（画像出典：ウィキペディア Slick-o-bot アリオ八尾 大阪府八尾市光町2丁目3番）
この記事では八尾市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、八尾市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）八尾市若林町２丁目１０１番 | 八尾南（390） | 41.3 | 4.2% | 10.6% |
| 公）八尾市太田新町９丁目１００番外 | 八尾南（2300） | 22.6 | 3.8% | 4.4% |
| 公）八尾市北久宝寺２丁目３３番１ | 久宝寺口（800） | 46.9 | 3.6% | |
| 公）八尾市南植松町４丁目６番 | 八尾（860） | 52.8 | 3.2% | 8.1% |
| 公）八尾市明美町１丁目８番２ | 八尾（740） | 53.5 | 3.2% | 5.2% |
| 公）八尾市光町１丁目４６番 | 近鉄八尾（320） | 108.9 | 3.1% | 6.5% |
| 公）八尾市南本町１丁目１番２外 | 近鉄八尾（680） | 66.7 | 3.1% | 6.3% |
| 公）八尾市東本町３丁目６５番１ | 近鉄八尾（0） | 104 | 2.9% | 3.6% |
| 公）八尾市泉町１丁目３２番１外 | 近鉄八尾（2000） | 38 | 2.7% | 5.5% |
| 公）八尾市山賀町５丁目１９番１ | 久宝寺口（2400） | 28.1 | 2.4% | 5.6% |
| 公）八尾市桜ケ丘２丁目４１番外 | 近鉄八尾（850） | 67.3 | 2.0% | 6.8% |
| 公）八尾市八尾木北５丁目４４番２ | 高安（1600） | 35.3 | 1.9% | 4.9% |
| 公）八尾市山本町５丁目６０番 | 河内山本（630） | 71 | 1.9% | 3.9% |
| 公）八尾市山本町南４丁目９２番 | 河内山本（460） | 73.6 | 1.8% | 3.7% |
| 公）八尾市西山本町４丁目１３５番１ | 河内山本（740） | 57.1 | 1.2% | 4.8% |
| 公）八尾市刑部１丁目１０１番 | 高安（500） | 57.8 | 1.2% | 4.2% |
| 公）八尾市太子堂２丁目５３番１８ | 久宝寺（850） | 38.6 | 0.9% | 3.5% |
| 公）八尾市植松町７丁目８４番２ | 八尾（610） | 42.9 | 0.8% | 2.4% |
| 公）八尾市八尾木北３丁目３００番 | 高安（1000） | 42.9 | 0.8% | 0.8% |
| 公）八尾市松山町１丁目５０番８ | 八尾（950） | 43.2 | 0.8% | 2.3% |
| 公）八尾市栄町２丁目１０９番 | 八尾（720） | 45.9 | 0.7% | 0.7% |
| 公）八尾市末広町３丁目７８番 | 久宝寺口（600） | 46.9 | 0.7% | 0.7% |
| 公）八尾市東山本新町８丁目２４３番外 | 河内山本（1100） | 47.5 | 0.7% | 0.7% |
| 公）八尾市南小阪合町５丁目３５番３ | 河内山本（930） | 50.5 | 0.7% | 0.7% |
| 公）八尾市南亀井町２丁目２９番 | 久宝寺（1400） | 31.2 | 0.5% | 1.8% |
| 公）八尾市天王寺屋５丁目８２番 | 志紀（470） | 40.3 | 0.0% | 0.0% |
| 公）八尾市堤町２丁目７番２４ | 河内山本（1200） | 47.9 | 0.0% | 0.0% |
| 公）八尾市宮町３丁目１番２４ | 久宝寺口（1100） | 38 | 0.0% | 0.0% |
| 公）八尾市山城町４丁目５１番８ | 近鉄八尾（960） | 45.2 | 0.0% | 0.0% |
| 公）八尾市南木の本３丁目１９番２２ | 八尾南（1500） | 35.3 | 0.0% | -0.9% |
| 公）八尾市神宮寺４丁目９１番 | 恩智（1200） | 30.4 | 0.0% | -1.6% |
| 公）八尾市青山町２丁目１１２番 | 近鉄八尾（1200） | 50.2 | 0.0% | 0.0% |
| 公）八尾市東町６丁目９５番 | 河内山本（1600） | 35.6 | 0.0% | 0.0% |
| 公）八尾市曙川東５丁目４４番 | 恩智（750） | 38.6 | 0.0% | 0.0% |
| 公）八尾市高美町４丁目１０６番 | 八尾（1400） | 40.3 | 0.0% | 0.0% |
| 公）八尾市垣内２丁目２３４番 | 高安（1100） | 32.7 | 0.0% | -2.0% |
| 公）八尾市南植松町１丁目２３番３ | 八尾（840） | 33 | 0.0% | 0.0% |
| 公）八尾市高安町南３丁目６３番１ | 高安（600） | 45.2 | 0.0% | 0.0% |
| 公）八尾市久宝園３丁目１２３番 | 弥刀（630） | 54.8 | 0.0% | 0.6% |
| 公）八尾市八尾木４丁目５７番 | 志紀（1200） | 39.6 | 0.0% | 0.0% |
| 公）八尾市志紀町１丁目１０番２外 | 志紀（260） | 54.8 | 0.0% | 0.0% |
| 公）八尾市高安町南１丁目５３番 | 高安（250） | 48.2 | 0.0% | 0.0% |
| 公）八尾市弓削町南２丁目１４３番３６ | 志紀（1100） | 30.9 | -0.1% | -1.5% |
| 公）八尾市沼１丁目６８番２９ | 八尾南（2400） | 32.7 | -0.3% | -4.8% |
| 公）八尾市太田６丁目６０番 | 八尾南（1600） | 24.1 | -0.7% | -4.7% |
| 公）八尾市竹渕西４丁目２０５番外 | 加美（1200） | 34.7 | -0.9% | -4.5% |
| 公）八尾市上之島町北１丁目１６番１３ | 河内山本（1400） | 34.7 | -0.9% | -4.5% |
| 公）八尾市黒谷２丁目２１番 | 信貴山口（130） | 30 | -2.2% | -12.5% |
| 公）八尾市福万寺町４丁目６５番 | 河内山本（2300） | 29.7 | -2.2% | -10.0% |
| 公）八尾市服部川７丁目１１５番 | 服部川（340） | 14.5 | -3.3% | -14.6% |
| 基）八尾市上之島町北６丁目７番外 | 近鉄河内山本（2000） | 26.4 | 2.6% | |
| 基）八尾市太田新町３丁目４６番 | ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ八尾南（1000） | 27.7 | 2.4% | 7.7% |
| 基）八尾市光町１丁目４６番 | 近鉄八尾（320） | 107.3 | 1.6% | 4.8% |
| 基）八尾市山本町５丁目６０番 | 近鉄河内山本（630） | 70.3 | 1.4% | 2.9% |
| 基）八尾市相生町１丁目７１番１１ | ＪＲ八尾（640） | 39.6 | 0.8% | 3.4% |
| 基）八尾市佐堂町２丁目８番 | 近鉄久宝寺口（350） | 49.2 | 0.7% | 0.7% |
| 基）八尾市荘内町１丁目１６番１７ | 近鉄八尾（580） | 54.1 | 0.6% | 1.2% |
| 基）八尾市東山本新町１丁目７４番 | 近鉄河内山本（550） | 56.4 | 0.6% | 1.2% |
| 基）八尾市陽光園２丁目２６番２ | ＪＲ八尾（300） | 58.7 | 0.6% | |
| 基）八尾市高安町北５丁目４９番外 | 近鉄高安（780） | 47.2 | 0.0% | 0.0% |
| 基）八尾市西木の本３丁目１１６番 | ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ長原（850） | 42.9 | 0.0% | 0.0% |
| 基）八尾市垣内２丁目２３４番 | 近鉄高安（1100） | 32.7 | 0.0% | -1.0% |
| 基）八尾市柏村町４丁目５１番 | 近鉄恩智（510） | 45.9 | -0.7% | -2.1% |
| 基）八尾市長池町２丁目９１番２５ | 近鉄八尾（1700） | 35.3 | -0.9% | -3.6% |
| 基）八尾市教興寺７丁目１３３番 | 近鉄高安（1000） | 25.1 | -1.3% | -7.9% |
| 基）八尾市水越８丁目６０番 | 近鉄服部川（1200） | 12.2 | -2.1% | -8.0% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしているゴトウです。
この記事では、
- あなたの（気になっている）八尾市の土地価格が、これからどうなるのか？
- 今が買いなのか？売りなのか？もう少し待った方がいいのか？
を判断ができるように、解説をしていきます。
この記事にたどり着くまでに、なんとなくこう思ってませんでしたか？
「なんで今、これほど上がっているのだろうか？」
新型コロナから３年が経ちました。
ようやくマスク生活からサヨナラできるぐらいに落ち着いてきているとは言っても、「コロナ前よりも景気がいい」という実感はないのではないでしょうか？
ところが、八尾市の土地価格は、過去５年間で今年が最高値の地点が、全体の約半分もあるのです（50地点中25地点、約50%）。
一体、何が起こっているのでしょうか？
この記事では、この疑問に答えられるように、納得できる証拠（データ）を集めて解説しています。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、八尾市の土地価格の動き
八尾市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+0.1％、商業地で+2.2％と、特に商業地で大きく上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-0.8％。商業地で+4.1％と、こちらも商業地での上昇が目立ちました。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
JR八尾駅、近鉄八尾駅、高安駅などの駅に近いエリアほど、上昇率が高い傾向にありました。そのため、商業地での上昇率が高いんですね。
一方で、駅から離れたエリアは、あまり上昇しておらず、特に近鉄信貴線の周辺では１０％以上の下落をする地点も見られました。
なぜ、一部の駅周辺しか上昇していないのか？
半分の地点が、新型コロナ前よりも上回っている状況ですが、その理由をザックリ言うと、
「①建築費の上昇、②株価上昇、③円安、が新型コロナ以前よりも進んでいるため、富裕層や海外投資家による不動産購入で価格がつり上がっている」
ということになります。
ここからもう少し、具体的に解説していきます。
①建築費が上昇
特に新型コロナ以降にですが、ロシアのウクライナ侵攻なども重なって、いろいろな商品の値上げが続いています。
建築費も例外ではなく、マンション・戸建てともに建築費が２０〜３０％も上昇しているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
これほど上昇しているため、新築マンション・戸建ての価格の値上がりも止まらず、土地価格も上がっているわけです。
②株価の上昇で、富裕層が節税対策にマンションを購入
不動産価格が上がりすぎると、買い手がつかなくなって、価格も上がりにくくなりそうなものです。
ところが、新型コロナ以降に株価が高値を更新しているため、富裕層による節税対策としてのマンション購入が進んでいるため、買い手がついている状況なのです。
大阪市の梅田駅や淀屋橋駅の周辺は、オフィスに近いため、一般世帯にもニーズがあるため、賃貸に回すこともできますし、高層階は節税対策にも使えるため、富裕層にも人気です。
このような中心部のマンション価格が上昇したことで、一般世帯の一部が安いエリアのマンション購入に動きます。
ただし、大阪市内で勤務の方は、通勤に便利なエリアを選びますので、八尾市の駅近エリアのマンション（主に商業地に立地）に人気が集中しやすいわけです。
③円安が進んで、海外投資家による購入も活発化
さらに昨年2022年は、円ドル相場が115円から、一時は150円台にまで、円安が進みました。
円安が進むと、海外の人が日本の資産を安く買えるようになります。
例えば、１億円のマンションを海外投資家が購入する場合、
- １ドル=115円の時は、約87万ドル
- １ドル=150円の時は、約67万ドル
と、２割以上も安く買えるのです。
そのため、八尾市の中古マンション価格も、円安が進んできたことで、徐々に価格水準が引き上がっているわけです。
というわけで、八尾市の土地価格が上昇している背景には、
- インフレによる建築費の上昇で、建物の価格が上がってきている
- 株高、円安が進んだことで、値上げしても購入できる富裕層や海外投資家が、大阪市の中心部のマンションを積極的に購入し、マンション価格の上昇が進んだ
- その結果、大阪市で働いている一般世帯が、通勤にも便利で比較的安い八尾市の駅近エリアのマンション購入に動き、マンションが立地する駅近の商業地ほど上昇した
- 一方で、通勤にも不便な駅から遠いエリアでは、買い手がつきにくく、土地価格の下落が進んでいる
という状況があるわけです。
３、これからどうなるのか？
八尾市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）202２年に生産緑地が解禁
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、この生産緑地は、大阪府は２番目に多いのです。その面積は、約2,000ヘクタール、３０坪の土地で約20万戸分にもなります。
そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。
大阪府の生産緑地の分布図：八尾市は146ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
146haということは、30坪の戸建てに換算すると、約15,000戸分になります。堺市に次いで、大阪府内では２番目の広さとなっています。
その全てが宅地になるわけではありませんが、2022年以降には、多くの農地が宅地化されていくでしょう。かなりの影響が出てくるのではないでしょうか？
（３）これから八尾市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した八尾市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約1.7万人減少するそうです。
八尾市はこれから10年で約1.7万人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約1.2万人減る見通しです。
八尾市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約1.2万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
つまり、買い手となる世代が、これから１０年で２割近くも減るのです。
そのため、通勤に便利な駅近エリアでは、まだ人気が続くでしょうが、郊外ではさらに買い手が減っていきそうです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、八尾市の土地価格は、
- ①物価上昇、②株価上昇、③円安によって、富裕層・海外投資家による不動産購入が活発化し、JR八尾駅などの通勤に便利な駅を中心に、土地価格が大きく上昇した
- 今後は若い世代がさらに減っていくため、駅から離れたエリアでは、買い手がつきにくくなっていく
- インフレや地銀の赤字など、低金利政策の副作用を解消するため、金利の引き上げが年内に起こる可能性が高い
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
こちらの「タウンライフ家づくり」に登録すると、全国８５０社以上の住宅メーカーや工務店が、あなたの条件に予算に合わせて、間取りプランや、自社で持っている土地情報を教えてくれます。
土地情報だけでなく、相見積もりをすることで、他社の見積書を使って値引き交渉も出来ますので、「①非公開物件を探せる」「②安く家を建てられる」の２つのおいしいところが狙えます。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利の今がチャンス
八尾市の土地価格は、新型コロナ以降は特に、インフレによる建築費の上昇によって、不動産価格が底上げされていますが、富裕層や海外投資家による、大阪市の不動産購入が下支えをしていたためです。
しかし、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されますし、株価の下落が始まると、富裕層や投資家による購入も見込めなくなります。
そのため、低金利で金融市場が落ち着いているうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、「植松町（うえまつちょう）」という地域があります。
JR八尾駅の南側に広がる住宅地です。
この植松町の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：42万円／坪
- 実際の取引価格：39〜75万円／坪
と、公示地価の約0.9〜1.8倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、約２倍の価格差があります。
どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、同じような街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
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そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。
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無料で使えますので、１度調べてみてはいかがでしょうか？
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それぞれ、「すまいバリュー（運営元 三井不動産リアルティ株式会社）」「イエウール（運営元 株式会社Speee）」「タウンライフ（運営元 タウンライフ株式会社）」の委託を受けて作成しております
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