豊岡市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

豊岡市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

豊岡市兵庫県

(画像出典:ウィキペディア 663ハイランド, 辰鼓櫓、兵庫県豊岡市出石)

 

この記事では豊岡市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、豊岡市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)豊岡市城崎町湯島字中406番城崎温泉(650)59.411.8%19.2%
基)豊岡市城崎町湯島字松崎161番外JR城崎温泉(210)301.1%-11.7%
基)豊岡市中央町12-13JR豊岡(550)20.8-2.0%-14.9%
基)豊岡市出石町大谷字河原410番外JR江原(7000)2.9-3.3%-16.2%
基)豊岡市但東町久畑字町1013番JR上川口(15000)2.2-2.2%-16.3%
基)豊岡市下陰字山田440番43JR豊岡(2200)12.5-2.8%-16.3%
公)豊岡市城崎町桃島字中住954番城崎温泉(840)14.2-2.7%-16.5%
公)豊岡市船町字方ケ島330番1外豊岡(1300)22.4-2.3%-19.1%
基)豊岡市妙楽寺字トンベ493番JR豊岡(1700)13.1-2.2%-19.6%
公)豊岡市中央町3-37豊岡(700)22.9-2.1%-23.0%
基)豊岡市日高町国分寺字谷ケ本122番4JR江原(620)11.2-4.2%-24.4%
基)豊岡市日高町名色字縄手135番外JR江原(11000)2.2-3.5%-24.4%
基)豊岡市加広町5-24JR豊岡(900)14.9-2.2%-24.7%
公)豊岡市日高町江原字中町167番2江原(480)8.9-4.9%-25.1%
公)豊岡市庄境字上樋口158番5豊岡(2500)7-5.8%-25.9%
基)豊岡市城崎町湯島字湯の元620番1外JR城崎温泉(1400)15.6-3.1%-26.6%
公)豊岡市出石町町分字明治351番1豊岡(11000)9.1-4.2%-26.7%
基)豊岡市竹野町森本字神原966番1JR竹野(9100)1.9-3.3%-27.5%
公)豊岡市山王町8-31豊岡(530)16.7-1.8%-27.9%
基)豊岡市日高町日置字矢組23番14外JR江原(180)14-6.0%-31.1%
基)豊岡市但東町出合字八反ケ坪81番1JR豊岡(21000)6.5-5.7%-31.7%
基)豊岡市九日市下町字下荒原171番1JR豊岡(1900)8.1-5.7%-34.0%
公)豊岡市竹野町竹野字東道2458番6竹野(850)10.5-4.2%-35.4%
基)豊岡市出石町魚屋字魚屋町8番外JR豊岡(13000)8.6-5.5%-36.6%
基)豊岡市瀬戸字新町185番2外JR城崎温泉(3900)8.7-6.0%-36.6%
公)豊岡市竹野町竹野字西町637番2竹野(1300)7.3-6.4%-37.0%
公)豊岡市土渕字田向60番2外豊岡(5800)4.4-2.2%
公)豊岡市出石町本町字本町34番外豊岡(12000)12-5.2%
公)豊岡市日高町芝字金甑36番1外江原(5200)3.2
公)豊岡市高屋字八幡通950番5豊岡(450)18.9-0.5%
公)豊岡市日高町岩中字荒田643番6外江原(850)17.8-4.8%
公)豊岡市出石町八木字八木町65番豊岡(12000)24.3
公)豊岡市正法寺字上中通685番外豊岡(870)20.7-0.3%
基)豊岡市下鶴井字谷1768番外JR豊岡(5200)3.1-2.1%
基)豊岡市日高町西芝字渡リ田248番5JR国府(550)8.6-1.9%
基)豊岡市神美台35番JR豊岡(7200)3.1-2.1%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報がすごく少ないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

このサイトでは、47都道府県・500以上の市区町村について、5万地点の公示地価と基準地価のここ数年の動きと、人口やいろいろな経済データを見ながら記事を作ってきました。

 

そのため、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の豊岡市の土地価格の動き

この7年間で豊岡市の土地価格を見ると、兵庫県の平均が2.1%下落したのに対して、マイナス23.5%とはるかに大きく下落していました。

 

豊岡市の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

ご覧の通り、ほぼ全域で10%以上の下落をしていました。

唯一上昇していたのが、城崎温泉の商業地だけでした。

 

今回の不動産バブルの背景

そもそも、全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

 

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

 

 

なぜ、豊岡市はこれほど下げているのか?

しかし、豊岡市では金利低下の恩恵を受けていませんね。

その理由は、人口の減少です。

兵庫県の人口は2005年をピークに減少し続けているのです。

 

兵庫県で見ると、家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、この10年間で20万人近く減少しています。

 

兵庫県の30代人口と新設戸数の推移

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

そのため、買い手がつきにくくなってしまい、土地価格の下落が続いているんですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

兵庫県内の住宅地でも、これから影響が広がっていく

昨年1月に発覚し、3月下旬には緊急事態宣言にまで発展した新型コロナウイルスの感染拡大ですが、兵庫県においても、日々の感染者は増加傾向にあります。

 

兵庫県の新型コロナ感染者数と完全失業率

(参考:新型コロナ関連の情報提供:NHK 、大阪府 「大阪の就業状況」)

 

そのため、飲食店や小売店、観光業などの幅広い業種で売り上げが減少しており、アルバイトや派遣社員などの非正規雇用の方から雇い止めが始まっています。

完全失業率も近畿地方は、7〜9月の時点で3.2%まで上昇しており、2021年1月現在では、さらに雇用状況は悪化しているものと考えられます。

 

そのような状況の中で、兵庫県では3月7日まで緊急事態宣言によって、行動の自粛が要請されました。

具体的には、

  • 飲食店に対する営業時間の短縮
  • 外出、イベントなどの制限
  • テレワークの推奨、20時以降の勤務抑制

などの要請が出されています。

(参考:兵庫県)

 

昨年の緊急事態宣言によって、主に商業地の土地価格に影響が広がっていますが、今後は住宅地においても、徐々にですが影響が広がっていきそうです。

 

ワクチン接種に時間がかかる

というのも、感染の収束までに、まだまだ時間がかかりそうだからです。

 

今年の6月ごろには調達の目処がつきつつあるワクチンですが、本当であれば数年かかる承認を1年程度まで早めているため、副作用を心配する人が多いと思われます。

実際、「コロナワクチンを接種したいか?」という質問に対して、すぐに接種したいと回答した人は1割程度で、多くの方が副作用などの影響を見極めた上で、接種を検討しているようです。

 

ワクチン接種のアンケート

(参考:「【新型コロナワクチン】6割以上の方が「すぐにではなく、いずれ接種したい」)

 

ということは、ワクチン接種による感染収束は、おそらく、来年以降になる可能性が高いのではないでしょうか。

 

イギリスでは、新種ウイルスも出てきた

現在イギリスで異なる種類のコロナウイルスが出てきており、3度目のロックダウンに入っています。

今回のロックダウンは、当初は4月までという見通しだったようですが、その予想を取り下げ、いつまで続くかわからない状況となっています。

(参考:ブルームバーグ「ジョンソン首相、3度目の英ロックダウンは夏まで継続も-罰則を強化」)

 

しかも、この新種のウイルスは、日本にもすでに入ってきているようですので、今準備されているワクチンで収束可能なのか不明です。

 

すでに赤字の企業はリストラモードへ

このような不透明な状況のため、赤字企業では、希望退職の募集が増えています。コロナ前の2019年は約1.1万人だったのが、1.8万人にまで増えています。

(参考:「上場企業「早期・希望退職」募集、20年は2.6倍に急増 コロナ禍で赤字リストラ目立つ」)

 

このことからも、今後は住宅の買い手が少しずつ減っていくことが予想されますので、よほど人気のエリアでなければ、土地価格は下落傾向に進みそうです。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

ちなみに、2005年にペイオフが解禁となっていますので、もし倒産した銀行にお金を預けていると、1,000万円しか戻ってこなくなるので、大混乱になります。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

金利の上昇が始まった?

そして、最近ですが、アメリカの金利上昇が本格化してきたことで、日本でも5年ぶりの水準にまで上昇してきました。

(参考:ブルームバーグ「長期金利5年ぶり高水準、市場は日銀の政策点検に絡む対応を注目」)

 

日米の10年国債の金利

(参考:財務省、 FRB of St.Louis

 

2021年2月25日現在、日本の10年国債の金利は0.149%ということで、まだ低いですが、それでも5年ぶりの水準にまで上がってきています。

このような状況を受けて、大手銀行を中心に、住宅ローンの金利を引き上げる動きが始まっています。

(参考:NHKニュース「長期金利上昇 大手銀行 住宅ローン金利引き上げの動き」)

 

そもそも、日米の中央銀行が行っている異次元緩和政策は、お金を刷りまくって国債や株を買うものなので、お金に対する信頼が下がっていく政策です。

 

そのため、円安や金利上昇が起こるリスクのある政策であり、コロナによって、各国の中央銀行が無理をしてきた結果、金利上昇が始まっているのかもしれません。

 

もし仮に、このまま金利が上昇し続ければ、住宅ローン金利も上がるため、買える物件価格が下がりますので、土地価格も下がります。

ちなみに10年国債の金利が1%ぐらいにまで戻れば、土地価格は15%〜20%は下がると考えられます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから豊岡市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した豊岡市の人口の見通しによると、2020→30年までの10年間で7,700人減少するそうです。

 

豊岡市の人口は、2020→30年までに7,700人減少する

豊岡市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかも、家を買う中心年代である20〜40代は、2020→30年の10年間で1,100人減る見通しです。

 

豊岡市の20〜40代人口は、2020→30年までに約1,100人減少

豊岡市の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、今後買い手が1割以上下がるんですね。そのため、土地価格の下落がさらに加速するでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、豊岡市の土地価格は、

  • 城崎温泉周辺の一部を除き、土地価格は軒並み下げる傾向にある
  • ただし、新型コロナが長期化したら、閉店が増えて中心部の商業地が下がる可能性あり
  • 今後は、20〜40代人口がさらに減っていくので、さらに下落が加速する可能性が高い

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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タウンライフ家造り

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた豊岡市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、「高屋(たかや)」という住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:19万円/坪
  • 実際の取引価格:9.9〜23万円/坪

と、公示地価の約0.5〜1.2倍で取引されていました。

取引価格同士で見ても、約2.3倍の価格差がありました。

 

【豊岡市高屋の公示地価】

豊岡市の公示地価

  • 豊岡駅から450mの距離、徒歩約6分(1分=80m)
  • 57,200円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =19万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【豊岡市高屋の土地取引(過去2年間)】

豊岡市の土地取引

  • 豊岡駅から徒歩11〜19分のエリアで、9.9〜23万円/坪で取引されている
  • 公示地価も実際の取引ともに「第1種住居地域」という、似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
兵庫県西宮市仁川町83万円74〜99万円0.89〜1.19倍
兵庫県明石市朝霧町39万円30〜50万円0.77〜1.28倍
兵庫県加古川市尾上町21万円13〜31万円0.62〜1.48倍
兵庫県宝塚市伊孑志60万円51〜94万円0.85〜1.57倍
兵庫県伊丹市安堂寺町68万円45〜87万円0.66〜1.28倍
兵庫県川西市大和東18万円16〜24万円0.89〜1.33倍
兵庫県三田市天神20万円25〜38万円1.25〜1.9倍
兵庫県芦屋市岩園町101万円75〜130万円0.74〜1.29倍
兵庫県高砂市阿弥陀町20万円2.7〜65万円0.14〜3.25倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

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参考データ

豊岡市の土地取引

こちらのデータは、実際に土地取引をした人に対して、国土交通省がアンケートを行い、回収した分を掲載しています。

ただし、回収率は地域によって異なりますが、だいたい10〜20%程度のため、実際にはこのデータの5〜10倍の取引がありますので、あくまで参考とした方がいいでしょう。

 

*2019年7月〜2020年6月の土地取引のみ

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)最寄駅駅距離(分)都市計画
塩津町7.5430豊岡30分-60分1種住居
下陰121200豊岡291中住専
梶原4.81100豊岡26準工業
気比12930城崎温泉30分-60分その他
九日市下町2.3210豊岡281種住居
九日市下町175400豊岡29準工業
九日市上町13720豊岡30分-60分1種住居
九日市上町4.11300豊岡30分-60分1種住居
九日市上町4.51300豊岡30分-60分1種住居
戸牧232900豊岡161種住居
幸町224200豊岡102種住居
高屋23900豊岡51種住居
高屋9.9700豊岡71種住居
今森1.3390豊岡30分-60分1中住専
桜町14260豊岡151種住居
山王町1753000豊岡9近隣商業
出石町桐野0.0382国府120分以上その他
出石町荒木0.2312八鹿90-120分その他
出石町川原2.350国府120分以上その他
出石町川原2.5100国府120分以上その他
出石町川原2.7100国府120分以上その他
出石町中村0.4570国府120分以上その他
出石町町分6.8450国府120分以上その他
出石町町分9.5530国府120分以上その他
出石町町分6.81400国府120分以上その他
出石町福住5570国府120分以上その他
庄境3.41500豊岡30分-60分その他
正法寺121200豊岡5準工業
正法寺191400豊岡101種住居
大篠岡2500豊岡60-90分その他
但東町出合7.5410国府120分以上その他
但東町中山0.3336上夜久野120分以上その他
竹野町轟2.6310竹野30分-60分その他
中陰15630豊岡191種住居
中郷1.8130国府30分-60分その他
日高町岩中3.9140江原16その他
日高町栗栖野0.05921江原120分以上その他
日高町江原5360江原61種住居
日高町国分寺122100江原11その他
日高町国分寺121400江原12その他
日高町宵田6.2370江原81種住居
日高町宵田2110江原111種住居
日高町宵田4.92100江原111種住居
日高町宵田4.92300江原111種住居
日高町池上7.21000国府8その他
日高町祢布4.5450江原8その他
日高町祢布6.6800江原11その他
日高町祢布2.150江原18その他
日高町名色0.0573江原120分以上その他
日高町名色0.270江原120分以上その他
日高町名色0.3879江原120分以上その他
日高町名色0.3881江原120分以上その他
日高町名色0.71480江原120分以上その他
4200豊岡30分-60分その他
妙楽寺12920豊岡201種住居
立野町131200豊岡161種住居
福田52100豊岡281種住居
福田7.5300豊岡30分-60分準工業
福田3.51900豊岡30分-60分1中住専
京町11300豊岡141種住居

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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