【2022年】新型コロナウイルスで不動産市場は今後どうなるのか?

コロナウイルス その他

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この記事では、「新型コロナウイルスによって、日本の不動産市場がどのような影響を受けているのか?」について解説します。(※1)

 

1、新型コロナでも、首都圏の価格は上昇中

2020年4月に新型コロナの感染拡大を受けて、緊急事態宣言が出され、全国的に外出の自粛が行われました。

その結果、飲食店や百貨店、航空・旅客業界などの幅広い業種で売上が激減し、不動産市場にも影響が出ると予想されました。

 

ところが、2022年1月現在、新型コロナはデルタ株、オミクロン株と新種のウイルスが出てきて混乱は続いているものの、不動産市場は思っている以上に安定しています。

特に戸建てやマンションなどの、居住目的での利用は好調ですね。

 

赤の棒グラフ:中古戸建ての価格は、徐々に上昇

首都圏の中古マンション価格

(参考:東日本不動産流通機構 マーケットデータ)

 

グラフの下に見える赤い棒グラフが、中古戸建ての平均価格の推移です。

ご覧の通り、緊急事態宣言が出された2020年3〜4月は価格が下がっているものの、その後はすぐに回復を見せ、昨年1年間はコロナ以前を上回る水準で推移していました。

 

中古マンション価格は、コロナ前より1割以上も上昇

これは中古戸建てに限りません。

中古マンションの価格はさらに大きく上昇しており、㎡単価はコロナ前より1割以上も上昇しています。

 

首都圏の中古マンション価格

(参考:東日本不動産流通機構 マーケットデータ)

 

新型コロナで大きく騒がれた2020年は、「リモートワークが増えて地方に移住する人が増える」と言われていましたが、首都圏の戸建てやマンション市場への影響は、ほとんどなかったと言えます。

 

なお、これは首都圏に限りません。

愛知や大阪などの他の大都市がある都道府県でも、全体的に上昇傾向にあり、戸建てやマンションに対する需要は大都市を中心に衰えていないようです。

 

2、ただし、東京などの大都市圏への移住は減っている

では、まったく新型コロナの影響がないのかというと、そうではありません。

他県への引っ越して来た人と、出て行った人を差し引きした数(転入超過数)を調べてみたところ、なんと東京都では、2019年と比較して約8万人も減っていたのです。

 

東京都の転入超過数

(参考:総務省統計局 住民基本台帳移動報告)

 

それ以外の都道府県で、コロナ前よりも引っ越してくる人が減っているところは、愛知県、大阪府、京都府、沖縄県の4府県となっており、主に大都市へ引っ越してくる人は減っている傾向にあるようです。

 

特に子育て世帯が、大都市から引っ越している

では、どのような年齢層が減っているのでしょうか?

東京23区で調べてみた結果がこちらです。

 

東京23区の転入超過数(人)

  ①2019 2020 ②2021 ②ー①
総数 64,176 13,034 -14,828 -79,004
0〜9才 -7,592 -11,681 -16,213 -8,621
10代 8,651 5,995 7,113 -1,538
20代 77,186 61,654 57,448 -19,738
30代 1,045 -14,887 -26,709 -27,754
40代 -937 -8,403 -13,087 -12,150
50代 -2,681 -6,105 -8,591 -5,910
60才以上 -11,496 -13,538 -14,788 -3,292

(参考:総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告)

 

コロナ前と比べて、特に0〜9才、20代、30代、40代で23区から出て行っている人が増えていることがわかりますね。

 

購入しているのは、富裕層や外国人投資家

このように、家を購入する中心世代が減少しているにも関わらず、不動産価格が上昇しているのはなぜでしょうか?

その理由は、富裕層による節税対策(高層マンションを購入すると、相続税の圧縮ができる)や、外国人投資家による購入が増えているためです。

 

日本でも展開している世界的な不動産会社である、CBリチャードエリスのレポートによると、2020年の海外投資家は、日本の住宅用不動産を2019年の1.7倍購入していたそうです。

 

一方で、海外投資家による累計投資額(注:2020年1〜9月)は9,900億円で、対前年同期比103%増加。

(中略)

海外投資家によるアセットタイプ別の投資額割合は、住宅が39%、オフィスが30%、物流施設は17%となった。特に住宅の投資額は前年の1.7倍に達した。

(参考:CBRE:「2020年コロナ下の不動産投資市場は物流施設と住宅の投資額が増加」)

 

日本の不動産は、他の先進国に比べて割安と言われています。

また、新型コロナでもロックダウンを行なっていないこともあって、投資がしやすいのでしょう。

 

つまり、

  • 大都市の不動産を購入しているのは、節税目的の富裕層や、外国人投資家
  • そのため、多少価格が高くても強気で買ってくるため、子育て世代には手が届かなくなっており、郊外へと引っ越す人が増えている

というわけです。

 

3、これからどうなるのか?

このような状況を踏まえて、今後の不動産市場について、予測していきます。

 

(1)商業地は当分回復しない

アベノミクスが始まった2013年以降、オリンピック開催決定や、80円→110円台まで円安になったことによって、海外からの観光客が大きく増えました。

その恩恵は、東京や大阪だけでなく、札幌、京都、福岡などの地方の中核都市にも波及して、ホテルの需要が大きく伸びてきました。

 

例えば、都内で宿泊する場合には、1泊2〜3万円は最低でもしますから、30日予約が入れば、1ヶ月で1部屋60〜90万円の売り上げになります。

都内でファミリー向けにマンションを賃貸しても、これほどの家賃は稼げませんから、マンション業者よりもホテル業者の方が土地を高く買ってくれていたわけです。

 

しかし、今回の新型コロナの影響で、ホテルの稼働率はかなり激減しています。

昨年7〜8月には、新型コロナを原因とした倒産が過去最高の83%を占めるようになりました。特に宿泊業への影響は続いています。

(参考:口コミラボ「宿泊業「コロナ倒産」過去最高83%に ホテル・旅館の休廃業100件超(2021年7-8月発表データ)」)

 

2022年1月現在、オミクロン株の感染者拡大によって、1都12県にまん延防止等重点措置が適用となり、外出の自粛や施設の使用制限が指導されています。

 

約2年経っても新型コロナが収束するという気配もありませんので、商業施設やイベント施設への影響も当分続きそうです。

商業地への影響はまだまだ続くでしょう。

 

(2)岸田政権で、不動産価格が下落する?

東京や大阪などの大都市圏において、不動産価格が上昇しているのは、節税目的の富裕層や、外国人投資家による影響が大きいです。

その証拠に、東京23区に限らず、川崎市や名古屋市、京都市、大阪市などの大都市ほど、コロナ以前よりも転入超過数が減少しているのです。

 

大都市では、不動産価格の上昇で子育て世帯が離れている

  ①2019 2020 ②2021* ②ー①
東京23区 64,176 13,034 -16,730 -80,906
川崎市 10,618 5,587 2,827 -7,791
名古屋市 3,415 3,075 880 -2,535
京都市 -338 -2,020 -2,478 -2,140
大阪市 13,762 16,802 8,099 -5,663

*2021:2020年12月〜2021年11月

(参考:総務省統計局 住民基本台帳移動報告)

 

つまり、投資や節税目的での購入によって、不動産価格は高止まりしているものの、人口が減っていくような状況になっているのです。

 

このような動きがさらに進むと、韓国のソウルのようになります。

不動産価格が上がりすぎて、結婚もできない若い世代が増えているため、出生率が0.63倍と東京の約半分で、人口も2015年からどんどん減っています。

もちろん、社会にとって、いいことは何もありません。

 

そのため、昨年10月に就任した岸田政権では、一部の富裕層や投資家だけがいい思いをしている現在の状況を変えるために、金融所得に対して増税を検討しています。

 

また国内では、これまでも金融所得課税をめぐる発言や企業の自社株買いに対する言及で物議を醸してきた岸田首相が、25日の衆院予算委員会で

「株主資本主義からの転換は重要な考え方の一つであると認識している」

と発言したことが、投資家の反感を買う場面もあった。

(参考:マネー現代「金融引締め警戒、岸田ショック…大混乱の市場で「上がり目&下がり目」銘柄全実名」)

 

このような発言に、投資家からは反感があるようですが、アメリカでもバイデン政権になってからは、株式売却益を20%→25%にしようとする動きがありますので、世界的な流れであり、大きな反発はなさそうです。

 

そうするとどうなるかと言うと、株式市場の下落が始まります。

実際、昨年10月の就任以降、日経平均は3万円台から2万6000円台まで、約1割下がりました。

 

特に大都市の不動産価格と株価は、ここ10年以上、似たような動きをしています。株で儲けた富裕層が、節税目的でマンションを購入する流れがあったためです。

 

赤い線:中古マンション価格は株価の上昇とともに上がっている

日経平均と中古マンション価格

(参考:yahoo finance東日本不動産流通機構)

 

そのため、株価の下落が進めば、不動産価格の下落につながる可能性があります。

金融所得への課税は、数年単位で時間がかかりますので、すぐに下落するわけではないでしょうが、今後の政府の動きには注意が必要でしょう。

 

4、売るなら?買うなら?

これらの状況を踏まえて、買う側、売る側それぞれについて、判断する際のポイントについてまとめました。

 

買うなら:単価の高いエリアは様子見、それ以外は買い

大都市のような投資家が買いそうなエリアや、観光客で賑わったエリアの周辺では、もう少し待った方がいいでしょう。

また、それ以外のエリアでは、土地価格の水準によって、様子見か、買いかの判断は変わるでしょう。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

アベノミクス(+異次元緩和)政策によって、金利が約1%下がりましたが、これによって、3,000万円のローンを組んだ場合の利息の負担額(35年固定)は、約500万円減りました。

 

金利の推移

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:金利が1番低い今がチャンス

アベノミクス以降のこの8年間は金利の低下によって、買い手が月々の返済額を引き上げなくても値上がりした家を買える時期でした。

不動産を売るなら、金利の低い今が1番のチャンスと言えます。

 

特に岸田政権になって、一部の富裕層への優遇政策から変わりつつあります。

株価が上昇しても、普通の庶民には何も恩恵がないことがわかりつつある今、子育て世代への配慮から、富裕層から税金をとって再分配をする政策へと変わっていく流れが進むでしょう。

 

そのため、特に大都市において、現在の高値を維持する期間はそれほど長くないと考えられます。

 

公示地価を信じると損をする?

売却を考える場合に、まず思いつくのが公示地価だと思いますが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、「石神井町(しゃくじいまち)」という、石神井駅の周辺に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:142万円/坪
  • 実際の取引価格:93〜210万円/坪

と、公示地価の約0.7〜1.5倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の2.3倍です。

 

どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる同じような街並みのエリアです。駅からの距離もほぼ同じで、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【練馬区石神井町の公示地価】

練馬区の公示地価

  • 石神井公園駅から650mの距離、徒歩約8分(1分=80m)
  • 430,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =142万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【練馬区石神井町の土地取引(令和2年)】

練馬区の土地取引

  • 石神井公園駅から徒歩8〜11分のエリアで、93〜210万円/坪で取引されている
  • この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*47都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
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※1 本記事は、イエウールの運営元である株式会社Speeeの委託を受けて作成しております

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