横浜市の新築・中古マンション価格｜上昇した理由と今後の見通し

 

この記事では、横浜市の

の３点について、詳しく解説していきます。

（本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております） （※１）

 

１、横浜市のマンション価格

（１）新築マンション価格

*2024年2月現在

*面積・価格は概算（100万円単位）

 

区名	マンション名	価格（万円）	面積（㎡）	最寄駅（徒歩）	総戸数	入居時期
鶴見区	クリオ鶴見花月総持寺	5600-6300	63-71	花月総持寺（４分）	54	2024年10月
鶴見区	プライムスタイル横浜生麦	2900-5400	36-54	生麦（１分）	63	2025年2月
鶴見区	プライム横浜岸谷	4800-8400	63-88	花月総持寺（８分）	115	2025年2月
鶴見区	ノブレス横濱鶴見ミッドパーク	未定	46-71	京急鶴見（７分）	59	2025年3月
鶴見区	クリオ横濱鶴見セントラルマークス	未定	60-75	鶴見（５分）	41	2025年4月
神奈川区	グレーシア横浜	未定	38-75	横浜（５分）	80	2025年6月
神奈川区	クリオ横浜ザ・グラン	未定	33-70	横浜（５分）	81	2025年3月
神奈川区	クレヴィア横浜沢渡	未定	58-87	横浜（16分）	36	2025年9月
神奈川区	リビオタワー羽沢横浜国大	3588-7838	28-71	羽沢横浜国大（１分）	357	2024年5月
西区	クリオ西横浜セントラルマークス	未定	36-76	西横浜（６分）	71	2025年8月
西区	エクセレントシティ西横濱駅前	3800-6900	38-61	西横浜（２分）	60	2024年11月
西区	ヴェレーナグラン横浜野毛山公園	6298-12988	68-111	日ノ出町（７分）	39	2025年3月
西区	シティハウス西横浜	6600-7000	67	天王町（１０分）	104	2025年4月
西区	シティテラス横浜	6600-10500	55-77	横浜（８分）	313	2024年7月
西区	シティハウス横浜	未定	40-105	横浜（５分）	165	2025年4月
中区	ブリシア横濱石川町	2998-5498	33-60	石川町（８分）	79	2025年5月
中区	ジオ横濱 みなと大通り	未定	30-75	日本大通り（３分）	43	2025年6月
中区	ネベル横浜関内	未定	25-60	関内（５分）	127	2025年3月
中区	エクセレントシティ横浜桜木町Project	3400-6300	35-60	桜木町（１１分）	70	2024年9月
南区	リストレジデンス横濱弘明寺	5290-6990	56-75	弘明寺（７分）	36	2024年8月
南区	プライム横浜井土ヶ谷	3870-6680	38-68	井土ヶ谷（４分）	95	即引渡可
南区	プラウド横浜阪東橋	2970-3690	30-33	阪東橋（５分）	79	2024年3月
保土ヶ谷区	レーベン横濱西谷DUARIZE	4200-4900	56-63	西谷（１１分）	23	2024年3月
保土ヶ谷区	シティテラス横濱星川	7300-8500	67-75	星川（７分）	140	2025年4月
保土ヶ谷区	クリオ横濱保土ケ谷ブライトマークス	7430	81	保土ヶ谷区（８分）	53	2025年1月
磯子区	プレシス横浜新杉田	3990-5250	57-71	新杉田（９分）	52	2024年5月
磯子区	レーベン横浜磯子CELESTIA	未定	43-55	磯子（１０分）	36	2024年2月
金沢区	プライムパークス横浜並木 ザ・レジデンス	3700-6800	59-81	幸浦（５分）	509	2025年3月
港北区	レ・ジェイド新横浜	3290-8690	30-78	新横浜（９分）	190	2025年3月
港北区	ミオカステーロ大倉山	5900-6800	60-70	大倉山（１０分）	31	2024年12月
港北区	ミオカステーロ綱島	5998-6798	56	網島（４分）	29	2024年10月
港北区	ヴェレーナ横浜新吉田	4598-5798	61-72	新羽（１１分）	46	2025年3月
港北区	プレミスト大倉山	6690-9280	68-86	大倉山（９分）	241	2024年10月
港北区	ブリリア日吉三丁目	3390-9390	30-80	日吉（８分）	42	2024年3月
港北区	ドレッセ新横浜	7688-8988	71-76	新横浜（７分）	63	2025年3月
戸塚区	ガーデングランデ横浜戸塚	4400-7200	69-83	戸塚（１６分）	499	2025年9月
戸塚区	ヒルサイドフォレスト横浜戸塚	4890-5890	69-70	戸塚（１２分）	204	2024年4月
戸塚区	ヴェレーナ横浜戸塚グランラルジュ	4100-4600	69-81	戸塚（２２分）	88	2024年6月
戸塚区	サンリヤン東戸塚	4198	66	東戸塚（１０分）	147	2024年3月
戸塚区	ファインスクェア横浜戸塚	4980-7380	56-76	戸塚（８分）	30	2024年11月
港南区	ザ・パークハウス 横浜港南台	未定	52-84	港南台（８分）	163	2025年5月
緑区	レアシス横濱鴨居	3800-5500	64-78	鴨居（１４分）	93	即引渡可
栄区	クリオ レジダンス大船シーズンテラス	未定	54-110	大船（１１分）	138	2025年6月
栄区	ブランズシティ本郷台	4898	72	本郷台（９分）	237	2024年4月
青葉区	シエリアあざみ野	未定	63-108	あざみ野（９分）	145	2026年8月
青葉区	ブリシア青葉台テラス	4900-7900	60-70	青葉台（１６分）	68	2026年4月
青葉区	プロミライズ青葉台	4848-8498	53-83	青葉台（１０分）	761	2026年1月
青葉区	プラウド青葉台	未定	68-75	青葉台（９分）	121	2025年4月
青葉区	ドレッセあざみ野グランコート	7890-9750	69-85	あざみ野（８分）	32	2024年11月
青葉区	バースシティ・ザ・マークたまプラーザParkside	6990-11190	64-85	たまプラーザ（１１分）	24	2024年5月
都筑区	リストレジデンスセンター南パークサイドテラス	6660-8480	66-84	センター南（１２分）	64	2024年8月
都筑区	クリオ横濱センター北セントラルアベニュー	未定	65-74	センター北（４分）	31	2025年3月
都筑区	ザ・パークハウス 横浜川和町テラス	6148	80	川和町（３分）	164	2024年3月
都筑区	クリオ横濱センター北グランシック	未定	80-100	センター北（９分）	26	2025年2月
都筑区	プレディア都筑ふれあいの丘ステーションリンクス	未定	41-70	都筑ふれあいの丘（２分）	25	2024年11月
泉区	ブランズ横浜いずみ野	未定	55-85	いずみ野（５分）	73	2025年2月

（参考：スーモ）

 

（２）中古マンションの取引価格

（参考：東日本不動産流通機構　マーケットデータ）

 

新型コロナ以降、一貫して上昇傾向にあり、約４年間の間に平均すると32.5％の上昇をしていました。

かなり大きく上がっていますね。

 

２、なぜ、横浜市のマンションは、これほど上昇しているのか？

今後の予想をする上で、これまで上昇してきた理由を知っておいた方がスッキリ理解できます。

なので、これまで上昇してきた主な理由を２つ、解説します。

 

①金利が低下して、高い物件が買えるようになった

そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。

 

（参考：財務省、ARUHI、SBI新生銀行）

 

さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。

新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を選ぶようになりました。

そして、中古マンションでは、８割以上が変動金利を選ぶようになっています。

 

（参考：住宅金融支援機構　「住宅ローン利用者の実態調査」）

 

これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。

 

アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（フラット３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。

ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。

 

月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？

 

今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと8,000万円以上の物件が買えるわけです。

東京の都心部では、マンション価格が8,000万〜1億円ぐらいして驚きますが、それにはこのような理由があるからなんですね。

 

②建築費が上昇している

２つ目は、物価の上昇（インフレ）です。

特に新型コロナ以降、マンションの建築費が、約２０〜３０％の上昇をしているのです。

 

マンションの建築費

（参考：一般財団法人　建築物価調査会）

 

新型コロナで工場が停止したり、ウクライナ戦争で貿易が滞ったり、円安が進んだことで、海外からの輸入品の価格が上がったりなど、様々な理由で建築費が上昇しているのです。

その結果、新築のマンション価格も値上がりし、新築を買えなくなった人が中古マンションへ流れ、中古価格も連れ高しているわけです。

 

つまり、

の２点によって、新築・中古マンションの価格が上昇してきたわけですね。

 

３、これからどうなる？気になる２つのポイント

では、ここからは、「今後の横浜市のマンション価格に影響を与えるかも？」と気になる２つのポイントについて検証していきましょう。

 

（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう

低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。

すでにフラット３５などの長期固定の住宅ローンは金利が上がってきていますが、変動金利もそろそろ上昇に転じてきそうなのです。

 

（参考：ARUHI、住信SBIネット銀行、SBI新生銀行）

 

なぜ金利が上がってきているのか？、というと、物価が上がってきているからです。

戦争によって、海外から安い商品が入りにくくなり、円安が進んだことで、さらに物価が上昇しているのです。

 

（参考：財務省、総務省統計局）

 

この物価上昇をおさえるためには、消費を減らさないといけません。

そのため、日銀は、まず１０年国債などの金利を引き上げました。これによって、フラット３５などの固定金利のローンが影響を受けています。

ですが、物価上昇は止まらず、前年比で３％前後の上昇を続けています。

 

そのため、現在マイナス0.1%のままである政策金利も引き上げると見られています。

2024年2月現在、経済関係のメディアを見てみると、だいたい４月前後ではないか？という予想が多いですね。

 

メディア名	時期・利上げ幅などの内容	リンク先
ブルームバーグ	3月にマイナス金利解除。年内に+0.25%へ	参考記事
野村総合研究所	4月か10月か	参考記事
東京財団政策研究所	4月	参考記事
日経新聞	3〜4月	参考記事
ロイター	4月は早すぎる	参考記事

 

そうなると、変動金利にも影響が出てきますので、一般世帯が現在の価格で住宅を購入することは、難しくなってくるでしょう。

 

高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい

変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している大都市圏の駅近マンションです。

というのも、新築・中古マンションの購入者の７〜８割が、変動金利を利用しているからです。

 

（参考：住宅金融支援機構　「住宅ローン利用者の実態調査」）

 

今までは、ネット銀行で申し込めば、0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。

異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も１％前後でした。そのため、今後数年かけて、１％前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。

 

１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

 

（２）2024年問題と円安で、建築費がさらに上がる

この2024年問題とは、簡単にいうと、

「建設業・運送業の従業員に対して、残業の規制が厳しくなることで、今まで以上に人件費の負担が上がることで、商品やサービスの価格が上がる」

という問題です。

 

建設業の労働時間の規制

（参考：厚生労働省「建設業の時間外労働に関する上限規制」）

 

そのため、資材の運搬や、建設の工期の長期化によって、建設費の上昇がほぼ確実に進むことになります。

 

円キャリートレードで円安がさらに進む

また、建築資材の多くが、海外からの輸入に頼っているため、円安が進むと、さらに建築費が上昇することになります。

 

2024年2月現在、円ドル相場は147〜148円前後と、かなりの円安になっています。

その理由は、日本ではほぼゼロ金利が続いているのに対して、アメリカでは４〜５％の金利がつくため、銀行から日本円を借りて、ドル資産を買う動きが活発化しているためです。

これを円キャリートレードと言います。

 

（参考：yahoo finance US、日銀）

 

なお、日銀が政策金利を上げれば、日米の金利差が小さくなるため、円キャリートレード・円安は収まる可能性もあります。

 

ですが、そうすると変動金利も上がるため、買い手の支払い負担はさらに増えます。

いずれにしても、買い手にとっては、これまで以上に支払い負担が増えることになりますので、現在の水準で買える人は少なくなってくるでしょう。

 

 

４、結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、横浜市のマンション価格は、

と言えるでしょう。

 

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？

金利の上昇を待つのは一つの方法ですが、その時には住宅ローン金利も上昇してしまうので、どちらが得かの判断は微妙なところです。

 

異次元緩和が終わるまで、あと１〜２年はあるでしょうから、その間の家賃分と比べて検討をすべきでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

 

 

 

売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

ここまで説明してきたように、ここまでマンション価格が上昇したのは、金利の低下が１番の理由です。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

これ以上の価格上昇は、購入される方の年収が増えなければ、難しいところにまできていますし、異次元緩和終了後の金利上昇リスクも考えると、今が高値になる可能性もあります。

 

不動産会社によって、売れる価格が違う？

マンション価格は、間取りが似ているため、どこの不動産会社に頼んでも、だいたい同じぐらいの金額で売れると考える方が多いですが、一概にはそうは言えません。

 

というのも、戸建てやマンション、エリアによって得意な会社が異なるからです。

また、不動産会社同士で取引情報の共有をほとんどしていないため、「依頼した不動産会社が、実はあなたの物件を取り扱ったことがない」ということも起こりえます。

 

そのため、高く売却をしたいのであれば、あなたの住むマンションの売却実績のある会社を探した方がいいでしょう。

 

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