この記事では横須賀市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
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１、横須賀市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）横須賀市秋谷字仲里４４５２番４ | 逗子（7000） | 38 | 4.5% | 4.5% |
| 公）横須賀市大滝町２丁目１２番１外 | 横須賀中央（380） | 117.2 | 4.4% | 3.5% |
| 公）横須賀市久里浜３丁目３０１番３ | 京急久里浜（850） | 48.2 | 2.8% | 9.0% |
| 公）横須賀市ハイランド１丁目１５２６番３３ | 京急久里浜（2100） | 31.7 | 2.1% | -10.3% |
| 公）横須賀市根岸町４丁目２９番８ | 北久里浜（750） | 50.8 | 2.0% | 2.7% |
| 公）横須賀市馬堀町１丁目３６番６外 | 京急大津（510） | 51.2 | 2.0% | 7.6% |
| 公）横須賀市湘南鷹取４丁目２７番１４３ | 追浜（1700） | 35 | 1.9% | -15.9% |
| 公）横須賀市追浜本町２丁目１番１５１ | 追浜（700） | 53.8 | 1.9% | 5.2% |
| 公）横須賀市馬堀海岸３丁目１５番２ | 馬堀海岸（500） | 55.8 | 1.8% | -1.7% |
| 公）横須賀市大津町３丁目３９番２ | 京急大津（300） | 55.8 | 1.8% | 4.3% |
| 公）横須賀市浦郷町４丁目１２番１３ | 追浜（770） | 41.3 | 1.6% | 1.6% |
| 公）横須賀市港が丘２丁目５番２０２ | 京急田浦（800） | 44.2 | 1.5% | |
| 公）横須賀市平成町２丁目７番２ | 県立大学（850） | 45.2 | 1.5% | 1.5% |
| 公）横須賀市若松町２丁目１番３ | 横須賀中央（220） | 273.9 | 1.2% | 0.6% |
| 公）横須賀市久里浜４丁目４８０番２ | 京急久里浜（450） | 60.4 | 1.1% | |
| 公）横須賀市本町３丁目３１番 | 汐入（0） | 117.5 | 0.8% | -1.1% |
| 公）横須賀市長瀬３丁目８５５番４ | 京急久里浜（2500） | 20.3 | 0.8% | -5.4% |
| 公）横須賀市若宮台２００５番 | 京急久里浜（800） | 40.9 | 0.8% | 0.8% |
| 公）横須賀市夏島町２８７３番７ | 追浜（1400） | 21 | 0.8% | 0.8% |
| 公）横須賀市森崎１丁目２４５番５ | 北久里浜（800） | 31.4 | 0.7% | -0.8% |
| 公）横須賀市内川２丁目９８８番５ | 京急久里浜（1100） | 22.9 | 0.7% | -0.4% |
| 公）横須賀市小矢部２丁目１８０番３２ | 衣笠（350） | 50.5 | 0.7% | |
| 公）横須賀市桜が丘２丁目１０７番１５外 | 馬堀海岸（450） | 50.8 | 0.7% | |
| 公）横須賀市船越町１丁目２８４番２ | 京急田浦（550） | 25.6 | 0.6% | -0.6% |
| 公）横須賀市三春町１丁目５番２ | 県立大学（650） | 53.5 | 0.6% | 1.9% |
| 公）横須賀市久里浜４丁目６０３番６ | 京急久里浜（100） | 133.7 | 0.5% | 1.5% |
| 公）横須賀市野比３丁目１８９９番３外 | ＹＲＰ野比（650） | 38.3 | 0.0% | -3.3% |
| 公）横須賀市長沢２丁目７５５番５ | 京急長沢（800） | 37.6 | 0.0% | -0.9% |
| 公）横須賀市長沢１丁目９９４番７ | 京急長沢（450） | 36.3 | 0.0% | -3.5% |
| 公）横須賀市吉井４丁目３番１６ | 馬堀海岸（1500） | 39.9 | 0.0% | -6.2% |
| 公）横須賀市岩戸３丁目３１４番１７外 | 北久里浜（2700） | 26.7 | 0.0% | -15.6% |
| 公）横須賀市上町４丁目７３番１６ | 横須賀中央（1000） | 47.9 | 0.0% | |
| 公）横須賀市芦名２丁目５６７番４ | 逗子（9300） | 23.8 | 0.0% | -16.3% |
| 公）横須賀市佐原５丁目２３５番３８ | 京急久里浜（1500） | 40.6 | 0.0% | -5.4% |
| 公）横須賀市林１丁目２２１０番１０ | 衣笠（5400） | 22.5 | 0.0% | -20.7% |
| 公）横須賀市津久井１丁目６２番１０ | 津久井浜（450） | 34 | 0.0% | -3.7% |
| 公）横須賀市荻野２３０番２８ | 衣笠（6700） | 20.1 | 0.0% | -21.3% |
| 公）横須賀市秋谷１丁目４６番４ | 逗子（8800） | 23.9 | 0.0% | -15.7% |
| 公）横須賀市深田台９２番２ | 県立大学（700） | 57.1 | 0.0% | -1.7% |
| 公）横須賀市野比１丁目４５２番４２ | ＹＲＰ野比（300） | 47.9 | 0.0% | -2.0% |
| 公）横須賀市浦賀丘２丁目１４番１３５ | 浦賀（1300） | 31.4 | 0.0% | -15.9% |
| 公）横須賀市鶴が丘２丁目３７番１８ | 衣笠（1200） | 35.6 | 0.0% | |
| 公）横須賀市長瀬１丁目１３番８ | 京急久里浜（1700） | 35.3 | 0.0% | -3.6% |
| 公）横須賀市大矢部２丁目８番１１ | 北久里浜（1600） | 33.3 | 0.0% | -5.6% |
| 公）横須賀市池田町１丁目１１番７ | 新大津（750） | 39.6 | 0.0% | -5.5% |
| 公）横須賀市佐島１丁目３２５番６ | 逗子（11000） | 21.5 | 0.0% | -14.5% |
| 公）横須賀市長井３丁目９番４８３ | 三崎口（4700） | 18.8 | 0.0% | -18.6% |
| 公）横須賀市船越町６丁目１７番１７ | 京急田浦（600） | 36.3 | 0.0% | -6.0% |
| 公）横須賀市池上７丁目３６番４ | 逸見（1600） | 35.6 | 0.0% | |
| 公）横須賀市米が浜通２丁目５番４１ | 横須賀中央（600） | 86.1 | 0.0% | -1.9% |
| 公）横須賀市追浜東町３丁目５３番１２ | 追浜（570） | 59.1 | 0.0% | -1.1% |
| 公）横須賀市日の出町１丁目７番１２ | 横須賀中央（350） | 103.3 | 0.0% | 1.0% |
| 公）横須賀市根岸町２丁目２０５番１１外 | 北久里浜（80） | 90.1 | 0.0% | -2.5% |
| 公）横須賀市根岸町３丁目１０番１０ | 北久里浜（240） | 69.3 | 0.0% | -0.5% |
| 公）横須賀市坂本町１丁目３３番４ | 汐入（1100） | 48.2 | 0.0% | -3.9% |
| 公）横須賀市三春町３丁目４６番１０ | 堀ノ内（90） | 72.6 | 0.0% | -1.3% |
| 公）横須賀市長井３丁目２５７６番１４ | 三崎口（3700） | 18.7 | -0.4% | -17.7% |
| 公）横須賀市粟田２丁目１１９３番３７ | ＹＲＰ野比（1600） | 27.1 | -0.4% | -15.5% |
| 公）横須賀市浦郷町３丁目２８番１８ | 追浜（1100） | 31.2 | -0.5% | -4.5% |
| 公）横須賀市長沢２丁目８８３番 | ＹＲＰ野比（1100） | 11.1 | -0.6% | |
| 公）横須賀市東浦賀２丁目７０番５５ | 浦賀（1500） | 24.9 | -0.7% | -18.8% |
| 公）横須賀市鴨居２丁目１５７番９８ | 浦賀（1700） | 24.1 | -0.7% | -19.8% |
| 公）横須賀市三春町５丁目９番６１ | 堀ノ内（650） | 48.2 | -0.7% | -3.3% |
| 公）横須賀市池上４丁目３９０４番１外 | 衣笠（1700） | 47.2 | -0.7% | -6.5% |
| 公）横須賀市太田和１丁目１４４７番５４ | 衣笠（5900） | 21.5 | -0.8% | -22.6% |
| 公）横須賀市浦賀３丁目４番４２ | 浦賀（750） | 38.9 | -0.8% | -4.1% |
| 公）横須賀市池田町６丁目８０番６３ | 北久里浜（700） | 38 | -0.9% | -7.3% |
| 公）横須賀市望洋台３６番１８５ | 衣笠（760） | 35.3 | -0.9% | -10.8% |
| 公）横須賀市浦上台３丁目５５番３４４ | 浦賀（720） | 33.7 | -1.0% | -8.1% |
| 公）横須賀市吉倉町１丁目２３番７ | 安針塚（650） | 33 | -1.0% | -8.3% |
| 公）横須賀市森崎４丁目１７４８番１７ | 北久里浜（1500） | 32.7 | -1.0% | -10.8% |
| 公）横須賀市衣笠栄町１丁目１１番 | 衣笠（250） | 93.7 | -1.0% | -6.9% |
| 公）横須賀市富士見町３丁目２４番４６ | 県立大学（1300） | 31 | -1.1% | -8.7% |
| 公）横須賀市久里浜台２丁目３２番９８ | 京急久里浜（2000） | 29.7 | -1.1% | -15.9% |
| 公）横須賀市野比１丁目４５２番１５２外 | ＹＲＰ野比（200） | 59.1 | -1.1% | -6.8% |
| 公）横須賀市武１丁目１５２０番２３ | 衣笠（4200） | 22.8 | -1.1% | -18.8% |
| 公）横須賀市光風台２０番２５６ | 京急久里浜（1600） | 29.3 | -1.3% | -19.3% |
| 公）横須賀市大矢部４丁目９５７番１１０ | 北久里浜（2700） | 23.6 | -1.4% | -22.3% |
| 公）横須賀市阿部倉１３７５番９ | 衣笠（2400） | 24.9 | -1.4% | -12.7% |
| 公）横須賀市船越町２丁目１５番６ | 京急田浦（350） | 42.2 | -1.5% | -3.0% |
| 公）横須賀市不入斗町３丁目５７番２ | 横須賀中央（1500） | 38.6 | -1.7% | -6.4% |
| 公）横須賀市小矢部１丁目１３６６番５２ | 衣笠（1300） | 38.3 | -1.7% | -14.1% |
| 公）横須賀市坂本町５丁目７番３２外 | 汐入（1800） | 31.4 | -1.8% | -8.4% |
| 公）横須賀市池上５丁目４０７４番５ | 汐入（2500） | 36.3 | -1.8% | -6.8% |
| 公）横須賀市公郷町２丁目２番２５外 | 衣笠（850） | 52.5 | -1.9% | -9.7% |
| 公）横須賀市林５丁目６７３番１８ | 衣笠（6200） | 18.2 | -2.1% | -23.2% |
| 公）横須賀市長浦町５丁目７７番５ | 田浦（700） | 31.7 | -2.3% | -10.9% |
| 公）横須賀市衣笠町２８番９外 | 衣笠（2300） | 27.4 | -2.4% | -14.4% |
| 公）横須賀市追浜南町２丁目１８番８ | 追浜（800） | 38.9 | -2.5% | -7.1% |
| 公）横須賀市長坂３丁目２０５０番４ | 衣笠（6400） | 14 | -2.8% | -24.5% |
| 公）横須賀市小矢部４丁目９２３番１４ | 衣笠（1500） | 34 | -2.8% | -15.6% |
| 公）横須賀市小原台２０８０番１１ | 浦賀（1800） | 22.1 | -2.9% | -19.3% |
| 公）横須賀市走水２丁目７９５番 | 馬堀海岸（2700） | 21.8 | -2.9% | -22.4% |
| 公）横須賀市長浦町３丁目５３番５ | 田浦（1800） | 14.7 | -3.5% | |
| 基）横須賀市久里浜７丁目９９番 | 京急久里浜（1200） | 44.9 | 2.3% | 6.3% |
| 基）横須賀市大滝町１丁目９番１８ | 横須賀中央（490） | 125.4 | 2.2% | -1.0% |
| 基）横須賀市根岸町５丁目７６番８２ | 新大津（800） | 44.2 | 1.5% | -1.5% |
| 基）横須賀市大津町４丁目３番８外 | 京急大津（420） | 49.8 | 1.3% | 2.0% |
| 基）横須賀市追浜本町１丁目１０４番８ | 追浜（770） | 52.1 | 1.3% | 2.6% |
| 基）横須賀市ハイランド１丁目１５２６番３３ | 京急久里浜（2100） | 31.4 | 1.1% | -9.5% |
| 基）横須賀市湘南鷹取４丁目２７番１４３ | 追浜（1700） | 34.7 | 1.0% | -14.6% |
| 基）横須賀市秋谷字仲里４５７２番３ | 逗子（7000） | 38.9 | 0.9% | 0.9% |
| 基）横須賀市内川１丁目３１３番１外 | 京急久里浜（1700） | 23.1 | 0.7% | -1.4% |
| 基）横須賀市安針台３２番７ | 安針塚（340） | 48.2 | 0.7% | 0.0% |
| 基）横須賀市船越町８丁目３１番２４ | 京急田浦（1200） | 39.3 | 0.0% | -5.6% |
| 基）横須賀市桜が丘２丁目１０７番１５外 | 馬堀海岸（450） | 50.5 | 0.0% | |
| 基）横須賀市田戸台１４番４外 | 県立大学（550） | 52.5 | 0.0% | -0.6% |
| 基）横須賀市浦賀５丁目４２番７０ | 浦賀（1300） | 31.2 | 0.0% | -12.5% |
| 基）横須賀市馬堀町３丁目３０番２０ | 馬堀海岸（670） | 39.3 | 0.0% | |
| 基）横須賀市長井５丁目２８４０番１外 | 三崎口（5500） | 17.9 | 0.0% | -15.2% |
| 基）横須賀市平作１丁目３０６６番２６外 | 衣笠（800） | 44.9 | 0.0% | -0.7% |
| 基）横須賀市舟倉１丁目１３１３番８外 | 京急久里浜（900） | 36 | 0.0% | -3.5% |
| 基）横須賀市安浦町１丁目２１番４ | 県立大学（390） | 61.1 | 0.0% | 0.0% |
| 基）横須賀市追浜町３丁目１番９ | 追浜（100） | 98 | 0.0% | -1.3% |
| 基）横須賀市三春町３丁目２番４ | 堀ノ内（360） | 58.7 | 0.0% | 0.0% |
| 基）横須賀市粟田１丁目１２７８番３３ | ＹＲＰ野比（2400） | 26.4 | -0.2% | -16.2% |
| 基）横須賀市深田台９２番２ | 県立大学（700） | 57.1 | -0.6% | -1.7% |
| 基）横須賀市船越町１丁目５２番４ | 京急田浦（270） | 45.9 | -0.7% | -5.4% |
| 基）横須賀市津久井２丁目１６８番３外 | 津久井浜（90） | 41.6 | -0.8% | -3.8% |
| 基）横須賀市野比２丁目８８番１５外 | ＹＲＰ野比（450） | 40.6 | -0.8% | -3.1% |
| 基）横須賀市公郷町６丁目２０番５１ | 堀ノ内（1400） | 37 | -0.9% | -6.7% |
| 基）横須賀市浦上台２丁目２１番９４ | 浦賀（700） | 36 | -0.9% | -7.6% |
| 基）横須賀市平作５丁目１５７１番１６外 | 衣笠（1700） | 35 | -0.9% | -2.8% |
| 基）横須賀市田浦町１丁目６３番２ | 田浦（300） | 34 | -1.0% | -2.8% |
| 基）横須賀市佐原１丁目１０番８ | 北久里浜（1400） | 51.2 | -1.3% | -5.5% |
| 基）横須賀市衣笠栄町１丁目１１番 | 衣笠（250） | 94.1 | -1.4% | -6.3% |
| 基）横須賀市桜が丘１丁目８６番３６ | 馬堀海岸（1000） | 41.3 | -1.6% | -9.4% |
| 基）横須賀市武３丁目３６６９番５ | 衣笠（5000） | 20 | -1.6% | -16.0% |
| 基）横須賀市森崎５丁目１２３番５５ | 衣笠（1900） | 29.7 | -1.6% | -13.5% |
| 基）横須賀市東逸見町３丁目１４番２６ | 逸見（780） | 37 | -1.8% | -8.2% |
| 基）横須賀市上町２丁目１７番３ | 横須賀中央（580） | 73.6 | -1.8% | -8.6% |
| 基）横須賀市浦賀３丁目６５番１１外 | 浦賀（120） | 52.8 | -1.8% | |
| 基）横須賀市池田町２丁目１９番１５ | 北久里浜（1300） | 34.7 | -1.9% | -7.9% |
| 基）横須賀市林１丁目２２１０番１０ | 衣笠（5400） | 22.5 | -1.9% | -18.3% |
| 基）横須賀市阿部倉１４３８番２ | 衣笠（3100） | 18 | -2.0% | -11.5% |
| 基）横須賀市佐野町２丁目２３番３ | 衣笠（1400） | 32 | -2.0% | -8.6% |
| 基）横須賀市武５丁目１１０８番２１ | 衣笠（4500） | 22.3 | -2.2% | |
| 基）横須賀市二葉２丁目２２７７番１８ | 浦賀（900） | 28.7 | -2.2% | -16.3% |
| 基）横須賀市林１丁目２４５２番１ | 衣笠（5500） | 37.6 | -2.6% | -11.6% |
| 基）横須賀市須軽谷字天王谷９３７番１ | 三浦海岸（3500） | 14.7 | -3.0% | -11.7% |
| 基）横須賀市長坂３丁目７９０番１１７ | 衣笠（7500） | 19.5 | -3.3% | -20.0% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、横須賀市の土地価格の動き
横須賀市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+2.2％、商業地で+2.6％と、特に商業地で大きく上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-9.3％。商業地で-2.2％と、特に住宅地での下落が進んでいました。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
- 上昇エリア：京急久里浜駅、横須賀中央駅、京急大津駅などの駅周辺で大きく上昇
- 下落エリア：駅から離れたエリア（特に坂の多い住宅地）
という傾向が見られました。
なぜ、駅周辺ほど上昇しているのか？
理由は大きく３つあります。
①金利が低下して、高い物件が買えるようになった
そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。
さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。
新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに７割以上が変動金利を選ぶようになっています。
これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。
アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（ふらっと３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。
ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。
月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。
東京２３区では、新築マンションが8,000万円を超えていますが、このような事情があるからなんですね。
②建築費が上昇したため、中古住宅の価格も上がった
２つ目が、建築費の上昇です。
新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、マンション、戸建てそれぞれ建築費が２〜３割も上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
その結果、新築を買えない人が、中古住宅のに乗り換えています。
神奈川県の中古マンションでは約23%、中古戸建てでも約23%上昇しているのです。
仮に中古住宅が、4,000万円から4,800万円（＋20%）になったとしても、建物部分の価値が800万円上がったと考える人はまずいません。
周りに土地を持っている人ならば、「以前よりも、もっと高く土地も売れるはずだ」と考えますし、実際に値上がりした価格での取引も行われています。
その結果、土地価格の上昇が起こっているわけですね。
③横須賀市では、人口が減少→空き家が増加
建築費が上がったといっても、買い手がつかなければ、土地価格も上がりません、
ところが、横須賀市では、この５年間で人口は約2.1万人も減っているのです。
横須賀市では、高齢化率（65歳以上）が30%を超えており、人口減少ペースが速くなっているようです。
横須賀市では、約15%が空き家
その結果、横須賀市では空き家が増えていると考えられます。2018年時点で、すでに空き家が約2.9万戸もありましたが、さらに増えている可能性が高いです。
駅近の便利なエリアであれば、買い手もつきやすいでしょうが、駅から遠い場所では、なかなか買い手もあらわれません。
そのため、駅から離れた郊外の戸建ての需要は少なく、特に坂の多い住宅地では、土地価格の下落が進んでいるわけですね。
というわけで、横須賀市の不動産価格は、
- 建築費が上がって、新築・中古価格が上がった
- そのため、金利の低い変動金利を選んで買う人が増えた
- その結果、通勤に便利な駅近エリアでは、土地価格の上昇が見られる
- 一方で、高齢化によって人口が減少し、空き家も増えているため、買い手がつきにくい郊外では、下落が進んでいる
という、土地価格の二極化が進んでいるのです。
３、これからどうなるのか？
横須賀市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）公共施設の3分の１が統廃合される
新書「縮小ニッポンの衝撃」でも取り上げられているように、横須賀市の財政がほぼ貯金がない状況なので、公共施設の削減が進められています。
市の施設配置適正化計画によれば、約1/3の130以上の施設が、削減か他との統合によって減らされていくのです。
このように、横須賀市では高齢化と人口減少によって、街自体を縮小しようという動きがあるため、駅から離れた郊外では、さらに買い手がつきにくくなっていくでしょう。
（３）これから横須賀市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した横須賀市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約4.1万人減少するそうです。
横須賀市はこれから10年で約4.1万人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約1.1万人減る見通しです。
横須賀市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約1.1万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、都心に近い駅近エリアでは、極端な下落はないでしょうが、郊外の戸建てエリアでは、さらに買い手が見つかりにくくなるでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、横須賀市の土地価格は、
- 金利低下、建築費の上昇によって、住宅価格が上昇していることから、駅近エリアを中心に、土地価格の上昇が見られる
- その一方で、高齢化が進んでいるため、空き家も増えており、買い手がつきにくい郊外のエリアを中心に下落が進んでいる
- 今後も人口減少による公共施設の削減が進むので、一部の駅近エリアをのぞいて、買い手がつきにくくなっていく
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：低金利の今がチャンス
横須賀市の土地価格は、人口減少のペースが早いため、金利低下を追い風にできず、一部の駅周辺を除いて下落が止まらない状況となっています。
今後はさらに公共施設の統廃合が進みますので、テレワークで郊外に家を求める動きがある今のうちに、売却を検討した方がいいかもしれません。
こんなに違うの？公示地価と実勢価格
この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。
例えば、「根岸町（ねぎしちょう）」という地区。
北久里浜駅の周辺にある住宅地です。
こちらの公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：50万円／坪
- 実際の取引：81〜83万円／坪
なんと、公示地価の約1.6倍で取引されていました。
どちらも「第一種中高層住居専用地域」と呼ばれる、戸建てやマンションが立ち並ぶ街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【横須賀市根岸町の土地取引】
- 北久里浜駅から徒歩11〜13分のエリアで、81〜83万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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