柳川市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（アイキャッチ画像出典：ウィキペディア　そらみみ,　北原白秋生家の北をヱ道18号）

この記事では柳川市の

の３点について解説しています。

１、柳川市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公：公示地価（2021.1.1現在）New!

*基：基準地価（2020.7.1現在）

＊R2比変化率：令和２年比の変化率。並び順の基準にしています

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

この記事では、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、重要な情報をまとめて解説しています。

すごく不思議に思うのですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

について、納得できる情報が少ないと思いませんか？

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

• 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
• この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

なので、そんな人の参考になればと、このような記事を作っています。

このサイトを始めて約４年。土地価格や、人口の動きなどのデータを分析しながら、約５００の市区町村の記事を更新し続けてきました。なので、おそらく他のサイトでは知ることができない発見もあると思います。

そして、この記事を読み終わる頃には、

• 買う、または売るタイミングがわかる
• どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、過去８年間の柳川市の土地価格の動き

柳川市の住宅地は、アベノミクス以降の８年間で１０.６％下落しました。

今年は新型コロナの影響が心配されましたが、住宅地は前年比１.１%のマイナス、商業地では０.８%のマイナスと、コロナ以前からの下落ペースとほとんど変わりませんでした。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

ほぼ全域で下落しています。

住居エリアよりも、商業地や工業地での下落がより大きいようです。

なぜ、柳川市ではこれほど下落しているのか？

最も大きな理由は、人口の減少です。

この７年間で、柳川市の人口は、７万人だったのが６.５万人まで、約5,000人も減っているのです。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

福岡県内では、公共事業の減少もあって、福岡市や北九州市、久留米市などの大都市に人が移り住む動きが進んでいます。

そのため、特に県南エリアでは、人口減少→土地価格の下落が止まらない状況になっているのです。

３、これからどうなるのか？

ここからは、柳川市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは低金利のままでも、地銀の経営状態も大丈夫と思われていたのでしょう。

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。

今は政府の支援があるので、企業の倒産もあまり増えていませんが、これから倒産が増えてくれば、そこに貸している銀行も大きな損失が出ますからね。

そんな状況にあるため、菅首相は就任した当日に、地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

（中略）

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

（参考：毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示　超低金利受け地銀7割が赤字・減益」）

そのため、銀行を助けるために、ある程度の金利引き上げも視野に入ってくる可能性があります。

金利が引き上げられると、住宅ローンの負担が増えるため、土地価格が下がりやすくなります。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

（２）新型コロナが長期化するとどうなる？

新型コロナ以降の、千葉県の住宅地の動向を見てみると、都心に近い市川市や船橋市、千葉市だけでなく、君津市や木更津市などのアクアライン周辺のエリアでも大きく上昇していました。

中心部ほど、君津市、木更津市の周辺で大きく上昇

（参考：国土交通省　地価公示）

今回のコロナで大きく影響を受けているのは、飲食店や観光業などのため、製造業が中心の内房エリアや、都心への通勤圏の市では、住宅地に対する需要がそれほど衰えていないようです。

ただし、今後も収束までに時間がかかるのであれば、さらに買い手は減っていきますので、これまで下落傾向にあった人気の低いエリアほど、影響が広がりそうです。

（３）これから柳川市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した柳川市の人口の見通しによると、2020→30年で8,200人減る見通しです。

柳川市の人口は、2020→30年で8,200人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

さらに、家を買う中心年代である２０〜４０代はすでに減り始めており、2020→30年の１０年間で約4,200人減る見通しです。

家の買い手が今よりも２割減るのです。

柳川市の20〜40代人口は、2020→30年までに約4,200人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

これまでも柳川市では、人口の減少によって土地価格が大きく下落してきましたが、今後はさらに買い手となる若い世代が減っていくため、土地価格の下落は避けられないでしょう。

結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、柳川市の土地価格は、

と言えるでしょう。

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

好条件の土地を探すならこちら

売るなら：金利が上昇する前に準備を

土地価格が上昇した地点、下落した地点のどちらにおいても、これまでの金利低下は土地価格の追い風となっていました。

ですが、金利はこれ以上は下がりようがありません。

逆に金利が１％上がれば、ローン負担は１５〜２０％増えるので、不動産価格は確実に下がることになります。

そのため、よほど人気のエリア以外では、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、柳川市内に「新外町（しんほかまち）」という住宅地があります。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。

「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」

という人も大丈夫。

机上査定を選べば、メールで査定内容を送ってくれるので、訪問される心配もありません。

訪問査定の案内を２回「いいえ」で回答する

新型コロナの影響は、長く続けば続くほど、土地価格にも影響を与えることになりますので、早めの準備が成功につながります。

無料で使えますので、１度調べてみてはいかがでしょうか？

あなたの不動産の評価額を調べるならこちら