世田谷区の新築・中古マンション価格｜上昇した理由と今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons Aw1805, Meguro River Walking Path, Setagaya）

 

この記事では、世田谷区の

の３点について、詳しく解説していきます。

（本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております） （※１）

 

１、世田谷区のマンション価格

（１）新築マンション価格

*2024年3月現在

*面積・価格は概算（100万円単位）

 

マンション名	価格（万円）	面積（㎡）	最寄駅（徒歩）	総戸数	入居時期
ヴィークステージ世田谷千歳烏山	5400-6900	64-71	千歳烏山（１７分）	99	2024年3月
ヴェレーナグラン二子玉川	7798-12798	50-71	二子玉川（１４分）	42	2024年6月
プラウド世田谷砧ガーデンテラス	未定	56-72	祖師ヶ谷大蔵（９分）	115	2024年6月
ドレッセ世田谷松陰神社	未定	43-81	松陰神社前（４分）	33	2024年6月
グランドメゾン上野毛	未定	74-83	上野毛（６分）	37	2024年7月
レジデンスコート世田谷桜丘	未定	56-84	千歳船橋（７分）	89	2024年7月
ラ・フレーズ等々力テプレミスト世田谷梅丘ラス	未定	62-84	梅ヶ丘（９分）	29	2024年11月
プラウド二子玉川	未定	55-77	二子玉川（２分）	132	2024年11月
クレヴィア用賀	9490-16970	67-94	用賀（９分）	51	2025年2月
ブリリア深沢八丁目	未定	64-134	桜新町（９分）	38	2025年2月
ディアナコート学芸大学翠景	未定	44-85	学芸大学（１１分）	35	2025年9月
ディアナコート自由が丘翠景	未定	43-90	自由が丘（１５分）	33	2025年9月
アトラスシティ千歳烏山グランスイート	未定	51-86	千歳烏山（９分）	127	2025年9月

（参考：スーモ）

 

（２）中古マンションの取引価格（70㎡あたり）

*対象物件：①40〜120㎡、②駅距離15分以内、③未改装のもので集計

（参考：土地総合情報システム）

 

全体的に上昇傾向にありますが、築30年以内の物件では、2018年と比べて２〜３割上がっています。

築30年以上になると、さすがに上がりにくくなっており、１割前後しか上がっていませんでした。

 

２、なぜ世田谷区のマンションは、これほど上昇しているのか？

今後の予想をする上で、これまで上昇してきた理由を知っておいた方がスッキリ理解できます。

なので、これまで上昇してきた主な理由を３つ、解説します。

 

①金利が低下して、高い物件が買えるようになった

そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。

 

（参考：財務省、ARUHI、SBI新生銀行）

 

さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。

新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を選ぶようになりました。

そして、中古マンションでは、８割以上が変動金利を選ぶようになっています。

 

（参考：住宅金融支援機構　「住宅ローン利用者の実態調査」）

 

これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。

 

アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（フラット３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。

ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。

 

月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？

 

今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと8,000万円以上の物件が買えるわけです。

東京の都心部では、マンション価格が8,000万〜1億円ぐらいして驚きますが、それにはこのような理由があるからなんですね。

 

②世帯数の増加が続いている

２つ目は、世帯数が増加している点です。

世田谷区では、新型コロナ以降も人口・世帯数ともに、一貫して増加傾向にあるのです。

 

（参考：総務省統計局　「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」）

 

世帯数が増えていると言うことは、それだけ住居に対する需要も増えますので、戸建てやマンション価格の上昇につながっているわけですね。

 

③海外の投資家が購入を増やしている

そして３つ目の理由が、海外投資家による購入を増やしているからです。

外資系の不動産会社であるCBリチャードエリスのレポートによると、2020年の海外投資家は、日本の住宅用不動産を2019年の1.7倍購入していたそうです。

 

一方で、海外投資家による累計投資額（注：2020年1〜9月）は9,900億円で、対前年同期比103％増加。

（中略）

海外投資家によるアセットタイプ別の投資額割合は、住宅が39％、オフィスが30％、物流施設は17％となった。特に住宅の投資額は前年の1.7倍に達した。

（参考：CBRE：「2020年コロナ下の不動産投資市場は物流施設と住宅の投資額が増加」）

 

そして、その後もこの傾向は続いていたようですので、さらに日本のマンションが買われています。

 

海外投資家による投資額は1兆3,300億円と、前年に比べて30％増加。

投資額は2年連続で1兆円を超えた。世界的な低金利政策が続くなか、運用難に直面した海外の機関投資家の資金が、相対的に利回りが高い不動産投資に流入している。

（参考：Yahooニュース「2年連続1兆円超え…海外投資家が「日本の不動産」に積極投資を続ける理由」）

 

2020年比で３０％増ということですので、6,000億円以上が国内のマンション購入に使われたことになります。

 

というわけで、まとめると、

といった理由から、新築・中古ともにマンション価格が上昇しているわけですね。

 

３、これからどうなる？気になる２つのポイント

では、ここからは、「今後の世田谷区のマンション価格に影響を与えるかも？」と気になる２つのポイントについて検証していきましょう。

 

（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう

低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。

すでにフラット３５などの長期固定の住宅ローンは金利が上がってきていますが、変動金利もそろそろ上昇に転じてきそうなのです。

 

（参考：ARUHI、住信SBIネット銀行、SBI新生銀行）

 

なぜ金利が上がってきているのか？、というと、物価が上がってきているからです。

戦争によって、海外から安い商品が入りにくくなり、円安が進んだことで、さらに物価が上昇しているのです。

 

（参考：財務省、総務省統計局）

 

この物価上昇をおさえるためには、消費を減らさないといけません。

そのため、日銀は、まず１０年国債などの金利を引き上げました。これによって、フラット３５などの固定金利のローンが影響を受けています。

ですが、物価上昇は止まらず、前年比で３％前後の上昇を続けています。

 

そのため、現在マイナス0.1%のままである政策金利も引き上げると見られています。

2024年2月現在、経済関係のメディアを見てみると、だいたい４月前後ではないか？という予想が多いですね。

 

メディア名	時期・利上げ幅などの内容	リンク先
ブルームバーグ	3月にマイナス金利解除。年内に+0.25%へ	参考記事
野村総合研究所	4月か10月か	参考記事
東京財団政策研究所	4月	参考記事
日経新聞	3〜4月	参考記事
ロイター	4月は早すぎる	参考記事

 

そうなると、変動金利にも影響が出てきますので、一般世帯が現在の価格で住宅を購入することは、難しくなってくるでしょう。

 

高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい

変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している大都市圏の駅近マンションです。

というのも、新築・中古マンションの購入者の７〜８割が、変動金利を利用しているからです。

 

（参考：住宅金融支援機構　「住宅ローン利用者の実態調査」）

 

今までは、ネット銀行で申し込めば、0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。

異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も１％前後でした。そのため、今後数年かけて、１％前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。

 

１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

 

（２）ファミリー世帯が出て行っている

世田谷区の転入超過数（引っ越して来た人　ー　出て行った人）を見てみると、2020年ごろから、若い世代（青色）と外国人（灰色）を除いて、引っ越す人の方が増えていました。

 

（参考：総務省統計局　「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」）

 

リモートワークや不動産価格の上昇によって、郊外に引っ越す人が増えているのでしょう。

特に多いのが、30〜40代、50代以上の人たちですね。

30〜40代は、家を購入する中心年代ですが、その人たちの流出が増えているということは、住宅の需要は下がっていく可能性があります。

 

４、結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、世田谷区のマンション価格は、

と言えるでしょう。

 

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？

23年4月に日銀総裁が交代しましたが、金利の上げ幅はまだ小幅なため、価格への影響はまだ出てきていないようです。

 

今後、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

 

 

売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

世田谷区のマンション価格は、特に駅近エリアは、渋谷区や新宿区に近くて、通勤に便利ですし、投資家にも購入しやすいエリアなため、かなり大きく上昇しました。

 

もし、お持ちの物件が富裕層・高所得者向けであれば、株価の上昇に合わせて上がっていくかもしれません。

ですが、一般世帯向けの、もう少し安い物件であれば、変動金利の上昇の影響を受けるため、今が高値となる可能性が高いでしょう。

 

不動産会社によって、売れる価格が違う？

マンション価格は、間取りが似ているため、どこの不動産会社に頼んでも、だいたい同じぐらいの金額で売れると考える方が多いですが、一概にはそうは言えません。

 

というのも、戸建てやマンション、エリアによって得意な会社が異なるからです。

また、不動産会社同士で取引情報の共有をほとんどしていないため、「依頼した不動産会社が、実はあなたの物件を取り扱ったことがない」ということも起こりえます。

 

そのため、高く売却をしたいのであれば、あなたの住むマンションの売却実績のある会社を探した方がいいでしょう。

 

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支店名	住所
二子玉川センター	世田谷区玉川２丁目２－１
用賀センター	世田谷区用賀４丁目３－３
成城センター	世田谷区成城２丁目４０－９
三軒茶屋センター	世田谷区太子堂２－１６－６
経堂センター	世田谷区宮坂３－４－３
下北沢センター	世田谷区北沢２丁目２－７
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