悪徳不動産が使う「囲い込み」とは?知らないとヤバイ不動産会社の選び方

悪徳業者 不動産売却

(本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)

 

 

この記事では、悪徳不動産会社が行う「囲い込み」という手口について解説します。

 

ですがその前に、「なぜこの記事を書いたのか?」その理由を説明させてください。

 

わたしはこのサイトで、47都道府県・400市区町村・5万地点の公示地価(と基準地価)の動きを調べて、「なぜ上がったのか?下がったのか?」「これからどうなるのか?」について記事を書いています。

 

そうやっていろいろ調べている中で「公示地価と実際の取引価格を比べてみると、同じ地域でも2倍以上高く取引されていたり、逆に半値で取引されている」という事実にぶち当たりました。

 

こちらが全国約200市区町村の公示地価と実際の取引価格を調べた結果です。

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍

 

ご覧の通り、同じ地域でこれほど価格差があるのです。

 

でも不思議に思いませんか?

「取引価格の目安」である公示地価は、ネットでも簡単に調べられますし、新聞でも毎年3月に一覧表が出るので、知らないということはないはずなのです。

なのに、なぜこれほど安い価格で取引されてしまうのでしょうか?

 

その理由の1つが、今回ご紹介する「囲い込み」なのです。

というのも、この手口はお客さんが気付く可能性がほぼゼロなのに、不動産会社は簡単に使うことができるからです。

 

そこでこの記事では、

  • 囲い込みの詳しい手口
  • その対策方法

について解説しました。

不動産の記事なのでちょっと長いですが、イラストを交えてわかりやすく解説しましたので安心してください。

 

それでは参りましょう。

 

囲い込みの手口をカンタンに図解します

囲い込みの被害にあうには、ある条件が必要です。

その条件とは、1社だけと契約していること。

 

不動産を売ろうと思ったら、不動産会社に行きますよね。

そして、不動産会社と「販売活動を依頼する契約」を結ぶわけですが、この契約のことを「媒介契約」と言います。

 

不動産売却の7つのステップ

 

媒介契約については、こちらの記事で詳しく解説していますので、ここでは、

「1社だけとの契約」

「2社以上との契約」

の2つに分けられると覚えてください。

 

囲い込みの手口

悪徳業者が囲い込みをする理由は、売り手と買い手の両方から手数料が欲しいからです。

では、どうやって両方から手数料をもらうのか?

その手口を見てみましょう。

 

①まず1社とだけ契約を結ぶ

 

悪徳不動産
悪徳不動産

専属専任媒介契約か、せめて専任媒介契約でお願いします。優先的に販売活動をしますので。

えっ、そうなの?

だったら、それでお願いしようかな。

 

→証券会社もそうですが、最初はいいことを喋るんですよね(苦笑)

 

②「がんばる」と言われたものの、まったく買い手を紹介してくれない

 

なんだよ!

誰も買い手があらわれないじゃないか!

 

悪徳不動産
悪徳不動産

いやー、おかしいですねぇ。

もしかしたら、ちょっと価格が高いのかなぁ?

 

→時間だけが過ぎ、焦りが出てくる。業界用語で「干す」と呼ばれます。

 

③他社から問い合わせが来ても、「商談中です」と言って断る

 

まさお
他社

すいません、おたくで扱ってる○○町の物件に興味のあるお客様がいるんですが、、、

 

悪徳不動産
悪徳不動産

いや〜、すいませんねぇ。

その物件はちょうど商談中なんですよね〜。

 

おい!その買い手を紹介してくれよ!!

(本当は売り主は気づきません)

 

→これが「囲い込み」の手口です。他社からの問い合わせに嘘をついて紹介しないのです。

この間に、自社で買ってくれそうな買い手を探します。電話でのやりとりなので、バレることはありません。

 

④売り主が焦ってきた頃に、値下げを提案

 

悪徳不動産
悪徳不動産

全然反応がないみたいですね、、、

建物の価値はどんどん下がっていきますし、このままだとずーっと売れないままかもしれませんよ。

 

ずーっと売れないなんて、、、やっぱり値下げした方がいいのか?

 

→まったく反応がない不安から、「値下げした方がいいのでは、、、?」と値下げの提案を受け入れてしまいやすくなっていきます。

値下げをすれば、自社で買い手もつきやすくなります。

 

⑤結局、査定よりも低い価格で売却

 

悪徳不動産
悪徳不動産

買い手と売り手の両方から手数料をもらえたし、うまくいったぜ!!

 

といった感じです。

これを図で表すとこうなります↓

 

囲い込みは、1社が窓口になるから起こる

囲い込みの仕組み

 

ご覧のように、1社との契約では、あなたがもらえる情報は、その契約した会社1社だけになります。

そのため、そこが悪徳業者だった場合には、完全にお手上げになってしまうのです。

 

囲い込みによる売主の不利益はこれだけある

囲い込みによって、売り主は以下の困ったことが起こります。

 

  • 本当なら高い価格で売れたはずなのに、業者の都合で、チャンスが台無しになる
  • 業者が自分で買い手を探したがるために、売却までに時間がかかる
  • わざと「この価格では内覧に来る人もいない」と売り主に印象づけようとするため、不安な日々を過ごすハメになる
  • 業者の腕が悪ければ、値下げして売るハメになる

 

と1つもいいことがないのです。

 

この「囲い込み」という手口の困った点は、見つけることが難しいので、規制する方法がないということです。

 

つまり、契約した不動産会社を信じるしかないのです。

 

囲い込みを受けないためには、一般媒介契約

 

というわけで、もうお気づきだと思いますが、囲い込みを防ぐ方法とは、「2社以上との契約」つまり、「一般媒介契約」を選ぶことです。

 

一般媒介契約は、早い者勝ちの競争

一般媒介契約

 

2社以上と契約すれば、1社が強引な勧誘をしてきても、他の不動産会社に相談すれば1発で嘘とバレます。

 

そもそも、営業マンが悪徳業者に豹変するのは、「バレないとわかっている」からです。

ノルマのために上司にドヤされて、プレッシャーで押し潰されそうになるぐらいなら、喜んで「囲い込み」をする営業マンはたくさんいるでしょう。

 

一般媒介を選ぶ人が、1995年から29→39%まで増加

媒介契約のシェア

(参考:公益財産法人 不動産流通推進センター)

 

そのため、この20年ぐらいで、一般媒介契約が3割から4割にまで増えています。

多くの人が一般媒介契約の方が安全だと感じるようになったからでしょう。

 

一般媒介契約のデメリット

ただし、一般媒介契約は、複数の不動産会社に競争してもらう契約なため、何社も不動産会社と契約をしなければいけません。

 

その前に何社にも相談に行った上で、個別に契約を結ばなければいけないので、この点を面倒と感じる人もいますよね。

 

そこで便利なサービスが、不動産の一括査定です。

 

不動産の一括査定サービスとは?

不動産の一括査定サービスとは、複数の不動産会社から無料で査定額(いくらで売れるか?)を教えてもらえるサービスのことです。

 

不動産の一括査定の仕組み

 

不動産会社にも得意分野があって、「マンションが得意」「戸建てが得意」「賃貸物件が得意」「物件の管理が得意」などいろいろありますが、一括査定に参加している会社は「不動産の売却」を得意としている会社だけなので、高く・早く売却することが可能です。

 

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