（画像出典：wikimedia commons 運転太郎, 3 Chome Hibarigaoka, Zama-shi, Kanagawa-ken 252-0003, Japan）
この記事では座間市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）
１、座間市の公示地価、基準地価の一覧
（１）公示地価（2024.1.1現在）
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | ５年前比 |
|---|---|---|---|---|
| 座間市相武台１－３５－７ | 相武台前（90） | 90.8 | 5.8% | 6.2% |
| 座間市相模が丘５－６－１５ | 小田急相模原（300） | 84.8 | 5.3% | 13.7% |
| 座間市相模が丘２－３３－５８ | 小田急相模原（580） | 72.3 | 5.3% | 13.5% |
| 座間市相武台３－３－６ | 相武台前（1000） | 54.5 | 5.1% | 10.0% |
| 座間市入谷西３－１９－３ | 座間（100） | 69.3 | 5.0% | 6.1% |
| 座間市東原４－２－２ | さがみ野（920） | 44.2 | 4.7% | 14.5% |
| 座間市相模が丘４－１６－２２ | 小田急相模原（1200） | 59.1 | 4.7% | 7.2% |
| 座間市東原４－８－１１ | さがみ野（750） | 61.1 | 3.9% | 8.8% |
| 座間市相武台１－２２－２ | 相武台前（650） | 64.7 | 3.7% | 6.5% |
| 座間市東原１－１１－２６ | さがみ野（1500） | 48.8 | 3.5% | 4.2% |
| 座間市緑ケ丘４－２５－６ | 相武台前（850） | 56.1 | 3.0% | 3.0% |
| 座間市新田宿字東裏１１７番８ | 入谷（600） | 37.3 | 2.7% | |
| 座間市ひばりが丘１－１８－１３ | 南林間（1400） | 54.1 | 2.5% | 3.8% |
| 座間市入谷東３－１４－９ | 座間（500） | 56.8 | 2.4% | 2.4% |
| 座間市南栗原６－８－２２ | かしわ台（1100） | 46.2 | 2.2% | 2.2% |
| 座間市座間２丁目８０６番１ | 座間（1200） | 41.3 | 1.6% | -1.6% |
| 座間市栗原中央３－６－１３ | 座間（1600） | 42.2 | 1.6% | -0.8% |
| 座間市入谷西５－１５－８ | 座間（800） | 44.2 | 1.5% | -3.6% |
（２）基準地価（2024.7.1現在）更新
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | 2019年比 |
|---|---|---|---|---|
| 座間市相模が丘５－２－３４ | 小田急相模原(240) | 85.8 | 8.3% | 16.6% |
| 座間市相模が丘５－２５－３６ | 小田急相模原(750) | 67.7 | 4.1% | 9.0% |
| 座間市小松原１－１５－３０ | 南林間(2600) | 36.0 | 3.8% | 13.5% |
| 座間市明王８番５ | 相武台前(1200) | 54.8 | 3.8% | 3.8% |
| 座間市ひばりが丘３－４５－５ | さがみ野(1700) | 51.2 | 3.3% | 5.4% |
| 座間市入谷東３－１４－９ | 座間(500) | 57.4 | 3.0% | 3.6% |
| 座間市緑ケ丘３－３０－３６ | 相武台前(570) | 59.7 | 2.8% | 5.8% |
| 座間市座間１丁目３０５７番６ | 相武台下(950) | 44.6 | 2.3% | 2.3% |
| 座間市栗原中央１－３０－１７ | 相武台前(1800) | 44.9 | 1.5% | 1.5% |
| 座間市西栗原２－１０－１８ | かしわ台(1200) | 46.2 | 1.4% | 0.7% |
| 座間市新田宿字中島７３３番２ | 入谷(1400) | 17.2 | 0.0% | -2.4% |
２、座間市の土地価格の動き
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。
ここからは、「座間市の土地価格が大きく上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。
座間市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+1.4％、商業地で+2.2％と、大きく上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+1％。商業地で+4.3％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
- 上昇エリア：小田急相模原駅の周辺で大きく上昇
- 下落エリア：座間駅から離れたエリア
という傾向が見られました。
なぜ、これほど上昇しているのか？
理由は大きく３つあります。
①金利が低下して、高い物件が買えるようになった
そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。
さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。
新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに７割以上が変動金利を選ぶようになっています。
これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。
アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（ふらっと３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。
ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。
月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。
特に、マンション価格の上昇が続いているのは、富裕層や高所得層だけでなく、共働き世帯による購入もした支えしているのでしょう。
②建築費が上昇したため、中古住宅の価格も上がった
２つ目が、建築費の上昇です。
新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、マンション、戸建てそれぞれ建築費が２〜３割も上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
その結果、新築を買えない人が、中古住宅のに乗り換えています。
神奈川県の中古マンションでは約23%、中古戸建てでも約23%上昇しているのです。
仮に中古住宅が、4,000万円から4,800万円（＋20%）になったとしても、建物部分の価値が800万円上がったと考える人はまずいません。
周りに土地を持っている人ならば、「以前よりも、もっと高く土地も売れるはずだ」と考えますし、実際に値上がりした価格での取引も行われています。
その結果、土地価格の上昇が起こっているわけですね。
③座間市では、世帯数が増加している
建築費が上がったといっても、買い手がつかなければ、土地価格も上がりません、
座間市では、この５年間で人口は約1,000人の増加、世帯数は約4,000世帯も増えているのです。
特に、世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要が増えているということになります。
実際、座間市の転入超過数（区外から引っ越して来た人 ー 出て行った人）を見てみると、全ての年代において、増加していました。
つまり、座間市外から引っ越して来た人が増えたことで、世帯数が増えているわけです。
ただし、通勤に便利な駅周辺に人気が集中しがちです。
一方で、郊外の空き家は、買い手がつきにくく、空き家のままのところが増えており、土地価格の下落が始まっているわけです。
というわけで、座間市の不動産価格は、
- 建築費が上がって、新築・中古価格が上がった
- そのため、金利の低い変動金利を選んで買う人が増えた
- さらに、市外からの人口流入が増えており、特に通勤しやすい駅近エリアに人気が集中している
- 一方で、買い手がつきにくい郊外では、空き家が増えて、土地価格の下落が始まっている
という、二極化が始まっていると言えます。
３、これからどうなるのか？
座間市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう
ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。
ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。
そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。
また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。
ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。
（２）これから座間市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した座間市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約8,000人減少するそうです。
座間市はこれから10年で約8,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約4,000人減る見通しです。
座間市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約4,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
つまり、買い手となる世代が、これから１０年で１割以上も減るのです。そのため、特に駅から離れた郊外では、買い手がつきにくくなるでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
ここまでをまとめると、座間市の土地価格は、
- 新型コロナ以降は、インフレによる建築費の上昇によって、中古マンション・中古戸建ての価格が上昇しており、高層マンションの多い小田急相模原駅を中心に大きく上昇している
- 座間市外から移住者が増えているものの、通勤に便利な駅近エリアに人気が集中しがちで、郊外では空き家も増えており、買い手がつきにくく、特に座間駅の周辺では下落が進んでいる
- 今後は、生産緑地の解禁によって、農地がさらに宅地化されることと、買い手となる若い世代が減るので、郊外エリアほど厳しくなっていく
と言えるでしょう。
買うなら：購入コストが上がっていくので、物件選びは慎重に
座間市の土地価格は、移住者が増えていることから、駅周辺を中心に土地価格が上昇しています。
また、今後は金利・建築費の上昇が予想されるため、限度額ギリギリで、しかも変動金利で住宅ローンを組むのはリスクが高いです。
物件選びや資金計画は、慎重にすべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：低金利の今が、高く売れる最後のチャンス
座間市の不動産価格は、上昇しているところが多いですが、今後、変動金利の引き上げが行われれば、買い手の環境が厳しくなるため、土地価格が下落に転じる可能性があります。
そのため、売却を検討している人は、変動金利が上がる前に、検討をした方がいいでしょう。
戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる
土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。
ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。
例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。
その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。
ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、
- ホームインスペクション（住宅の状態を診断すること）をするかどうかを選べること
- そして、行った場合には必ず説明をすること
の２点が義務付けられました。
これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。
雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。
ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。
では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか？
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