（画像：ウィキペディア 小石川人晃, 茨城県道272号牛久停車場線（牛久市南2丁目））
この記事では牛久市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、牛久市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）2023年3月 更新
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）牛久市奥原町１６５０番１１外 | 牛久（12000） | 7.3 | 2.8% | 9.9% |
| 公）牛久市ひたち野東１丁目１５番５ | ひたち野うしく（570） | 25.2 | 1.7% | 5.1% |
| 公）牛久市ひたち野東４丁目１番１０ | ひたち野うしく（630） | 30.6 | 0.9% | 1.9% |
| 公）牛久市中央２丁目１８番２ | 牛久（1000） | 20.4 | 0.5% | 1.5% |
| 公）牛久市南１丁目５番６ | 牛久（400） | 18.4 | 0.4% | 0.7% |
| 公）牛久市栄町１丁目５６番４６ | 牛久（1800） | 17.3 | 0.2% | 0.6% |
| 公）牛久市田宮町字新山１０７１番３４ | 牛久（1100） | 12.9 | 0.0% | -1.5% |
| 公）牛久市牛久町字大流３１３７番１９ | 牛久（850） | 12.8 | 0.0% | |
| 公）牛久市神谷１丁目３６番２５ | 牛久（1300） | 13.1 | 0.0% | -0.7% |
| 公）牛久市田宮町字落合２３０番７ | 牛久（600） | 16.1 | 0.0% | -1.6% |
| 公）牛久市刈谷町１丁目１２６番 | 牛久（1400） | 12.8 | 0.0% | -0.5% |
| 公）牛久市神谷６丁目３５番４ | 牛久（1900） | 13.4 | 0.0% | -1.5% |
| 公）牛久市さくら台１丁目４８番１６ | 牛久（2500） | 10.8 | 0.0% | -1.5% |
| 公）牛久市上柏田４丁目１番７ | 牛久（2400） | 19.5 | 0.0% | -0.8% |
| 公）牛久市中央３丁目２２番２ | 牛久（550） | 20.7 | 0.0% | -0.9% |
| 公）牛久市田宮町字堂薬師１４２番６ | 牛久（200） | 19.8 | -0.2% | -4.9% |
| 公）牛久市南７丁目８番２ | 牛久（1400） | 12.9 | -0.3% | -1.5% |
| 公）牛久市上柏田２丁目１５番１０ | 牛久（2500） | 10.7 | -0.3% | -3.3% |
| 公）牛久市さくら台４丁目１９番６外 | 牛久（3700） | 0.9 | -0.4% | -5.7% |
| 公）牛久市中央５丁目２０番９ | 牛久（160） | 32.2 | -0.4% | -3.3% |
| 公）牛久市猪子町字前山久保９９５番１２１外 | 牛久（1800） | 14.6 | -0.7% | -4.5% |
| 公）牛久市牛久町字南裏２４３６番外 | 牛久（1800） | 3.8 | -0.9% | -4.2% |
| 公）牛久市岡見町字須賀久保２５７７番３外 | 牛久（4700） | 3.7 | -0.9% | -4.3% |
| 公）牛久市久野町６８７番 | 牛久（9500） | 3.5 | -0.9% | -5.3% |
| 基）牛久市ひたち野東５丁目１９番１０ | ひたち野うしく（360） | 25.6 | 4.0% | 4.7% |
| 基）牛久市ひたち野西２丁目２４番１６ | ひたち野うしく（420） | 27.5 | 4.0% | 6.5% |
| 基）牛久市桂町２２００番２ | 圏央道阿見東ＩＣ（2600） | 7.3 | 2.8% | 10.5% |
| 基）牛久市中央１丁目６番１４ | 牛久（1100） | 19.7 | 0.3% | 0.7% |
| 基）牛久市田宮町字木瀬４６６番５２ | 牛久（1200） | 13.1 | 0.0% | -1.5% |
| 基）牛久市南５丁目２６番９ | 牛久（1600） | 13.1 | 0.0% | -2.0% |
| 基）牛久市栄町３丁目５０番 | 牛久（1800） | 14.9 | 0.0% | -0.7% |
| 基）牛久市東猯穴町字おかは１１１２番２ | ひたち野うしく（1600） | 5.5 | 0.0% | -0.6% |
| 基）牛久市さくら台２丁目３３番５ | 牛久（2800） | 11 | 0.0% | -0.9% |
| 基）牛久市田宮２丁目４７番１６ | 牛久（1400） | 11.5 | 0.0% | -2.2% |
| 基）牛久市中央５丁目１７番１４ | 牛久（150） | 26.5 | -0.5% | -2.0% |
| 基）牛久市ひたち野西２丁目２３番１０外 | ひたち野うしく（400） | 29.9 |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、牛久市の土地価格の動き
牛久市の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で４.９%下落しました。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で０.３％のマイナス、商業地は０.４%のマイナスとなっていました。
では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか？
上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。
コロナ前：2013-20年の変化率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
ご覧の通り、ひたち野うしく駅の周辺で上昇している地点が目立ちます。
アクロスプラザやホーマックなど、郊外型のショッピングセンターが充実しているため、若い人を中心にこちらに移り住んでいるんですね。
新型コロナ以前は、
- 金利が約１％低下（月10.4万円の35年返済で、3,000万→3,500万円の物件が購入可能に）
- 人口は増加（８年で＋1,400人）
- ひたち野うしく駅周辺の宅地開発が進んだ
といったことにより、ひたち野うしく駅周辺で上昇してきたものの、それ以外では買い手がつきにくく下落が進む二極化が起こっていました。
コロナ後：2020-22年の変化率
変化率：赤色（5%以上）＞オレンジ色（2〜4.9%）＞緑色（0〜1.9%）＞青色（-0.1〜 -1.9％）＞紫色（-2%以下）
新型コロナ以降も、傾向はあまり変わっていませんが、住宅地は比較的安定していました。
一方で、商業地では飲食店や小売店の売り上げ減少の影響もあって、大きく下落しています。
３、これからどうなるのか？
牛久市の土地価格に影響がありそうなポイントをまとめました。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）これから牛久市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した牛久市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約2,000人増加するそうです。
古河市では、これから10年で約2,000人増える
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
その一方で、家を購入する中心年代である30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約4,000人減る見通しです。
買い手となる世代の人口が、これから10年で２割近くも減ることになります。
牛久市の30〜４0代人口は、2020→30年で約4,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、特に郊外の住宅地では、買い手がさらにつきにくくなるでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、牛久市の土地価格は、
- 新型コロナ以降も、土地開発が進んでいる、ひたち野うしく駅周辺を中心に上昇が続いているが、それ以外では下落するエリアの方が多い
- 今後は、金利の上昇が始まっているので、高値でも購入できる世帯が減っていくので、価格上昇は難しそう
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。
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売るなら：低金利のうちに売却を検討すべき
特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が１％上がると、組める住宅ローンが１５〜２０％程度減るためです。
今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、「ひたち野西」という、ひたち野うしく駅の西側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：26万円／坪
- 実際の取引価格：31〜39万円／坪
なんと、公示地価の約1.2〜1.5倍で取引されていました。
どちらも「第二種住居地域」と呼ばれる、戸建てや店舗、５〜１０階建ぐらいのマンションが立ち並ぶエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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