大和郡山市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

大和郡山市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

大和郡山市奈良県

(画像出典:wikimedia commons Tokumeigakarinoaoshima asmo大和郡山を撮影)

 

この記事では大和郡山市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動き
  3. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、大和郡山市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)大和郡山市今国府町97番3外大和小泉(1200)185.8%32.9%
公)大和郡山市西町159番6外平端(600)12.64.7%22.0%
公)大和郡山市城南町2-9近鉄郡山(350)32.73.1%11.2%
基)大和郡山市城南町2-9近鉄郡山(350)32.71.0%11.2%
公)大和郡山市北郡山町145番4近鉄郡山(1000)31.60.3%0.8%
公)大和郡山市柳町128番9外近鉄郡山(600)40.90.0%0.0%
基)大和郡山市柳町128番9外近鉄郡山(600)40.90.0%0.0%
公)大和郡山市堺町28番2近鉄郡山(450)29.30.0%-0.3%
公)大和郡山市北郡山町160番25九条(900)24.80.0%-0.4%
公)大和郡山市北西町135番3筒井(670)300.0%-0.5%
公)大和郡山市馬司町50番32筒井(700)25.50.0%-0.6%
公)大和郡山市小泉町東1丁目7番4大和小泉(200)44.60.0%-0.7%
公)大和郡山市高田町2番1外郡山(0)44.20.0%-0.7%
基)大和郡山市柳3丁目26番1近鉄郡山(300)30.40.0%-0.8%
基)大和郡山市小泉町645番136大和小泉(530)280.0%-0.8%
公)大和郡山市南郡山町529番3近鉄郡山(150)74.60.0%-0.9%
基)大和郡山市額田部北町713番外平端(450)21.60.0%-1.1%
基)大和郡山市筒井町239番27筒井(420)25.70.0%-1.4%
公)大和郡山市小泉町2234番15大和小泉(980)22.9-0.3%-1.7%
公)大和郡山市北郡山町528番40九条(900)24.6-0.3%-1.8%
基)大和郡山市城の台町7番10近鉄郡山(2200)22.4-0.3%-1.9%
公)大和郡山市下三橋町508番13郡山(900)24.8-0.3%-2.1%
公)大和郡山市九条町970番25九条(1400)20.6-0.3%-2.8%
公)大和郡山市小南町488番88筒井(1400)23.9-0.4%-3.2%
基)大和郡山市城町1803番9近鉄郡山(2900)18.8-0.7%-5.0%
基)大和郡山市発志院町381番筒井(3000)10.7-0.9%-6.1%
公)大和郡山市満願寺町530番15外大和小泉(2200)21.6-0.8%-6.3%
公)大和郡山市小林町190番2大和小泉(510)14.1-0.7%-6.4%
公)大和郡山市泉原町54番11大和小泉(2700)22.6-1.0%-7.2%
公)大和郡山市高田町43番52郡山(230)30.70.0%
公)大和郡山市柳6丁目42番近鉄郡山(900)23.30.1%
公)大和郡山市小林町西3-1-28大和小泉(600)30.50.0%
公)大和郡山市横田町1092番1国道郡山IC(500)26.91.2%
基)大和郡山市稗田町13番104郡山(1300)24.6-0.5%
基)大和郡山市小泉町794番大和小泉(330)8.90.0%
基)大和郡山市筒井町722番4外筒井(1)40.9-0.8%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごくあいまいな記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・500以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の大和郡山市の土地価格の動き

この7年間で大和郡山市の土地価格を見ると、奈良県の平均が3.1%下落したのに対して、マイナス2.0%とあまり下げていませんでした。

 

大和郡山市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

駅周辺では下落率が低く、遠くなるほどに下落率が大きくなる傾向にあります。

なお、南部の10%以上上昇している地点は、工業地です。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

 

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

 

 

なぜ、大和郡山市はあまり上昇していないのか?

その理由は、人口の減少です。

家を建てる中心年代である20〜40代人口は、ずっと減り続けており、奈良県でもこの10年ぐらいで7万人も減少しているのです。

 

奈良県の20〜40代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

そのため、この5年間は金利も下がって購入しやすくなっているのに、家の着工件数は増えていません。

 

また、奈良県で働いている人の多くは、大阪へ通勤する人が多いので、生駒市や奈良市の特急が停まる駅周辺に人気が集中してしまいます。

各駅停車の駅しかない大和郡山市はあまり人気がないため、土地価格があまり上昇してこなかったんですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

ですが、9月の中間決算を見てみると、航空、鉄道、飲食、百貨店などの一部の業界では大きく売り上げを落としていますが、それ以外の業界では黒字を確保しており、あまり影響が出ていないようです。

 

産業企業名4〜9月売上(前年同期比)損益(億円)
航空全日空-72.4%-1,885
鉄道JR東-48.2%-2,644
百貨店三越伊勢丹HD-41.8%-368
飲食ワタミ-36.8%-72
自動車トヨタ-26.0%6,293
電機日立-10.9%2,508

(参考:各社の決算発表資料より)

 

実際、今年の冬のボーナスは、大企業でみると、平均9%の減少とあまり影響はありませんでした。

(参考:サンケイビズ「冬のボーナス9%減少 経団連調査 大企業で8年ぶり減少 中小以下でも厳しさ増す」)

 

中小企業では、もっと影響は大きい可能性はありますが、これほどの減少で済んでいるということは、今のところ、コロナの影響が深刻なところがごく一部だということでしょう。

 

そのため、飲食店や百貨店などの賑わう商業施設では、売り上げ減少や店舗の閉店によって影響を受けそうですが、住宅地に対する需要はあまり影響はないようです。

 

奈良県では、商業地が特に危ない

9月29日に発表された基準地価を見ると、大阪への通勤需要で上がってきたエリアが影響を受けているようです。

特に駅前の商業地では、マンション開発と商業施設の再開発で上昇してきたため、今回の新型コロナで逆回転になっている状況です。

 

ですが、今のところ、影響があるのは商業地周辺だけで、住宅地ではそれほど影響はないようです。

実際、持ち家の着工件数を見てみても、ほぼ前年並みとなっており、家を建てる人が減っているわけではありません。

 

奈良県の新築着工統計

(参考:e-STAT 住宅着工統計)

 

超低金利なので、月々の返済額の負担が低いまま借りられますし、子育てで広い部屋が欲しくなりますから、高い家賃で広い部屋を借りるよりも、資産として家が残る持ち家を選ぶ人が多いのでしょう。

 

一方で、商業地については、感染が拡大すると自粛要請がされますし、ワクチンもまだまだ当分接種できないので、閉店するお店はまだまだ増えそうです。

そのため、商業地や観光地の土地価格はまだまだ厳しそうです。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、「2020〜21年前後に限界が来る」と考えている専門家が多いことになります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから大和郡山市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した大和郡山市の人口の見通しによると、2025年までに6,200人減少するだそうです。

 

大和郡山市の人口は、2025年までに6,200人減る

大和郡山市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかも、家を買う中心年代であ20〜40代は、2025年までに6,200人減る見通しです。

家の買い手が今よりも2割近く減るので、かなり影響が大きくなるでしょう。

 

大和郡山市の30代人口は、2025年までに約6,200人減少

大和郡山市の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

4、結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、大和郡山市の土地価格は、

  • 家を建てる中心年代の減少によって、生駒市や奈良市に買い手が集中し、土地価格があまり上がらない
  • ただし、新型コロナが長期化したら、閉店が増えて中心部の商業地が下がる可能性あり
  • 今後も家を建てる年代は減っていくので、駅周辺やショッピングセンター周辺以外のエリアでは、人気が一層減っていくだろう

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた大和郡山市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、大和郡山内に「北郡山町(きたこおりやまちょう)」と呼ばれる住宅地があります。

 

この北郡山町の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:25万円/坪
  • 実際の取引価格:17〜47万円/坪

と、公示地価の約0.7〜1.9倍で取引されていました。

 

【大和郡山市北郡山町の公示地価】

大和郡山市北郡山町の公示地価

  • 九条駅から900mの距離、徒歩約11分(1分=80m)
  • 75,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =25万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【大和郡山市北郡山町の土地取引(過去2年間)】

大和郡山市北郡山町の土地取引

  • 九条駅から徒歩6〜11分のエリアで、17〜47万円/坪で取引されている
  • 公示地価も実際の取引ともに「第1種住居地域」という、似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
奈良県大和郡山市北郡山町25万円17〜47万円0.68〜1.88倍
京都府京都市深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府亀岡市大井町並河29万円9.9〜33万円0.34〜1.14倍
京都府舞鶴市伊佐津21万円19〜23万円0.9〜1.1倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
京都府長岡京市今里60万円47〜73万円0.78〜1.22倍
京都府福知山市篠尾新町22万円20〜23万円0.91〜1.05倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

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参考データ

こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。

なお、回収率はどこの街でも1〜2割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。

 

大和郡山市の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
井戸野町2.99001000帯解28その他
塩町301900210近鉄郡山101種住居
横田町2470770櫟本26その他
額田部南町1.150150平端181種住居
額田部北町291200130平端41種住居
額田部北町235700800平端41種住居
額田部北町291200130平端51種住居
九条町39801100九条(奈良)4その他
九条町15550120九条(奈良)81種住居
九条平野町9.1300110九条(奈良)11種住居
高田町4.822001500郡山(奈良)6その他
小泉町171400280大和小泉81種住居
小泉町143200740大和小泉91種住居
小泉町3.9300250大和小泉251種住居
城町201100175近鉄郡山30-60分1種住居
椎木町0.3317170大和小泉30-60分その他
椎木町0.082702000以上平端25その他
筒井町11600180筒井(奈良)41種住居
筒井町4.5500370筒井(奈良)51種住居
筒井町421700130筒井(奈良)81種住居
筒井町131200310筒井(奈良)81種住居
筒井町0.2910120筒井(奈良)9その他
筒井町0.53100630筒井(奈良)141種住居
筒井町271200145筒井(奈良)14その他
筒井町1338001000筒井(奈良)151種住居
南井町231200170筒井(奈良)141種住居
南郡山町3081090近鉄郡山3商業
南郡山町251000130近鉄郡山141種住居
南郡山町321400145近鉄郡山141種住居
北郡山町3160065近鉄郡山111種住居
北鍛冶町2566090郡山(奈良)91種住居
野垣内町345500540郡山(奈良)71種住居
野垣内町351400130大和小泉51種住居
矢田山町191500260近鉄郡山30-60分近隣商業
矢田町通19800140近鉄郡山6商業
455000360近鉄郡山4商業
445600420近鉄郡山4商業
柳町42120090近鉄郡山6商業

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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ここまでお読みいただき、ありがとうございました。納得のいく取引ができるといいですね。

 

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