【2022年12月末】日経平均暴落で、不動産市場はどうなっていくのか？

2022年12月30日の日経平均株価は、26,094円で終わりました。

昨年10月の岸田ショック、2月下旬に起こったロシアのウクライナ侵攻を受け、一時は25,000円台を割り込みましたが、ここ半年ぐらいは25,000〜28,000円前後を行ったり来たりしていました。

（参考：yahoo finance）

この記事では、これまでの日経平均株価と不動産価格の関係、そして今後の見通しについて、解説していきたいと思います。（※１）

１、これまでの株価と不動産の関係

これまでの株価と不動産の関係を見ると、2013年から始まったアベノミクスのタイミングでどちらも上昇し始めており、かなり似たような動きとなっていました。

（参考：yahoo finance、東日本不動産流通機構）

上のグラフは、都心３区の中古マンション価格と日経平均の動きです。

なお、都心３区に限らず、首都圏、大阪、名古屋などの他の大都市圏でも、動きは似たような形となっています。

マンション価格が上がっているということは、そのマンションが立っている土地の価格も上昇しているということです。

そのため、今年3月に発表された公示地価においても、住宅地を中心に回復傾向にありました。特にマンションが建ちやすい駅近エリアの住宅地では、マンション価格の上昇による恩恵を受けていました。

その一方で、戸建てエリアについては、それほど関係があるわけではありません。

青色の線が戸建ての価格↓

（国土交通省　不動産価格指数）

青色の線が戸建ての価格ですが、マンション価格がどんどん上がってきたのに対して、コロナ前はほとんど横ばいでした。

コロナ後は大きく上昇していますが、これは円安やロシアのウクライナ侵攻によって、物価上昇が始まったからで、土地価格が大きく上昇しているわけではありません。

戸建てが立つ土地は、マンションと違って、立地環境でかなり違いますので、株価との関係がある地域とない地域の差が激しいのです。

ですから、ここからは主にマンション価格と株価の関係について、解説していきます。とは言っても、全ての戸建てエリアに関係がないわけではありません。

駅近エリアや、近くにマンションの建っているエリアであれば、今後の予想の参考になるでしょう。

２、なぜ、株価が上がるとマンション価格が上がるのか？

理由は大きく３つあります。

①富裕層による分散投資が進む

１つ目は、富裕層による購入が増えるからです。

個人投資家の売買動向を見ると、アベノミクスが始まった2013年に売り越し額が大きく増えています。

売り越し→儲かったお金が不動産へ

*東証、名証の2市場の合計

（参考：日本証券取引所　投資部門別売買状況）

昔から資産３分法と言って、預金・不動産・株式の３つに分散をした方が資産が守られると言われてきました。

特に株式のような金融資産は、富裕層ほど持っている比率が高く、預金は十分に持っているケースが多いため、不動産に向けられることが多いわけです。

②中古マンションの在庫急減で、価格が上昇

ですが、2020年、21年と個人投資家は、株式をあまり売り越していませんね。

それなのに、なぜマンション価格が上昇しているのでしょうか？

その理由は、新型コロナの感染拡大で、海外や地方への移住者が減ったからです。

マンションを売却する人が急激に減ったことで、買いたい人は少ない物件の中から買わなければいけなくなり、価格が上昇してしまったわけです。

（参考：東日本不動産流通機構　データライブラリー）

新型コロナが起こる前までは、海外に住む人が年間２〜５万人増えていましたが、それがほぼストップし、逆に新型コロナがあった2020年以降は、６.５万人も減っています。

（参考：外務省　「海外在留邦人数調査統計」）

以前であれば、自宅を売却して海外に住む人もいたでしょうが、移住できなくなったことで、マンションを売り出す人が減り、在庫が急激に減ってしまいました。

在庫が減ると、買い手同士の競争が激しくなりますので、価格が上昇しやすくなっているわけです。

③外国人投資家による購入が増加

そして、３つ目が、外国人投資家によるマンション購入です。

外資系の不動産会社であるCBリチャードエリスのレポートによると、2020年の海外投資家は、日本の住宅用不動産を2019年の1.7倍購入していたそうです。

一方で、海外投資家による累計投資額（注：2020年1〜9月）は9,900億円で、対前年同期比103％増加。

（中略）

海外投資家によるアセットタイプ別の投資額割合は、住宅が39％、オフィスが30％、物流施設は17％となった。特に住宅の投資額は前年の1.7倍に達した。

（参考：CBRE：「2020年コロナ下の不動産投資市場は物流施設と住宅の投資額が増加」）

９ヶ月で9,900億円ということは、1年で約１.３兆円です。

その内の約４割が住宅への投資ということですので、2020年は約5,000億円が日本のマンション（すぐに売却できるため）の購入に充てられたわけです。

2019年から比べると、約2,000億円の増加です。１戸あたり8,000万円としても、2,500戸のマンションを海外の投資家が購入した計算になります。

そして、昨年21年もこの傾向は続いていたようですので、さらに日本のマンションが買われたようです。

海外投資家による投資額は1兆3,300億円と、前年に比べて30％増加。

投資額は2年連続で1兆円を超えた。世界的な低金利政策が続くなか、運用難に直面した海外の機関投資家の資金が、相対的に利回りが高い不動産投資に流入している。

（参考：Yahooニュース「2年連続1兆円超え…海外投資家が「日本の不動産」に積極投資を続ける理由」）

2020年比で３０％増ということですので、6,000億円以上が国内のマンション購入に使われたことになります。

在庫が少ない中で、これだけの資金がマンション市場に入っているため、マンション価格が上がり続けているわけですね。

というわけで、ここまでをまとめると、

と考えられます。

３、今回の株価下落がヤバい理由

このように株価の上昇とともに、大都市の土地やマンションを中心に上昇してきたわけですが、今回の株価下落は、不動産価格に大きな影響を与える可能性が出てきました。

その理由を２つ説明していきます。

①ロシアのウクライナ侵攻が長期化しそう

2月24日にロシアがウクライナへの侵攻を開始したとの報道がありました。

これをきっかけに、日経平均株価は25,000円台を割り込みました。１２月２日現在でも、ウクライナとロシアの停戦合意には至っておらず、すでに１０ヶ月以上経っており、さらに長期化することが予想されます。

長期化によって影響が出てくるのは、物価の上昇です。

世界的に、石油や天然ガス、石炭、アルミなどの資源価格がどんどん上昇しており、日本にも徐々に影響が出てきていますよね。

（参考：investing.com）

ただし、ウクライナ侵攻をきっかけに、これらの資源は大きく上昇してはいますが、1年前の段階からすでに上昇傾向にありました。

新型コロナで海外でも思うように労働者が集まらず、資源の採掘や収穫、運搬が難しくなっているのが原因です。

そこに今回のウクライナ侵攻が追い討ちをかけた形となり、さらに価格が上昇しているわけです。

また、ロシアに対する経済制裁として、世界各国が利用している外貨の決済手段であるSWIFT（スウィフト）から、ロシアが締め出されることになりました。

SWIFTから締め出されて利用できなくなると、その国の企業は貿易の決済が困難になるため、最も厳しい経済制裁のひとつとされているんです。

（参考：NHK「ロシアへの経済制裁「SWIFT」って、なに？）

つまり、SWIFTでお金を送金できないため、海外のものを買うことができなくなるのです。

これによって、ロシア国民の生活は苦しくなっていきますから、現在のプーチン政権に戦争をやめさせようという動きが出てくることを期待しているわけですね。

経済制裁はあまり影響がない？長期化する可能性

ところが、プーチン大統領の支持率は、まったく下がっていません。

4月の段階で８０％を超えていましたが、９月の世論調査でも８０％を割ってはいるものの、７７％と高水準を維持しています。経済制裁によって戦争をやめさせる作戦は、効果が出ていないようです。

（参考：朝日新聞「プーチン氏支持率、7カ月ぶり8割下回る　動員に反発　独立系調査」）

おそらく、支持率がこれほど高い理由は、現在行われている経済制裁が、あまり効果が出ておらず、生活にあまり影響が出ていないからだと思われます。

と言うのも、ロシアルーブルの為替相場は、２〜3月に大きく下落（円で言えば、１ドル100→200円になるぐらいの変化）しました。

ところが、4月以降は元の水準に戻しており、むしろウクライナ侵攻前よりもルーブル高（日本で言うところの円高）になっているのです。

（参考：Investing.com）

もし、為替相場が大きく下落すれば、海外からの輸入品の価格も上昇してしまい、生活が苦しくなってきそうなものですが、そうはなっていないのです。

逆に日本やヨーロッパなどは、通貨安（円安）によって、物価が上昇し続けていて大変ですよね。このような状況がロシアでは起こっていないのです。

また、ロシアの製造業における取引は活発化しているようです。海外への輸出は激減しているものの、国内の需要が堅調なため、生活に大きな打撃が出ているわけではないようです。

（参考：ロイター「ロシア製造業ＰＭＩ、9月は52.0　3年半ぶり高水準」）

そもそも、ロシアの名目GDP（国内総生産）を見てみると、プーチン大統領が就任した2000年以降の２０年間で、約６.４倍にも拡大しています。

（ちなみに、同期間の日本では、ほぼ横ばいで変わっていません）

資料：GLOBAL NOTE　出典：IMF

プーチン大統領の前は、エリツィン元大統領でした。

この時期はソ連時代の国有企業を安く買い取った「オリガルヒ（新興財閥）」だけが豊かになって、一般国民は貧しいままでした。

なんと男性の平均寿命が、エリツィン元大統領の頃に63→58歳にまで下がってしまったのです。たった数年でここまで下がったわけですから、相当な厳しさだったのでしょう。

ところがプーチンが大統領になってからは、これらのオリガルヒの持っていた大企業の権利を手放させ、国民へと利益の分配を増やしました。

その結果、国民の所得が増え、消費が拡大し、GDPが６倍以上にも伸びたわけです。平均寿命も2020年現在で66歳にまで伸びました。

つまり、ソ連崩壊で貧困状態に陥り、周りで若くして死んだ人を知っている３０〜４０代以上のロシア人にとってみれば、プーチン大統領は、自分たちの生活を豊かにしてくれた大政治家と見ているのではないでしょうか。

そのため、よほど経済的に貧しくなってこないと、国民の不満が爆発しないのでしょう。

資源価格の上昇によって、製造業の利益が減少

長期化すると、日本企業にも影響が大きくなっていきます。

ロシアの海外への輸出品は、主に原油や天然ガスなどのエネルギー源で、全体の約半分を占め、ついで鉄鋼、貴金属などとなっています。

ロシアの主な貿易品目をみると、最大輸出品目は、前述のとおり、鉱物性燃料であり、輸出額全体の48.6％を占める。

次いで主要な輸出品目は、鉄鋼（5.3％）、貴金属等（3.1％）となっている。

（参考：経済産業省　通商白書2018）

ロシアが輸出するのをやめれば、資源不足となるため、ますます価格は上昇しやすくなっていくでしょう。

物を作るための原材料の価格が上がれば、企業が作るもののコストも上がりますので、売り上げ、利益ともに上がりにくくなります。

例えば、トヨタの４〜９月の決算発表を見ると、資材高騰によって減益となっています。

資材高騰などで7650億円減益。原価改善の努力などはあったものの、営業利益は前述したとおり、6060億円の減益となった。

（参考：Car Watch「トヨタ、2023年3月期第2四半期決算 資材高騰の影響や半導体が生産リスクで営業利益は1兆1414億円の増収減益」）

トヨタに限らず、製造業は減益決算が多く、ウクライナ侵攻が長引けば、株式市場にも、かなり長期的な影響が出てくると考えられます。

②不動産価格が上がりすぎて、子育て世帯が郊外に引っ越している

株式市場が下落すると、国内外の富裕層、投資家による購入が難しくなってくるわけですが、では、実際にそこに住みたいと考えている世帯は買わないのでしょうか？

この点について、東京２３区の転入超過数（引っ越してくる人　ー　出ていく人）を見てみると、コロナ前の2019年は約６.４万人のプラスだったのが、昨年2021年は約１.５万人のマイナスと、むしろ２３区から出ていく人の方が増えていました。

２３区から出ていく人の方が増えている

（参考：総務省　「住民基本台帳　移動報告」）

そして、その内訳を見てみると、０〜9歳、２０〜４０代の、住宅購入を検討している子育て世帯が減っていることがわかりました。

（参考：総務省　「住民基本台帳　移動報告」）

つまり、現在の不動産価格の水準では、多くの子育て世帯は、戸建てやマンションを２３区内で購入するつもりがないのです。

価格上昇に加え、東京都ではテレワークを採用する企業が増えています。

その比率は、2021年12月時点でなんと５６.４％と、半数以上となっているのです。都内にはデスクワークの仕事が多いため、これほどの比率になっているのでしょう。

（参考：東京都　産業労働局）

また、このような動きは、２３区に限らず、他の大都市でも見られます。

コロナ前の2019年と2021年の転入超過数を比較してみると、ほとんどの大都市で悪化（転入してくる人が減少）していました。

大都市は仕事が多くあるため、若い人では引っ越してくる方が多いです。

しかし、家賃や不動産価格が高すぎるため、家族を持ったりすると、出ていく人が増えているわけです。

大都市の転入超過数（引っ越してくる人　ー　出ていく人）

（参考：総務省　「住民基本台帳　移動報告」）

つまり、実際に住みたい人が減っている中での価格上昇が、全国の大都市で進んでいるのです。

そのため、価格が上がりすぎた大都市では、富裕層や投資家が買わなくなれば、買い手が見つからなくなり、一気に値崩れを起こす可能性があると考えられます。

暴落はいつ起こるのか？

「東京や大阪などの大都市で、家を持とうと思っている人」にとっては、今の不動産価格は高すぎて、「いつか暴落するんじゃないか？」と思っている人も多いのではないでしょうか？

ですが、外国人投資家による買いは続いているため、すぐに起こる可能性は低いでしょう。子育て世帯の買い手は減っているはずなんですけどね。

ですが、そのきっかけになりそうなことが１つあります。それが金利の上昇です。

世界の先進国の中では、日本や中国などの、ごく一部の国だけが低金利のままなのです。アメリカやヨーロッパ各国だけでなく、韓国や台湾などでも金利の引き上げを行なっています。目的は、物価の上昇を抑えるためです。

そして、この金利の上昇によって、世界中の不動産に影響が出ています。

特に韓国では、首都ソウルのマンション価格が、金利引き上げによって大きく下落しつつあるとの報道が出ています。

「韓国メディアによると、ソウルのマンション価格は9月第3週まで17週連続で下落が続き、2008年のリーマンショック以降で最大の暴落を記録している。」

「経済専門誌「韓国経済」が今年9月、不動産専門家106人を対象に行ったアンケート調査でも、今後住宅価格が10％以上下がるという展望が多数派だった。」

（参考：現代ビジネス 2022.10.7  「韓国『不動産バブル崩壊』の現実味…住宅ローン金利上昇で“ハウスプア家庭”が激増し」）

日本では、まだ低金利が続いていますが、つい先日の12月20日、日銀が実質的な利上げに踏み切りました。この結果、10年国債の金利は0.25→0.501%にまで上昇し、２０年債、３０年債もそれぞれ上昇しています。

（参考：日経新聞 2022.12.20 「日銀が緩和縮小、長期金利の上限0.5%に　事実上の利上げ」）

（参考：財務省「国債金利情報」）

利上げの幅は、0.25%程度なので、それほど住宅ローンの金利に大きな影響が出るわけではありませんが、今回の利上げだけで済むとは誰も思っていないでしょう。

そのため、日経平均株価も、25,000円台はつけなかったものの、2022年最終日の終値は26,000円ギリギリの低水準でした。

そのため、来年は株価的に厳しくなりそうですし、不動産価格への影響も出てきそうです。

４、売るなら？買うなら？

これまで株価と不動産価格の動きについて解説、予想をしてきましたが、購入または売却を検討している人は、どう動けばいいのか？まとめてみました。

売るなら：エリアによって戦略が変わる

もし、あなたが不動産の売却を検討しているのであれば、エリアによって戦略が変わります。

具体的には、

と考えられます。

ただし、今より上昇すると考えられるエリアについても、海外投資家が逃げ出せば、マンションは下落に転じますし、景気悪化がさらに進めば、郊外の戸建てを求める人も減るでしょう。

また、今後さらに金利が上昇すれば、住宅ローンの金利負担が増えるため、全ての不動産に影響が出てきます。そのため、売却の準備は早めにしておいても、損はないでしょう。

公示地価を信じると損をする？

不動産の売却を考える場合に、まず思いつくのが土地や戸建てなら公示地価、マンションならスーモなどの不動産サイトだと思います。

ですが、特に公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、東京の世田谷区に「代沢（だいざわ）」という、池ノ上駅の南側に広がる住宅地があります。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*４７都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較

これは戸建てや土地だけに限らず、マンションでも起こります（ここまで極端ではありませんが）。

というのも、スーモやホームズなどの不動産サイトに出ている価格は、売り手が希望する売り出し価格であって、実際に取引された価格ではないからです。

また、不動産会社によっては、戸建てが得意な会社もあれば、マンションが得意な会社もあるため、会社選びによって大きく結果が変わる場合もあります。

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買うなら：実体経済にも影響があるので、勤務先の状況が重要

今回の株式市場の下落は、物価上昇を伴う、いわゆる「スタグフレーション（給料は上がらず、物価だけ上がる状況）」と心配されています。

余計なお世話とは思いますが、お勤め先が安定していることを確認した上で、石橋を叩いて渡るぐらいの慎重さで準備をした方がいいでしょう。

異次元緩和で低金利の今がチャンス

ただ、そうは言っても、現在の低金利は、住宅購入を行うチャンスでもあります。

暴落待ちの人は、金利が上昇してから考えるべきでしょうが、郊外の土地価格があまり高くないエリアであれば、住宅ローンの利息が上がる前の方がいいでしょう。

また、土地価格が下がるのを待っている間も家賃はかかりますし、下がるまで待っても、物価上昇で建築コストが高くつく可能性もありますので、土地探しや物件探しは早めに行った方がいいかもしれませんね。

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