西宮市の新築・中古マンション価格|上昇した理由と今後の見通し

西宮市 兵庫県

この記事では、西宮市の

  1. 新築のマンション価格
  2. 中古マンション価格の動き
  3. マンション価格の今後の見通し

の3点について、詳しく解説していきます。

(本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております) (※1)

 

1、西宮市のマンション価格

(1)新築マンション価格

*2022年12月現在

*面積・価格は概算(100万円単位)

 

マンション名価格(万円)面積(㎡)最寄駅(徒歩)総戸数入居時期
ヴェレーナシティ夙川パークナード4990-964076-97甲子園(8分)3532024年3月
ジオ西宮コートテラス3790-499064-78今津(5分)1452023年12月
シエリア西宮武庫川4430-663068-87武庫川(4分)1862023年4月
ブリリア夙川高塚町6260-1048079-103夙川(13分)942023年10月
ローレルコート西宮甲子園3288-477872-88甲子園(バス7分)1302023年9月
プレサンス ロジェ 夙川未定35-83夙川(13分)362024年2月
グランド・サンリヤン甲子園三番町未定71-86甲子園(14分)452023年12月
パークホームズ甲子園四番町5590-609069-76甲子園(9分)37即引渡可
プラウド西宮林田町6500-780081-93門戸厄神(7分)282023年9月
ローレルコート西宮里中町4690-799063-94鳴尾・武庫川女子大前(4分)47即引渡可
パークホームズ甲子園花園町4540-699070-90甲子園(12分)134即引渡可
ジオ甲子園口 二見町未定68-90甲子園口(6分)582024年3月

(参考:スーモ)

 

(2)中古マンションの取引価格

尼崎市・西宮市・芦屋市の中古マンション価格

(参考:近畿レインズ)

 

ご覧の通り、新型コロナ以降も、マンション価格は回復・高値を更新し続けています。

 

2、なぜ、西宮市のマンションは、これほど上昇しているのか?

今後の予想をする上で、これまで上昇してきた理由を知っておいた方がスッキリ理解できます。

なので、これまで上昇してきた主な理由を2つ、解説します。

 

①世帯数の増加が続いている

最も大きな理由は、世帯数が増加している点です。

西宮市では、人口が減少傾向にあるものの、世帯数は一貫して増加しているのです。

 

1〜2人で住む高齢者世帯が残る一方で、市外からの単身者や結婚して新しい世帯を作る人がいるため、全体で見ると、世帯数は増加傾向なんですね。

 

西宮市の人口・世帯数

(参考:総務省統計局 「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」)

 

世帯数が増えていると言うことは、それだけ住居に対する需要も増えますので、戸建てやマンション価格の上昇につながっているわけですね。

 

②新築マンションの販売が減っている

さらに、新築マンションの供給戸数は年々減っています。

2018年ごろからすでに新築マンションの供給が減っていましたが、新型コロナでさらに減少しているのです。

 

近畿圏の新築マンション供給戸数

(参考:不動産経済研究所 「マンション市場動向」)

 

人口が増えているのに対して、供給戸数は減っていますので、どうしても買いたい人は、多少価格が高くても買ってしまっているわけですね。

 

というわけで、まとめると、

  1. 西宮市の世帯数は増加しており、戸建て・マンションに対する需要が増え続けている
  2. それにも関わらず、マンションの販売は減っており、絶対欲しい人は、高くても買わなければいけない人が多い

といった理由から、新築・中古ともにマンション価格が上昇しているわけですね。

 

3、これからどうなる?気になる2つのポイント

では、ここからは、「今後の西宮市のマンション価格に影響を与えるかも?」と気になる2つのポイントについて検証していきましょう。

 

(1)そろそろ金利が上がりそう

ここまで、マンション価格が上昇してきた最も大きな理由は、金利の低下と変動金利の利用者の増加と解説してきました。

日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、7割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。

 

ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか?

実は、10年〜30年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。

 

国際金利推移 202306

(参考:財務省

 

なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。

例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、1年間で5%も引き上げました。

ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約1年間で3.5%も引き上げています。

 

その結果、住宅価格が下落している状況です。

アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。

(参考:NHK 2023.5.19「アメリカ 4月の中古住宅価格 下落幅 約11年ぶりの大きさに」)

 

欧州連合(EU)域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇(=金利の上昇)が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。

EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。

(参考:日経新聞 2023.4.14「[FT]欧州住宅価格、四半期で15年以来の下落 ブームに幕」)

 

ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。

(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)

 

日本では、まだ政策金利を引き上げてはいませんが、4月に日銀の総裁が交代しました。

これによって、これまでの現在の低金利政策から、金利を引き上げて、物価上昇をおさえる政策へと変えるのではないかと見られています。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

なお、すでに変動金利で組んでいる人については、5年ルールという、当初5年間は、返済額が固定(ただし、増えた利息はあとで支払う)というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。

 

しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。

 

(2)これから西宮市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した西宮市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約1.3万人減少するそうです。

この7年間でも、約3,700人も人口が増えてきた西宮市ですが、そろそろピークを迎えるようですね。

 

西宮市はこれから10年で約1.3万人減る

西宮市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、30〜40代人口も、2020→30年の10年間で約2.8万人減る見通しです。

 

西宮市の30〜40代人口は、2020→30年で約2.8万人減る

西宮市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

これまでの人口の増え方、減り方を見ても、駅周辺では安定するものの、郊外では減少する傾向が進むと考えられます。

そのため、駅近の便利なマンション以外では、購入は控えられるかもしれません。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、西宮市のマンション価格は、

  • 新型コロナの影響で一時的に下落していたが、その後は回復傾向にあり、むしろ高値を更新するほど人気化している
  • 駅周辺に人口が集中する傾向は、今後も変わりにくいため、マンション価格も安定していきそう
  • 今後下落するとすれば、金利上昇が最も注意すべきリスク

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?

これから変動金利の上昇が始まりますので、8割近い人が変動金利を利用している現在の状況も減ってくるでしょうから、価格は下がりやすい環境になります。

ですが、急激に金利を引き上げることはなさそうなので、少しずつ価格に影響が出てくるでしょう。

 

そのため、もしこれから購入を考えるのであれば、ギリギリの返済計画で購入することはやめた方がいいでしょう。

 

 

売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで説明してきたように、ここまでマンション価格が上昇したのは、金利の低下・変動金利の利用者の増加が1番の理由です。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

これ以上の価格上昇は、購入される方の年収が増えなければ、難しいところにまできていますし、今後の金利上昇リスクも考えると、一般世帯が購入する物件は、今が高値になってくる可能性が高いです。

 

不動産会社によって、売れる価格が違う?

マンション価格は、間取りが似ているため、どこの不動産会社に頼んでも、だいたい同じぐらいの金額で売れると考える方が多いですが、一概にはそうは言えません。

 

というのも、戸建てやマンション、エリアによって得意な会社が異なるからです。

また、不動産会社同士で取引情報の共有をほとんどしていないため、「依頼した不動産会社が、実はあなたの物件を取り扱ったことがない」ということも起こりえます。

 

そのため、高く売却をしたいのであれば、あなたの住むマンションの売却実績のある会社を探した方がいいでしょう。

 

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