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2024年2月26日の日経平均株価は、39,233円で終わりました。
1989年につけた最高値を超え、史上最高値を更新し続けています。
この記事では、これまでの日経平均株価と不動産価格の関係、そして株価、不動産市場の暴落の可能性について、解説していきたいと思います。
1、これまでの株価と不動産の関係
これまでの株価と不動産の関係を見ると、2013年から始まったアベノミクスのタイミングでどちらも上昇し始めており、かなり似たような動きとなっていました。
上のグラフは、都心3区の中古マンション価格と日経平均の動きです。
なお、都心3区に限らず、首都圏、大阪、名古屋などの他の大都市圏でも、動きは似たような形となっています。
マンション価格が上がっているということは、そのマンションが立っている土地の価格も上昇しているということです。
そのため、今年3月に発表された公示地価においても、住宅地を中心に回復傾向にありました。特にマンションが建ちやすい駅近エリアの住宅地では、マンション価格の上昇による恩恵を受けていました。
その一方で、戸建てエリアについては、それほど関係があるわけではありません。
青色の線が戸建ての価格↓
青色の線が戸建ての価格ですが、マンション価格がどんどん上がってきたのに対して、コロナ前はほとんど横ばいでした。
コロナ後は大きく上昇していますが、これは円安やロシアのウクライナ侵攻によって、物価上昇が始まったからで、土地価格が反応しているのは、買い手がつく場所に限られています。
戸建てが立つ土地は、マンションと違って、立地環境でかなり違いますので、株価との関係がある地域とない地域の差が激しいのです。
ですから、ここからは主にマンション価格と株価の関係について、解説していきます。とは言っても、全ての戸建てエリアに関係がないわけではありません。
駅近エリアや、近くにマンションの建っているエリアであれば、今後の予想の参考になるでしょう。
2、なぜ、株価が上がるとマンション価格が上がるのか?
理由は大きく2つあります。
①富裕層による分散投資が進む
1つ目は、富裕層による購入が増えるからです。
ちょっと古い資料ですが、2009年時点で、日本の金融資産の約6割が、60代以上が保有していました。
この比率は、1989年以降、年々増加傾向にあるため、2023年時点では、60代以上の金融資産の保有比率は、7割前後になっていてもおかしくない状況です。
そんな状況で、株価が上昇してきても、家のローンも完済済み、教育費もかからないため、使いどころがありません。
むしろ心配になるのが、相続税です。そこで、節税対策として、高層マンションが使われています。
仮に現金や株式で1億円持っていたとすると、1億円の相続税評価になってしまいますが、マンションであれば、評価額を減らすことが可能です。
そのため、①いつでも換金できて、なおかつ②評価額を圧縮しやすい、大都市の高層マンションが人気化しており、マンション価格の高騰が続いているわけですね。
なお、高層マンションを活用した相続税対策は、規制強化がされ、時価の6割まで引き上げられました。
例えば、実際に売れば1億円するのに、評価額が3,000万円だった場合、6,000万円として計算しなければいけなくなったのです。
これによって、節税メリットは少し落ちたものの、依然としてマンション節税は機能しますし、株価も最高値を更新しているので、利用する人はあまり減らないと予想されます。
②外国人投資家による購入が増加
そして、2つ目が、外国人投資家によるマンション購入です。
外資系の不動産会社であるCBリチャードエリスのレポートによると、2022年の海外投資家は、前年比で4.6倍(+360%)にも増加していました。
-Q3投資額(*2022年7〜9月)は9,710億円で対前年同期比19%減少も、コロナ禍前の2019年Q3の水準を上回った。海外投資家による投資額が同(*前年比)360%増加。複数の大型取引が散見された。
また、2022年7〜9月の住宅向けの投資は、2,690億円と、7〜9月では調査開始以来の最高額ということから、海外投資家によるマンション投資がかなり加熱していることがわかります。
海外投資家が購入するような物件は、東京・大阪・名古屋などの大都市にあって、いつでも売却がしやすい駅近の人気物件になりますから、価格が高い物件ほど上昇しやすくなっているわけですね。
というわけで、ここまでをまとめると、
- 国内の富裕層の大半が高齢者のため、儲かったお金の先が、相続税の節税対策に向かいやすく、タワマン節税への動きが進んでいる
- 特に新型コロナ以降は、海外投資家が日本の不動産を積極的に購入しており、投資しやすい大都市の高層マンションを中心に上昇している
ということで、大都市の高層マンションほど、株価の上昇の恩恵を受けてしまっているのです。
3、日経平均暴落の可能性は?
日本の株価は、アメリカの株価に影響を受けていると、よく言われます。
ニュースでの株価解説を見ると、「アメリカ株が上がったから、投資家が安心して日本株を買って上がった」といった説明をされることが多いです。
実際、日米の代表的な株価指数を見てみると、ここ20年ぐらいは、大体同じような動きになっていることが分かりますね。
なので、今後の日本株が上がるかどうかは、アメリカ株がどうなるのか?を予想すると、わかりやすいかもしれません。
今年はアメリカ大統領戦がカギ
今年のアメリカ株式市場の、1番のビッグイベントは、アメリカの大統領選でしょう。
4年に1度、11月に行われるアメリカの大統領選は、世界中の注目の的となります。
それと同時に、現職の大統領がなんとか次も当選するために、いろいろな政策を打ち出す可能性があります。
実際、アメリカの大統領選の1年前からの株価指数の変動率を見ると、大統領1期目の株価上昇率が高い傾向にあります。
大統領は、2期8年まで就くことができますから、2期目の当選のために、国民にウケがいい経済政策をしたりすることで、株価上昇にもつながりやすいわけです。
そのため、アメリカのエコノミストの今年の株価予想も、おおむね上昇の予測のようです。
(参考:Forbes「2024年のS&P500は「緩やかな上昇」に、ウォール街大手らが予測」)
ただし、金融不安は折り込んでいない
このように、楽観的な見通しが多い状況ではありますが、それも、「銀行が潰れなければ」という条件付きではあります。
昨年の3月にアメリカのシリコンバレー銀行が破綻したというニュースが出て以降、アメリカだけでなく、欧州においても、大手の金融機関の経営破綻が相次いで起こりました。
2023年3〜5月に破綻した主な銀行
所在国 | 破綻日(2023年) | 総資産(概算) | |
シルバーゲート銀行 | アメリカ | 3月8日 | 1.6兆円 |
シリコンバレー銀行 | アメリカ | 3月10日 | 28兆円 |
シグネチャー銀行 | アメリカ | 3月12日 | 14兆円 |
クレディ・スイス銀行 | スイス | 3月20日 | 80兆円 |
ファーストリパブリック銀行 | アメリカ | 5月1日 | 31兆円 |
リーマンショックの時に、アメリカで総資産が最も大きな銀行の破綻は、ワシントンミューチュアルの約34兆円でした。
はっきり言って、破綻した銀行の資産規模で言えば、リーマンショックを超えているわけです。
しかし、アメリカやスイスの中央銀行が、破綻した銀行の預金を全額保護するように動いたり、他の大手銀行に買収させたりすることで、今のところは、大きな混乱が起こってはいない状況なのです。
そして、その火種はまだくすぶっています。
アメリカでは、金利を急激に引き上げたことで、銀行の含み損は膨れ上がっています。
この含み損は、主に米国債などの債券になります。
(参考:FRED, Unrealized Gains (Losses) on Investment Securities)
これに加えて、オフィスビルや商業施設の空室率は高止まりしており、不動産会社の破綻が起こると、銀行に飛び火してくる可能性が十分ある状況なのです。
オフィスの空室率が高い都市ランキング
都市名 | 州名 | 2023年の空室率(前年比) | 人口(万人) |
サンフランシスコ | カリフォルニア州 | 18.85%(+4.18%) | 81.5 |
ヒューストン | テキサス州 | 18.64%(+0.43%) | 228.8 |
ダラス | テキサス州 | 17.93%(+0.35%) | 128.8 |
オースティン | テキサス州 | 16.11%(+3.87%) | 96.4 |
ワシントンDC | コロンビア特別区 | 15.87%(+0.46%) | 71.3 |
フェニックス | アリゾナ州 | 15.78%(+1.57%) | 162.5 |
シカゴ | イリノイ州 | 15.62%(+0.36%) | 269.7 |
デンバー | コロラド州 | 15.34%(+1.13%) | 71.2 |
ロサンゼルス | カリフォルニア州 | 14.99%(+1.32%) | 384.9 |
アトランタ | ジョージア州 | 14.58%(+0.76%) | 49.6 |
アメリカで空室率が高い都市のランキングを見ると、人口で2位のロサンゼルス、3位のシカゴなど、大都市に多い傾向にあります。
2割近い空室率で、かつ高金利ということは、利息の返済に困っている企業が日に日に増えている可能性が高いです。
日本の金融機関も投資で損失が出始めている
また、1月にあおぞら銀行の決算発表がありました。
そこで出された内容が衝撃的で、アメリカの不動産へ投資したものが、なんと軒並み5〜6割の評価損となっていたのです。
(参考:あおぞら銀行 2023年度第3四半期 決算概要 p4)
これによって、あおぞら銀行の株価は一時ストップ安をし、現在も2割以上も下落しています。
アメリカの銀行の決算も深刻で、ニューヨーク・コミュニティ・バンコープ(資産規模で見ると、千葉銀行より少し小さいぐらいの中堅銀行)も、同様の赤字決算を出し、こちらの株価、約6割下落しています。
つまり、アメリカの銀行の経営状況は、悪化している最中なのです。
銀行の連鎖破綻が起これば、リーマンショック級の金融危機も考えられるため、そうなれば日経平均株価も暴落します。
この記事の最初のグラフでご紹介していますが、リーマンショック時には、都心3区のマンションも大きく下落しています。
そのため、タワーマンションを投資目的で保有している人は、金融市場の動向を見つつ、手放すタイミングを探した方が賢明かもしれませんね。
4、一般世帯と富裕層とで、不動産市場が大きく分かれてきている
また、現在の不動産市場は、①国内外の富裕層、高所得層と、②一般世帯とで、購入するエリアや物件などが、大きく分かれてきているようです。
一般世帯は、郊外の物件へシフト
たとえば、2021年、戦後初めて、東京23区から出ていく人の方が、入ってくる人を上回り話題となりました。テレワークの普及や、不動産価格の上昇が原因と言われています。
(参考:東京新聞「東京23区、初の「転出超過」 コロナ禍で「テレワーク移住」進む 2021年人口移動報告」)
翌年の22年には回復し、一時的なものだと思われていましたが、年代別に見てみると、増えているのは15〜29歳の学生や若い世代だけでした。
0〜14歳はさらに23区から出て行っており、子育て世帯の23区からの脱出が続いていることがわかります。
23区に移住してきているのは、学生と若い世代だけ
同じような減少は、札幌市や川崎市、名古屋市、大阪市などの全国の大都市で起こっています。いずれも、不動産価格が上がりすぎたことが原因でしょう。
変動金利で無理をしている
また、現在マンションを買えている人でも、選んでいる住宅ローンの約7割が、変動金利へとシフトしています。
2015年時点では4割程度でしたが、低金利がずっと続いていることと、不動産価格が上がりすぎたことで、変動金利を選ぶ人が増えているのでしょう。
変動金利は、金利が上昇すると、それにあわせて支払額が上がりますので、金利上昇時に影響を受けます。
そのような高リスクの住宅ローンを組んでいるのが、全体の7割にもなっているわけです。
今後は金利が上がる
さらに、今後はさらに金利が上昇する可能性が高いです。
というのも、日本の物価も年率で3%以上の上昇をしており、止まらないからです。
2023年の6月からは電気代も最大4割の値上げになったり、すでに食料品などの値上げも相次いでいます。
このような状況の中で、日銀も金利の引き上げに動き始めています。
2023年7月の日銀政策決定会合で、10年国債の金利を1.0%にまで、実質的な利上げを行いました。
(参考:NHK「日銀 長期金利の変動幅の運用を柔軟化 0.5%の上限超え容認」)
その影響もあって、7月から金利は急激に上昇しています。10年国債の金利は、7月から12月にかけて、0.432%→0.72%まで上がっています。
これによって、固定金利の住宅ローン金利も上昇しています。
やはり、物価上昇が11ヶ月連続で3%を超えてきているため、このまま低金利を放置し続けていると、大変なことになると、感じ始めているのでしょう。
(参考:日経新聞「消費者物価、7月3.1%上昇 11カ月連続で3%超え」)
ただし、変動金利については、まだ影響を受けていません。これは、日銀の政策変更が、10年国債などの、期間の長い金利だけだからです。
ですが、2024年中には、現在マイナスになっている短期金利を引き上げると思われます。
2024年2月現在、経済関係のメディアを見てみると、だいたい4月前後ではないか?という予想が多いですね。
メディア名 | 時期・利上げ幅などの内容 | リンク先 |
ブルームバーグ | 3月にマイナス金利解除。年内に+0.25%へ | 参考記事 |
野村総合研究所 | 4月か10月か | 参考記事 |
東京財団政策研究所 | 4月が | 参考記事 |
日経新聞 | 3〜4月 | 参考記事 |
ロイター | 4月は早すぎる | 参考記事 |
そうなると、変動金利にも影響が出てきますので、一般世帯が現在の価格で住宅を購入することは、難しくなってくるでしょう。
というわけで、まとめると、
- 国内外の富裕層は、節税や投資目的で、大都市の高額マンションの購入を続けており、株価上昇が続く限り、マンション価格の上昇も続く
- 収入が上がりにくい一般世帯は、郊外へと引っ越す動きが増えているものの、今後は金利上昇・建築費上昇などの影響から、住宅を購入するハードルが上がっていく
と言えるでしょう。
結論:売るなら?買うなら?
これまで株価と不動産価格の動きについて解説、予想をしてきましたが、購入または売却を検討している人は、どう動けばいいのか?まとめてみました。
売るなら:エリアによって戦略が変わる
もし、あなたが不動産の売却を検討しているのであれば、エリアによって戦略が変わります。
具体的には、
- 大都市(首都圏、大阪、名古屋、福岡、札幌など)の1億円以上のマンション:海外の投資家による購入が続いているので、まだ上昇の余地はあるが、アメリカの金融危機のリスクに注意
- 大都市(首都圏、大阪、名古屋、福岡、札幌など)の1億円未満のマンション:株価が上がっている間は、マンションの平均価格で見ると、上昇しているように見えるが、一般世帯の購入のハードルは高まるため、そろそろ高値の水準と見た方がいい
- 大都市(首都圏、大阪、名古屋、福岡、札幌など)から少し離れた郊外の戸建て:郊外の広い家を求める一般人の買い手が増えているため、まだ高値で売れる可能性あり
- それ以外:ショッピングセンターなどの開発がない限り、上がる可能性は低く、早めに売却の準備をした方が無難
と考えられます。
公示地価を信じると損をする?
不動産の売却を考える場合に、まず思いつくのが土地や戸建てなら公示地価、マンションならスーモなどの不動産サイトだと思います。
ですが、特に公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、東京の世田谷区に「代田(だいた)」という、世田谷代田駅の周辺に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価:221万円/坪
- 実際の取引価格:220〜290万円/坪
と、公示地価の約1.0〜1.3倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の1.3倍です。
どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、高層マンションは建てられない、主に戸建てが立ち並ぶエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?
【世田谷区代田の土地取引】
- 世田谷代田駅から徒歩6〜11分のエリアで、220〜290万円/坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」
「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
*47都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較
都道府県 | 住所 | 公示地価/坪 | 取引価格/坪 | 公示地価の何倍? |
---|---|---|---|---|
東京都23区 | 千代田区神保町 | 485万円 | 300〜990万円 | 0.62〜2.04倍 |
東京都23区 | 中央区佃 | 644万円 | 530〜970万円 | 0.82〜1.51倍 |
東京都23区 | 墨田区東向島 | 111万円 | 150〜290万円 | 1.35〜2.61倍 |
東京都 | 八王子市北野台 | 33万円 | 30〜43万円 | 0.91〜1.3倍 |
東京都 | 立川市柴崎町 | 121万円 | 97〜340万円 | 0.8〜2.81倍 |
東京都 | 武蔵野市吉祥寺本町 | 216万円 | 150〜300万円 | 0.69〜1.39倍 |
神奈川県 | 横浜市神奈川区松見町 | 85万円 | 74〜150万円 | 0.87〜1.76倍 |
神奈川県 | 川崎市中原区木月 | 136万円 | 160〜240万円 | 1.18〜1.76倍 |
神奈川県 | 相模原市緑区東橋本 | 70万円 | 17〜140万円 | 0.24〜2倍 |
千葉県 | 千葉市中央区松波 | 77万円 | 64〜110万円 | 0.83〜1.43倍 |
千葉県 | 船橋市松が丘 | 30万円 | 26〜41万円 | 0.87〜1.37倍 |
千葉県 | 柏市今谷上町 | 49万円 | 39〜85万円 | 0.8〜1.73倍 |
埼玉県 | さいたま市浦和区北浦和 | 113万円 | 78〜160万円 | 0.69〜1.42倍 |
埼玉県 | 川口市差間 | 43万円 | 42〜61万円 | 0.98〜1.42倍 |
埼玉県 | 所沢市久米 | 49万円 | 22〜76万円 | 0.45〜1.55倍 |
北海道 | 札幌市北区25条西 | 38万円 | 32〜48万円 | 0.84〜1.26倍 |
北海道 | 旭川市8条通 | 10万円 | 7〜14万円 | 0.7〜1.4倍 |
北海道 | 苫小牧市桜木町 | 7万円 | 6.5〜13万円 | 0.93〜1.86倍 |
青森県 | 青森市三内 | 10万円 | 5.4〜14万円 | 0.54〜1.4倍 |
青森県 | 八戸市田向 | 14万円 | 10〜28万円 | 0.71〜2倍 |
青森県 | 弘前市大字田園 | 13万円 | 15〜18万円 | 1.15〜1.38倍 |
秋田県 | 秋田市手形 | 22万円 | 18〜25万円 | 0.82〜1.14倍 |
秋田県 | 大仙市大曲中通町 | 11万円 | 13〜15万円 | 1.18〜1.36倍 |
秋田県 | 由利本荘市石脇 | 7.8万円 | 5〜14万円 | 0.64〜1.79倍 |
岩手県 | 盛岡市加賀野 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
岩手県 | 一関市赤荻 | 8万円 | 5.5〜17万円 | 0.69〜2.13倍 |
岩手県 | 奥州市佐倉河 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
宮城県 | 仙台市泉区将監 | 26万円 | 34〜52万円 | 1.31〜2倍 |
宮城県 | 石巻市三ツ股 | 10万円 | 7.8〜14万円 | 0.78〜1.4倍 |
宮城県 | 名取市大手町 | 27万円 | 29〜40万円 | 1.07〜1.48倍 |
福島県 | 福島市野田町 | 22万円 | 16〜72万円 | 0.73〜3.27倍 |
福島県 | いわき市小島町 | 22万円 | 35万円 | 1.59倍 |
福島県 | 郡山市芳賀 | 18万円 | 17〜35万円 | 0.94〜1.94倍 |
山形県 | 山形市東原町 | 26万円 | 18〜32万円 | 0.69〜1.23倍 |
山形県 | 鶴岡市本町 | 11万円 | 8〜17万円 | 0.73〜1.55倍 |
山形県 | 酒田市新橋 | 9.5万円 | 10〜15万円 | 1.05〜1.58倍 |
新潟県 | 新潟市中央区天神尾 | 38万円 | 35〜62万円 | 0.92〜1.63倍 |
新潟県 | 長岡市東栄 | 19万円 | 13〜19万円 | 0.68〜1倍 |
新潟県 | 上越市春日野 | 14万円 | 9.6〜16万円 | 0.69〜1.14倍 |
富山県 | 富山市牛島本町 | 26万円 | 23〜36万円 | 0.88〜1.38倍 |
富山県 | 高岡市城東 | 17万円 | 9.3〜19万円 | 0.55〜1.12倍 |
富山県 | 射水市太閤山 | 15万円 | 12〜18万円 | 0.8〜1.2倍 |
石川県 | 金沢市泉野町 | 35万円 | 24〜45万円 | 0.69〜1.29倍 |
石川県 | 加賀市小菅波町 | 14万円 | 2.3〜21万円 | 0.16〜1.5倍 |
石川県 | 野々市市押野 | 26万円 | 25〜31万円 | 0.96〜1.19倍 |
福井県 | 福井市灯明寺 | 19万円 | 15〜26万円 | 0.79〜1.37倍 |
福井県 | 坂井市丸岡町西瓜屋 | 10万円 | 12〜15万円 | 1.2〜1.5倍 |
群馬県 | 高崎市上中居町 | 25万円 | 18〜36万円 | 0.72〜1.44倍 |
群馬県 | 前橋市駒形町 | 15万円 | 8.7〜18万円 | 0.58〜1.2倍 |
群馬県 | 伊勢崎市昭和町 | 13万円 | 9.6〜41万円 | 0.74〜3.15倍 |
栃木県 | 宇都宮市泉が丘 | 28万円 | 28〜40万円 | 1〜1.43倍 |
栃木県 | 足利市八幡町 | 16.5万円 | 8.7〜19万円 | 0.53〜1.15倍 |
栃木県 | 小山市城東 | 24万円 | 3.8〜27万円 | 0.16〜1.13倍 |
茨城県 | 水戸市河和田 | 14万円 | 9.2〜20万円 | 0.66〜1.43倍 |
茨城県 | 古河市東 | 24万円 | 11〜36万円 | 0.46〜1.5倍 |
茨城県 | つくば市春日 | 37万円 | 53万円 | 1.43倍 |
愛知県 | 名古屋市千種区東山元町 | 56万円 | 19〜67万円 | 0.34〜1.2倍 |
愛知県 | 岡崎市大和町 | 37万円 | 43〜51万円 | 1.16〜1.38倍 |
愛知県 | 豊橋市高師本郷町 | 24万円 | 11〜33万円 | 0.46〜1.38倍 |
岐阜県 | 岐阜市北一色 | 21万円 | 17〜28万円 | 0.81〜1.33倍 |
岐阜県 | 大垣市林町 | 23万円 | 10〜31万円 | 0.43〜1.35倍 |
岐阜県 | 多治見市明和町 | 11.5万円 | 8.9〜15万円 | 0.77〜1.3倍 |
三重県 | 津市大谷町 | 35万円 | 41〜55万円 | 1.17〜1.57倍 |
三重県 | 四日市市大字茂福 | 21万円 | 24〜32万円 | 1.14〜1.52倍 |
三重県 | 桑名市大字桑名 | 22万円 | 25〜29万円 | 1.14〜1.32倍 |
静岡県 | 静岡市葵区音羽町 | 71万円 | 51〜85万円 | 0.72〜1.2倍 |
静岡県 | 浜松市中区鴨江 | 31万円 | 0.85〜40万円 | 0.03〜1.29倍 |
静岡県 | 三島市加茂 | 33万円 | 33〜44万円 | 1〜1.33倍 |
長野県 | 長野市若里 | 29万円 | 30〜46万円 | 1.03〜1.59倍 |
長野県 | 松本市桐 | 21万円 | 29〜30万円 | 1.38〜1.43倍 |
長野県 | 上田市常磐城 | 14万円 | 14〜18万円 | 1〜1.29倍 |
山梨県 | 甲府市上石田 | 15万円 | 19〜23万円 | 1.27〜1.53倍 |
大阪府 | 大阪市浪速区恵美須東 | 149万円 | 39〜600万円 | 0.26〜4.03倍 |
大阪府 | 茨木市庄 | 61万円 | 40〜100万円 | 0.66〜1.64倍 |
大阪府 | 高槻市安岡時町 | 38万円 | 25〜55万円 | 0.66〜1.45倍 |
京都府 | 京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町 | 41万円 | 22〜64万円 | 0.54〜1.56倍 |
京都府 | 宇治市小倉町 | 43万円 | 22〜55万円 | 0.51〜1.28倍 |
京都府 | 城陽市久世 | 37万円 | 28〜49万円 | 0.76〜1.32倍 |
滋賀県 | 大津市朝日が丘 | 45万円 | 25〜55万円 | 0.56〜1.22倍 |
滋賀県 | 草津市追分 | 30万円 | 32〜37万円 | 1.07〜1.23倍 |
滋賀県 | 長浜市祇園町 | 17万円 | 8.9〜23万円 | 0.52〜1.35倍 |
兵庫県 | 神戸市鈴蘭台南町 | 24万円 | 14〜41万円 | 0.58〜1.71倍 |
兵庫県 | 姫路市飾磨区今在家 | 28万円 | 30〜35万円 | 1.07〜1.25倍 |
兵庫県 | 尼崎市稲葉荘 | 56万円 | 39〜83万円 | 0.7〜1.48倍 |
奈良県 | 奈良市中登美ケ丘 | 35万円 | 40〜61万円 | 1.14〜1.74倍 |
奈良県 | 橿原市土橋町 | 26万円 | 31〜44万円 | 1.19〜1.69倍 |
奈良県 | 生駒市俵口町 | 27万円 | 22〜35万円 | 0.81〜1.3倍 |
和歌山県 | 和歌山市黒田 | 21万円 | 19〜48万円 | 0.9〜2.29倍 |
和歌山県 | 田辺市東山 | 19万円 | 22〜24万円 | 1.16〜1.26倍 |
岡山県 | 岡山市田中 | 33万円 | 35〜47万円 | 1.06〜1.42倍 |
岡山県 | 倉敷市大島 | 31万円 | 13〜35万円 | 0.42〜1.13倍 |
岡山県 | 津山市東一宮 | 10万円 | 4.5〜12万円 | 0.45〜1.2倍 |
広島県 | 広島市牛田早稲田 | 40万円 | 19〜80万円 | 0.48〜2倍 |
広島県 | 福山市沖野上町 | 24万円 | 6.9〜34万円 | 0.29〜1.42倍 |
広島県 | 呉市広白岳 | 17万円 | 7.4〜21万円 | 0.44〜1.24倍 |
鳥取県 | 鳥取市吉方温泉 | 17万円 | 5〜19万円 | 0.29〜1.12倍 |
鳥取県 | 米子市観音寺新町 | 16万円 | 15〜20万円 | 0.94〜1.25倍 |
島根県 | 松江市内中原町 | 26万円 | 26〜32万円 | 1〜1.23倍 |
山口県 | 下関市綾羅木南町 | 13万円 | 20万円 | 1.54倍 |
山口県 | 山口市小郡下郷 | 16.5万円 | 8.9〜19万円 | 0.54〜1.15倍 |
山口県 | 宇部市笹山町 | 7.3万円 | 10〜13万円 | 1.37〜1.78倍 |
愛媛県 | 松山市岩崎町 | 44万円 | 30〜68万円 | 0.68〜1.55倍 |
愛媛県 | 今治市南大門町 | 17万円 | 24〜30万円 | 1.41〜1.76倍 |
愛媛県 | 新居浜市河内町 | 22万円 | 10〜24万円 | 0.45〜1.09倍 |
香川県 | 高松市松縄町 | 29万円 | 39〜40万円 | 1.34〜1.38倍 |
香川県 | 丸亀市中府町 | 25万円 | 35万円 | 1.4倍 |
徳島県 | 徳島市佐古一番町 | 31万円 | 13〜59万円 | 0.42〜1.9倍 |
高知県 | 高知市東久万 | 34万円 | 29〜38万円 | 0.85〜1.12倍 |
福岡県 | 福岡市南区大楠 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
福岡県 | 北九州市八幡西区永犬丸西町 | 17万円 | 10〜21万円 | 0.59〜1.24倍 |
福岡県 | 久留米市諏訪野町 | 22万円 | 15〜27万円 | 0.68〜1.23倍 |
佐賀県 | 佐賀市兵庫北 | 21万円 | 16〜31万円 | 0.76〜1.48倍 |
佐賀県 | 唐津市和多田本村 | 18万円 | 18〜24万円 | 1〜1.33倍 |
佐賀県 | 鳥栖市弥生が丘 | 19万円 | 18〜21万円 | 0.95〜1.11倍 |
大分県 | 大分市王子新町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
大分県 | 別府市山の手町 | 21万円 | 16〜35万円 | 0.76〜1.67倍 |
大分県 | 中津市中央町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
長崎県 | 長崎市滑石 | 20万円 | 14〜24万円 | 0.7〜1.2倍 |
長崎県 | 佐世保市広田 | 11万円 | 19〜29万円 | 1.73〜2.64倍 |
長崎県 | 諫早市小船越町 | 13万円 | 22万円 | 1.69倍 |
熊本県 | 熊本市武蔵ヶ丘 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
熊本県 | 八代市井上町 | 9万円 | 4.7〜10万円 | 0.52〜1.11倍 |
熊本県 | 天草市今釜新町 | 14万円 | 14〜15万円 | 1〜1.07倍 |
宮崎県 | 宮崎市神宮 | 28万円 | 32〜33万円 | 1.14〜1.18倍 |
宮崎県 | 都城市姫城町 | 10万円 | 8.5〜15万円 | 0.85〜1.5倍 |
宮崎県 | 延岡市西小路 | 19万円 | 20〜26万円 | 1.05〜1.37倍 |
鹿児島県 | 鹿児島市荒田 | 56万円 | 35〜91万円 | 0.63〜1.63倍 |
鹿児島県 | 霧島市国分中央 | 11万円 | 9.5〜15万円 | 0.86〜1.36倍 |
鹿児島県 | 薩摩川内市平佐町 | 9.5万円 | 7.9〜10.4万円 | 0.83〜1.09倍 |
沖縄県 | 那覇市首里石嶺町 | 42万円 | 31〜46万円 | 0.74〜1.1倍 |
沖縄県 | うるま市江州 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
沖縄県 | 浦添市経塚 | 53万円 | 60〜69万円 | 1.13〜1.3倍 |
これは戸建てや土地だけに限らず、マンションでも起こります(ここまで極端ではありませんが)。
というのも、スーモやホームズなどの不動産サイトに出ている価格は、売り手が希望する売り出し価格であって、実際に取引された価格ではないからです。
また、不動産会社によっては、戸建てが得意な会社もあれば、マンションが得意な会社もあるため、会社選びによって大きく結果が変わる場合もあります。
そのため、高く売却をしたいのであれば、あなたの住むエリアの不動産や、マンションの売却実績のある会社を探した方がいいでしょう。
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買うなら:住宅ローン利用者には、今後さらに厳しく
現在の不動産市場は、金利上昇・物価上昇・株価上昇という3つの上昇によって、住宅ローンで家を購入したい人にとっては、かなり厳しい状況になってきています。
そのため、変動金利を利用して、ギリギリの返済計画で購入するのは、かなりリスクが高いです。
時間をかけて、じっくりと好条件の物件を探していくべきでしょう。
まだ低金利なので、買いやすいことは確か
ただ、そうは言っても、現在の金利はまだ低いので、住宅購入がしやすい状況ではあります。
暴落待ちの人は、金利が上昇してから考えるべきでしょうが、郊外の土地価格があまり高くないエリアであれば、住宅ローンの利息が上がる前の方がいいでしょう。
非公開物件=安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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