【2022年7月】日経平均暴落で、不動産市場はどうなっていくのか? | イエ&ライフ

【2022年7月】日経平均暴落で、不動産市場はどうなっていくのか?

株価暴落コラム

7月1日現在の日経平均株価は、昨年10月の岸田ショック、2月下旬に起こったロシアのウクライナ侵攻を受け、一時は25,000円台を割り込み、コロナ前の水準にまで戻るかどうかの瀬戸際にあります。

 

日経平均株価

(参考:yahoo finance)

 

この記事では、これまでの日経平均株価と不動産価格の関係、そして今後の見通しについて、解説していきたいと思います。

 

1、これまでの株価と不動産の関係

これまでの株価と不動産の関係を見ると、2008年に起こったリーマンショックの時には、どちらも大幅に下落し、2013年から始まったアベノミクスのタイミングでどちらも上昇し始めており、かなり似たような動きとなっていました。

 

日経平均と中古マンション価格

(参考:yahoo finance東日本不動産流通機構)

 

上のグラフは、都心3区の中古マンション価格と日経平均の動きです。

なお、都心3区に限らず、首都圏、大阪、名古屋などの他の大都市圏でも、動きは似たような形となっています。

 

マンション価格が上がっているということは、そのマンションが立っている土地の価格も上昇しているということです。

そのため、今年3月に発表された公示地価においても、住宅地を中心に回復傾向にありました。特にマンションが建ちやすい駅近エリアの住宅地では、マンション価格の上昇による恩恵を受けていました。

 

その一方で、戸建てエリアについては、それほど関係があるわけではありません。

 

青色の線が戸建ての価格↓

不動産価格指数

(国土交通省 不動産価格指数)

 

青色の線が戸建ての価格ですが、マンション価格がどんどん上がってきたのに対して、ほとんど横ばいですよね。

戸建て住宅は、マンションと違って、立地環境がかなり違いますので、株価との関係がある地域とない地域の差が激しいのです。

 

ですから、ここからは主にマンション価格と株価の関係について、解説していきます。とは言っても、全ての戸建てエリアに関係がないわけではありません。

駅近エリアや、近くにマンションの建っているエリアであれば、今後の予想の参考になるでしょう。

 

2、なぜ、株価が上がるとマンション価格が上がるのか?

理由は大きく3つあります。

 

①富裕層による分散投資が進む

1つ目は、富裕層による購入が増えるからです。

 

個人投資家の売買動向を見ると、アベノミクスが始まった2013年に売り越し額が大きく増えています。

 

売り越し→儲かったお金が不動産へ

個人投資家の売買動向

*東証、名証の2市場の合計

(参考:日本証券取引所 投資部門別売買状況)

 

昔から資産3分法と言って、預金・不動産・株式の3つに分散をした方が資産が守られると言われてきました。

特に株式のような金融資産は、富裕層ほど持っている比率が高く、預金は十分に持っているケースが多いため、不動産に向けられることが多いわけです。

 

②中古マンションの在庫急減で、価格が上昇

ですが、2020年、21年と個人投資家は、株式をあまり売り越していませんね。

それなのに、なぜマンション価格が上昇しているのでしょうか?

 

その理由は、新型コロナの感染拡大で、海外や地方への移住者が減ったからです。

マンションを売却する人が急激に減ったことで、買いたい人は少ない物件の中から買わなければいけなくなり、価格が上昇してしまったわけです。

 

首都圏の中古マンション価格と在庫

(参考:東日本不動産流通機構 データライブラリー)

 

新型コロナが起こる前までは、海外に住む人が年間2〜5万人増えていましたが、それがほぼストップし、逆に新型コロナがあった2020年以降は、6.5万人も減っています。

 

海外在留邦人数

(参考:外務省 「海外在留邦人数調査統計」)

 

以前であれば、自宅を売却して海外に住む人もいたでしょうが、移住できなくなったことで、マンションを売り出す人が減り、在庫が急激に減ってしまいました。

在庫が減ると、買い手同士の競争が激しくなりますので、価格が上昇しやすくなっているわけです。

 

③外国人投資家による購入が増加

そして、3つ目が、外国人投資家によるマンション購入です。

外資系の不動産会社であるCBリチャードエリスのレポートによると、2020年の海外投資家は、日本の住宅用不動産を2019年の1.7倍購入していたそうです。

 

一方で、海外投資家による累計投資額(注:2020年1〜9月)は9,900億円で、対前年同期比103%増加。

(中略)

海外投資家によるアセットタイプ別の投資額割合は、住宅が39%、オフィスが30%、物流施設は17%となった。特に住宅の投資額は前年の1.7倍に達した。

(参考:CBRE:「2020年コロナ下の不動産投資市場は物流施設と住宅の投資額が増加」)

 

9ヶ月で9,900億円ということは、1年で約1.3兆円です。

その内の約4割が住宅への投資ということですので、2020年は約5,000億円が日本のマンション(すぐに売却できるため)の購入に充てられたわけです。

 

2019年から比べると、約2,000億円の増加です。1戸あたり8,000万円としても、2,500戸のマンションを海外の投資家が購入した計算になります。

そして、昨年21年もこの傾向は続いていたようですので、さらに日本のマンションが買われたようです。

 

海外投資家による投資額は1兆3,300億円と、前年に比べて30%増加。

投資額は2年連続で1兆円を超えた。世界的な低金利政策が続くなか、運用難に直面した海外の機関投資家の資金が、相対的に利回りが高い不動産投資に流入している。

(参考:Yahooニュース「2年連続1兆円超え…海外投資家が「日本の不動産」に積極投資を続ける理由」)

 

2020年比で30%増ということですので、6,000億円以上が国内のマンション購入に使われたことになります。

在庫が少ない中で、これだけの資金がマンション市場に入っているため、マンション価格が上がり続けているわけですね。

 

というわけで、ここまでをまとめると、

  1. 株で儲かった国内投資家の動きは、新型コロナ前の2019年までであり、その後はあまり活発でない
  2. 一方で、新型コロナで海外移住者が減ったことによって、マンションの売却・在庫の減少が進み、買い手同士の競争が激しくなり、価格が上昇した
  3. さらに、海外投資家が日本の不動産を積極的に購入しており、在庫減少の中でさらに価格が上昇しやすくなっている

と考えられます。

 

3、今回の株価下落がヤバい理由

このように株価の上昇とともに、大都市の土地やマンションを中心に上昇してきたわけですが、今回の株価下落は、不動産価格に大きな影響を与える可能性が出てきました。

その理由を2つ説明していきます。

 

①ロシアのウクライナ侵攻が長期化しそう

2月24日にロシアがウクライナへの侵攻を開始したとの報道がありました。

これをきっかけに、日経平均株価は25,000円台を割り込みました。7月1日現在でも、ウクライナとロシアの停戦合意には至っておらず、すでに4ヶ月以上経っており、さらに長期化することが予想されます。

 

長期化によって影響が出てくるのは、物価の上昇です。

世界的に、石油や天然ガス、石炭、アルミなどの資源価格がどんどん上昇しており、日本にも徐々に影響が出てきていますよね。

 

商品価格の推移

(参考:investing.com)

 

ただし、ウクライナ侵攻をきっかけに、これらの資源は大きく上昇してはいますが、1年前の段階からすでに上昇傾向にありました。

新型コロナで海外でも思うように労働者が集まらず、資源の採掘や収穫、運搬が難しくなっているのが原因です。

 

そこに今回のウクライナ侵攻が追い討ちをかけた形となり、さらに価格が上昇しているわけです。

 

また、ロシアに対する経済制裁として、世界各国が利用している外貨の決済手段であるSWIFT(スウィフト)から、ロシアが締め出されることになりました。

 

SWIFTから締め出されて利用できなくなると、その国の企業は貿易の決済が困難になるため、最も厳しい経済制裁のひとつとされているんです。

(参考:NHK「ロシアへの経済制裁「SWIFT」って、なに?)

 

つまり、SWIFTでお金を送金できないため、海外のものを買うことができなくなるのです。

これによって、ロシア国民の生活は苦しくなっていきますから、現在のプーチン政権に戦争をやめさせようという動きが出てくることを期待しているわけですね。

 

経済制裁はあまり影響がない?長期化する可能性

ところが、プーチン大統領の支持率は、まったく下がっていません。

4月の段階で80%を超えていましたが、6月の世論調査でも80%を超えていたようです。経済制裁によって戦争をやめさせる作戦は、効果が出ていないようです。

(参考:毎日新聞「プーチン氏「信任」80% 支持率低下せず ロシア世論調査」)

 

おそらく、支持率がこれほど高い理由は、現在行われている経済制裁が、あまり効果が出ておらず、生活にあまり影響が出ていないからだと思われます。

と言うのも、ロシアルーブルの為替相場は、2〜3月に大きく下落(円で言えば、1ドル100→200円になるぐらいの変化)しましたが、4月以降は元の水準に戻しており、安定しているのです。

 

ドル・ルーブル相場

(参考:Investing.com

 

もし、為替相場が大きく下落すれば、海外からの輸入品の価格も上昇してしまい、生活が苦しくなってきそうなものですが、そうはなっていないのです。

 

また、ロシアの名目GDPを見てみると、プーチン大統領が就任した2000年以降の20年間で、約6.4倍にも拡大しています。

 

ロシアのGDP

資料:GLOBAL NOTE 出典:IMF

 

プーチン大統領の前は、エリツィン元大統領でした。

この時期はソ連時代の国有企業を安く買い取った「オリガルヒ(新興財閥)」だけが豊かになって、一般国民は貧しいままでした。

 

ところがプーチンが大統領になってからは、これらのオリガルヒの持っていた大企業の権利を手放させ、国民へと利益の分配を増やしました。

その結果、国民の所得が増え、消費が拡大し、GDPが6倍以上にも伸びたわけです。

 

つまり、貧しい時代を知っている30〜40代以上のロシア人にとってみれば、プーチン大統領は、自分たちの生活を豊かにしてくれた大政治家と見ているのではないでしょうか。

そのため、よほど経済的に貧しくなってこないと、国民の不満が爆発することは無さそうに感じます。

 

資源価格の上昇によって、製造業の利益が減少

長期化すると、日本企業にも影響が大きくなっていきます。

ロシアの海外への輸出品は、主に原油や天然ガスなどのエネルギー源で、全体の約半分を占め、ついで鉄鋼、貴金属などとなっています。

 

ロシアの主な貿易品目をみると、最大輸出品目は、前述のとおり、鉱物性燃料であり、輸出額全体の48.6%を占める。

次いで主要な輸出品目は、鉄鋼(5.3%)、貴金属等(3.1%)となっている。

(参考:経済産業省 通商白書2018)

 

ロシアが輸出するのをやめれば、資源不足となるため、ますます価格は上昇しやすくなっていくでしょう。

物を作るための原材料の価格が上がれば、企業が作るもののコストも上がりますので、売り上げ、利益ともに上がりにくくなります。

 

そのため、トヨタなどの製造業では、株価も下落しており、年初来の安値を更新している状況です。

日本は自動車産業の規模が大きいため、株式市場にも、かなり長期的な影響が出てくると考えられます。

 

②不動産価格が上がりすぎて、子育て世帯が郊外に引っ越している

株式市場が下落すると、国内外の富裕層、投資家による購入が難しくなってくるわけですが、では、実際にそこに住みたいと考えている世帯は買わないのでしょうか?

 

この点について、東京23区の転入超過数(引っ越してくる人 ー 出ていく人)を見てみると、コロナ前の2019年は約6.4万人のプラスだったのが、昨年2021年は約1.5万人のマイナスと、むしろ23区から出ていく人の方が増えていました。

 

23区から出ていく人の方が増えている

23区の転入超過数

(参考:総務省 「住民基本台帳 移動報告」)

 

そして、その内訳を見てみると、0〜9歳、20〜40代の、住宅購入を検討している子育て世帯が減っていることがわかりました。

 

 

2019年

2021年

2019比

0〜9歳

-7,592

-16,213

-8,621

10代

8,651

7,113

-1,538

20代

77,186

57,448

-19,738

30代

1,045

-26,709

-27,754

40代

-937

-13,087

-12,150

50代

-2,681

-8,591

-5,910

60才以上

-11,496

-14,788

-3,292

合計

64,176

-14,828

-79,004

(参考:総務省 「住民基本台帳 移動報告」)

 

つまり、現在の不動産価格の水準では、多くの子育て世帯は、戸建てやマンションを都内で購入するつもりがないのです。

 

価格上昇に加え、東京都ではテレワークを採用する企業が増えています。

その比率は、2021年12月時点でなんと56.4%と、半数以上となっているのです。都内にはデスクワークの仕事が多いため、これほどの比率になっているのでしょう。

 

東京都のテレワーク比率

(参考:東京都 産業労働局)

 

また、このような動きは、23区に限らず、他の大都市でも見られます。

 

コロナ前の2019年と2021年の転入超過数を比較してみると、ほとんどの大都市で悪化(転入してくる人が減少)していました。

大都市は仕事が多くあるため、若い人では引っ越してくる方が多いです。

しかし、家賃や不動産価格が高すぎるため、家族を持ったりすると、出ていく人が増えているわけです。

 

大都市の転入超過数(引っ越してくる人 ー 出ていく人)

 

①2019年(コロナ前)

②2021年(コロナ後)

2019比(②ー①)

東京23区

64,176

-14,828

-79,004

川崎市

10,618

2,768

-7,850

横浜市

10,306

10,123

-183

さいたま市

11,252

10,527

-725

川口市

3,370

1,964

-1,406

千葉市

3,739

5,920

+2,181

船橋市

3,715

2,728

-987

名古屋市

3,415

1,302

-2,113

大阪市

13,762

7,893

-5,869

札幌市

9,812

9,711

-101

仙台市

1,349

2,288

939

京都市

-338

-2,600

-2,262

広島市

-1,220

-2,632

-1,412

福岡市

8,191

7,158

-1,033

(参考:総務省 「住民基本台帳 移動報告」)

 

つまり、実際に住みたい人が減っている中での価格上昇なのです。

そのため、価格が上がりすぎた大都市では、富裕層や投資家が買わなくなれば、買い手が見つからなくなり、一気に値崩れを起こす可能性があると考えられます。

 

不動産はインフレに強いのか?

現在、世界的に物価上昇が起こっており、新型コロナもウクライナ侵攻も終わらないため、この状況は当分続くと予想されています。

 

一般的に、不動産はインフレに強いと言われますが、今回もそうなのでしょうか?

おそらくですが、今回のインフレにおいては、不動産はそれほど強くないと予想されます。

 

というのも、働いている人たちの給料が上がりそうにないからです。

例えば、マンションが今の1.5倍になるとすると、買い手は今の1.5倍の住宅ローンを組まなければいけませんよね。

 

給料がそれに応じて上がればいいですが、そうでなければ、買えない人が続出するでしょう。というか、すでに東京23区を中心に、そのような人が郊外へ脱出しています。

 

そのため、これからもインフレが続くとして、不動産も併せて上昇するとすれば、お金が余っている富裕層が買いそうな、都心の土地やマンションなどに限られてくるでしょう。

 

4、売るなら?買うなら?

これまで株価と不動産価格の動きについて解説、予想をしてきましたが、購入または売却を検討している人は、どう動けばいいのか?まとめてみました。

 

売るなら:エリアによって戦略が変わる

もし、あなたが不動産の売却を検討しているのであれば、エリアによって戦略が変わります。

具体的には、

  • 大都市(首都圏、大阪、名古屋、福岡、札幌など)のマンション:海外の投資家による購入が続いているので、まだ上昇の余地はあるが、株価と投資家の動向に注意が必要
  • 大都市(首都圏、大阪、名古屋、福岡、札幌など)から少し離れた郊外の戸建て:郊外の広い家を求める一般人の買い手が増えているため、高値で売れる可能性あり
  • それ以外:ショッピングセンターなどの開発がない限り、上がる可能性は低く、今が高値

と考えられます。

 

ただし、今より上昇すると考えられるエリアについても、海外投資家が引き上げれば、マンションは下落に転じますし、景気悪化がさらに進めば、郊外の戸建てを求める人も減るでしょう。

そのため、売却の準備は早めにしておいても、損はないでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

不動産の売却を考える場合に、まず思いつくのが土地や戸建てなら公示地価、マンションならスーモなどの不動産サイトだと思います。

ですが、特に公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、東京の世田谷区に「代沢(だいざわ)」という、池ノ上駅の南側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:228万円/坪
  • 実際の取引価格:200〜310万円/坪

と、公示地価の約0.9〜1.3倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の1.5倍です。

 

どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる同じような街並みのエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【世田谷区代沢の公示地価】

世田谷区代沢の公示地価

  • 池ノ上駅から600mの距離、徒歩約7分(1分=80m)
  • 692,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =228万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【世田谷区代沢の土地取引(過去2年間)】

世田谷区代沢の土地取引

  • 池ノ上駅から徒歩6〜9分のエリアで、200〜310万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*47都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

これは戸建てや土地だけに限らず、マンションでも起こります(ここまで極端ではありませんが)。

 

というのも、スーモやホームズなどの不動産サイトに出ている価格は、売り手が希望する売り出し価格であって、実際に取引された価格ではないからです。

 

また、不動産会社によっては、戸建てが得意な会社もあれば、マンションが得意な会社もあるため、会社選びによって大きく結果が変わる場合もあります。

そのため、高く売却をしたいのであれば、あなたの住むエリアの不動産や、マンションの売却実績のある会社を探した方がいいでしょう。

 

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特に、「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3社は、ここでしか査定を依頼できないため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。

 

 

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「でも、いきなり不動産会社が来られても困るんだけど、、、」

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買うなら:実体経済にも影響があるので、勤務先の状況が重要

今回の株式市場の下落は、物価上昇を伴う、いわゆる「スタグフレーション(給料は上がらず、物価だけ上がる状況)」と心配されています。

余計なお世話とは思いますが、お勤め先が安定していることを確認した上で、石橋を叩いて渡るぐらいの慎重さで準備をした方がいいでしょう。

 

異次元緩和で低金利の今がチャンス

ただ、そうは言っても、現在の低金利は、住宅購入を行うチャンスでもあります。

また、土地価格が下がるのを待っている間も家賃はかかりますし、下がるまで待っても、物価上昇で建築コストが高くつく可能性もありますので、土地探しや物件探しは早めに行っていた方がいいでしょう。

 

未公開物件=安い物件の可能性大

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「未公開物件」として、ある特定の不動産会社や、住宅メーカーが取り扱っている場合があります。

 

未公開物件

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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