広島銀行のリバースモーゲージの特徴|広島県で利用できるエリアはどこ? | イエ&ライフ

広島銀行のリバースモーゲージの特徴|メリットとリスクを徹底解説

広島銀行 リバースモーゲージ

この数年でリバースモーゲージがかなり注目を集めるようになっています。

年金がこれからどうなるかわからないですし、寿命が延びているため、老後の資金調達方法として考える人が増えているからなんですね。

 

しかし、リバースモーゲージは土地を担保にお金を借りるサービスなため、三大都市圏でのみ提供している銀行がほとんどでした。

そこで広島県でも展開しようと平成26年から始めたのが広島銀行です。

 

そこで、この記事では、

  • 広島銀行のリバースモーゲージのメリットとリスク
  • 広島県内で利用していいエリアはどこか?

について、詳しく解説していきたいと思います。

 

広島銀行のリバースモーゲージの特徴

はじめにリバースモーゲージ・ローンについて少しだけ解説します。

 

リバースモーゲージ・ローンとは?

リバースモーゲージ・ローンとは、

「自宅を担保にお金を借りられて、死んだ後に売却して清算」

する仕組みのローンのことです。

 

リバースモーゲージの仕組み

 

その主なメリットは、

  • 死ぬまで自宅に住み続けられる
  • 高齢でもお金を借りられる

の2点が大きいですね。

 

デメリットとしては、

  • 死ぬまで金利がかかる(場合によっては払い続けなければならない)
  • 相続人の了承が必要な場合がある
  • 担保の資産価値が借入額よりも下回ると、返済しなければいけない

といった点があります。

これらのデメリットについては、後ほど詳しく解説します。

 

広島銀行のリバースモーゲージの契約条件

*2018年12月31日現在

項目条件
年齢60才以上
年収

年金振込を指定、または年金受取ご予約サービスをお申込みいただける方

対象物件

戸建て

使い途

原則、自由。

ただし、事業性資金・金融商品を購入する資金を除く

融資極度額
  • 500万円〜2,000万円

土地の担保評価額の50%以内

対象地域

広島銀行の営業エリア(広島県、岡山県、山口県)

相続人の同意
  • 推定相続人全員の確認書が必要
  • 相続人の代表1名が連帯保証人になること

の2つの条件を満たすこと

担保評価額の見直し

年に1回。

担保評価が借入額を下回った場合には、その分を一括または分割で返済

返済方法(金利分)毎月支払い
返済方法(元本)

契約者の死亡後6ヶ月以内に相続人が売却・一括返済

金利

変動金利(詳細は窓口で確認してください)

費用
  • 取扱手数料:108,000円
  • 融資限度額の増額手続き:108,000円
  • 条件変更手続き:5,400円

その他、登記費用・印紙税など実費

 

広島銀行のリバースモーゲージの注意点

①推定相続人からの承諾と「連帯保証人」が必要

リバースモーゲージ・ローンでは、自宅の持ち主(と配偶者)が死んだ後に売却して清算する仕組みのため、売却は相続人が行うことになります。

 

自宅の相続は、相続人全員が納得しないと名義を変えて売ることができませんから、全員分の承諾書をもらう銀行が多いです。

広島銀行でも、推定相続人全員分の承諾書が必要になります。

また、さらに相続人の代表1名が「連帯保証人」になる必要がありますので、この点にハードルを感じる人もいるかもしれませんね。

 

推定相続人の調べ方については、こちらで解説しています。

リバースモーゲージの推定相続人とは?その範囲と注意点
リバースモーゲージを契約する上で必要な「推定相続人」とその範囲について解説します。また、相続人の承諾を必要としないサービスについてもご紹介します。

 

②死亡後の返済が6ヶ月以内のため、売却額が低くなる可能性あり

リバースモーゲージ・ローンで困るのが、自宅の売却です。

というのも、戸建ての売却には、かなり時間がかかるからです。

 

不動産サイト「アットホーム」の調査によると、平均築年数15年の戸建ての売却までにかかった期間は、平均11ヶ月でした。

広島銀行のリバースモーゲージでは、死亡後6ヶ月以内の返済なので、普通に売却しようとしていては間に合いません。

 

葬儀の後始末や、他の相続人との話し合い、名義変更などで2〜3ヶ月かかってしまいますからね。

 

そのため、不動産会社に「買取」を依頼することになるわけですが、即金化できる代わりに、普通に売却した場合よりも2〜4割安くなってしまいます。

そのため、最悪の場合には、借金を返済しきれず、相続人が残った借金を肩代わりさせられる可能性もあります。

 

広島銀行のリバースモーゲージの注意点

ここからは、リバースモーゲージを使う際に、考えておくべき注意点について解説します。

 

「郊外の戸建て」は使ってはいけない

リバースモーゲージのもっとも怖いところは、「数十年先に売却をして清算」という点です。

これは「死ぬまで住み続けられる」というメリットである一方で、「数十年先までの土地価格の変動リスク」でもあるからです。

 

2008年に日本の人口はピークを打ち、10年過ぎました。

これから人口はもっと減っていくわけですから、土地価格が下落しやすいエリアは、当然増えていきます。

 

過去20年間の住宅地の下落率を調べてみたところ、全国平均で4割下落していました。

もし、現在2,000万円と評価されたとしても、20年後には1,200万円まで下がって、担保割れになる可能性は十分にあるのです。

 

住宅地の公示地価(1998年=100)

公示地価の変化率

(参考:国土交通省 地価公示)

 

また、この5年間で土地価格が上昇していると言われていますが、広島県内で上昇しているのは、広島市などの大都市の一部だけで、他の市町村では軒並み下落傾向にあります。

 

過去5年間で上昇しているのは、広島市の周辺の一部のみ

広島県の過去5年間の公示地価の変化率

(参考:国土交通省 地価公示)

 

ですから、もし郊外の戸建てを担保に利用したいのであれば、かなり少なめに慎重に借りることをオススメします。

 

もう少し詳しく知りたい方は、こちらから公式ホームページへと移動できますので、そちらで確認してみてください。

 

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迷ってしまった人は?

 

ここまでリスクの高い商品だと知ると、「本当に利用していいのか?」と迷われてしまう方も多いです。

 

そこでオススメなのが、一括査定サービスです。

複数の不動産会社から「いくらで売れるか?」という査定書をもらえるのです。

 

査定書の内容は不動産会社によって異なりますが、

  • いくらで売れるか?
  • 過去の周辺エリアの相場の動き
  • その価格で売れる根拠
  • どんな人が買い手なのか?

といったことがわかります。

 

特にリバースモーゲージの借入可能額は、自宅の評価額の4〜5割ぐらいですので、「いくらで売れるか?」がわかれば、どれだけ借りられるかも見当がつきます。

 

場合によっては、「介護が必要になった時に売却して、介護サービス付きの賃貸住宅に移る」方がお金の心配がないケースもあるでしょう。

また、これまで下落していたエリアだとわかれば、将来においても下がるリスクが高いので、リバースモーゲージ以外の選択肢を探した方がいいという判断もつきます。

 

ちなみに、オススメはこちらのイエイ。

 

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10年以上サービスを行っている老舗で、安心して利用できます。

机上査定を選べば、メールで査定結果を教えてくれるので、勧誘される心配もありません。

 

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