四日市市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

四日市市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

四日市市三重県

 

この記事では四日市市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、四日市市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)New!

*基:基準地価(2020.7.1現在)

*R2比変化率:令和2年比の変化率。並び順の基準にしています

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

区分住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)R2比変化率H25比変化率
公/商業四日市市諏訪栄町6-3近鉄四日市(100)1320.0%15.9%
公/住宅四日市市赤堀新町3-9近鉄四日市(920)24.20.0%6.2%
公/住宅四日市市堀木2-14-2近鉄四日市(1400)23.70.0%6.2%
公/住宅四日市市城東町6-10赤堀(700)22.60.0%5.1%
公/住宅四日市市中川原1-6-21中川原(270)21.20.0%5.1%
公/住宅四日市市大字茂福字坪ノ内126番1近鉄富田(700)210.0%3.8%
公/住宅四日市市滝川町20-4川原町(200)19.90.0%3.4%
公/住宅四日市市松本4-12-5伊勢松本(480)20.90.0%3.4%
公/住宅四日市市石塚町15-16赤堀(1000)18.70.0%3.1%
公/住宅四日市市新正1-10-9赤堀(400)200.0%3.1%
公/住宅四日市市ときわ3-13-15伊勢松本(1100)20.20.0%3.0%
公/住宅四日市市浮橋2丁目15番6伊勢川島(1400)20.60.0%2.8%
公/住宅四日市市羽津中1-6-26霞ヶ浦(300)18.70.0%2.5%
公/住宅四日市市坂部台1丁目7番14阿倉川(4000)16.30.0%1.0%
公/住宅四日市市生桑町字大谷2212番108中川原(3200)18.40.0%0.2%
公/住宅四日市市大井手1-2-14伊勢松本(510)20.40.0%
公/住宅四日市市芝田1-1-38中川原(650)22.40.0%
公/商業四日市市鵜の森1-12-8近鉄四日市(650)35.30.0%
公/商業四日市市中川原2-5-33中川原(300)22.2-0.1%
公/商業四日市市新正1-12-12新正(400)21-0.2%0.6%
公/住宅四日市市蒔田2-4-17川越富洲原(800)18-0.2%-0.7%
公/住宅四日市市大字西阿倉川字西山1486番12阿倉川(1700)17.7-0.2%1.9%
公/住宅四日市市日永2-5-32日永(310)17.6-0.2%0.0%
公/住宅四日市市大字西阿倉川字西山1308番24阿倉川(1500)17.5-0.2%
公/住宅四日市市下之宮町字神宮地104番1大矢知(1200)17.4-0.2%
公/住宅四日市市泊山崎町11-6泊(480)17.3-0.2%-1.7%
公/住宅四日市市川島町字西広6200番27高角(1200)17.2-0.2%-0.2%
公/商業四日市市新正4-17-20新正(140)17-0.2%-0.8%
公/住宅四日市市東日野町字城山1288番51西日野(1000)16.9-0.2%-1.9%
公/住宅四日市市下さざらい町9-35大矢知(1000)16.9-0.2%-0.8%
公/住宅四日市市南いかるが町13-17霞ヶ浦(1400)16.6-0.2%0.6%
公/住宅四日市市智積町字武佐444番22桜(70)16.4-0.2%-3.7%
公/住宅四日市市三重8丁目92番伊勢松本(3300)16-0.2%
公/住宅四日市市大字日永字登城山5216番34西日野(1500)15.8-0.2%0.0%
公/住宅四日市市尾平町字上名岩名3330番19伊勢松本(2000)15.3-0.2%-1.5%
公/住宅四日市市桜花台1丁目24番4桜(2100)15.3-0.2%-1.9%
公/住宅四日市市大治田1-3-18追分(630)15.2-0.2%
公/住宅四日市市あかつき台4丁目1番40暁学園前(950)15-0.2%-6.6%
公/住宅四日市市大矢知町字十四1367番4近鉄富田(1700)14.7-0.2%-1.1%
公/住宅四日市市波木が丘町23番2西日野(3400)14.6-0.2%-2.4%
公/住宅四日市市坂部が丘1丁目1667番49外川原町(4000)14.4-0.2%-2.5%
公/住宅四日市市小古曽6-7-8内部(400)14.2-0.2%-3.1%
公/住宅四日市市川島町字東谷1689番9外伊勢川島(500)14.1-0.2%-0.2%
公/住宅四日市市室山町字八反田601番3西日野(1800)14-0.2%-3.9%
公/住宅四日市市伊坂台1丁目174番大矢知(2600)13.7-0.2%-1.0%
公/商業四日市市鵜の森1-8-13近鉄四日市(580)26.6-0.2%9.5%
公/住宅四日市市あさけが丘1丁目1番117山城(1000)13.3-0.2%-4.3%
公/商業四日市市浜田町10-12近鉄四日市(500)26.1-0.3%6.7%
公/住宅四日市市桜新町2丁目214番桜(2900)13-0.3%-2.0%
公/商業四日市市富田1-25-13近鉄富田(100)25.1-0.3%3.1%
公/工業四日市市午起2-5-26四日市(1700)12.4-0.3%-7.4%
公/商業四日市市日永西2-19-11南日永(550)22.8-0.3%
公/商業四日市市新正3-1-8新正(630)21.9-0.3%
公/工業四日市市富士町1-147阿倉川(1100)11-0.3%-2.4%
公/商業四日市市川原町21-13川原町(500)20.4-0.3%0.3%
公/商業四日市市羽津山町3-31阿倉川(500)20-0.3%-0.2%
公/住宅四日市市高見台2丁目13番4北勢中央公園口(870)10-0.3%-4.7%
公/商業四日市市中町4-10四日市(700)19.5-0.3%
公/工業四日市市河原田町字松本1315番1外河原田(700)9.4-0.4%-6.0%
公/工業四日市市宝町1番2海山道(500)8.5-0.4%-4.8%
公/工業四日市市末広町2-9四日市(900)8.5-0.4%-6.5%
公/工業四日市市天カ須賀新町1番27川越富洲原(1500)8.4-0.4%-5.9%
公/工業四日市市黄金町35番大矢知(1000)8.3-0.4%-3.4%
公/商業四日市市城東町4-12近鉄四日市(1300)32.8-0.4%6.1%
公/商業四日市市白須賀1-12-2霞ヶ浦(850)16.2-0.4%-1.4%
公/商業四日市市泊町4-4泊(330)24-0.4%-0.5%
公/商業四日市市安島2丁目32番2近鉄四日市(700)31.6-0.4%8.1%
公/工業四日市市大治田3-3-71小古曽(1000)7.6-0.4%-6.1%
公/商業四日市市西町12-4近鉄四日市(700)22.7-0.4%1.9%
公/工業四日市市霞1丁目23番2外富田浜(3000)7.5-0.4%-4.6%
公/住宅四日市市山分町字山分225番19大矢知(550)14.9-0.4%-2.8%
公/工業四日市市上海老町字東大沢1633番2外保々(1800)7.4-0.4%-4.7%
公/住宅四日市市高浜町4-16川原町(1700)14.7-0.4%-3.5%
公/住宅四日市市釆女が丘4丁目116番内部(2100)14.2-0.5%
公/住宅四日市市小浜町4番7塩浜(600)14-0.5%-6.0%
公/商業四日市市生桑町字桑花139番1外川原町(2700)20.9-0.5%-1.3%
公/住宅四日市市大字塩浜字里前4334番1塩浜(800)13.2-0.5%-7.0%
公/住宅四日市市釆女町字松ノ木1607番10内部(1200)12.9-0.5%-5.6%
公/商業四日市市相生町1-5四日市(400)18.2-0.5%-1.4%
公/商業四日市市塩浜本町1丁目4番外塩浜(300)17.3-0.6%-5.2%
公/住宅四日市市広永町字内ノ坪1081番9朝日(1800)10.9-0.6%-4.9%
公/住宅四日市市河原田町字福角416番河原田(1200)4.4-0.8%
公/住宅四日市市東富田町17-30近鉄富田(920)16.4-0.8%-5.2%
公/住宅四日市市河原田町字相名1404番49河原田(600)14.7-0.9%-8.8%
公/住宅四日市市高花平4丁目1番106西日野(4400)10.9-0.9%-7.0%
公/住宅四日市市高角町字東川原1044番4伊勢川島(850)10.9-0.9%-7.0%
公/商業四日市市中部6-15近鉄四日市(750)24.2-1.0%
公/商業四日市市沖の島町3-16四日市(510)27.6-1.0%4.5%
公/住宅四日市市小山町字開都869番西日野(6800)6.5-1.0%
公/商業四日市市諏訪町6-7近鉄四日市(500)30.5-1.2%7.9%
公/住宅四日市市西坂部町字護摩田3714番2川原町(4200)8.3-1.2%-6.4%
公/住宅四日市市山田町字吉田ケ原2057番1内部(6100)7.2-1.4%-8.0%
公/住宅四日市市上海老町字野畑399番2桜(3500)6.8-1.4%-6.3%
公/他四日市市智積町字初瀬4676番2外高角(1700)1.3-1.6%
公/商業四日市市諏訪栄町13-2近鉄四日市(300)36.6-1.8%9.9%
公/商業四日市市西浦1-8-21近鉄四日市(380)34-1.9%7.6%
公/住宅四日市市楠町北五味塚字乾2025番3北楠(350)12.5-2.6%-16.7%
公/住宅四日市市楠町南五味塚字新貝174番2楠(500)12.3-2.7%-16.0%
公/住宅四日市市大字塩浜字酉改2629番1外塩浜(2000)7.9-3.3%-18.2%
基/商業四日市市安島1-2-24近鉄四日市(100)95.412.9%
基/商業四日市市鵜の森2-1-19近鉄四日市(500)43.68.2%
基/商業四日市市西新地13-2近鉄四日市(450)347.3%
基/商業四日市市三栄町3-15近鉄四日市(400)34.77.0%
基/商業四日市市諏訪町6-7近鉄四日市(500)30.47.0%
基/商業四日市市堀木1-4-16近鉄四日市(1000)30.56.1%
基/住宅四日市市堀木2-14-2近鉄四日市(1400)23.75.9%
基/商業四日市市幸町5-16近鉄四日市(800)29.75.1%
基/住宅四日市市大字茂福字坪ノ内126番1近鉄富田(700)213.4%
基/商業四日市市元町1-16近鉄四日市(1000)25.73.3%
基/商業四日市市富田1-25-13近鉄富田(100)25.13.1%
基/住宅四日市市三滝台3丁目6番4近鉄伊勢川島(400)19.32.3%
基/住宅四日市市松原町20-10近鉄富田(900)201.9%
基/住宅四日市市大宮西町5-2近鉄阿倉川(950)181.3%
基/商業四日市市日永4-2-7あすなろう南日永(900)26.60.8%
基/商業四日市市松本2-6-25近鉄伊勢松本(350)270.7%
基/商業四日市市別名4-1-10近鉄霞ヶ浦(700)190.5%
基/住宅四日市市大谷台2丁目1622番72近鉄阿倉川(2800)16.5-0.4%
基/商業四日市市白須賀3-6-12近鉄霞ヶ浦(1000)23.2-0.4%
基/住宅四日市市生桑町字庚申塚1642番143近鉄中川原(3200)16.4-0.6%
基/住宅四日市市日永西4-7-4あすなろう南日永(800)17.9-0.7%
基/住宅四日市市前田町24-19あすなろう追分(320)15.8-1.2%
基/住宅四日市市桜花台1丁目24番4近鉄桜(2100)15.2-1.9%
基/住宅四日市市天カ須賀5-2-8近鉄川越富洲原(800)17.8-2.7%
基/商業四日市市大字塩浜字浜田349番1外近鉄塩浜(700)13.6-2.8%
基/工業四日市市小古曽東2-3-30あすなろう小古曽(900)8.5-4.4%
基/住宅四日市市笹川7丁目95番4あすなろう西日野(1600)14.2-4.7%
基/住宅四日市市釆女町字松ノ木1607番10あすなろう内部(1200)12.8-5.4%
基/住宅四日市市曙町7-16四日市(1300)11.9-6.0%
基/住宅四日市市河原田町字里岸359番2河原田(930)11.6-6.1%
基/住宅四日市市山之一色町字北山2339番近鉄阿倉川(5200)6.9-6.3%
基/住宅四日市市高角町字道光垣内254番2外近鉄高角(1200)8-6.9%
基/工業四日市市楠町北五味塚字塩役1510番4外近鉄北楠(1400)6.8-7.7%
基/住宅四日市市八千代台3丁目1番49三岐山城(1100)13-7.7%
基/住宅四日市市楠町小倉字新割464番4近鉄北楠(550)10.1-14.8%
基/商業四日市市楠町南川字旭84番3近鉄楠(300)13.3-15.3%
公/住宅四日市市小林町字小林新田3025番562西日野(5300)0
公/商業四日市市日永東3-2-60南日永(930)0
公/商業四日市市大字茂福字丸ノ内186番1外近鉄富田(650)0

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を自分で予測できるように、詳しく解説していきたいと思います。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動く、人生の中でも大きなことなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

と参考になる情報が少ないと思いませんか?

 

特に、新型コロナの感染拡大によって、飲食店や商業施設がかなり影響が出ていると言われています。

ところが、株式市場は30年ぶりの高値を更新したり、それほど倒産件数も増えていなかったりと、住宅地ではどれぐらい影響が出ているのかが分かりにくいですよね。

 

なので、そんな人の参考になればと、このようなサイトを運営しています。

約3年間、公示地価や基準地価が発表されるたびに、47都道府県・500以上の市区町村の土地価格がどのように動いているのかをチェックしつつ、記事を更新してきたので、日本中の土地価格の動きについて、大体のことがわかっているつもりです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

とは言っても、かなり分かりやすく解説していると思いますので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の四日市市の土地価格の動き

この7年間で四日市市の土地価格を見ると、三重県の平均が9.2%下落したのに対して、マイナス2.3%とあまり下げませんでした。

 

四日市市の公示地価の推移(令和2年)

 

2019年

2020年

2013比

四日市市

-0.1%

0.1%

-2.3%

三重県

-1%

-0.7%

-9.2%

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

四日市駅の周辺で上昇していますが、駅から離れるほどに下落する傾向にあります。特に鈴鹿川より南側のエリアで下落率が大きいようですね。

 

なぜ四日市市では、一部しか上がらないのか?

理由は3つあります。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

四日市駅の周辺で土地価格が上昇している理由は、金利の低下によるものです。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

なので、そもそも四日市市の土地価格も、上がりやすい条件にあったのです。では、なぜ一部のエリアでしか上昇していないのでしょうか?

 

②四日市市では、若い世代の人口が減少している

最も大きな理由は、若い世代の人口の減少です。

四日市市では、家を購入する中心年代である30〜40代の人口が、この7年間で約6,200人も減っているのです。

 

四日市市の30〜40代人口の推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

若い世代が減れば、土地に対する需要も下がりますから、人気のない郊外のエリアほど、下げやすくなっているわけです。

 

③農地の宅地化で、郊外の宅地の人気が低下

また、農地の宅地化も、土地価格の下落に追い討ちをかけています。

実は、この10年で、三重県内の農地は、約5,100ヘクタール(ha)も減っているのです。

 

三重県の農地面積

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約51万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

 

では、この影響が、四日市市でも見られるのでしょうか?

この点について確認するために、約3年間で50人以上の人口増加、または減少している地区について調べてみました。

 

四日市市の地区別の人口変化(2018.4〜2021.1)

増減:赤色(500人以上増加)>オレンジ色(100〜499人増加)>緑色(50〜99人増加)>青色の↙️(50〜99人減少)>紫色の↙️(100人以上の減少)

(参考:四日市市 【オープンデータ】地域・年齢別人口)

 

ご覧の通り、JR、近鉄沿線のエリアでは、人口が増えているところが多いですが、例えば、富田駅の周辺では人口が増えている地区が多いにも関わらず、土地価格は下落している地区の方が多くなっています。

富田駅の周辺では、農地がまだ多く残っている地区が多く、そのような農地が宅地化されることで、人口が増えているためです。

 

農地の宅地化によって、今ある住宅地の人気が低下

農地の宅地化

 

農地が宅地化されれば、街並みも新しく、同世代で人付き合いもしやすそうなため、人気化しやすくなります。

逆を言えば、周りに古くからある住宅地を選ぶ理由がなくなりますから、周辺の土地価格は下がりやすくなってしまうわけですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

今回の新型コロナによる経済的な混乱によって、飲食店や宿泊・観光業などに大きな影響が出ていますが、2021年2月現在の失業率は、2.9%とかなり安定しています。

2008年に起こったリーマンショック後の失業率が、最大で5.5%まで上昇したことから考えると、かなり低いと言えるでしょう。

 

失業率の推移

(参考:総務省統計局 労働力調査)

 

ですが、この低い失業率は、政府による支援による下支えがあるからです。

リーマンの時に支払われた雇用調整助成金が、2009年の1年間で6,536億円だったのに対して、今回はすでに2兆7,658億円と、4倍以上も使われているのです。

(参考:東洋経済「日本に「隠れ失業者」が山ほどいるという大問題」)

 

助成金の予算は、昨年6月までだったものが、何度も延長され、その都度予算がつけられてきましたが、今年の6月まで延長が決まっているものの、徐々にその範囲が狭くなっています。

助成金の打ち切りが、そろそろ現実化しそうなのです。

 

 従業員に休業手当を払って雇用を維持した企業に支給される雇用調整助成金は現在、一日あたりの上限額を1万5000円に引き上げる特例措置が取られています。

 厚労省はこの措置について現行のままで4月末まで延長したうえで、5月以降は企業の経営状況や感染状況に応じて上限額を下げながら6月末まで続けるということです。

(参考:テレ朝ニュース 2021.2.12「雇用調整助成金の特例措置を6月まで延長」)

 

この助成金が打ち切られれば、一気に失業率が跳ね上がるため、特に賃貸物件の空室が増えることが予想されます。

また、失業者が増えれば景気はさらに悪化するため、影響を受ける業種が増えますので、人気の低い郊外の戸建てエリアでも、買い手がつきにくくなっていくでしょう。

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)そろそろ、金利が上昇する?

日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

 

しかし、2021年に入ってからは、金利が徐々に上昇し始めています。

2月には、日米ともに10年国債の金利が大幅に上昇し、3月からの住宅ローン金利が2年3ヶ月ぶりの水準まで上がっています。

(参考:NHK「住宅ローンの金利が上がる?」)

 

日米の10年国債の金利

(参考:FRB St.Louis、財務省)

 

また、2018年にブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が、日銀の低金利政策が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

専門家の半数以上が、2〜3年以内に低金利政策が限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

日本は財政的な厳しさから2019年に消費税を引き上げましたが、新型コロナで政府の出費がかさんでいることもあって、さらに財政的に厳しい状況となっています。

 

そのような状況もあって、金利が上がり始めている可能性があります。

金利が上昇するということは、住宅ローンの返済額が増えるので、不動産価格は下がりやすくなります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

金利の上昇は、銀行の取り分が増えるだけで、買い手、売り手ともに良いことは1つもありません。

そのため、本格的に金利が上がる前に、準備を始めた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから四日市市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した四日市市の人口の見通しによると、2020→30年までに約7,000人減少するそうです。

 

四日市市の人口は、2020→30年までに約7,000人減る

四日市市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかも、家を買う中心年代である30〜40代は、2020→30年までに約12,000人減る見通しです。

 

四日市市の30〜40代人口は、2020→30年までに約12,000人減少

四日市市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、家の買い手が今よりも1割以上も減るのです。そのため、すでに下落傾向にある人気の低い地区では、土地価格の下落が加速しそうですね。

 

(3)2022年問題で、生産緑地が宅地に変わる

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、この生産緑地が、四日市市にも154ヘクタールあるのです。

30坪の土地で約1.5万戸分にもなります。

 

これまでも、例えば富田駅の周辺では、農地の宅地化によって、人口が増えたにも関わらず、土地価格の下落が進んだ地区がけっこうありました。

2022年以降は、このような動きがさらに活発化していくことになりますので、特に農地が近くにある郊外の住宅地では、影響を受けるでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、四日市市の土地価格は、

  • 金利低下によって、駅近エリアに人気が集中する一方で、人口減少と農地の宅地化が進んでいるため、郊外では下落している地区が多い
  • 今後は若い世代の人口がさらに減ることと、2022年問題から、農地の宅地化がさらに加速するため、郊外の住宅地では影響が大きくなりそう

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた四日市市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、四日市市内に「茂福(もちぶく)」という地区があります。

近鉄富田駅に西側に広がる住宅地です。

 

この茂福地区の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:21万円/坪
  • 実際の取引価格:24〜32万円/坪

と、公示地価の約1.1〜1.5倍で取引されていました。

取引価格同士で見ても、約1.3倍の価格差があります。
 
 

【四日市市大字茂福の公示地価】

四日市市大字茂福の公示地価

  • 近鉄富田駅から700mの距離、徒歩約9分(1分=80m)
  • 62,400円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =21万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【四日市市大字茂福の土地取引(過去2年間)】

四日市市大字茂福の土地取引

  • 近鉄富田駅から徒歩8〜10分のエリアで、24〜32万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
三重県伊勢市御薗町高向9万円11〜13万円1.22〜1.44倍
三重県松阪市嬉野中川町10万円8〜16万円0.8〜1.6倍
三重県鈴鹿市江島台17万円24〜28万円1.41〜1.65倍
三重県名張市東町10.5万円16〜18万円1.52〜1.71倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県各務原市蘇原沢上町22万円20〜29万円0.91〜1.32倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
岐阜県可児市下恵土12.5万円3.2〜30万円0.26〜2.4倍
岐阜県高山市石浦町14万円4.4〜17万円0.31〜1.21倍
岐阜県関市鋳物師屋13.2万円5.2〜15万円0.39〜1.14倍
岐阜県中津川市昭和町12.5万円3.6〜17万円0.29〜1.36倍
岐阜県羽島市小熊町14.5万円16〜34万円1.1〜2.34倍
岐阜県土岐市泉町15.2万円16〜19万円1.05〜1.25倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

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参考データ

四日市市の土地取引

こちらの取引価格は、国土交通省によるアンケートで回収できた情報です。

日本では1年間に約130万件の土地取引がありますが、このアンケートで回収できているのは、30万件弱となっています。

また、大都市では回収率が低いので1割前後、地方では2割前後の取引価格が回収できています。

 

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
あかつき台171300270暁学園前111低住専
あかつき台161500300暁学園前121低住専
あかつき台161500300暁学園前141低住専
あかつき台8.51200450暁学園前141低住専
ときわ251000135中川原102中住専
ときわ201300210中川原142中住専
まきの木台143000710保々181種住居
まきの木台91000380保々162中住専
まきの木台14850200保々192中住専
伊坂台151300300大矢知30-60分1低住専
伊坂台161100230大矢知30-60分1低住専
下さざらい町9.42800990大矢知11第2種住居
下之宮町11650195近鉄富田181種住居
下之宮町191200200近鉄富田181種住居
河原田町2.580105河原田61種住居
河原田町8.22500990河原田81種住居
河原田町13650165河原田141種住居
河原田町12830230河原田141種住居
海山道町1633070海山道4第2種住居
久保田308500940近鉄四日市11第2種住居
久保田308700960近鉄四日市11第2種住居
久保田35410002000以上近鉄四日市11第2種住居
久保田3091001000近鉄四日市11第2種住居
久保田3091001000近鉄四日市11第2種住居
久保田372900260近鉄四日市16第2種住居
久保田281600185近鉄四日市20第2種住居
久保田131500380近鉄四日市20第2種住居
久保田231400190近鉄四日市20第2種住居
広永町1.150150大矢知191種住居
高花平141500350西日野30-60分1中住専
高花平7.1420200西日野30-60分1低住専
坂部が丘151000230川原町30-60分1低住専
坂部が丘151100230川原町30-60分1低住専
桜新町164208530-60分1種住居
桜台13950240291低住専
桜台12200054030-60分1低住専
桜台15110024030-60分1低住専
桜台17120023030-60分1低住専
桜台本町111500460151低住専
笹川8.7270105西日野141低住専
笹川131500370西日野181低住専
笹川9.2600220西日野191低住専
笹川16820170西日野211低住専
笹川9.82000670西日野211低住専
笹川6.31000540西日野30-60分1低住専
三重181400260伊勢松本30-60分1中住専
三重12950260伊勢松本30-60分1中住専
三重141300300伊勢松本30-60分1低住専
三重141100250伊勢松本30-60分1低住専
三重161500320伊勢松本30-60分1低住専
三滝台7.6700300伊勢川島81低住専
三滝台211500230伊勢川島141低住専
三滝台141400340伊勢川島141低住専
山城町151300280山城151低住専
山分町191100195大矢知71中住専
蒔田221200180大矢知18第2種住居
室山町1223065西日野151種住居
芝田2287001300中川原9第2種住居
小古曽4.420001500小古曽41種住居
小古曽211100175追分92中住専
小古曽161100220追分112中住専
小杉新町111400420阿倉川30-60分1種住居
小生町12670185伊勢松本151低住専
小林町7.939001600西日野60-90分1種住居
小林町1.8120220西日野30-60分1種住居
小林町9860310西日野30-60分1種住居
松寺82300950川越富洲原111種住居
松寺11950290川越富洲原141種住居
松寺15790170川越富洲原161種住居
松本251800240伊勢松本61中住専
城東町16500100赤堀8第2種住居
城北町342500240近鉄四日市11第2種住居
新正232900420新正8第2種住居
垂坂新町181800340阿倉川30-60分1中住専
生桑町6.6400200中川原30-60分1中住専
生桑町1.7100200中川原30-60分2中住専
西松本町211500230伊勢松本121低住専
西日野町121200320西日野62中住専
西富田221600230近鉄富田21第2種住居
西富田町252000260近鉄富田81種住居
西富田町1.5200440近鉄富田111種住居
赤堀263000380赤堀3第2種住居
赤堀新町271500185近鉄四日市12第2種住居
赤堀南町13460115赤堀31種住居
川島町1222060伊勢川島112中住専
川島町8.2720290伊勢川島142中住専
川島町11630200高角91低住専
川北7.21600710川越富洲原191種住居
川北231200170大矢知201種住居
川北12700195大矢知16第2種住居
前田町18910165追分31種住居
前田町16850170追分42中住専
大宮町81200480霞ケ浦111種住居
大字塩浜6.82000980塩浜10第2種住居
大字松本3.5450430伊勢松本111種住居
大字西阿倉川11380120阿倉川232中住専
大字西阿倉川131500390阿倉川232中住専
大字日永6.723001200162中住専
大字泊村18950170南日永151中住専
大字泊村221300195161低住専
大字泊村202300380181低住専
大字茂福211700260近鉄富田20第2種住居
大字羽津291500170阿倉川211種住居
大字羽津291500170阿倉川211種住居
大字羽津195000890霞ケ浦231種住居
大字羽津14780185霞ケ浦281種住居
大字羽津231200175霞ケ浦211低住専
大治田161000210追分81種住居
大谷台131000260阿倉川30-60分1低住専
大矢知町181400260大矢知61種住居
大矢知町7.5890390大矢知81種住居
大矢知町191300220大矢知81種住居
大矢知町111400410大矢知81種住居
大矢知町9.61200410大矢知81種住居
大矢知町141100250大矢知101種住居
智積町20200033021種住居
智積町8.193038091種住居
智積町7.5670300101種住居
智積町7.21100510101種住居
智積町7.2890410101種住居
馳出町8.5330130塩浜9第2種住居
中川原211100170中川原41種住居
中川原13400100中川原51種住居
中川原273000360中川原3第2種住居
中川原271500180中川原7第2種住居
中川原324000400中川原8第2種住居
朝明町10600200山城162中住専
朝明町8.5510200山城162中住専
追分161200250追分61種住居
天カ須賀9.51100400川越富洲原161種住居
東坂部町5.2450290川原町30-60分2中住専
東坂部町9.3650230川原町30-60分2中住専
東新町1985001500川原町19第2種住居
東日野191000175日永82中住専
東日野町141500370西日野62中住専
東日野町7.91500640西日野112中住専
東日野町122400660西日野112中住専
東日野町211300195日永162中住専
東富田町13470115近鉄富田131種住居
南いかるが町241500200霞ケ浦231種住居
南坂部町1.470165中川原30-60分1中住専
南垂坂町181500270阿倉川30-60分1中住専
楠町南五味塚1460014591中住専
楠町南五味塚1359014591中住専
楠町北五味塚4.719001300北楠91中住専
日永8.9920340南日永41種住居
日永5.5530320南日永71種住居
日永西221300200南日永101種住居
日永西1140001200南日永8第2種住居
日永西214700730日永32中住専
日永西261600200日永82中住専
波木町1380021030-60分1種住居
泊山崎町20170027052中住専
八王子町0.9970230西日野291種住居
八王子町8.4650250西日野291種住居
八千代台9.71200390山城181低住専
八田182200400霞ケ浦51種住居
釆女が丘151500320内部261低住専
釆女が丘142900680内部281低住専
釆女町161000210内部42中住専
釆女町171100200内部202中住専
尾平町13900240伊勢松本211種住居
尾平町9.71200420伊勢松本211種住居
尾平町15440100伊勢松本231種住居
尾平町11510150伊勢松本241種住居
尾平町161100230伊勢松本252中住専
富田171700330近鉄富田41種住居
富田5.2530330近鉄富田41種住居
富田一色町1560001300富田101種住居
富田一色町1123065富田111種住居
富田浜町141500360富田浜31種住居
富田浜町1224070富田浜51種住居
平津新町161300270平津101中住専
平津新町171300240平津111中住専
平津新町14950230平津141中住専
平津町9.42100740平津21種住居
平津町11730230平津141中住専
平津町11770220平津141中住専
別山191700280伊勢川島281低住専
別名241100155阿倉川242中住専
別名14110002000以上霞ケ浦111種住居
別名202400400霞ケ浦162中住専
別名162000400霞ケ浦162中住専
別名311500165霞ケ浦202中住専
別名301500165霞ケ浦202中住専
本郷町15450100川原町6第2種住居
茂福町231400195近鉄富田101種住居
茂福町9800290近鉄富田141種住居
羽津中261600210阿倉川81種住居
羽津中231500210霞ケ浦61種住居
羽津中241500210霞ケ浦81種住居
羽津中271400165霞ケ浦81種住居
羽津中251600210霞ケ浦81種住居

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

ご覧いただいたように、ここに集められている取引価格の情報は、国土交通省によるアンケートの回収率が1〜2割でしかないため、同じぐらいの取引価格のところもあれば、場合によっては1.5〜2倍以上に開いている地区もあります。

 

そのため、「もっと安く買えるのか?」「もっと高い評価額なのか?」を確かめるには、不動産会社に確認をした方が確実です。

というのも、不動産会社は、独自の取引情報を持っているからです。

 

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