豊田市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

豊田市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

豊田市愛知県

この記事では豊田市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、豊田市の土地価格

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)New!

*基:基準地価(2020.7.1現在)

*R2比変化率:令和2年比の変化率。並び順の基準にしています

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

区分住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)R2比変化率H25比変化率
公/住宅豊田市東梅坪町9丁目8番7梅坪(250)52.80.0%34.5%
公/住宅豊田市梅坪町1丁目8番10外愛環梅坪(370)50.20.0%32.2%
公/住宅豊田市平芝町6丁目41番21梅坪(900)57.40.0%29.9%
公/住宅豊田市竹生町1丁目1番8豊田市(860)53.10.0%
公/住宅豊田市山之手1丁目57番13三河豊田(900)48.5-0.7%34.5%
公/住宅豊田市山之手8丁目17番2三河豊田(600)47.9-0.7%
公/住宅豊田市平芝町4丁目39番25梅坪(1200)47.9-0.7%
公/住宅豊田市丸山町10丁目71番1三河豊田(500)45.5-0.7%
公/住宅豊田市美里4丁目10番46豊田市(3000)44.6-0.7%30.8%
公/住宅豊田市渋谷町1丁目8番5豊田市(2800)43.2-0.8%
公/住宅豊田市竹元町二ツ池6番42竹村(1100)42.2-0.8%
公/住宅豊田市高美町2丁目20番若林(1100)41.9-0.8%28.0%
公/住宅豊田市若林東町高根下58番4若林(300)40.6-0.8%25.3%
公/住宅豊田市神池町2丁目1236番115豊田市(3800)40.3-0.8%35.9%
公/住宅豊田市高上1丁目16番3豊田市(3000)40.3-0.8%27.2%
公/住宅豊田市四郷町天道46番38猿投(1000)38.6-0.8%
公/商業豊田市挙母町1丁目43番1豊田市(850)76.6-0.9%11.4%
公/住宅豊田市花園町桜71番若林(1700)38-0.9%
公/住宅豊田市花園町塩倉11番19三河八橋(1200)37.6-0.9%
公/住宅豊田市平戸橋町平戸9番3平戸橋(200)37-0.9%25.3%
公/住宅豊田市青木町5丁目136番3猿投(500)37-0.9%
公/商業豊田市西町4丁目25番15外豊田市(550)72.9-0.9%
公/住宅豊田市井上町2丁目23番12猿投(680)36.3-0.9%27.3%
公/他豊田市宮前町3丁目81番上挙母(4100)1-1.0%
公/商業豊田市広路町3丁目3番1外上挙母(1100)85.5-1.1%37.2%
公/住宅豊田市挙母町4丁目16番豊田市(950)50.8-1.3%31.1%
公/工業豊田市緑ケ丘4丁目2番三河豊田(1200)22.8-1.3%5.9%
公/住宅豊田市保見ケ丘1丁目67番保見(1000)26.5-1.4%0.0%
公/工業豊田市篠原町敷田37番7篠原(1600)11.9-1.4%7.9%
公/住宅豊田市大林町14丁目13番5三河豊田(900)46.9-1.4%33.3%
公/工業豊田市神池町2丁目1236番28外豊田市(4000)18.1-1.4%
公/住宅豊田市平戸橋町太戸53番10平戸橋(370)32.8-1.5%24.7%
公/住宅豊田市水源町2丁目22番97外三河豊田(2700)43.6-1.5%26.4%
公/住宅豊田市荒井町下原418番越戸(650)32.5-1.5%22.0%
公/住宅豊田市林添町戸井田9番1外豊田市(11000)6.5-1.5%0.0%
公/住宅豊田市小坂本町6丁目113番2新豊田(1100)42.9-1.5%25.7%
公/住宅豊田市前山町2丁目9番43三河豊田(1900)42.9-1.5%
公/住宅豊田市小坂町4丁目18番8新豊田(1500)42.6-1.5%29.7%
公/工業豊田市堤町寺池1番1外竹村(1200)16.9-1.5%4.2%
公/商業豊田市前山町4丁目5番1外三河豊田(2100)29.2-1.6%6.8%
公/工業豊田市新生町6丁目1番外土橋(1600)14.5-1.6%9.0%
公/住宅豊田市竹元町外田64番1外若林(1700)20.5-1.6%7.1%
公/住宅豊田市平和町5丁目20番6外三河豊田(2800)40.9-1.6%
公/住宅豊田市明和町4丁目5番39三河豊田(1400)40.6-1.6%32.3%
公/住宅豊田市今町3丁目4番26三河豊田(2500)40.6-1.6%31.6%
公/住宅豊田市横山町4丁目26番39新豊田(2000)40.6-1.6%23.8%
公/住宅豊田市田中町1丁目135番3土橋(2600)40.3-1.6%29.2%
公/住宅豊田市寿町6丁目35番4土橋(600)39.9-1.6%32.3%
公/住宅豊田市鴛鴨町上高根49番3末野原(1000)39.9-1.6%28.5%
公/住宅豊田市古瀬間町坂能瀬114番145豊田市(5200)31.4-1.7%20.9%
公/住宅豊田市平和町2丁目18番三河豊田(3300)11.6-1.7%
公/住宅豊田市五ケ丘7丁目18番11豊田市(5500)38.6-1.7%28.6%
公/工業豊田市寿町1丁目49番土橋(820)18.9-1.7%5.8%
公/住宅豊田市宮町6丁目50番2新豊田(2800)37.3-1.7%21.4%
公/住宅豊田市市木町4丁目8番11豊田市(4600)37-1.8%31.0%
公/住宅豊田市西中山町才ケ洞2番19四郷(4200)18.3-1.8%6.6%
公/商業豊田市柿本町4丁目50番1土橋(2700)36-1.8%
公/住宅豊田市本地町4丁目28番2土橋(2500)35.6-1.8%26.4%
公/商業豊田市東梅坪町2丁目1番23外愛環梅坪(360)53.5-1.8%23.1%
公/住宅豊田市桝塚西町南山78番3外北野桝塚(600)24.9-1.8%7.9%
公/住宅豊田市八草町中切256番2外八草(620)21-1.9%0.0%
公/商業豊田市竹生町3丁目34番豊田市(500)52.1-1.9%17.5%
公/住宅豊田市宮口町1丁目119番新豊田(3200)20.5-1.9%6.7%
公/住宅豊田市西中山町後田97番9外四郷(5300)23.9-1.9%14.4%
公/住宅豊田市篠原町前田9番1外篠原(650)15.3-1.9%2.2%
公/住宅豊田市藤岡飯野町向屋下123番外四郷(11000)13.6-1.9%1.9%
公/住宅豊田市御船町山屋敷78番35猿投(1800)20.1-1.9%9.2%
公/住宅豊田市駒場町東89番3外三河八橋(2100)20-1.9%
公/商業豊田市美里5丁目1番10豊田市(3200)48.8-2.0%15.3%
公/住宅豊田市和会町東郷5番三河上郷(2500)19.5-2.0%10.6%
公/住宅豊田市西岡町裏畑91番2外若林(4400)30.6-2.0%12.5%
公/商業豊田市大林町12丁目5番10三河豊田(1300)48.2-2.0%18.3%
公/商業豊田市若宮町1丁目8番1外豊田市(70)95.7-2.0%18.4%
公/住宅豊田市九久平町社宮神7番4外豊田市(8200)20.6-2.0%13.8%
公/商業豊田市渋谷町2丁目1番7外豊田市(2900)46.5-2.1%15.2%
公/住宅豊田市堤町平松176番2外竹村(3000)21.4-2.1%8.5%
公/商業豊田市山之手8丁目128番三河豊田(500)57.1-2.3%17.2%
公/商業豊田市上郷町3丁目8番7三河上郷(600)42.2-2.3%
基/住宅豊田市神池町2丁目1236番115豊田市(3800)40.330.8%
基/住宅豊田市月見町3丁目5番3新豊田(520)57.826.8%
基/住宅豊田市住吉町2丁目7番15竹村(660)42.225.5%
基/商業豊田市下林町2丁目55番1外上挙母(700)6225.3%
基/住宅豊田市平芝町6丁目41番21梅坪(900)56.824.6%
基/住宅豊田市日之出町2丁目9番13豊田市(900)47.923.9%
基/住宅豊田市聖心町1丁目7番10外土橋(1600)39.323.1%
基/住宅豊田市越戸町安貝戸208番5外越戸(480)35.622.7%
基/住宅豊田市上郷町4丁目10番13外三河上郷(740)43.622.2%
基/住宅豊田市上郷町2丁目1番18三河上郷(670)38.921.6%
基/住宅豊田市大島町片平86番3知立(4700)34.719.7%
基/住宅豊田市常盤町2丁目20番上挙母(530)3818.2%
基/住宅豊田市小川町2丁目28番3外新豊田(2000)37.617.5%
基/商業豊田市御幸本町1丁目244番三河豊田(140)50.516.8%
基/住宅豊田市平戸橋町永和62番13平戸橋(700)35.315.7%
基/工業豊田市堤本町広地17番外若林(3800)19.414.2%
基/住宅豊田市大林町10丁目14番16末野原(800)40.913.8%
基/商業豊田市西町1丁目114番3外豊田市(300)6712.8%
基/住宅豊田市岩滝町滝坂416番81平戸橋(3800)24.512.4%
基/商業豊田市神田町1丁目7番1新豊田(760)52.811.9%
基/商業豊田市月見町1丁目10番14新豊田(200)61.110.1%
基/住宅豊田市西中山町十七屋117番39外四郷(6800)18.510.0%
基/商業豊田市挙母町1丁目43番1豊田市(850)76.68.9%
基/住宅豊田市深見町木戸369番67四郷(8000)20.28.9%
基/住宅豊田市配津町南屋敷3番三河上郷(2500)21.68.6%
基/工業豊田市広久手町6丁目1番2外新豊田(2500)205.2%
基/住宅豊田市巴町カキタ4番8豊田市(6800)28.94.8%
基/住宅豊田市平井町6丁目80番越戸(2700)19.54.1%
基/住宅豊田市大島町豊35番知立(4500)20.80.0%
基/商業豊田市足助町本町30番平戸橋(16000)13.6-0.7%
基/住宅豊田市北曽木町森腰186番・338番合併四郷(13000)7-0.9%
基/住宅豊田市力石町北郷戸336番1外平戸橋(5100)8.6-1.1%
基/住宅豊田市小田木町西ノ洞5番3平戸橋(32000)2.3-4.4%
基/住宅豊田市下切町杤本2542番1外平戸橋(26000)2.7-4.7%
基/住宅豊田市則定町郷戸35番2外平戸橋(8800)7.4-5.1%
基/住宅豊田市花沢町小御堂58番3豊田市(18000)8.4-5.2%
基/住宅豊田市市場町伊豆ケ平1437番外四郷(20000)2.9-5.9%
基/住宅豊田市永太郎町宮前322番1四郷(21000)5.4-8.4%
基/住宅豊田市武節町ソト田83番2外平戸橋(38000)5.4-8.4%
公/住宅豊田市貝津町柚木34番貝津(350)19
基/住宅豊田市広田町稲荷山20番24竹村(710)29.2
基/住宅豊田市足助白山町羽根22番1平戸橋(16000)3.2
基/住宅豊田市大林町17丁目11番11末野原(1000)45.5
基/住宅豊田市中垣内町西ノ平29番三河豊田(6000)10.6
基/住宅豊田市竜神町寺池69番土橋(1300)24.3
基/住宅豊田市神殿町西本郷56番1豊田市(24000)2.9

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を自分で予測できるように、詳しく解説していきたいと思います。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動く、人生の中でも大きなことなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

と参考になる情報が少ないと思いませんか?

 

特に、新型コロナの感染拡大によって、飲食店や商業施設がかなり影響が出ていると言われています。

ところが、株式市場は30年ぶりの高値を更新したり、それほど倒産件数も増えていなかったりと、住宅地ではどれぐらい影響が出ているのかが分かりにくいですよね。

 

なので、そんな人の参考になればと、このようなサイトを運営しています。

約3年間、公示地価や基準地価が発表されるたびに、47都道府県・500以上の市区町村の土地価格がどのように動いているのかをチェックしつつ、記事を更新してきたので、日本中の土地価格の動きについて、大体のことがわかっているつもりです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

とは言っても、かなり分かりやすく解説していると思いますので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去8年間の豊田市の土地価格の動き

豊田市の住宅地は、アベノミクス以降の8年間で19.9%上昇しました。

ただし、今年は新型コロナの影響もあって、住宅地は前年比1.2%のマイナス商業地も1.7%のマイナスとかなり大きく下落していました。

 

豊田市の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

ご覧の通り、豊田市駅などの中心部や名古屋寄りの西側のエリアにかけて、かなり広範囲にわたって10%以上の上昇地点がたくさんあります。

 

なお、三河豊田駅付近で上昇率が10%未満(緑色のマーク)は、準工業地帯であり、純粋な住宅地ではないためですので、中心部付近では、ほぼ10%以上の高い上昇率となっていると考えていいでしょう。

 

なぜ豊田市では、これほど上昇しているのか?

最初に結論をまとめておきます。

  1. 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
  2. トヨタが好業績なので、豊田市内で働く人が増えたため、住宅地だけでなくオフィス需要も増えて、土地価格が大きく上昇している
  3. さらに、電車通勤をする人も増えているため、駅周辺で高い上昇率となっている

ということで、北側は自動車通勤で買い物の利便性を重視した世帯に人気となり、南側は駅利用者を重視した世帯に人気となり、満遍なく土地価格が上昇しているんですね。

 

では、これから1つずつ詳しく解説していきます。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

②トヨタの景気がいいので、人口が増えている

愛知県は、2013年からのアベノミクス以降、トヨタなどの製造業の業績が好調なこともあって、雇用が安定しています。

 

2013年の異次元緩和から業績が急回復

トヨタの純利益と為替

(参考:トヨタ自動車 決算報告)

 

そのため、豊田市で働く従業員も、豊田市内で生まれる売上高も大きく増えました。

 

 従業員数(人)売上高(兆円)
平成28年248,87218.27
平成24年237,12512.47
増減+11,747+5.80

(参考:愛知県 平成28年経済センサス活動調査)

 

これほど、従業員も増え、売り上げも増えれば、関連企業にもお金が回りますし、オフィスの需要も増えます。

その結果、オフィスや商業地、住宅地全ての需要が増え、土地価格が押し上げたのです。

 

③ただし、豊田市の人口は横ばいに

このように景気の良い豊田市ですが、人口を見てみると、それほど増えていませんでした。

2013→20年の7年間で、約2,800人と、1%も増えていなかったのです。

 

豊田市の人口の変化(2013→2020年)

単位:人

人口

(2020年)

人口増減

(13年比)

転入-転出

(14〜19年)

30〜49才

118,514

-5,370人

-4,526人

29才以下

132,724

-9,848人

+89人

50才以上

173,907

+18,006人

-1,648人

豊田市 合計

425,145

+2,788人

-6,085人

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

さらに、家を購入する世代である30〜40代では、2014〜19年で約4,500人以上も豊田市から引っ越している人の方が多かった(転入ー転出)のです。

土地価格が上がりすぎたことや、イオンなどでの買い物の利便性を考えて、他の市に移る人も多かったのでしょう。

 

つまり、豊田市では、トヨタの好調を追い風に、住宅の弱さをオフィスや商業施設の需要で押し上げてきたことで、ここまで土地価格が上昇したと考えられます。

 

新型コロナで、駅から遠いエリアほど下落

新型コロナの感染拡大によって、飲食店やホテルなどで大きな影響が出ました。

豊田市駅〜梅坪駅の周辺では横ばいのところも一部ありますが、ほとんどのエリアで下落しています。

 

豊田市やみよし市では、自動車業界の業績の好調さもあって、安心してローンを組む人も多かったのでしょう。

しかも、土地価格がどんどん上がっていきましたので、焦って高くても買おうとする人が多かったのかもしれません。プチバブルのような状況だったのかもしれません。

 

それが、今回の新型コロナで一転、将来に対する見方に慎重になった人が増えたため、上がりすぎた土地価格の調整が入ったと考えられます。

 

3、これからどうなるのか?

豊田市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

 

(1)そろそろ、金利が上昇する?

日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

 

しかし、2021年に入ってからは、金利が徐々に上昇し始めています。

2月には、日米ともに10年国債の金利が大幅に上昇し、3月からの住宅ローン金利が2年3ヶ月ぶりの水準まで上がっています。

(参考:NHK「住宅ローンの金利が上がる?」)

 

日米の10年国債の金利

(参考:FRB St.Louis、財務省)

 

また、2018年にブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が、日銀の低金利政策が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

専門家の半数以上が、2〜3年以内に低金利政策が限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

日本は財政的な厳しさから2019年に消費税を引き上げましたが、新型コロナで政府の出費がかさんでいることもあって、さらに財政的に厳しい状況となっています。

 

そのような状況もあって、金利が上がり始めている可能性があります。

金利が上昇するということは、住宅ローンの返済額が増えるので、不動産価格は下がりやすくなります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

金利の上昇は、銀行の取り分が増えるだけで、買い手、売り手ともに良いことは1つもありません。

そのため、本格的に金利が上がる前に、準備を始めた方がいいでしょう。

 

 

(2)新型コロナが長期化するとどうなる?

愛知県内の、この1年間の住宅地の動向を見ると、名古屋市では中心部に近いところで、名古屋以外では駅から近いエリアほど、土地価格が安定していました。

仕事や買い物に便利なエリアでは安定しているものの、通勤に時間がかかるエリアでは下落しているようです。

 

その理由は、外国人観光客を相手にしていた飲食店やホテルなどでは影響があるものの、金融関係や製造業では、あまり影響がなかったためでしょう。

それらの業界の正社員の待遇はそれほど変わっておらず、仕事や買い物に便利なエリアに住みたいというニーズは安定しているようです。

 

しかし、それなりに住宅地が安定していたのは、政府による支援が大きかったためです。

リーマンの時に支払われた雇用調整助成金が、2009年の1年間で6,536億円だったのに対して、今回はすでに2兆7,658億円と、4倍以上も使われているのです。

 

失業率の推移

(参考:総務省統計局 労働力調査)

 

そのため、飲食店や宿泊・観光業などに大きな影響が出ているものの、2021年2月時点の失業率は、2.9%とかなり安定しています。

2008年に起こったリーマンショック後の失業率が、最大で5.5%まで上昇したことから考えると、かなり低いと言えるでしょう。

 

新型コロナでの助成金の予算は、昨年6月までだったものが、何度も延長され、その都度予算がつけられてきましたが、今年の6月まで延長が決まっているものの、徐々にその範囲が狭くなっています。

つまり、休業者の解雇が、これから進む可能性が高いのです。

 

 従業員に休業手当を払って雇用を維持した企業に支給される雇用調整助成金は現在、一日あたりの上限額を1万5000円に引き上げる特例措置が取られています。

 厚労省はこの措置について現行のままで4月末まで延長したうえで、5月以降は企業の経営状況や感染状況に応じて上限額を下げながら6月末まで続けるということです。

(参考:テレ朝ニュース 2021.2.12「雇用調整助成金の特例措置を6月まで延長」)

 

そのため、今後は徐々に失業率が高まってくることが予想されます。その結果、まずは賃貸物件の空室が増えてくるでしょう。

また、失業者が増えれば景気はさらに悪化するため、影響を受ける業種が増えますので、人気の低い郊外の戸建てエリアでも、買い手がつきにくくなっていくでしょう。

 

(3)2022年問題で、都市の農地が宅地になる

 

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、豊田市にも、53ヘクタールの生産緑地があります。

30坪の土地で約5,000戸分にもなります。

 

愛知の生産緑地の分布図:豊田市は53ヘクタール

愛知県の生産緑地

単位:ha

生産緑地

何戸建てられるか

(30坪換算)

豊田市

53.0

5,344

岡崎市

92.7

9,347

日進市

33.0

3,328

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

また、この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアです。

駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。

 

トヨタ自動車の業績にもよりますが、今の不動産市場の過熱感も多少は冷えるかもしれませんね。

 

(4)これから豊田市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した豊田市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約3,100人減少するそうです。

 

豊田市はこれから10年で約3,100人減る

豊田市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を建てる30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約15,000人も減る見通しです。

 

豊田市の30〜40代人口は、2020→30年で約15,000人減る

豊田市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、これから10年で買い手となる人口が、今よりも1割以上も減るのです。

 

トヨタ自動車が新しく工場を作ったりすれば、雇用も増えて住宅需要も増えるかもしれませんが、そうでなければ買い手は減っていくでしょう。

特に郊外の住宅地では注意が必要でしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、豊田市の土地価格は、

  • トヨタ自動車などが好調なため、市内のかなり広範囲なエリアで10%以上の上昇が見られる
  • 新型コロナで買い手が減ったため、上がりすぎていた価格の調整が進んでいる
  • 今後は、生産緑地の解禁で土地が余ることと、若い世代の人口がさらに減っていくので、郊外のエリアを中心に土地価格が弱くなる可能性がある

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が50〜70万円ぐらいの地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪50万円ぐらいの土地であれば、30坪でも1,500万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして150万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:助成金打ち切り前、金利上昇の前の今がチャンス

土地価格が上昇した地点、下落した地点のどちらにおいても、これまでの金利低下は土地価格の追い風となっていました。

 

ですが、金利はこれ以上は下がりようがないので、金利低下による上昇はありません。

また、休業者に対する雇用調整助成金も、いつまで続くかわかりませんので、よほど人気のエリア以外では、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

 

公示地価を信じると損をする?

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、豊田市に「井上町(いのうえちょう)」という、猿投駅の周辺の住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:34万円/坪
  • 実際の取引価格:11〜43万円/坪

と、公示地価の約0.3〜1.3倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、3.9倍の価格差があります。

 

【豊田市井上町の公示地価】

豊田市井上町の公示地価

  • 猿投駅から680mの距離、徒歩約8分(1分=80m)
  • 104,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =34万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【豊田市井上町の土地取引(過去2年間)】

豊田市井上町の土地取引

  • 徒歩6〜9分のエリアで、11〜43万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県一宮市花池36万円23〜43万円0.64〜1.19倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
愛知県豊田市井上町34万円11〜43万円0.32〜1.26倍
愛知県春日井市小野町38万円29〜56万円0.76〜1.47倍
愛知県安城市安城町37万円22〜44万円0.59〜1.19倍
愛知県刈谷市板倉町51万円58〜60万円1.14〜1.18倍
愛知県西尾市今川町29万円20〜34万円0.69〜1.17倍
愛知県豊川市新青馬町28万円18〜33万円0.64〜1.18倍
愛知県小牧市小松寺26万円20〜39万円0.77〜1.5倍
愛知県瀬戸市石田町20万円7.3〜32万円0.37〜1.6倍
愛知県江南市高屋町24万円20〜29万円0.83〜1.21倍
愛知県日進市浅田町33万円29〜46万円0.88〜1.39倍
愛知県尾張旭市旭ヶ丘町27万円13〜35万円0.48〜1.3倍
愛知県半田市有楽町21万円9.3〜27万円0.44〜1.29倍
愛知県稲沢市祖父江町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県大府市柊山町44万円45〜59万円1.02〜1.34倍
愛知県北名古屋市沖村36万円30〜42万円0.83〜1.17倍
愛知県東海市荒尾町30万円16〜36万円0.53〜1.2倍
愛知県あま市本郷30万円29〜40万円0.97〜1.33倍
愛知県蒲郡市水竹町26万円9〜30万円0.35〜1.15倍
愛知県犬山市大字犬山18.5万円1.5〜22万円0.08〜1.19倍
愛知県碧南市幸町26万円30〜32万円1.15〜1.23倍
愛知県豊明市阿野町32万円34〜45万円1.06〜1.41倍
愛知県知立市池端49万円49〜60万円1〜1.22倍
愛知県清須市清洲31万円6.5〜41万円0.21〜1.32倍
愛知県津島市愛宕町19.7万円10〜27万円0.51〜1.37倍
愛知県愛西市諏訪町20.8万円8.5〜27万円0.41〜1.3倍
愛知県田原市田原町22万円9.3〜30万円0.42〜1.36倍
愛知県みよし市黒笹いずみ47万円22〜57万円0.47〜1.21倍
愛知県常滑市飛香台22万円20〜28万円0.91〜1.27倍
愛知県長久手市岩作35.6万円52〜75万円1〜2.11倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

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参考データ

豊田市の土地取引

こちらの取引価格は、国土交通省によるアンケートで回収できた情報です。

日本では1年間に約130万件の土地取引がありますが、このアンケートで回収できているのは、30万件弱となっています。

また、大都市では回収率が低いので1割前後、地方では2割前後の取引価格が回収できています。

 

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名取引総額(万円)坪単価(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
逢妻町4100101300浄水30分-60分その他
井上町4604930猿投51種住居
井上町180041145猿投51種住居
井上町200046145猿投101低住専
井上町330054200猿投1近隣商業
井上町230026300猿投81低住専
井上町370026460猿投81低住専
井上町180013460猿投9その他
栄町6902690梅坪161種住居
越戸町210037180越戸91種住居
鴛鴨町280037250永覚16その他
鴛鴨町160011490永覚8その他
鴛鴨町10000181900永覚20その他
鴛鴨町2405155末野原11その他
下林町270045200上挙母111種住居
河合町3808160末野原30分-60分その他
河合町4208.5165末野原30分-60分その他
河合町8708.5340末野原30分-60分その他
花園町280056165三河八橋31種住居
花園町280051180三河八橋91低住専
花園町250045180三河八橋91低住専
花園町300052190三河八橋41種住居
花園町270041220三河八橋91低住専
花園町380042300三河八橋61種住居
花園町330019580三河八橋101低住専
花園町22008930三河八橋16その他
花園町14000421100三河八橋61種住居
花園町440081800三河八橋16その他
花園町22000182000以上三河八橋91低住専
花沢町653.855豊田市120分以上その他
花本町430035400越戸6その他
柿本町240045180土橋28準工業
柿本町280046200土橋30分-60分準工業
勘八町150023210平戸橋29その他
勘八町320015690平戸橋30分-60分その他
勘八町4101.9720平戸橋26その他
勘八町500017950平戸橋30分-60分その他
岩倉町100018185豊田市90-120分1低住専
吉原町63020100若林9その他
吉原町190046130若林141低住専
吉原町230055140若林141低住専
吉原町460025620若林23その他
久保町3503335豊田市7商業
宮上町210039180新豊田251低住専
挙母町3803045豊田市111種住居
駒新町190040160知立28その他
桑原町3001.3750平戸橋120分以上その他
五ケ丘250037220豊田市60-90分1低住専
御幸本町440055260三河豊田141種住居
御船町170018320猿投25その他
御船町310012830猿投30分-60分その他
御船町110019200平戸橋30分-60分その他
御立町130013310豊田市30分-60分その他
広久手町39000292000以上新豊田30分-60分工業
広田町18000132000以上竹村18その他
広幡町600.87230八草(愛知環状鉄道)30分-60分その他
高岡町220046160若林25その他
高岡本町7506.6370若林30分-60分その他
高橋町280050185豊田市30分-60分1種住居
高町東山210036190猿投28その他
高町東山9807.2450猿投23その他
今町230045165末野原30分-60分その他
坂上町1802.4250豊田市120分以上その他
三軒町230041185新豊田251種住居
山之手330080135三河豊田2商業
山之手260058145三河豊田61種住居
山之手230050150三河豊田71種住居
山之手120015270三河豊田71種住居
山之手430050290三河豊田111種住居
山之手280022420三河豊田61種住居
司町230011680上挙母9その他
四郷町220039185猿投161低住専
四郷町6006.4310猿投19その他
四郷町240044180四郷81種住居
四郷町280051180四郷101種住居
四郷町250045180四郷101種住居
四郷町11009400四郷26その他
四郷町12000361100四郷6準住居
若林西町270055160若林15その他
若林西町480024660若林8その他
若林西町14004.61000若林15その他
若林西町4405.8250竹村18その他
若林東町3904130若林51種住居
若林東町4303840若林11種住居
若林東町5803850若林51種住居
若林東町7904360若林51種住居
若林東町6002970若林61低住専
若林東町150047105若林21種住居
若林東町120036105若林21種住居
若林東町110032110若林91種住居
若林東町140041115若林51種住居
若林東町250051160若林71低住専
若林東町280055165若林41低住専
若林東町200038170若林51種住居
若林東町250044185若林181種住居
若林東町250034240若林151低住専
若林東町330043250若林51種住居
若林東町320031340若林42種住居
若林東町540047380若林11種住居
若林東町530020870若林61低住専
若林東町10000331000若林31種住居
寿町850046610土橋161種住居
十塚町410070190豊田市15近隣商業
渋谷町130028150豊田市30分-60分1中住専
小坂町110019195新豊田111中住専
小坂町350051230新豊田141種住居
小川町260060140新豊田28工業
小川町240057140新豊田291種住居
昭和町23009480豊田市7商業
昭和町42000140990豊田市7商業
上丘町210043160土橋30分-60分その他
上挙母520045380上挙母51種住居
上郷町7006.2370三河上郷31種住居
上郷町310026390三河上郷61種住居
上原町240033240上豊田1その他
上川口町2500.551500猿投120分以上その他
上渡合町401.870猿投120分以上その他
浄水町530059290浄水102中住専
浄水町470053300浄水61低住専
新町220052140新豊田30分-60分1中住専
新町85019145新豊田30分-60分1中住専
新町230043175新豊田30分-60分1種住居
新町190029210新豊田30分-60分1中住専
深見町2704.6195四郷90-120分その他
深見町2002.9220四郷90-120分その他
深田町450051290土橋14準工業
深田町1000040840土橋14準工業
水源町500050330三河豊田30分-60分1中住専
畝部東町240038210北野桝塚19その他
生駒町210043160三河八橋21その他
聖心町200049135土橋162種住居
西岡町120026145若林60-90分2中住専
西岡町260026340若林30分-60分2中住専
西岡町6200121800若林60-90分その他
西広瀬町160025200平戸橋60-90分その他
西中山町14003.41400猿投30分-60分その他
西中山町17000112000以上四郷60-90分その他
折平町4502.2690八草(愛知環状鉄道)120分以上その他
前山町15000461100三河豊田21準工業
前林町190035185若林30分-60分その他
足助町230012660平戸橋120分以上その他
大清水町8503190上豊田5その他
大清水町9003195上豊田4その他
大清水町300041240上豊田19その他
大清水町8501.51900上豊田6その他
大蔵町451.690平戸橋120分以上その他
大島町130013330若林60-90分その他
大島町150025200知立60-90分1低住専
大林町20000491300三河豊田131種住居
竹生町280067135豊田市101種住居
竹町10007.9430竹村6その他
竹町22007.9920竹村6その他
中金町140012390平戸橋90-120分その他
中金町8006.6400平戸橋60-90分その他
中金町150010480平戸橋90-120分その他
中根町300050200若林181低住専
中田町150011470知立30分-60分その他
朝日ケ丘260027320新豊田30分-60分1中住専
朝日町200046145新豊田151低住専
堤町250037220竹村30分-60分その他
堤町87010290竹村30分-60分その他
堤町17000341600竹村20工業専用
堤町10000122000以上竹村30分-60分その他
渡刈町5709.1210三河豊田18その他
渡刈町28009.11000三河豊田18その他
渡刈町3005.5180末野原15その他
渡刈町320040260末野原24その他
土橋町360063190土橋92種住居
土橋町600039500土橋6準工業
東広瀬町120013310平戸橋60-90分その他
東山町410046290豊田市30分-60分1中住専
東山町1200052730豊田市30分-60分近隣商業
東新町200022300新豊田30分-60分1種住居
東梅坪町270068130梅坪4準住居
東梅坪町20000571200梅坪61種住居
八草町150017280八草(愛知環状鉄道)81低住専
八草町8509.4300八草(愛知環状鉄道)141低住専
美山町230033230土橋30分-60分準工業
美里240037210豊田市30分-60分1中住専
美里150023210豊田市30分-60分1中住専
美里320040270豊田市30分-60分近隣商業
美里18000461300豊田市30分-60分1中住専
美和町220032230平戸橋30分-60分1低住専
武節町2003.5185平戸橋120分以上その他
舞木町9303.5880四郷30分-60分その他
平戸橋町98023140平戸橋51種住居
平戸橋町160038140平戸橋61低住専
平戸橋町55011165平戸橋16その他
平戸橋町150018270平戸橋61低住専
平山町40000262000以上三河豊田30分-60分1種住居
平芝町6305835豊田市101種住居
平芝町320059175豊田市111種住居
平瀬町100.3110豊田市120分以上その他
保見町95018175保見8その他
豊栄町16000411300三河豊田111種住居
豊栄町260054160末野原7その他
豊栄町250049170末野原9その他
本町80016165竹村22その他
本町1001035土橋25その他
本田町130025170若林60-90分1種住居
本田町430028500若林30分-60分1種住居
本田町9800271200若林30分-60分1種住居
本徳町190026240貝津30分-60分その他
桝塚西町200049135三河上郷131種住居
桝塚西町200038170北野桝塚131低住専
桝塚東町260042200北野桝塚8その他
明和町280032290三河豊田23準工業
野見山町200047145豊田市30分-60分1低住専
野見山町410016860豊田市30分-60分1種住居
野見町170015370豊田市30分-60分その他
矢並町3805.9210平戸橋90-120分その他
矢並町4505.8260平戸橋60-90分その他
力石町2603.9230平戸橋60-90分その他
緑ケ丘160023230三河豊田15準工業
林添町120018220豊田市120分以上その他
和会町270030290三河上郷30分-60分その他
和会町300012840三河上郷30分-60分その他
和会町300011910三河上郷25その他
神池町300038260豊田市30分-60分1低住専

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

ご覧いただいたように、ここに集められている取引価格の情報は、国土交通省によるアンケートの回収率が1〜2割でしかないため、同じぐらいの取引価格のところもあれば、場合によっては1.5〜2倍以上に開いている地区もあります。

 

そのため、「もっと安く買えるのか?」「もっと高い評価額なのか?」を確かめるには、不動産会社に確認をした方が確実です。

というのも、不動産会社は、独自の取引情報を持っているからです。

 

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