鳥栖市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

鳥栖市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

鳥栖市佐賀県

(画像出典:wikimedia commons Pekachu, マンションが目立つ鳥栖駅付近の街並み)

 

この記事では鳥栖市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、鳥栖市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)New!

*基:基準地価(2020.7.1現在)

*R2比変化率:令和2年比の変化率。並び順の基準にしています

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

区分住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)R2比変化率H25比変化率
公/工業鳥栖市原町字本原1060番外田代(600)15.811.1%48.6%
公/工業鳥栖市酒井西町字瘤深834番1外鳥栖(2100)13.87.2%23.8%
公/住宅鳥栖市弥生が丘5丁目114番弥生が丘(1100)20.14.5%
公/住宅鳥栖市儀徳町字西田2521番3肥前旭(500)12.64.1%8.6%
公/工業鳥栖市江島町字熊本1699番3外肥前麓(2000)7.92.6%0.9%
公/住宅鳥栖市元町字霜月1191番29鳥栖(1200)18.32.0%8.2%
公/住宅鳥栖市真木町字宮ノ前2102番14鳥栖(1700)13.52.0%0.8%
公/住宅鳥栖市宿町字野添1110番13鳥栖(1700)17.51.9%5.7%
公/商業鳥栖市本通町1丁目字小原811番6外鳥栖(350)35.31.9%1.0%
公/住宅鳥栖市曽根崎町字村中1316番1鳥栖(1100)13.11.8%-3.5%
公/商業鳥栖市元町字丁ノ坪1349番5鳥栖(1400)27.51.6%-4.1%
公/住宅鳥栖市蔵上3丁目219番新鳥栖(750)20.61.3%
公/住宅鳥栖市萱方町字前田99番4鳥栖(3100)5.21.3%
公/住宅鳥栖市桜町字新町裏1102番4田代(700)10.81.2%-7.2%
公/住宅鳥栖市桜ケ丘町2466番60新鳥栖(950)11.71.1%-3.3%
公/商業鳥栖市布津原町字布津原62番125外鳥栖(2600)21.30.9%
公/住宅鳥栖市田代外町字大木671番3田代(1000)14.80.9%1.4%
公/住宅鳥栖市土井町字土井207番4鳥栖(1600)15.60.4%-2.5%
公/住宅鳥栖市藤木町字二塚2430番鳥栖(1000)17.20.4%-1.7%
公/商業鳥栖市東町1丁目字檪木1057番2外鳥栖(400)19.90.2%-4.0%
公/住宅鳥栖市神辺町字土井内980番鳥栖(3000)6.10.0%-7.5%
公/住宅鳥栖市加藤田町2丁目150番7田代(1900)11.10.0%-9.7%
公/住宅鳥栖市安楽寺町字大屋敷1262番1肥前旭(2800)4.9-0.7%-12.9%
基/工業鳥栖市藤木町字若桜5番2鳥栖(1500)14.469.4%
基/住宅鳥栖市弥生が丘5丁目114番弥生が丘(1100)19.325.6%
基/住宅鳥栖市蔵上3丁目219番新鳥栖(750)20.56.2%
基/住宅鳥栖市宿町字野添1110番13鳥栖(1700)17.26.1%
基/住宅鳥栖市原町字大手木950番7外田代(950)11.7-0.3%
基/商業鳥栖市大正町字東浦畑722番6鳥栖(700)23-0.6%
基/住宅鳥栖市藤木町字横小路2313番8鳥栖(1100)13.4-1.2%
基/住宅鳥栖市平田町字東前3106番33肥前麓(400)9.9-4.2%
基/住宅鳥栖市古賀町字元古賀373番43外鳥栖(2900)13.4-7.5%
基/商業鳥栖市江島町字盲落1644番3外肥前麓(2200)11.7-8.8%
基/住宅鳥栖市江島町字本行3439番5肥前旭(1500)5.4-11.3%
基/商業鳥栖市原古賀町字二本松3034番外新鳥栖(140)19.8
基/商業鳥栖市弥生が丘6丁目104番外弥生が丘(1200)21

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を自分で予測できるように、詳しく解説していきたいと思います。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動く、人生の中でも大きなことなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

と参考になる情報が少ないと思いませんか?

 

特に、新型コロナの感染拡大によって、飲食店や商業施設がかなり影響が出ていると言われています。

ところが、株式市場は30年ぶりの高値を更新したり、それほど倒産件数も増えていなかったりと、住宅地ではどれぐらい影響が出ているのかが分かりにくいですよね。

 

なので、そんな人の参考になればと、このようなサイトを運営しています。

約3年間、公示地価や基準地価が発表されるたびに、47都道府県・500以上の市区町村の土地価格がどのように動いているのかをチェックしつつ、記事を更新してきたので、日本中の土地価格の動きについて、大体のことがわかっているつもりです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

とは言っても、かなり分かりやすく解説していると思いますので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の鳥栖市の土地価格の動き

この7年間で鳥栖市の土地価格を見ると、佐賀県の平均が7.0%下落したのに対して、0%と一度は下落していたものの、ここ2〜3年で回復して行きました。

 

鳥栖市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

赤いマークの30%以上の上昇している地区は工業地です。物流施設の建設需要による土地価格上昇なので、例外としてみてください。

それ以外で見ると、弥生ヶ丘駅近くで大きく上昇していますね。鳥栖駅の周辺では、上昇エリアと下落エリアが入り乱れているような状況となっています。

 

なぜ鳥栖市では、一部のエリアしか上昇しないのか?

最初に結論をまとめます。

  1. 住宅ローン金利が下がって、同じ返済額でもっと高い価格の不動産を買えるようになった
  2. また、鳥栖市では人口が増えているため、住宅地に対する需要が強いのも追い風
  3. ただし、鳥栖市では農地の宅地化が進んでいるため、新しい住宅地に人気が集中しやすく、古くからある住宅地の需要は減っている

といったことから、一部のエリアだけが上昇していると考えられます。

では、もう少し詳しく見ていきましょう。

 

①金利低下で、住宅ローンの返済が軽くなった

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

②鳥栖市では、人口が増えている

また、人口の増加も鳥栖市には追い風でした。工業団地が多く、物流施設の建設も活発な鳥栖市では、この7年間で人口が約3,000人ほど増加しているのです。

 

鳥栖市の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

では、具体的にどのあたりが増えているのか?

この7年間で人口が100人以上増えている、または減っている地区を調べてみました。

 

鳥栖市の地区別の人口変化(2014.1〜2021.1)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500人以上の減少)

(参考:鳥栖市 「公称住所別人口及び世帯」)

 

全体的に増加しているところが多いですが、鳥栖駅から田代駅にかけての、いわゆる古くからの市街地では、いくつか減少している地区も見られますね。

鳥栖駅周辺でも、土地価格が下落しているのは、このように人口が減っている地区があるからでしょう。

 

③農地の宅地化によって、郊外に人が移っている

また、農地の宅地化も、古くからある住宅地の下落につながっています。

この10年で佐賀県の農地は、約5,200ha(ヘクタール)も減少しているのです。

 

佐賀県の農地面積

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約52万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

 

その結果、郊外の農地が、キレイで道幅も広い街並みへと姿を変えたため、若い世帯がそちらに移り住んでいるのです。

 

例えば、鳥栖プレミアムアウトレットの周辺では、かなり土地価格も人口も増加しています。

新しい住宅地に人気が集まれば、古い住宅地の買い手が減ります。

鳥栖市ではまだまだ新しい住宅地を作る土地があるため、既存の市街地の土地価格の下落が進んでいるんですね。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、鳥栖市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)そろそろ、金利が上昇する?

日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

 

しかし、2021年に入ってからは、金利が徐々に上昇し始めています。

2月には、日米ともに10年国債の金利が大幅に上昇し、3月からの住宅ローン金利が2年3ヶ月ぶりの水準まで上がっています。

(参考:NHK「住宅ローンの金利が上がる?」)

 

日米の10年国債の金利

(参考:FRB St.Louis、財務省)

 

また、2018年にブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が、日銀の低金利政策が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

専門家の半数以上が、2〜3年以内に低金利政策が限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

日本は財政的な厳しさから2019年に消費税を引き上げましたが、新型コロナで政府の出費がかさんでいることもあって、さらに財政的に厳しい状況となっています。

 

そのような状況もあって、金利が上がり始めている可能性があります。

金利が上昇するということは、住宅ローンの返済額が増えるので、不動産価格は下がりやすくなります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

金利の上昇は、銀行の取り分が増えるだけで、買い手、売り手ともに良いことは1つもありません。

そのため、本格的に金利が上がる前に、準備を始めた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから鳥栖市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した鳥栖市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約2,000人増加するそうです。

 

鳥栖市は、これから10年で約2,000人増える

鳥栖市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

その一方で、家を建てる30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約3,000人も減る見通しです。

 

鳥栖市の30〜40代人口は、2020→30年で3,000人減る

鳥栖市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、今後は買い手がつきにくいエリアが増えていくでしょう。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、鳥栖市の土地価格は、

  • 人口は増加しているものの、農地の宅地化によって、新しい住宅地に人気が集中しているため、古くからある住宅地では下落傾向にある
  • 今後も若い世代の人口が減っていきそうなのと、農地の宅地化もさらに進みそうなので、古くからある住宅地では価格がつきにくくなりそう

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた鳥栖市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、鳥栖市内に「弥生が丘(やよいがおか)」という住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:19万円/坪
  • 実際の取引価格:18〜21万円/坪

と、公示地価の約0.9〜1.1倍で取引されていました。

 

【鳥栖市弥生が丘の公示地価】

鳥栖市弥生が丘の公示地価

  • 弥生が丘駅から1,100mの距離、徒歩約14分(1分=80m)
  • 56,500円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =19万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【鳥栖市弥生が丘の土地取引(過去2年間)】

鳥栖市弥生が丘の土地取引

  • 弥生が丘駅から徒歩16〜20分のエリアで、18〜21万円/坪で取引されている
  • 公示地価・実際の取引ともに「第1種低層住居専用地域」という似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
福岡県飯塚市伊岐須7.6万円11万円1.45倍
福岡県大牟田市大字草木8万円5.6〜12万円0.7〜1.5倍
福岡県筑紫野市二日市西25万円12〜33万円0.48〜1.32倍
福岡県大野城市瓦田43万円22〜79万円0.51〜1.84倍
福岡県春日市春日原南町56万円58〜76万円1.04〜1.36倍
福岡県宗像市田久11万円8.7〜12万円0.79〜1.09倍
福岡県糸島市志摩師吉8.5万円4.7〜12万円0.55〜1.41倍
福岡県行橋市西宮市17万円19〜22万円1.12〜1.29倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
長崎県大村市武部町13万円6.1〜18万円0.47〜1.38倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

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参考データ

鳥栖市の土地取引

こちらの取引価格は、国土交通省によるアンケートで回収できた情報です。

日本では1年間に約130万件の土地取引がありますが、このアンケートで回収できているのは、30万件弱となっています。

また、大都市では回収率が低いので1割前後、地方では2割前後の取引価格が回収できています。

 

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
安楽寺町4.632002000以上肥前旭30-60分その他
加藤田町12880230田代231低住専
儀徳町8.31100440肥前旭101種住居
儀徳町6.4590310肥前旭141種住居
儀徳町11720220肥前旭151種住居
原古賀町161200250新鳥栖41種住居
原古賀町17970190新鳥栖61種住居
原古賀町2.8470550新鳥栖81種住居
原古賀町182500460新鳥栖91種住居
原町9.5850300田代8準工業
原町8.8490185田代8準工業
原町121200320田代10準工業
古賀町7.51100500鳥栖231低住専
古賀町5.51600980鳥栖241低住専
古賀町7.5970430鳥栖251低住専
古賀町161300260鳥栖30-60分1低住専
幸津町1.8150280肥前旭71種住居
江島町1.5160340肥前旭18その他
江島町1.5350760肥前旭19その他
江島町1.667135肥前旭19その他
江島町1.6200410肥前旭20その他
江島町1.5180390肥前旭20その他
江島町3.2320230肥前旭21その他
江島町7430200肥前旭30-60分その他
江島町7.770002000以上肥前麓26準工業
轟木町6.11000560新鳥栖23準工業
桜町9320120田代7準工業
桜町61000580田代91種住居
秋葉町141500360鳥栖11商業
秋葉町410080鳥栖11商業
秋葉町3190210鳥栖11商業
秋葉町1127080鳥栖11商業
宿町171400260鳥栖211種住居
宿町7.2480220鳥栖30-60分1低住専
松原町10820270田代61中住専
松原町8.8750280田代81中住専
西新町7.7140002000以上肥前麓26準工業
曽根崎町13500130鳥栖111種住居
曽根崎町11810240鳥栖11工業
曽根崎町151100230鳥栖14準工業
曽根崎町131800460鳥栖14準工業
曽根崎町1437090鳥栖16準工業
曽根崎町2139060鳥栖18準工業
鎗田町5.718001000鳥栖191低住専
鎗田町5.3800500鳥栖191低住専
鎗田町742002000以上鳥栖192低住専
鎗田町141200280鳥栖231種住居
鎗田町201400240鳥栖23準住居
鎗田町101700580田代121低住専
蔵上町4.416001200新鳥栖9その他
蔵上町4.4570430新鳥栖9その他
村田町13810210肥前旭151中住専
村田町2540900肥前旭181中住専
大正町211100180鳥栖8商業
大正町172300440鳥栖10商業
田代外町17990195田代61種住居
田代外町161100230田代101中住専
田代外町184400800田代121中住専
田代外町853002000以上田代161中住専
田代本町14790185弥生が丘151種住居
東町191200200鳥栖9商業
藤木町141700420鳥栖141種住居
藤木町1.250140鳥栖151種住居
藤木町4.7600420鳥栖181種住居
姫方町9690250田代19準工業
姫方町9.2550195田代19準工業
本町9.328001000鳥栖141種住居
本鳥栖町131100290鳥栖131中住専
本鳥栖町131500390鳥栖181低住専
弥生が丘202400400弥生が丘91種住居
養父町111200350新鳥栖20準住居
養父町183200580新鳥栖20準住居
神辺町5.9630350鳥栖29その他
神辺町5.940002000以上鳥栖29その他
神辺町2.818002000以上田代24その他
神辺町4.1360290田代24その他
萱方町8.8270105鳥栖30-60分1低住専

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

ご覧いただいたように、ここに集められている取引価格の情報は、国土交通省によるアンケートの回収率が1〜2割でしかないため、同じぐらいの取引価格のところもあれば、場合によっては1.5〜2倍以上に開いている地区もあります。

 

そのため、「もっと安く買えるのか?」「もっと高い評価額なのか?」を確かめるには、不動産会社に確認をした方が確実です。

というのも、不動産会社は、独自の取引情報を持っているからです。

 

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