日経平均暴落で、不動産市場はどうなっていくのか？

この記事では、日本を含めた株式市場の暴落が、不動産市場にどのような影響を与えそうなのか、解説をしていきます。

１、新型コロナの影響で、ほぼ全ての資産が下落

今年に入ってから、新型コロナウイルスが世界中に拡散していることで、経済にも大きな影響が出てきました。

それを受けて、世界中の株式市場も大きく下落しています。

この記事を書いている4/17現在で見ると、年初は24,000円台だった日経平均も一時は17,000円台まで下げたのち、20,000円手前まで戻している状況です。

（参考：yahoo finance）

17,000円台から戻している理由は、日銀による決算対策の買い支えでしょう。3月末は年度末ということもあって、上場企業の決算に大きく影響を与えます。

株価が下落してしまうと、自社で持っている株式の評価損を計上しなければならず、赤字決算になってしまうところが続出してしまうのです。

そのため、日銀がお金を刷って、これらの上場企業の株式を買って下支えをしていたわけです。

その額は、なんと１２兆円！

（参考：ロイター「日銀、ETF購入を12兆円に倍増　利下げは見送り」）

しかし、株価は業績を反映するものです。いくら企業の株を買い支えても、その会社が倒産してしまえば、紙切れになってしまいます。

企業は日銀にお金をもらって売り上げや利益を上げるわけではなく、私たちのようなお客さんに商品やサービスを提供して、お金をもらうわけですから、新型コロナウイルスが長期化すれば、株価の下落は避けられないでしょう。

原油も大きく下落

また、新型コロナの拡大によって、経済活動のほとんどが停止しています。

そのため、原油価格がなんと１５ドルを割るほどの水準にまで落ち込んでいます。なんと１８年ぶりというほどの安さです。

その反面、ビットコインや金（ゴールド）などが、資産の逃避先として利用されており、安定している状況となっています。

このような事態は、リーマンショックの時以来です。

新型コロナウイルスのワクチンの実用化は、１〜２年後

今回の株式市場の暴落は、新型コロナウイルスをきっかけとしており、ワクチンの開発には１〜２年かかるとも言われていることからも、かなり経済が停滞することが予想されます。

カナダで8月までに臨床試験（治験）を始め、2021年中に終える方針。ワクチンを1～2カ月で生産できるようになる可能性があり、うまくいけば22年度に実用化するもようだ。

（参考：日経新聞「田辺三菱製薬、新型コロナのワクチン開発に着手へ」）

ワクチンは、動物実験、臨床試験をクリアしなければいけないため、かなり時間がかかるのです。そのため、「コロナウイルスを完全に克服する」という意味では、１年単位の時間がかかる見込みです。

ということは、実体経済への悪影響は、かなりの長期間に及ぶ可能性が高いと言えます。不動産市場にも大きな影響が出てくると予想されます。

２、これまで不動産市場が上昇してきた理由

そもそも、ここまで不動産市場が上昇してきた理由は、何なのでしょうか？

オリンピック決定によるインバウンド需要の増加、首都圏を中心とした大都市圏の人口増加など、いろいろと理由が思い浮かぶと思いますが、１番大きな理由は、金利の低下です。

住宅ローンの金利は、異次元緩和以降で約１％低下

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

不動産市場が上昇し始めたのは２０１３年からですが、この頃に日銀が異次元緩和政策と呼ばれる金融政策を始めたことで、金利が大きく低下してきたのです。

このことによって、住宅ローンの金利も下がり、３５年固定金利でのローンを例に取ると、総支払額が15%以上も軽くなりました。

言い換えると、それまで月々10万円の返済なら3,000万円の物件が買えていたのが、同じ返済額で3,500万円の物件が買えるようになったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が15〜20%上昇した

「賃貸で家賃を払い続けるよりも、家を買って家賃と同じだけの返済をした方が、あとあと資産が残るから有利」

と考えていた人にとっては、月々の支払額が10万円で変わらなければ、3,000万円のものが3,500万円になってもあまり損をしたとは感じにくいですよね。

そのため、全国的に人気の住宅地に関して言えば、これぐらいの上昇をしてきたエリアは結構あるわけです。

ところが、この金利低下は、2016年ごろにすでに頭打ちとなっています。そのため、それ以降の上昇分は、収入が増えている世帯でなければ手が出せない状況となっています。

それが証拠に、都心部のマンション価格はそれ以降も上昇しているものの、新築マンションの契約率が50〜70%を割るなど、かなり売れ行きが鈍っている状況が続いています。

（参考：読売新聞「首都圏新築マンション発売、３割減…契約率も５割切る」）

都心３区では、株価の上昇とともに中古マンションが上昇

株価の上昇とともに、不動産価格が上昇してきたエリアもあります。それが都心３区のマンションです。

千代田区、港区、中央区のマンションは、丸の内や大手町などの大企業の本社が集中するオフィス街にも近く、高収入の方達に人気です。

また、賃貸需要も高いため、投資目的での購入も多いエリアなのです。

（出典：日経平均プロフィル　東日本不動産流通機構　月例マーケットウォッチ）

株価が上昇することで、金融資産に余裕が生まれた投資家が、一部の資金を不動産へと移すこともあったのでしょう。そのため、日経平均株価とかなり連動した動きとなっています。

３、株価は戻してきても、不動産は戻らない理由

４月１７日現在の日経平均株価を見ると、20,000円台も視野に入るほど、株価的には回復してきていますが、これによって不動産価格も安定に向かうのでしょうか？

おそらく、そうはならず、不動産価格の下落は一層進むことでしょう。

というのも、この２、３週間の株価回復は、日銀などの中央銀行によって、お金をバンバン印刷して買い支えているだけだからです。

これによって、実体経済が回復することはないのです。

不動産価格は、家賃の価格や、家が欲しい人たちの需要によって決まります。

ところが、今回の新型コロナウイルスは、すでに世界中に拡散しており、収束するためのワクチンの開発もかなり時間がかかります。

つまり、家を借りる人や企業も、家を買いたいという人も、これからは減っていくのです。

現在、全国的に緊急事態宣言が発令され、百貨店やショッピングセンター、飲食店が休店していますが、５月６日で解除されたとしても、混雑している中で買い物をしたり、お酒を飲んだり、イベントに参加する人は決して多くないでしょう。

ワクチンが開発されるのは、１年〜１年半かかりますからね。

（参考：2020.4.16 毎日新聞「緊急事態宣言　全都道府県に拡大、5月6日まで　安倍首相発表」）

１番大きな影響を受けるのは、都心部の商業地

アベノミクスが始まった２０１３年以降の不動産市場は、人が集まる都心部や観光地の商業エリアを中心に大きく上昇してきました。

特にこの１〜２年ぐらいは、ホテルや商業施設を建てるための土地獲得の動きが大きく、居住用マンションの用地が確保しにくくなっていたのです。

五輪開催が決まった13年以降、都内でホテルや公共施設の工事が急増した。

さらにホテル用地との競合で都心や駅から近い人気エリアのマンション向け用地の取得が難しくなっている。

（参考：日経新聞「首都圏マンション需要なき価格上昇　28年ぶり6000万円」）

つまり、外国人観光客が増えることをあてにしてきたからこそ、多少価格が高くても土地が取引されてきたわけです。

それが今回の新型コロナウイルスの拡大で、逆回転をしているわけですから、商業地でホテルを建てている業者のいくつかは潰れるでしょう。

仮に来年オリンピックが開催されたとしても、各国の医療体制によっては、感染が収束しているかどうかわかりませんので、外国人観光客の数も劇的に回復することは難しそうです。

そのため、商業地では数年単位で土地価格の調整が起こるのではないでしょうか。

景気後退が長引けば、リストラで手放す人も

また、現在のような自粛ムードは、当分の間続くものと思われます。

そうなると、多くの産業で売上が低迷、赤字の会社も続出するでしょう。上場企業の業績の下方修正の額は、3月27日現在で１兆円以上にもなっています。

（参考：日経新聞「上場企業、下方修正1兆円超え 今期純利益、需要減響く」）

また昨年時点でも、すでに希望退職の募集は増えてきていました。応募数100名以上の企業を調べてみたところ、2019年は約1万人ほどが希望退職によって、リストラが行われていたのです。

（参考：不景気ドットコム）

「なぜ新型コロナが拡大する前に希望退職者数が増加していたのか？」

その理由は、政府による７０歳までの定年の引き上げでしょう。

すでに大企業を中心に、社内失業（いわゆる窓際族）は400万人以上いると言われており、早め早めに希望退職によって将来の人件費増の不安を取り除きたいものと思われます。

特に危ないのは、以下の業界です。

昨年までは、求人倍率も高く、転職先も比較的簡単に見つかりやすかったかもしれませんが、今後は立ち行かなくなる業界も増えるため、転職は難しくなります。

そうなると、希望退職で応募した人の中には、住宅ローンが支払えず、家を手放さざるをえない人も出てくるでしょう。

４、売るなら？買うなら？

売るなら：金利が１番低い今がチャンス

アベノミクス以降のこの７年間は金利の低下によって、買い手が月々の返済額を引き上げなくても値上がりした家を買える時期でした。

不動産を売るなら、金利の低い今が１番のチャンスと言えます。

特にコロナショックの影響は、長期間になる可能性もあり、景気が悪化するほど買い手が減っていきます。

日経平均が上がっても、実体経済は数年単位で回復しないので、これから買い手はどんどん減っていきます。

今のうちに準備をしておいた方が後悔しないはずです。

公示地価を信じると損をする？

売却を考える場合に、まず思いつくのが公示地価だと思いますが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、東京の世田谷区に「代沢（だいざわ）」という、池ノ上駅の南側に広がる住宅地があります。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*４７都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。

「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」

という人も大丈夫。

机上査定を選べば、メールで査定内容を送ってくれるので、コロナウイルスが気になる時期に訪問される心配もありません。

今後は政府による財政出動や、消費税をゼロにするなど、悪化している景気を食い止める政策がいろいろと検討されています。

（参考：NHK「自民若手議員ら 消費税ゼロなど提言 新型ウイルス感染拡大で」）

不況は長期に渡る可能性もありますが、政府の支援もあって、一気に不動産相場が冷え込むわけではないでしょう。

そのため、じっくりと売却計画を立てれば、希望通りの価格での売却も可能です。あらかじめ情報収集しておいた方がいいかもしれませんね。

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買うなら：単価の高いエリアは様子見、それ以外は買い

新型コロナウイルス、株式市場の暴落、そして不況の長期化と今後購入を検討している方は、なるべく慎重に購入を検討すべきと思います。

ただし、公務員や電力会社など、景気の良し悪しにあまり関係のない方であれば、購入を前向きに考えてもいいかもしれません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

これは、土地価格の比較的安いエリアで、戸建てを考えている人について言えるポイントなのですが、例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストな場合もあります。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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