横浜市鶴見区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

横浜市鶴見区神奈川県

(画像出典:wikimedia commons Drivephotographer, 京急鶴見駅)

 

この記事では横浜市鶴見区の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)(※1)

 

 

1、横浜市鶴見区の公示地価、基準地価の一覧

(1)公示地価(2023.1.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
横浜市鶴見区大黒町9-11生麦(2200)58.713.4%64.8%
横浜市鶴見区尻手1-1-8八丁畷(800)119.17.1%25.3%
横浜市鶴見区鶴見中央2-14-28鶴見(700)134.37.1%26.4%
横浜市鶴見区鶴見中央4-33-5京急鶴見(350)184.83.9%17.2%
横浜市鶴見区鶴見中央1-3-3鶴見(0)392.73.5%21.3%
横浜市鶴見区豊岡町2-4鶴見(100)409.23.3%21.6%
横浜市鶴見区豊岡町14-14鶴見(300)129.43.2%12.6%
横浜市鶴見区矢向1-16-17尻手(900)85.82.8%8.3%
横浜市鶴見区江ケ崎町9-26矢向(1500)73.62.8%9.9%
横浜市鶴見区市場東中町7-10鶴見市場(250)94.72.5%5.9%
横浜市鶴見区市場東中町3-15鶴見市場(0)122.42.5%13.1%
横浜市鶴見区矢向5-11-27矢向(500)109.92.5%11.0%
横浜市鶴見区尻手2-6-3尻手(500)115.82.3%9.0%
横浜市鶴見区鶴見中央4-16-2京急鶴見(80)233.62.3%16.4%
横浜市鶴見区生麦1-11-13生麦(150)117.82.3%10.2%
横浜市鶴見区鶴見1-7-19鶴見(900)107.92.2%7.2%
横浜市鶴見区岸谷4-22-25生麦(750)93.72.2%9.2%
横浜市鶴見区矢向4-8-11尻手(250)109.92.1%7.1%
横浜市鶴見区栄町通4丁目44番24鶴見市場(700)99.72.0%4.5%
横浜市鶴見区東寺尾中台22-30鶴見(1200)102.62.0%6.9%
横浜市鶴見区下末吉1-8-14鶴見(1200)103.32.0%6.8%
横浜市鶴見区生麦4-23-8生麦(700)86.51.9%8.7%
横浜市鶴見区上の宮1-6-14菊名(1200)86.51.9%5.6%
横浜市鶴見区矢向3-1-2尻手(400)107.61.9%10.1%
横浜市鶴見区本町通1丁目4番6京急鶴見(650)112.51.5%4.6%
横浜市鶴見区下末吉2-15-2鶴見(1600)91.41.5%4.9%
横浜市鶴見区本町通1丁目42番9京急鶴見(800)93.41.4%5.2%
横浜市鶴見区東寺尾5-7-15生麦(1200)77.91.3%3.5%
横浜市鶴見区北寺尾2-6-10鶴見(1800)92.41.1%3.3%
横浜市鶴見区岸谷1-28-27生麦(500)94.41.1%5.5%
横浜市鶴見区向井町1丁目33番1外京急鶴見(900)98.31.0%6.0%
横浜市鶴見区駒岡4-12-38鶴見(3900)67.71.0%0.5%
横浜市鶴見区下末吉4-32-14鶴見(2100)102.31.0%5.8%
横浜市鶴見区北寺尾6-16-7鶴見(2900)68.61.0%0.0%
横浜市鶴見区馬場4-2-11鶴見(2600)691.0%2.5%
横浜市鶴見区下末吉6-17-10鶴見(2200)72.30.9%2.3%
横浜市鶴見区汐入町3丁目47番22京急鶴見(1600)82.50.8%3.7%
横浜市鶴見区梶山2-32-16鶴見(3500)62.40.5%-0.5%
横浜市鶴見区梶山1-19-3鶴見(3100)64.70.5%-0.5%
横浜市鶴見区獅子ケ谷1-57-15鶴見(2800)65.70.5%-0.5%
横浜市鶴見区東寺尾1-28-23菊名(2400)74.60.4%
横浜市鶴見区佃野町23-45鶴見(750)143.20.2%4.3%
横浜市鶴見区下野谷町3丁目89番5京急鶴見(1200)89.1
横浜市鶴見区東寺尾北台10-18鶴見(1400)112.2
横浜市鶴見区駒岡2-7-7綱島(2200)77.6

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
横浜市鶴見区末広町1丁目1番42外鶴見小野( 550)47.27.5%24.3%
横浜市鶴見区矢向6-11-26矢向( 200)127.14.6%13.9%
横浜市鶴見区寺谷2-8-16鶴見( 950)114.83.3%10.5%
横浜市鶴見区矢向3-33-3矢向( 400)104.93.2%10.8%
横浜市鶴見区鶴見中央4-16-2京急鶴見( 80)237.63.2%16.7%
横浜市鶴見区東寺尾中台22-30鶴見( 1200)104.62.9%8.2%
横浜市鶴見区平安町1丁目48番9鶴見市場( 800)100.32.4%4.8%
横浜市鶴見区東寺尾3-21-22生麦( 1300)77.22.2%4.5%
横浜市鶴見区豊岡町20-11鶴見( 300)221.82.0%11.8%
横浜市鶴見区馬場1-19-26菊名( 1600)71.31.9%4.9%
横浜市鶴見区北寺尾1-1-3鶴見( 1500)1011.7%5.2%
横浜市鶴見区上の宮2-21-6菊名( 1100)85.11.6%6.2%
横浜市鶴見区仲通1丁目57番3鶴見( 1400)94.41.4%4.0%
横浜市鶴見区向井町1丁目33番1外京急鶴見( 900)99.31.3%6.0%
横浜市鶴見区獅子ケ谷1-57-15鶴見( 2800)661.0%0.0%
横浜市鶴見区梶山2-20-6鶴見( 3400)701.0%-0.9%
横浜市鶴見区生麦5-6-1花月総持寺( 1)109.9
横浜市鶴見区生麦1-11-13生麦( 150)121.1

 

途中ですが、この記事の説明を

どうも、このサイトの運営者のゴトウです。

この記事では、「あなたの(気になっている)不動産が、これからどうなるのか?」が分かるように、解説をしていきます。

 

とても不思議に思うのですが、

不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、

参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか?

 

例えば、年に3回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。

ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、1番大きく上昇した場所ぐらいです。

 

もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。

これでは、あなたの(気になっている)不動産が、これから上がるのか?下がるのか?の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。

最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた(もっといい物件を探せた)のに、、、なんてことも。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。

そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。

 

それでは参りましょう。

 

2、横浜市鶴見区の土地価格の動き

横浜市鶴見区の土地価格は、この1年間で、住宅地で+1.9%、商業地で+2.1%と、特に商業地で大きく上昇していました。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で+6.3%。商業地で+10.4%と、こちらも商業地での上昇が目立ちました。

 

横浜市鶴見区の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤紫(+50%以上)>ピンク色(+30〜49.9%)>オレンジ色(+10〜29.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

特徴をまとめると、

  • 上昇エリア:鶴見駅〜尻手駅にかけて、大きく上昇している。また、全体的に、駅周辺ほど、上昇しているエリアが多い
  • 下落エリア:環状2号線沿いの、三ツ池公園の周辺で下落が見られる

という傾向が見られました。

 

なぜ、ほとんどのエリアで上昇しているのか?

理由は大きく3つあります。

 

①金利が低下して、高い物件が買えるようになった

そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、1%以上も下落したのです。

 

住宅ローンの金利推移

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。

新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに7割以上が変動金利を選ぶようになっています。

 

変動金利の利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。

 

アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済(ふらっと35)で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。

ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。

 

月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか?

月10万円の返済で、いくらの物件が買えるか?

 

今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、2人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。

東京23区では、新築マンションが8,000万円を超えていますが、このような事情があるからなんですね。

 

②建築費が上昇したため、中古住宅の価格も上がった

2つ目が、建築費の上昇です。

新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、マンション、戸建てそれぞれ建築費が2〜3割も上がっているのです。

 

マンションの建築費

マンションの建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

木造戸建ての建築費

木造の建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

その結果、新築を買えない人が、中古住宅のに乗り換えています。

神奈川県の中古マンションでは約23%、中古戸建てでも約23%上昇しているのです。

 

神奈川県の中古マンションと中古戸建ての価格

(参考:東日本不動産流通機構)

 

仮に中古住宅が、4,000万円から4,800万円(+20%)になったとしても、建物部分の価値が800万円上がったと考える人はまずいません。

周りに土地を持っている人ならば、「以前よりも、もっと高く土地も売れるはずだ」と考えますし、実際に値上がりした価格での取引も行われています。

 

その結果、土地価格の上昇が起こっているわけですね。

 

③鶴見区では、人口が増加している

建築費が上がったといっても、買い手がつかなければ、土地価格も上がりません、

しかし、鶴見区では、この5年間で人口が約2,000人、世帯数は約6,000世帯も増えています。

 

横浜市鶴見区の人口推移

(参考:神奈川県 住民基本台帳)

 

世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要が増えているということになります。

 

では、どんな人が増えているのか?

鶴見区の転入超過数(区外から引っ越して来た人 ー 出て行った人)を見てみると、15〜29歳の若い世代だけが増えていました。

 

横浜市鶴見区の年代別の転入超過数

(参考:神奈川県 住民基本台帳)

 

つまり、若い単身世帯が増えているのです。

そのため、戸建ての住宅地ではなく、駅近のアパートやマンションのあるエリアでの住宅需要が増えており、駅近エリアほど土地価格が上昇しているわけですね。

 

というわけで、横浜市鶴見区の不動産価格は、

  1. 建築費が上がって、新築・中古価格が上がった
  2. そのため、金利の低い変動金利を選んで買う人が増えた
  3. さらに、区外からの人口流入で、通勤しやすい駅近エリアに人気が集中した

といった理由から、特にセンター北駅、センター南駅などの駅近エリアで、大きく上昇しているわけですね。

 

3、これからどうなるのか?

横浜市鶴見区の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

 

(1)そろそろ金利が上がりそう

日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、7割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。

 

ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか?

実は、10年〜30年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。

 

国際金利推移 202306

(参考:財務省

 

これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと35などの固定金利は上昇を始めています。

 

なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。

例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、1年間で5%も引き上げました。

ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約1年間で3.5%も引き上げています。

 

その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。

アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅(-1.7%)がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。

(参考:NHK 2023.5.19「アメリカ 4月の中古住宅価格 下落幅 約11年ぶりの大きさに」)

 

欧州連合(EU)域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇(=金利の上昇)が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。

EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。

(参考:日経新聞 2023.4.14「[FT]欧州住宅価格、四半期で15年以来の下落 ブームに幕」)

 

金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。

ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。

(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)

 

そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。

これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。

(参考:野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定(日銀金融政策決定会合)」)

 

これによって、期間10年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと35などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。

 

変動金利が上がる可能性は?

今回の事実上の利上げは、期間10年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。

ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。

 

というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。

長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。

 

なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。

(参考:野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定(日銀金融政策決定会合)」)

 

もし、今回の利上げでも、現在の年率3%の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

なお、すでに変動金利で組んでいる人については、5年ルールという、当初5年間は、返済額が固定(ただし、増えた利息はあとで支払う)というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。

 

しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。

 

(2)これから鶴見区の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した鶴見区の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約8,000人増加するそうです。

 

鶴見区はこれから10年で約8,000人増加

横浜市鶴見区の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

その一方で、家を建てる中心年代の30〜40代人口は、2025→35年の10年間で約3,000人減る見通しです。

 

鶴見区の30〜40代人口は、これから10年で約3,000人減る

横浜市鶴見区の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、都心に近い駅近エリアでは、まだまだ人気が続くでしょうが、郊外では買い手が減っていきそうです。

 

結論:買うなら?売るなら?

というわけで、横浜市鶴見区の土地価格は、

  • ①変動金利の利用者の増加、②建築費の上昇→中古物件の価格上昇、③特に若い世代の人口流入、といった理由によって、駅周辺を中心に土地価格が上昇している
  • 金利が上昇し始めているため、高額の物件をギリギリでローンを組むのは危ないので、注意が必要

と言えそうです。

 

買うなら:低金利なのでチャンスだけれど、、、

本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。

なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:低金利の今がチャンス

横浜市鶴見区の土地価格は、低金利や建築費の上昇、若い世代の人口流入など、いくつかの理由が噛み合って、土地価格の上昇につながって来ました。

 

ですが、今後は金利の引き上げが予想されますので、そうなると、高値の物件を購入できる人は減っていきます。

特に、物価上昇はまだまだ続きそうですし、海外の不動産市場は崩れてきていますので、注意が必要です。

 

こんなに違うの?公示地価と実勢価格

この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。

 

例えば、鶴見区に「矢向(やこう)」という地区があります。

矢向駅から尻手駅にかけて、西側に広がる住宅です。

 

こちらの公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:105万円/坪
  • 実際の取引:42〜220万円/坪

と、公示地価の約0.4〜2.1倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約5倍です。

 

どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、戸建てや5階建ぐらいのマンションが立ち並ぶ街並みのエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【鶴見区矢向の公示地価】

横浜市鶴見区の公示地価

  • 鶴見駅から400mの距離、徒歩約5分(1分=80m)
  • 317,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =105万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【鶴見区矢向の土地取引(令和元年〜2年)】

横浜市鶴見区の土地取引

  • 尻手駅から徒歩2〜15分のエリアで、42〜220万円/坪で取引されている
  • この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、

  1. どれだけの評価額になるのか?
  2. どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?

を知ることができます。

 

そんな時に便利なのが、1度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある2つをご紹介します。

 

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