（画像出典：wikimedia commons 663highland, 北千住。 所在地は東京都足立区。）
この記事では、足立区の
- 新築のマンション価格
- 中古マンション価格の動き
- マンション価格の今後の見通し
の３点について、詳しく解説していきます。
（本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております） （※１）
１、足立区のマンション価格
（１）新築マンション価格
*2024年3月現在
*面積・価格は概算（100万円単位）
| マンション名 | 価格（万円） | 面積（㎡） | 最寄駅（徒歩） | 総戸数 | 入居時期 |
|---|---|---|---|---|---|
| シティハウス竹ノ塚 | 4800-7400 | 68-76 | 竹ノ塚（３分） | 77 | 2024年7月 |
| プレシスヴィアラ千住曙町 | 2990-4940 | 33-46 | 京成関屋（３分） | 50 | 2024年8月 |
| アルファスマート高野 | 3400-5500 | 57-75 | 高野（９分） | 89 | 2024年12月 |
| クオリティス東京六町 | 未定 | 33-68 | 六町（６分） | 77 | 2025年2月 |
| ヴェレーナ パレ・ド・クラッセ | 3500-6100 | 57-80 | 竹ノ塚（１５分） | 75 | 2025年3月 |
| シエリア北綾瀬 | 未定 | 34-72 | 北綾瀬（２分） | 49 | 2025年4月 |
| アトラス北千住 | 10398-10498 | 73 | 北千住（５分） | 138 | 2025年4月 |
| シティタワー千住大橋 | 7000-12800 | 55-76 | 千住大橋（５分） | 462 | 2025年9月 |
| シティタワー綾瀬 | 7600-12800 | 59-74 | 綾瀬（１分） | 422 | 2026年3月 |
（２）中古マンションの取引価格（70㎡あたり）
*対象物件：①40〜120㎡、②駅距離15分以内、③未改装のもので集計
築10年以内の物件は、2019年あたりからほとんど変わっておらず、5,000万円前後となっています。
その一方で、築年数の古い物件は、2,000〜3,000万円だった水準から、かなり引き上がっている状況です。割安なまま放置されていた足立区のマンション相場が、ここ数年で他の区並みに引き上がったようです。
２、なぜ足立区のマンションは、これほど上昇しているのか？
今後の予想をする上で、これまで上昇してきた理由を知っておいた方がスッキリ理解できます。
なので、これまで上昇してきた主な理由を３つ、解説します。
①金利が低下して、高い物件が買えるようになった
そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。
さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。
新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を選ぶようになりました。
そして、中古マンションでは、８割以上が変動金利を選ぶようになっています。
これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。
アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（フラット３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。
ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。
月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと8,000万円以上の物件が買えるわけです。
東京の都心部では、マンション価格が8,000万〜1億円ぐらいして驚きますが、それにはこのような理由があるからなんですね。
②世帯数の増加が続いている
２つ目は、世帯数が増加している点です。
足立区では、特に世帯数については、一貫して増加傾向にあるのです。
（参考：総務省統計局 「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」）
世帯数が増えていると言うことは、それだけ住居に対する需要も増えますので、戸建てやマンション価格の上昇につながっているわけですね。
③海外の投資家が購入を増やしている
そして３つ目の理由が、海外投資家による購入を増やしているからです。
外資系の不動産会社であるCBリチャードエリスのレポートによると、2020年の海外投資家は、日本の住宅用不動産を2019年の1.7倍購入していたそうです。
一方で、海外投資家による累計投資額（注：2020年1〜9月）は9,900億円で、対前年同期比103％増加。
（中略）
海外投資家によるアセットタイプ別の投資額割合は、住宅が39％、オフィスが30％、物流施設は17％となった。特に住宅の投資額は前年の1.7倍に達した。
そして、その後もこの傾向は続いていたようですので、さらに日本のマンションが買われています。
海外投資家による投資額は1兆3,300億円と、前年に比べて30％増加。
投資額は2年連続で1兆円を超えた。世界的な低金利政策が続くなか、運用難に直面した海外の機関投資家の資金が、相対的に利回りが高い不動産投資に流入している。
2020年比で３０％増ということですので、6,000億円以上が国内のマンション購入に使われたことになります。
というわけで、まとめると、
- 金利低下、変動金利を選ぶ人が増えていることで、同じ返済額でも高い物件を買えるようになっている
- 足立区の世帯数は増加しており、戸建て・マンションに対する需要が増え続けている
- さらに海外投資家が、都心部のマンション投資に参入してきた
といった理由から、新築・中古ともにマンション価格が上昇しているわけですね。
３、これからどうなる？気になる２つのポイント
では、ここからは、「今後の足立区のマンション価格に影響を与えるかも？」と気になる２つのポイントについて検証していきましょう。
（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう
低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。
すでにフラット３５などの長期固定の住宅ローンは金利が上がってきていますが、変動金利もそろそろ上昇に転じてきそうなのです。
（参考：ARUHI、住信SBIネット銀行、SBI新生銀行）
なぜ金利が上がってきているのか？、というと、物価が上がってきているからです。
戦争によって、海外から安い商品が入りにくくなり、円安が進んだことで、さらに物価が上昇しているのです。
この物価上昇をおさえるためには、消費を減らさないといけません。
そのため、日銀は、まず１０年国債などの金利を引き上げました。これによって、フラット３５などの固定金利のローンが影響を受けています。
ですが、物価上昇は止まらず、前年比で３％前後の上昇を続けています。
そのため、現在マイナス0.1%のままである政策金利も引き上げると見られています。
2024年2月現在、経済関係のメディアを見てみると、だいたい４月前後ではないか？という予想が多いですね。
| メディア名 | 時期・利上げ幅などの内容 | リンク先 |
| ブルームバーグ | 3月にマイナス金利解除。年内に+0.25%へ | 参考記事 |
| 野村総合研究所 | 4月か10月か | 参考記事 |
| 東京財団政策研究所 | 4月 | 参考記事 |
| 日経新聞 | 3〜4月 | 参考記事 |
| ロイター | 4月は早すぎる | 参考記事 |
そうなると、変動金利にも影響が出てきますので、一般世帯が現在の価格で住宅を購入することは、難しくなってくるでしょう。
高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい
変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している大都市圏の駅近マンションです。
というのも、新築・中古マンションの購入者の７〜８割が、変動金利を利用しているからです。
今までは、ネット銀行で申し込めば、0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。
異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も１％前後でした。そのため、今後数年かけて、１％前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく下落するわけではありません。
ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。
（２）若い世代と外国人しか増えていない
足立区の転入超過数（引っ越して来た人 ー 出て行った人）を見てみると、2016年ごろから0〜14歳の引越しが目立つようになっており、子育て世帯が区外へ引っ越していたことがわかります。
そして、2020年ごろには、30〜40代、50代以上も、区外へ引っ越す人の方が増えてきました。
（参考：総務省統計局 「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」）
理由は、リモートワークの普及と、不動産価格の上昇によるものでしょう。
そのため、賃貸需要は今後も増えていくと予想されますが、持ち家需要は盛り上がりにくいでしょう。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、足立区のマンション価格は、
- 中古物件は、築古物件の方が上昇しているが、5,000万円前後が中古相場の上限になっている
- リモートワークと価格上昇によって、区外へ出ていく世帯も増えてきたが、若い世代と外国人の流入が続いているため、賃貸物件の需要は今後も増えそう
- 今後は変動金利の上昇によって、一般世帯の購入ハードルはさらに上がりそう
と言えるでしょう。
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？
足立区のマンション価格は、北千住周辺であれば、70㎡で7,000〜8,000万円しますが、他のエリアであれば、4,000〜5,000万円ぐらいの物件も多くあります。
ですが、安い物件は、総戸数が少なかったり、大手ブランドではなく知名度が低いなど、詳しく情報を調べないと、なかなか手が出にくいものも多いでしょう。
もし、そのような物件を狙うのであれば、低金利の今がチャンスと言えます。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
北千住駅の周辺を除くと、足立区のマンション価格はそれほど高くはありません。
いずれの駅周辺も、お店や住居が密集しているところが多く、大規模なマンション・商業施設の開発がしにくいです。
そのため、投資家や資産家が投資対象とするような物件が少なく、価格も上がりにくいのでしょう。
もし、お持ちの物件が、きたs富裕層・高所得者向けであれば、株価の上昇に合わせて上がっていくかもしれません。
ですが、一般世帯向けの、築年数が古かったり、もう少し安い物件であれば、変動金利の上昇の影響を受けるため、今が高値となる可能性が高いでしょう。
不動産会社によって、売れる価格が違う？
マンション価格は、間取りが似ているため、どこの不動産会社に頼んでも、だいたい同じぐらいの金額で売れると考える方が多いですが、一概にはそうは言えません。
というのも、戸建てやマンション、エリアによって得意な会社が異なるからです。
また、不動産会社同士で取引情報の共有をほとんどしていないため、「依頼した不動産会社が、実はあなたの物件を取り扱ったことがない」ということも起こりえます。
そのため、高く売却をしたいのであれば、あなたの住むマンションの売却実績のある会社を探した方がいいでしょう。
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