不動産を活用したリースバックとは?仕組み、メリットとデメリットを解説 | イエ&ライフ

不動産を活用したリースバックとは?その仕組み・メリットとデメリットを解説

リースバックの解説 リースバック

この記事では、

  • リースバックの特徴とメリット・デメリット
  • リバースモーゲージとの違い
  • どんな人が使うべきサービスなのか?

について解説していきます。

 

リースバックの特徴

リースバックとは、「家を売却した後も、そのまま住み続けられる契約」のことです。

リースバックの仕組み

リースバックの仕組み

 

ご覧の通り、リースバックを取り扱う会社が、あなたの自宅などの不動産を買い取るため、すぐにお金が手元に入ります。

その後、その家を賃貸契約することで、家賃を払いながら、自宅に住み続けることができます。

 

リースバックのメリット

まとまった売却代金が手元に入るため、

  • 事業資金
  • 家族の病気の手術代
  • 子供の大学費用

など、数百〜数千万円単位のお金が必要になった場合に利用することが想定されます。

 

実際に売却して賃貸住まいをする場合と比べると、

  • 現金化までの期間が比較的に短い
  • 引越しする必要がない
  • 子どもの学区が変わることがない
  • 売却したことが周りに知られない
  • 将来的に買い戻すことが可能

といったメリットがあるのがリースバックと言えるでしょう。

 

ただし、「住宅ローンの残債>売却代金」の場合には、抵当権が外れないため、利用することができませんので、注意が必要です。

 

リースバックのデメリットとは?

リースバックのデメリットは3つあります。

 

①家賃が高い

リースバックの家賃は、売却した金額の8〜10%/1年が相場です。

 

例えば、2,000万円で自宅を買い取ってもらったとすると、年間160〜200万円の家賃を払わなければいけないのです。

売却して手元に残ったお金をそのまま家賃にあてたとしても、10〜13年ぐらいで底をついてしまいますので、周辺よりも割高な家賃を払うことになります。

 

②売却金額が安い

買い手を探して不動産を売却するのは、かなり時間がかかります。

築15年の戸建てで、約11ヶ月かかるというアンケート調査もあるぐらいです。

 

それに対して、リースバックでは、不動産会社が「買取」するので、現金化まで20日程度と早いですが、相場よりも2〜3割安い条件になってしまうのです。

その上、住み続けられるにしても家賃は高いので、割高な取引だと言えるでしょう。

 

③賃貸期間の途中変更ができない

家賃を払えば住み続けることができるリースバックですが、契約時に「いつまで住み続けるか」も決めます。

例えば、子供が高校を卒業するまでの5年間と決めたとすると、途中で転勤になったりしても、普通の賃貸契約のように解約することができないのです。

 

また、「契約期間は10年までで、それ以上の更新はしない」というサービスもあります。

そのため、「一生住み続けられる」というサービス設計にはなっていないので注意が必要です。

 

リバースモーゲージとの比較

「リバースモーゲージ・ローン」が使いにくくて、リースバックを検討される方もいると思います。

そこで、この2つのサービスの違いをまとめてみました。

 

 リースバックリバースモーゲージ
資金調達方法買取借入
手元に入るお金市場価格の7〜8割市場価格の5割(土地のみ)
月々の費用

家賃

(買取金額の8〜10%/年)

借入金に対する金利

(年利3%〜)

相続人の同意なし推定相続人からの承諾書が必要
固定資産税の納税義務なしあり
資金の用途自由事業資金、投資資金は不可
対象物件買い取れるものならなんでもOK戸建て(一部の銀行ではマンションも可)
年齢条件なし55歳以上など、金融機関によって条件が異なる

 

リバースモーゲージを利用するには、相続人の承諾書が必要になることが大半なため、この点にハードルを感じてしまう人が多いようです。

 

しかし、リースバックは家賃が高いため、「一生住み続けたい」というニーズには答えられません。

買い戻しも可能ですが、定年前後の利用者がお金を借りた後に、年金収入で買い戻すことは現実的ではないでしょう。

 

そのため、リバースモーゲージの利用が難しい方は、売却して安めの賃貸住まいをするか、小さな家に住み替えた方が、手元にお金を残るでしょうね。

 

その他にもリバースモーゲージは、「死後(数十年後)に不動産を売却して清算する仕組み」なため、「土地価格の下落リスク」と「金利で借金が膨れ上がるリスク」があります。

 

こちらの記事で、この2つのリスクについて詳しく解説していますので、リバースモーゲージを検討中の方は参考にしてみてください。

リバースモーゲージの注意点|3つのタイプのメリット・デメリットを解説
リバースモーゲージの特徴と、注意すべきポイントを解説しました。清算方法によって、大きく3つに分かれるリバースモーゲージのそれぞれのメリット・デメリットも解説します。

 

代表的なサービスは「ハウスリースバック」

ここまでちょっとデメリットの方を強調しすぎた感じもありますが、実際のサービスを見てみないとイメージできない方もいるでしょう。

リースバックを提供している会社は数多くありますが、サービスが充実していて契約者が増えているのは、ハウスドゥが運営している「ハウスリースバック」です。

 

ハウスリースバック

 

元ヤクルトの古田選手のCMで知っている人も多いでしょう。

年間9,000件以上の問い合わせが来ているということなので、かなり気になっている人も多いようです。

 

ハウスリースバックが他のサービスに比べて優れている点は、2つあります。

 

①賃貸契約期間が1ヶ月〜20年から選べる

リースバックは、契約期間が長ければ長いほど、その間の土地価格の下落リスクを運営会社が負うことになります。

そのため、「賃貸期間は10年まで」「契約更新はなし」といった条件の会社が少なくありません。

 

しかし、ハウスリースバックの場合は、1ヶ月〜20年という長期まで対応しているため、かなり使いやすくなっています。

 

②条件が合えば、家賃を割引してくれる制度がある

リースバックでは、買取金額の8〜10%が家賃としてかかるため、10年もすると受け取った現金が底をついてしまいます。

その点、ハウスリースバックでは、家賃を割引してくれる制度もあるため、条件が合えばもっと長く住むことも可能になります。

 

このような柔軟な対応をしてくれるのがハウスリースバックですから、1度問い合わせてみる価値はあるでしょう。

 

 

 

リースバックを相談する前に、知っておきたいサービスとは?

ここまで解説してきた通り、リースバックは、

  • 買取になるため、普通に売った場合に比べて安い
  • 家賃が割高で、住み続ける期間が固定されている

という「安く売って、高い家賃で住み続ける」サービスとも言えるため、かなり金銭的に負担感の大きいサービスです。

 

トータルで見ると、金銭的には損をする取引なので、「今すぐまとまったお金が必要だ」という人以外は、使ってはいけないサービスと言えます。

 

そのため、老後の資金の悩みなど、長い目で見る場合ならば、他の選択肢も含めて慎重に考えていくべきでしょう。

そのため、知っておいた方がいいのが「自宅の評価額」です。

 

と言うのも、「現在いくらで売れるか?」がわかれば、リースバック会社の買取金額がどれぐらい高いのか、低いのかが判断できるからです。

 

「売却して、もう少し安くてコンパクトな家に住み替えた方がいい」

「他のリースバック会社にも、相談した方がいいかもしれない」

といった選択の幅が広がるのは、自宅の評価額を知っているからこそです。

 

ホームズなら、簡単に自宅の評価額を調べられる

そんな時に使うと便利なのが、こちらの一括査定サービス「ホームズ」。

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一括査定こんな感じで査定書が送られてきます。

 

 

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なので、わざわざ不動産会社が来ることもありません。

 

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ホームズの机上査定

 

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リースバックの相談に行くつもりならば、「自宅の評価額」を知っているのと知らないのとでは、今後の計画の立て方もずいぶん変わってくるはずですよ。

 

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