この数年でリバースモーゲージがかなり注目を集めるようになっています。
年金がこれからどうなるかわからないですし、寿命が延びているため、老後の資金調達方法として考える人が増えているからなんですね。
しかし、リバースモーゲージは土地を担保にお金を借りるサービスなため、三大都市圏でのみ提供している銀行がほとんどでした。
そこで広島県でも展開しようと平成26年から始めたのが広島銀行です。
そこで、この記事では、
- 広島銀行のリバースモーゲージのメリットとリスク
- 広島県内で利用していいエリアはどこか？
について、詳しく解説していきたいと思います。
広島銀行のリバースモーゲージの特徴
はじめにリバースモーゲージ・ローンについて少しだけ解説します。
リバースモーゲージ・ローンとは？
リバースモーゲージ・ローンとは、
「自宅を担保にお金を借りられて、死んだ後に売却して清算」
する仕組みのローンのことです。
その主なメリットは、
- 死ぬまで自宅に住み続けられる
- 高齢でもお金を借りられる
の２点が大きいですね。
デメリットとしては、
- 死ぬまで金利がかかる（場合によっては払い続けなければならない）
- 相続人の了承が必要な場合がある
- 担保の資産価値が借入額よりも下回ると、返済しなければいけない
といった点があります。
これらのデメリットについては、後ほど詳しく解説します。
広島銀行のリバースモーゲージの契約条件
*2018年12月31日現在
| 項目 | 条件 |
| 年齢 | 60才以上 |
| 年収 |
年金振込を指定、または年金受取ご予約サービスをお申込みいただける方 |
| 対象物件 |
戸建て |
| 使い途 |
原則、自由。 ただし、事業性資金・金融商品を購入する資金を除く |
| 融資極度額 |
土地の担保評価額の50%以内 |
| 対象地域 |
広島銀行の営業エリア（広島県、岡山県、山口県） |
| 相続人の同意 |
の２つの条件を満たすこと |
| 担保評価額の見直し |
年に１回。 担保評価が借入額を下回った場合には、その分を一括または分割で返済 |
| 返済方法（金利分） | 毎月支払い |
| 返済方法（元本） |
契約者の死亡後６ヶ月以内に相続人が売却・一括返済 |
| 金利 |
変動金利（詳細は窓口で確認してください） |
| 費用 |
その他、登記費用・印紙税など実費 |
広島銀行のリバースモーゲージの注意点
①推定相続人からの承諾と「連帯保証人」が必要
リバースモーゲージ・ローンでは、自宅の持ち主（と配偶者）が死んだ後に売却して清算する仕組みのため、売却は相続人が行うことになります。
自宅の相続は、相続人全員が納得しないと名義を変えて売ることができませんから、全員分の承諾書をもらう銀行が多いです。
広島銀行でも、推定相続人全員分の承諾書が必要になります。
また、さらに相続人の代表１名が「連帯保証人」になる必要がありますので、この点にハードルを感じる人もいるかもしれませんね。
推定相続人の調べ方については、こちらで解説しています。
②死亡後の返済が６ヶ月以内のため、売却額が低くなる可能性あり
リバースモーゲージ・ローンで困るのが、自宅の売却です。
というのも、戸建ての売却には、かなり時間がかかるからです。
不動産サイト「アットホーム」の調査によると、平均築年数１５年の戸建ての売却までにかかった期間は、平均１１ヶ月でした。
広島銀行のリバースモーゲージでは、死亡後６ヶ月以内の返済なので、普通に売却しようとしていては間に合いません。
葬儀の後始末や、他の相続人との話し合い、名義変更などで２〜３ヶ月かかってしまいますからね。
そのため、不動産会社に「買取」を依頼することになるわけですが、即金化できる代わりに、普通に売却した場合よりも２〜４割安くなってしまいます。
そのため、最悪の場合には、借金を返済しきれず、相続人が残った借金を肩代わりさせられる可能性もあります。
広島銀行のリバースモーゲージの注意点
ここからは、リバースモーゲージを使う際に、考えておくべき注意点について解説します。
「郊外の戸建て」は使ってはいけない
リバースモーゲージのもっとも怖いところは、「数十年先に売却をして清算」という点です。
これは「死ぬまで住み続けられる」というメリットである一方で、「数十年先までの土地価格の変動リスク」でもあるからです。
2008年に日本の人口はピークを打ち、１０年過ぎました。
これから人口はもっと減っていくわけですから、土地価格が下落しやすいエリアは、当然増えていきます。
過去２０年間の住宅地の下落率を調べてみたところ、全国平均で４割下落していました。
もし、現在2,000万円と評価されたとしても、２０年後には1,200万円まで下がって、担保割れになる可能性は十分にあるのです。
住宅地の公示地価（1998年＝100）
また、この５年間で土地価格が上昇していると言われていますが、広島県内で上昇しているのは、広島市などの大都市の一部だけで、他の市町村では軒並み下落傾向にあります。
過去５年間で上昇しているのは、広島市の周辺の一部のみ
ですから、もし郊外の戸建てを担保に利用したいのであれば、かなり少なめに慎重に借りることをオススメします。
もう少し詳しく知りたい方は、こちらから公式ホームページへと移動できますので、そちらで確認してみてください。
また、このサイトでは、４７都道府県の主な市区の土地価格の現状と、将来予想について解説しています。
こちら↓のページから、各市区を探せますので、興味のある方はご覧になってみてください。
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