この記事では、2023年3月に完成・引き渡しが始まる「晴海フラッグ」の周辺の環境についてレポートします。
新型コロナの感染拡大が２年近く経っても収束せず、不動産市場への影響も当初は心配されていました。
ところが、フタを開けてみると中古マンション価格、中古戸建て価格のいずれも、新型コロナ以前を上回っており、かなり好調なようです。
その中でも、湾岸エリアで周辺相場よりも１〜２割安いと言われている晴海フラッグは、第１期の募集倍率は約８.７倍と、かなりの人気となっています。
総登録件数は、5,546件（*倍率優遇含まず）で平均倍率は約8.7倍。最高倍率は、111倍という驚きの人気だ。
わたしは現在、さいたま市の1,400戸超の大規模マンション「シントシティ」の近くに住んでいることもあり、周辺環境について以前レポートをしたところ、おかげ様で延べ１万人以上の方に見ていただけました。
なので、こういう周辺環境についての記事って、需要があるんだなと味をしめまして、その第２段として、今注目の晴海フラッグのある晴海エリアを実際に歩いてレポートを書いているわけです。
そのため、この記事は、ベッドタウン的なエリアに住んでいる人間の主観による内容となりますので、あらかじめご了承ください。
晴海フラッグの気になるポイント
①物件概要
最初に晴海フラッグの物件概要について、軽く触れていきます。
晴海フラッグは、中央区晴海５丁目に位置する分譲・賃貸マンション、商業施設、公園、学校などが含まれるエリアです。
分譲分が4,145戸、賃貸分が1,487戸と、かなりの大規模ですね。このエリアだけで、１.５〜２万人の人口が増えることになりそうです。
②通勤で利用できるバスは、キャパ的に判断が難しい
晴海フラッグの購入で気になるのが、通勤の利便性ですよね。
周辺に駅がなく、最寄りの勝どき駅まで徒歩で２０〜２５分程度はかかるので、BRT（いわゆる路線バス）がどんな感じか、気になる人も多いのではないでしょうか。
今後の計画によると、晴海フラッグ内にあるターミナルから新橋駅、虎ノ門ヒルズ駅、銀座駅、東京駅などへの検討もされているようです。
しかし、輸送能力は、ピーク時に約2,000人／時間と、１.５万〜２万人の人口増に対して、これで大丈夫なのかどうか、判断が難しいところです。
まあ、バスによる運行なので、足りなければ増やすことは、比較的簡単なような気もしますが。
自転車や徒歩で通勤できる人は、かなり良さそう
なお、さいたま市住みなもので、BRTの使い方がわからず、頑張って歩いて回りました。
今回の徒歩ルートはこんな感じです↓
汐留駅から浜離宮恩寵公園の脇を通って、環状2号線に沿って歩きました。時間にして約３０分ぐらいでした。
その時に感じたのが、歩道のスペースが広くて、歩きやすいということです。
上の写真は、汐留駅からすぐのところにある浜離宮の脇を通る歩道です。
自転車と歩行者とで分かれていて、十分なスペースもあり、通勤だけでなく散歩やジョギングにもいいルートでした。
上の写真はさらに進んで隅田川を渡ったところで、浜離宮と築地大橋を写したものです。
歩道と自転車道で二色に分かれていますが、こちらも十分なスペースがとられていますね。
こんな感じで、道幅が広く、交差点も少ないため、汐留駅方面からは、かなりストレスなく移動ができました。
新型コロナ以降、リモートワークや時間差通勤などをいろいろな企業で採用しています。そのような制度のある会社で働いている方であれば、駅から遠いというマイナス点も、うまく乗り切れそうな気がしますね。
③賃貸エリアは車の騒音に注意。分譲エリアは静かそう
記事の一番最初で、晴海フラッグの完成予想地図を載せましたが、その図の右端を上下に走る道路が、交通量が多い環状２号線です。
その環状２号線を斜め向かいにある警察署から撮った写真です。
中央にある２×２のマンションがポートビレッジ（賃貸）で、左隅奥のマンションがシービレッジ（分譲）です。
都内の人気マンションの多くが、駅近物件のため、特に低層階では、建物の作りにもよりますが、車の騒音に悩まされることもあるのではないでしょうか。
晴海フラッグで、そのような悩みに直面しそうなのが、賃貸エリアのポートビレッジと、環状２号線に面したシービレッジです。
特にシービレッジの環状2号線に面した部屋を購入検討の方は、実際に部屋に入ってみて騒音の具合を確かめてみたいところですね。
ただし、それ以外の分譲エリアは、海に面していることもあって、フェリー利用者以外に通る車が少ないでしょう。かなり静かなエリアになりそうです（全て完成するまでは、工事の音でうるさいでしょうが）。
③晴海地区は人の少ないオフィス街のような雰囲気
もともと晴海地区は、港湾地区として埋め立て・開発された地域のため、個人による土地所有がほとんどありません。
そんな場所が、ここ１０年ぐらいの間にオフィスビルやマンションがどんどん建ってきたため、道幅も広く、ビルやマンションで囲まれたオフィス街のような雰囲気になっています。
上の写真は、晴海フラッグのある地点から豊洲方面を写したものですが、道幅の広いオフィス街のような感じですよね。
こちらも晴海地区の歩道です。歩道と自転車道で分かれ、さらに街路樹のエリア（左端）がとられています。あまりに広いので、自転車の駐輪もOKなのか、店の前の街路樹エリアには、駐輪している自転車がちらほら見られます。
このように、隅田川を挟んだ勝どき地区や銀座などのような、いわゆる都会の騒々しい雰囲気から全く変わっています。
道路に面したお店はほとんどなく、コンビニやサイゼリア、すき家ぐらいです。
晴海トリトンというオフィスとマンション、商業施設が一体となったエリアがありますが、その区画の中に入っていかないと、ほとんど買い物をする場所がありません。
上の写真は、晴海トリトン内に入っている商業施設の一部です。
建物内に入っているテナントばかりなので、オフィスや近くに住んでいる人ならば利用しやすいかもしれません。
ですが、晴海フラッグからは徒歩で１０分程度はかかりそうなので、晴海フラッグ内にできる商業施設で済ませるパターンがほとんどになるでしょう。
買い物は晴海フラッグ内で済ませることが多くなりそう
晴海フラッグ内にできる商業施設のイメージです。
延床面積が約19,000平方メートルということで、周辺の商業施設で言うと、東京ミッドタウン（21,300㎡）や新宿のルミネエスト（19,302㎡）、丸ビル（17,000㎡）ぐらいの規模です。
晴海地区の雰囲気やお店の立地状況を考えると、ほとんどこの商業施設で済ませてしまいそうですね。
④学校はどうなのか？
晴海フラッグを購入される方には、子育て世帯も多いと予想されます。そうなると、気になるのは学校や保育園ですよね。
晴海フラッグでは、敷地内に晴海西小学校、中学校（仮称）、賃貸エリアに保育施設ができる予定です。
では、晴海地区の他のマンションの方々はどうなのか？と言うと、警察署の南側に別の小学校ができる予定のようです。
（参考：中央区「令和3年度各会計9月補正予算の計上について」）
まだ細かいことはわかりませんが、晴海フラッグ内のお子さんと、それ以外のお子さんでは、学区が変わってきそうですね。
図書館も新しくできる予定
晴海フラッグ内の公共施設は、小中学校だけですが、特にシニアの方などでは、図書館を利用したい人も多いと思います。
中央区では、晴海地区の人口増加に対応して、図書館も新しく作るようです。
晴海特別出張所という複合施設で、2024年開業予定、場所は晴海４丁目の、環状２号線を挟んですぐのところに予定されています。
（参考：中央区議会議員 高橋まきこ「晴海4丁目こども園は2024年4月開設予定」）
図書館だけでなく、認定こども園、特別出張所、保健センターなども併設予定であり、役所の手続きも便利に使えそうですね。
どんな人に合うのか？
というわけで、ここからは、晴海地区を1日歩いてみたさいたま市住みのおっさんの感想です。
都内で住んでいる人が、埼玉や神奈川、千葉などに物件を買って引っ越してくるのは、価格面での事情もあるでしょうが、「もう少し余裕のある街・部屋で暮らしたい」という理由が大きいように思います。
その点、晴海地区は、他の都内のエリアと違って、狭い土地に建物がひしめき合っているような圧迫感がなく、道路の幅も広く、マンション、オフィスビルも余裕のある区画の中に建てられています。
確かに今の晴海地区は、個人のお店もなく、味気ないオフィス街のような感じがありますが、それが晴海フラッグによって、かなり変わるような気がします。なんと言っても、19,000㎡の商業施設ができますからね。
なので、
- 都会の喧騒から距離を置いて、自分たちのペースで暮らしたい人
- 職場がそれなりに近くて、徒歩や自転車を含めて、通勤のための余裕が持てる人
- リモートワークや、自宅での仕事が多い人
- あまり買い物や飲み会に興味がない人
といった人が、合うのではないかなと思いました。
実際、応募倍率の高さから言っても、神奈川や埼玉、千葉に家を持とうと思っている人の一部は、こちらに流れてきているような気がします。
ただ、これはあくまで、さいたま住みのおっさんの感想ですので、気になる方は１度マンションギャラリーを見学するついでに、晴海地区を歩いて雰囲気を感じてみた方がいいでしょう。
マンションギャラリーの予約は、完全事前予約制になっていますので、気になる方はこちらのHPから物件エントリーをどうぞ。
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周辺のマンションに住んでいる人の晴海地区の住み心地に対する口コミや、サイト独自の分析もしているため、割高なマンションや売却時に高く売れそうな物件かどうかもわかるので便利です。
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