【2024年2月】史上最高値を更新している日経平均に、暴落の可能性はあるのか?不動産市場はどうなっていくのか? | イエ&ライフ

【2024年2月】史上最高値を更新している日経平均に、暴落の可能性はあるのか?不動産市場はどうなっていくのか?

kabuka コラム

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2024年2月26日の日経平均株価は、39,233円で終わりました。

1989年につけた最高値を超え、史上最高値を更新し続けています。

 

日経平均株価

(参考:yahoo finance)

 

この記事では、これまでの日経平均株価と不動産価格の関係、そして株価、不動産市場の暴落の可能性について、解説していきたいと思います。

 

1、これまでの株価と不動産の関係

これまでの株価と不動産の関係を見ると、2013年から始まったアベノミクスのタイミングでどちらも上昇し始めており、かなり似たような動きとなっていました。

 

都心3区の中古マンション価格と日経平均

(参考:yahoo finance東日本不動産流通機構)

 

上のグラフは、都心3区の中古マンション価格と日経平均の動きです。

なお、都心3区に限らず、首都圏、大阪、名古屋などの他の大都市圏でも、動きは似たような形となっています。

 

マンション価格が上がっているということは、そのマンションが立っている土地の価格も上昇しているということです。

そのため、今年3月に発表された公示地価においても、住宅地を中心に回復傾向にありました。特にマンションが建ちやすい駅近エリアの住宅地では、マンション価格の上昇による恩恵を受けていました。

 

その一方で、戸建てエリアについては、それほど関係があるわけではありません。

 

青色の線が戸建ての価格↓

不動産価格指数2023年7月

(国土交通省 不動産価格指数)

 

青色の線が戸建ての価格ですが、マンション価格がどんどん上がってきたのに対して、コロナ前はほとんど横ばいでした。

コロナ後は大きく上昇していますが、これは円安やロシアのウクライナ侵攻によって、物価上昇が始まったからで、土地価格が反応しているのは、買い手がつく場所に限られています。

 

戸建てが立つ土地は、マンションと違って、立地環境でかなり違いますので、株価との関係がある地域とない地域の差が激しいのです。

 

ですから、ここからは主にマンション価格と株価の関係について、解説していきます。とは言っても、全ての戸建てエリアに関係がないわけではありません。

駅近エリアや、近くにマンションの建っているエリアであれば、今後の予想の参考になるでしょう。

 

2、なぜ、株価が上がるとマンション価格が上がるのか?

理由は大きく2つあります。

 

①富裕層による分散投資が進む

1つ目は、富裕層による購入が増えるからです。

ちょっと古い資料ですが、2009年時点で、日本の金融資産の約6割が、60代以上が保有していました。

この比率は、1989年以降、年々増加傾向にあるため、2023年時点では、60代以上の金融資産の保有比率は、7割前後になっていてもおかしくない状況です。

 

年代別の金融資産分布

(参考:内閣部 「第28回税制調査会 総28-6」)

 

そんな状況で、株価が上昇してきても、家のローンも完済済み、教育費もかからないため、使いどころがありません。

むしろ心配になるのが、相続税です。そこで、節税対策として、高層マンションが使われています。

 

タワマン節税のイメージ

 

仮に現金や株式で1億円持っていたとすると、1億円の相続税評価になってしまいますが、マンションであれば、評価額を減らすことが可能です。

そのため、①いつでも換金できて、なおかつ②評価額を圧縮しやすい、大都市の高層マンションが人気化しており、マンション価格の高騰が続いているわけですね。

 

なお、高層マンションを活用した相続税対策は、規制強化がされ、時価の6割まで引き上げられました。

例えば、実際に売れば1億円するのに、評価額が3,000万円だった場合、6,000万円として計算しなければいけなくなったのです。

これによって、節税メリットは少し落ちたものの、依然としてマンション節税は機能しますし、株価も最高値を更新しているので、利用する人はあまり減らないと予想されます。

 

②外国人投資家による購入が増加

そして、2つ目が、外国人投資家によるマンション購入です。

外資系の不動産会社であるCBリチャードエリスのレポートによると、2022年の海外投資家は、前年比で4.6倍(+360%)にも増加していました。

 

-Q3投資額(*2022年7〜9月)は9,710億円で対前年同期比19%減少も、コロナ禍前の2019年Q3の水準を上回った。海外投資家による投資額が同(*前年比)360%増加。複数の大型取引が散見された。

(参考:日経新聞:「CBRE、日本投資市場動向(2022年第3四半期)を発表」)

 

また、2022年7〜9月の住宅向けの投資は、2,690億円と、7〜9月では調査開始以来の最高額ということから、海外投資家によるマンション投資がかなり加熱していることがわかります。

海外投資家が購入するような物件は、東京・大阪・名古屋などの大都市にあって、いつでも売却がしやすい駅近の人気物件になりますから、価格が高い物件ほど上昇しやすくなっているわけですね。

 

というわけで、ここまでをまとめると、

  1. 国内の富裕層の大半が高齢者のため、儲かったお金の先が、相続税の節税対策に向かいやすく、タワマン節税への動きが進んでいる
  2. 特に新型コロナ以降は、海外投資家が日本の不動産を積極的に購入しており、投資しやすい大都市の高層マンションを中心に上昇している

ということで、大都市の高層マンションほど、株価の上昇の恩恵を受けてしまっているのです。

 

3、日経平均暴落の可能性は?

日本の株価は、アメリカの株価に影響を受けていると、よく言われます。

ニュースでの株価解説を見ると、「アメリカ株が上がったから、投資家が安心して日本株を買って上がった」といった説明をされることが多いです。

 

日経225とSP500

(参考:yahoo finance us)

 

実際、日米の代表的な株価指数を見てみると、ここ20年ぐらいは、大体同じような動きになっていることが分かりますね。

なので、今後の日本株が上がるかどうかは、アメリカ株がどうなるのか?を予想すると、わかりやすいかもしれません。

 

今年はアメリカ大統領戦がカギ

今年のアメリカ株式市場の、1番のビッグイベントは、アメリカの大統領選でしょう。

 

4年に1度、11月に行われるアメリカの大統領選は、世界中の注目の的となります。

それと同時に、現職の大統領がなんとか次も当選するために、いろいろな政策を打ち出す可能性があります。

 

実際、アメリカの大統領選の1年前からの株価指数の変動率を見ると、大統領1期目の株価上昇率が高い傾向にあります。

 

S&P500と大統領選1年間の株価上昇率

(参考:yahoo finance us)

 

大統領は、2期8年まで就くことができますから、2期目の当選のために、国民にウケがいい経済政策をしたりすることで、株価上昇にもつながりやすいわけです。

 

そのため、アメリカのエコノミストの今年の株価予想も、おおむね上昇の予測のようです。

(参考:Forbes「2024年のS&P500は「緩やかな上昇」に、ウォール街大手らが予測」)

 

ただし、金融不安は折り込んでいない

このように、楽観的な見通しが多い状況ではありますが、それも、「銀行が潰れなければ」という条件付きではあります。

 

昨年の3月にアメリカのシリコンバレー銀行が破綻したというニュースが出て以降、アメリカだけでなく、欧州においても、大手の金融機関の経営破綻が相次いで起こりました。

 

2023年3〜5月に破綻した主な銀行
  所在国 破綻日(2023年) 総資産(概算)
シルバーゲート銀行 アメリカ 3月8日 1.6兆円
シリコンバレー銀行 アメリカ 3月10日 28兆円
シグネチャー銀行 アメリカ 3月12日 14兆円
クレディ・スイス銀行  スイス 3月20日 80兆円
ファーストリパブリック銀行 アメリカ 5月1日 31兆円

 

リーマンショックの時に、アメリカで総資産が最も大きな銀行の破綻は、ワシントンミューチュアルの約34兆円でした。

 

はっきり言って、破綻した銀行の資産規模で言えば、リーマンショックを超えているわけです。

しかし、アメリカやスイスの中央銀行が、破綻した銀行の預金を全額保護するように動いたり、他の大手銀行に買収させたりすることで、今のところは、大きな混乱が起こってはいない状況なのです。

 

そして、その火種はまだくすぶっています。

アメリカでは、金利を急激に引き上げたことで、銀行の含み損は膨れ上がっています。

この含み損は、主に米国債などの債券になります。

 

米銀の含み損

(参考:FRED, Unrealized Gains (Losses) on Investment Securities)

 

これに加えて、オフィスビルや商業施設の空室率は高止まりしており、不動産会社の破綻が起こると、銀行に飛び火してくる可能性が十分ある状況なのです。

 

オフィスの空室率が高い都市ランキング
都市名 州名 2023年の空室率(前年比) 人口(万人)
サンフランシスコ カリフォルニア州 18.85%(+4.18%) 81.5
ヒューストン テキサス州 18.64%(+0.43%) 228.8
ダラス テキサス州 17.93%(+0.35%) 128.8
オースティン テキサス州 16.11%(+3.87%) 96.4
ワシントンDC コロンビア特別区 15.87%(+0.46%) 71.3
フェニックス アリゾナ州 15.78%(+1.57%) 162.5
シカゴ イリノイ州 15.62%(+0.36%) 269.7
デンバー コロラド州 15.34%(+1.13%) 71.2
ロサンゼルス カリフォルニア州 14.99%(+1.32%) 384.9
アトランタ ジョージア州 14.58%(+0.76%) 49.6

(参考:全米不動産業者協会)

 

アメリカで空室率が高い都市のランキングを見ると、人口で2位のロサンゼルス、3位のシカゴなど、大都市に多い傾向にあります。

2割近い空室率で、かつ高金利ということは、利息の返済に困っている企業が日に日に増えている可能性が高いです。

 

日本の金融機関も投資で損失が出始めている

また、1月にあおぞら銀行の決算発表がありました。

そこで出された内容が衝撃的で、アメリカの不動産へ投資したものが、なんと軒並み5〜6割の評価損となっていたのです。

 

あおぞら銀行の都市別のオフィスビルの評価損率

(参考:あおぞら銀行 2023年度第3四半期 決算概要 p4)

 

これによって、あおぞら銀行の株価は一時ストップ安をし、現在も2割以上も下落しています。

アメリカの銀行の決算も深刻で、ニューヨーク・コミュニティ・バンコープ(資産規模で見ると、千葉銀行より少し小さいぐらいの中堅銀行)も、同様の赤字決算を出し、こちらの株価、約6割下落しています。

つまり、アメリカの銀行の経営状況は、悪化している最中なのです。

 

銀行の連鎖破綻が起これば、リーマンショック級の金融危機も考えられるため、そうなれば日経平均株価も暴落します。

この記事の最初のグラフでご紹介していますが、リーマンショック時には、都心3区のマンションも大きく下落しています。

 

そのため、タワーマンションを投資目的で保有している人は、金融市場の動向を見つつ、手放すタイミングを探した方が賢明かもしれませんね。

 

4、一般世帯と富裕層とで、不動産市場が大きく分かれてきている

また、現在の不動産市場は、①国内外の富裕層、高所得層と、②一般世帯とで、購入するエリアや物件などが、大きく分かれてきているようです。

 

一般世帯は、郊外の物件へシフト

たとえば、2021年、戦後初めて、東京23区から出ていく人の方が、入ってくる人を上回り話題となりました。テレワークの普及や、不動産価格の上昇が原因と言われています。

(参考:東京新聞「東京23区、初の「転出超過」 コロナ禍で「テレワーク移住」進む 2021年人口移動報告」)

 

翌年の22年には回復し、一時的なものだと思われていましたが、年代別に見てみると、増えているのは15〜29歳の学生や若い世代だけでした。

0〜14歳はさらに23区から出て行っており、子育て世帯の23区からの脱出が続いていることがわかります。

 

23区に移住してきているのは、学生と若い世代だけ

東京23区の年代別の転入超過数

(参考:総務省 住民基本台帳人口移動報告)

 

同じような減少は、札幌市や川崎市、名古屋市、大阪市などの全国の大都市で起こっています。いずれも、不動産価格が上がりすぎたことが原因でしょう。

 

変動金利で無理をしている

また、現在マンションを買えている人でも、選んでいる住宅ローンの約7割が、変動金利へとシフトしています。

2015年時点では4割程度でしたが、低金利がずっと続いていることと、不動産価格が上がりすぎたことで、変動金利を選ぶ人が増えているのでしょう。

 

変動金利の利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

変動金利は、金利が上昇すると、それにあわせて支払額が上がりますので、金利上昇時に影響を受けます。

そのような高リスクの住宅ローンを組んでいるのが、全体の7割にもなっているわけです。

 

今後は金利が上がる

さらに、今後はさらに金利が上昇する可能性が高いです。

 

というのも、日本の物価も年率で3%以上の上昇をしており、止まらないからです。

2023年の6月からは電気代も最大4割の値上げになったり、すでに食料品などの値上げも相次いでいます。

 

先進国の消費者物価指数

(参考:IMF)

 

このような状況の中で、日銀も金利の引き上げに動き始めています。

2023年7月の日銀政策決定会合で、10年国債の金利を1.0%にまで、実質的な利上げを行いました。

(参考:NHK「日銀 長期金利の変動幅の運用を柔軟化 0.5%の上限超え容認」)

 

その影響もあって、7月から金利は急激に上昇しています。10年国債の金利は、7月から12月にかけて、0.432%→0.72%まで上がっています。

これによって、固定金利の住宅ローン金利も上昇しています。

 

住宅ローン金利の推移 2023年12月

(参考:財務省)

 

やはり、物価上昇が11ヶ月連続で3%を超えてきているため、このまま低金利を放置し続けていると、大変なことになると、感じ始めているのでしょう。

(参考:日経新聞「消費者物価、7月3.1%上昇 11カ月連続で3%超え」)

 

ただし、変動金利については、まだ影響を受けていません。これは、日銀の政策変更が、10年国債などの、期間の長い金利だけだからです。

 

ですが、2024年中には、現在マイナスになっている短期金利を引き上げると思われます。

2024年2月現在、経済関係のメディアを見てみると、だいたい4月前後ではないか?という予想が多いですね。

 

メディア名 時期・利上げ幅などの内容 リンク先
ブルームバーグ 3月にマイナス金利解除。年内に+0.25%へ 参考記事
野村総合研究所 4月か10月か 参考記事
東京財団政策研究所 4月が 参考記事
日経新聞 3〜4月 参考記事
ロイター 4月は早すぎる 参考記事

 

そうなると、変動金利にも影響が出てきますので、一般世帯が現在の価格で住宅を購入することは、難しくなってくるでしょう。

 

というわけで、まとめると、

  • 国内外の富裕層は、節税や投資目的で、大都市の高額マンションの購入を続けており、株価上昇が続く限り、マンション価格の上昇も続く
  • 収入が上がりにくい一般世帯は、郊外へと引っ越す動きが増えているものの、今後は金利上昇・建築費上昇などの影響から、住宅を購入するハードルが上がっていく

と言えるでしょう。

 

結論:売るなら?買うなら?

これまで株価と不動産価格の動きについて解説、予想をしてきましたが、購入または売却を検討している人は、どう動けばいいのか?まとめてみました。

 

売るなら:エリアによって戦略が変わる

もし、あなたが不動産の売却を検討しているのであれば、エリアによって戦略が変わります。

具体的には、

  1. 大都市(首都圏、大阪、名古屋、福岡、札幌など)の1億円以上のマンション:海外の投資家による購入が続いているので、まだ上昇の余地はあるが、アメリカの金融危機のリスクに注意
  2. 大都市(首都圏、大阪、名古屋、福岡、札幌など)の1億円未満のマンション:株価が上がっている間は、マンションの平均価格で見ると、上昇しているように見えるが、一般世帯の購入のハードルは高まるため、そろそろ高値の水準と見た方がいい
  3. 大都市(首都圏、大阪、名古屋、福岡、札幌など)から少し離れた郊外の戸建て:郊外の広い家を求める一般人の買い手が増えているため、まだ高値で売れる可能性あり
  4. それ以外:ショッピングセンターなどの開発がない限り、上がる可能性は低く、早めに売却の準備をした方が無難

と考えられます。

 

公示地価を信じると損をする?

不動産の売却を考える場合に、まず思いつくのが土地や戸建てなら公示地価、マンションならスーモなどの不動産サイトだと思います。

ですが、特に公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、東京の世田谷区に「代田(だいた)」という、世田谷代田駅の周辺に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:221万円/坪
  • 実際の取引価格:220〜290万円/坪

と、公示地価の約1.0〜1.3倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の1.3倍です。

 

どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、高層マンションは建てられない、主に戸建てが立ち並ぶエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【世田谷区代田の公示地価】

世田谷区の公示地価

  • 世田谷代田駅から850mの距離、徒歩約11分(1分=80m)
  • 670,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =221万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【世田谷区代田の土地取引】

世田谷区の土地取引

  • 世田谷代田駅から徒歩6〜11分のエリアで、220〜290万円/坪で取引されている
  • この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*47都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

これは戸建てや土地だけに限らず、マンションでも起こります(ここまで極端ではありませんが)。

 

というのも、スーモやホームズなどの不動産サイトに出ている価格は、売り手が希望する売り出し価格であって、実際に取引された価格ではないからです。

 

また、不動産会社によっては、戸建てが得意な会社もあれば、マンションが得意な会社もあるため、会社選びによって大きく結果が変わる場合もあります。

そのため、高く売却をしたいのであれば、あなたの住むエリアの不動産や、マンションの売却実績のある会社を探した方がいいでしょう。

 

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買うなら:住宅ローン利用者には、今後さらに厳しく

現在の不動産市場は、金利上昇・物価上昇・株価上昇という3つの上昇によって、住宅ローンで家を購入したい人にとっては、かなり厳しい状況になってきています。

 

そのため、変動金利を利用して、ギリギリの返済計画で購入するのは、かなりリスクが高いです。

時間をかけて、じっくりと好条件の物件を探していくべきでしょう。

 

まだ低金利なので、買いやすいことは確か

ただ、そうは言っても、現在の金利はまだ低いので、住宅購入がしやすい状況ではあります。

暴落待ちの人は、金利が上昇してから考えるべきでしょうが、郊外の土地価格があまり高くないエリアであれば、住宅ローンの利息が上がる前の方がいいでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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この記事を書いた人
ゴトウ

証券会社で12年間勤務。営業と店舗マーケティングに従事後、2018年から当サイト「イエ&ライフ」を運営しています。

不動産価格の動きの理解や今後の予想は、金融マーケットの知識があると理解しやすいため、読者のお役に立てるのではないかと、サイトを運営しています。

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