今年から消費税も１０％に増税になりますし、介護士の数も足りないため、老後にかかるお金は今後ますます増えるものと予想されています。
そんな中で注目されているのがリバースモーゲージですが、自宅を担保としてお金を借りる方法なので、
「将来にわたっての土地価格がどう動きそうか？」
「いくら借りたら、どれぐらい金利がかかるのか？」
「群馬県の土地価格は今後どうなるのか？」
など、注意しなければいけない点がいくつかあります。
この記事では、
- 群馬銀行のリバースモーゲージ「夢のつづき」のメリットとリスク
- 群馬県で利用していいエリアはどこか？
を中心に、詳しく解説していきたいと思います。
「夢のつづき」の特徴
はじめにリバースモーゲージ・ローンについて少しだけ解説します。
リバースモーゲージ・ローンとは？
リバースモーゲージ・ローンとは、
「自宅を担保にお金を借りられて、死んだ後に売却して清算」
する仕組みのローンのことです。
その主なメリットは、
- 死ぬまで自宅に住み続けられる
- 高齢でもお金を借りられる
の２点が大きいですね。
デメリットとしては、
- 死ぬまで金利がかかる（場合によっては払い続けなければならない）
- 相続人の了承が必要な場合がある
- 担保の資産価値が借入額よりも下回ると、返済しなければいけない
といった点があります。
これらのデメリットについては、後ほど詳しく解説します。
「夢のつづき」の契約条件
*2019年1月2日現在
| 項目 | 条件 |
| 年齢 | ６０才以上（融資期限は８６歳まで） |
| 年収 |
年金収入など安定した所得がある方 |
| 対象物件 |
戸建て（路線価のある地域）、マンション |
| 使い途 |
原則、自由。 ただし、事業性資金・金融商品を購入する資金を除く |
| 借入可能額 |
自宅の担保評価額の50%以内 |
| 対象地域 |
群馬県,埼玉県,栃木県,東京都,神奈川県,長野県,千葉県,茨城県 |
| 相続人の同意等 |
|
| 担保評価額の見直し |
3年ごとに土地またはマンションの再評価を実施 |
| 返済方法（金利分） | 元本に組み入れて、死亡後に一括返済 |
| 返済方法（元本） |
の２種類から選べる |
| 金利 |
3.475%（変動金利） |
| 費用 |
その他、登記費用・印紙税など実費 |
群馬銀行で遺言信託を契約する必要がある
リバースモーゲージ・ローンでは、自宅の持ち主（と配偶者）が死んだ後に売却して清算する仕組みのため、通常は相続人が売却することになります。
そのため、相続人全員が納得しないと名義を変えて売ることができませんから、全員分の承諾書をもらうなど、「スムーズに相続・売却できる条件を整える」ことを求めてくる銀行が多いです。
群馬銀行も同様で、相続人全員の承諾が必要になります。
さらに厄介なことに、遺言信託を結ぶ必要があります。
具体的には、
- 遺言執行コース：108,000円＋相続時に財産の2.16%〜0.324%
- 保管コース：216,000円
- 遺言保管手数料：540円／月額
- 公正証書作成の実費（数万円）、戸籍謄本などの取り寄せ費用
など、利用するメニューによっていろいろかかりますので、ハードルが高いサービスと言えるでしょう。
契約者が死んでも、配偶者が契約を引き継ぐことができる
この点は地味に使いやすいメリットと言えます。
契約者は旦那さんのケースが多いため、奥さんが契約を引き継げなければ、その後は家を引っ越さなければいけません。
他行では２〜３年間しか住み続けられない契約もありますから、群馬銀行では使いやすい条件になっていると言えるでしょう。
マンションも対象になっている
これも地味にすごいポイントです。
リバースモーゲージは、数十年後の自宅の売却になってしまうため、土地付きの戸建てしか対象にしていない銀行が多いですし、その多くは東京、神奈川、大阪などの大都市しか対象にしていません。
しかし、群馬銀行では群馬県内でもマンションを対象にリバースモーゲージが利用できるのです。
審査基準は厳しいとは思いますが、高崎市や前橋市でマンション住まいの方であれば、群馬銀行一択になるでしょう。
売却額が借金を下回った場合でも、追加で返済を求められない
この点も群馬銀行のすごいポイントです。
もし借入金が2,000万円あったとして、自宅を売却して1,500万円にしかならなかったとしても、残りの500万円の返済する必要がないのです。
しかも、群馬銀行では、自宅の担保評価額の見直しを３年に１回しかしません。
特にマンションであれば、年々建物の価値が下がりますから、借入金よりも売却金額の方が下回る可能性も十分にあります。
それなのに、売却額が返済額に満たなくても追加返済がないのは、良心的なサービスと言えるでしょう。
遺言信託の契約が条件なのと、金利が他行よりも割高な点はありますが、それ以外の使い勝手の良さに魅力を感じられるのであれば、検討してもいいサービスではないでしょうか？
「夢のつづき」の注意点
ここからは、リバースモーゲージを使う際に、考えておくべき注意点について解説します。
「郊外の戸建て」は使ってはいけない
リバースモーゲージのもっとも怖いところは、「数十年先に売却をして清算」という点です。
これは「死ぬまで住み続けられる」というメリットである一方で、「数十年先までの土地価格の変動リスク」でもあるからです。
2008年に日本の人口はピークを打ち、１０年過ぎました。
これから人口はもっと減っていくわけですから、土地価格が下落しやすいエリアは、当然増えていきます。
群馬県の住宅地の価格も、この５年間で都心部へ通勤できる高崎駅の周辺では上昇していますが、それ以外のエリアではほとんど下落しています。
【青色の点線】群馬県の住宅地は、この20年間で半値ぐらいにまで下がった
市区町村単位で見ると、この５年間はどこの住宅地もマイナス
そのため、郊外のエリアでは今後も下落が続きそうですので、高崎市、前橋市であっても、郊外の戸建ての利用は控えた方が良さそうです。
金利が元本組み入れ型なので、長生きのリスクがデカイ
リバースモーゲージローンは、２種類の金利の返済方法があります。
- 金利を毎月支払うタイプ
- 金利を元本に組み入れるタイプ
の２種類で、群馬銀行では「2.金利を元本に組み入れるタイプ」になります。
例えば、1,000万円借りて、その年の金利が3%だった場合には、翌年には1,030万円借りていることになります。
その翌年には、1061万円、、、、、と組み入れた金利にさらに金利が乗って行くため、雪だるま式に借金が増えていくのがこのタイプのローンの特徴です。
現在のリバースモーゲージの金利は3%前後ですが、仮に1,000万円借りて、このまま30年経ったとすると、借入額は2,357万円にまで膨れ上がります。
金利を元本に組み入れるタイプは、長生きするほど借金が膨れ上がる
しかも現在は、日銀が異次元緩和政策を取っているので、これほどの低金利なわけですから、今後はもう少し上がってくる可能性が高いです。
仮に１０年後に４%に上がってしまうと、３倍近くにまで膨れ上がってしまいます。
そうなると、健康面で厳しくなって、介護などのサポートが必要になってくるころに、
- 担保割れの部分を数百万円単位での一括返済
- 最悪の場合には、売却して清算
という可能性が出てくるのです。
そのため、思っているほど多くのお金が借りられるわけではありませんし、何十年分の金利を払うために、自宅を売却することにもなりますので、利用は慎重に考えていくべきでしょう。
もう少し詳しく知りたい方は、こちらから公式ホームページへと移動できますので、そちらで確認してみてください。
また、このサイトでは、４７都道府県の主な市区の土地価格の現状と、将来予想について解説しています。
こちら↓のページから、各市区を探せますので、興味のある方はご覧になってみてください。
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