（画像出典：wikimedia commons 663highland, 北千住。 所在地は東京都足立区。）
この記事では、足立区の
- 新築のマンション価格
- 中古マンション価格の動き
- マンション価格の今後の見通し
の３点について、詳しく解説していきます。
（本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております） （※１）
１、足立区のマンション価格
（１）新築マンション価格
*2021年12月現在
*面積・価格は概算（100万円単位）
| マンション名 | 価格（万円） | 面積（㎡） | 最寄駅（徒歩） | 総戸数 | 入居時期 |
|---|---|---|---|---|---|
| メイツ東綾瀬 | 4,970-7,780 | 58-81 | 綾瀬（９分） | 79 | 2022年3月 |
| ヴェレーナシティ西新井 | 3,688-4,598 | 66-70 | 西新井（１４分） | 118 | 2022年6月 |
| ブリシア綾瀬 | 4,400-5,700 | 54-76 | 綾瀬（９分） | 45 | 2022年12月 |
| リビオレゾン綾瀬ステーションプレミア | 3,198-6,098 | 30-61 | 綾瀬（２分） | 60 | 2023年3月 |
| クリオ亀有ガーデンマークス | 3,999-5,795 | 57-85 | 亀有（１６分） | 36 | 2023年3月 |
| クリオ竹ノ塚グレイステラス | - | 56-85 | 竹ノ塚（１０分） | 43 | 2023年2月 |
| サンリヤン北綾瀬 | 3,918-4,818 | 71-77 | 北綾瀬（１２分） | 84 | 即入居可 |
| シティハウス綾瀬 | 5,500-7,500 | 56-68 | 綾瀬（４分） | 67 | 2023年8月 |
| シティハウス竹ノ塚 | - | 68-86 | 竹ノ塚（３分） | 77 | 2022年7月 |
| サンクレイドル竹ノ塚II | 3,888-4,288 | 63-77 | 竹ノ塚（１３分） | 58 | 即入居可 |
| ライオンズ綾瀬セントマークス | 4,660-4,790 | 55 | 綾瀬（９分） | 33 | 即入居可 |
| メインステージ千住河原町 | 4360 | 49 | 千住大橋（３分） | 45 | 即入居可 |
| フュージョナル北綾瀬 | 4460 | 56 | 北綾瀬（９分） | 52 | 即入居可 |
| ザ・サンメゾン千住大橋 | 5780 | 74 | 千住大橋（３分） | 27 | 即入居可 |
（参考：スーモ）
（２）中古マンションの取引価格
ご覧の通り、新型コロナの拡大で緊急事態宣言が行われた2020年4〜5月にも大きく下落することなく、その後は回復・高値を更新し続けています。
２、なぜ足立区のマンションは、これほど上昇しているのか？
今後の予想をする上で、これまで上昇してきた理由を知っておいた方がスッキリ理解できます。
なので、これまで上昇してきた主な理由を３つ、解説します。
①金利が低下して、高い物件が買えるようになった
そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。
さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。
新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに７割以上が変動金利を選ぶようになっています。
これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。
アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（ふらっと３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。
ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。
月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。
東京２３区では、新築マンションが8,000万円を超えていますが、このような事情があるからなんですね。
②世帯数の増加が続いている
２つ目は、世帯数が増加している点です。
足立区では、特に世帯数については、一貫して増加傾向にあるのです。
（参考：総務省統計局 「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」）
世帯数が増えていると言うことは、それだけ住居に対する需要も増えますので、戸建てやマンション価格の上昇につながっているわけですね。
③海外の投資家が購入を増やしている
そして３つ目の理由が、海外投資家による購入を増やしているからです。
外資系の不動産会社であるCBリチャードエリスのレポートによると、2020年の海外投資家は、日本の住宅用不動産を2019年の1.7倍購入していたそうです。
一方で、海外投資家による累計投資額（注：2020年1〜9月）は9,900億円で、対前年同期比103％増加。
（中略）
海外投資家によるアセットタイプ別の投資額割合は、住宅が39％、オフィスが30％、物流施設は17％となった。特に住宅の投資額は前年の1.7倍に達した。
そして、その後もこの傾向は続いていたようですので、さらに日本のマンションが買われています。
海外投資家による投資額は1兆3,300億円と、前年に比べて30％増加。
投資額は2年連続で1兆円を超えた。世界的な低金利政策が続くなか、運用難に直面した海外の機関投資家の資金が、相対的に利回りが高い不動産投資に流入している。
2020年比で３０％増ということですので、6,000億円以上が国内のマンション購入に使われたことになります。
というわけで、まとめると、
- 金利低下、変動金利を選ぶ人が増えていることで、同じ返済額でも高い物件を買えるようになっている
- 足立区の世帯数は増加しており、戸建て・マンションに対する需要が増え続けている
- さらに海外投資家が、都心部のマンション投資に参入してきた
といった理由から、新築・中古ともにマンション価格が上昇しているわけですね。
３、これからどうなる？気になる３つのポイント
では、ここからは、「今後の足立区のマンション価格に影響を与えるかも？」と気になる３つのポイントについて検証していきましょう。
（１）そろそろ金利が上がりそう
ここまで、マンション価格が上昇してきた最も大きな理由は、金利の低下と変動金利の利用者の増加と解説してきました。
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、住宅価格が下落している状況です。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
日本では、まだ政策金利を引き上げてはいませんが、4月に日銀の総裁が交代しました。
これによって、これまでの現在の低金利政策から、金利を引き上げて、物価上昇をおさえる政策へと変えるのではないかと見られています。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）子育て世帯が出て行っている
足立区の転入超過数（引っ越して来た人 ー 出て行った人）を見てみると、15〜29歳（青い線）は増えているものの、30〜40代（赤い線）はほとんど増えておらず、子供の世代（0〜14才）は減少し続けています。
（参考：総務省統計局 「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」）
つまり、主に子育て世帯は、マンションが高すぎるため、足立区よりも郊外へと引っ越しているわけです。
そのため、今以上に価格が上がるのであれば、若い単身世帯や、高年収の共働き世帯などの、一部のニーズを取り込むしかなくなるでしょう。
（３）売りたい人が増えて、取引が減っている
足立区を含めた城東地区のマンション価格がかなり上がっているため、売りに出す人が増え、中古マンションの在庫が増えています。
新型コロナ前の水準を超えて、約6,000戸にまでマンションの在庫が膨れ上がっているのです。
その一方で、子育て世帯が区外に出ていっていることから、足立区のマンションの取引件数も減少傾向にあります。
つまり、売り手が増えて、買い手が減っているため、なかなか取引が成立しにくくなっているのです。
そのため、特にファミリー向けのマンションについては、売却に時間がかかってくるでしょう。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、足立区のマンション価格は、
- 新型コロナの影響で一時的に下落していたが、その後は回復傾向にあり、むしろ高値を更新するほどに加熱している
- しかし、あまりに上がりすぎたため、在庫も増えているし、子育て世帯が郊外に引っ越しているため、取引件数も減って来ている
- そのため、高年収世帯や富裕層、投資家などの購入が途絶えると、価格は下がってしまいそう
と言えるでしょう。
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？
足立区のマンション価格は、北千住周辺であれば、70㎡で7,000〜8,000万円しますが、他のエリアであれば、4,000〜5,000万円ぐらいの物件も多くあります。
ですが、安い物件は、総戸数が少なかったり、大手ブランドではなく知名度が低いなど、詳しく情報を調べないと、なかなか手が出にくいものも多いでしょう。
もし、そのような物件を狙うのであれば、低金利の今がチャンスと言えます。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
北千住駅の周辺を除くと、足立区のマンション価格はそれほど高くはありません。
ですが、子育て世帯が引っ越しで出ていっている状況を考えると、他のエリアでも今後大きく上昇する可能性は低いように思います。
また、低金利の今だからこそ、一般世帯も手が出ているという状況を考えれば、金利が低い今のうちに、売却を考えた方がいいかもしれません。
不動産会社によって、売れる価格が違う？
マンション価格は、間取りが似ているため、どこの不動産会社に頼んでも、だいたい同じぐらいの金額で売れると考える方が多いですが、一概にはそうは言えません。
というのも、戸建てやマンション、エリアによって得意な会社が異なるからです。
また、不動産会社同士で取引情報の共有をほとんどしていないため、「依頼した不動産会社が、実はあなたの物件を取り扱ったことがない」ということも起こりえます。
そのため、高く売却をしたいのであれば、あなたの住むマンションの売却実績のある会社を探した方がいいでしょう。
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