江戸川区の新築・中古マンション価格|上昇した理由と今後の見通し | イエ&ライフ

江戸川区の新築・中古マンション価格|上昇した理由と今後の見通し

江戸川区マンション

(画像出典:wikimedia commons Daisuke Saito, Sunny Sky)

 

この記事では、

  1. 江戸川区の新築・中古のマンション価格
  2. 東京都のこの5年間のマンション価格の動き
  3. 江戸川区のマンション価格の見通し

の3点について、詳しく解説していきます。

 

1、江戸川区のマンション価格

(1)新築マンション価格

*面積・価格は概算

 

マンション名最寄駅(徒歩)入居時期予定面積(㎡)価格(万円)
バウス西葛西清新町西葛西(14分)2020年6月63-86価格未定
ジオ西葛西清新町西葛西(17分)2019年3月69-78価格未定
プレミスト新小岩 親水公園新小岩(14分)2020年1月62-813,990-6,080
ルピアコート西葛西西葛西(10分)2019年3月54-743,998-6,188
TOKYO ALOHA葛西(バス8分)2019年1月58-792,900-4,900
プレシス小岩駅前小岩(5分)2019年11月61-723,980-5,890
ガーラ・レジデンス船堀船堀(19分)2020年2月68-853,990-4,980
ウィルローズ小岩小岩(10分)2019年7月60-724,280-5,190
サンリヤン小岩レジデンス小岩(10分)2019年9月57-814,459-5,399
ブリシア小岩小岩(10分)2019年10月68-713,798-4,798
プレサンスロジェ西葛西西葛西(10分)2019年5月59-784,200-5,900
グローリオレジデンス船堀船堀(7分)2020年2月43-74価格未定

(参考:スーモ)

 

(2)中古マンションの取引価格

*2017年10月〜2018年9月までの1年間

*対象物件:面積(50〜100㎡)、駅から徒歩10分以内、平成築の物件のみ対象

*70㎡換算、単位は万円

 

最寄駅H1-9年築H10-19年築H20-26年築
船堀318535855383
東大島308004932
西葛西401939644646
葛西346537144382
葛西臨海公園004200
一之江325133994167
小岩330142044018
瑞江330234843442
京成小岩037590
平井297336800
篠崎321330630
江戸川118300
江戸川区336036574247

(参考:土地総合情報システム)

 

途中ですが、この記事の紹介を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)マンションがこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、マンションの取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごく偏った記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞や雑誌でマンションの特集が取り上げられていますが、確かに価格は上がっていますけど、販売件数はどんどん減っているし、契約率も7割を切っていますから、普通に考えるなら「いつ下がってもおかしくない状況」だと思うんですよ。

 

首都圏のマンションは価格が高止まり、販売戸数は最低水準

首都圏のマンション販売戸数の推移

(参考:不動産経済研究所)

 

ですが、雑誌で専門家が解説しているのを読むと、

「10年前のミニバブルと違って、経営体力のある大手不動産会社だけが販売しているから、強気で値下げなんかしないだろう。」

という内容のものばかりです。

 

まるで、「下がらないから、今のうちに買った方がいいよ」と誘導するかのようです。

 

この話、本当っぽく聞こえますが、嘘だと思います。

というのも、こういった記事のほとんどでは、「金利」が果たしてきた役割についての解説が抜けているからです。

 

このサイト「イエ&ライフ」では、これまで47都道府県・400以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

はっきり言って、ここまでマンション価格が上昇してきた理由の大半が、金利の低下(=異次元緩和)で説明がついてしまうのです。

なのに、このことについてきちんと説明している記事って、ほとんどないんですよね。

 

そこで、この記事では、この5年間の金利とマンション価格の関係を振り返りつつ、これからのマンション価格についての予想をしていきます。

 

といっても、難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

2、過去5年間の東京都のマンション価格の動き

この5年間の東京都のマンション価格を見ると、異次元緩和をきっかけに40%以上の上昇をしていました。

 

東京都のマンション指数の推移

(参考:国土交通省 不動産価格指数)

 

ご覧の通り、日銀の異次元緩和をきっかけに大きく価格が上昇しています。

理由は、異次元緩和以降で金利が大きく下落したからです。

 

金利の低下で、買い手の購買力が上がった

国債とフラット35の金利推移

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この5年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

5,000万円借りようと思っていた人ならば、5,800万円まで上がった計算です。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

外国人観光客が増えて、ホテルがすごい儲かるようになった

それに加えて、2013年に東京がオリンピックの開催地に決定して以降、外国人観光客がドッと押し寄せてきました。

それまで年間800万人だったのが、3,000万人を超えてきたのです。

 

外国人観光客数の推移

 

そのため、ホテル業者がどんどんホテルを建てるようになりました。

例えば、都内で3LDKの部屋を借りようと思うと、月20〜25万円ぐらいはします。

それに対して、ホテルであれば、1泊1.5〜2万円ぐらいで貸せますから、稼働率が8割としても月に40〜50万円は儲かる計算になります。賃貸物件の約2倍ですね。

 

しかも、部屋の広さも半分ぐらいで済みますので、実際には分譲マンションを建てるよりも3〜4倍は儲かる計算になります。

そのため、マンション開発業者が土地を買いたくても、ホテル業者がありえないほどの高値で買ってしまうため、土地価格がどんどん上昇してしまったんですね。

 

この競争に巻き込まれてしまったため、マンション価格がどんどん上昇してきたわけです。

 

 

3、これからどうなる?気になる2つのポイント

では、ここからは、「今後の江戸川区のマンション価格に影響を与えるかも?」と気になる2つのポイントについて検証していきましょう。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、マンション価格を押し上げてきました。

ですが、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2〜3年後ということは、オリンピック前後ということになります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

オリンピック後の不動産暴落を予想する人は多いですが、案外当たりそうな理由がここにあるんですね。

 

(2)これから江戸川区の人口はどうなるの?

この5年間で2万人増えた江戸川区ですが、これからどうなるのでしょうか?

今年の3月に東京都が出した予測によると、2020年までは人口が増え続けるそうです。

 

江戸川区は2025年に69万人でピークをつける

江戸川区の人口の予測

(出典:東京都の統計 東京都区市町村別人口の予測)

 

その後の減り方も緩やかですので、これが理由で土地価格が下げ始めるということはなさそうです。

ですが、家を建てる30代人口は、すでに減り始めているので注意が必要です。

 

江戸川区の30代人口は、2025年までに約9,000人減る

江戸川区の30代人口の予測

(出典:東京都の統計 東京都区市町村別人口の予測)

 

特に注意が必要なのが、駅から離れたエリアでしょう。

現在は中古の戸建てへの需要が増えていますが、30代人口が今後減っていくとなれば、この動きもあと数年以内にはしぼんでしまうはずです。

駅から離れたエリアでは、一部で人口も減少していますので、そういうところでは安くしないと買い手がつかなくなるかもしれません。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、江戸川区のマンション価格は、

  • 超低金利が進んだことで、買い手の購買力が上がり、価格上昇が進んだが、この3年ぐらいは価格高騰についてこれる世帯が減り、販売戸数は最低水準となっている
  • 現在は資金的に豊富な大企業が価格を維持しているが、異次元緩和をやめると金利が上がるので、価格が下がる可能性が高い

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?

新生活を夢見るカップル

 

金利の上昇を待つのは一つの方法ですが、その時には住宅ローン金利も上昇してしまうので、どちらが得かの判断は微妙なところです。

 

異次元緩和が終わるまで、あと2〜3年はあるでしょうから、その間の家賃分と比べて検討をすべきでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

 

タウンライフ 非公開物件

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

タウンライフ

 

こちらの「タウンライフ」に登録すると、300社以上の非公開物件情報をもらうことができます。

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

非公開物件の情報を手に入れるならこちら

 

 

売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで説明してきたように、ここまでマンション価格が上昇したのは、金利の低下が1番の理由です。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、今年の10月には消費税が上がりますから、一部のエリアを除いて、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

不動産会社に騙されずに、スムーズに売る方法

そうは言っても、不動産の取引では数百万円単位でお金が動きますし、どこに頼めばいいか迷う人もいるでしょう。

以前、安く売れないと不安にさせて、値下げを迫る「囲い込み」という手口が経済誌でも取り上げられて話題になりました。

 

囲い込み:他社からの問い合わせを断って、自分の都合のいい取引へと誘導する手口

囲い込みの仕組み

 

なぜこんなことが起こるかというと、「1社と契約」するからです。嘘をつかれても誰にも相談もできないので、騙されてしまうんですね。

逆に複数社と契約すれば、そんなメにあう心配はないのですが、これまでは「何社も契約するのは面倒」という理由で、なかなか広がって来なかったのが現状でした。

 

ですが、こちらの「HowMa(ハウマ)」というサービスを使えば、ネット上で複数社との契約を結んで売却活動を依頼できます。

 

HowMa

 

具体的なメリットとしては、

  • AI(人工知能)による価格調査が簡単にできる(勧誘される心配がない)
  • 訪問による詳しい査定もハウマのスタッフとの1回の面談で済むので、不動産会社に何社も来られる手間がない
  • そのまま複数の不動産会社とネットで契約(一般媒介契約)できるためラク
  • 各社が競争して販売してくれるため、早く売却できる

ので、正確な査定価格を手間なく調べることができますし、早く売却することできるんですね。

 

最初の査定では、ハウマのスタッフが訪問に来ますが、何社も不動産会社が来る面倒さはありません。

普通の一括査定とは違って、現地を見た上での正確な査定額も教えてもらえるため、その後の買い替えの計画も狂うことなくしっかり立てられますよ。

 

もちろん、査定したからと言って、必ず契約しなければいけないわけではありません。

オリンピック前に売却を検討しているのであれば、1度試す価値はありますよ。

 

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