大和郡山市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

大和郡山市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

大和郡山市奈良県

(画像出典:wikimedia commons Tokumeigakarinoaoshima asmo大和郡山を撮影)

 

この記事では大和郡山市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、大和郡山市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)New!

*基:基準地価(2020.7.1現在)

*R2比変化率:令和2年比の変化率。並び順の基準にしています

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

区分住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)R2比変化率H25比変化率
公/工業大和郡山市西町159番6外平端(600)13.14.2%22.0%
公/工業大和郡山市横田町1092番1国道郡山IC(500)27.10.6%
公/住宅大和郡山市城南町2-9近鉄郡山(350)32.70.0%11.2%
公/商業大和郡山市北郡山町145番4近鉄郡山(1000)31.60.0%0.8%
公/商業大和郡山市柳町128番9外近鉄郡山(600)40.90.0%0.0%
公/住宅大和郡山市北郡山町160番25九条(900)24.80.0%-0.4%
公/商業大和郡山市北西町135番3筒井(670)300.0%-0.5%
公/住宅大和郡山市馬司町50番32筒井(700)25.50.0%-0.6%
公/商業大和郡山市小泉町東1丁目7番4大和小泉(200)44.60.0%-0.7%
公/商業大和郡山市高田町2番1外郡山(0)44.20.0%-0.7%
公/商業大和郡山市南郡山町529番3近鉄郡山(150)74.60.0%-0.9%
公/住宅大和郡山市高田町43番52郡山(230)30.70.0%
公/住宅大和郡山市柳6丁目42番近鉄郡山(900)23.30.0%
公/商業大和郡山市小林町西3-1-28大和小泉(600)30.50.0%
公/住宅大和郡山市小泉町2234番15大和小泉(980)22.9-0.1%-1.7%
公/住宅大和郡山市北郡山町528番40九条(900)24.6-0.3%-1.8%
公/住宅大和郡山市下三橋町508番13郡山(900)24.8-0.4%-2.1%
公/住宅大和郡山市九条町970番25九条(1400)20.5-0.5%-2.8%
公/住宅大和郡山市小南町488番88筒井(1400)23.8-0.6%-3.2%
公/住宅大和郡山市小林町190番2大和小泉(510)14-0.7%-6.4%
公/住宅大和郡山市泉原町54番11大和小泉(2700)22.4-0.9%-7.2%
公/住宅大和郡山市満願寺町530番15外大和小泉(2200)21.5-0.9%-6.3%
公/商業大和郡山市堺町28番2近鉄郡山(450)29-1.0%-0.3%
基/工業大和郡山市今国府町97番3外大和小泉(1200)1832.9%
基/住宅大和郡山市城南町2-9近鉄郡山(350)32.711.2%
基/商業大和郡山市柳町128番9外近鉄郡山(600)40.90.0%
基/商業大和郡山市柳3丁目26番1近鉄郡山(300)30.4-0.8%
基/住宅大和郡山市小泉町645番136大和小泉(530)28-0.8%
基/住宅大和郡山市額田部北町713番外平端(450)21.6-1.1%
基/住宅大和郡山市筒井町239番27筒井(420)25.7-1.4%
基/住宅大和郡山市城の台町7番10近鉄郡山(2200)22.4-1.9%
基/住宅大和郡山市城町1803番9近鉄郡山(2900)18.8-5.0%
基/住宅大和郡山市発志院町381番筒井(3000)10.7-6.1%
基/住宅大和郡山市稗田町13番104郡山(1300)24.6
基/住宅大和郡山市小泉町794番大和小泉(330)8.9
基/商業大和郡山市筒井町722番4外筒井(1)40.9

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を自分で予測できるように、詳しく解説していきたいと思います。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動く、人生の中でも大きなことなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

と参考になる情報が少ないと思いませんか?

 

特に、新型コロナの感染拡大によって、飲食店や商業施設がかなり影響が出ていると言われています。

ところが、株式市場は30年ぶりの高値を更新したり、それほど倒産件数も増えていなかったりと、住宅地ではどれぐらい影響が出ているのかが分かりにくいですよね。

 

なので、そんな人の参考になればと、このようなサイトを運営しています。

約3年間、公示地価や基準地価が発表されるたびに、47都道府県・500以上の市区町村の土地価格がどのように動いているのかをチェックしつつ、記事を更新してきたので、日本中の土地価格の動きについて、大体のことがわかっているつもりです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

とは言っても、かなり分かりやすく解説していると思いますので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の大和郡山市の土地価格の動き

この7年間で大和郡山市の土地価格を見ると、奈良県の平均が3.1%下落したのに対して、マイナス2.0%とあまり下げていませんでした。

 

大和郡山市の公示地価の推移(令和2年)

 

2019年

2020年

2013比

大和郡山市

-0.2%

-0.1%

-2.0%

奈良県

-0.5%

-0.6%

-3.1%

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

大和郡山駅から少し離れたところで上昇しており、それ以外では駅近でも、より遠くても下落していました。

なお、南部の30%以上の上昇をしている地点は、工業地なので例外です。

 

なぜ大和郡山市では、これほど下落しているのか?

最初に結論をまとめておきます。

  1. 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
  2. ところが、大和郡山市では、人口が減少しており、農地の宅地化も進んでいるため、郊外の住宅地ほど買い手がつきにくくなっており、下落しやすくなっている

と考えられます。

 

では、これから1つずつ詳しく解説していきます。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

なので、そもそも大和郡山市もこの数年間は、土地価格が上がりやすい条件にあったのです。では、なぜこれほど下落しているのでしょうか?

 

②大和郡山市では、人口が減少している

最も大きな理由は、人口の減少です。

この7年間で大和郡山市の人口は、約3,700人も減っているのです。

 

大和郡山市の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

では、具体的にどのあたりで、人口が減少、または増加しているのか?

この点について確認するために、100人以上の人口増加、または減少している地区について調べてみました。

 

大和郡山市の地区別の人口変化(2014.1〜2021.1)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500以上の減少)

(参考:大和郡山市 「町別人口」)

 

ご覧の通り、近鉄郡山駅の周辺で増加している地区がいくつかありますが、それ以外のエリアでは、ほとんどの地区で減少していました。

人口が減れば、買い手となる人たちも減りますので、土地価格は下がりやすくなっているわけです。

 

③農地の宅地化で、郊外の宅地の人気が低下

さらに農地の宅地化も、土地価格に追い討ちをかけています。

実は、この10年で、奈良県内の農地は、約2,400ヘクタール(ha)も減っているのです。

 

奈良県の農地面積

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約24万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

 

農地の宅地化によって、今ある住宅地の人気が低下

農地の宅地化

 

先ほど地区別の人口の増減を確認しましたが、増加していた柳町、野垣内町の2地区では、やはり農地の宅地化によって、数十戸単位で新興住宅地ができていました。

新しく住宅地ができると、周りの住宅地に対する需要は下がるため、全体的に土地価格が下落しやすくなっているわけですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

大和郡山市の住宅地は、あまり影響がない

公示地価は、1月1日現在の土地価格であるのに対して、基準価格は7月1日現在の価格です。

そして、一部の土地については、1月と7月のどちらの価格も算出されているので、それらを比較することでコロナの影響を確認できます。

 

基準地価(7月の価格)公示地価(1月の価格)コロナの影響

 

奈良市内の1月→7月の土地価格の変化

変化率:赤色(+0.1〜1%)>緑色(変化なし)>青色の↙️(-0.1〜0.9%)>紫色の↙️(-1.0〜1.9%)>黒色の↙️(-2%以上)

 

ご覧の通り、大和郡山市では、ほとんど影響がなく、土地価格に変化はありませんでした。

 

外国人観光客がいなくなったことで、観光業や飲食店を中心に厳しい状況が続いていますが、それ以外の業態ではあまり影響がないのが現状です。

 

今回の新型コロナによる経済的な混乱によって、飲食店や宿泊・観光業などに大きな影響が出ていますが、2021年2月現在の失業率は、2.9%とかなり安定しています。

2008年に起こったリーマンショック後の失業率が、最大で5.5%まで上昇したことから考えると、かなり低いと言えるでしょう。

 

失業率の推移

(参考:総務省統計局 労働力調査)

 

ですが、この低い失業率は、政府による支援による下支えがあるからです。

リーマンの時に支払われた雇用調整助成金が、2009年の1年間で6,536億円だったのに対して、今回はすでに2兆7,658億円と、4倍以上も使われているのです。

(参考:東洋経済「日本に「隠れ失業者」が山ほどいるという大問題」)

 

助成金の予算は、昨年6月までだったものが、何度も延長され、その都度予算がつけられてきましたが、今年の6月まで延長が決まっているものの、徐々にその範囲が狭くなっています。

助成金の打ち切りが、そろそろ現実化しそうなのです。

 

 従業員に休業手当を払って雇用を維持した企業に支給される雇用調整助成金は現在、一日あたりの上限額を1万5000円に引き上げる特例措置が取られています。

 厚労省はこの措置について現行のままで4月末まで延長したうえで、5月以降は企業の経営状況や感染状況に応じて上限額を下げながら6月末まで続けるということです。

(参考:テレ朝ニュース 2021.2.12「雇用調整助成金の特例措置を6月まで延長」)

 

この助成金が打ち切られれば、一気に失業率が跳ね上がるため、特に賃貸物件の空室が増えることが予想されます。

また、失業者が増えれば景気はさらに悪化するため、影響を受ける業種が増えますので、人気の低い郊外の戸建てエリアでも、買い手がつきにくくなっていくでしょう。

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)そろそろ、金利が上昇する?

日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

 

しかし、2021年に入ってからは、金利が徐々に上昇し始めています。

2月には、日米ともに10年国債の金利が大幅に上昇し、3月からの住宅ローン金利が2年3ヶ月ぶりの水準まで上がっています。

(参考:NHK「住宅ローンの金利が上がる?」)

 

日米の10年国債の金利

(参考:FRB St.Louis、財務省)

 

また、2018年にブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が、日銀の低金利政策が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

専門家の半数以上が、2〜3年以内に低金利政策が限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

日本は財政的な厳しさから2019年に消費税を引き上げましたが、新型コロナで政府の出費がかさんでいることもあって、さらに財政的に厳しい状況となっています。

 

そのような状況もあって、金利が上がり始めている可能性があります。

金利が上昇するということは、住宅ローンの返済額が増えるので、不動産価格は下がりやすくなります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

金利の上昇は、銀行の取り分が増えるだけで、買い手、売り手ともに良いことは1つもありません。

そのため、本格的に金利が上がる前に、準備を始めた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから大和郡山市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した大和郡山市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約8,000人減少するそうです。

 

大和郡山市では、これから10年で約8,000人減る

大和郡山市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、30〜40代人口では、2020→30年の10年間で約5,000人減る見通しです。買い手となる世代の人口が、これから10年で2割以上も減ることになります。

 

大和郡山市の30〜40代人口は、2020→30年で約5,000人減る

大和郡山市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、よほど他地域から引っ越してくる人が増えないことには、なかなか上がりにくくなっていくでしょう。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、大和郡山市の土地価格は、

  • 金利が低下したことで、土地価格が上昇しやすくなってきたものの、人口の減少や農地の宅地化が進んでいるため、人気が少ない郊外では土地価格が下落していた
  • 今後も家を建てる年代は減っていくし、農地の宅地化もさらに進みそうなので、一部の駅近エリアを除いて、土地価格の下落は進んでいくだろう

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた大和郡山市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、大和郡山内に「北郡山町(きたこおりやまちょう)」と呼ばれる住宅地があります。

 

この北郡山町の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:25万円/坪
  • 実際の取引価格:17〜47万円/坪

と、公示地価の約0.7〜1.9倍で取引されていました。

 

【大和郡山市北郡山町の公示地価】

大和郡山市北郡山町の公示地価

  • 九条駅から900mの距離、徒歩約11分(1分=80m)
  • 75,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =25万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【大和郡山市北郡山町の土地取引(過去2年間)】

大和郡山市北郡山町の土地取引

  • 九条駅から徒歩6〜11分のエリアで、17〜47万円/坪で取引されている
  • 公示地価も実際の取引ともに「第1種住居地域」という、似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
奈良県大和郡山市北郡山町25万円17〜47万円0.68〜1.88倍
京都府京都市深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府亀岡市大井町並河29万円9.9〜33万円0.34〜1.14倍
京都府舞鶴市伊佐津21万円19〜23万円0.9〜1.1倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
京都府長岡京市今里60万円47〜73万円0.78〜1.22倍
京都府福知山市篠尾新町22万円20〜23万円0.91〜1.05倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

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参考データ

大和郡山市の土地取引

こちらの取引価格は、国土交通省によるアンケートで回収できた情報です。

日本では1年間に約130万件の土地取引がありますが、このアンケートで回収できているのは、30万件弱となっています。

また、大都市では回収率が低いので1割前後、地方では2割前後の取引価格が回収できています。

 

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
井戸野町2.99001000帯解28その他
塩町301900210近鉄郡山101種住居
横田町2470770櫟本26その他
額田部南町1.150150平端181種住居
額田部北町291200130平端41種住居
額田部北町235700800平端41種住居
額田部北町291200130平端51種住居
九条町39801100九条(奈良)4その他
九条町15550120九条(奈良)81種住居
九条平野町9.1300110九条(奈良)11種住居
高田町4.822001500郡山(奈良)6その他
小泉町171400280大和小泉81種住居
小泉町143200740大和小泉91種住居
小泉町3.9300250大和小泉251種住居
城町201100175近鉄郡山30-60分1種住居
椎木町0.3317170大和小泉30-60分その他
椎木町0.082702000以上平端25その他
筒井町11600180筒井(奈良)41種住居
筒井町4.5500370筒井(奈良)51種住居
筒井町421700130筒井(奈良)81種住居
筒井町131200310筒井(奈良)81種住居
筒井町0.2910120筒井(奈良)9その他
筒井町0.53100630筒井(奈良)141種住居
筒井町271200145筒井(奈良)14その他
筒井町1338001000筒井(奈良)151種住居
南井町231200170筒井(奈良)141種住居
南郡山町3081090近鉄郡山3商業
南郡山町251000130近鉄郡山141種住居
南郡山町321400145近鉄郡山141種住居
北郡山町3160065近鉄郡山111種住居
北鍛冶町2566090郡山(奈良)91種住居
野垣内町345500540郡山(奈良)71種住居
野垣内町351400130大和小泉51種住居
矢田山町191500260近鉄郡山30-60分近隣商業
矢田町通19800140近鉄郡山6商業
455000360近鉄郡山4商業
445600420近鉄郡山4商業
柳町42120090近鉄郡山6商業

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

ご覧いただいたように、ここに集められている取引価格の情報は、国土交通省によるアンケートの回収率が1〜2割でしかないため、同じぐらいの取引価格のところもあれば、場合によっては1.5〜2倍以上に開いている地区もあります。

 

そのため、「もっと安く買えるのか?」「もっと高い評価額なのか?」を確かめるには、不動産会社に確認をした方が確実です。

というのも、不動産会社は、独自の取引情報を持っているからです。

 

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