【2023年3月】日経平均暴落で、不動産市場はどうなっていくのか？

2023年3月3日の日経平均株価は、27,927円で終わりました。

昨年2月下旬に起こったロシアのウクライナ侵攻を受け、一時は25,000円台を割り込みましたが、それ以降は25,000〜28,000円前後を行ったり来たりしています。

（参考：yahoo finance）

この記事では、これまでの日経平均株価と不動産価格の関係、そして今後の見通しについて、解説していきたいと思います。（※１）

１、これまでの株価と不動産の関係

これまでの株価と不動産の関係を見ると、2013年から始まったアベノミクスのタイミングでどちらも上昇し始めており、かなり似たような動きとなっていました。

（参考：yahoo finance、東日本不動産流通機構）

上のグラフは、都心３区の中古マンション価格と日経平均の動きです。

なお、都心３区に限らず、首都圏、大阪、名古屋などの他の大都市圏でも、動きは似たような形となっています。

マンション価格が上がっているということは、そのマンションが立っている土地の価格も上昇しているということです。

そのため、今年3月に発表された公示地価においても、住宅地を中心に回復傾向にありました。特にマンションが建ちやすい駅近エリアの住宅地では、マンション価格の上昇による恩恵を受けていました。

その一方で、戸建てエリアについては、それほど関係があるわけではありません。

青色の線が戸建ての価格↓

（国土交通省　不動産価格指数）

青色の線が戸建ての価格ですが、マンション価格がどんどん上がってきたのに対して、コロナ前はほとんど横ばいでした。

コロナ後は大きく上昇していますが、これは円安やロシアのウクライナ侵攻によって、物価上昇が始まったからで、土地価格が大きく上昇しているわけではありません。

戸建てが立つ土地は、マンションと違って、立地環境でかなり違いますので、株価との関係がある地域とない地域の差が激しいのです。

ですから、ここからは主にマンション価格と株価の関係について、解説していきます。とは言っても、全ての戸建てエリアに関係がないわけではありません。

駅近エリアや、近くにマンションの建っているエリアであれば、今後の予想の参考になるでしょう。

２、なぜ、株価が上がるとマンション価格が上がるのか？

理由は大きく３つあります。

①富裕層による分散投資が進む

１つ目は、富裕層による購入が増えるからです。

個人投資家の売買動向を見ると、アベノミクスが始まった2013年に売り越し額が大きく増えています。

売り越し→儲かったお金が不動産へ

*東証、名証の2市場の合計

（参考：日本証券取引所　投資部門別売買状況）

昔から資産３分法と言って、預金・不動産・株式の３つに分散をした方が資産が守られると言われてきました。

特に株式のような金融資産は、富裕層ほど持っている比率が高く、預金は十分に持っているケースが多いため、不動産に向けられることが多いわけです。

②中古マンションの在庫急減で、価格が上昇

ですが、2020年、21年と個人投資家は、株式をあまり売り越していませんね。

それなのに、なぜマンション価格が上昇しているのでしょうか？

その理由は、新型コロナの感染拡大で、海外や地方への移住者が減ったからです。

マンションを売却する人が急激に減ったことで、買いたい人は少ない物件の中から買わなければいけなくなり、価格が上昇してしまったわけです。

（参考：東日本不動産流通機構　データライブラリー）

新型コロナが起こる前までは、海外に住む人が年間２〜５万人増えていましたが、それがほぼストップし、逆に新型コロナがあった2020年以降は、６.５万人も減っています。

（参考：外務省　「海外在留邦人数調査統計」）

以前であれば、自宅を売却して海外に住む人もいたでしょうが、移住できなくなったことで、マンションを売り出す人が減り、在庫が急激に減ってしまいました。

在庫が減ると、買い手同士の競争が激しくなりますので、価格が上昇しやすくなっているわけです。

③外国人投資家による購入が増加

そして、３つ目が、外国人投資家によるマンション購入です。

外資系の不動産会社であるCBリチャードエリスのレポートによると、2022年の海外投資家は、前年比で4.6倍（+360%）にも増加していました。

-Q3投資額（*2022年7〜9月）は9,710億円で対前年同期比19%減少も、コロナ禍前の2019年Q3の水準を上回った。海外投資家による投資額が同（*前年比）360%増加。複数の大型取引が散見された。

（参考：日経新聞：「CBRE、日本投資市場動向（2022年第3四半期）を発表」）

また、2022年7〜9月の住宅向けの投資は、2,690億円と、７〜９月では調査開始以来の最高額ということから、海外投資家によるマンション投資がかなり加熱していることがわかります。

海外投資家が購入するような物件は、東京・大阪・名古屋などの大都市にあって、いつでも売却がしやすい駅近の人気物件になりますから、価格が高い物件ほど上昇しやすくなっているわけですね。

というわけで、ここまでをまとめると、

と考えられます。

３、これからどうなるのか？

このように株価の上昇とともに、大都市の土地やマンションを中心に上昇してきたわけですが、これからどうなっていくのでしょうか？

特にヤバイと考えられるポイントを３つご紹介します。

①ロシアのウクライナ侵攻の長期化で、物価上昇が続く

１つ目は、ロシア・ウクライナ戦争の長期化によって、物価上昇が続くことです。

この戦争をきっかけに、日経平均株価は昨年２月に25,000円台を割り込みました。2023年3月3日現在でも、ウクライナとロシアの停戦合意には至っておらず、さらに長期化することが予想されます。

長期化によって影響が出てくるのは、物価の上昇です。

世界的に、石油や天然ガス、石炭、アルミなどの資源価格がどんどん上昇しており、日本にも徐々に影響が出てきていますよね。

（参考：investing.com）

さらに、今年になってから、水光熱費の値上げも話題に上ってきました。

今年になってから、各電力会社が値上げの申請を政府に行なっており、各社４〜６月ごろから、値上げが行われる予定です。

（参考：経済産業省）

今回の物価上昇で儲かる産業は、原油や天然ガスなどを採掘するエネルギー産業や商社などのごく一部のみで、それ以外の企業は、コストが上がるため、軒並み減益が予想されます。

そのため、業績が伸びて株価が上昇する企業は、ごく一部に限られるでしょうから、株価がさらに上昇する余地は小さいと考えられます。

②金利の上昇が始まっている

２つ目が、金利の上昇です。

日本の不動産市場は、2013年から上昇を始めましたが、そのきっかけとなったのは、日銀による異次元緩和です。

日銀が国債や株式を大量に買ったことによって、低金利と株高が作られ、不動産価格の上昇にもつながったのです。

不動産価格が上昇を続ければ、買えなくなる人も増えそうなものです。

ですが、月々の返済額は少ないものの、金利上昇時には返済額も増える変動金利を利用する人が増えたことで、不動産の需要を押し上げてきたと言えます。

実際、変動金利の利用者は年々増加傾向にあり、令和２年は７割に達していました。

（低金利の時には）返済負担が少ない変動金利の利用者が増加

（参考：国土交通省　「令和3年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」*PDFファイル）

ところが、2022年に入ってからは、金利の上昇が始まっています。

期間21年以上のフラット３５の金利も上昇傾向にあり、22年12月分は1.65%。６年ぶりの高水準にあります。

（参考：財務省、ARUHI）

そして昨年12月20日に、日銀の黒田総裁が記者会見を開き、１０年国債の金利目標を0.25%→0.50%に引き上げました。

（参考：日経新聞「日銀が緩和縮小、長期金利の上限0.5%に　事実上の利上げ」）

これによって、為替は１ドル137→132円台の円高に、１０年国債の金利も0.27→0.4%台にまで上がっています。

今回の金利引き上げは、物価の上昇を抑えるためのものですから、物価上昇が続く限り、さらなる利上げをする可能性があります。

そうすると、これまで安い金利だからと利用できていた変動金利が、利用しにくくなります。つまり、現在の価格で不動産を買える人が減ってしまうわけです。

金利が１％上がると、支払いは１５〜２０％増える

なお、１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。

多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。

なお、これから購入を検討している人は、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。

４、売るなら？買うなら？

これまで株価と不動産価格の動きについて解説、予想をしてきましたが、購入または売却を検討している人は、どう動けばいいのか？まとめてみました。

売るなら：エリアによって戦略が変わる

もし、あなたが不動産の売却を検討しているのであれば、エリアによって戦略が変わります。

具体的には、

と考えられます。

ただし、今より上昇すると考えられるエリアについても、海外投資家が逃げ出せば、マンションは下落に転じますし、景気悪化がさらに進めば、郊外の戸建てを求める人も減るでしょう。

また、今後さらに金利が上昇すれば、住宅ローンの金利負担が増えるため、全ての不動産に影響が出てきます。そのため、売却の準備は早めにしておいても、損はないでしょう。

公示地価を信じると損をする？

不動産の売却を考える場合に、まず思いつくのが土地や戸建てなら公示地価、マンションならスーモなどの不動産サイトだと思います。

ですが、特に公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、東京の世田谷区に「代沢（だいざわ）」という、池ノ上駅の南側に広がる住宅地があります。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*４７都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較

これは戸建てや土地だけに限らず、マンションでも起こります（ここまで極端ではありませんが）。

というのも、スーモやホームズなどの不動産サイトに出ている価格は、売り手が希望する売り出し価格であって、実際に取引された価格ではないからです。

また、不動産会社によっては、戸建てが得意な会社もあれば、マンションが得意な会社もあるため、会社選びによって大きく結果が変わる場合もあります。

そのため、高く売却をしたいのであれば、あなたの住むエリアの不動産や、マンションの売却実績のある会社を探した方がいいでしょう。

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特に、「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の３社は、ここでしか査定を依頼できないため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。

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買うなら：実体経済にも影響があるので、勤務先の状況が重要

現在の日本経済は、いわゆる「スタグフレーション（給料は上がらず、物価だけ上がる状況）」と心配されています。

また、金利の上昇も始まっているため、選ぶ場所によっては、「給料は上がらないのに、月々のローン返済は重く、高い物件をつかまされてしまう」という状況になりかねません。

余計なお世話とは思いますが、お勤め先が安定していることを確認した上で、石橋を叩いて渡るぐらいの慎重さで、住む場所や条件を考えた方がいいでしょう。

まだ低金利なので、買いやすいことは確か

ただ、そうは言っても、現在の低金利は、住宅購入がしやすい状況ではあります。

暴落待ちの人は、金利が上昇してから考えるべきでしょうが、郊外の土地価格があまり高くないエリアであれば、住宅ローンの利息が上がる前の方がいいでしょう。

また、土地価格が下がるのを待っている間も家賃はかかりますし、下がるまで待っても、物価上昇で建築コストが高くつく可能性もありますので、土地探しや物件探しは早めに行った方がいいかもしれませんね。

未公開物件＝安い物件の可能性大

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「未公開物件」として、ある特定の不動産会社や、住宅メーカーが取り扱っている場合があります。

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