この記事では、大阪市阿倍野区の
- 新築のマンション価格
- 中古マンション価格の動き
- マンション価格の今後の見通し
の３点について、詳しく解説していきます。
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１、大阪市阿倍野区のマンション価格
（１）新築マンション価格
*2023年7月現在
*面積・価格は概算（100万円単位）
| マンション名 | 価格（万円） | 面積（㎡） | 最寄駅（徒歩） | 総戸数 | 入居時期 |
|---|---|---|---|---|---|
| プレシス阿倍野阪南町 | 3998-4878 | 54-59 | 西田辺（９分） | 101 | 2023年12月 |
| レ・ジェイド阿倍野播磨町 | 3780 | 51 | 西田辺（８分） | 48 | 2024年3月 |
| グランアッシュ阿倍野相生通 | 3900-5800 | 59-82 | 岸里玉出（８分） | 33 | 2024年5月 |
| ジオ阿倍野松崎町グランフィール | 4650-7290 | 53-68 | 天王寺（６分） | 64 | 2024年3月 |
| ザ・レジデンス寺田町駅前 | 3818-7288 | 45-64 | 寺田町（１分） | 81 | 2024年10月 |
| レーベン天王寺 MARQUIS VILLA | 3400-5300 | 37-56 | 天王寺（８分） | 44 | 2024年11月 |
（２）中古マンションの取引価格
月ごとの上下が大きいので、半年間の平均価格で比べてみました。
直近半年の平均価格と、2019年10〜20年4月の平均価格を比べると、この３年間で約17%も上昇していました。
なお、平均的な物件をイメージをすると、築20年で、面積65㎡、価格が3,800万円前後となります。
２、なぜ、大阪市阿倍野区のマンションは、これほど上昇しているのか？
今後の予想をする上で、これまで上昇してきた理由を知っておいた方がスッキリ理解できます。
なので、これまで上昇してきた主な理由を３つ、解説します。
①金利が低下して、高い物件が買えるようになった
そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。
さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。
新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに７割以上が変動金利を選ぶようになっています。
これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。
アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（ふらっと３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。
ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。
月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。
東京２３区では、新築マンションが8,000万円を超えていますが、このような事情があるからなんですね。
②建築費が上昇している
２つ目は、物価の上昇（インフレ）です。
特に、新型コロナ以降、マンションの建築費が、２０〜３０％の上昇をしているのです。
マンションの建築費
特に、昨年22年は、大きく上昇していますね。
ロシアによるウクライナ侵攻が起こったことで、原油や天然ガスなどのエネルギー価格が上昇し、小麦などの食糧や肥料、北欧からの木材など、ありとあらゆるモノの価格が上昇を続けているのです。
③世帯数の増加が続いている
３つ目は、世帯数が増加している点です。
建築費が上昇しても、買い手がいなければ、価格は上がりにくいのですが、大阪市阿倍野区では、人口・世帯数ともに、一貫して増加しているのです。
（参考：総務省統計局 「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」）
特に、世帯数が増えていると言うことは、それだけ住居に対する需要も増えますので、戸建てやマンション価格の上昇につながっているわけですね。
３、これからどうなる？気になる２つのポイント
では、ここからは、「今後の大阪市阿倍野区のマンション価格に影響を与えるかも？」と気になる２つのポイントについて検証していきましょう。
（１）そろそろ金利が上がりそう
ここまで、マンション価格が上昇してきた最も大きな理由は、金利の低下と変動金利の利用者の増加と解説してきました。
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、住宅価格が下落している状況です。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
日本では、まだ政策金利を引き上げてはいませんが、4月に日銀の総裁が交代しました。
これによって、これまでの現在の低金利政策から、金利を引き上げて、物価上昇をおさえる政策へと変えるのではないかと見られています。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから大阪市阿倍野区の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した大阪市阿倍野区の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約1,000人減少するそうです。
ほぼ横ばいですね。
大阪市阿倍野区はこれから10年で約1,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
その一方で、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約4,000人減る見通しです。
大阪市阿倍野区の３０〜４０代人口は、これから１０年で約4,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
つまり、買い手となる世代が、これから１０年で１割以上も減るのです。
そのため、通勤に便利な駅近エリアでは、まだまだ人気が続くでしょうが、駅から離れたエリアでは、買い手がつきにくくなりそうです。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、大阪市阿倍野区のマンション価格は、
- 低金利、建築費の上昇、世帯数の増加を追い風に、マンション価格は順調に上昇している
- 今後下落するとすれば、金利上昇が最も注意すべきリスク
と言えるでしょう。
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？
金利の上昇を待つのは一つの方法ですが、その時には住宅ローン金利も上昇してしまうので、どちらが得かの判断は微妙なところです。
異次元緩和が終わるまで、あと１〜２年はあるでしょうから、その間の家賃分と比べて検討をすべきでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
ここまで説明してきたように、ここまでマンション価格が上昇したのは、金利の低下が１番の理由です。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
これ以上の価格上昇は、購入される方の年収が増えなければ、難しいところにまできていますし、異次元緩和終了後の金利上昇リスクも考えると、今が高値になる可能性もあります。
不動産会社によって、売れる価格が違う？
マンション価格は、間取りが似ているため、どこの不動産会社に頼んでも、だいたい同じぐらいの金額で売れると考える方が多いですが、一概にはそうは言えません。
というのも、戸建てやマンション、エリアによって得意な会社が異なるからです。
また、不動産会社同士で取引情報の共有をほとんどしていないため、「依頼した不動産会社が、実はあなたの物件を取り扱ったことがない」ということも起こりえます。
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