東京都中央区のマンション価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

東京都中央区のマンション価格|上昇した理由と今後の見通し

東京都中央区のマンション群マンション

(画像出典:wikimedia commons 690 Noda, 隅田川と勝どき)

 

この記事では、

  1. 中央区の新築・中古のマンション価格
  2. 東京都のこの5年間のマンション価格の動き
  3. 中央区のマンション価格の見通し

の3点について、詳しく解説していきます。

 

1、中央区のマンション価格

(1)新築マンション価格

*面積・価格は概算

 

マンション名最寄駅(徒歩)入居時期予定面積(㎡)価格(万円)
HARUMI FLAG勝どき(21分)2023年3月85-152価格未定
イニシア中央湊八丁堀(5分)2020年1月72-77価格未定
日本橋浜町ダイヤレジデンス人形町(7分)2020年10月41-725,330-9,480
パークタワー晴海月島(12分)2019年9月45-824,870-8,768
MID TOWER GRAND月島(2分)2021年4月41-1074,900-19,400
インプレスト東京八丁堀ル・サンク八丁堀(2分)2019年9月40-745,248-9,298
クレヴィア東京八丁堀 新川ザ・レジデンス東京(16分)2019年4月54-715,930-8,630
GREEN PARK 日本橋横山町馬喰横町(1分)2019年12月70-808,050-9,840
パークホームズ日本橋人形町2丁目人形町(3分)2020年4月62-718,750-11,810
リビオ日本橋鞍掛ザ・レジデンス小伝馬町(4分)2019年10月40-704,458-8,688
シティタワー銀座東八丁堀(5分)2020年4月35-844,490-13,690
ドゥ・トゥール勝どき(9分)2019年6月56-877,280-16,780
クレヴィア日本橋浜町公園人形町(7分)2020年2月40-74価格未定
ヴィークコート人形町(4分)2020年3月404,270-5,290
勝どきビュータワー勝どき(1分)2019年4月49-745,498-11,500
シティハウス東京八重洲通り東京(18分)2020年1月40-684,490-7,990
ASEUR 日本橋人形町人形町(2分)2019年12月37-784,580-11,000
パークホームズ日本橋橘町東日本橋(3分)2020年10月40-764,700-11,900
ベイサイドタワー晴海勝どき(10分)2019年7月55-765,680-10,580
パークホームズ日本橋三越前三越前(7分)2019年9月7510,490-12,390

(参考:スーモ

 

(2)中古マンションの取引価格

*2017年10月〜2018年9月までの1年間

*対象物件:面積(50〜100㎡)、駅から徒歩10分以内、平成築の物件のみ対象

*70㎡換算、単位は万円

 

最寄駅H1-9年築H10-19年築H20-26年築
築地市場009569
築地072598290
水天宮前062217660
小伝馬町062017616
浜町062117516
勝どき059687419
馬喰横山007305
人形町057127140
東日本橋060207105
新富町064936941
八丁堀066536823
茅場町060996727
月島6367116886369
馬喰町006186
京橋0172670
東銀座075600
中央区平均636777177246

(参考:土地総合情報システム)

 

途中ですが、この記事の紹介を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)マンションがこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、マンションの取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごく偏った記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞や雑誌でマンションの特集が取り上げられていますが、確かに価格は上がっていますけど、販売件数はどんどん減っているし、契約率も7割を切っていますから、普通に考えるなら「いつ下がってもおかしくない状況」だと思うんですよ。

 

首都圏のマンションは価格が高止まり、販売戸数は最低水準

首都圏のマンション販売戸数の推移

(参考:不動産経済研究所)

 

ですが、雑誌で専門家が解説しているのを読むと、

「10年前のミニバブルと違って、経営体力のある大手不動産会社だけが販売しているから、強気で値下げなんかしないだろう。」

という内容のものばかりです。

 

まるで、「下がらないから、今のうちに買った方がいいよ」と誘導するかのようです。

 

この話、本当っぽく聞こえますが、嘘だと思います。

というのも、こういった記事のほとんどでは、「金利」が果たしてきた役割についての解説が抜けているからです。

 

このサイト「イエ&ライフ」では、これまで47都道府県・400以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

はっきり言って、ここまでマンション価格が上昇してきた理由の大半が、金利の低下(=異次元緩和)で説明がついてしまうのです。

なのに、このことについてきちんと説明している記事って、ほとんどないんですよね。

 

そこで、この記事では、この5年間の金利とマンション価格の関係を振り返りつつ、これからのマンション価格についての予想をしていきます。

 

といっても、難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

2、過去5年間の東京都のマンション価格の動き

この5年間の東京都のマンション価格を見ると、異次元緩和をきっかけに40%以上の上昇をしていました。

 

東京都のマンション指数の推移

(参考:国土交通省 不動産価格指数)

 

ご覧の通り、日銀の異次元緩和をきっかけに大きく価格が上昇しています。

理由は、異次元緩和以降で金利が大きく下落したからです。

 

金利の低下で、買い手の購買力が上がった

国債とフラット35の金利推移

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この5年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

5,000万円借りようと思っていた人ならば、5,800万円まで上がった計算です。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

外国人観光客が増えて、ホテルがすごい儲かるようになった

それに加えて、2013年に東京がオリンピックの開催地に決定して以降、外国人観光客がドッと押し寄せてきました。

それまで年間800万人だったのが、3,000万人を超えてきたのです。

 

外国人観光客数の推移

 

そのため、ホテル業者がどんどんホテルを建てるようになりました。

例えば、都内で3LDKの部屋を借りようと思うと、月20〜25万円ぐらいはします。

それに対して、ホテルであれば、1泊1.5〜2万円ぐらいで貸せますから、稼働率が8割としても月に40〜50万円は儲かる計算になります。賃貸物件の約2倍ですね。

 

しかも、部屋の広さも半分ぐらいで済みますので、実際には分譲マンションを建てるよりも3〜4倍は儲かる計算になります。

そのため、マンション開発業者が土地を買いたくても、ホテル業者がありえないほどの高値で買ってしまうため、土地価格がどんどん上昇してしまったんですね。

 

この競争に巻き込まれてしまったため、マンション価格がどんどん上昇してきたわけです。

 

 

3、これからどうなる?気になる3つのポイント

では、ここからは、「今後の中央区のマンション価格に影響を与えるかも?」と気になる3つのポイントについて検証していきましょう。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、マンション価格を押し上げてきました。

ですが、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2〜3年後ということは、オリンピック前後ということになります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

オリンピック後の不動産暴落を予想する人は多いですが、案外当たりそうな理由がここにあるんですね。

 

(2)オリンピックが終わるとマンション価格が下がるって?

都心エリアのマンション価格に影響がありそうなのは、

「オリンピック後に選手村がマンションとして安く放出されることで、周辺のマンション需要がそっちに行ってしまう。」

という問題でしょう。

五輪後、選手村が「格安マンション」として大放出される!? « ハーバー・ビジネス・オンライン
東京都が周辺相場の1割以下で売却した土地に建設中の五輪選手村マンション。駅から遠く、大量供給されるため、“大バーゲン”で放出されるかもしれない駅から遠いが、相場より安く売りに出る五輪選手村マンション…

 

江東区内で5,000戸以上のマンションが新しくできるとなれば、かなりの影響があると予想されます。

 

しかも、引き渡しは2022年〜23年ごろなのに、販売は2019年5月からです。

立地があまり良くないので、「オリンピック前、消費税増税前の今のうちから販売しておきたい」というのが本音なのでしょう。

 

そのため、周辺のマンション需要を食い合います。周辺の物件を検討する人が減るため、価格が下がる可能性があります。

 

(3)これから中央区の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した中央区の人口の見通しによると、2045年までに26,000人増加するそうです。

 

中央区の人口は、2045年まで増え続ける

中央区の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

ですが、家を建てる中心年代である20〜40代は、2020年ごろから減り始めます。

 

中央区の20〜40代人口は、2020年ごろにピーク

中央区の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

中央区は不動産価格が高いため、富裕層が増えればもっと人口の流入が進むかもしれませんが、今年の10月からは消費税の増税も始まるので、景気への影響は避けられません。

 

そのため、今後は買いの勢いも鈍る可能性がありそうです。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、中央区のマンション価格は、

  • 超低金利が進んだことで、買い手の購買力が上がり、価格上昇が進んだが、この3年ぐらいは価格高騰についてこれる世帯が減り、販売戸数は最低水準となっている
  • 現在は資金的に豊富な大企業が価格を維持しているが、異次元緩和をやめると金利が上がるので、価格が下がる可能性が高い

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?

新生活を夢見るカップル

 

金利の上昇を待つのは一つの方法ですが、その時には住宅ローン金利も上昇してしまうので、どちらが得かの判断は微妙なところです。

 

異次元緩和が終わるまで、あと2〜3年はあるでしょうから、その間の家賃分と比べて検討をすべきでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

 

タウンライフ 非公開物件

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

タウンライフ

 

こちらの「タウンライフ」に登録すると、300社以上の非公開物件情報をもらうことができます。

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

非公開物件の情報を手に入れるならこちら

 

 

売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで説明してきたように、ここまでマンション価格が上昇したのは、金利の低下が1番の理由です。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、消費税が10%に上がりましたので、一部のエリアを除いて、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

不動産会社によって、売れる価格が大きく違う?

 

不動産の取引には、住所などの個人情報が含まれるため、ネット上で詳しい取引情報が開示されていません。

そのため、実際の取引では平均以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、「久ヶ原(くがはら)」という、千鳥町駅から久ヶ原駅にかけて広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:173万円/坪
  • 実際の取引価格:110〜220万円/坪

と、公示地価の約0.6〜1.3倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の2倍です。

 

どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる同じような街並みのエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【大田区久ヶ原の公示地価】

大田区久ヶ原の公示地価

  • 千鳥町駅から750mの距離、徒歩約9分(1分=80m)
  • 524,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =173万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【大田区久ヶ原の土地取引(過去2年間)】

大田区久ヶ原の土地取引

  • 綾瀬駅から徒歩5〜11分のエリアで、110〜220万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区港区白金台409万円240〜470万円0.59〜1.15倍
東京都23区新宿区下落合189万円190〜280万円1.01〜1.48倍
東京都23区文京区千石241万円85〜350万円0.35〜1.45倍
東京都23区台東区池之端227万円170〜300万円0.75〜1.32倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都23区江東区永代179万円300〜390万円1.68〜2.18倍
東京都23区品川区東五反田330万円350〜520万円1.06〜1.58倍
東京都23区目黒区下目黒229万円200〜370万円0.87〜1.62倍
東京都23区大田区久ヶ原173万円110〜220万円0.64〜1.27倍
東京都23区世田谷区代沢228万円200〜310万円0.88〜1.36倍
東京都23区中野区東中野187万円220〜310万円1.18〜1.66倍
東京都23区杉並区松庵170万円200〜270万円1.18〜1.59倍
東京都23区豊島区千川195万円210〜290万円1.08〜1.49倍
東京都23区北区西ヶ原151万円48〜300万円0.32〜1.99倍
東京都23区荒川区西日暮里190万円220〜360万円1.16〜1.89倍
東京都23区板橋区高島平108万円96〜140万円0.89〜1.3倍
東京都23区練馬区石神井町132万円94〜160万円0.71〜1.21倍
東京都23区足立区谷中99万円140〜170万円1.41〜1.72倍
東京都23区葛飾区西亀有125万円74〜280万円0.59〜2.24倍
東京都23区江戸川区北葛西111万円95〜170万円0.86〜1.53倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

 

こちらの「住まいVALUE(バリュー)」は、取引実績の多い大手6社に無料で査定を依頼することができます。

 

住まいVALUE

 

特に、「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3社は、ここでしか査定を依頼できないため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。

 

 

住まいバリューで査定するならこちら

 

地域密着企業にも依頼したいなら、イエウール

住まいバリューは大手6社しか参加していないため、地域密着の不動産会社に査定を依頼したい場合には、「イエウール」が、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が1番多く参加しているのでオススメです。

 

一括査定の比較_大手の参加状況

 

「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」

という人も大丈夫。

机上査定を選べば、メールで査定内容を送ってくれるので、訪問される心配もありません。

 

訪問査定の案内を2回「いいえ」で回答する

イエウールの机上査定1

イエウールの机上査定2

 

新型コロナの影響は、長く続けば続くほど、不動産価格にも影響を与えることになりますので、早めの準備が成功につながります。

無料で使えますので、1度調べてみてはいかがでしょうか?

 

あなたの不動産の評価額を調べるならこちら

 

 

 

 

 

コメント