 | 165 | 徳島 | 12 | 商業 |
| 西二軒屋町 | 19 | 390 | 70 | 二軒屋 | 4 | 商業 |
| 川内町 | 10 | 9600 | 2000以上 | 徳島 | 30-60分 | １種住居 |
| 川内町 | 2.6 | 300 | 380 | 徳島 | 60-90分 | その他 |
| 川内町 | 2.8 | 200 | 240 | 徳島 | 60-90分 | その他 |
| 川内町 | 8 | 2000 | 830 | 徳島 | 60-90分 | その他 |
| 川内町 | 1.3 | 120 | 310 | 徳島 | 60-90分 | その他 |
| 川内町 | 12 | 590 | 165 | 徳島 | 60-90分 | その他 |
| 川内町 | 1.1 | 1100 | 2000以上 | 徳島 | 60-90分 | その他 |
| 川内町 | 8 | 2000 | 810 | 徳島 | 60-90分 | その他 |
| 川内町 | 8.9 | 450 | 165 | 吉成 | 60-90分 | その他 |
| 川内町 | 15 | 800 | 180 | 吉成 | 60-90分 | その他 |
| 川内町 | 8.9 | 500 | 185 | 徳島 | 90-120分 | その他 |
| 川内町 | 2.4 | 81 | 110 | 徳島 | 90-120分 | その他 |
| 川内町 | 5 | 780 | 520 | 徳島 | 90-120分 | その他 |
| 川内町 | 10 | 4100 | 1300 | 吉成 | 90-120分 | その他 |
| 川内町 | 14 | 700 | 165 | 徳島 | 30-60分 | その他 |
| 川内町 | 17 | 830 | 165 | 吉成 | 30-60分 | その他 |
| 川内町 | 10 | 520 | 170 | 吉成 | 30-60分 | その他 |
| 川内町 | 15 | 800 | 180 | 吉成 | 30-60分 | その他 |
| 川内町 | 14 | 2700 | 620 | 吉成 | 30-60分 | その他 |
| 多家良町 | 16 | 1100 | 240 | 中田 | 30-60分 | その他 |
| 大原町 | 10 | 400 | 130 | 中田 | 28 | １種住居 |
| 大原町 | 9 | 950 | 350 | 中田 | 28 | １低住専 |
| 大原町 | 16 | 800 | 165 | 中田 | 28 | １低住専 |
| 大原町 | 14 | 750 | 175 | 中田 | 30-60分 | １低住専 |
| 大原町 | 16 | 1100 | 230 | 中田 | 30-60分 | １低住専 |
| 大原町 | 11 | 530 | 165 | 中田 | 30-60分 | １低住専 |
| 大原町 | 2.6 | 300 | 390 | 南小松島 | 30-60分 | その他 |
| 大原町 | 15 | 4600 | 1000 | 中田 | 28 | 準工業 |
| 大松町 | 22 | 980 | 150 | 地蔵橋 | 11 | その他 |
| 大松町 | 22 | 1100 | 165 | 地蔵橋 | 11 | その他 |
| 大松町 | 16 | 850 | 175 | 地蔵橋 | 11 | その他 |
| 中吉野町 | 39 | 3000 | 250 | 徳島 | 25 | １種住居 |
| 中吉野町 | 31 | 980 | 105 | 徳島 | 26 | 準工業 |
| 中洲町 | 26 | 1200 | 155 | 徳島 | 15 | 第２種住居 |
| 中昭和町 | 44 | 2000 | 150 | 阿波富田 | 5 | １種住居 |
| 中前川町 | 46 | 3100 | 230 | 徳島 | 18 | １種住居 |
| 中島田町 | 15 | 540 | 120 | 鮎喰 | 9 | １種住居 |
| 中島田町 | 9.5 | 620 | 220 | 鮎喰 | 11 | １種住居 |
| 中島田町 | 4 | 260 | 210 | 鮎喰 | 14 | １種住居 |
| 津田町 | 2.8 | 50 | 60 | 阿波富田 | 30-60分 | 準工業 |
| 津田本町 | 6.9 | 350 | 170 | 阿波富田 | 30-60分 | １種住居 |
| 通町 | 58 | 2400 | 135 | 徳島 | 9 | 商業 |
| 東吉野町 | 39 | 1500 | 130 | 徳島 | 29 | １種住居 |
| 東吉野町 | 28 | 2300 | 280 | 徳島 | 30-60分 | １種住居 |
| 東吉野町 | 25 | 1600 | 210 | 徳島 | 30-60分 | １種住居 |
| 徳島町 | 45 | 4400 | 330 | 徳島 | 14 | 商業 |
| 南沖洲 | 15 | 800 | 180 | 徳島 | 60-90分 | １種住居 |
| 南沖洲 | 16 | 1000 | 210 | 徳島 | 60-90分 | １種住居 |
| 南沖洲 | 17 | 880 | 175 | 徳島 | 30-60分 | １種住居 |
| 南沖洲 | 0.35 | 30 | 290 | 徳島 | 30-60分 | 準工業 |
| 南佐古六番町 | 24 | 7200 | 990 | 蔵本 | 16 | １種住居 |
| 南佐古六番町 | 28 | 1500 | 175 | 蔵本 | 19 | １種住居 |
| 南庄町 | 21 | 1300 | 200 | 鮎喰 | 19 | １種住居 |
| 南昭和町 | 31 | 3100 | 330 | 阿波富田 | 13 | １種住居 |
| 南昭和町 | 10 | 300 | 100 | 阿波富田 | 15 | １種住居 |
| 南田宮 | 25 | 1000 | 135 | 佐古 | 9 | １種住居 |
| 南田宮 | 19 | 1000 | 175 | 佐古 | 10 | １種住居 |
| 南田宮 | 26 | 1400 | 170 | 佐古 | 11 | １種住居 |
| 南二軒屋町 | 25 | 1500 | 200 | 二軒屋 | 3 | １種住居 |
| 南末広町 | 42 | 30000 | 2000以上 | 徳島 | 30-60分 | 準工業 |
| 南矢三町 | 19 | 420 | 70 | 蔵本 | 10 | 近隣商業 |
| 八万町 | 22 | 1300 | 200 | 文化の森 | 5 | １種住居 |
| 八万町 | 22 | 1100 | 170 | 文化の森 | 6 | １種住居 |
| 八万町 | 20 | 1200 | 190 | 文化の森 | 6 | １種住居 |
| 八万町 | 20 | 1100 | 180 | 文化の森 | 8 | １種住居 |
| 八万町 | 18 | 1200 | 230 | 文化の森 | 10 | １種住居 |
| 八万町 | 18 | 1100 | 195 | 文化の森 | 11 | １種住居 |
| 八万町 | 20 | 1500 | 240 | 文化の森 | 11 | １種住居 |
| 八万町 | 18 | 890 | 165 | 文化の森 | 11 | １種住居 |
| 八万町 | 11 | 600 | 180 | 文化の森 | 11 | １中住専 |
| 八万町 | 20 | 950 | 160 | 文化の森 | 12 | １中住専 |
| 八万町 | 19 | 1200 | 210 | 文化の森 | 12 | １中住専 |
| 八万町 | 21 | 1100 | 180 | 文化の森 | 14 | １中住専 |
| 八万町 | 17 | 1200 | 230 | 文化の森 | 19 | １中住専 |
| 八万町 | 18 | 730 | 135 | 文化の森 | 19 | １中住専 |
| 八万町 | 9.9 | 650 | 220 | 文化の森 | 21 | １中住専 |
| 八万町 | 25 | 1100 | 145 | 文化の森 | 21 | １中住専 |
| 八万町 | 24 | 1100 | 150 | 文化の森 | 21 | １中住専 |
| 八万町 | 21 | 1300 | 210 | 二軒屋 | 15 | １低住専 |
| 八万町 | 22 | 1500 | 220 | 二軒屋 | 20 | １低住専 |
| 八万町 | 11 | 3300 | 1100 | 二軒屋 | 21 | １低住専 |
| 八万町 | 3.8 | 150 | 130 | 二軒屋 | 30-60分 | １低住専 |
| 八万町 | 23 | 1300 | 190 | 文化の森 | 9 | ２中住専 |
| 八万町 | 24 | 1300 | 180 | 二軒屋 | 13 | ２中住専 |
| 八万町 | 20 | 1100 | 175 | 二軒屋 | 13 | ２中住専 |
| 八万町 | 4.6 | 1800 | 1300 | 文化の森 | 18 | ２中住専 |
| 八万町 | 24 | 1700 | 230 | 二軒屋 | 15 | 近隣商業 |
| 不動東町 | 2.2 | 710 | 1000 | 蔵本 | 29 | その他 |
| 富田浜 | 65 | 7300 | 370 | 徳島 | 14 | 商業 |
| 方上町 | 10 | 790 | 260 | 地蔵橋 | 14 | その他 |
| 方上町 | 16 | 940 | 195 | 地蔵橋 | 30-60分 | その他 |
| 方上町 | 15 | 1000 | 230 | 地蔵橋 | 30-60分 | その他 |
| 北沖洲 | 5.2 | 500 | 320 | 徳島 | 30-60分 | １種住居 |
| 北沖洲 | 8.6 | 450 | 120 | 徳島 | 30-60分 | ２中住専 |
| 北山町 | 12 | 600 | 165 | 地蔵橋 | 20 | その他 |
| 北山町 | 13 | 630 | 165 | 地蔵橋 | 21 | その他 |
| 北山町 | 11 | 850 | 270 | 地蔵橋 | 29 | その他 |
| 北出来島町 | 48 | 1500 | 100 | 徳島 | 9 | 準工業 |
| 北田宮 | 9 | 190 | 70 | 佐古 | 14 | １種住居 |
| 北田宮 | 27 | 1300 | 160 | 佐古 | 16 | １種住居 |
| 北田宮 | 20 | 2400 | 400 | 佐古 | 16 | １種住居 |
| 北田宮 | 22 | 1100 | 165 | 佐古 | 18 | １種住居 |
| 北田宮 | 31 | 1900 | 200 | 佐古 | 18 | １種住居 |
| 北田宮 | 9.8 | 120 | 40 | 佐古 | 19 | １種住居 |
| 北田宮 | 22 | 1400 | 210 | 佐古 | 20 | １種住居 |
| 北田宮 | 9 | 1700 | 630 | 佐古 | 20 | １種住居 |
| 北矢三町 | 17 | 1500 | 290 | 蔵本 | 15 | １中住専 |
| 北矢三町 | 7 | 1400 | 660 | 蔵本 | 18 | １中住専 |
| 北矢三町 | 23 | 1400 | 200 | 蔵本 | 23 | １中住専 |
| 末広 | 23 | 1600 | 230 | 阿波富田 | 30-60分 | ２中住専 |
| 万代町 | 28 | 700 | 85 | 阿波富田 | 19 | 準工業 |
| 名東町 | 6 | 1600 | 870 | 鮎喰 | 30-60分 | １種住居 |
| 名東町 | 2.6 | 81 | 105 | 鮎喰 | 30-60分 | １種住居 |
| 名東町 | 10 | 830 | 280 | 鮎喰 | 16 | １中住専 |
| 名東町 | 2.8 | 970 | 1100 | 鮎喰 | 29 | １中住専 |
| 名東町 | 20 | 860 | 140 | 鮎喰 | 30-60分 | １中住専 |
| 名東町 | 13 | 650 | 165 | 鮎喰 | 30-60分 | １中住専 |
| 名東町 | 17 | 880 | 165 | 鮎喰 | 30-60分 | １中住専 |
| 名東町 | 1.5 | 660 | 1500 | 鮎喰 | 30-60分 | １中住専 |
| 明神町 | 23 | 1800 | 260 | 阿波富田 | 9 | １種住居 |
| 藍場町 | 61 | 5400 | 290 | 徳島 | 8 | 商業 |
| 論田町 | 13 | 710 | 180 | 中田 | 30-60分 | ２中住専 |
| 論田町 | 17 | 740 | 145 | 中田 | 30-60分 | 準工業 |
| 福島 | 26 | 1900 | 240 | 徳島 | 25 | １種住居 |
| 福島 | 25 | 970 | 130 | 徳島 | 19 | 商業 |
| 応神町吉成 | 4.3 | 700 | 540 | 吉成 | 1 | その他 |
| 応神町吉成 | 2.4 | 500 | 690 | 吉成 | 4 | その他 |
| 応神町吉成 | 9 | 1100 | 400 | 吉成 | 9 | その他 |
| 応神町吉成 | 6.7 | 670 | 330 | 吉成 | 10 | その他 |
| 応神町吉成 | 3 | 1000 | 1100 | 吉成 | 15 | その他 |
| 応神町吉成 | 3.2 | 1900 | 2000以上 | 吉成 | 15 | その他 |
| 応神町古川 | 25 | 1300 | 170 | 吉成 | 23 | その他 |
| 応神町西貞方 | 7.2 | 1100 | 500 | 吉成 | 19 | その他 |
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ここまでお読みいただき、ありがとうございました。納得のいく取引ができるといいですね。
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