四日市市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

四日市市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

四日市市三重県

 

この記事では四日市市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この8年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、四日市市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)New!

*基:基準地価(2020.7.1現在)

*R2比変化率:令和2年比の変化率。並び順の基準にしています

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

区分住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)R2比変化率H25比変化率
公/商業四日市市諏訪栄町6-3近鉄四日市(100)1320.0%15.9%
公/住宅四日市市赤堀新町3-9近鉄四日市(920)24.20.0%6.2%
公/住宅四日市市堀木2-14-2近鉄四日市(1400)23.70.0%6.2%
公/住宅四日市市城東町6-10赤堀(700)22.60.0%5.1%
公/住宅四日市市中川原1-6-21中川原(270)21.20.0%5.1%
公/住宅四日市市大字茂福字坪ノ内126番1近鉄富田(700)210.0%3.8%
公/住宅四日市市滝川町20-4川原町(200)19.90.0%3.4%
公/住宅四日市市松本4-12-5伊勢松本(480)20.90.0%3.4%
公/住宅四日市市石塚町15-16赤堀(1000)18.70.0%3.1%
公/住宅四日市市新正1-10-9赤堀(400)200.0%3.1%
公/住宅四日市市ときわ3-13-15伊勢松本(1100)20.20.0%3.0%
公/住宅四日市市浮橋2丁目15番6伊勢川島(1400)20.60.0%2.8%
公/住宅四日市市羽津中1-6-26霞ヶ浦(300)18.70.0%2.5%
公/住宅四日市市坂部台1丁目7番14阿倉川(4000)16.30.0%1.0%
公/住宅四日市市生桑町字大谷2212番108中川原(3200)18.40.0%0.2%
公/住宅四日市市大井手1-2-14伊勢松本(510)20.40.0%
公/住宅四日市市芝田1-1-38中川原(650)22.40.0%
公/商業四日市市鵜の森1-12-8近鉄四日市(650)35.30.0%
公/商業四日市市中川原2-5-33中川原(300)22.2-0.1%
公/商業四日市市新正1-12-12新正(400)21-0.2%0.6%
公/住宅四日市市蒔田2-4-17川越富洲原(800)18-0.2%-0.7%
公/住宅四日市市大字西阿倉川字西山1486番12阿倉川(1700)17.7-0.2%1.9%
公/住宅四日市市日永2-5-32日永(310)17.6-0.2%0.0%
公/住宅四日市市大字西阿倉川字西山1308番24阿倉川(1500)17.5-0.2%
公/住宅四日市市下之宮町字神宮地104番1大矢知(1200)17.4-0.2%
公/住宅四日市市泊山崎町11-6泊(480)17.3-0.2%-1.7%
公/住宅四日市市川島町字西広6200番27高角(1200)17.2-0.2%-0.2%
公/商業四日市市新正4-17-20新正(140)17-0.2%-0.8%
公/住宅四日市市東日野町字城山1288番51西日野(1000)16.9-0.2%-1.9%
公/住宅四日市市下さざらい町9-35大矢知(1000)16.9-0.2%-0.8%
公/住宅四日市市南いかるが町13-17霞ヶ浦(1400)16.6-0.2%0.6%
公/住宅四日市市智積町字武佐444番22桜(70)16.4-0.2%-3.7%
公/住宅四日市市三重8丁目92番伊勢松本(3300)16-0.2%
公/住宅四日市市大字日永字登城山5216番34西日野(1500)15.8-0.2%0.0%
公/住宅四日市市尾平町字上名岩名3330番19伊勢松本(2000)15.3-0.2%-1.5%
公/住宅四日市市桜花台1丁目24番4桜(2100)15.3-0.2%-1.9%
公/住宅四日市市大治田1-3-18追分(630)15.2-0.2%
公/住宅四日市市あかつき台4丁目1番40暁学園前(950)15-0.2%-6.6%
公/住宅四日市市大矢知町字十四1367番4近鉄富田(1700)14.7-0.2%-1.1%
公/住宅四日市市波木が丘町23番2西日野(3400)14.6-0.2%-2.4%
公/住宅四日市市坂部が丘1丁目1667番49外川原町(4000)14.4-0.2%-2.5%
公/住宅四日市市小古曽6-7-8内部(400)14.2-0.2%-3.1%
公/住宅四日市市川島町字東谷1689番9外伊勢川島(500)14.1-0.2%-0.2%
公/住宅四日市市室山町字八反田601番3西日野(1800)14-0.2%-3.9%
公/住宅四日市市伊坂台1丁目174番大矢知(2600)13.7-0.2%-1.0%
公/商業四日市市鵜の森1-8-13近鉄四日市(580)26.6-0.2%9.5%
公/住宅四日市市あさけが丘1丁目1番117山城(1000)13.3-0.2%-4.3%
公/商業四日市市浜田町10-12近鉄四日市(500)26.1-0.3%6.7%
公/住宅四日市市桜新町2丁目214番桜(2900)13-0.3%-2.0%
公/商業四日市市富田1-25-13近鉄富田(100)25.1-0.3%3.1%
公/工業四日市市午起2-5-26四日市(1700)12.4-0.3%-7.4%
公/商業四日市市日永西2-19-11南日永(550)22.8-0.3%
公/商業四日市市新正3-1-8新正(630)21.9-0.3%
公/工業四日市市富士町1-147阿倉川(1100)11-0.3%-2.4%
公/商業四日市市川原町21-13川原町(500)20.4-0.3%0.3%
公/商業四日市市羽津山町3-31阿倉川(500)20-0.3%-0.2%
公/住宅四日市市高見台2丁目13番4北勢中央公園口(870)10-0.3%-4.7%
公/商業四日市市中町4-10四日市(700)19.5-0.3%
公/工業四日市市河原田町字松本1315番1外河原田(700)9.4-0.4%-6.0%
公/工業四日市市宝町1番2海山道(500)8.5-0.4%-4.8%
公/工業四日市市末広町2-9四日市(900)8.5-0.4%-6.5%
公/工業四日市市天カ須賀新町1番27川越富洲原(1500)8.4-0.4%-5.9%
公/工業四日市市黄金町35番大矢知(1000)8.3-0.4%-3.4%
公/商業四日市市城東町4-12近鉄四日市(1300)32.8-0.4%6.1%
公/商業四日市市白須賀1-12-2霞ヶ浦(850)16.2-0.4%-1.4%
公/商業四日市市泊町4-4泊(330)24-0.4%-0.5%
公/商業四日市市安島2丁目32番2近鉄四日市(700)31.6-0.4%8.1%
公/工業四日市市大治田3-3-71小古曽(1000)7.6-0.4%-6.1%
公/商業四日市市西町12-4近鉄四日市(700)22.7-0.4%1.9%
公/工業四日市市霞1丁目23番2外富田浜(3000)7.5-0.4%-4.6%
公/住宅四日市市山分町字山分225番19大矢知(550)14.9-0.4%-2.8%
公/工業四日市市上海老町字東大沢1633番2外保々(1800)7.4-0.4%-4.7%
公/住宅四日市市高浜町4-16川原町(1700)14.7-0.4%-3.5%
公/住宅四日市市釆女が丘4丁目116番内部(2100)14.2-0.5%
公/住宅四日市市小浜町4番7塩浜(600)14-0.5%-6.0%
公/商業四日市市生桑町字桑花139番1外川原町(2700)20.9-0.5%-1.3%
公/住宅四日市市大字塩浜字里前4334番1塩浜(800)13.2-0.5%-7.0%
公/住宅四日市市釆女町字松ノ木1607番10内部(1200)12.9-0.5%-5.6%
公/商業四日市市相生町1-5四日市(400)18.2-0.5%-1.4%
公/商業四日市市塩浜本町1丁目4番外塩浜(300)17.3-0.6%-5.2%
公/住宅四日市市広永町字内ノ坪1081番9朝日(1800)10.9-0.6%-4.9%
公/住宅四日市市河原田町字福角416番河原田(1200)4.4-0.8%
公/住宅四日市市東富田町17-30近鉄富田(920)16.4-0.8%-5.2%
公/住宅四日市市河原田町字相名1404番49河原田(600)14.7-0.9%-8.8%
公/住宅四日市市高花平4丁目1番106西日野(4400)10.9-0.9%-7.0%
公/住宅四日市市高角町字東川原1044番4伊勢川島(850)10.9-0.9%-7.0%
公/商業四日市市中部6-15近鉄四日市(750)24.2-1.0%
公/商業四日市市沖の島町3-16四日市(510)27.6-1.0%4.5%
公/住宅四日市市小山町字開都869番西日野(6800)6.5-1.0%
公/商業四日市市諏訪町6-7近鉄四日市(500)30.5-1.2%7.9%
公/住宅四日市市西坂部町字護摩田3714番2川原町(4200)8.3-1.2%-6.4%
公/住宅四日市市山田町字吉田ケ原2057番1内部(6100)7.2-1.4%-8.0%
公/住宅四日市市上海老町字野畑399番2桜(3500)6.8-1.4%-6.3%
公/他四日市市智積町字初瀬4676番2外高角(1700)1.3-1.6%
公/商業四日市市諏訪栄町13-2近鉄四日市(300)36.6-1.8%9.9%
公/商業四日市市西浦1-8-21近鉄四日市(380)34-1.9%7.6%
公/住宅四日市市楠町北五味塚字乾2025番3北楠(350)12.5-2.6%-16.7%
公/住宅四日市市楠町南五味塚字新貝174番2楠(500)12.3-2.7%-16.0%
公/住宅四日市市大字塩浜字酉改2629番1外塩浜(2000)7.9-3.3%-18.2%
基/商業四日市市安島1-2-24近鉄四日市(100)95.412.9%
基/商業四日市市鵜の森2-1-19近鉄四日市(500)43.68.2%
基/商業四日市市西新地13-2近鉄四日市(450)347.3%
基/商業四日市市三栄町3-15近鉄四日市(400)34.77.0%
基/商業四日市市諏訪町6-7近鉄四日市(500)30.47.0%
基/商業四日市市堀木1-4-16近鉄四日市(1000)30.56.1%
基/住宅四日市市堀木2-14-2近鉄四日市(1400)23.75.9%
基/商業四日市市幸町5-16近鉄四日市(800)29.75.1%
基/住宅四日市市大字茂福字坪ノ内126番1近鉄富田(700)213.4%
基/商業四日市市元町1-16近鉄四日市(1000)25.73.3%
基/商業四日市市富田1-25-13近鉄富田(100)25.13.1%
基/住宅四日市市三滝台3丁目6番4近鉄伊勢川島(400)19.32.3%
基/住宅四日市市松原町20-10近鉄富田(900)201.9%
基/住宅四日市市大宮西町5-2近鉄阿倉川(950)181.3%
基/商業四日市市日永4-2-7あすなろう南日永(900)26.60.8%
基/商業四日市市松本2-6-25近鉄伊勢松本(350)270.7%
基/商業四日市市別名4-1-10近鉄霞ヶ浦(700)190.5%
基/住宅四日市市大谷台2丁目1622番72近鉄阿倉川(2800)16.5-0.4%
基/商業四日市市白須賀3-6-12近鉄霞ヶ浦(1000)23.2-0.4%
基/住宅四日市市生桑町字庚申塚1642番143近鉄中川原(3200)16.4-0.6%
基/住宅四日市市日永西4-7-4あすなろう南日永(800)17.9-0.7%
基/住宅四日市市前田町24-19あすなろう追分(320)15.8-1.2%
基/住宅四日市市桜花台1丁目24番4近鉄桜(2100)15.2-1.9%
基/住宅四日市市天カ須賀5-2-8近鉄川越富洲原(800)17.8-2.7%
基/商業四日市市大字塩浜字浜田349番1外近鉄塩浜(700)13.6-2.8%
基/工業四日市市小古曽東2-3-30あすなろう小古曽(900)8.5-4.4%
基/住宅四日市市笹川7丁目95番4あすなろう西日野(1600)14.2-4.7%
基/住宅四日市市釆女町字松ノ木1607番10あすなろう内部(1200)12.8-5.4%
基/住宅四日市市曙町7-16四日市(1300)11.9-6.0%
基/住宅四日市市河原田町字里岸359番2河原田(930)11.6-6.1%
基/住宅四日市市山之一色町字北山2339番近鉄阿倉川(5200)6.9-6.3%
基/住宅四日市市高角町字道光垣内254番2外近鉄高角(1200)8-6.9%
基/工業四日市市楠町北五味塚字塩役1510番4外近鉄北楠(1400)6.8-7.7%
基/住宅四日市市八千代台3丁目1番49三岐山城(1100)13-7.7%
基/住宅四日市市楠町小倉字新割464番4近鉄北楠(550)10.1-14.8%
基/商業四日市市楠町南川字旭84番3近鉄楠(300)13.3-15.3%
公/住宅四日市市小林町字小林新田3025番562西日野(5300)0
公/商業四日市市日永東3-2-60南日永(930)0
公/商業四日市市大字茂福字丸ノ内186番1外近鉄富田(650)0

 

 

 

 

2、過去7年間の四日市市の土地価格の動き

この7年間で四日市市の土地価格を見ると、三重県の平均が9.2%下落したのに対して、マイナス2.3%とあまり下げませんでした。

 

四日市市の公示地価の推移(令和2年)

 

2019年

2020年

2013比

四日市市

-0.1%

0.1%

-2.3%

三重県

-1%

-0.7%

-9.2%

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

四日市駅の周辺で上昇していますが、駅から離れるほどに下落する傾向にあります。特に鈴鹿川より南側のエリアで下落率が大きいようですね。

 

なぜ四日市市では、一部しか上がらないのか?

理由は3つあります。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

四日市駅の周辺で土地価格が上昇している理由は、金利の低下によるものです。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

 

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

異次元緩和政策と住宅ローン金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この8年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

なので、そもそも四日市市の土地価格も、上がりやすい条件にあったのです。では、なぜ一部のエリアでしか上昇していないのでしょうか?

 

②四日市市では、若い世代の人口が減少している

最も大きな理由は、若い世代の人口の減少です。

四日市市では、家を購入する中心年代である30〜40代の人口が、この7年間で約6,200人も減っているのです。

 

四日市市の30〜40代人口の推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

若い世代が減れば、土地に対する需要も下がりますから、人気のない郊外のエリアほど、下げやすくなっているわけです。

 

③農地の宅地化で、郊外の宅地の人気が低下

また、農地の宅地化も、土地価格の下落に追い討ちをかけています。

実は、この10年で、三重県内の農地は、約5,100ヘクタール(ha)も減っているのです。

 

三重県の農地面積

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約51万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

 

では、この影響が、四日市市でも見られるのでしょうか?

この点について確認するために、約3年間で50人以上の人口増加、または減少している地区について調べてみました。

 

四日市市の地区別の人口変化(2018.4〜2021.1)

増減:赤色(500人以上増加)>オレンジ色(100〜499人増加)>緑色(50〜99人増加)>青色の↙️(50〜99人減少)>紫色の↙️(100人以上の減少)

(参考:四日市市 【オープンデータ】地域・年齢別人口)

 

ご覧の通り、JR、近鉄沿線のエリアでは、人口が増えているところが多いですが、例えば、富田駅の周辺では人口が増えている地区が多いにも関わらず、土地価格は下落している地区の方が多くなっています。

富田駅の周辺では、農地がまだ多く残っている地区が多く、そのような農地が宅地化されることで、人口が増えているためです。

 

農地の宅地化によって、今ある住宅地の人気が低下

農地の宅地化

 

農地が宅地化されれば、街並みも新しく、同世代で人付き合いもしやすそうなため、人気化しやすくなります。

逆を言えば、周りに古くからある住宅地を選ぶ理由がなくなりますから、周辺の土地価格は下がりやすくなってしまうわけですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

今回の新型コロナによる経済的な混乱によって、飲食店や宿泊・観光業などに大きな影響が出ていますが、2021年2月現在の失業率は、2.9%とかなり安定しています。

2008年に起こったリーマンショック後の失業率が、最大で5.5%まで上昇したことから考えると、かなり低いと言えるでしょう。

 

失業率の推移

(参考:総務省統計局 労働力調査)

 

ですが、この低い失業率は、政府による支援による下支えがあるからです。

リーマンの時に支払われた雇用調整助成金が、2009年の1年間で6,536億円だったのに対して、今回はすでに2兆7,658億円と、4倍以上も使われているのです。

(参考:東洋経済「日本に「隠れ失業者」が山ほどいるという大問題」)

 

助成金の予算は、昨年6月までだったものが、何度も延長され、その都度予算がつけられてきましたが、今年の6月まで延長が決まっているものの、徐々にその範囲が狭くなっています。

助成金の打ち切りが、そろそろ現実化しそうなのです。

 

 従業員に休業手当を払って雇用を維持した企業に支給される雇用調整助成金は現在、一日あたりの上限額を1万5000円に引き上げる特例措置が取られています。

 厚労省はこの措置について現行のままで4月末まで延長したうえで、5月以降は企業の経営状況や感染状況に応じて上限額を下げながら6月末まで続けるということです。

(参考:テレ朝ニュース 2021.2.12「雇用調整助成金の特例措置を6月まで延長」)

 

この助成金が打ち切られれば、一気に失業率が跳ね上がるため、特に賃貸物件の空室が増えることが予想されます。

また、失業者が増えれば景気はさらに悪化するため、影響を受ける業種が増えますので、人気の低い郊外の戸建てエリアでも、買い手がつきにくくなっていくでしょう。

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

そもそも、異次元緩和政策とは、国債の金利を下げるために、日銀が国債を買い占めることで実現させてきた政策でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減り、半数以上が赤字になっています。

 

金利低下で、赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

また、黒田総裁の任期である2023年までに、当初の目標である「年率2%で物価を上げること」は、達成できないこともわかってきました。

(参考:NHK「日銀 黒田総裁 今の任期中に2%の物価目標 達成困難に」)

 

つまり、2013〜2023年の10年間で、

  • 株や不動産価格は上昇した
  • 当初の物価目標は達成できず
  • 副作用として、金融機関の赤字行が続出

という状況になっているわけです。

 

そのため、黒田総裁の次の方が、この政策を続ける可能性は低いのではないかと予想されます。

目的を達成できずに、銀行が潰れて混乱してしまっては、意味がありませんからね。

 

実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている

とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、日銀でも慎重に進めているように見えます。

なぜかと言うと、日銀の国債を買い占めるペースが、2018年頃からすでに減らしてきているからです。

 

日銀が国債を買い占める比率を減らしている

日銀の国債買入れ比率

(参考:財務省 2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会(参考資料2)」)

 

2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間1〜10年の国債(赤色の線)で約60%程度、期間10年超の国債(灰色の線)で8.7%にまで下がっています。

 

このまま、買い占める量を減らしていけば、いずれ金利も徐々に上がっていくことになります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

 

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから四日市市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した四日市市の人口の見通しによると、2020→30年までに約7,000人減少するそうです。

 

四日市市の人口は、2020→30年までに約7,000人減る

四日市市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかも、家を買う中心年代である30〜40代は、2020→30年までに約12,000人減る見通しです。

 

四日市市の30〜40代人口は、2020→30年までに約12,000人減少

四日市市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、家の買い手が今よりも1割以上も減るのです。そのため、すでに下落傾向にある人気の低い地区では、土地価格の下落が加速しそうですね。

 

(3)2022年問題で、生産緑地が宅地に変わる

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、この生産緑地が、四日市市にも154ヘクタールあるのです。

30坪の土地で約1.5万戸分にもなります。

 

これまでも、例えば富田駅の周辺では、農地の宅地化によって、人口が増えたにも関わらず、土地価格の下落が進んだ地区がけっこうありました。

2022年以降は、このような動きがさらに活発化していくことになりますので、特に農地が近くにある郊外の住宅地では、影響を受けるでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、四日市市の土地価格は、

  • 金利低下によって、駅近エリアに人気が集中する一方で、人口減少と農地の宅地化が進んでいるため、郊外では下落している地区が多い
  • 今後は若い世代の人口がさらに減ることと、2022年問題から、農地の宅地化がさらに加速するため、郊外の住宅地では影響が大きくなりそう

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。

 

タウンライフ土地探し

 

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた四日市市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、四日市市内に「茂福(もちぶく)」という地区があります。

近鉄富田駅に西側に広がる住宅地です。

 

この茂福地区の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:21万円/坪
  • 実際の取引価格:24〜32万円/坪

と、公示地価の約1.1〜1.5倍で取引されていました。

取引価格同士で見ても、約1.3倍の価格差があります。
 
 

【四日市市大字茂福の公示地価】

四日市市大字茂福の公示地価

  • 近鉄富田駅から700mの距離、徒歩約9分(1分=80m)
  • 62,400円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =21万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【四日市市大字茂福の土地取引(過去2年間)】

四日市市大字茂福の土地取引

  • 近鉄富田駅から徒歩8〜10分のエリアで、24〜32万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など17都道府県を調査

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

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