この記事では横須賀市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか?
の3点について解説しています。
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1、横須賀市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK
*公:公示地価(2023.1.1現在)NEW!
*基:基準地価(2022.7.1現在)
*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合
所在地及び地番 | 最寄駅(m) | 坪単価(万円) | 前年比 | 2018年比 |
---|---|---|---|---|
公)横須賀市秋谷字仲里4452番4 | 逗子(7000) | 38 | 4.5% | 4.5% |
公)横須賀市大滝町2丁目12番1外 | 横須賀中央(380) | 117.2 | 4.4% | 3.5% |
公)横須賀市久里浜3丁目301番3 | 京急久里浜(850) | 48.2 | 2.8% | 9.0% |
公)横須賀市ハイランド1丁目1526番33 | 京急久里浜(2100) | 31.7 | 2.1% | -10.3% |
公)横須賀市根岸町4丁目29番8 | 北久里浜(750) | 50.8 | 2.0% | 2.7% |
公)横須賀市馬堀町1丁目36番6外 | 京急大津(510) | 51.2 | 2.0% | 7.6% |
公)横須賀市湘南鷹取4丁目27番143 | 追浜(1700) | 35 | 1.9% | -15.9% |
公)横須賀市追浜本町2丁目1番151 | 追浜(700) | 53.8 | 1.9% | 5.2% |
公)横須賀市馬堀海岸3丁目15番2 | 馬堀海岸(500) | 55.8 | 1.8% | -1.7% |
公)横須賀市大津町3丁目39番2 | 京急大津(300) | 55.8 | 1.8% | 4.3% |
公)横須賀市浦郷町4丁目12番13 | 追浜(770) | 41.3 | 1.6% | 1.6% |
公)横須賀市港が丘2丁目5番202 | 京急田浦(800) | 44.2 | 1.5% | |
公)横須賀市平成町2丁目7番2 | 県立大学(850) | 45.2 | 1.5% | 1.5% |
公)横須賀市若松町2丁目1番3 | 横須賀中央(220) | 273.9 | 1.2% | 0.6% |
公)横須賀市久里浜4丁目480番2 | 京急久里浜(450) | 60.4 | 1.1% | |
公)横須賀市本町3丁目31番 | 汐入(0) | 117.5 | 0.8% | -1.1% |
公)横須賀市長瀬3丁目855番4 | 京急久里浜(2500) | 20.3 | 0.8% | -5.4% |
公)横須賀市若宮台2005番 | 京急久里浜(800) | 40.9 | 0.8% | 0.8% |
公)横須賀市夏島町2873番7 | 追浜(1400) | 21 | 0.8% | 0.8% |
公)横須賀市森崎1丁目245番5 | 北久里浜(800) | 31.4 | 0.7% | -0.8% |
公)横須賀市内川2丁目988番5 | 京急久里浜(1100) | 22.9 | 0.7% | -0.4% |
公)横須賀市小矢部2丁目180番32 | 衣笠(350) | 50.5 | 0.7% | |
公)横須賀市桜が丘2丁目107番15外 | 馬堀海岸(450) | 50.8 | 0.7% | |
公)横須賀市船越町1丁目284番2 | 京急田浦(550) | 25.6 | 0.6% | -0.6% |
公)横須賀市三春町1丁目5番2 | 県立大学(650) | 53.5 | 0.6% | 1.9% |
公)横須賀市久里浜4丁目603番6 | 京急久里浜(100) | 133.7 | 0.5% | 1.5% |
公)横須賀市野比3丁目1899番3外 | YRP野比(650) | 38.3 | 0.0% | -3.3% |
公)横須賀市長沢2丁目755番5 | 京急長沢(800) | 37.6 | 0.0% | -0.9% |
公)横須賀市長沢1丁目994番7 | 京急長沢(450) | 36.3 | 0.0% | -3.5% |
公)横須賀市吉井4丁目3番16 | 馬堀海岸(1500) | 39.9 | 0.0% | -6.2% |
公)横須賀市岩戸3丁目314番17外 | 北久里浜(2700) | 26.7 | 0.0% | -15.6% |
公)横須賀市上町4丁目73番16 | 横須賀中央(1000) | 47.9 | 0.0% | |
公)横須賀市芦名2丁目567番4 | 逗子(9300) | 23.8 | 0.0% | -16.3% |
公)横須賀市佐原5丁目235番38 | 京急久里浜(1500) | 40.6 | 0.0% | -5.4% |
公)横須賀市林1丁目2210番10 | 衣笠(5400) | 22.5 | 0.0% | -20.7% |
公)横須賀市津久井1丁目62番10 | 津久井浜(450) | 34 | 0.0% | -3.7% |
公)横須賀市荻野230番28 | 衣笠(6700) | 20.1 | 0.0% | -21.3% |
公)横須賀市秋谷1丁目46番4 | 逗子(8800) | 23.9 | 0.0% | -15.7% |
公)横須賀市深田台92番2 | 県立大学(700) | 57.1 | 0.0% | -1.7% |
公)横須賀市野比1丁目452番42 | YRP野比(300) | 47.9 | 0.0% | -2.0% |
公)横須賀市浦賀丘2丁目14番135 | 浦賀(1300) | 31.4 | 0.0% | -15.9% |
公)横須賀市鶴が丘2丁目37番18 | 衣笠(1200) | 35.6 | 0.0% | |
公)横須賀市長瀬1丁目13番8 | 京急久里浜(1700) | 35.3 | 0.0% | -3.6% |
公)横須賀市大矢部2丁目8番11 | 北久里浜(1600) | 33.3 | 0.0% | -5.6% |
公)横須賀市池田町1丁目11番7 | 新大津(750) | 39.6 | 0.0% | -5.5% |
公)横須賀市佐島1丁目325番6 | 逗子(11000) | 21.5 | 0.0% | -14.5% |
公)横須賀市長井3丁目9番483 | 三崎口(4700) | 18.8 | 0.0% | -18.6% |
公)横須賀市船越町6丁目17番17 | 京急田浦(600) | 36.3 | 0.0% | -6.0% |
公)横須賀市池上7丁目36番4 | 逸見(1600) | 35.6 | 0.0% | |
公)横須賀市米が浜通2丁目5番41 | 横須賀中央(600) | 86.1 | 0.0% | -1.9% |
公)横須賀市追浜東町3丁目53番12 | 追浜(570) | 59.1 | 0.0% | -1.1% |
公)横須賀市日の出町1丁目7番12 | 横須賀中央(350) | 103.3 | 0.0% | 1.0% |
公)横須賀市根岸町2丁目205番11外 | 北久里浜(80) | 90.1 | 0.0% | -2.5% |
公)横須賀市根岸町3丁目10番10 | 北久里浜(240) | 69.3 | 0.0% | -0.5% |
公)横須賀市坂本町1丁目33番4 | 汐入(1100) | 48.2 | 0.0% | -3.9% |
公)横須賀市三春町3丁目46番10 | 堀ノ内(90) | 72.6 | 0.0% | -1.3% |
公)横須賀市長井3丁目2576番14 | 三崎口(3700) | 18.7 | -0.4% | -17.7% |
公)横須賀市粟田2丁目1193番37 | YRP野比(1600) | 27.1 | -0.4% | -15.5% |
公)横須賀市浦郷町3丁目28番18 | 追浜(1100) | 31.2 | -0.5% | -4.5% |
公)横須賀市長沢2丁目883番 | YRP野比(1100) | 11.1 | -0.6% | |
公)横須賀市東浦賀2丁目70番55 | 浦賀(1500) | 24.9 | -0.7% | -18.8% |
公)横須賀市鴨居2丁目157番98 | 浦賀(1700) | 24.1 | -0.7% | -19.8% |
公)横須賀市三春町5丁目9番61 | 堀ノ内(650) | 48.2 | -0.7% | -3.3% |
公)横須賀市池上4丁目3904番1外 | 衣笠(1700) | 47.2 | -0.7% | -6.5% |
公)横須賀市太田和1丁目1447番54 | 衣笠(5900) | 21.5 | -0.8% | -22.6% |
公)横須賀市浦賀3丁目4番42 | 浦賀(750) | 38.9 | -0.8% | -4.1% |
公)横須賀市池田町6丁目80番63 | 北久里浜(700) | 38 | -0.9% | -7.3% |
公)横須賀市望洋台36番185 | 衣笠(760) | 35.3 | -0.9% | -10.8% |
公)横須賀市浦上台3丁目55番344 | 浦賀(720) | 33.7 | -1.0% | -8.1% |
公)横須賀市吉倉町1丁目23番7 | 安針塚(650) | 33 | -1.0% | -8.3% |
公)横須賀市森崎4丁目1748番17 | 北久里浜(1500) | 32.7 | -1.0% | -10.8% |
公)横須賀市衣笠栄町1丁目11番 | 衣笠(250) | 93.7 | -1.0% | -6.9% |
公)横須賀市富士見町3丁目24番46 | 県立大学(1300) | 31 | -1.1% | -8.7% |
公)横須賀市久里浜台2丁目32番98 | 京急久里浜(2000) | 29.7 | -1.1% | -15.9% |
公)横須賀市野比1丁目452番152外 | YRP野比(200) | 59.1 | -1.1% | -6.8% |
公)横須賀市武1丁目1520番23 | 衣笠(4200) | 22.8 | -1.1% | -18.8% |
公)横須賀市光風台20番256 | 京急久里浜(1600) | 29.3 | -1.3% | -19.3% |
公)横須賀市大矢部4丁目957番110 | 北久里浜(2700) | 23.6 | -1.4% | -22.3% |
公)横須賀市阿部倉1375番9 | 衣笠(2400) | 24.9 | -1.4% | -12.7% |
公)横須賀市船越町2丁目15番6 | 京急田浦(350) | 42.2 | -1.5% | -3.0% |
公)横須賀市不入斗町3丁目57番2 | 横須賀中央(1500) | 38.6 | -1.7% | -6.4% |
公)横須賀市小矢部1丁目1366番52 | 衣笠(1300) | 38.3 | -1.7% | -14.1% |
公)横須賀市坂本町5丁目7番32外 | 汐入(1800) | 31.4 | -1.8% | -8.4% |
公)横須賀市池上5丁目4074番5 | 汐入(2500) | 36.3 | -1.8% | -6.8% |
公)横須賀市公郷町2丁目2番25外 | 衣笠(850) | 52.5 | -1.9% | -9.7% |
公)横須賀市林5丁目673番18 | 衣笠(6200) | 18.2 | -2.1% | -23.2% |
公)横須賀市長浦町5丁目77番5 | 田浦(700) | 31.7 | -2.3% | -10.9% |
公)横須賀市衣笠町28番9外 | 衣笠(2300) | 27.4 | -2.4% | -14.4% |
公)横須賀市追浜南町2丁目18番8 | 追浜(800) | 38.9 | -2.5% | -7.1% |
公)横須賀市長坂3丁目2050番4 | 衣笠(6400) | 14 | -2.8% | -24.5% |
公)横須賀市小矢部4丁目923番14 | 衣笠(1500) | 34 | -2.8% | -15.6% |
公)横須賀市小原台2080番11 | 浦賀(1800) | 22.1 | -2.9% | -19.3% |
公)横須賀市走水2丁目795番 | 馬堀海岸(2700) | 21.8 | -2.9% | -22.4% |
公)横須賀市長浦町3丁目53番5 | 田浦(1800) | 14.7 | -3.5% | |
基)横須賀市久里浜7丁目99番 | 京急久里浜(1200) | 44.9 | 2.3% | 6.3% |
基)横須賀市大滝町1丁目9番18 | 横須賀中央(490) | 125.4 | 2.2% | -1.0% |
基)横須賀市根岸町5丁目76番82 | 新大津(800) | 44.2 | 1.5% | -1.5% |
基)横須賀市大津町4丁目3番8外 | 京急大津(420) | 49.8 | 1.3% | 2.0% |
基)横須賀市追浜本町1丁目104番8 | 追浜(770) | 52.1 | 1.3% | 2.6% |
基)横須賀市ハイランド1丁目1526番33 | 京急久里浜(2100) | 31.4 | 1.1% | -9.5% |
基)横須賀市湘南鷹取4丁目27番143 | 追浜(1700) | 34.7 | 1.0% | -14.6% |
基)横須賀市秋谷字仲里4572番3 | 逗子(7000) | 38.9 | 0.9% | 0.9% |
基)横須賀市内川1丁目313番1外 | 京急久里浜(1700) | 23.1 | 0.7% | -1.4% |
基)横須賀市安針台32番7 | 安針塚(340) | 48.2 | 0.7% | 0.0% |
基)横須賀市船越町8丁目31番24 | 京急田浦(1200) | 39.3 | 0.0% | -5.6% |
基)横須賀市桜が丘2丁目107番15外 | 馬堀海岸(450) | 50.5 | 0.0% | |
基)横須賀市田戸台14番4外 | 県立大学(550) | 52.5 | 0.0% | -0.6% |
基)横須賀市浦賀5丁目42番70 | 浦賀(1300) | 31.2 | 0.0% | -12.5% |
基)横須賀市馬堀町3丁目30番20 | 馬堀海岸(670) | 39.3 | 0.0% | |
基)横須賀市長井5丁目2840番1外 | 三崎口(5500) | 17.9 | 0.0% | -15.2% |
基)横須賀市平作1丁目3066番26外 | 衣笠(800) | 44.9 | 0.0% | -0.7% |
基)横須賀市舟倉1丁目1313番8外 | 京急久里浜(900) | 36 | 0.0% | -3.5% |
基)横須賀市安浦町1丁目21番4 | 県立大学(390) | 61.1 | 0.0% | 0.0% |
基)横須賀市追浜町3丁目1番9 | 追浜(100) | 98 | 0.0% | -1.3% |
基)横須賀市三春町3丁目2番4 | 堀ノ内(360) | 58.7 | 0.0% | 0.0% |
基)横須賀市粟田1丁目1278番33 | YRP野比(2400) | 26.4 | -0.2% | -16.2% |
基)横須賀市深田台92番2 | 県立大学(700) | 57.1 | -0.6% | -1.7% |
基)横須賀市船越町1丁目52番4 | 京急田浦(270) | 45.9 | -0.7% | -5.4% |
基)横須賀市津久井2丁目168番3外 | 津久井浜(90) | 41.6 | -0.8% | -3.8% |
基)横須賀市野比2丁目88番15外 | YRP野比(450) | 40.6 | -0.8% | -3.1% |
基)横須賀市公郷町6丁目20番51 | 堀ノ内(1400) | 37 | -0.9% | -6.7% |
基)横須賀市浦上台2丁目21番94 | 浦賀(700) | 36 | -0.9% | -7.6% |
基)横須賀市平作5丁目1571番16外 | 衣笠(1700) | 35 | -0.9% | -2.8% |
基)横須賀市田浦町1丁目63番2 | 田浦(300) | 34 | -1.0% | -2.8% |
基)横須賀市佐原1丁目10番8 | 北久里浜(1400) | 51.2 | -1.3% | -5.5% |
基)横須賀市衣笠栄町1丁目11番 | 衣笠(250) | 94.1 | -1.4% | -6.3% |
基)横須賀市桜が丘1丁目86番36 | 馬堀海岸(1000) | 41.3 | -1.6% | -9.4% |
基)横須賀市武3丁目3669番5 | 衣笠(5000) | 20 | -1.6% | -16.0% |
基)横須賀市森崎5丁目123番55 | 衣笠(1900) | 29.7 | -1.6% | -13.5% |
基)横須賀市東逸見町3丁目14番26 | 逸見(780) | 37 | -1.8% | -8.2% |
基)横須賀市上町2丁目17番3 | 横須賀中央(580) | 73.6 | -1.8% | -8.6% |
基)横須賀市浦賀3丁目65番11外 | 浦賀(120) | 52.8 | -1.8% | |
基)横須賀市池田町2丁目19番15 | 北久里浜(1300) | 34.7 | -1.9% | -7.9% |
基)横須賀市林1丁目2210番10 | 衣笠(5400) | 22.5 | -1.9% | -18.3% |
基)横須賀市阿部倉1438番2 | 衣笠(3100) | 18 | -2.0% | -11.5% |
基)横須賀市佐野町2丁目23番3 | 衣笠(1400) | 32 | -2.0% | -8.6% |
基)横須賀市武5丁目1108番21 | 衣笠(4500) | 22.3 | -2.2% | |
基)横須賀市二葉2丁目2277番18 | 浦賀(900) | 28.7 | -2.2% | -16.3% |
基)横須賀市林1丁目2452番1 | 衣笠(5500) | 37.6 | -2.6% | -11.6% |
基)横須賀市須軽谷字天王谷937番1 | 三浦海岸(3500) | 14.7 | -3.0% | -11.7% |
基)横須賀市長坂3丁目790番117 | 衣笠(7500) | 19.5 | -3.3% | -20.0% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの(気になっている)不動産が、これからどうなるのか?」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか?
例えば、年に3回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、1番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの(気になっている)不動産が、これから上がるのか?下がるのか?の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた(もっといい物件を探せた)のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
2、横須賀市の土地価格の動き
横須賀市の土地価格は、この1年間で、住宅地で+2.2%、商業地で+2.6%と、特に商業地で大きく上昇していました。
また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で-9.3%。商業地で-2.2%と、特に住宅地での下落が進んでいました。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか?
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
5年間の変化率(2018→2023年)
変化率:赤紫(+10%以上)>ピンク色(+5〜9.9%)>オレンジ色(0〜 +4.9%)>緑色(-0.1〜 -4.9%)>青色(-5〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)
- 上昇エリア:京急久里浜駅、横須賀中央駅、京急大津駅などの駅周辺で大きく上昇
- 下落エリア:駅から離れたエリア(特に坂の多い住宅地)
という傾向が見られました。
なぜ、駅周辺ほど上昇しているのか?
理由は大きく3つあります。
①金利が低下して、高い物件が買えるようになった
そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、1%以上も下落したのです。
さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。
新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに7割以上が変動金利を選ぶようになっています。
これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。
アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済(ふらっと35)で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。
ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。
月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか?
今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、2人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。
東京23区では、新築マンションが8,000万円を超えていますが、このような事情があるからなんですね。
②建築費が上昇したため、中古住宅の価格も上がった
2つ目が、建築費の上昇です。
新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、マンション、戸建てそれぞれ建築費が2〜3割も上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
その結果、新築を買えない人が、中古住宅のに乗り換えています。
神奈川県の中古マンションでは約23%、中古戸建てでも約23%上昇しているのです。
仮に中古住宅が、4,000万円から4,800万円(+20%)になったとしても、建物部分の価値が800万円上がったと考える人はまずいません。
周りに土地を持っている人ならば、「以前よりも、もっと高く土地も売れるはずだ」と考えますし、実際に値上がりした価格での取引も行われています。
その結果、土地価格の上昇が起こっているわけですね。
③横須賀市では、人口が減少→空き家が増加
建築費が上がったといっても、買い手がつかなければ、土地価格も上がりません、
ところが、横須賀市では、この5年間で人口は約2.1万人も減っているのです。
横須賀市では、高齢化率(65歳以上)が30%を超えており、人口減少ペースが速くなっているようです。
横須賀市では、約15%が空き家
その結果、横須賀市では空き家が増えていると考えられます。2018年時点で、すでに空き家が約2.9万戸もありましたが、さらに増えている可能性が高いです。
駅近の便利なエリアであれば、買い手もつきやすいでしょうが、駅から遠い場所では、なかなか買い手もあらわれません。
そのため、駅から離れた郊外の戸建ての需要は少なく、特に坂の多い住宅地では、土地価格の下落が進んでいるわけですね。
というわけで、横須賀市の不動産価格は、
- 建築費が上がって、新築・中古価格が上がった
- そのため、金利の低い変動金利を選んで買う人が増えた
- その結果、通勤に便利な駅近エリアでは、土地価格の上昇が見られる
- 一方で、高齢化によって人口が減少し、空き家も増えているため、買い手がつきにくい郊外では、下落が進んでいる
という、土地価格の二極化が進んでいるのです。
3、これからどうなるのか?
横須賀市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
(1)そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、7割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか?
実は、10年〜30年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
(参考:財務省)
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと35などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、1年間で5%も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約1年間で3.5%も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅(-1.7%)がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合(EU)域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇(=金利の上昇)が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
(参考:野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定(日銀金融政策決定会合)」)
これによって、期間10年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと35などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は?
今回の事実上の利上げは、期間10年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
(参考:野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定(日銀金融政策決定会合)」)
もし、今回の利上げでも、現在の年率3%の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、5年ルールという、当初5年間は、返済額が固定(ただし、増えた利息はあとで支払う)というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
(2)公共施設の3分の1が統廃合される
新書「縮小ニッポンの衝撃」でも取り上げられているように、横須賀市の財政がほぼ貯金がない状況なので、公共施設の削減が進められています。
市の施設配置適正化計画によれば、約1/3の130以上の施設が、削減か他との統合によって減らされていくのです。
このように、横須賀市では高齢化と人口減少によって、街自体を縮小しようという動きがあるため、駅から離れた郊外では、さらに買い手がつきにくくなっていくでしょう。
(3)これから横須賀市の人口はどうなるの?
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した横須賀市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約4.1万人減少するそうです。
横須賀市はこれから10年で約4.1万人減少
(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)
また、家を建てる中心年代の30〜40代人口は、2025→35年の10年間で約1.1万人減る見通しです。
横須賀市の30〜40代人口は、これから10年で約1.1万人減る
(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)
そのため、都心に近い駅近エリアでは、極端な下落はないでしょうが、郊外の戸建てエリアでは、さらに買い手が見つかりにくくなるでしょう。
結論:買うなら?売るなら?
以上のことから、横須賀市の土地価格は、
- 金利低下、建築費の上昇によって、住宅価格が上昇していることから、駅近エリアを中心に、土地価格の上昇が見られる
- その一方で、高齢化が進んでいるため、空き家も増えており、買い手がつきにくい郊外のエリアを中心に下落が進んでいる
- 今後も人口減少による公共施設の削減が進むので、一部の駅近エリアをのぞいて、買い手がつきにくくなっていく
と言えるでしょう。
買うなら:低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件=安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら:低金利の今がチャンス
横須賀市の土地価格は、人口減少のペースが早いため、金利低下を追い風にできず、一部の駅周辺を除いて下落が止まらない状況となっています。
今後はさらに公共施設の統廃合が進みますので、テレワークで郊外に家を求める動きがある今のうちに、売却を検討した方がいいかもしれません。
こんなに違うの?公示地価と実勢価格
この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。
例えば、「根岸町(ねぎしちょう)」という地区。
北久里浜駅の周辺にある住宅地です。
こちらの公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価:50万円/坪
- 実際の取引:81〜83万円/坪
なんと、公示地価の約1.6倍で取引されていました。
どちらも「第一種中高層住居専用地域」と呼ばれる、戸建てやマンションが立ち並ぶ街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?
【横須賀市根岸町の土地取引】
- 北久里浜駅から徒歩11〜13分のエリアで、81〜83万円/坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか?
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか?
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?
を知ることができます。
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