四日市市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

四日市市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

四日市市三重県

 

この記事では四日市市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動き
  3. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、四日市市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)四日市市諏訪栄町6-3近鉄四日市(100)1323.4%15.9%
基)四日市市安島1-2-24近鉄四日市(100)95.41.4%12.9%
公)四日市市諏訪栄町13-2近鉄四日市(300)36.62.8%9.9%
公)四日市市鵜の森1-8-13近鉄四日市(580)26.62.2%9.5%
基)四日市市鵜の森2-1-19近鉄四日市(500)43.60.8%8.2%
公)四日市市安島2丁目32番2近鉄四日市(700)31.62.2%8.1%
公)四日市市諏訪町6-7近鉄四日市(500)30.52.2%7.9%
公)四日市市西浦1-8-21近鉄四日市(380)342.0%7.6%
基)四日市市西新地13-2近鉄四日市(450)340.0%7.3%
基)四日市市三栄町3-15近鉄四日市(400)34.71.0%7.0%
基)四日市市諏訪町6-7近鉄四日市(500)30.40.5%7.0%
公)四日市市浜田町10-12近鉄四日市(500)26.11.7%6.7%
公)四日市市赤堀新町3-9近鉄四日市(920)24.21.7%6.2%
公)四日市市堀木2-14-2近鉄四日市(1400)23.71.6%6.2%
基)四日市市堀木1-4-16近鉄四日市(1000)30.50.3%6.1%
公)四日市市城東町4-12近鉄四日市(1300)32.81.6%6.1%
基)四日市市堀木2-14-2近鉄四日市(1400)23.70.8%5.9%
基)四日市市幸町5-16近鉄四日市(800)29.70.4%5.1%
公)四日市市城東町6-10赤堀(700)22.61.3%5.1%
公)四日市市中川原1-6-21中川原(270)21.21.6%5.1%
公)四日市市沖の島町3-16四日市(510)27.61.5%4.5%
公)四日市市大字茂福字坪ノ内126番1近鉄富田(700)211.1%3.8%
公)四日市市滝川町20-4川原町(200)19.91.2%3.4%
公)四日市市松本4-12-5伊勢松本(480)20.91.0%3.4%
基)四日市市大字茂福字坪ノ内126番1近鉄富田(700)210.6%3.4%
基)四日市市元町1-16近鉄四日市(1000)25.70.4%3.3%
公)四日市市富田1-25-13近鉄富田(100)25.11.3%3.1%
基)四日市市富田1-25-13近鉄富田(100)25.10.8%3.1%
公)四日市市石塚町15-16赤堀(1000)18.70.9%3.1%
公)四日市市新正1-10-9赤堀(400)201.2%3.1%
公)四日市市ときわ3-13-15伊勢松本(1100)20.21.0%3.0%
公)四日市市浮橋2丁目15番6伊勢川島(1400)20.60.8%2.8%
公)四日市市羽津中1-6-26霞ヶ浦(300)18.70.9%2.5%
基)四日市市三滝台3丁目6番4近鉄伊勢川島(400)19.30.3%2.3%
公)四日市市西町12-4近鉄四日市(700)22.71.2%1.9%
公)四日市市大字西阿倉川字西山1486番12阿倉川(1700)17.70.6%1.9%
基)四日市市松原町20-10近鉄富田(900)200.3%1.9%
基)四日市市大宮西町5-2近鉄阿倉川(950)180.2%1.3%
公)四日市市坂部台1丁目7番14阿倉川(4000)16.30.8%1.0%
基)四日市市日永4-2-7あすなろう南日永(900)26.60.0%0.8%
基)四日市市松本2-6-25近鉄伊勢松本(350)270.0%0.7%
公)四日市市新正1-12-12新正(400)210.8%0.6%
公)四日市市南いかるが町13-17霞ヶ浦(1400)16.60.4%0.6%
基)四日市市別名4-1-10近鉄霞ヶ浦(700)190.0%0.5%
公)四日市市川原町21-13川原町(500)20.40.3%0.3%
公)四日市市生桑町字大谷2212番108中川原(3200)18.40.5%0.2%
公)四日市市大字日永字登城山5216番34西日野(1500)15.80.4%0.0%
公)四日市市日永2-5-32日永(310)17.60.6%0.0%
公)四日市市羽津山町3-31阿倉川(500)200.7%-0.2%
公)四日市市川島町字西広6200番27高角(1200)17.20.4%-0.2%
公)四日市市川島町字東谷1689番9外伊勢川島(500)14.10.0%-0.2%
基)四日市市大谷台2丁目1622番72近鉄阿倉川(2800)16.50.2%-0.4%
基)四日市市白須賀3-6-12近鉄霞ヶ浦(1000)23.20.0%-0.4%
公)四日市市泊町4-4泊(330)240.6%-0.5%
基)四日市市生桑町字庚申塚1642番143近鉄中川原(3200)16.40.0%-0.6%
公)四日市市蒔田2-4-17川越富洲原(800)180.4%-0.7%
基)四日市市日永西4-7-4あすなろう南日永(800)17.90.0%-0.7%
公)四日市市新正4-17-20新正(140)170.4%-0.8%
公)四日市市下さざらい町9-35大矢知(1000)16.90.4%-0.8%
公)四日市市富州原町13-12川越富洲原(800)18.20.0%-0.9%
公)四日市市伊坂台1丁目174番大矢知(2600)13.70.2%-1.0%
公)四日市市大矢知町字十四1367番4近鉄富田(1700)14.70.2%-1.1%
基)四日市市前田町24-19あすなろう追分(320)15.80.0%-1.2%
公)四日市市生桑町字桑花139番1外川原町(2700)20.90.3%-1.3%
公)四日市市白須賀1-12-2霞ヶ浦(850)16.20.2%-1.4%
公)四日市市相生町1-5四日市(400)18.20.2%-1.4%
公)四日市市尾平町字上名岩名3330番19伊勢松本(2000)15.30.0%-1.5%
公)四日市市泊山崎町11-6泊(480)17.30.2%-1.7%
公)四日市市桜花台1丁目24番4桜(2100)15.30.2%-1.9%
基)四日市市桜花台1丁目24番4近鉄桜(2100)15.20.0%-1.9%
公)四日市市東日野町字城山1288番51西日野(1000)16.90.0%-1.9%
公)四日市市桜新町2丁目214番桜(2900)130.3%-2.0%
公)四日市市富士町1-147阿倉川(1100)110.3%-2.4%
公)四日市市波木が丘町23番2西日野(3400)14.60.0%-2.4%
公)四日市市坂部が丘1丁目1667番49外川原町(4000)14.40.0%-2.5%
基)四日市市天カ須賀5-2-8近鉄川越富洲原(800)17.8-0.2%-2.7%
公)四日市市山分町字山分225番19大矢知(550)14.90.0%-2.8%
基)四日市市大字塩浜字浜田349番1外近鉄塩浜(700)13.6-0.5%-2.8%
公)四日市市小古曽6-7-8内部(400)14.20.0%-3.1%
公)四日市市黄金町35番大矢知(1000)8.30.4%-3.4%
公)四日市市高浜町4-16川原町(1700)14.70.0%-3.5%
公)四日市市智積町字武佐444番22桜(70)16.40.0%-3.7%
公)四日市市室山町字八反田601番3西日野(1800)140.0%-3.9%
公)四日市市あさけが丘1丁目1番117山城(1000)13.3-0.2%-4.3%
基)四日市市小古曽東2-3-30あすなろう小古曽(900)8.50.0%-4.4%
公)四日市市霞1丁目23番2外富田浜(3000)7.50.4%-4.6%
基)四日市市笹川7丁目95番4あすなろう西日野(1600)14.2-0.5%-4.7%
公)四日市市上海老町字東大沢1633番2外保々(1800)7.40.5%-4.7%
公)四日市市高見台2丁目13番4北勢中央公園口(870)100.0%-4.7%
公)四日市市宝町1番2海山道(500)8.50.0%-4.8%
公)四日市市広永町字内ノ坪1081番9朝日(1800)10.9-0.3%-4.9%
公)四日市市日永東3-2-65南日永(1000)16.30.0%-5.0%
公)四日市市東富田町17-30近鉄富田(920)16.4-0.6%-5.2%
公)四日市市塩浜本町1丁目4番外塩浜(300)17.3-0.4%-5.2%
基)四日市市釆女町字松ノ木1607番10あすなろう内部(1200)12.8-0.3%-5.4%
公)四日市市釆女町字松ノ木1607番10内部(1200)12.9-0.3%-5.6%
公)四日市市天カ須賀新町1番27川越富洲原(1500)8.40.0%-5.9%
公)四日市市河原田町字松本1315番1外河原田(700)9.40.0%-6.0%
公)四日市市小浜町4番7塩浜(600)14-0.2%-6.0%
基)四日市市曙町7-16四日市(1300)11.9-0.3%-6.0%
公)四日市市大治田3-3-71小古曽(1000)7.60.0%-6.1%
基)四日市市河原田町字里岸359番2河原田(930)11.6-0.6%-6.1%
基)四日市市山之一色町字北山2339番近鉄阿倉川(5200)6.9-1.0%-6.3%
公)四日市市上海老町字野畑399番2桜(3500)6.8-1.0%-6.3%
公)四日市市西坂部町字護摩田3714番2川原町(4200)8.3-0.8%-6.4%
公)四日市市末広町2-9四日市(900)8.50.0%-6.5%
公)四日市市あかつき台4丁目1番40暁学園前(950)15-0.2%-6.6%
基)四日市市高角町字道光垣内254番2外近鉄高角(1200)8-0.8%-6.9%
公)四日市市大字塩浜字里前4334番1塩浜(800)13.2-0.2%-7.0%
公)四日市市高花平4丁目1番106西日野(4400)10.9-0.6%-7.0%
公)四日市市高角町字東川原1044番4伊勢川島(850)10.9-0.6%-7.0%
公)四日市市午起2-5-26四日市(1700)12.40.0%-7.4%
基)四日市市楠町北五味塚字塩役1510番4外近鉄北楠(1400)6.8-0.5%-7.7%
基)四日市市八千代台3丁目1番49三岐山城(1100)13-0.5%-7.7%
公)四日市市山田町字吉田ケ原2057番1内部(6100)7.2-0.9%-8.0%
公)四日市市河原田町字相名1404番49河原田(600)14.7-0.9%-8.8%
基)四日市市楠町小倉字新割464番4近鉄北楠(550)10.1-2.2%-14.8%
基)四日市市楠町南川字旭84番3近鉄楠(300)13.3-2.2%-15.3%
公)四日市市楠町南五味塚字新貝174番2楠(500)12.3-2.6%-16.0%
公)四日市市楠町北五味塚字乾2025番3北楠(350)12.5-2.6%-16.7%
公)四日市市大字塩浜字酉改2629番1外塩浜(2000)7.9-2.8%-18.2%
公)四日市市大井手1-2-14伊勢松本(510)20.41.0%
公)四日市市小山町字開都869番西日野(6800)6.5-1.0%
公)四日市市大治田1-3-18追分(630)15.20.0%
公)四日市市下之宮町字神宮地104番1大矢知(1200)17.40.4%
公)四日市市三重8丁目92番伊勢松本(3300)160.2%
公)四日市市大字西阿倉川字西山1308番24阿倉川(1500)17.50.6%
公)四日市市小林町字小林新田3015番64西日野(4400)11.5-0.9%
公)四日市市芝田1-1-38中川原(650)22.41.5%
公)四日市市釆女が丘4丁目116番内部(2100)14.2-0.2%
公)四日市市河原田町字福角416番河原田(1200)4.4-0.7%
公)四日市市中部6-15近鉄四日市(750)24.21.5%
公)四日市市新正3-1-8新正(630)21.90.8%
公)四日市市日永西2-19-11南日永(550)22.80.7%
公)四日市市中川原2-5-33中川原(300)22.20.9%
公)四日市市中町4-10四日市(700)19.50.5%
公)四日市市鵜の森1-12-8近鉄四日市(650)35.32.9%
公)四日市市智積町字初瀬4676番2外高角(1700)1.3-1.3%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごくあいまいな記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・500以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の四日市市の土地価格の動き

この7年間で四日市市の土地価格を見ると、三重県の平均が9.2%下落したのに対して、マイナス2.3%とあまり下げませんでした。

 

四日市市の公示地価の推移(令和2年)

 

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

四日市駅の周辺で上昇していますが、駅から離れるほどに下落する傾向にあります。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

 

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

 

 

なぜ四日市市では、四日市駅周辺でしか上がらないのか?

その理由は、大きく3つあります。

  • 公共事業の減少
  • 人口の減少
  • 名古屋市への通勤需要

 

①公共事業の減少で土地価格が下落した

1つは、公共事業の減少です。

 

三重県の住宅地の公示地価は、公共事業が減るのに合わせて、下落を続けてきました。

 

特に1990年代の公共事業では、バイパスなどの大きな道路が作られました。

そして、公共事業が減ってきた2000年代に入ると、ショッピングセンターが郊外にたくさん作られ、郊外に家が建つようになり中心街の空洞化へとつながってしまったのです。

 

三重県の公共事業は、この20年で2分の1に減少

三重県の公共事業と公示地価

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

車さえあれば、どこにでも家が建てられるようになったことで、わざわざ古い住宅地に家を買う必要がなくなりました。

しかも、この30年で農家も約半分に減ったので、農地を手放す人も増えました。

 

そのため、土地価格が上がりにくくなってしまったのです。

 

 

②人口が減って、家を買う人が減った

2つ目が、人口の減少です。

家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、三重県ではこの10年間で7万人減少しています。

 

三重県の30代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

③名古屋市への一極集中が進んでしまっている

市区町村別にこの6年間の土地価格(住宅地)の動きを見ると、名古屋市に近い北側ほど下落率が低い傾向にあります。

 

6年間の上昇率:名古屋に近い北側ほど下落率がゆるい

三重県の公示地価の変化率マップ

(参考:国土交通省 地価公示)

 

名古屋市に一極集中してしまっている理由は、トヨタなどの製造業が好調だからです。

 

愛知県内でも、トヨタ本社のある西三河地区から名古屋市にかけて雇用が増えて、家を建てる人がこのエリアに集中し、土地価格が上昇しています。

 

愛知県の公示地価の変化率マップ

 

それに比べて、名古屋市より西側のエリアでは、名古屋市への通勤需要から駅周辺しか上昇していないのです。

 

このように、名古屋市への通勤目的で駅周辺の一部では上昇する地点があるものの、それ以外のエリアでは空き家も増えて、人口も減少しているため、全体的に下落しているんですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

ですが、9月の中間決算を見てみると、航空、鉄道、飲食、百貨店などの一部の業界では大きく売り上げを落としていますが、それ以外の業界では黒字を確保しており、あまり影響が出ていないようです。

 

産業企業名4〜9月売上(前年同期比)損益(億円)
航空全日空-72.4%-1,885
鉄道JR東-48.2%-2,644
百貨店三越伊勢丹HD-41.8%-368
飲食ワタミ-36.8%-72
自動車トヨタ-26.0%6,293
電機日立-10.9%2,508

(参考:各社の決算発表資料より)

 

実際、今年の冬のボーナスは、大企業でみると、平均9%の減少とあまり影響はありませんでした。

(参考:サンケイビズ「冬のボーナス9%減少 経団連調査 大企業で8年ぶり減少 中小以下でも厳しさ増す」)

 

中小企業では、もっと影響は大きい可能性はありますが、これほどの減少で済んでいるということは、今のところ、コロナの影響が深刻なところがごく一部だということでしょう。

 

そのため、飲食店や百貨店などの賑わう商業施設では、売り上げ減少や店舗の閉店によって影響を受けそうですが、住宅地に対する需要はあまり影響はないようです。

 

三重県では、特に商業地が危ない

9月29日に発表された基準地価を見ると、ほぼ全域で影響が出ています。

四日市市や桑名市などの、名古屋への通勤エリアももちろんそうですが、それ以外のエリアでも、少なかった買い手がさらに減ってしまったことで、さらに土地価格の下落が加速している状況です。

 

ですが、今のところ、影響があるのは商業地周辺だけで、ほとんどの住宅地ではそれほど影響はないようです。

実際、持ち家の着工件数を見てみても、ほぼ前年並みとなっており、家を建てる人が減っているわけではありません。

 

三重県の新築着工統計

(参考:e-STAT 住宅着工統計)

 

超低金利なので、月々の返済額の負担が低いまま借りられますし、子育てで広い部屋が欲しくなりますから、高い家賃で広い部屋を借りるよりも、資産として家が残る持ち家を選ぶ人が多いのでしょう。

 

一方で、商業地については、感染が拡大すると自粛要請がされますし、ワクチンもまだまだ当分接種できないので、閉店するお店はまだまだ増えそうです。

そのため、商業地や観光地の土地価格はまだまだ厳しそうです。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、「2020〜21年前後に限界が来る」と考えている専門家が多いことになります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)2022年問題で、生産緑地が宅地に変わる

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、この生産緑地が、四日市市にも154ヘクタールあるのです。

30坪の土地で約1.5万戸分にもなります。

生産緑地は郊外に残っている傾向にありますので、郊外では2022年問題でさらに追い打ちを受ける可能性があります。

 

(3)これから四日市市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した四日市市の人口の見通しによると、2020年ごろにピークになるそうです。

 

四日市市の人口は、2020年ごろがピーク

四日市市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかしその一方で、家を買う中心年代である30代は、2025年までに5,000人減る見通しです。

 

四日市市の30代人口は、2025年までに約5,000人減少

四日市市の30代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、今後もこの傾向が一層進んでいくでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、四日市市の土地価格は、

  • 人口の減少と名古屋への通勤需要から、駅近エリアに人気が集中する一方で全体的には下落傾向している
  • 新型コロナが長期化したら、閉店が増えて中心部の商業地が下がったり、雇用の減少によって買い手がさらに減る可能性あり

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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タウンライフ家造り

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた四日市市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、四日市市内に「茂福(もちぶく)」という地区があります。

近鉄富田駅に西側に広がる住宅地です。

 

この茂福地区の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:21万円/坪
  • 実際の取引価格:24〜32万円/坪

と、公示地価の約1.1〜1.5倍で取引されていました。

取引価格同士で見ても、約1.3倍の価格差があります。
 
 

【四日市市大字茂福の公示地価】

四日市市大字茂福の公示地価

  • 近鉄富田駅から700mの距離、徒歩約9分(1分=80m)
  • 62,400円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =21万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【四日市市大字茂福の土地取引(過去2年間)】

四日市市大字茂福の土地取引

  • 近鉄富田駅から徒歩8〜10分のエリアで、24〜32万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
三重県伊勢市御薗町高向9万円11〜13万円1.22〜1.44倍
三重県松阪市嬉野中川町10万円8〜16万円0.8〜1.6倍
三重県鈴鹿市江島台17万円24〜28万円1.41〜1.65倍
三重県名張市東町10.5万円16〜18万円1.52〜1.71倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県各務原市蘇原沢上町22万円20〜29万円0.91〜1.32倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
岐阜県可児市下恵土12.5万円3.2〜30万円0.26〜2.4倍
岐阜県高山市石浦町14万円4.4〜17万円0.31〜1.21倍
岐阜県関市鋳物師屋13.2万円5.2〜15万円0.39〜1.14倍
岐阜県中津川市昭和町12.5万円3.6〜17万円0.29〜1.36倍
岐阜県羽島市小熊町14.5万円16〜34万円1.1〜2.34倍
岐阜県土岐市泉町15.2万円16〜19万円1.05〜1.25倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

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参考データ

こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。

なお、回収率はどこの街でも1〜2割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。

 

四日市市の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
あかつき台171300270暁学園前111低住専
あかつき台161500300暁学園前121低住専
あかつき台161500300暁学園前141低住専
あかつき台8.51200450暁学園前141低住専
ときわ251000135中川原102中住専
ときわ201300210中川原142中住専
まきの木台143000710保々181種住居
まきの木台91000380保々162中住専
まきの木台14850200保々192中住専
伊坂台151300300大矢知30-60分1低住専
伊坂台161100230大矢知30-60分1低住専
下さざらい町9.42800990大矢知11第2種住居
下之宮町11650195近鉄富田181種住居
下之宮町191200200近鉄富田181種住居
河原田町2.580105河原田61種住居
河原田町8.22500990河原田81種住居
河原田町13650165河原田141種住居
河原田町12830230河原田141種住居
海山道町1633070海山道4第2種住居
久保田308500940近鉄四日市11第2種住居
久保田308700960近鉄四日市11第2種住居
久保田35410002000以上近鉄四日市11第2種住居
久保田3091001000近鉄四日市11第2種住居
久保田3091001000近鉄四日市11第2種住居
久保田372900260近鉄四日市16第2種住居
久保田281600185近鉄四日市20第2種住居
久保田131500380近鉄四日市20第2種住居
久保田231400190近鉄四日市20第2種住居
広永町1.150150大矢知191種住居
高花平141500350西日野30-60分1中住専
高花平7.1420200西日野30-60分1低住専
坂部が丘151000230川原町30-60分1低住専
坂部が丘151100230川原町30-60分1低住専
桜新町164208530-60分1種住居
桜台13950240291低住専
桜台12200054030-60分1低住専
桜台15110024030-60分1低住専
桜台17120023030-60分1低住専
桜台本町111500460151低住専
笹川8.7270105西日野141低住専
笹川131500370西日野181低住専
笹川9.2600220西日野191低住専
笹川16820170西日野211低住専
笹川9.82000670西日野211低住専
笹川6.31000540西日野30-60分1低住専
三重181400260伊勢松本30-60分1中住専
三重12950260伊勢松本30-60分1中住専
三重141300300伊勢松本30-60分1低住専
三重141100250伊勢松本30-60分1低住専
三重161500320伊勢松本30-60分1低住専
三滝台7.6700300伊勢川島81低住専
三滝台211500230伊勢川島141低住専
三滝台141400340伊勢川島141低住専
山城町151300280山城151低住専
山分町191100195大矢知71中住専
蒔田221200180大矢知18第2種住居
室山町1223065西日野151種住居
芝田2287001300中川原9第2種住居
小古曽4.420001500小古曽41種住居
小古曽211100175追分92中住専
小古曽161100220追分112中住専
小杉新町111400420阿倉川30-60分1種住居
小生町12670185伊勢松本151低住専
小林町7.939001600西日野60-90分1種住居
小林町1.8120220西日野30-60分1種住居
小林町9860310西日野30-60分1種住居
松寺82300950川越富洲原111種住居
松寺11950290川越富洲原141種住居
松寺15790170川越富洲原161種住居
松本251800240伊勢松本61中住専
城東町16500100赤堀8第2種住居
城北町342500240近鉄四日市11第2種住居
新正232900420新正8第2種住居
垂坂新町181800340阿倉川30-60分1中住専
生桑町6.6400200中川原30-60分1中住専
生桑町1.7100200中川原30-60分2中住専
西松本町211500230伊勢松本121低住専
西日野町121200320西日野62中住専
西富田221600230近鉄富田21第2種住居
西富田町252000260近鉄富田81種住居
西富田町1.5200440近鉄富田111種住居
赤堀263000380赤堀3第2種住居
赤堀新町271500185近鉄四日市12第2種住居
赤堀南町13460115赤堀31種住居
川島町1222060伊勢川島112中住専
川島町8.2720290伊勢川島142中住専
川島町11630200高角91低住専
川北7.21600710川越富洲原191種住居
川北231200170大矢知201種住居
川北12700195大矢知16第2種住居
前田町18910165追分31種住居
前田町16850170追分42中住専
大宮町81200480霞ケ浦111種住居
大字塩浜6.82000980塩浜10第2種住居
大字松本3.5450430伊勢松本111種住居
大字西阿倉川11380120阿倉川232中住専
大字西阿倉川131500390阿倉川232中住専
大字日永6.723001200162中住専
大字泊村18950170南日永151中住専
大字泊村221300195161低住専
大字泊村202300380181低住専
大字茂福211700260近鉄富田20第2種住居
大字羽津291500170阿倉川211種住居
大字羽津291500170阿倉川211種住居
大字羽津195000890霞ケ浦231種住居
大字羽津14780185霞ケ浦281種住居
大字羽津231200175霞ケ浦211低住専
大治田161000210追分81種住居
大谷台131000260阿倉川30-60分1低住専
大矢知町181400260大矢知61種住居
大矢知町7.5890390大矢知81種住居
大矢知町191300220大矢知81種住居
大矢知町111400410大矢知81種住居
大矢知町9.61200410大矢知81種住居
大矢知町141100250大矢知101種住居
智積町20200033021種住居
智積町8.193038091種住居
智積町7.5670300101種住居
智積町7.21100510101種住居
智積町7.2890410101種住居
馳出町8.5330130塩浜9第2種住居
中川原211100170中川原41種住居
中川原13400100中川原51種住居
中川原273000360中川原3第2種住居
中川原271500180中川原7第2種住居
中川原324000400中川原8第2種住居
朝明町10600200山城162中住専
朝明町8.5510200山城162中住専
追分161200250追分61種住居
天カ須賀9.51100400川越富洲原161種住居
東坂部町5.2450290川原町30-60分2中住専
東坂部町9.3650230川原町30-60分2中住専
東新町1985001500川原町19第2種住居
東日野191000175日永82中住専
東日野町141500370西日野62中住専
東日野町7.91500640西日野112中住専
東日野町122400660西日野112中住専
東日野町211300195日永162中住専
東富田町13470115近鉄富田131種住居
南いかるが町241500200霞ケ浦231種住居
南坂部町1.470165中川原30-60分1中住専
南垂坂町181500270阿倉川30-60分1中住専
楠町南五味塚1460014591中住専
楠町南五味塚1359014591中住専
楠町北五味塚4.719001300北楠91中住専
日永8.9920340南日永41種住居
日永5.5530320南日永71種住居
日永西221300200南日永101種住居
日永西1140001200南日永8第2種住居
日永西214700730日永32中住専
日永西261600200日永82中住専
波木町1380021030-60分1種住居
泊山崎町20170027052中住専
八王子町0.9970230西日野291種住居
八王子町8.4650250西日野291種住居
八千代台9.71200390山城181低住専
八田182200400霞ケ浦51種住居
釆女が丘151500320内部261低住専
釆女が丘142900680内部281低住専
釆女町161000210内部42中住専
釆女町171100200内部202中住専
尾平町13900240伊勢松本211種住居
尾平町9.71200420伊勢松本211種住居
尾平町15440100伊勢松本231種住居
尾平町11510150伊勢松本241種住居
尾平町161100230伊勢松本252中住専
富田171700330近鉄富田41種住居
富田5.2530330近鉄富田41種住居
富田一色町1560001300富田101種住居
富田一色町1123065富田111種住居
富田浜町141500360富田浜31種住居
富田浜町1224070富田浜51種住居
平津新町161300270平津101中住専
平津新町171300240平津111中住専
平津新町14950230平津141中住専
平津町9.42100740平津21種住居
平津町11730230平津141中住専
平津町11770220平津141中住専
別山191700280伊勢川島281低住専
別名241100155阿倉川242中住専
別名14110002000以上霞ケ浦111種住居
別名202400400霞ケ浦162中住専
別名162000400霞ケ浦162中住専
別名311500165霞ケ浦202中住専
別名301500165霞ケ浦202中住専
本郷町15450100川原町6第2種住居
茂福町231400195近鉄富田101種住居
茂福町9800290近鉄富田141種住居
羽津中261600210阿倉川81種住居
羽津中231500210霞ケ浦61種住居
羽津中241500210霞ケ浦81種住居
羽津中271400165霞ケ浦81種住居
羽津中251600210霞ケ浦81種住居

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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ここまでお読みいただき、ありがとうございました。納得のいく取引ができるといいですね。

 

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