四日市市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

この記事では四日市市の土地価格について、

今いくらなのか？
この６年間で、どこがどれだけ上昇・下落しているのか？
今後どうなるのか？

を解説していきます。

１、四日市市の公示地価、基準地価の一覧
- 途中ですが、この記事の説明を。
２、過去６年間の四日市市の土地価格の動き
３、これからどうなる？気になる３つのポイント
結論：買うなら？売るなら？
- 買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
- 売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

１、四日市市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公）：公示地価（2019.1.1現在）

*基）：基準地価（2019.7.1現在）

住居表示	最寄駅（m)	坪単価（万円）	前年比変化率	H25比変化率
公）四日市市諏訪栄町６－３	近鉄四日市（100）	127.7	2.9%	12.2%
基）四日市市安島１－２－２４	近鉄四日市（100）	94.1	2.9%	11.3%
基）四日市市鵜の森２－１－１９	近鉄四日市（500）	43.2	2.3%	7.4%
基）四日市市西新地１３－２	近鉄四日市（450）	34	2.0%	7.3%
公）四日市市鵜の森１－８－１３	近鉄四日市（580）	26.1	1.8%	7.2%
公）四日市市諏訪栄町１３－２	近鉄四日市（300）	35.6	1.9%	6.9%
基）四日市市諏訪町６－７	近鉄四日市（500）	30.2	2.0%	6.4%
基）四日市市三栄町３－１５	近鉄四日市（400）	34.3	2.0%	6.0%
公）四日市市安島２丁目３２番２	近鉄四日市（700）	30.9	1.8%	5.8%
基）四日市市堀木１－４－１６	近鉄四日市（1000）	30.4	1.5%	5.7%
公）四日市市諏訪町６－７	近鉄四日市（500）	29.9	1.8%	5.6%
公）四日市市西浦１－８－２１	近鉄四日市（380）	33.3	1.5%	5.5%
基）四日市市堀木２－１４－２	近鉄四日市（1400）	23.5	1.4%	5.0%
公）四日市市浜田町１０－１２	近鉄四日市（500）	25.7	1.3%	5.0%
基）四日市市幸町５－１６	近鉄四日市（800）	29.5	1.5%	4.7%
公）四日市市堀木２－１４－２	近鉄四日市（1400）	23.4	1.3%	4.6%
公）四日市市赤堀新町３－９	近鉄四日市（920）	23.8	1.3%	4.5%
公）四日市市城東町４－１２	近鉄四日市（1300）	32.3	1.0%	4.4%
公）四日市市城東町６－１０	赤堀（700）	22.3	1.0%	3.7%
公）四日市市中川原１－６－２１	中川原（270）	20.9	1.3%	3.4%
公）四日市市沖の島町３－１６	四日市（510）	27.2	1.1%	3.0%
基）四日市市元町１－１６	近鉄四日市（1000）	25.6	1.0%	2.9%
基）四日市市大字茂福字坪ノ内１２６番１	近鉄富田（700）	20.9	1.0%	2.8%
公）四日市市大字茂福字坪ノ内１２６番１	近鉄富田（700）	20.8	0.8%	2.6%
公）四日市市松本４－１２－５	伊勢松本（480）	20.7	0.8%	2.4%
基）四日市市富田１－２５－１３	近鉄富田（100）	24.9	1.1%	2.3%
公）四日市市滝川町２０－４	川原町（200）	19.6	0.8%	2.2%
公）四日市市石塚町１５－１６	赤堀（1000）	18.5	0.7%	2.2%
公）四日市市ときわ３－１３－１５	伊勢松本（1100）	20	0.7%	2.0%
公）四日市市浮橋２丁目１５番６	伊勢川島（1400）	20.4	0.5%	2.0%
基）四日市市三滝台３丁目６番４	近鉄伊勢川島（400）	19.2	0.5%	1.9%
公）四日市市新正１－１０－９	赤堀（400）	19.8	0.8%	1.9%
公）四日市市富田１－２５－１３	近鉄富田（100）	24.8	0.9%	1.8%
公）四日市市羽津中１－６－２６	霞ヶ浦（300）	18.5	0.7%	1.6%
基）四日市市松原町２０－１０	近鉄富田（900）	19.9	0.5%	1.5%
公）四日市市大字西阿倉川字西山１４８６番１２	阿倉川（1700）	17.6	0.4%	1.3%
基）四日市市大宮西町５－２	近鉄阿倉川（950）	18	0.4%	1.1%
基）四日市市日永４－２－７	あすなろう南日永（900）	26.6	0.4%	0.8%
公）四日市市西町１２－４	近鉄四日市（700）	22.5	0.6%	0.7%
基）四日市市松本２－６－２５	近鉄伊勢松本（350）	27	0.4%	0.7%
基）四日市市別名４－１－１０	近鉄霞ヶ浦（700）	19	0.3%	0.5%
公）四日市市坂部台１丁目７番１４	阿倉川（4000）	16.2	0.4%	0.2%
公）四日市市南いかるが町１３－１７	霞ヶ浦（1400）	16.5	0.2%	0.2%
公）四日市市川原町２１－１３	川原町（500）	20.4	0.0%	0.0%
公）四日市市新正１－１２－１２	新正（400）	20.8	0.5%	-0.2%
公）四日市市川島町字東谷１６８９番９外	伊勢川島（500）	14.1	0.0%	-0.2%
公）四日市市生桑町字大谷２２１２番１０８	中川原（3200）	18.3	0.4%	-0.4%
公）四日市市大字日永字登城山５２１６番３４	西日野（1500）	15.8	0.2%	-0.4%
基）四日市市白須賀３丁目９１６番１	近鉄霞ヶ浦（1000）	23.2	0.1%	-0.4%
公）四日市市日永２－５－３２	日永（310）	17.5	0.4%	-0.6%
公）四日市市川島町字西広６２００番２７	高角（1200）	17.2	0.2%	-0.6%
基）四日市市大谷台２丁目１６２２番７２	近鉄阿倉川（2800）	16.5	0.4%	-0.6%
基）四日市市生桑町字庚申塚１６４２番１４３	近鉄中川原（3200）	16.4	0.0%	-0.6%
基）四日市市日永西４－７－４	あすなろう南日永（800）	17.9	0.0%	-0.7%
公）四日市市羽津山町３－３１	阿倉川（500）	19.9	0.3%	-0.8%
公）四日市市富州原町１３－１２	川越富洲原（800）	18.2	0.0%	-0.9%
公）四日市市蒔田２－４－１７	川越富洲原（800）	18	0.2%	-1.1%
公）四日市市泊町４－４	泊（330）	23.9	0.3%	-1.1%
公）四日市市新正４－１７－２０	新正（140）	16.9	0.2%	-1.2%
公）四日市市下さざらい町９－３５	大矢知（1000）	16.8	0.2%	-1.2%
公）四日市市伊坂台１丁目１７４番	大矢知（2600）	13.6	0.0%	-1.2%
基）四日市市前田町２４－１９	あすなろう追分（320）	15.8	0.0%	-1.2%
公）四日市市大矢知町字十四１３６７番４	近鉄富田（1700）	14.7	0.0%	-1.3%
公）四日市市尾平町字上名岩名３３３０番１９	伊勢松本（2000）	15.3	0.0%	-1.5%
公）四日市市生桑町字桑花１３９番１外	川原町（2700）	20.8	0.2%	-1.6%
公）四日市市白須賀１－１２－２	霞ヶ浦（850）	16.2	0.0%	-1.6%
公）四日市市相生町１－５	四日市（400）	18.2	0.0%	-1.6%
公）四日市市泊山崎町１１－６	泊（480）	17.2	0.0%	-1.9%
基）四日市市桜花台１丁目２４番４	近鉄桜（2100）	15.2	0.0%	-1.9%
公）四日市市東日野町字城山１２８８番５１	西日野（1000）	16.9	0.0%	-1.9%
公）四日市市桜花台１丁目２４番４	桜（2100）	15.2	0.0%	-2.1%
公）四日市市桜新町２丁目２１４番	桜（2900）	13	0.0%	-2.2%
基）四日市市大字塩浜字浜田３４９番１外	近鉄塩浜（700）	13.7	-0.2%	-2.4%
公）四日市市波木が丘町２３番２	西日野（3400）	14.6	-0.2%	-2.4%
公）四日市市坂部が丘１丁目１６６７番４９外	川原町（4000）	14.4	-0.2%	-2.5%
基）四日市市天カ須賀５－２－８	近鉄川越富洲原（800）	17.9	-0.2%	-2.5%
公）四日市市富士町１－１４７	阿倉川（1100）	10.9	0.0%	-2.6%
公）四日市市山分町字山分２２５番１９	大矢知（550）	14.9	-0.2%	-2.8%
公）四日市市小古曽６－７－８	内部（400）	14.2	0.0%	-3.1%
公）四日市市高浜町４－１６	川原町（1700）	14.7	-0.2%	-3.5%
公）四日市市智積町字武佐４４４番２２	桜（70）	16.4	-0.2%	-3.7%
公）四日市市黄金町３５番	大矢知（1000）	8.3	0.0%	-3.8%
公）四日市市室山町字八反田６０１番３	西日野（1800）	14	-0.2%	-3.9%
公）四日市市あさけが丘１丁目１番１１７	山城（1000）	13.3	-0.5%	-4.0%
基）四日市市笹川７丁目９５番４	あすなろう西日野（1600）	14.3	-0.5%	-4.2%
基）四日市市小古曽東２－３－３０	あすなろう小古曽（900）	8.5	0.0%	-4.4%
公）四日市市東富田町１７－３０	近鉄富田（920）	16.5	-0.8%	-4.6%
公）四日市市広永町字内ノ坪１０８１番９	朝日（1800）	10.9	-0.6%	-4.6%
公）四日市市高見台２丁目１３番４	北勢中央公園口（870）	10	-0.3%	-4.7%
公）四日市市宝町１番２	海山道（500）	8.5	-0.4%	-4.8%
公）四日市市塩浜本町１丁目４番外	塩浜（300）	17.4	-0.6%	-4.9%
公）四日市市日永東３－２－６５	南日永（1000）	16.3	-0.4%	-5.0%
公）四日市市霞１丁目２３番２外	富田浜（3000）	7.5	0.0%	-5.0%
基）四日市市釆女町字松ノ木１６０７番１０	あすなろう内部（1200）	12.9	-0.5%	-5.1%
公）四日市市上海老町字東大沢１６３３番２外	保々（1800）	7.3	0.0%	-5.1%
公）四日市市釆女町字松ノ木１６０７番１０	内部（1200）	12.9	-0.5%	-5.3%
基）四日市市山之一色町字北山２３３９番	近鉄阿倉川（5200）	6.9	-0.9%	-5.4%
公）四日市市上海老町字野畑３９９番２	桜（3500）	6.9	-0.9%	-5.4%
基）四日市市河原田町字里岸３５９番２	河原田（930）	11.7	-0.6%	-5.6%
公）四日市市西坂部町字護摩田３７１４番２	川原町（4200）	8.3	-0.8%	-5.6%
基）四日市市曙町７－１６	四日市（1300）	11.9	-0.6%	-5.7%
公）四日市市小浜町４番７	塩浜（600）	14.1	-0.5%	-5.8%
公）四日市市天カ須賀新町１番２７	川越富洲原（1500）	8.4	0.0%	-5.9%
公）四日市市河原田町字松本１３１５番１外	河原田（700）	9.4	-0.4%	-6.0%
公）四日市市大治田３－３－７１	小古曽（1000）	7.6	-0.4%	-6.1%
基）四日市市高角町字道光垣内２５４番２外	近鉄高角（1200）	8.1	-0.8%	-6.1%
公）四日市市あかつき台４丁目１番４０	暁学園前（950）	15	-0.4%	-6.4%
公）四日市市高花平４丁目１番１０６	西日野（4400）	11	-0.6%	-6.5%
公）四日市市高角町字東川原１０４４番４	伊勢川島（850）	11	-0.9%	-6.5%
公）四日市市末広町２－９	四日市（900）	8.5	-0.4%	-6.5%
公）四日市市大字塩浜字里前４３３４番１	塩浜（800）	13.2	-0.5%	-6.8%
公）四日市市山田町字吉田ケ原２０５７番１	内部（6100）	7.3	-0.9%	-7.2%
基）四日市市楠町北五味塚字塩役１５１０番４外	近鉄北楠（1400）	6.8	-0.5%	-7.2%
基）四日市市八千代台３丁目１番４９	三岐山城（1100）	13.1	-0.5%	-7.3%
公）四日市市午起２－５－２６	四日市（1700）	12.4	-0.3%	-7.4%
公）四日市市河原田町字相名１４０４番４９	河原田（600）	14.8	-1.1%	-8.0%
基）四日市市楠町小倉字新割４６４番４	近鉄北楠（550）	10.3	-2.2%	-12.8%
基）四日市市楠町南川字旭８４番３	近鉄楠（300）	13.6	-2.1%	-13.4%
公）四日市市楠町南五味塚字新貝１７４番２	楠（500）	12.7	-2.5%	-13.7%
公）四日市市楠町北五味塚字乾２０２５番３	北楠（350）	12.9	-2.7%	-14.5%
公）四日市市大字塩浜字酉改２６２９番１外	塩浜（2000）	8.1	-3.1%	-15.8%
公）四日市市鵜の森１－１２－８	近鉄四日市（650）	34.3	2.0%
公）四日市市下之宮町字神宮地１０４番１	大矢知（1200）	17.4	0.2%
公）四日市市河原田町字福角４１６番	河原田（1200）	4.4	-0.7%
公）四日市市三重８丁目９２番	伊勢松本（3300）	15.9	0.0%
公）四日市市芝田１－１－３８	中川原（650）	22	1.2%
公）四日市市小山町字開都８６９番	西日野（6800）	6.6
公）四日市市小林町字小林新田３０１５番６４	西日野（4400）	11.6	-1.1%
公）四日市市新正３－１－８	新正（630）	21.8	0.5%
公）四日市市大井手１－２－１４	伊勢松本（510）	20.2	0.7%
公）四日市市大字西阿倉川字西山１３０８番２４	阿倉川（1500）	17.4	0.4%
公）四日市市大治田１－３－１８	追分（630）	15.2	-0.2%
公）四日市市智積町字初瀬４６７６番２外	高角（1700）	1.3	-1.5%
公）四日市市中川原２－５－３３	中川原（300）	22	0.6%
公）四日市市中町４－１０	四日市（700）	19.4
公）四日市市中部６－１５	近鉄四日市（750）	23.9	1.1%
公）四日市市日永西２－１９－１１	南日永（550）	22.6	0.4%
公）四日市市釆女が丘４丁目１１６番	内部（2100）	14.2	-0.5%

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

買う・売るタイミングはいつがいいのか？
この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

４７都道府県・４５０以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

なので、この記事を読み終わる頃には、

買う、または売るタイミングがわかる
どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、過去６年間の四日市市の土地価格の動き

２０１３年に始まったアベノミクス、日銀の異次元緩和以降の６年間で、四日市市の土地価格は２.４％の下落をしていました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の６年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-19年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

四日市駅の周辺で上昇していますが、駅から離れるほどに下落する傾向にあります。

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。

なぜ四日市市では、四日市駅周辺でしか上がらないのか？

その理由は、大きく３つあります。

公共事業の減少
人口の減少
名古屋市への通勤需要

①公共事業の減少で土地価格が下落した

１つは、公共事業の減少です。

三重県の住宅地の公示地価は、公共事業が減るのに合わせて、下落を続けてきました。

特に1990年代の公共事業では、バイパスなどの大きな道路が作られました。

そして、公共事業が減ってきた2000年代に入ると、ショッピングセンターが郊外にたくさん作られ、郊外に家が建つようになり中心街の空洞化へとつながってしまったのです。

三重県の公共事業は、この２０年で２分の１に減少

（参考：総務省統計局　行政投資実績）

車さえあれば、どこにでも家が建てられるようになったことで、わざわざ古い住宅地に家を買う必要がなくなりました。

しかも、この３０年で農家も約半分に減ったので、農地を手放す人も増えました。

そのため、土地価格が上がりにくくなってしまったのです。

②人口が減って、家を買う人が減った

２つ目が、人口の減少です。

家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、三重県ではこの１０年間で７万人減少しています。

（参考：国土交通省　建築着工統計調査報告）

③名古屋市への一極集中が進んでしまっている

市区町村別にこの６年間の土地価格（住宅地）の動きを見ると、名古屋市に近い北側ほど下落率が低い傾向にあります。

６年間の上昇率：名古屋に近い北側ほど下落率がゆるい

（参考：国土交通省　地価公示）

名古屋市に一極集中してしまっている理由は、トヨタなどの製造業が好調だからです。

愛知県内でも、トヨタ本社のある西三河地区から名古屋市にかけて雇用が増えて、家を建てる人がこのエリアに集中し、土地価格が上昇しています。

それに比べて、名古屋市より西側のエリアでは、名古屋市への通勤需要から駅周辺しか上昇していないのです。

このように、名古屋市への通勤目的で駅周辺の一部では上昇する地点があるものの、それ以外のエリアでは空き家も増えて、人口も減少しているため、全体的に下落しているんですね。

３、これからどうなる？気になる３つのポイント

では、ここからは、「今後の四日市市の土地価格に影響を与えるかも？」と気になる３つのポイントについて検証していきましょう。

*コロナウイルスの影響について

今回のコロナウイルスは、収束するまでに長期化しそうだと言われています。

日本で現在行っている政策は、

海外からの観光客の減少（百貨店の売り上げが２割減）
イベントの自粛（無観客開催で減収）
３月いっぱいまでの幼稚園、小中高生の謹慎待機

などで、すでに飲食店やホテル、イベント会社などに大きな影響が出ているようです。

また、オリンピックの開催も１年ほど延期が決定しました。

また会議のメンバーは会見で、インフルエンザのように暖かくなると消えるウイルスではないため、対応が「数カ月から半年、年を越えて続くかもしれない」と述べ、長期化する見通しを示した。
（参考：共同通信　「イベント自粛19日まで要請」）

というのも、１つの薬を作るためには、膨大な時間がかかるからです。

１つの新薬ができるまでには、通常だと１０年以上の時間がかかることと、今回のような細菌ではなくウイルスに対するワクチンは作るのが難しいからです。

「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。」
（参考：ニッセイ基礎研究所　「新型コロナ急がれる医薬品開発－抗ウイルス薬やワクチンが、なかなかできないのはなぜ?」）

そのため、世界的に経済に対する影響はかなり大きくなる可能性があります。

すでに世界中で渡航制限がかかっているため、多くの航空会社が５月までに破綻するのではないか？とも言われています。

（参考：ブルームバーグ「多くの航空会社が５月末までに破綻へ、新型コロナで－コンサル会社」）

もちろん、航空会社に限らず、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくるかもしれません。

そうすると、家の買い手が減るわけですから、土地価格も下落する可能性が高いと言えるでしょう。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２〜３年後ということは、オリンピック前後ということになります。

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

オリンピック後の不動産暴落を予想する人は多いですが、案外当たりそうな理由がここにあるんですね。

（２）2022年問題で、生産緑地が宅地に変わる

2022年問題をご存知でしょうか？

「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

（出典：ウィキペディア　cory.2005.Seisan Ryokuchi）

実は、この生産緑地が、四日市市にも154ヘクタールあるのです。

３０坪の土地で約１.５万戸分にもなります。

生産緑地は郊外に残っている傾向にありますので、郊外では2022年問題でさらに追い打ちを受ける可能性があります。

（３）これから四日市市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した四日市市の人口の見通しによると、2020年ごろにピークになるそうです。

四日市市の人口は、2020年ごろがピーク

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

しかしその一方で、家を買う中心年代である３０代は、2025年までに5,000人減る見通しです。

四日市市の30代人口は、2025年までに約5,000人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

そのため、今後もこの傾向が一層進んでいくでしょう。

結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、四日市市の土地価格は、

人口の減少と名古屋への通勤需要から、駅近エリアに人気が集中する一方で全体的には下落傾向している
今後は、30代人口がさらに減っていき、家を建てる人が減っていくので、駅近の便利なエリアとそうでないエリアの二極化が加速する

と言えるでしょう。

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

ここまで下落を続けてきた四日市市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、消費税が１０％に上がりましたので、一部のエリアを除いて、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、四日市市内に「茂福（もちぶく）」という地区があります。

近鉄富田駅に西側に広がる住宅地です。

この茂福地区の公示地価と実際の取引価格は、

公示地価：21万円／坪
実際の取引価格：24〜32万円／坪

と、公示地価の約1.1〜1.5倍で取引されていました。

取引価格同士で見ても、約１.３倍の価格差があります。

【四日市市大字茂福の公示地価】

近鉄富田駅から700mの距離、徒歩約9分（1分＝８０m）
62,400円／㎡　×　3.3（㎡／坪）　＝21万円／坪

（参考：国土交通省地価公示・都道府県地価調査）

【四日市市大字茂福の土地取引（過去２年間）】

近鉄富田駅から徒歩8〜10分のエリアで、24〜32万円／坪で取引されている

（参考：国土交通省　不動産取引価格情報検索）

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*４７都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較

都道府県	住所	公示地価／坪	取引価格／坪	公示地価の何倍？
東京都２３区	千代田区神保町	485万円	300〜990万円	0.62〜2.04倍
東京都２３区	中央区佃	644万円	530〜970万円	0.82〜1.51倍
東京都２３区	墨田区東向島	111万円	150〜290万円	1.35〜2.61倍
東京都	八王子市北野台	33万円	30〜43万円	0.91〜1.3倍
東京都	立川市柴崎町	121万円	97〜340万円	0.8〜2.81倍
東京都	武蔵野市吉祥寺本町	216万円	150〜300万円	0.69〜1.39倍
神奈川県	横浜市神奈川区松見町	85万円	74〜150万円	0.87〜1.76倍
神奈川県	川崎市中原区木月	136万円	160〜240万円	1.18〜1.76倍
神奈川県	相模原市緑区東橋本	70万円	17〜140万円	0.24〜2倍
千葉県	千葉市中央区松波	77万円	64〜110万円	0.83〜1.43倍
千葉県	船橋市松が丘	30万円	26〜41万円	0.87〜1.37倍
千葉県	柏市今谷上町	49万円	39〜85万円	0.8〜1.73倍
埼玉県	さいたま市浦和区北浦和	113万円	78〜160万円	0.69〜1.42倍
埼玉県	川口市差間	43万円	42〜61万円	0.98〜1.42倍
埼玉県	所沢市久米	49万円	22〜76万円	0.45〜1.55倍
北海道	札幌市北区25条西	38万円	32〜48万円	0.84〜1.26倍
北海道	旭川市８条通	10万円	7〜14万円	0.7〜1.4倍
北海道	苫小牧市桜木町	7万円	6.5〜13万円	0.93〜1.86倍
青森県	青森市三内	10万円	5.4〜14万円	0.54〜1.4倍
青森県	八戸市田向	14万円	10〜28万円	0.71〜2倍
青森県	弘前市大字田園	13万円	15〜18万円	1.15〜1.38倍
秋田県	秋田市手形	22万円	18〜25万円	0.82〜1.14倍
秋田県	大仙市大曲中通町	11万円	13〜15万円	1.18〜1.36倍
秋田県	由利本荘市石脇	7.8万円	5〜14万円	0.64〜1.79倍
岩手県	盛岡市加賀野	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
岩手県	一関市赤荻	8万円	5.5〜17万円	0.69〜2.13倍
岩手県	奥州市佐倉河	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
宮城県	仙台市泉区将監	26万円	34〜52万円	1.31〜2倍
宮城県	石巻市三ツ股	10万円	7.8〜14万円	0.78〜1.4倍
宮城県	名取市大手町	27万円	29〜40万円	1.07〜1.48倍
福島県	福島市野田町	22万円	16〜72万円	0.73〜3.27倍
福島県	いわき市小島町	22万円	35万円	1.59倍
福島県	郡山市芳賀	18万円	17〜35万円	0.94〜1.94倍
山形県	山形市東原町	26万円	18〜32万円	0.69〜1.23倍
山形県	鶴岡市本町	11万円	8〜17万円	0.73〜1.55倍
山形県	酒田市新橋	9.5万円	10〜15万円	1.05〜1.58倍
新潟県	新潟市中央区天神尾	38万円	35〜62万円	0.92〜1.63倍
新潟県	長岡市東栄	19万円	13〜19万円	0.68〜1倍
新潟県	上越市春日野	14万円	9.6〜16万円	0.69〜1.14倍
富山県	富山市牛島本町	26万円	23〜36万円	0.88〜1.38倍
富山県	高岡市城東	17万円	9.3〜19万円	0.55〜1.12倍
富山県	射水市太閤山	15万円	12〜18万円	0.8〜1.2倍
石川県	金沢市泉野町	35万円	24〜45万円	0.69〜1.29倍
石川県	加賀市小菅波町	14万円	2.3〜21万円	0.16〜1.5倍
石川県	野々市市押野	26万円	25〜31万円	0.96〜1.19倍
福井県	福井市灯明寺	19万円	15〜26万円	0.79〜1.37倍
福井県	坂井市丸岡町西瓜屋	10万円	12〜15万円	1.2〜1.5倍
群馬県	高崎市上中居町	25万円	18〜36万円	0.72〜1.44倍
群馬県	前橋市駒形町	15万円	8.7〜18万円	0.58〜1.2倍
群馬県	伊勢崎市昭和町	13万円	9.6〜41万円	0.74〜3.15倍
栃木県	宇都宮市泉が丘	28万円	28〜40万円	1〜1.43倍
栃木県	足利市八幡町	16.5万円	8.7〜19万円	0.53〜1.15倍
栃木県	小山市城東	24万円	3.8〜27万円	0.16〜1.13倍
茨城県	水戸市河和田	14万円	9.2〜20万円	0.66〜1.43倍
茨城県	古河市東	24万円	11〜36万円	0.46〜1.5倍
茨城県	つくば市春日	37万円	53万円	1.43倍
愛知県	名古屋市千種区東山元町	56万円	19〜67万円	0.34〜1.2倍
愛知県	岡崎市大和町	37万円	43〜51万円	1.16〜1.38倍
愛知県	豊橋市高師本郷町	24万円	11〜33万円	0.46〜1.38倍
岐阜県	岐阜市北一色	21万円	17〜28万円	0.81〜1.33倍
岐阜県	大垣市林町	23万円	10〜31万円	0.43〜1.35倍
岐阜県	多治見市明和町	11.5万円	8.9〜15万円	0.77〜1.3倍
三重県	津市大谷町	35万円	41〜55万円	1.17〜1.57倍
三重県	四日市市大字茂福	21万円	24〜32万円	1.14〜1.52倍
三重県	桑名市大字桑名	22万円	25〜29万円	1.14〜1.32倍
静岡県	静岡市葵区音羽町	71万円	51〜85万円	0.72〜1.2倍
静岡県	浜松市中区鴨江	31万円	0.85〜40万円	0.03〜1.29倍
静岡県	三島市加茂	33万円	33〜44万円	1〜1.33倍
長野県	長野市若里	29万円	30〜46万円	1.03〜1.59倍
長野県	松本市桐	21万円	29〜30万円	1.38〜1.43倍
長野県	上田市常磐城	14万円	14〜18万円	1〜1.29倍
山梨県	甲府市上石田	15万円	19〜23万円	1.27〜1.53倍
大阪府	大阪市浪速区恵美須東	149万円	39〜600万円	0.26〜4.03倍
大阪府	茨木市庄	61万円	40〜100万円	0.66〜1.64倍
大阪府	高槻市安岡時町	38万円	25〜55万円	0.66〜1.45倍
京都府	京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町	41万円	22〜64万円	0.54〜1.56倍
京都府	宇治市小倉町	43万円	22〜55万円	0.51〜1.28倍
京都府	城陽市久世	37万円	28〜49万円	0.76〜1.32倍
滋賀県	大津市朝日が丘	45万円	25〜55万円	0.56〜1.22倍
滋賀県	草津市追分	30万円	32〜37万円	1.07〜1.23倍
滋賀県	長浜市祇園町	17万円	8.9〜23万円	0.52〜1.35倍
兵庫県	神戸市鈴蘭台南町	24万円	14〜41万円	0.58〜1.71倍
兵庫県	姫路市飾磨区今在家	28万円	30〜35万円	1.07〜1.25倍
兵庫県	尼崎市稲葉荘	56万円	39〜83万円	0.7〜1.48倍
奈良県	奈良市中登美ケ丘	35万円	40〜61万円	1.14〜1.74倍
奈良県	橿原市土橋町	26万円	31〜44万円	1.19〜1.69倍
奈良県	生駒市俵口町	27万円	22〜35万円	0.81〜1.3倍
和歌山県	和歌山市黒田	21万円	19〜48万円	0.9〜2.29倍
和歌山県	田辺市東山	19万円	22〜24万円	1.16〜1.26倍
岡山県	岡山市田中	33万円	35〜47万円	1.06〜1.42倍
岡山県	倉敷市大島	31万円	13〜35万円	0.42〜1.13倍
岡山県	津山市東一宮	10万円	4.5〜12万円	0.45〜1.2倍
広島県	広島市牛田早稲田	40万円	19〜80万円	0.48〜2倍
広島県	福山市沖野上町	24万円	6.9〜34万円	0.29〜1.42倍
広島県	呉市広白岳	17万円	7.4〜21万円	0.44〜1.24倍
鳥取県	鳥取市吉方温泉	17万円	5〜19万円	0.29〜1.12倍
鳥取県	米子市観音寺新町	16万円	15〜20万円	0.94〜1.25倍
島根県	松江市内中原町	26万円	26〜32万円	1〜1.23倍
山口県	下関市綾羅木南町	13万円	20万円	1.54倍
山口県	山口市小郡下郷	16.5万円	8.9〜19万円	0.54〜1.15倍
山口県	宇部市笹山町	7.3万円	10〜13万円	1.37〜1.78倍
愛媛県	松山市岩崎町	44万円	30〜68万円	0.68〜1.55倍
愛媛県	今治市南大門町	17万円	24〜30万円	1.41〜1.76倍
愛媛県	新居浜市河内町	22万円	10〜24万円	0.45〜1.09倍
香川県	高松市松縄町	29万円	39〜40万円	1.34〜1.38倍
香川県	丸亀市中府町	25万円	35万円	1.4倍
徳島県	徳島市佐古一番町	31万円	13〜59万円	0.42〜1.9倍
高知県	高知市東久万	34万円	29〜38万円	0.85〜1.12倍
福岡県	福岡市南区大楠	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
福岡県	北九州市八幡西区永犬丸西町	17万円	10〜21万円	0.59〜1.24倍
福岡県	久留米市諏訪野町	22万円	15〜27万円	0.68〜1.23倍
佐賀県	佐賀市兵庫北	21万円	16〜31万円	0.76〜1.48倍
佐賀県	唐津市和多田本村	18万円	18〜24万円	1〜1.33倍
佐賀県	鳥栖市弥生が丘	19万円	18〜21万円	0.95〜1.11倍
大分県	大分市王子新町	30万円	28〜45万円	0.93〜1.5倍
大分県	別府市山の手町	21万円	16〜35万円	0.76〜1.67倍
大分県	中津市中央町	30万円	28〜45万円	0.93〜1.5倍
長崎県	長崎市滑石	20万円	14〜24万円	0.7〜1.2倍
長崎県	佐世保市広田	11万円	19〜29万円	1.73〜2.64倍
長崎県	諫早市小船越町	13万円	22万円	1.69倍
熊本県	熊本市武蔵ヶ丘	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
熊本県	八代市井上町	9万円	4.7〜10万円	0.52〜1.11倍
熊本県	天草市今釜新町	14万円	14〜15万円	1〜1.07倍
宮崎県	宮崎市神宮	28万円	32〜33万円	1.14〜1.18倍
宮崎県	都城市姫城町	10万円	8.5〜15万円	0.85〜1.5倍
宮崎県	延岡市西小路	19万円	20〜26万円	1.05〜1.37倍
鹿児島県	鹿児島市荒田	56万円	35〜91万円	0.63〜1.63倍
鹿児島県	霧島市国分中央	11万円	9.5〜15万円	0.86〜1.36倍
鹿児島県	薩摩川内市平佐町	9.5万円	7.9〜10.4万円	0.83〜1.09倍
沖縄県	那覇市首里石嶺町	42万円	31〜46万円	0.74〜1.1倍
沖縄県	うるま市江州	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
沖縄県	浦添市経塚	53万円	60〜69万円	1.13〜1.3倍