横浜市の新築・中古マンション価格|上昇した理由と今後の見通し

横浜市 神奈川県

 

この記事では、横浜市の

  1. 新築のマンション価格
  2. 中古マンション価格の動き
  3. マンション価格の今後の見通し

の3点について、詳しく解説していきます。

(本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております) (※1)

 

1、横浜市のマンション価格

(1)新築マンション価格

*2024年2月現在

*面積・価格は概算(100万円単位)

 

区名マンション名価格(万円)面積(㎡)最寄駅(徒歩)総戸数入居時期
鶴見区クリオ鶴見花月総持寺5600-630063-71花月総持寺(4分)542024年10月
鶴見区プライムスタイル横浜生麦2900-540036-54生麦(1分)632025年2月
鶴見区プライム横浜岸谷4800-840063-88花月総持寺(8分)1152025年2月
鶴見区ノブレス横濱鶴見ミッドパーク未定46-71京急鶴見(7分)592025年3月
鶴見区クリオ横濱鶴見セントラルマークス未定60-75鶴見(5分)412025年4月
神奈川区グレーシア横浜未定38-75横浜(5分)802025年6月
神奈川区クリオ横浜ザ・グラン未定33-70横浜(5分)812025年3月
神奈川区クレヴィア横浜沢渡未定58-87横浜(16分)362025年9月
神奈川区リビオタワー羽沢横浜国大3588-783828-71羽沢横浜国大(1分)3572024年5月
西区クリオ西横浜セントラルマークス未定36-76西横浜(6分)712025年8月
西区エクセレントシティ西横濱駅前3800-690038-61西横浜(2分)602024年11月
西区ヴェレーナグラン横浜野毛山公園6298-1298868-111日ノ出町(7分)392025年3月
西区シティハウス西横浜6600-700067天王町(10分)1042025年4月
西区シティテラス横浜6600-1050055-77横浜(8分)3132024年7月
西区シティハウス横浜未定40-105横浜(5分)1652025年4月
中区ブリシア横濱石川町2998-549833-60石川町(8分)792025年5月
中区ジオ横濱 みなと大通り未定30-75日本大通り(3分)432025年6月
中区ネベル横浜関内未定25-60関内(5分)1272025年3月
中区エクセレントシティ横浜桜木町Project3400-630035-60桜木町(11分)702024年9月
南区リストレジデンス横濱弘明寺5290-699056-75弘明寺(7分)362024年8月
南区プライム横浜井土ヶ谷3870-668038-68井土ヶ谷(4分)95即引渡可
南区プラウド横浜阪東橋2970-369030-33阪東橋(5分)792024年3月
保土ヶ谷区レーベン横濱西谷DUARIZE4200-490056-63西谷(11分)232024年3月
保土ヶ谷区シティテラス横濱星川7300-850067-75星川(7分)1402025年4月
保土ヶ谷区クリオ横濱保土ケ谷ブライトマークス743081保土ヶ谷区(8分)532025年1月
磯子区プレシス横浜新杉田3990-525057-71新杉田(9分)522024年5月
磯子区レーベン横浜磯子CELESTIA未定43-55磯子(10分)362024年2月
金沢区プライムパークス横浜並木 ザ・レジデンス3700-680059-81幸浦(5分)5092025年3月
港北区レ・ジェイド新横浜3290-869030-78新横浜(9分)1902025年3月
港北区ミオカステーロ大倉山5900-680060-70大倉山(10分)312024年12月
港北区ミオカステーロ綱島5998-679856網島(4分)292024年10月
港北区ヴェレーナ横浜新吉田4598-579861-72新羽(11分)462025年3月
港北区プレミスト大倉山6690-928068-86大倉山(9分)2412024年10月
港北区ブリリア日吉三丁目3390-939030-80日吉(8分)422024年3月
港北区ドレッセ新横浜7688-898871-76新横浜(7分)632025年3月
戸塚区ガーデングランデ横浜戸塚4400-720069-83戸塚(16分)4992025年9月
戸塚区ヒルサイドフォレスト横浜戸塚4890-589069-70戸塚(12分)2042024年4月
戸塚区ヴェレーナ横浜戸塚グランラルジュ4100-460069-81戸塚(22分)882024年6月
戸塚区サンリヤン東戸塚419866東戸塚(10分)1472024年3月
戸塚区ファインスクェア横浜戸塚4980-738056-76戸塚(8分)302024年11月
港南区ザ・パークハウス 横浜港南台未定52-84港南台(8分)1632025年5月
緑区レアシス横濱鴨居3800-550064-78鴨居(14分)93即引渡可
栄区クリオ レジダンス大船シーズンテラス未定54-110大船(11分)1382025年6月
栄区ブランズシティ本郷台489872本郷台(9分)2372024年4月
青葉区シエリアあざみ野未定63-108あざみ野(9分)1452026年8月
青葉区ブリシア青葉台テラス4900-790060-70青葉台(16分)682026年4月
青葉区プロミライズ青葉台4848-849853-83青葉台(10分)7612026年1月
青葉区プラウド青葉台未定68-75青葉台(9分)1212025年4月
青葉区ドレッセあざみ野グランコート7890-975069-85あざみ野(8分)322024年11月
青葉区バースシティ・ザ・マークたまプラーザParkside6990-1119064-85たまプラーザ(11分)242024年5月
都筑区リストレジデンスセンター南パークサイドテラス6660-848066-84センター南(12分)642024年8月
都筑区クリオ横濱センター北セントラルアベニュー未定65-74センター北(4分)312025年3月
都筑区ザ・パークハウス 横浜川和町テラス614880川和町(3分)1642024年3月
都筑区クリオ横濱センター北グランシック未定80-100センター北(9分)262025年2月
都筑区プレディア都筑ふれあいの丘ステーションリンクス未定41-70都筑ふれあいの丘(2分)252024年11月
泉区ブランズ横浜いずみ野未定55-85いずみ野(5分)732025年2月

(参考:スーモ)

 

(2)中古マンションの取引価格

横浜市の中古マンション価格と日経平均株価

(参考:東日本不動産流通機構 マーケットデータ)

 

新型コロナ以降、一貫して上昇傾向にあり、約4年間の間に平均すると32.5%の上昇をしていました。

かなり大きく上がっていますね。

 

2、なぜ、横浜市のマンションは、これほど上昇しているのか?

今後の予想をする上で、これまで上昇してきた理由を知っておいた方がスッキリ理解できます。

なので、これまで上昇してきた主な理由を2つ、解説します。

 

①金利が低下して、高い物件が買えるようになった

そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、1%以上も下落したのです。

 

住宅ローン金利の推移 2023年11月

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。

新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を選ぶようになりました。

そして、中古マンションでは、8割以上が変動金利を選ぶようになっています。

 

新築・中古マンションの変動金利利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。

 

アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済(フラット35)で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。

ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。

 

月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか?

月10万円の返済で、いくらの物件が買えるか?

 

今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、2人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと8,000万円以上の物件が買えるわけです。

東京の都心部では、マンション価格が8,000万〜1億円ぐらいして驚きますが、それにはこのような理由があるからなんですね。

 

②建築費が上昇している

2つ目は、物価の上昇(インフレ)です。

特に新型コロナ以降、マンションの建築費が、約20〜30%の上昇をしているのです。

 

マンションの建築費

マンションの建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

新型コロナで工場が停止したり、ウクライナ戦争で貿易が滞ったり、円安が進んだことで、海外からの輸入品の価格が上がったりなど、様々な理由で建築費が上昇しているのです。

その結果、新築のマンション価格も値上がりし、新築を買えなくなった人が中古マンションへ流れ、中古価格も連れ高しているわけです。

 

つまり、

  1. 建築費が上がって値上げせざるを得なくなったこと
  2. 変動金利の利用者が増え、値上げされた物件を買えるようになったこと

の2点によって、新築・中古マンションの価格が上昇してきたわけですね。

 

3、これからどうなる?気になる2つのポイント

では、ここからは、「今後の横浜市のマンション価格に影響を与えるかも?」と気になる2つのポイントについて検証していきましょう。

 

(1)そろそろ金利が上がりそう

ここまで、マンション価格が上昇してきた最も大きな理由は、金利の低下と変動金利の利用者の増加と解説してきました。

日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、7割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。

 

ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか?

実は、10年〜30年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。

 

国際金利推移 202306

(参考:財務省

 

なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。

例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、1年間で5%も引き上げました。

ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約1年間で3.5%も引き上げています。

 

その結果、住宅価格が下落している状況です。

アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。

(参考:NHK 2023.5.19「アメリカ 4月の中古住宅価格 下落幅 約11年ぶりの大きさに」)

 

欧州連合(EU)域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇(=金利の上昇)が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。

EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。

(参考:日経新聞 2023.4.14「[FT]欧州住宅価格、四半期で15年以来の下落 ブームに幕」)

 

ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。

(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)

 

日本では、まだ政策金利を引き上げてはいませんが、4月に日銀の総裁が交代しました。

これによって、これまでの現在の低金利政策から、金利を引き上げて、物価上昇をおさえる政策へと変えるのではないかと見られています。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

なお、すでに変動金利で組んでいる人については、5年ルールという、当初5年間は、返済額が固定(ただし、増えた利息はあとで支払う)というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。

 

しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。

 

(2)2024年問題と円安で、建築費がさらに上がる

この2024年問題とは、簡単にいうと、

「建設業・運送業の従業員に対して、残業の規制が厳しくなることで、今まで以上に人件費の負担が上がることで、商品やサービスの価格が上がる」

という問題です。

 

建設業の労働時間の規制

建設業の労働時間規制

(参考:厚生労働省「建設業の時間外労働に関する上限規制」)

 

そのため、資材の運搬や、建設の工期の長期化によって、建設費の上昇がほぼ確実に進むことになります。

 

円キャリートレードで円安がさらに進む

また、建築資材の多くが、海外からの輸入に頼っているため、円安が進むと、さらに建築費が上昇することになります。

 

2024年2月現在、円ドル相場は147〜148円前後と、かなりの円安になっています。

その理由は、日本ではほぼゼロ金利が続いているのに対して、アメリカでは4〜5%の金利がつくため、銀行から日本円を借りて、ドル資産を買う動きが活発化しているためです。

これを円キャリートレードと言います。

 

リーマンショックと円キャリートレード

(参考:yahoo finance US日銀

 

なお、日銀が政策金利を上げれば、日米の金利差が小さくなるため、円キャリートレード・円安は収まる可能性もあります。

 

ですが、そうすると変動金利も上がるため、買い手の支払い負担はさらに増えます。

いずれにしても、買い手にとっては、これまで以上に支払い負担が増えることになりますので、現在の水準で買える人は少なくなってくるでしょう。

 

 

4、結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、横浜市のマンション価格は、

  • 買い手の8割近くが変動金利を選んでいる状況であり、さらに値上げに応じることができる人は減っている
  • ところが、2024年問題や円安の進行によって、建築費はさらに上がる可能性が高い
  • 日銀が政策金利を大きく引き上げれば、円高になって建築費の上昇を抑えることができるかもしれないが、変動金利も上がるので、どちらにしても買い手の負担は上がる
  • そのため、マンション価格は値上げに買い手がどれだけついていけるか、次第となる。富裕層向けの高額マンションは、株価が高いうちは買い手がつくが、一般世帯向けのマンションは、値下がりする可能性あり

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?

金利の上昇を待つのは一つの方法ですが、その時には住宅ローン金利も上昇してしまうので、どちらが得かの判断は微妙なところです。

 

異次元緩和が終わるまで、あと1〜2年はあるでしょうから、その間の家賃分と比べて検討をすべきでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

 

 

 

売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで説明してきたように、ここまでマンション価格が上昇したのは、金利の低下が1番の理由です。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

これ以上の価格上昇は、購入される方の年収が増えなければ、難しいところにまできていますし、異次元緩和終了後の金利上昇リスクも考えると、今が高値になる可能性もあります。

 

不動産会社によって、売れる価格が違う?

マンション価格は、間取りが似ているため、どこの不動産会社に頼んでも、だいたい同じぐらいの金額で売れると考える方が多いですが、一概にはそうは言えません。

 

というのも、戸建てやマンション、エリアによって得意な会社が異なるからです。

また、不動産会社同士で取引情報の共有をほとんどしていないため、「依頼した不動産会社が、実はあなたの物件を取り扱ったことがない」ということも起こりえます。

 

そのため、高く売却をしたいのであれば、あなたの住むマンションの売却実績のある会社を探した方がいいでしょう。

 

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