第四銀行のリバースモーゲージ「住まいの架け橋」を解説|他と何が違うのか? | イエ&ライフ

第四銀行のリバースモーゲージ「住まいの架け橋」を解説|他と何が違うのか?

第四銀行のリバースモーゲージリバースモーゲージ

 

老後資金の活用法として、雑誌やニュースでもたびたび話題になるリバースモーゲージですが、東名阪で提供している銀行が多いため、「第四銀行ではどうなの?」と気になる人もいますよね。

 

ですが、第四銀行が提供している「住まいの架け橋」は、普通のリバースモーゲージとちょっと違います。

この点を誤解して相談に行くと、「全然思ってたのと違う」とムダ骨になってしまう可能性があるのです。

 

そこで、この記事では、

  • 第四銀行のリバースモーゲージの特徴メリットとリスク
  • 他行との違いは何か?
  • どんな人が使ってはいけないのか?

について、詳しく解説していきたいと思います。

 

住まいの架け橋の特徴

はじめに、一般的なリバースモーゲージ・ローンについて少しだけ解説します。

 

リバースモーゲージ・ローンとは?

リバースモーゲージ・ローンとは、

「自宅を担保にお金を借りられて、死んだ後に売却して清算」

する仕組みのローンのことです。

 

リバースモーゲージの仕組み

 

その主なメリットは、

  • 死ぬまで自宅に住み続けられる
  • 高齢でもお金を借りられる

の2点が大きいですね。

 

デメリットとしては、

  • 死ぬまで金利がかかる(場合によっては払い続けなければならない)
  • 相続人の了承が必要な場合がある
  • 担保の資産価値が借入額よりも下回ると、返済しなければいけない

といった点があります。

 

住まいの架け橋は他とどう違うのか?

ところが、住まいの架け橋は、「自宅を誰かに貸して、その家賃収入の権利を担保にお金を借りる」仕組みです。

つまり、「今の家に住みながら、お金を借りる仕組み」ではないのです。

 

 住まいの架け橋一般的なリバースモーゲージ
自宅に住み続けられる?住み続けられない住み続けられる
借入金の返済は?毎月返済する死後に売却して返済
年齢制限50才以上71才未満55〜65才以上
最終的に自宅は?借入金を返済して、自分の手元に戻ってくる死後に売却

 

そのため、

「使っていない空き家を誰かに貸して、その家賃収入を担保に、まとまったお金を借りたい」

「大きすぎる戸建てから、駅近の賃貸マンションに移りたい」

といったニーズに応えるのが、住まいの架け橋と言えるでしょう。

 

自宅の借り手を探してくれるJTIとは?

自宅を賃貸に回して、借主を探してくれるのは住まいの架け橋ではなく、「移住・住み替え支援機構(JTI)」と呼ばれる一般社団法人です。

 

JTIのマイホーム借り上げ制度

 

JTIは、自宅の所有者と借家契約を結び、空室時の賃料保証も行いながら、賃貸物件を探している人に貸し付けます。

その賃料収入を原資に、第四銀行から借りたお金の返済を行う仕組みになっているのです。

 

ですから、まとまったお金が必要ない場合には、住まいの架け橋を活用する必要はなくて、直接JTIと契約することで、月々の家賃収入を受け取ることができます。

 

移住・住み替え支援機構はこちら

 

 

住まいの架け橋の契約条件

*2019年1月2日現在

項目条件
年齢50才以上71才未満
年収

安定的かつ継続的な収入が見込める方

対象物件

JTI*が家賃保証をつけられる条件の物件

資金使途

自由(ただし、事業資金・投資資金はのぞく)

借りられる金額
  • 5,000万円以内
  • 毎月の返済額が、JTIの保証賃料の80%以下に収まる額
対象地域

新潟県

推定相続人の同意法定相続人1人の保証が必要
返済方法元本+金利分を毎月返済
金利3.225%(半年に1回見直しの変動金利)
費用
  • 事務手数料:54,000円

 

住まいの架け橋の注意点

①住み続けながら、お金を借りる仕組みではない

繰り返しになりますが、他人にマイホームを貸すことになるため、自分たちはどこかへ引っ越さなければいけません。

そのため、「死ぬまで住み続けながら、お金を借りられる」という仕組みではない点に注意してください。

 

②他人へ貸せる物件でなければ使えない

住活スタイルは、自宅の家賃収入を担保にお金を借りる仕組みですから、他人に貸せるような物件でなければ利用できません。

また、借りられるお金は、家賃収入で返済できる範囲内ですから、家賃が安いエリアでは当然借りられる金額が少なくなります。

 

住まいの架け橋のリスク

ここからは、考えておくべきリスクについて解説します。

 

①借主がつかなくなった場合

住まいの架け橋では、移住住み替え・支援機構を通じてマイホームを貸し付けるわけですが、借主がいなくなった場合にも家賃保証が受けられるものの、その保証額にも限度があります。

 

ここ数年でサブリース問題が社会問題となっていますが、借り手がいないのに、有利な条件だからとアパートを建ててしまった人が、借金で首が回らなくなっているのが現状です。

 

そのため、あまりに遠い郊外のエリアの物件の場合には、長めの返済計画でお金を借りるのは家賃が入ってこなくなるリスクがあるので注意が必要でしょう。

 

②過度な借り入れは危険

住まいの架け橋の金利は現在3.225%ですが、今後の金利情勢によっては、かなり上昇してしまう可能性があります。

というのも、現在の低金利は日銀の異次元緩和政策によって実現されているものだからです。

 

10年国債と住宅ローン金利

 

異次元緩和政策については、こちらの記事でかみくだいて解説していますが、ようするに、「日銀がお金を刷って刷って刷りまくって、株や国債を買っている政策」なんです。

 

なので、本当はこれは禁じ手なのです。

そのため、アメリカはとっくの昔にやめてますし、EUも2018年末でやめました。

残るは日本だけなのです。

 

異次元緩和政策のメリットの1つとして、「円安に誘導できる」点がありますが、これは逆を言えば、他の国が損をしていることになります。

アメリカと中国の貿易関係がゴタゴタしていますが、日本だってこんな状況を続けていては、ブーイングが来るでしょう。

いずれ異次元緩和を辞めざるを得ません。

 

そう考えると、今後は金利が上昇しますので、プライムエイジで1,000万円借りている人は、

  • 金利3%:月2.5万円(現在)
  • 金利4%:月3.3万円
  • 金利5%:月4.1万円

と負担が大きくなっていく可能性があるのです。

 

そのため、必要以上に借りて使いすぎるのは、リスクが大きくなるので注意が必要ですね。

もう少し詳しく知りたい方は、こちらから公式ホームページへと移動できますので、そちらで確認してみてください。

 

 

住まいの架け橋はこちら

 

 

 

また、「まだ価格の高い今のうちに売却額を確定させて、数年間は自宅に住みたい」ということであれば、リースバックの方がいいでしょう。

 

元ヤクルトの古田選手がCMで出ているハウスドゥという会社が「ハウスリースバック」というサービスを行なっています。

ここまでの説明で「第四銀行のリバースモーゲージはちょっと違うな」と感じた方は、こちらをチェックしてみた方がいいかもしれませんね。

 

 

 

リバースモーゲージを検討するなら、知っておきたいサービス

 

リバースモーゲージ・ローンは、

  • 数十年先の土地価格の動き
  • 数十年間払い続ける金利

を考慮しなければ、体が言うことをきかなくなる頃に返済を迫られるリスクのあるサービスです。

 

そのため、利用される方は、土地価格に対する見通しと、資金管理能力が求められるハードルの高いサービスと考えた方がいいでしょう。

そのため、絶対に知っておいた方がいいのが「自宅の評価額」です。

 

と言うのも、「現在いくらで売れるか?」がわかれば、「これぐらい借りてもまだ大丈夫だろう」と言う判断の目安にもなるからです。

 

また、銀行によって担保評価の計算方法も違いますから、例えば5,000万円で売れるのに、2,000万円までしか貸してくれない、ということも十分にあり得ます。

 

「売却して、もう少し安くてコンパクトな家に住み替えた方がいい」

「他の金融機関に相談した方がいいかもしれない」

といった選択の幅が広がるのは、自宅の評価額を知っているからこそです。

 

ホームズなら、簡単に自宅の評価額を調べられる

そんな時に使うと便利なのが、こちらの一括査定サービス「ホームズ」。

無料の簡単な登録で、不動産会社から査定書がもらえるサービスです。

査定内容を比較できるので、簡単に高く売れる会社も探せます。

 

【4社からもらった査定結果】

一括査定こんな感じで査定書が送られてきます。

 

 

自宅の評価額を調べるならこちら

 

 

ホームズの便利な点は、査定書をメールや郵送で送ってくれる点です。

なので、わざわざ不動産会社が来ることもありません。

 

【このような欄があって、選択できます】

ホームズの机上査定

 

無料で使えますし、登録も簡単で、1分程度で済みます。

リバースモーゲージ・ローンの相談に行くつもりならば、「自宅の評価額」を知っているのと知らないのとでは、今後の計画の立て方もずいぶん変わってくるはずですよ。

 

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